Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей

Обновлено: 24.04.2024

Мои родители беспокоятся о своем будущем. Они не верят в пенсию, поэтому придумали купить квартиру в ипотеку и получать с нее прибыль.

План у них такой:

  1. Взять ипотеку на 30 лет с минимальными ежемесячными выплатами на покупку недорогой квартиры в новом доме.
  2. Сдавать квартиру так, чтобы арендная плата превышала ежемесячный взнос по ипотеке.

Поскольку из-за возраста родителям не дадут ипотеку на долгий срок, они хотят, чтобы ее взяла я. Они готовы выплачивать взносы (по крайней мере, пока) и иметь запас денег на случай, если ипотеку надо будет срочно погасить.

Мне 22 года, сейчас я зарабатываю 60 тысяч в месяц. Полноценно работать начала чуть больше года назад, поэтому особых сбережений у меня нет.

Расскажите, пожалуйста, насколько это рабочая идея — брать ипотеку с целью получения прибыли. А также какие при этом есть риски для родителей и для меня.

Анна, идея купить квартиру, чтобы получать прибыль, не самая рабочая. Мы уже собирали информацию по многим городам России и выяснили, что ипотека с целью аренды окупается только через 10 лет и более. При этом первоначальный взнос должен быть больше 20% от стоимости квартиры. По городам прогнозы различаются, но покупать квартиру, скорее всего, выгодно только для проживания.

Сохранять запас денег, вместо того чтобы гасить большую часть кредита за квартиру, совсем невыгодно. Во-первых, ставка по вкладу точно меньше ставки по кредиту. Во-вторых, проценты по ипотеке начисляются на остаток долга: чем он меньше, тем меньше ежемесячная комиссия, которую вы отдаете банку.

Мы уже писали, что нельзя взять ипотеку на кого-то. На самом деле по вашей схеме квартиру покупаете вы, а родители помогают вам с погашением кредита. Но есть нюансы, связанные со степенью участия родителей в кредитном договоре.

Если полностью оформить ипотечный кредит на вас, для родителей он не создаст никаких рисков: у них не будет письменных обязательств. Для вас самый большой риск в том, что они не смогут или откажутся помогать с погашением кредита и весь долг ляжет на вас.

Я не рекомендую ввязываться в эту авантюру. Но если все-таки решите брать ипотеку, то предлагаю два варианта:

  1. Сделать родителей нефинансовыми созаемщиками по кредиту.
  2. Сделать родителей финансовыми созаемщиками по кредиту.

Так ответственность по кредиту будете нести не только вы, но и ваши родители. По желанию можно выделить им доли в квартире или оформить собственность на них целиком.

Кто такие созаемщики

У созаемщика те же права и обязанности по кредиту, что и у заемщика. Созаемщик обязан гасить кредит вместе с заемщиком — обычно в равных долях, если в договоре не прописаны другие условия. Формально это означает, что вы и ваши родители должны погасить кредит, например, на сумму 2 млн рублей каждый, независимо от того, кто из вас сколько зарабатывает, кто живет в квартире и кто получает от нанимателей деньги.

Вы можете договориться, что все 6 млн рублей выплатят родители, а вы никаких платежей вносить не будете. Такую договоренность лучше оформить в виде соглашения о взаимных обязательствах. Для банка это соглашение значения не имеет: если просрочить выплаты по кредиту, он будет требовать погасить долг в полном объеме от всех созаемщиков.

Любой из созаемщиков может платить за остальных. Банк не вправе возражать. При желании тот заемщик, который платил за всех, сможет потом потребовать от остальных вернуть ему часть платежей, но делать это необязательно. То есть если вы по-семейному решили, как будете платить, и все платежи будут совершаться своевременно и полностью, то никаких рисков возникнуть не должно.

Если от вашей семьи не поступит очередной платеж, банк потребует деньги со всех созаемщиков одновременно. Если вы не планируете оплачивать кредит самостоятельно, контролируйте, платят ли по нему родители, чтобы не рисковать своими деньгами.

Термины «финансовые созаемщики» и «нефинансовые созаемщики» используют банки. В законодательстве их нет, но есть наборы обязательств, которые им соответствуют.

Родители — нефинансовые созаемщики

От нефинансовых созаемщиков банк не ждет ежемесячных взносов, но им принадлежит доля в квартире. Если платежей по кредиту не будет, банк выставит квартиру на продажу целиком, в том числе долю нефинансового созаемщика.

Поскольку напрямую нефинансовые созаемщики своими деньгами не отвечают, им не нужно подтверждать свой доход. Требования банков к предельному возрасту возврата кредита в этом случае лояльнее: последний платеж можно внести даже в 75 лет. Нефинансовый созаемщик может не страховать свою жизнь и здоровье на период ипотеки.

Проблема может быть в том, что с вашим доходом банк не даст кредит на большую сумму. При зарплате 60 тысяч вам, скорее всего, одобрят ипотеку с платежом около 30 тысяч — это 3,5 млн рублей максимум.

И вы, и ваши родители, как нефинансовые созаемщики и собственники части квартиры, сможете жить в квартире, регистрироваться в ней, без согласия банка прописывать других людей и сдавать квартиру внаем.

В идеале договор найма со стороны наймодателя должны подписать и родители, и вы. Но и с одной подписью договор будет действовать, пока кто-то из вас не решит его оспорить. А это, как я понимаю, маловероятно.

Родители — финансовые созаемщики

Финансовые созаемщики должны платить ежемесячные взносы по ипотеке, но у них может и не быть долей в квартире. В этом случае финансовый созаемщик отвечает только своими деньгами. Если их не будет, он ничего не потеряет.

Чтобы рассчитать ежемесячный платеж и максимальную сумму кредита, банк учтет зарплаты родителей и может дать деньги на более дорогую квартиру. Банку выгоднее иметь троих должников, чем одного, которому скоро на пенсию или который начал работать совсем недавно.

Банк запросит больше документов — на каждого из троих: он будет проверять, кем работают финансовые созаемщики, какие у них доходы. Банк должен убедиться, что каждый созаемщик может выплачивать кредит.

Но есть и минусы. Банки ограничивают максимальный возраст финансовых созаемщиков возрастом выхода на пенсию. То есть кредит нужно выплатить до того, как вашей маме исполнится 60 лет, а папе — 65. Взять кредит на 30 лет у вас точно не выйдет.

К тому же полисы страхования жизни и здоровья придется покупать на троих сразу. И если для вас стоимость страхования будет незначительной, например 0,1% от остатка по кредиту, то для пожилых родителей страховка будет дороже — до 1,5% от остатка. Такие полисы нужно обновлять каждый год, чтобы не выросла ставка по кредиту. Стоимость страховки обычно уменьшается с выплатой кредита, но тарифы могут ежегодно меняться.

Обязанность платить взносы будет лежать на всех, но квартира будет общей, только если указать родителей как собственников в договоре купли-продажи. Если собственником квартиры будете только вы, ваши родители смогут жить в квартире или прописаться там только с вашего согласия.

Сдать квартиру внаем родители смогут только по доверенности от вас или после заключения с вами договора найма с правом поднайма. Даже если фактически все платежи по ипотеке внесут родители без вашего участия, ситуация не изменится. Поэтому после покупки квартиры вам в любом случае придется участвовать во всех действиях с ней: без вас родители ничего предпринимать не вправе.

Что в итоге

Посчитайте на нашем калькуляторе, в какой срок и с каким первоначальным взносом окупится ипотека для сдачи квартиры в аренду.

Учтите, что по плану ваших родителей не они, а вы покупаете квартиру — и вы же становитесь собственником и должником перед банком. Родители в любой момент могут перестать помогать вам с платежами. От такого риска можно защититься, оформив их как созаемщиков.

Как созаемщики, родители могут сразу стать собственниками квартиры.

Кредит на вас — это ваша кредитная история. Банкам не интересно, о чем вы с родителями договорились между собой. Даже если ваша семья будет вовремя платить по кредиту, на вас будет лежать большая кредитная нагрузка. Прочитайте, как не переплатить по кредиту.

Посмотрите наши статьи про инвестиции. Может быть, такой вариант подойдет вам больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Купля-продажа недвижимости — сложный вид сделок, особенно когда в них присутствует ипотечное кредитование. Банки далеко не всегда выдают ипотеку: заемщик должен отвечать ряду условий, а также обязательно иметь хороший рейтинг и кредитную историю. А если сделка происходит между родственниками, сложностей становится еще больше. В дело вступают юридические нюансы, которые следует учитывать перед взятием ипотеки. В ряде случаев сделка и вовсе невозможна по закону — или разрешена законодательством, но не соответствует критериям банков. Так что, перед тем как брать в ипотеку квартиру у родственника, надо заранее «прощупать почву».

Содержание статьи

Близкие и взаимозависимые родственники

Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.

  • Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
  • Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.

Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.

Особенности покупки недвижимости у родственника

  • Как правило, расчеты между покупателем и продавцом проводятся без использования наличных. Это может быть требованием кредитора — так банк убеждается, что сделка не фиктивная.
  • Несовершеннолетние не могут участвовать в сделках купли-продажи недвижимости. Если квартира принадлежит ребенку, приобрести ее в ипотеку или продать невозможно. Это одна из причин, по которым у людей временами возникают сложности с продажей жилья, купленного за материнский капитал.
  • Имущество супругов считается общим: купить недвижимость у мужа и жены нельзя. А вот бывшие супруги могут совершать между собой сделки купли-продажи.
  • За покупку недвижимости у взаимозависимого лица практически невозможно получить налоговый вычет. Чаще всего эта возможность ограничена законом, но в конкретной ситуации лучше обратиться в налоговую службу, чтобы уточнить ситуацию.
  • Как правило, на покупку жилья у родственников не распространяются программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой.

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

  • сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
  • родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
  • сделка совершается с использованием наличных.

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника

Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:

  • заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
  • убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
  • узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
  • документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
  • указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
  • совершать все операции исключительно в безналичной форме.

ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.

Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.

Как работает анонимный звонок?

Позвоните на номер анонимной линии ЭОС

Получите консультацию специалиста

Выберите оптимальный способ погашения задолженности

Анонимная горячая линия.
Проконсультируйтесь по вопросам погашения задолженности в компании ЭОС, не раскрывая личных данных.


Закон не запрещает сделки с недвижимостью между близкими родственниками. В одних случаях они проходят стандартно и ничем не отличаются от других сделок, в других могут иметь особенности, в-третьих ими могут заинтересовать ФНС.

  1. Кто считается близкими родственниками
  2. Подробнее о таких сделках
  3. Контроль со стороны налоговой
  4. Получение налогового вычета
  5. Сделки с несовершеннолетними
  6. Сделки между супругами
  7. Другие примеры из жизни
  8. FAQ
  9. Вместо вывода

Как правильно оформить куплю/продажу недвижимости между близкими родственниками, чтобы не было претензий у проверяющих органов, какие существуют нюансы, давайте разберемся.

Кто считается близкими родственниками

Понятие близкого родственника определено в Семейном кодексе РФ. В ст. 14 говорится, что к этой категории относятся:

  • Дети, внуки;
  • Родители;
  • Дедушки и бабушки;
  • Братья и сестры, имеющие общих одного или обоих родителей.

Подробнее о таких сделках

Сделки между близкими родственниками осуществляются в целом по общим правилам. Однако в виду того, что такие сделки могут быть фиктивными, ФНС контролирует их проведение.

Контроль со стороны налоговой

ФНС контролирует указанные сделки более тщательно, это вызвано высоким риском того, что сделка окажется мнимой, т. е. будет совершена с отступлением от требований к процедуре купли продажи недвижимости, установленной законодательно.

Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.

Обнаруженная мнимая сделка может быть признана ничтожной в суде. Полученные выплаты потребуется возвращать государству.

Получение налогового вычета

Есть нюансы при покупке недвижимости между родственниками. Стандартно покупатель имеет право возместить 13% уплаченного подоходного налога в максимально установленной сумме в 206 тыс. руб., а также проценты по ипотечному кредиту в сумме до 390тыс. руб.

Особенностью заключения сделок, является законодательно установленное ограничение по выплатам возмещения. Налоговой вычет нельзя оформить, если договор заключен между близкими родственниками.

Например, супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.

Сделки с несовершеннолетними

Сделки с участием несовершеннолетних имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.

Обратите внимание, в законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.

Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, при ее продаже сделка должна быть заверена нотариально.

Семья решила купить квартиру у бабушки ребенка с участием средств материнского капитала, сделка прошла успешно. Однако в результате прокурорской проверки сделка признана недействительной, т. к. ребенку не была выделена доля в квартире.

Сделки между супругами

Нельзя продать или подарить квартиру супругу, находящуюся в общей собственности, т. к. она ему уже принадлежит.

Например, в отношении супруга запускается процедура банкротства. Чтобы не было наложено взыскание на оформленную на него квартиру, он оформляет дарственную на жену. Эта сделка при проверке будет признана фиктивной и подлежит расторжению.

Другие примеры из жизни

Запрещена продажа жилья, находящегося в общей собственности, без согласия второго супруга. В этом случае фактически переход собственности покупателю не осуществляется, т. к. второй владелец не дал согласия на продажу и не участвовал в сделке. Поэтому он сможет оспорить ее в суде. При доказанном факте незаконного материального обогащения придется выплатить ущерб пострадавшему.

При покупке жилья в ипотеку банк может потребовать документ, что родственнику-продавцу есть, где жить. Это может быть выписка из ЕГРН на другую недвижимость, принадлежащую продавцу, копия паспорта с регистрацией по другому адресу.

Надо ли платить налоги при получении в дар недвижимого имущества от близкого родственника?

Нет, в этом случае одаряемый освобождается от налога.

Чем можно подтвердить факт уплаты денег за жилье при сделке между близкими родственниками?

Подтвердить можно только, если была произведена безналичная оплата. Если деньги переводились со счета, можно представить выписку с него, заверенную банком, который осуществлял операцию.

  1. Как узнать о возможности дарения?
    1. Изучаем договор
    2. Что говорит закон?
    1. Что потребуется?
    2. Получение согласия банка
    3. Необходимые документы
    4. Дарственная на ипотечную квартиру
    5. Пошаговые действия

    Как узнать о возможности дарения?

    Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

    Изучаем договор

    Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

    Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

    Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

    Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.



    Что говорит закон?

    Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

    Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

    К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.

    Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

    Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

    Что потребуется?

    Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

    Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

    • доходы будущего собственника;
    • какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
    • количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.

    Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.

    Получение согласия банка

    Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.

    Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.

    Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

    К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

    Необходимые документы

    Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

    • Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
    • Бумаги собственника жилья.
    • Кадастровый или технический паспорт.

    Дарственная на ипотечную квартиру

    Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

    Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.



    Пошаговые действия

    Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

    1. Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
    2. Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
    3. На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.

    Возможные проблемы и нюансы

    Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

    Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

    По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

    Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

    Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

    Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

    • Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
    • Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

    Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

    • Если долг погашается досрочно.
    • Если банк разрешил сделку.

    Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

    Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

    Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

    Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

    • Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
    • Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.

    К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

    О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.

    Мне 28 лет, и я скоро выйду замуж. С будущим мужем хотим купить собственное жилье. Его родственники предлагают выкупить у них дом за 3 млн рублей, хотя он стоит намного дороже — примерно 6 млн. Скорее всего, родственники захотят, чтобы жилье было оформлено на мужа. Однако ипотеку буду брать я, поскольку муж официально не работает.

    Дадут ли мне ипотеку на покупку такого дома?

    В ипотечных программах нет прямого запрета покупать жилье у родственников. Если выйдете замуж и не заключите с мужем брачный договор, дом станет совместно нажитым имуществом. Это значит, что даже если по документам дом оформлен только на одного, то на деле он принадлежит обоим. Но и отвечать по кредиту будут оба. Только вы будете основным заемщиком, а муж — созаемщиком.

    Но при этом важно, какой дом вы покупаете. Банки дают ипотеку не на всякий дом — в нем должны быть канализация и санузел, а на земельном участке проведено межевание.

    Расскажу, что будет препятствием для покупки дома по закону и по мнению банков.

    Кому будет принадлежать дом

    Ипотека — это не просто кредит на жилье, а кредит, который выдают под залог этого жилья. То есть если перестать платить по кредиту, дом могут забрать в счет погашения долга и продать другим людям. Разницу между ценой продажи и остатком долга с процентами вернут бывшим собственникам. Но чтобы ускорить продажу, недвижимость продают не по рыночной, а по заниженной цене. В отчете об оценке, которая делается для банка, это обычно называют ликвидационной стоимостью.

    Дом в залог может передать как заемщик, так и другой человек. Если основной заемщик перестанет платить, банку неважно, у кого забирать дом в счет долга. То есть по закону дом может принадлежать вашему мужу, а обязанность вернуть кредит будет лежать на вас.

    На практике банки хотят видеть второго супруга солидарным созаемщиком и сразу указывают это в своих требованиях, чтобы все было как по семейному кодексу: равные доли в собственности, равная обязанность вернуть деньги.

    Например, Сбербанк, «Россельхозбанк» и «Совкомбанк» требуют, чтобы супруг обязательно был созаемщиком, если нет брачного договора.

    То, что официально работаете только вы, влияет лишь на размер кредита. Сбербанк пишет, что может не учитывать платежеспособность второго супруга, когда рассматривает заявку. Но и кредит будет рассчитывать только исходя из доходов одного, поэтому сумма может быть меньше. «Совкомбанк» тоже дает возможность не подтверждать занятость второго супруга и размер его доходов.

    Такие условия подразумевают, что вам, как заемщику, должен принадлежать дом или его половина как совместно нажитое имущество. При этом и вы, и муж будете отвечать за возврат денег банку. Но муж может не светить свое неофициальное рабочее место.

    Как победить выгорание

    Не всякий дом можно купить в ипотеку

    Банки предъявляют требования и к дому, и к земельному участку, на котором он расположен. Так что, прежде чем соглашаться на покупку, проверьте, подходит ли дом под требования.

    Я расскажу о требованиях банка «Дом-рф», у которого одна из самых низких ставок. Программа рассчитана на строительство дома, но купить готовый дом по ней тоже можно.

    Требования к земельному участку:

    1. Размер — до 40 соток.
    2. Земля в собственности. Аренда не подойдет.
    3. Категория — земли населенных пунктов.
    4. Вид использования — размещение или эксплуатация жилого дома с правом постоянного проживания.
    5. Участок не относится к зонам с особыми условиями использования.

    Требования к жилому дому:

    1. Общая площадь — от 70 до 300 м².
    2. Фундамент — каменный, железный или железобетонный, свайный с ростверком.
    3. Стены — деревянные, кирпичные, из пеноблока, бруса, панелей, монолита.
    4. Перекрытия — деревянные, металлические, бетонные или смешанные.
    5. Коммуникации подведены: газ при возможности газификации, центральное электричество, вода из водопровода или автоматизированной скважины, отопление, кроме печного, центральная или локальная канализация.
    6. Санузел с сантехникой в наличии или по проекту.
    7. Дом пригоден для проживания круглый год.

    Также дом должен находиться в поселке или населенном пункте, а в пределах 15 км должна быть инфраструктура: магазины, аптеки, медпункт. К дому должен быть круглогодичный подъезд.

    Подобные программы есть и в других банках, например:

    Требования в этих банках могут немного отличаться. Например, размер первоначального взноса или требование к состоянию дома, который будет предметом залога. В законе нигде такие требования не оговорены, поэтому банк устанавливает их сам.

    Чем опасно занижение стоимости дома

    Обычно учитывают три основных неприятных последствия, если в договоре купли-продажи недвижимости собираются указать цену, которая не соответствует действительности:

    1. Последствия признания сделки недействительной.
    2. Несогласие банка на сделку.
    3. Вопросы от налоговой.

    Расскажу подробно про каждое.

    Поскольку речь идет о сделке с родственниками, вы можете самостоятельно оценить риски ее отмены: законно ли родственники оформили дом на себя и какой у них возраст — преклонный или нет. В любом случае, если сделку признает недействительной суд, вы потеряете только 3 млн, а не 6, ведь вы действительно договорились на такую сумму, а не просто уходите от налогов.

    Мы уже рассказывали, что банки без проблем дают ипотеку, если цена по договору ниже рыночной стоимости дома. Если вы перестанете платить по кредиту, у банка в залоге будет более дорогой дом. Вряд ли он будет против.

    У родственников мужа проблем с налоговой тоже не будет: вы нашли выгодное предложение на рынке жилья, а это не криминал. Хотя если дом в собственности родственников меньше определенного законом срока, то им все равно придется заплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости дома, независимо от цены в договоре.

    У вас тоже не будет проблем с налоговым вычетом. При условии что вы заявите о неравном распределении расходов при оплате дома. По договору цена дома все равно выше предельной суммы для вычета. Но если будете продавать его в течение трех лет после покупки по его реальной цене, налог уменьшить не получится.

    Что в итоге

    Банки напрямую не запрещают покупать в ипотеку жилье у близких родственников. Но банк вправе отказать в кредите, если будет подозревать, что вы не сможете вернуть деньги.

    Если покупателем части дома будет ваш муж, а продавцом — его отец, мать, брат или сестра, то муж не сможет получить налоговый вычет. Даже если позже устроится на официальную работу.

    Автор статьи

    Куприянов Денис Юрьевич

    Куприянов Денис Юрьевич

    Юрист частного права

    Страница автора

    Читайте также: