Можно ли брать ипотеку мусульманам

Обновлено: 27.11.2022

Банк Ак Барс представил на ипотечном рынке России специальную программу — так называемую «исламскую ипотеку» . Главное отличие такой ипотеки от традиционной — денежный кредит не выдается, недвижимость реализуется в форме рассрочки с наценкой.

Новый продукт был разработан в рамках исламского контракта «Мурабаха» в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI) при участии сертифицированного шариатского эксперта, согласованного с Духовным управлением мусульман Республики Татарстан.

Поскольку нормы шариата НЕ разрешают брать или давать деньги под проценты, исламская ипотека по сути представляет собой покупку квартиры у структуры банка (в случае Ак Барс это ООО «Ипотечный кредит») в рассрочку на длительный срок.

Жилье при этом продается не по рыночной стоимости, а с существенной наценкой.

Покупатель квартиры каждый месяц вносит фиксированный платеж. Также у покупателя есть право на досрочную выплату.

Продукт пока что реализуется в качестве пилота только в Казани. В банке отмечают, что массовый запуск «исламской ипотеки» планируется после получения положительных разъяснений от министерства финансов.

Пока же масштабировать продукт не разрешает законодательство. Вопросы вызывают налоговые вычеты — их нельзя полноценно использовать, поскольку вычетам подлежат проценты, а продажа в рассрочку никаких процентов не предполагает.

Исламский банкинг подразумевает ведение банковской деятельности по нормам ислама. Эти нормы, в частности, запрещают ссудные проценты и финансовые спекуляции.

Мусульманам нельзя заниматься ростовщичеством (это большой грех), поэтому исламские банки не выдают классические займы под проценты, а используют такие формы как рассрочка, долевое финансирование, лизинг.

Кроме того, такие банки не выплачивают клиентам доходы по вкладам, только процент инфляции, который устанавливает государство.

- мурабаха (отсроченные платежи — кредитор приобретает недвижимость и продает клиенту по более высокой цене с выплатой по частям. Именно эту схему использует Ак Барс);

- мушарака (нисходящая доля. Заключается договор между банком, продавцом и покупателем, прибыль делится между участниками. При этом продавец сдает свою долю заемщику, а тот постепенно ее выкупает. Чем больше он выкупил — тем меньше платит за аренду).

Подобный опыт имеется, например, в Великобритании. Описываются те самые три халяльные (разрешенные) ипотечные схемы, о которых мы рассказали чуть выше.

Исламская ипотека пользуется спросом и у британцев, не исповедующих ислам.

Дело в том, что ипотечные кредиты в Англии выдаются под плавающую ставку. В конце 80-х годов прошлого века ее колебания привели к массовым дефолтам заемщиков. А клиентам исламских организаций проще предвидеть изменения в выплатах.

Возможно ли будет в России воспользоваться исламской ипотекой , не будучи мусульманином, — ответ на этот вопрос мы пока не нашли. Целевая аудитория этого продукта банка Ак Барс — люди, которые не могут воспользоваться процентным кредитом по религиозным убеждениям.

Есть мнение, что исламская ипотека дороже, чем обычная. Для многих эта разница не существенна, потому что они выбирают эту ипотеку из религиозных или этических принципов, а не из принципов экономии. В банке считают, что спрос на такой ипотечный продукт будет — в России проживает около 20 млн мусульман.

автор статьи Марат​ Садриев руководитель направления исламского банкинга Ак Барс Банка

Ислам запрещает ростовщичество, поэтому вместо традиционного кредита Ак Барс Банк предлагает Исламскую ипотеку — жилищное финансирование посредством продажи жилья с наценкой. Продукт разработан в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях при участии ДУМ РТ. Расскажу, что это за ипотека, кто ее может взять и как оформить.

Ак Барс Банк запустил новый проект «Исламская ипотека», в основе которого лежат не кредитные отношения и денежный заем, а договор купли-продажи. Объясняем, как работает новый продукт.

Исламская ипотека — это рассрочка, в которой взаимодействуют три стороны:

  • клиент — выбирает жилье и подает онлайн-заявку в Ак Барс Банк;
  • Ак Барс Банк — принимает заявку и проверяет платежеспособность клиента;
  • ООО «Ипотечный партнер» — покупает квартиру и с наценкой продает ее клиенту в рассрочку.

Размер наценки на квартиру определяется индивидуально и зависит от срока договора, размера первоначального взноса и других параметров. Наценка сопоставима с переплатой по стандартной ипотеке на вторичную недвижимость.

Для клиента стоимость жилья с наценкой остается фиксированной на весь срок договора. А договор не предусматривает комиссий, пени и изменения стоимости.

У проекта «Исламская ипотека» есть неоспоримые преимущества.

Нет пени за просрочку. По канонам Шариата запрещено получать выгоду с долга, поэтому пени за просрочку платежа начисляться не будут. Платить нужно столько, сколько указано в договоре купли-продажи жилья.

Отсутствие страховки. Сопутствующие продукты — страхование жизни или жилья — клиент не оформляет. В договоре Исламской ипотеки нет условий о страховании.

Минимальный первоначальный взнос. Чтобы оформить Исламскую ипотеку, достаточно предоставить первоначальный взнос — от 10% от стоимости жилья.


Пожалуй, одной из наиболее заметных проблем современности является проблема жилья. Иметь собственную квартиру, пусть совсем небольшую, но свою, могут далеко не все, но мечтает каждый.

Для мусульман этот вопрос имеет не меньше актуальности, чем для представителей других конфессий. Однако богобоязненный последователь ислама в нашем мире сталкивается с дополнительными преградами, через которые он не может переступить даже при очень сильном желании обзавестись домом.


Первая преграда, общероссийская, – это дороговизна жилья. Состоятельных людей, либо тех, чья зарплата значительно превышает среднестатистические пределы, в нашей стране (как, впрочем и в других странах), конечно же, меньшинство. И порой нужно работать не один десяток лет, чтобы накопить даже на скромный вариант на окраине города. А ведь в эти годы тоже нужно где-то жить, и далеко не каждый человек имеет возможность (или желание) провести это время, деля жилплощадь с родственниками (обычно – с родителями). Съемные же квартиры съедают все денежные запасы, словно моль шубу.

Но современное законодательство в России предусмотрело решение данной проблемы, и в стране заработало ипотечное кредитование. Теперь россиянам остается лишь взять сумму, необходимую для покупки квартиры, в долг под проценты, и они становятся. Да, с одной стороны, счастливыми обладателями собственного жилья, но с другой, к сожалению, добровольными рабами, обязавшими себя едва ли не до пенсии (а сегодня предоставляется ипотека и сроком на 30 лет) погашать задолженности перед банком.

Ставки сделаны, господа!

Стоит отметить, что если бы банк выдавал ссуды без процентов, то это значительно облегчило бы процесс возврата денег заемщиком, и снизило бы срок выплат не на один год.

Как свидетельствуют исследования, «благодаря» процентным ставкам, новоиспеченный хозяин жилья может, в зависимости от вида ипотеки, выплатить банку дополнительно практически всю стоимости квартиры! То есть в два раза больше, чем необходимо для покупки при наличии средств. Неплохой «бонус» для банков, не правда ли?

Рассмотрим пример: ипотека, взятая на 20 лет для покупки однокомнатной квартиры в Москве стоимостью около 4 млн рублей под щадящую ставку в 8,5% годовых при ежемесячном платеже 27,7 тысячи рублей, предполагает, что переплата составит почти 3,5 млн рублей, или 90% от стоимости квартиры. Впрочем, на деле все обстоит гораздо хуже, так как ставка по ипотеке в России зачастую превышает 12% годовых.

О чрезмерных переплатах в отечественной ипотеке говорит и статистика. Чтобы не быть голословными, приведем данные информагенства RBK Daily:

Итак, мусульманин сталкивается с очередной преградой – это риба, или ростовщичество, которое является запрещенным в исламе.

«Те, которые пожирают рост, восстанут только такими же, как восстанет тот, кого повергает сатана своим прикосновением. Это – за то, что они говорили: "Ведь торговля – то же , что рост". А Аллах разрешил торговлю и запретил рост. К кому приходит увещание от его Господа и он удержится, тому (прощено), что предшествовало: дело его принадлежит Аллаху; а кто повторит, те – обитатели огня, они в нем вечно пребывают!», - говорится в Коране (Сура 2). А также: «О вы, которые уверовали! Бойтесь Аллаха и оставьте то, что осталось из роста, если вы верующие».

Всевышний открывает пути.

Как же поступить верующему человеку в данной ситуации? Приемлемо ли в современных условиях поступиться предписаниями ислама о запрете ростовщичества и взять ипотечный кредит? И какими еще способами можно стать хозяином собственного жилья?


«Чисто с экономической точки зрения, у людей с низким уровнем достатка, не имеющих финансовой поддержки или наследства от родителей, возможностей приобрести жилье практически нет. Единственный выход, который они видят – это покупка квартиры в долг или в аренду с выкупом.

Это возможно запретным способом (ипотека, кредит под проценты) и дозволенным способом:

1) занять у работодателей или родственников средства в долг без процентов;
2) заключить договор мурабаха или иджара о приобретении жилья в исламской финансовой компании (однако таковая услуга пока предоставляется в ограниченном объеме только на территории Татарстана в ФД «Амаль» и в ближайшем будущем, возможно, будет доступна в Дагестане);
3) объединиться с единомышленниками, создать жилищный кооператив и постепенно решать вопрос сообща (по примеру того, как действовать «Мэнзил» в свое время, пока не была отозвана лицензия у «Бадр-Форте» банка).

Однако если мы посмотрим на данный вопрос с точки зрения человека глубоко верующего, то нам откроются еще множество способов. Один из эпитетов (прекрасных имен) Всевышнего Аллаха – Богатый (الغني), и мы видим, как тысячи людей покупают и продают недвижимость. Разве все они являются преступниками (заполучившими финансы незаконным способом)? Среди них есть и те, чьи доходы являются дозволенными. Но ведь они как-то этого достигли? Поэтому фраза о том, что жилью «взяться неоткуда» очень даже спорна.

Если вас не устраивает Ваше положение, измените его. Необходимо поставить цель, верить в ее осуществимость и двигаться к ней, делать для этого причины, трудиться, использовать разум, объединять усилия, делать дуа. Всевышний открывает пути и дает возможности. Либо в виде более высокого заработка, либо других возможностей.

Часто бывают ситуации, когда человек входит в запретный договор (той же ипотеки), и затем чувствует, что баракят покидает его и его дело.

В конце концов, стоит рассматривать сложности с жильем как испытание для семьи. Однако сколько людей живут на съемных квартирах, некоторые проживают в них всю жизнь. В то же время, наверняка есть регионы, где стоимость жилья ниже и где можно себе позволить что-то приобрести в собственность.

Поэтому, на мой взгляд, это все-таки не такая степень необходимости, которая делает дозволенным запретное (кредит под проценты)», - заключила эксперт.

Мадина Калимуллина также прокомментировала вопрос от читательницы относительно программ государственного софинансирования.

«Даже если все процентные платежи покрывает государство или третья сторона, - договор ипотеки включает не только условие о процентах, но и условия о штрафах и пени за просрочку долга и др. Сам договор является запретным с точки зрения шариата изначально. Неважно, кто в нем участвует. Однако самой программой государственного софинансирования, если речь идет не о процентном кредитовании, пользоваться можно», - отметила она.


Дозволена ли ипотека? Является ли она разновидностью запрещенного ростовщичества или нет? Есть ли послабления для людей сильно нуждающихся в покупке жилья? Об этом говорит главный имам Исторической мечети Москвы Рамиль-хазрат Садеков.

Для регистрации в онлайн-академии «Медина», рекламу которой вы видели в этой передаче, пройдите по ссылке.

Рамиль-Хазрат Садеков, главный имам Исторической мечети Москвы: «Ипотека в своем классическом виде является ростовщичеством (риба), которое буквально проклято в Коране и в Сунне Пророка Мухаммеда (мир Ему и благословление Аллаха). Что значит в упрощенном виде «риба»? Вот человек берет у другого человека деньги в долг, с тем условием, что за то, что он взял деньги в долг, то еще сверху будет платить какие-то проценты. По-русски это называется лихва или ростовщичество. Это в исламе считается грехом.

Я так понял, что в современном христианстве и иудаизме также. С оговорками. В исламе это является очень большим грехом. На это указывает и Коран и хадисы Пророка (да благословит Его Аллах). Есть очень тяжелые достоверные хадисы на эту тему, о степени этого греха. Буквально такие, что грех соития с собственной матерью, по степени греховности легче, чем риба. Так же есть предсказания Пророка (да благословит Его Аллах), что наступит такое время, что пыль от лихвы коснется каждого. Наверно в это время мы и живем. Современная банковская система, которая активно работает на лихве, на ростовщичестве способствует этому главным образом.

Банкротами становятся целые государства, которые попадают в зависимость от других из-за этого. Поэтому знаю по своей практике, что все, кто брал ипотеку, всегда жалели об этом. Даже если она заканчивалась удачно, то они понимали, что переплатили огромную сумму денег. Не говоря уже о том, что из-за кризисов люди теряют работу и по моей практике огромное количество людей просто становились несчастными по жизни. По медицинским показателям они просто напросто болели. Из-за того, что тяжесть этого на подсознательном уровне того, что они должны выплатить, но порой не могут.

Был такой случай, когда человек зашел в кабинет и просит, срочно приезжайте на квартиру, у нас какая-та порча, какое-то несчастье, горе. Приехал, начал разбираться. Глава семейства, пожилая женщина, взяла огромный кредит на квартиру, в которой они жили. Фирма закрылась в результате кризиса, а на ней остался огромный долг. Естественно все эти условия они ростовщические. Никаких там снисхождений не было. Семья в подвешенном была состоянии. Глава семьи, пожилая, у нее физические проблемы начались. Я ей сказал, что наверняка у нее психическая травма по причине этого огромного долга. Действительно суммы то большие. Люди не могут заработать такие суммы. Она осознала, что это так».


В соответствии с моделью «убывающая мушарака» финансист и клиент участвуют в совместной собственности на недвижимость, оборудование или коммерческое предприятие. Доля финансиста разделяется на определённое количество частей, подразумевается, что клиент будет периодически выкупать эти части, представляющие долю финансиста, увеличивая свою долю до тех пор, пока все доли финансиста не будут выкуплены полностью, а право собственности на имущество или коммерческое предприятие будет полностью принадлежать клиенту.

Убывающая мушарака, основанная на описанной модели, имеет различные формы в различных операциях. Наиболее часто она используется в жилищном финансировании.

Мушарака - ипотека по Шариату

К примеру, клиент хочет купить дом, однако не имеет для этого достаточных средств. Он обращается к финансисту, который дает свое согласие на участие в покупке этого дома. В результате 20 % цены оплачивается клиентом, 80 % — финансистом. Таким образом, финансисту принадлежит 80 % собственности дома, в то время как клиенту принадлежит 20 %. После приобретения имущества совместно клиент использует его для собственного проживания и платит аренду финансисту за использование его доли в этом имуществе. В то же время доля финансиста делится на восемь одинаковых частей, каждая из которых представляет 10 % от собственности на этот дом. Клиент даёт обещание финансисту о том, что он будет выкупать по одной части каждые три месяца. После истечения первых трёх месяцев он выкупает одну часть доли финансиста, выплачивая одну десятую цены за дом. Это уменьшает долю финансиста с 80 % до 70 %. Следовательно, аренда, выплачиваемая финансисту, также снижается на этот уровень. В конце второго периода он выкупает вторую часть, увеличивая свою долю в имуществе до 40 % и уменьшая долю финансиста до 60 %, а значит, и размер арендной платы пропорционально данной доле. Этот процесс осуществляется подобным образом до истечения двух лет, до тех пор, пока клиент не выкупит всю долю финансиста, доведя её до нуля и увеличив свою долю до 100 %.

Подобное соглашение позволяет финансисту получать арендную плату в соответствии с его долей в собственности на имущество и периодический возврат на сумму капитала посредством выкупа его доли в собственности.

Мушарака - ипотека по Шариату

Жилищное финансирование на основе модели убывающей мушарака

Предложенная модель состоит из следующих операций:

1. Создание совместной собственности на имущество (шарикат аль-мильк).

2. Предоставление доли финансиста в аренду клиенту.

3. Предоставление обещания со стороны клиента на покупку частей доли финансиста.

4. Покупка частей на различных этапах.

5. Соотнесение арендных платежей в соответствии с уменьшением доли финансиста в имуществе.

Мушарака - ипотека по Шариату

Рассмотрим каждую составляющую этой модели более подробно.

Первый шаг в данной модели — создание совместной собственности на имущество. Как было разъяснено, «шарикат аль-мильк» (совместная собственность) может получить существование различными путями, в том числе посредством совместной покупки несколькими лицами. Это было однозначно одобрено всеми школами исламского права (1) . Следовательно, против создания подобного рода совместной собственности никаких возражений возникать не должно.

Второй этап данного соглашения заключается в том, что финансист сдает в аренду свою долю дома клиенту, за что ему причитаются арендные платежи. Это находится за пределами сомнений, так как не существует разногласий между исламскими правоведами в дозволенности аренды одного совладельца другому. Предметом разногласий относительно дозволенности среди исламских правоведов является ситуация, когда доля собственности сдается в аренду третьей стороне. Имам Абу Ханифа и имам Зуфар придерживались мнения о том, что доля собственности не может сдаваться в аренду третьей стороне, а имам Малик и имам Шафии, Абу Юсуф и Мухаммад ибн Хасан придерживались мнения, что доля собственности может сдаваться в аренду третьей стороне. Так как в нашем случае имущество сдается в аренду непосредственно совладельцу, все они единогласны в действительности подобной «иджара» (2) .

Мушарака - ипотека по Шариату

Третий этап данной модели заключается в том, что клиент покупает различные части в доле собственности финансиста. Данный контракт также дозволен. Если доля собственности относится к земле или зданию, в обоих случаях продажа дозволена, по единогласному мнению всех школ исламского права. Значит, если доля собственности здания продаётся партнёру, то это так же дозволено, по единогласному мнению исламских правоведов. Однако существуют разногласия во мнениях относительно продажи третьей стороне (3) .

Из приведённых пунктов видно, что каждая из упомянутых операций дозволена по своей сути, однако вопрос заключается в том, могут ли они быть комбинированы в одном контракте. Ответ: если все эти операции будут комбинированы между собой таким образом, что каждая из них будет условием совершения другой, то это не будет дозволенным, с точки зрения шариата, так как весьма значимым правилом исламской правовой системы является то, что один контракт не может быть предусловием другого контракта. Однако предложенная схема может предполагать, что вместо того, чтобы делать два контракта взаимообусловленными, можно использовать одностороннее обещание со стороны клиента, во-первых, взять в аренду долю финансиста и оплачивать согласованную ренту, во-вторых, выкупать различные части доли финансиста в жилье на различных этапах. Подобное предложение приводит нас к четвёртому вопросу, который заключается в возможности принуждения к исполнению обещания.

Мушарака - ипотека по Шариату

Относительно обещания сделать что-либо преобладает убеждение, что оно создает лишь моральное обязательство, которое не может принуждаться к исполнению посредством представителей закона. Однако существует множество исламских правоведов, которые придерживаются мнения, что обещания могут принуждаться к исполнению, что представители закона могут заставить обещающего выполнить свое обещание, в особенности в контексте коммерческих отношений. Можно привести рассуждения некоторых маликитских и ханафитских правоведов, которые утверждали, что обещания могут принуждаться к исполнению с помощью представителей закона в случае необходимости. Ханафитские правоведы адаптировали это мнение в отношении определённого вида сделок купли-продажи, которое называется «бай биль-уафа». Бай' биль-вафа — это специальный вид договора купли-продажи, в соответствии с которым покупатель обещает продавцу, что в любое время, когда последний вернет ему плату за дом, покупатель перепродаст ему обратно этот дом. Подобный договор был очень популярен в странах Средней Азии, и ханафитские правоведы считали, что перепродажа дома его изначальному продавцу, будучи условием первоначального договора купли-продажи, не дозволена. Если же изначальная продажа осуществлена без подобного условия, но после её осуществления покупателем было дано обещание перепродать дом её изначальному продавцу в любое время, когда продавец предложит за него ту же плату, то подобное обещание является допустимым, оно создает не только моральное обязательство, но и может быть принуждаемым к исполнению правом изначального продавца. Исламские правоведы дозволили соглашения подобного рода, основывая своё мнение на принципе:

قد تجعل المواعيد لازمة الحاجة الناس

«Обещание может быть принуждаемым к исполнению при наличии подобной нужды у общества в целом».

Даже если подобное обещание было сделано непосредственно перед осуществлением сделки купли-продажи, а сделка была осуществлена, всё это дозволяется некоторыми ханафитскими правоведами (4) .

Мушарака - ипотека по Шариату

Кто-то может возразить: если обещание обратной продажи будет сделано до вступления в непосредственную продажу, это равносильно тому, что будет поставлено условие самой продажи, так как обещание будет обусловлено между сторонами в момент вступления в продажу, следовательно, даже если эта продажа будет осуществлена без дополнительного условия, она должна рассматриваться как обусловленная, так как ей предшествовало обусловленное обещание.

Ответом на это возражение может быть то, что существует большая разница между тем, чтобы поставить условие продажи, и тем, чтобы сделать отдельное обещание, не делая его условием. Если условие ясно упомянуто в момент продажи, то это означает: продажа будет считаться действительной, только если это условие будет выполнено, а это имеет такой смысл: если условие не будет выполненным в будущем, то сделка будет считаться недействительной. Это делает контракт купли-продажи зависящим от будущих обстоятельств, которые могут как произойти, так и не произойти. Это приводит к неопределённости (гарар) в контракте, что полностью запрещается шариатом.

Когда продажа не имеет никаких дополнительных условий, но одна из сторон дала отдельное обещание сделать что-либо, то эта продажа не может быть зависимой или обусловленной выполнением этого обещания. Даже если обещающий откажется от своего обещания, сделка будет считаться имеющей силу. Максимум, что может быть сделано, — это принуждение к выполнению обещания посредством представителей закона. Если сторона не способна выполнить своего обещания, то другая сторона может потребовать возместить ущерб, понесённый в результате этого.

Мушарака - ипотека по Шариату

Таким образом, очевидно, что отдельное и независимое обещание покупки не делает изначальный контракт обусловленным или зависимым. Следовательно, оно может быть принуждаемым к исполнению.

На основе приведённого выше анализа можно утверждать, что убывающая мушарака может использоваться для жилищного финансирования при соблюдении следующих условий:

а) соглашение о совместной покупке, аренде и постепенном выкупе частей доли финансиста не должны быть связаны в одном контракте. Однако совместная покупка и контракт аренды могут быть совмещены в одном документе, в соответствии с которым финансист выражает своё согласие на сдачу в аренду своей доли клиенту после совместной покупки. Это дозволенно, потому что, как было разъяснено в соответствующем разделе, иджара может осуществляться на будущую дату. В то же время клиент может подписать одностороннее обещание на постепенный выкуп различных частей доли финансиста; финансист должен принять следующее: по мере выкупа клиентом частей его доли соответственно будет уменьшаться размер арендных платежей;

б) в момент выкупа каждой части сделка купли-продажи должна осуществляться посредством обмена оферты и акцепта на соответствующую дату;

в) предпочтительнее, чтобы выкуп различных частей клиентом осуществлялся на основе рыночной цены за дом на соответствующую дату, однако дозволенно, чтобы в обещании клиента на выкуп была установлена определённая цена.

(1) См., например, Радд аль-Мухтар, 3:365-366.
(2) См. Ибн Кудама, аль-Мугни, 6:137; Радд аль-Мухтар, 6:47, 48.
(3) Радд аль-Мухтар, 3:365.
(4) См. Джами аль-Фусулайн, 2:237 и Радд аль-Мухтар, 4:135.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: