Можно ли продать ипотечную комнату в общежитии

Обновлено: 07.05.2024

Не хватает денег на комнату - берём кредит.
Поскольку ипотека - это залог.
Залог - способ обеспечения обязательств: не возвращает заемщик кредит - предмет залога
продается. И банк, из стоимости заложенного имущества компенсирует свои убытки,
возвращая и кредит, и неуплаченные заемщиком проценты.
Мы говорим об ипотеке, но цель заемщика не ипотека, а комната. При этом ипотека -
средство для достижения цели.
При этом нас будут ожидать свои подвохи, свои «подводные камушки», которые так или иначе связаны с понятием «ипотека». Комната - это Ваша конечная цель получения ипотечного кредита, но это - не цель банка!
У Вас и у банка цели разные!
Каким-то из «подводных камушков» не стоит придавать особого значения, в то
время как другие, - способны свести на нет все предыдущие действия в достижении
цели.
Поэтому давайте посмотрим на все условия ипотеки и этапы получения ипотечного
кредита с критической точки зрения.
При этом уже при выборе банка необходимо учитывать, что есть условия ипотеки,
на которые Вы можете повлиять, а есть такие условия ипотеки, на которые Вы
повлиять не можете.
Первый камушек.
Я Вам предлагаю начать с риэлтора, чтобы у Вас был надежный помощник и союзник.
Риэлтора выбираете Вы.
В то же время, всех остальных выбирает банк. (Банк выбирает и оценщиков, и
страховщиков, и необходимость нотариуса, и способ передачи денег (включая
конкретный депозитарий). На эти условия ипотеки Вы повлиять не сможете.
Разве что, выбрать одного оценщика из двух-трех предложенных банком, или выбрать одного из двух-трех страховщиков, предлагаемых банком.)
Но и риэлтора нужно выбирать грамотного, который умеет работать с ипотечными банками.
Велика вероятность нарваться на такого, кто имеет лишь теоретическое
представление о том, что такое ипотека. Комната, подобранная таким
риэлтором, может не устроить ни банк, ни страховую компанию и удовольствие от
процесса покупки - затянуться на длительный срок. Пользы от такого риэлтора
никакой.
Камушек второй. Вас рассматривает банк.
В какой банк пойдем? В тот, где проценты поменьше? К сожалению, банков, которые дают ипотеку
на комнаты, на много. Поэтому выбор ограничен.
Камушек третий. Ищем комнату.
Комнату Вы нашли, это несложно, но устроит ли эта комната Ваш банк?
То есть комнату Вы должны выбрать с учетом всех требований Вашего банка.
Камушек четвертый. Оценка.
Оценка комнаты - тоже необходимое условие ипотеки, но оценить можно по-разному.
Пример:
Вы долго искали комнату, нашли, как Вам кажется, самую дешевую за 2 200 000 рублей.
Исходя из Ваших доходов, банк Вам готов дать кредит 1 700 000 рублей.
Остальные деньги, т.е. сумма первоначального взноса(20%) у Вас есть.
А что если оценщик оценит комнату не в 2 200 000 рублей, а в
1800 000 рублей?
Банк Вам даст кредит 80% от стоимости комнаты, но не от той, которую Вы платите
продавцу, а от той, которую назвал оценщик:
1800 000 рублей Х 80% = 1 440 000 рублей
Вы рассчитывали на 1 700 000 рублей кредита, а Вам дают 1 440 000 рублей.
А где взять 1 700 000 рублей - 1 440 000 рублей = 260 000 рублей? Камушек пятый. Комнату утверждает банк и страховая компания.
Комната найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Имейте в виду, что Вас продавцы квартиры готовы воспринимать в качестве покупателя
лишь тогда, когда подтвердите свое желание купить комнату внесением какой-либо
денежной суммы (аванса).
Сумма символическая, по сравнению со стоимостью комнаты (от 30 000 рублей).
Но если документы в порядке, а эта квартира по каким-либо причинам Ваш банк не
устраивает, то Вы можете потерять те деньги, которые внесли продавцам в
качестве предоплаты (аванса).
Надо также отметить, что документы на комнату рассматривает не только банк, но
и страховая компания. Аккредитация банком той или иной страховой компании - это
также условие ипотеки, на которое Вы повлиять не можете. Ряд банков
сотрудничают с несколькими страховыми компаниями, и тогда у заемщика есть
выбор: где страховаться, где страховать сделку и комнату, тогда как некоторые
банки сотрудничают с одной единственной страховой компанией.
Если документы устраивают банк, но не устраивают страховую компанию, то возможны два
варианта:
- если банк сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, то заемщик может
обратиться в другую: вдруг одна страховая компания отказывается страховать, а
другая застрахует?
- если банк сотрудничает с единственной страховой компанией, то ее отказ
застраховать, автоматически означает отказ банка выдать кредит на выбранную
Вами комнату.
Камушек шестой.Кредитный договор.
Подвох только тот, что Ваш выбор: либо подписывать договор в том виде, в котором Вам
его дают (и получить деньги на тех условиях ипотеки, которые предлагает
банк), либо не подписывать (и деньги не получить). Иногда, в кредитный договор
вставлены такие пункты, что лучше такой договор не подписывать. Спорить с
банком в день подписания договора, чтобы убрали не устраивающие Вас пункты -
практически бесполезно.
Камушек седьмой. Нотариальное удостоверение.
Необходимость нотариуса выбирает банк. Если банк настаивает, чтобы было нотариальное
удостоверение сделки или закладной - спорить бесполезно: это тоже «условие
ипотеки». При этом, конкретного нотариуса также определяет банк. Правда,
хочу отметить, что требование банка о нотариальном удостоверении договора
купли-продажи, последнее время почти не встречается. Но удостоверить подпись на
закладной многие банки просят. Камушек восьмой. Государственная регистрация.
Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. С 2010 года государственную
регистрацию производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра
и картографии. В Москве филиалы этой службы расположены в различных округах.
Подвох в том, что сделки с ипотекой регистрируют лишь в 1 – 2-х филиалах.Буду рада, если мои советы Вам помогли.

))) Лилия, а с квартирами по-другому?!))
Позволю себе не согласиться по некоторым пунктам. Практически все авансы возвращаются после письменного подтверждения от банка "о неодобрении", это прописывается в авансовом соглашении.
Расхождение в цене объекта и оценочной стоимости в 25% - крайне редкая ситуация, но всегда решаемая.
С требованиями банков о нотариальном удостоверении закладных не сталкивалась. Если Вы поделитесь - какие это "многие", которые просят - буду признательна.

Виктория, спасибо за вопросы. С квартирами полегче, т.к. квартиры кредитуют все ипотечные банки, а значит и выбора больше. Я сталкивалась в своей практике, когда банк отказывался дать письменный отказ, только в устной форме. Или дает письменный отказ, но без печати. Такое тоже было. Расхождение в 25% это действительно крайне редкая ситуация, а вот 10-15% - сплошь и рядом. Решаема такая ситуация только в том случае, если у заемщика не 20% сумма первоначального взноса, а 40% и более. А если у заемщика сумма первоначального взноса только 10%? И расхождение в цене объекта и оценочной стоимости в 10%? В этом случае заемщику придется изыскивать еще где-то эти 10%. Совершенно недавно делала сделку в ЮниКредит, мы заверяли закладную нотариально. Конечно, Виктория, профессионал подобные ньюансы будет предвидеть заранее и естественно их решит. Статья была написана для людей, которые хотят самостоятельно взять ипотечный кредит. Мне хотелось, чтобы они обратили внимание на эти особенности.

Да это, собственно, и не вопросы были. Вы почему-то сделали акцент на комнатах практически общепринятых правил кредитования объектов городской недвижимости))) Лилия, подскажите, какие банки НЕ кредитуют комнаты (не доли!) ?

В народе говорят: «Человек предполагает, а Бог располагает» или ещё на эту же тему: «Хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах». Это я всё к тому, что как бы мы не рассчитывали свои силы, как бы тщательно ни пытались планировать - жизнь вносит свои коррективы. Максимальный срок, на который дают ипотеку российские банки – 30 лет. Вот и попробуй - угадай, что случится за это время! Поэтому нередко возникает потребность реализовать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Да, такая сделка проходит несколько сложнее обычной. Но вполне под силу любому грамотному риэлтору.

Причины продажи ипотечного жилья могут быть самые разные:

ухудшение материального положения (стало трудно справляться с выплатой ежемесячных платежей);
улучшение материального положения – захотелось расширить жилплощадь;
переезд в другой населённый пункт;
изменение семейных обстоятельств: развод, рождение детей и т.д.;
потребность в крупной сумме денег (например, на лечение).

Основное правило при отчуждении ипотечной недвижимости - долг перед банком должен быть погашен, а обременение снято. Пока не погашена ипотека, заёмщик может жить в квартире, но совершать с ней каких-то действий (продавать, дарить, менять) не имеет права. Подробнее об этом можно прочитать в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под № 102-ФЗ. Риэлторам нередко поступают предложения продать квартиру с невыплаченной ипотекой.

Если у продавца есть собственные средства на погашение ипотеки – прекрасно. Тогда просто нужно отдать долг банку и снять с жилья обременение. Нет свободных средств? Тогда, может быть, клиент готов продать какое-то ценное имущество (скажем, машину), взять временно в долг у родственников (до получения средств за квартиру), оформить, в конце концов, потребительский кредит (если сумма невелика).

Тоже не вариант? Тогда остаётся искать покупателя, готового оплатить остаток ипотечного долга в счёт стоимости квартиры. Первое действие, которое должен совершить продавец в таком случае – это известить кредитную организацию. Банки обычно не чинят препятствий и дают согласие, т.к. им выгодно, чтобы, невзирая на сложившиеся жизненные обстоятельства заёмщика, кредит всё-таки был погашен. Следует учитывать, что в некоторых банках рассмотрение такой заявки платное. Иногда банки ставят условием проведение сделки через свою депозитную ячейку.

Основная проблема при продаже ипотечной квартиры обычно не в общении с банками, она лежит в другой плоскости – поиска подходящего покупателя, готового на такую непростую сделку.

Потенциальный покупатель должен соответствовать ряду требований:

готовность внести залог, равный остатку банковского долга продавца;
возможность ждать (такие сделки обычно растягиваются во времени).

Конечно, было бы здорово найти покупателя с наличными средствами. В этом случае план таков:

покупателем вносится залог в сумме остатка ипотечного долга;
продавец гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры;
далее оформление договора купли-продажи проходит обычным способом.

Если находится покупатель без наличных денежных средств, но желающий приобрести жильё в ипотеку, то план в этом случае таков:

Покупатель и продавец вместе идут в банк продавца и объявляют о своих намерениях. Хорошо, если банк одобряет ипотеку покупателю, тогда в дальнейшем всё происходит по схеме банка: один кредит гасится, другой оформляется. Одновременно снимается обременение. Многие банки разработали сейчас такой продукт: «Кредит на покупку квартиры в ипотеке».
Если банк продавца не одобряет ипотечный кредит покупателю, а одобряет другой банк. В принципе, ничего страшного - продажа тоже возможна. Но усложняется и растягивается во времени, так как схема взаимодействия российских банков между собой в таких случаях не отработана.
После одобрения кредита продавцу и погашения долга покупателя оформление договора купли-продажи проходит обычным способом.

Есть ещё один вариант продажи ипотечной квартиры. Говорю о нём в последнюю очередь, так как он наименее выгоден для продавца. Это продажа через банк. Представитель кредитной организации сам ищет покупателя и проводит сделку, учитывая интересы своего работодателя. Главное для банка в этом случае – вернуть свои деньги. Что останется клиенту после продажи имущества его не волнует.

В последние годы доля сделок по продаже ипотечных квартир и комнат возросла. Экономическая ситуация в нашей стране такова, что многие граждане, набрав кредитов, сегодня не справляются с выплатами и выставляют имущество на продажу. Если, на простых сделках люди пытаются сэкономить и не пользуются услугами риэлторов, то вот для совершения усложнённых сделок (каковой является отчуждение ипотечного жилья), обращаются в агентства недвижимости или к частным риэлторам. Опытный специалист по недвижимости должен быть готов к таким коллизиям, уметь донести информацию до клиента и помочь продать жильё с максимальной выгодой.

Когда созаемщики оформляют совместную ипотеку, они редко задумываются о том, как делить жилье в случае расставания.

Если все же развод (или разъезд) произошел, а кредит банку не погашен, встает вопрос: как продать долю в ипотечной квартире. Покупателя на такой объект и без того найти сложно, а тут еще придется договариваться с созаемщиком и банком. Данная процедура имеет ряд особенностей, о которых будущий продавец должен знать заранее.

Доля в квартире находящейся в ипотеке

Доля в ипотечной квартире: юридические нюансы

Само понятие «часть ипотечной недвижимости» может иметь разную суть:

выделенная комната в коммунальной квартире с отдельным лицевым счетом. На покупку выделенной комнаты можно получить жилищный кредит, хотя это и связано с рядом сложностей. Для Санкт-Петербурга и Ленобласти купля-продажа выделенных долей в коммуналке по ипотеке — рядовое явление. Покупатель комнаты в коммуналке при желании может получить минимальный процент по ипотеке и стать собственником выделенной части жилья. Особенно легко получить ипотеку на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире;
невыделенная доля в недвижимости, купленной в ипотеку совместно с созаемщиком. Покупателя на такой объект найти сложнее, потому что по документам не указано, за какой именно частью объекта недвижимости закреплено право собственности владельца доли. Лицевые счета совладельцев, как правило, не разделены. Чтобы привлечь покупателя, можно выделить долю. Для этого придется обращаться в суд вместе с созаемщиком;
недвижимость находится в залоге по ипотеке, продаваемая доля не находится в ипотеке. В таком случае продавцу все равно придется получать у банка разрешение на сделку. Хотя прямых долговых обязательств нет, обременение дает банку право контролировать любые действия с залоговым жильем.

Как передать свой долг новому собственнику доли

Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.

Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.

Передача долга по ипотеке новому собственнику

Обычно банк выдает ипотеку на комнату в коммунальной квартире или невыделенную долю только тогда, когда вся квартира уходит в залог банку на срок погашения ипотеки. Именно поэтому немногие банки дают займы на покупку комнат в коммуналках. И немногие заемщики соглашаются на такие условия: надо договориться с соседями, чтобы они дали согласие на залоговое обременение всей квартиры.

Для заемщика, который вынужден таким методом решать финансовые проблемы, продажа части ипотечного жилья скорее всего принесет убытки. Найти покупателя на часть жилого помещения с банковским обременением сложно, придется делать значительный дисконт. Скидка может составлять до 20% от рыночной стоимости объекта.

Если брак распался, а ипотека не выплачена

Типичная ситуация — доли в ипотечной недвижимости выделены на каждого члена семьи. Брак распался, бывшие супруги не хотят жить вместе. Один из них, например муж, хочет продать свою долю, которая находится под банковским обременением. Как быть в такой ситуации?

Что делать с ипотекой при разводе?

Есть несколько вариантов развития событий

муж и жена являются созаемщиками, жена против того, чтобы муж продавал свою долю. Муж съезжает и не платит ипотеку. Жене приходится нести материальную ответственность за долг мужа;
жена имеет первоочередное право на приобретение доли в квартире согласно российскому законодательству. Если у нее есть средства или возможность взять кредит в нагрузку к уже имеющейся ипотеке, она может выкупить собственность мужа;
жена выдает мужу нотариальное согласие на продажу доли в ипотечной квартире. Далее заемщик должен найти покупателя на свою долю и погасить долг перед банком.

Если в продаже части жилого помещения будут замешаны интересы несовершеннолетних, количество юридических сложностей при проведении сделки резко возрастет. Если ребенок прописан на жилплощади и для покупки жилья родители не использовали материнский капитал, можно попробовать обойти общение с органами опеки. Достаточно оформить ребенку постоянную прописку по другому адресу и дальше решать вопрос продажи доли между взрослыми собственниками. Если несовершеннолетний ребенок является собственником залогового жилья, долю которого планирует продавать один из созаемщиков, кроме банка контролировать сделку будут органы опеки.

Что делать в сложной ипотечной ситуации

Продажа доли в залоговой недвижимости связана с множеством юридических сложностей. Вам придется потратить время, деньги и нервы, чтобы осуществить задуманное. Если вы хотите избежать потери нервов и бумажной волокиты, обращайтесь в компанию «Ипотекарь». Мы решим ипотечную проблему с максимальной выгодой для вас.

Несмотря на все преимущества жилищного кредитования, приобретение отдельной квартиры в ипотеку доступно не всем. Цены на жилье высокие, первоначальные взносы тоже. Необходимость приобрести собственные квадратные метры заставляет людей искать альтернативу.

Когда не хватает дохода и первоначального взноса на однушку или студию, можно взять в кредит комнату в коммуналке или в общежитии. Со временем обстоятельства у заемщика могут измениться, и он захочет расстаться с залоговым жильем. Тогда встает вопрос, как продать комнату в ипотеке. В этой статье мы расскажем о рабочих схемах сделки купли-продажи комнаты с залоговым обременением.

Особенности ипотеки на комнату

Займы на приобретение комнат выдают немногие банки. Такой предмет залога достаточно рискован из-за ряда нюансов:

чтобы продать комнату в коммуналке, нужно получать разрешение всех соседей;
комната более подвержена страховым рискам, чем отдельное жилье;
спрос на комнаты на рынке недвижимости невелик. В случае неуплаты займа банку будет сложно вернуть вложенные деньги.

Получить кредит на комнату сложно, и условия предлагаются менее выгодные, чем для покупателей отдельных квартир. В отдельных случаях банк накладывает обременение на срок ипотеки не только на саму комнату, но и на всю коммунальную квартиру, где поселился заемщик.

Когда банк дает добро на сделку

Если спросить банковского работника, на каких условиях кредитор согласится на проведение сделки купли-продажи с комнатой ипотеки, ответ будет прост: погасите кредит, и мы разрешим вам продать комнату. Однако после выплаты займа разрешение кредитора на проведение операций с недвижимостью не потребуется. Получается, что банк в данной ситуации не на стороне заемщика. Задача банкира — сократить до минимума риски неуплаты займа.

С учетом позиции банка и рыночных реалий есть три варианта проведения сделки:

Необходимо найти человека, который согласится внести сумму, равную задолженности по кредиту, в качестве задатка или аванса. Сделать это нетрудно, если задолженность небольшая. Если размер долга намного превышает половину от стоимости комнаты, убедить покупателя будет сложнее. Порядок действий при данном варианте сделки следующий: покупатель и продавец заключают договор задатка или аванса, согласно которому первый взнос покупателя за недвижимость идет на погашение долга. На этом этапе большое значение имеет грамотность составления договора. Далее заемщик закрывает ипотеку, получает в банке закладную и снимает обременение с комнаты в Росреестре. Когда недвижимость юридически свободна, продавец и покупатель подают документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. После того, как комната перешла к новому владельцу, продавец забирает оставшиеся деньги за недвижимость в ячейке или снимает с аккредитивного счета.
Если покупатель сам планирует взять ипотеку для приобретения комнаты, большой аванс для погашении не потребуется. Порядок действий будет такой: покупатель подает заявку на жилищный заем в тот самый банк, который держит комнату в залоге. После одобрения заявки комната остается под залоговым обременением банка, а долговые обязательства по ипотеке переходят к новому владельцу. Разницу между договорной стоимостью недвижимости и задолженностью перед банком покупатель может передать продавцу в качестве аванса или после регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
Не всегда человек готов выплатить авансом значительную сумму. Если заемщик сможет договорится с банком, его задолженность будет оформлена в виде закладной на определенную сумму. Покупатель не вносит аванс продавцу, а выкупает закладную. Остаток средств продавец получает после перехода права собственности на комнату к новому владельцу.

Если покупатель рассчитывается живыми деньгами и не планирует брать кредит, его может насторожить необходимость внести значительную часть стоимости до момента перехода права собственности. С этой точки зрения выкуп закладной для покупателя более безопасен. Действительно существует опасность в случае срыва сделки потерять внесенные в качестве первой выплаты средства. Однако это маловероятно. Задача продавца — убедить покупателя в собственной честности и подкрепить это действиями. Грамотно составленный договор, заверенный нотариусом, поможет достичь согласия сторон.

Риски, которые несет продавец ипотечной комнаты

Найти нового собственника на комнату в ипотеке сложно. Если человек плохо разбирается в юридических нюансах, он может уйти от продавца даже после подробного разъяснения механизма сделки. Чтобы быстро найти своего покупателя и не потерять его накануне подписания договора купли-продажи, можно предпринять следующие шаги:

найдите специалиста, который будет показывать вашу комнату и рассказывать об особенностях проведения сделки. Работа профессионала будет стоить денег, однако это существенно облегчит жизнь заемщику;
можно попробовать снизить цену на объект на 10-15% по сравнению с рынком. При этом нет гарантии, что покупатель не будет прогибать цену еще ниже;
с потенциальным покупателем сразу заключайте договор аванса. Это остановит его от дальнейших поисков и раздумий.

Практика показывает, что демпинг — не лучший способ выручить деньги за комнату в ипотеке. Лучше нанять посредника. Он избавит вас от прямого общения с покупателями и удержит цену на приемлемом уровне.

Вы купили квартиру в ипотеку, но жизненные обстоятельства изменились — и теперь вы предпочли бы от нее избавиться. Мы составили подробную инструкцию о том, как правильно продавать недвижимость, кредит за которую еще не выплачен.

Условия ипотечных договоров в банках отличаются — финансовые организации по-разному реагируют на попытки заемщиков продать квартиру, которая находится в залоге. Поэтому единого механизма заключения подобных сделок не существует.

Подберите наиболее выгодный вариант ипотечной программы с помощью Циан.Ипотеки

Тем не менее мы выделили общие моменты. В этом Циан.Журналу помог руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

Собственность и обременение

Вкратце механизм покупки ипотечной квартиры таков.

— Покупатель (впоследствии он станет продавцом) решает купить квартиру и обращается за кредитом в банк.

— Банк одобряет кредит и оформляет закладную — купленная квартира оказывается в залоге (закладная — тот документ, который позволяет банку при неоплате кредита истребовать долг через суд; закладная подтверждает обременение в пользу банка). Покупатель становится собственником.

— Если собственник ипотечной квартиры решает продать ее, пока кредит не выплачен до конца, возникает вопрос, как выплачивать оставшуюся сумму долга: эту заботу возьмет на себя новый покупатель, а предыдущий становится продавцом.

Первым делом — в банк

Не только собственники ипотечного жилья, но и некоторые риелторы начинают сначала искать покупателя, который согласится на непростую сделку. Это не самый верный подход.

В первую очередь владелец должен известить банк, в котором оформлялся кредит, о намерении продать ипотечную квартиру. Лучше это сделать еще до подачи объявления, чтобы понять, выполним ли ваш план в принципе (пусть и редко, но случается, что банки запрещают проводить сделки с неоплаченными квартирами, так что вопрос с продажей снимается сразу).

Если в банке не возражают против продажи ипотечной квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора. Они иногда затягиваются на полтора-два месяца.

Для альтернативной сделки это слишком долго — собственники другой квартиры (той, которую покупают продавцы-ипотечники взамен продающейся) скорее всего откажутся ждать, боясь упустить выгоду.

Не пугайте покупателя

Если банк не возражает, можно приступать к поиску покупателей. Некоторые продавцы сразу указывают в объявлении, что объект находится в ипотеке. Это сходу отсекает значительную часть потенциальных приобретателей. Поэтому эффективнее сообщать об особых условиях продажи в телефонном разговоре — так у вас больше шансов объяснить дальнейшие действия и понять, насколько человек готов к усложненной сделке.

Многим приобретение ипотечной квартиры кажется слишком рискованной процедурой — проще не разбираться, а сразу от нее отказаться. Но если описать всю схему и уточнить детали, реально убедить покупателя в обратном. А убеждать проще в личном разговоре.

На перепутье: как переоформить кредит

Итак, покупатель найден. Дальше все будет зависеть от его финансовых возможностей и кредитной истории. Вот три варианта развития событий:

Вариант 1. Покупатель вынужден тоже брать кредит, потому что у него нет необходимой суммы, чтобы разом расплатиться за покупку. Так как кредитная история у него своя и совершенно иной набор документов, банк проводит проверку и решает, переоформлять ипотеку на нового клиента или нет. Если на этом этапе выяснится, что второй заемщик не отвечает критериям банка, ему откажут — сделка не состоится.

Оставьте запрос на подбор профессионала рынка недвижимости для решения своих вопросов на сервисе Циан «Заявка риелтору»

Вариант 2. У покупателя есть достаточная сумма, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа. Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счет деньги, банк снимает обременение (при этом закладная передается продавцу), и сделка благополучно регистрируется — весь процесс занимает буквально день–два. Иногда эта процедура затягивается из-за различных согласований и длительной передачи закладной.

В обоих случаях рискует покупатель, поскольку должен заплатить внушительную сумму долга, после чего ждать, пока банк снимет обременение и вернет закладную. Только после этого сделку будет доведена до конца, а покупатель вступит в права собственности без каких-либо обременений.

Вариант 3. Новый заемщик подходит под банковские критерии — он платежеспособен, с документами всё в порядке. В этом случае ипотека переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, либо в другом — на выбор покупателя.

Персональные ставки от крупных банков — рассчитайте ипотеку с калькулятором Циан.Ипотеки

Как только заемщик получает на руки закладную, открывается путь дальше — обременение снимается, можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель приобретает ипотечную квартиру с одновременным оформлением ипотеки на себя, на квартиру возникает новое обременение.

Не упускайте из виду, что пока идет процесс согласования, ежемесячные платежи все равно надо вносить: в противном случае позже кому-то придется выплачивать еще и пени за просрочку. Кто, как и когда должен платить, лучше уточнить в свой первый «предпродажный» визит в банк.

Продавцу потребуется ранее заключенный договор на получение ипотечного кредита. Покупателю (если он покупает квартиру в кредит) надо заранее заручиться одобрением банка на ипотеку.

Банк продавца отказывается переоформлять ипотеку на покупателя

Со стороны ситуация выглядит странно: вы хотите продать квартиру, нашли покупателя, но вам не позволяют провести сделку. Такое бывает? Да, и это законное требование банка: именно он является залогодержателем (в залоге — квартира) и имеет право выступать против сделки.

Лазеек не существует: в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо прописано обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком.

Именно поэтому мы и рекомендуем еще до подачи объявления о продаже обсудить вопрос с организацией-кредитором.

Ход конем — рефинансирование

Альтернативный вариант — рефинансировать ипотечный кредит в другом банке. Для этого продавец должен предоставить тот же набор документов, что и в первый раз, когда он оформлял кредит для покупки той самой квартиры, которую теперь продает. После одобрения банка можно выходить на сделку. Параллельно вы получаете более выгодный процент по кредиту (обычно именно для этого рефинансирование и проводится). Но расходы в этом случае тоже будут: за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и прочее. В общей сложности дополнительные траты достигают 100 тыс. рублей.

Поэтому если сумма долга по ипотеке небольшая (в пределах 1–2 млн рублей), подумайте о потребительском кредите — вдруг он окажется выгоднее рефинансирования? Тогда продавец погасит ипотеку досрочно и продаст квартиру необремененной, после чего будет выплачивать потребительский кредит. Еще один вариант — занять недостающую для погашения сумму у друзей/знакомых. Это самые простые способы продать ипотечную квартиру.

Зона риска для всех

А что, если покупатель будет ежемесячно перечислять деньги продавцу, который продолжит выплачивать ипотеку, но квартира при этом будет переоформлена на нового человека?

Фактически такую схему реализовать можно, но на официальное проведение сделки рассчитывать не стоит: зарегистрировать переход права собственности не удастся — в зоне риска окажутся обе стороны. Даже если продавец и покупатель — друзья и полностью доверяют друг другу, банк все равно не имеет оснований для переоформления кредита, возвращения закладной и снятия обременения.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: