Можно ли объединить кредит и ипотеку

Обновлено: 18.06.2024

Потребительские кредиты позволяют обладать вещью сейчас. Приобретать сразу, а не копить и откладывать. Это соблазн для многих. В результате желание обладать побеждает над здравым смыслом. Человек покупается на заманчивые предложения банков и возможность не платить первые два месяца. Берет один кредит, второй, третий… А потом вдруг понимает, что кредитное бремя оказалось непосильным. Что же делать в данной ситуации?

  1. Консолидация кредитов
  2. Плюсы и минусы консолидации
  3. Какие банки объединяют кредиты
    1. Объединение кредитов в Сбербанке
    2. Консолидация кредитов в ВТБ
    3. Объединение кредитов в Россельхозбанке
    4. Другие банки для консолидации кредитов

    Одним из вариантов решения проблем является консолидация. К тому же это самый экономичный вариант.

    Консолидация кредитов

    Если посмотреть названия кредитных предложений банков, то консолидацию увидим не часто. В большинстве случаев предлагается рефинансирование. Многие банки и их клиенты вообще не разделяют эти понятия. Но обо всем по порядку.

    Что такое рефинансирование кредита? Это замена существующего долга новым на определенных условиях. То есть это выдача банком нового кредита для погашения старого. Новый кредит оформляется на более выгодных для заемщика условиях.

    Что такое консолидация? Это объединение имеющихся кредитных долгов с разными условиями и датами платежей в один.

    Почему же их путают? Это обусловлено тем, что банки, предлагая рефинансирование, часто подразумевают и консолидацию. То есть консолидация - это тоже рефинансирование – оформление нового кредита. Но не взамен одного, а сразу многих кредитов. Новый кредит оформляется на общую величину кредитной задолженности по всем старым.

    Плюсы и минусы консолидации

    Преимущества консолидации:

    1. Возможность платить один долг вместо нескольких. Соответственно несколько ежемесячных платежей с разными суммами и датами заменяются одним. Если клиент платит не через онлайн способы, то ему придется посещать один офис банка (или банкомат) вместо нескольких. Безусловно, это удобно.

    Для банка это тоже преимущество. Существенная часть просроченной задолженности с небольшим сроком задержки платежа возникает по причинам рассеянности и забывчивости клиента. И если клиенту проще контролировать один платеж, чем пять, то и вероятность своевременного внесения каждого очередного платежа возрастает.

    1. Возможность изменения срока кредита. Если финансовое бремя оказалось непосильным, одним из способов его регулирования служит увеличение срока погашения. Это позволяет уменьшить размер каждого платежа. Правда, растяжение срока сопровождается увеличением общей переплаты в пользу банка. Но зато меньшую сумму платить легче. В любом случае, этот вопрос нужно тщательно продумать и просчитать перед оформлением нового договора.
    2. Возможность снижения переплаты за счет уменьшения цены кредита. Как правило, ставка по объединенному кредиту ниже. Кроме того, если кредит имел помимо процентов иные дополнительные платежи в пользу банка, их тоже можно отменить. Например, кредит был оформлен по карте. Это, кстати, наиболее дорогой вариант кредита. В нем помимо процентов может присутствовать плата за обслуживание, за смс – банкинг и т.п.

    Недостатки консолидации:

    1. Для того чтоб консолидация действительно была выгодной, нужно уметь просчитать все возможные варианты и учесть все нюансы. Как показывает практика, не все обыватели это делают. Некоторые «на слово» верят банку. Другие просто не умеют считать.
    2. Прежде чем одобрить новый кредит, банк тщательно изучает заемщика. Вполне возможно, что банк откажет клиенту, если хоть в одном из имеющихся кредитов были просроченные платежи. Ну и на низкую стоимость может рассчитывать только заемщик с хорошей кредитной историей.
    3. Средства по новому займу банк не выдаст клиенту, но перечислит на счет кредиторов, в погашение предыдущих долгов. Эта особенность объединения отнесена к минусам, так как клиент не получает деньги лично. Но на самом деле это в большей степени плюс, чем минус. Ведь если деньги дать клиенту, он может их не донести до банка и не погасить предыдущие долги. Тем самым увеличит долговое бремя и усугубит ситуацию.
    4. Необходимость переговоров с предыдущими кредиторами и оформления соответствующих документов. В большинстве случаев требуется справка – выписка об остатке задолженности по рефинансируемому кредиту.
    5. В ряде случаев придется заплатить штраф за досрочное погашение кредита.
    6. Дополнительные расходы времени и денег, связанные со сбором пакета документов для оформления нового кредита.

    Какие банки объединяют кредиты

    В настоящее время данная услуга предлагается многими кредитными организациями. Рассмотрим особенности консолидации крупнейшими банками.

    Объединение кредитов в Сбербанке

    В Сбербанке программы объединения названы «Рефинансированием кредитов» и предлагаются в двух вариантах: рефинансирование ипотеки и потребительский кредит на рефинансирование кредитов. В рамках этих программ возможно объединять до 5 кредитов разных банков.

    Потребительский кредит на рефинансирование кредитов

    Какие кредиты подлежат объединению и рефинансированию

    Ипотечные и прочие кредиты, полученные в разных банках

    · Полученные в других банках потребительские и автокредиты, дебетовые овердрафтные и кредитные карты.

    Не все могут позволить себе купить квартиру за счёт собственных сбережений и обращаются за помощью к банку c целью получения ипотечного кредитования. При этом у будущего заемщика может возникнуть вопрос — можно ли оформить ипотеку при наличии незакрытого потребительского кредита. На практике подобные решения каждым банком рассматриваются индивидуально. В данной статье предоставлена актуальная информация о том, может ли повлиять наличие непогашенного кредита на решение банка при оформлении ипотеки.

    1. Как наличие кредита влияет на вероятность одобрения?
    2. Как влияет наличие непогашенного ипотечного кредита?
    3. Можно ли утаить предыдущий займ?
    4. Возможные последствия
    5. Как банки относятся к таким заемщикам?
      1. Сбербанк
      2. Другие банки

      Как наличие кредита влияет на вероятность одобрения?

      Наличие любого кредитного обязательства может стать причиной отказа в ипотечном займе. Действующие кредитные обязательства накладывают определенные ограничения на финансовые возможности клиента. Именно поэтому банк должен быть уверен, что платежеспособность клиента находится на высоком уровне.При анализе анкеты учитывается множество факторов, влияющих на одобрение ипотеки при наличии дополнительного кредита:

      • Суммарный доход всех членов семьи;
      • Возможность привлечения созаемщиков;
      • Владение недвижимостью, которая может стать залогом;
      • Безупречная кредитная история клиента;
      • Высчитывается остаток личных средств, которые остаются после погашения всех кредитов, включая ипотеку — сумма должна составлять не менее 50% от общего дохода.

      Таким образом, банки проводят детальный финансовый анализ, прежде чем окончательно одобрить ипотечный кредит клиенту, имеющему дополнительные кредитные обязательства.

      Как влияет наличие непогашенного ипотечного кредита?

      Если у клиента возникла ситуация, когда ему требуется взять ипотеку при наличии уже действующего жилищного кредита, в большинстве случаев банки не идут на подобные риски и могут отказать в повторном кредитовании. Чаще всего в такой ситуации клиенту могут посоветовать продать первое жилье, взятое в ипотеку, а уже затем оформлять новый жилищный кредит.

      Некоторые банки могут пойти на уступки и оформить новое кредитное обязательство, но доходы клиента должны быть соответствующими — после погашения ежемесячных платежей по двум ипотечным кредитам оставшаяся сумма должна составить не менее 50% от общего дохода.

      При этом клиенту потребуется внести весомый первоначальный взнос при оформлении второго жилищного кредита.

      Можно ли утаить предыдущий займ?

      При подаче заявки на одобрение ипотечного кредита важно указывать точную и достоверную информацию — при наличии любых фактических ошибок банк отклоняет документацию. Если заемщик действительно заинтересован в заключении долгосрочного договора, важно не обманывать банк и указывать наличие всех кредитных обязательств в сторонних финансовых системах. Вся информация проверяется через специальный сервис, доступный для всех банков, полностью раскрывающий кредитную историю любого клиента, также предоставляющий информацию о наличии всех совершавшихся когда-либо просрочек по кредитам.

      Скрыть наличие существующего кредита можно лишь в случае, если сотрудники финансовой организации не успели подать данные в бюро кредитных историй. Хотя данные случаи являются скорее исключением, поскольку специалисты своевременно вносят все необходимые данные по существующим кредитам.

      Возможные последствия

      Банковская организация, получившая заявку, обрабатывает документацию в течение нескольких минут. При указании недостоверных данных банк вправе отклонить любую поступающую документацию. Соглашаясь на обработку личных персональных данных, клиент предоставляет банку право детально рассмотреть существующую кредитную историю, в которой указана детальная информация о наличии существующих займов.

      Как банки относятся к таким заемщикам?

      Некоторые банки могут сразу внести клиентов, заведомо указавших неверную информацию, в специальный черный список потенциальных заемщиков. При этом получить следующий кредит в данной финансовой организации будет достаточно сложно.

      Сбербанк

      Известный Российский банк применяет индивидуальный подход к каждому клиенту. При оформлении ипотечного займа используется специальная скоринговая система — когда за каждый пункт в анкете клиента начисляется определенное количество баллов.

      Кроме стандартного набора "качеств" — платежеспособности и уровня доходов клиента, банк оценивает также наличие других кредитов и предоставляет дополнительные баллы за их отсутствие. Результаты скоринга могут влиять на одобрение Сбербанка при оформлении ипотеки, поэтому при наличии существующих долговых обязательств клиент может попросту не набрать нужное количество баллов.

      При этом следует помнить, что Сбербанк осуществляет индивидуальный подход абсолютно к каждому клиенту.

      Другие банки

      Некоторые банки достаточно строго относятся к наличию дополнительных кредитов при оформлении ипотеки и прямо указывают на ограничение по данному пункту. К примеру, Россельхозбанк оформляет ипотечный кредит только при отсутствии любых непогашенных долговых обязательств. Банк ВТБ также относится к числу финансовых учреждений, которые могут не оформить ипотеку при наличии другого кредита.

      Стоит отметить, что во многих случаях клиенту могут пойти навстречу и учесть некоторые компенсирующие факторы — к примеру, при внесении большого первоначального взноса, а также наличии безупречной кредитной истории клиента. Также ситуация может зависеть от общей стратегии банков при существующей финансовой ситуации в стране. Кредитные организации постоянно повышают свою конкурентноспособность, поэтому вполне возможно, что даже в банках с достаточно строгими требованиями ипотека будет всё-таки одобрена.

      Как изменить условия и состав участников в договоре ипотеки

      Выплата ипотеки, как правило, занимает не один год. За это время могут произойти события, требующие изменений условий кредитного договора: рождение ребенка и выделение ему доли, развод с разделом имущества и другие непредвиденные обстоятельства.

      Клиенты, оформившие ипотечный кредит в Сбербанке, могут решить все эти вопросы онлайн в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки .

      Рассказываем о самых распространенных причинах изменения кредитного договора и объясняем, как это сделать.

      Важно! Любое изменение кредитного договора — это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком.

      Выделение доли в залоговом объекте недвижимости

      Чаще всего это происходит при использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Могут быть и другие причины для выделения доли родственникам в ипотечной недвижимости.

      Например: Илья и Светлана — семейная пара — взяли двухкомнатную квартиру в ипотеку. Через два года у них родился ребенок. Средства материнского капитала родители решили использовать, чтобы частично погасить ипотеку, а после — выделить долю в квартире ребенку.

      Какие нужны документы

      • заявление от всех созаемщиков
      • анкета нового собственника (при включении нового собственника в состав созаемщиков)
      • паспорт нового собственника (если он старше 14 лет)
      • свидетельство о рождении нового собственника (если возраст менее 14 лет)
      • документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство об усыновлении и т.д.)
      • документ-основание перераспределения доли (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.)

      Изменение состава созаемщиков

      Созаемщик — человек, который вместе с основным заемщиком отвечает за своевременное погашение ипотечного кредита. Если заемщик перестает платить, ответственность перед банком будет нести созаемщик. Рассмотрим три случая изменения состава созаемщиков, разрешенных банком.

      Исключение созаемщика из состава должников

      Например: Илья и Светлана — муж и жена. Илья — основной созаемщик, квартира оформлена на двоих. Супруги развелись, кредит еще не погашен. Договорились, что квартира остается Илье, а Светлана выходит из состава должников.

      Замена созаемщика

      Например: Та же ситуация, но представим, что дохода Ильи недостаточно для оплаты кредита. Просто добавить нового созаемщика нельзя, можно только заменить. Вместо бывшей супруги созаемщиком становится, например, отец Ильи.

      Переход статуса титульного заемщика другому созаемщику

      Например: Илья, будучи основным заемщиком, при разводе решил передать свою долю в квартире бывшей жене Светлане. Она станет единственным собственником, и по условиям банка, статус основного (титульного) заемщика должен перейти к ней.

      Какие нужны документы

      • заявление от всех созаемщиков
      • анкета нового созаемщика
      • паспорта всех действующих и новых заемщиков/созаемщиков
      • документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость оставшегося заемщика/нового заемщика/созаемщиков
      • кредитный договор и документы на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав требования) и, при наличии, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
      • при разводе: свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества
      • если развода не было — брачный договор с разделом имущества и обязательств

      О том, как поделить ипотечную недвижимость при разводе, читайте в статье «Ипотека при разводе: как делится недвижимость»

      Замена недвижимости в залоге у банка

      Пока вы платите ипотеку, она находится в залоге у банка — на ней есть обременение и распоряжаться свободно вы ей не можете. Но у вас есть вариант предоставить банку другую недвижимость в качестве залога, а с этой квартирой делать, что захотите.

      Например: Илья и Светлана оформили в ипотеку однокомнатную квартиру, а через три года купили квартиру побольше и ипотечную однушку решили продать. Для этого нужно переоформить залог на новую квартиру, а после вывести из залога старую.

      Какие нужны документы

      Важно! При замене залогового объекта недвижимости обременение с предыдущего объекта банк снимает самостоятельно только после регистрации ипотеки на новый объект.

      Как изменить условия кредитного договора

      ✅ Клиент подает документы на изменение состава участников или залога в любом офисе Сбербанка, либо в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки на сайте ДомКлик без лишних визитов в банк

      ✅ Банк проверяет предоставленный пакет документов, рассматривает заявление клиента и принимает решение

      ✅ В случае положительного решения банк дает согласие на изменение условий кредитного договора

      ✅ В кредитную документацию вносятся изменения путем составления дополнительного соглашения и договора обеспечения (при необходимости), а также изменения в закладную (при наличии)

      ✅ Изменения регистрируются в Росреестре

      ✅ Банк вносит изменения в системы учета кредитных договоров

      Сколько времени занимает рассмотрение заявки

      Рассмотрение заявки и принятие банком решения происходит в течение 30 дней.

      Как и где получить согласие банка

      Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн» .

      Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру 8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитования в вашем городе.

      Какое-то определение оказалось слишком сложным? Главные термины и понятия вы наверняка найдете в «Азбуке ипотеки от ДомКлик»

      Фото: Kelly Sikkema / Unsplash

      Центральный банк России с 2015 года снижает ключевую ставку, по которой он предоставляет кредиты коммерческим банкам. Тогда ставка составляла 17%, но постепенно уменьшалась и 19 июня текущего года достигла исторического минимума — 4,5%.

      Со снижением ключевой ставки приходит уменьшение процентов по вкладам и ставок по кредитам в банках, в том числе по ипотеке. Поэтому сейчас взять кредит выгоднее, чем было несколько лет назад.

      В случае если у вас уже есть кредит, на помощь может прийти рефинансирование — получение нового займа на погашение старого. Этот инструмент позволяет снизить ставку, ежемесячные платежи, срок кредита и переплату за него.

      По данным Райффайзенбанка, в последние месяцы растет интерес к рефинансированию потребительских кредитов, которые составляют 23% от всех сделок банка. С ипотеками дела обстоят наоборот — за пять месяцев текущего года объем их рефинансирования немного снизился, доля таких сделок относительно всего объема выданных кредитов составила 47%. В Промсвязьбанке (ПСБ) рассказали, что с марта по июнь рефинансировали 4,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму ₽8 млрд.

      Фото:Наталья Гарнелис / ТАСС

      В банке «Открытие» отметили, что у них за этот же период количество заявок на рефинансирование составило свыше 6,7 тыс. Наибольшая активность была в марте, когда поступила 3651 заявка, а в следующем месяце — всего 343.

      По итогам первых пяти месяцев 2020 года ВТБ рефинансировал ипотеку на ₽82,2 млрд, что оказалось в пять раз выше показателя аналогичного периода прошлого года. Потребительских кредитов банк рефинансировал на ₽52 млрд, рассказали в пресс-службе.

      Рекордным по количеству рефинансированных ипотечных кредитов клиентов других банков стал март — в этом месяце объем достиг ₽24 млрд. С учетом влияния пандемии коронавируса и режима самоизоляции в апреле число сделок незначительно снизилось, но в мае вернулось к уровню начала года — 7,7 тыс. человек рефинансировали ипотеку на ₽16,4 млрд.

      Плюсы рефинансирования

      Кроме уменьшения ставки, платежей и переплаты, у этого инструмента есть другие плюсы. Например, рефинансировать можно сразу несколько кредитов в разных банках. После этого по всем займам будет производиться единый ежемесячный платеж, сообщили в пресс-службе банка «Открытие».

      Рефинансирование также позволяет получить сумму, превышающую объем ранее взятых займов. Таким образом, заемщик не только снижает стоимость обслуживания своих кредитов, но и получает свободные деньги, отметили в банке.

      Данные о рефинансировании передаются в бюро кредитных историй, однако они не портят кредитную историю клиента. «Для банков вы остаетесь качественным заемщиком, которому можно доверять и предлагать займы на более выгодных условиях», — сообщил РБК Quote руководитель направления по развитию потребительских кредитов Райффайзенбанка Дмитрий Сивов.

      Не стоит путать рефинансирование с реструктуризацией долга. Последняя проводится, когда человек по какой-то причине не может платить по кредиту или выплачивать прежнюю сумму ежемесячно. Реструктуризация негативно влияет на кредитную историю, и придется доказывать банку, почему человек не может платить столько, сколько раньше, рассказала финансовый консультант Анна Громова. Однако с рефинансированием такого не произойдет.

      ЖК «Пресня Сити» в Москве

      Она также поделилась историей из своей практики, на примере которой наглядно видна выгода рефинансирования. Человек взял в ипотеку квартиру в Москве, сумма кредита была около ₽16 млн, а ежемесячный платеж — ₽135 тыс. После рефинансирования он стал платить ₽105 тыс. в месяц, то есть на ₽30 тыс. меньше.

      А что насчет минусов?

      Кроме того, могут понадобиться нотариальные согласия, например разрешение супруга на эту сделку, а также согласие органа опеки и документы по текущему займу — кредитный договор и справка от банка о текущем остатке долга.

      Заемщику также нужно будет оформить залог на жилье в пользу нового банка, если рефинансирование происходит не в вашей кредитной организации. В среднем на новую оценку объекта залога клиент потратит ₽5 тыс., на новую страховку — 0,8–01% от суммы кредита.

      «Поэтому более выгодно проводить рефинансирование, когда у вас заканчивается срок по прежней страховке», — посоветовала руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина. До завершения оформления залога банк обычно устанавливает надбавку к процентной ставке, а после — снижает ее.

      Но есть нюансы.

      При принятии решения, делать ли рефинансирование кредита или нет, стоит учесть несколько нюансов. Первый из них касается ипотеки. Если человек взял ипотечный кредит, заем на покупку машины и кредитную карту, то теоретически их можно рефинансировать и объединить в одно целое.

      Однако при подобном рефинансировании человек потеряет право на налоговый вычет, который составляет 13% от уплаченных по ипотеке процентов, но не более ₽390 тыс. Причина — новый кредит будет уже не ипотечный. В связи с этим Анна Громова советует рефинансировать ипотеку новым ипотечным займом, так как с него тоже можно будет получать налоговый вычет.

      Фото:stevepb / Pixabay

      Второй нюанс касается ставок. Например, вы брали потребительский кредит под 18%, а вам предложили рефинансировать его займом под 12%. Можно подумать, что это выгодное предложение, но стоит учитывать срок, в течение которого вы уже выплачивали заем банку. Допустим, вы взяли кредит на пять лет и платили его в течение трех. Таким образом, вы выплатили уже более половины займа.

      По словам Громовой, большинство банков используют систему аннуитетных платежей. В этом случае вы платите каждый месяц одну и ту же сумму. Однако в первой половине срока кредита вы платите больше процентов банку, чем погашаете тело долга, а во второй половине — наоборот. В результате при рефинансировании вы начнете все заново и снова будете платить больше процентов, чем покрывать основной долг. Например, человек, который брал ипотеку на ₽16 млн, за первый год заплатил банку ₽1,5 млн, однако из этой суммы на погашение долга пошло только ₽65 тыс.

      Для того чтобы разобраться, выгодно ли сделать рефинансирование, нужно посчитать данные по кредитному калькулятору. Его можно найти в интернете. Необходимо внести информацию по текущему кредиту — какая осталась сумма долга, сколько месяцев еще нужно выплачивать кредит и какая ставка. Затем нужно ввести данные другого кредита, который вы хотите использовать для рефинансирования, а потом сравнить переплату по займу в первом и втором случаях. По мнению Громовой, рефинансировать кредит лучше в первый или второй год после получения займа, так как это выгоднее.

      По словам Малайчик, расчеты показывают, что выгодно рефинансировать кредит можно тогда, когда новая ставка хотя бы на 1,5% ниже текущей. Такой же позиции придерживаются и в ВТБ. В Промсвязьбанке отметили, что разница между ставками по новому и старому кредиту должны быть 1,1–1,3%, чтобы рефинансирование имело смысл.

      Все материалы нашего проекта доступны в Яндекс.Дзене. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе

      Фото: iiinuthiii/shutterstock.com

      Правительство разрешило сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной. Таким образом, максимальная сумма кредита вырастет до 30 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 15 млн руб. — для остальных регионов. Вместе с экспертами разбираемся, что это значит для покупателей новостроек.

      Льготная + рыночная = комбинированная ипотека

      Сейчас по льготной ипотеке на новостройки можно взять определенную сумму. Для четырех регионов (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть) — это 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн руб. С 1 мая ставка по льготной ипотеке на новостройки снизилась с 12% до 9% годовых. Помимо этого, правительство разрешило комбинировать льготную ипотеку с рыночными программами, в том числе с субсидированными от застройщика.

      «Кроме снижения ставки по ипотеке, приняли еще одно важное решение: увеличили сумму кредита, которую можно брать на покупку квартиры с использованием льготной ставки до 30 млн руб. в четырех регионах и 15 млн руб. в остальных. Подчеркну, что сумма льготного кредита остается на уровне 12 млн и 6 млн, но теперь ее можно сочетать с другой субсидированной или рыночной ставкой», — рассказал вице-премьер России Марат Хуснуллин.

      О программе

      Льготная ипотека на новостройки была запущена в апреле 2020 года. За это время условия программы менялись несколько раз. Изначально программа была утверждена по ставке не более 6,5% и суммой кредита в 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб. — для остальных. С 1 июля 2021 года ставка по программе выросла до 7%, а сумма кредита уменьшилась до 3 млн руб. по всей стране.

      Весной 2022 года на фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ до 20% правительство приняло решение вновь изменить программу, увеличив ставку по ней с 1 апреля до 12% и вернувшись к первоначальным размерам лимитов по кредитам. Однако с 1 мая ставка была снижена до 9%. Сама программа продлена до конца 2022 года.

      Что это значит

      Сочетание льготной и рыночной ипотеки расширяет возможности заемщиков в части максимальной суммы кредита. То есть заемщик может купить квартиру большей стоимости, площади или более высокого класса. Например, при покупке квартиры за 16 млн руб., чтобы вписаться в программу, ранее необходимо было иметь первоначальный взнос 4 млн руб. В новых условиях сумма кредита возможна больше. При этом 12 млн руб. будут кредитоваться по льготной ставке, а разница превышения — по рыночной или субсидированной от застройщика, пояснил младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев.

      «В нашем примере 4 млн руб. могут также браться в банке под рыночную ставку — в зависимости от наличия требований банка к величине первоначального взноса. Соответственно, субсидированная ипотека в части превышения льготной может предложить клиенту ставку ниже рыночной», — сказал Перфильев. «При прочих равных условиях ранее 4 млн руб. из нашего примера (при их недостатке) заемщик мог получить, взяв потребительский кредит, а сейчас эта сумма может включаться в один кредит по ставке выше льготной, но ниже потребительского кредита», — добавил эксперт.

      Еще один пример — человек планирует взять в ипотеку 15 млн руб. на покупку новостройки в Москве. Раньше он не смог бы оформить льготную ипотеку, поскольку там установлен лимит 12 млн руб., приводит пример аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Теперь же он может взять по данной программе кредит в размере 12 млн руб., а оставшиеся 3 млн руб. дополнить кредитом по рыночной или субсидированной ипотеке. «Если кредит превышает 12 (6) млн руб., то по рыночной или субсидированной ставке пойдет вся сумма сверх этого лимита: при займе 20 млн руб. в Москве 12 млн руб. посчитают по ставке 9%, 8 млн руб. — по ставке банка (застройщика), действующей в выбранном проекте — это может быть больше 20% годовых или меньше 1%», — добавила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

      Дарья Изварина, консультант по инвестициям в жилую недвижимость, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету»:

      — Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке за 30 млн руб. с первоначальным взносом 20% (6 млн руб.) и не подпадаете под условия льготной ипотеки. Вы выбирали между двумя вариантами:

      • застройщик А не имеет субсидированных программ ипотеки и ранее предлагал вам либо увеличить первоначальный взнос до 18 млн и взять 12 млн по льготной ипотеке под 9%, либо взять 24 млн под рыночную ставку 14%. Теперь же этот застройщик сможет предложить вам взять кредит 12 млн под 9% плюс 12 млн под 14%. Таким образом, ваша средняя ставка по ипотеке будет 11,5%;
      • застройщик Б ранее предлагал такую квартиру по субсидированной ставке 5% с ограничением максимальной суммы кредита в 12 млн руб. (снова нужно увеличивать ПВ) или по субсидированной ставке 7% на всю необходимую сумму кредита в 24 млн руб. Теперь этот застройщик сможет предложить вам взять кредит 24 млн руб. по усредненной субсидированной ставке 6%.

      Таким образом, у таких застройщиков сейчас будет выбор — либо ввести новую субсидированную программу с максимальной суммой кредита 30 млн руб. и ставкой, которая будет на 1–3 процентных пункта выше их субсидированной ставки для 12 млн руб. (наиболее вероятный сценарий), либо ввести плавающую ставку в зависимости от суммы кредита, либо вообще не менять ставки и снизить надбавку к цене за субсидирование, если таковая была (наименее вероятный сценарий).

      Как это будет работать

      Пока не совсем понятно, как будет работать на практике такая комбинированная ипотека. Например, возможно, будет вычисляться средняя ставка или оформляться два кредита с одним предметом залога, приводит предполагаемые варианты Ирина Доброхотова.

      «Как я понимаю, человек сможет оформить в банке ипотечный кредит на общую сумму 15 (30) млн руб., при этом ставка по нему будет рассчитываться как средневзвешенное ставок по льготной части и по рыночной/субсидированной части», — допускает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Хотя не исключено, что здесь будут какие-то пока неочевидные нюансы, поэтому лучше дождаться дополнительных комментариев властей», — добавил он. По словам Анатолия Перфильева из «Эксперт РА», многое зависит от организационных моментов комбинированной ипотеки: будет ли дополнительная комиссия за подобный продукт, по каким ставкам станут начисляться штрафы и пени.

      Сами банки пока не могут объяснить, как будет работать комбинированная ипотека. В пресс-службе Сбербанка заявили, что поддерживают «предложение правительства России сочетать льготную ипотеку с рыночной и прорабатывают механизмы реализации такой программы». Положительно оценили комбинированную ипотеку в ПСБ. «Такая мера позволит повысить доступность жилья для граждан и простимулирует дальнейший спрос на новостройки за счет увеличения лимита ипотечного кредита до 30 млн руб. или 15 млн руб. в зависимости от региона. Банки смогут выстроить более гибкую систему ипотечных предложений за счет сочетания программ с господдержкой с классическими программами или программами субсидирования от застройщиков», — рассказали в пресс-службе банка.

      Как пояснили в пресс-службе ВТБ, увеличение суммы ипотечного кредита в сочетании с господдержкой может предполагать как возможность выдачи ипотеки с комбинированными ставками по стандартным программам банка, так и субсидирование части ставок застройщиками. «В текущих условиях это сделает ипотеку более доступной, поможет увеличить спрос на жилые объекты и обеспечит девелоперам дополнительные продажи. ВТБ прорабатывает возможность запуска такой программы», — добавили в банке.

      Автор статьи

      Куприянов Денис Юрьевич

      Куприянов Денис Юрьевич

      Юрист частного права

      Страница автора

      Читайте также: