Можно ли продать квартиру с невыплаченным кредитом в беларуси
Обновлено: 24.04.2024
При разводе у супругов возникает множество вопросов в связи с предстоящим расторжением брака. Среди них зачастую встает вопрос о разделе жилья. Рассмотрим, как определяется право каждого из супругов после развода на приобретенное в браке жилье (далее — квартира), в том числе с привлечением кредита.
Какое имущество подлежит разделу
По общему правилу все имущество, нажитое супругами в период брака, признается их общей совместной собственностью. Оба супруга имеют равные права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Данное правило распространяется независимо от того, на кого из супругов оно приобретено или кем из них вносились деньги на покупку этого имущества . Действует данное правило и в том случае, если один из супругов в браке не имел, по уважительным причинам, своего заработка .
Справочно
Собственностью каждого из супругов является имущество :
1) принадлежащее супругам до вступления в брак;
2) полученное ими в период брака в:
— дар;
— наследство.
Суд может признать имущество каждого из супругов общей собственностью, если установит, что в браке стоимость спорного имущества была значительно увеличена за счет совместных или личных вложений супругов. Например, при капитальном ремонте или реконструкции;
3) индивидуального пользования, например одежда, обувь.
Драгоценности и предметы роскоши не признаются вещами индивидуального пользования — они относятся к общей собственности супругов;
4) определенное личным в брачном договоре.
При разводе разделу подлежит только «совместно нажитое» имущество. При этом доля каждого из супругов равна и составляет 50% от общей собственности. Таким образом по общему правилу при разделе квартиры каждый из супругов имеет право на 1/2 часть от нее .
Какие способы разделения квартиры возможны
Квартира может быть разделена между супругами:
1. По соглашению сторон (например, согласно брачному договору).
2. По решению суда.
Поскольку раздел квартиры представляет собой выделение из нее доли каждому из супругов, на практике возможны следующие варианты решения данного вопроса:
— разделить квартиру на два равных изолированных помещения, где у каждого будет свой вход, кухня, санузел и другие подсобные помещения. Однако планировка квартир в большинстве случаев сделать это не позволяет — такой способ более характерен для частных домовладений;
— выделить каждому супругу в собственность изолированную(ые) комнату(ы) и оставить в долевой собственности нежилые помещения. Для того чтобы избежать разногласий, супругам целесообразно разделить лицевые счета и оплачивать коммунальные услуги раздельно;
— «выкупить» долю второго супруга. При этом квартира перейдет в собственность того супруга, который совершил «выкуп». Сделать это возможно только с согласия второго супруга и только деньгами, т.е. компенсация другим имуществом не допускается . Такой способ удобен при разделе, например, однокомнатной квартиры;
— продать квартиру и разделить полученную от продажи сумму. Для этого способа необходимо согласие и непосредственное участие в продаже квартиры обоих супругов .
Одним из действенных способов прийти к соглашению и договориться об условиях разделения квартиры, на наш взгляд, является заключение брачного договора. Посредством его заключения супруги не только договариваются обо всех условиях, детально прописывая каждое из них. Также они имеют документальное подтверждение своих договоренностей, которое обезопасит их от возможных разногласий и разбирательств в суде.
В этом случае разделение квартиры происходит согласно заранее прописанным договоренностям. Такой способ можно назвать наиболее мирным. Вместе с тем в брачном договоре можно предусмотреть и иные вопросы, имеющие значимость для супругов: о детях, деньгах на содержание детей и/или супругов, имуществе и т.д.
Практика заключения брачного договора не распространена в нашей стране. Однако если супруги еще не развелись и готовы мирно урегулировать «квартирный вопрос», то очень эффективным способом законного раздела жилья станет заключение такого договора. В нем можно предусмотреть все тонкости столь специфического вопроса. Так, супруги могут предусмотреть отличные от общеустановленных требования по разделу долей — не 1/2, а иные пропорции, вплоть до отхождения всей квартиры одному из супругов. Все условия индивидуальны и при этом, как правило, не оспариваются в суде.
Обратите внимание!
Если квартира приобретена с привлечением кредита и супруги пришли к соглашению о том, что выплачивать кредит будет один из супругов, то сначала они должны получить разрешение банка и только потом заверить документ у нотариуса.
Если прийти к согласию не удается, нужно обратиться в суд . Сделать это можно как в самом бракоразводном процессе, так и в течение трех лет со дня расторжения брака .
При обращении в суд нужно подать исковое заявление. В нем обычно указываются:
— наименование суда, в который оно подается. Как правило, иск подается в суд по месту нахождения спорной квартиры ;
— ФИО и место жительства (место нахождения) истца, его контактный телефон, электронный адрес;
— ФИО и место жительства (место нахождения) ответчика, его контактный телефон, электронный адрес;
— требование и факты, которые обосновывают требование, доказательства, их подтверждающие;
— цена иска, которая соответствует стоимости квартиры;
— подпись истца и дата подачи иска;
— перечень приложений. Это могут быть:
— свидетельство о регистрации брака или решение о расторжении брака;
— свидетельство о рождении детей (если есть несовершеннолетние дети);
— справка о месте жительства и о составе семьи;
— чеки, квитанции, договор купли-продажи или подряда, иные документы на квартиру (если имеются);
— заключение об оценке квартиры;
— документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Справочно
Размер госпошлины составляет 5% от цены иска — стоимости квартиры .
Для ответчика нужно подготовить копию искового заявления .
Если квартира приобретена с привлечением кредита
Законодательство предусматривает возможность разделения между супругами квартиры, которая была приобретена с помощью кредита. Для этого нужно получить согласие банка-кредитора. В данном случае банк будет привлекаться к рассмотрению этого дела в качестве третьего лица, которое не заявляет самостоятельных требований .
В зависимости от условий договора с банком-кредитором и условий разделения квартиры существует несколько вариантов погашения кредита, например:
— после раздела каждый из супругов погашает кредит за свою часть квартиры;
— льготный кредит пересчитывается, в результате чего происходит досрочный возврат процентов.
При наличии у супругов непогашенного кредита целесообразно обращаться в банк до направления искового заявления в суд. Только в банке вам дадут точную информацию и возможные пути ее разрешения исходя из условий заключенного кредитного договора.
Также возможно погашение кредита до развода. Однако и в этом случае потребуется согласие банка. Иначе будет считаться, что ваши обязательства перед банком не исполнены .
Если досрочно погасить в полном размере льготный кредит, который был получен до 17.01.2012, то можно получить разрешение на продажу квартиры в связи с разводом . Это позволит супругам разделить вырученные с продажи квартиры деньги согласно причитающейся каждому из них доле. Полагаем, что данный вариант наиболее удобный.
Получить разрешение на продажу квартиры, приобретенной с привлечением льготного кредита, если не прошло 5 лет с момента его погашения, возможно в местном исполкоме. Для этого необходимо обратиться в службу «одно окно» и предоставить требуемый пакет документов, среди которых :
— заявление (как правило, выдается в службе «одно окно»);
— паспорта или иные документы, удостоверяющие личность всех членов семьи, совместно проживающих с собственником;
— нотариально удостоверенное письменное согласие супруга (супруги), а также иных совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с собственником и имеющих право владения и пользования квартирой, а также отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования квартирой;
— технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру, долю в праве собственности на нее;
— документы, подтверждающие основания отчуждения квартиры, доли в праве собственности на квартиру (расторжение брака);
— документ, подтверждающий погашение льготного кредита на строительство (реконструкцию) или приобретение квартиры.
Какое решение может принять суд
Суд может принять решение по общим основаниям, разделив квартиру поровну между супругами в пропорции 1/2. А в исключительных случаях может изменить соотношение долей по основаниям, учитывающим :
— интересы несовершеннолетних и нуждающихся в помощи нетрудоспособных совершеннолетних детей;
— заслуживающие внимания интересы одного из супругов;
— уклонение от трудовой деятельности или расходование общего имущества другим супругом в ущерб интересам семьи.
Также суд может удовлетворить требование одного из супругов об увеличении его доли, если расчет по кредиту за квартиру он произвел самостоятельно из собственных средств после распада семьи. Обязательным условием является наличие доказательств того, что второй супруг умышленно уклонялся от уплаты кредита .
На заметку
Если в общей собственности супругов несколько жилых помещений и между ними не достигнуто соглашение об их разделе, суд с учетом размера, стоимости жилых помещений, состава семьи бывших супругов и других, имеющих значение обстоятельств вправе разделить эти жилые помещения, выделив каждому из участников общей собственности отдельные жилые помещения .
Если после раздела квартиры супруги проживают совместно и не могут договориться о порядке пользования квартирой, можно обратиться в суд. Суд определит порядок пользования квартирой согласно долям каждого из супругов, а также с учетом иных обстоятельств, например наличие детей и др. .
Мы накопили приличный опыт в проверке объектов, поэтому запускаем новую рубрику под тегом “Примеры сделок”. В ней мы будем рассказывать о наиболее интересных и сложных сделках, которые были совершены с нашей помощью. А также о сделках, которые не состоялись из-за того, что были выявлены серьезные основания для отказа проведения сделки. Это позволило покупателям избежать судебных споров и проблем с приобретенной недвижимостью.
В первой статье рубрики речь пойдет о распространенной при продаже недвижимости ситуации - продаже квартиры с ипотекой банка и непогашенным льготным кредитом. После периода активного строительства квартир с привлечением льготного кредита, вспомним тот же район “Каменная горка”, сделки с такими объектами не редкость. В нашем агентстве разработаны алгоритмы проверки и проведения таких сделок, которые сэкономят ваши силы и время для более приятных вещей, чем хождение по различным инстанциям.
Итак, объекты, построенные с привлечением льготного кредита, могут быть проданы только после истечения срока запрета на продажу - это 5 лет после полной выплаты льготного кредита. Однако, существуют предусмотренные законодательством основания для снятия этого запрета.
Ситуация
Клиент обратилась за помощью в продаже квартиры, построенной с привлечением льготного кредита. Цель продажи - улучшения своих жилищных условий. На момент обращения к нам, у клиента уже имелся неудачный опыт обращения в государственные органы. Известно, что клиент является собственником квартиры и владеет ей с 2013 года. Иная, необходимая для проверки информация, отсутствовала.
Рассмотрим процесс подготовки сделки и точки контроля юридической истории объекта.
При подготовке сделки проанализирована следующая информация (не полный перечень):
Результаты проверки
Выявлено, что квартира была построена супружеской парой по договору долевого строительства. Введена в эксплуатацию по заявлению в 2013 году. Так как объект был приобретен в период брака и брачный договор между супругами не заключался, квартира являлась совместно нажитым имуществом. Это значит, что распоряжаться объектом супруга, то есть наш клиент, может только с согласия своего мужа.
При проверке были выявлены ограничения перед заключением договора купли-продажи - непогашенный льготный кредит. Приобреталась квартира с привлечением льготного кредита в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений». Перед продажей квартиры этот кредит необходимо было погасить. До момента полного расчета с банком квартира находилась под ипотекой.
Таким образом, у данной квартиры имелся запрет, как на продажу из-за льготного кредита, так и из-за ипотеки банка - залогодержателя. Для совершения будущей сделки необходимо было снять эти запреты.
Собственник до обращения в наше агентство, посоветовавшись со знакомыми и почитав форумы, доверилась информации, что исполнительный комитет дает разрешение на продажу всем обратившимся.
Она самостоятельно подала заявление в местный исполнительный комитет, чтобы получить разрешение на снятие ограничения на продажу своей квартиры. В качестве основания на снятие запрета было выбрано улучшение жилищных условий через договор долевого строительства. В результате, был получен отказ в досрочном снятии запрета на продажу квартиры. Администрация района руководствовалась такой логикой: объект недвижимости только строится, еще не создан, следовательно, улучшения условий нет. То, что строится объект больший по площади и лучших потребительских свойств, а дом находится на этапе сдачи - аргументом не стало. Хотя в нашей практике были случаи, когда Администрация района давала согласие на продажу при улучшении жилищных условий путем долевого строительства.
С этим результатом наш клиент и ее супруг обратились к нам. Проанализировав все возможные основания по перечню, мы посоветовали не терять время на оспаривание решения местного исполнительного комитета, а подать новое заявление. В качестве основания для снятия ограничения мы предложили указать переезд в другую местность. Семья переехала за город на период долевого строительства, заранее готовясь к продаже своей старой квартиры.
Документы были поданы. В исполнительном комитете со всей строгостью решили проверить, имеет ли на то основание продавец. Были запрошены справки из государственных учреждений о том, что ребенок ходит в местную школу. Из-за переезда дети меняли место обучения, но эта процедура была затянута. События происходили в разгар летних каникул. Подключив все ресурсы, необходимые справки из школы были получены.
Хотим сделать отступление, чтобы объяснить, в чем состоит специфика получения согласий исполкомов на продажу “льготных” квартир. Законодательством предусмотрена возможность снятия 5-летнего запрета на продажу при наличии уважительных оснований. Часть оснований прямо указана в соответствующем Указе Президента: развод, смерть одного из собственников, смена места жительства и т.д. Ключевое слово тут “уважительных”, и степень “уважительности” оснований определяет каждый конкретный исполком или администрация района, исходя из законодательства и собственной устоявшейся практики. Поэтому разные администрации районов, при общей схожести подхода, проявляют разную требовательность к пакету документов, необходимых для получения согласия. Почти все сделки проходят в дефиците времени, зачастую нет возможности повторно подать пакет документов. Пропущенный срок может легко стоить сделки. У покупателя может истечь срок использования одобренного кредита, какая-то из сторон не может или не готова давать дополнительное время, или покупатель спешит совершить сделку в срок и дает при этом за квартиру хорошую цену. Здесь на первый план выходит знание практики конкретной администрации района и искусство взаимодействия с инстанциями при получении всех документов в сжатые сроки. Это составляет большой объем работы специалистов “Авангард Недвижимость” в подобных сделках.
Решение
В данном случае основание для снятия запрета на продажу было найдено. По согласованию с собственником квартиры, мы предприняли следующие меры по устранению препятствий к совершению будущей сделки:
- Погашен льготный кредит и получена справка из банка.
- Снята ипотека банка в БТИ. Получено свидетельство о государственной регистрации с пометкой, что ипотека снята.
- Получены документы для предоставления в местную администрацию района, подтверждающие смену места жительства.
В результате, продавцы квартиры с нашей помощью получили разрешение на совершение сделки от местной администрации и сняли ипотеку банка. То есть смогли решить свой вопрос, избежав самостоятельной процедуры снятия всех запретов и утомительного хождения по необходимым инстанциям.
Кроме того, были собраны другие необходимые к сделке документы. Покупатели, заказавшие услугу по проверке, приобрели объект без рисков оспаривания права собственности. Ответственность агентства за сделку была застрахована на всю сумму.
Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в соцсетях, возможно, она пригодится вам в будущем!
Вопрос, как правильно организовать процесс сделки и произвести расчет волнует многих покупателей. На этом этапе чаще всего совершают ошибки. Нередко ситуацию приходится разрешать в суде.
Новая история в постоянной рубрике “Мошенничество в недвижимости” как раз об этом. В этой статье разберемся, чем опасна рассрочка в сделках с недвижимостью. И расскажем, что необходимо учесть, чтобы избежать проблем.
Какие варианты расчета между сторонами существуют?
- До подписания договора. Сначала покупатель передает деньги, после чего стороны подписывают договор купли-продажи и происходит переход права собственности.
- После подписания договора. Сначала стороны подписывают договор купли-продажи. После чего покупатель должен передать продавцу прописанную в договоре сумму денег в согласованный срок. Если сделка проходит с привлечением кредитных средств, то в момент подписания договора передается первая часть стоимости объекта недвижимости. Оставшуюся сумму перечисляет банк в согласованный срок.
Как рассчитаться при купле-продаже квартиры и не потерять все. Большая инструкция от Авангарда
Если заключается договор купли-продажи с расчетом после его подписания с использованием банковского кредита, риски для продавца и покупателя минимальны. Сторонам нужно только договориться о компенсации курсовой разницы. Ведь сумма, приходящая на счет продавца, всегда в белорусских рублях. И при конвертации в иностранную валюту, может не соответствовать его ожиданиям. Переход права собственности на объект происходит только после полного расчета и подписания сторонами акта приемки-передачи.
Срок расчетов также согласовывается сторонами. Например, при сделках с использованием банковского кредита обычно это не менее 1-3 недель. Если покупатель использует кредитование от Беларусбанка по системе стройсбережений, как правило, деньги перечисляются продавцу в течение 30 календарных дней. Если для покупки используются чеки “Жилье”, то от момента заключения договора купли-продажи до получения продавцом денег, может пройти около 2 месяцев.
В чем опасность рассрочки?
Самым рискованным видом расчетов является рассрочка. Мы говорим о сделках между физическими лицами. Продажа жилья в рассрочку застройщиками не рассматривается.
Опасность рассрочки рассмотрим на примере ситуации, которая произошла в Беларуси почти 8 лет назад. Но суды продолжаются до сих пор.
На вторичном рынке недвижимости Минска появился объект А. Стоимость была достаточно высокой, около 200 000$ в эквиваленте. Объект продавался без отделки и ремонта. Спустя время нашелся покупатель, который захотел приобрести этот объект. Предложил рассрочку. Стороны договорились, что при подписании договора купли-продажи, покупатель передаст около 25% от стоимости объекта. Оставшаяся часть будет передана в течение года.
Также стороны согласовали, что переход права собственности произойдет сразу, после внесения первого платежа. Сделка состоялась, покупатели начали заниматься ремонтом и зарегистрировали семью в новом месте. Продавцы же начали ждать денег.
К оговоренному сроку покупатель сообщил, что не сможет внести необходимую для завершения сделки сумму. Ремонт был практически завершен, а семья покупателя постоянно проживает в новой недвижимости.
Странность ситуации заключалась в том, что на ремонт покупатель находил средства, а для расчета с продавцом - нет. Со стороны покупателя звучали различные оправдание неплатежам. Продавец фактически уже передал объект, и получил только четверть стоимости. Для него все выглядело так, что покупатель и не собирается выполнять обязательства по оплате остатка суммы, а планирует сделать ремонт и жить в объекте, по сути завладев бесплатно 3/4 объекта.
Далее начались суды: о расторжении договора купли-продажи, о принудительном выселении, встречный иск о компенсации стоимости ремонта. Множество экспертиз и оценок, расходы на помощь адвокатов и всевозможные обжалования. Процесс растянулся на годы. Семья покупателей долгое время проживала в спорном объекте, несмотря на суды. Принимались и отменялись решения суда. На определенном этапе покупатель начал демонтировать ремонт для передачи объекта продавцу. Потом это решение было отменено, и продавцу, выдвигалось требование возместить уже разрушенный ремонт.
На момент подготовки статьи процесс не завершен. Чем закончится ситуация - не ясно. Возможные варианты исхода:
- Из-за расторжения договора купли-продажи, продавец вернет покупателю уплаченную сумму. А покупатель должен вернуть объект в исходном состоянии.
- Продавец вернет уплаченную покупателем сумму, и будет вынужден компенсировать ему стоимость ремонта.
Возможны и иные варианты развития событий.
Стоит отметить, что за период судебных тяжб, стоимость объекта недвижимости снизилась примерно на 35%. Финансовые расходы на адвокатов и гос. пошлины, стресс и неопределенность вместо нормальной сделки из-за неправильной оценки рисков и юридической неподготовленности. А еще стоит учесть упущенную выгоду продавца из-за невозможности на протяжении 8 лет распоряжаться как 150 000$, так и вернуть объект. Доказать, что у покупателя был умысел на мошенничество с целью завладения недвижимостью за четверть стоимости - нереально. В данной ситуации присутствует злоупотребление правом. Чью сторону примет суд до сих пор не ясно.
Как обезопасить себя?
- Переход права собственности на объект должен происходить только после полного расчета между сторонами за объект недвижимости. Если вы все же согласились на переход права собственности до полного расчета, обязательно наложите на объект залог в вашу пользу. Это не позволит покупателю продать объект до полного расчета с вами, но не застрахует от ситуации, аналогичной разбираемой в этой статье. Поэтому соглашаться на переход права собственности до полного расчета стоит только в случае незначительности остатка по рассрочке и коротких сроках.
- Безопаснее не передавать объект до полного расчета.
- Согласитесь, если бы в приведенном нами примере, продавцы не разрешили покупателям сделать ремонт и зарегистрировать семью, то урегулировать спорную ситуацию было бы значительно проще.
- Если вы все же решили передать объект в пользование до окончательного расчета и перехода права собственности покупателю, заключите договор найма. В нем должны быть четко определены права арендатора. В том числе можно предусмотреть возможность выполнения или невыполнения ремонтных работ.
- Обязательно согласовывайте порядок и очередность платежей по договору купли-продажи. Четко пропишите, какая сумма до какого числа должна быть передана. Также в договоре должна быть предусмотрена пеня за просрочку по каждому из пунктов. Ее размер лучше установить выше, чем предусмотрено законодательством. В приведенном примере, пропуск первых платежей стал бы сигналом для продавца, что сторона покупателя не выполняет свои обязанности по договору.
- В случае расторжения договора из-за того, что покупатель не соблюдает порядок выплат, должна быть предусмотрена сумма неустойки для продавца.
Возможны и иные схемы мошенничества, в том числе со стороны недобросовестных продавцов. Продавец может заключить договор купли-продажи, согласовать порядок платежей. А получив несколько первых платежей, перестать выходить на связь.
Возможен вариант, когда стороны согласовали цену объекта недвижимости, но зафиксировали ее в договоре купли-продажи без привязки к эквиваленту доллара США по курсу Национального банка Республики Беларусь. В таком случае, предполагая изменения курса рубля, покупатель может занять выжидающую позицию. В результате, продавец получит иную сумму, по сравнению с запланированной.
Некоторые покупатели, пользуясь неосведомленностью продавцов, намеренно заключают договор купли-продажи объектов недвижимости в рассрочку, и согласовывают переход права собственности сразу, до полной выплаты. Стоит учитывать, что если данный объект не находится в залоге, то покупатель может им распоряжаться. А значит без ведома продавца такая недвижимость может быть перепродана еще раз третьим лицам. Эта ситуация может стать предметом судебных разбирательств, если первый договор не будет исполнен.
Сделки с рассрочкой платежа - всегда риск. Если вы приняли решение продавать или покупать недвижимость в рассрочку, обязательно проконсультируйтесь с опытным риэлтором или юристом.
Не у всех хватает средств, чтобы приобрести квартиру без привлечения кредита. Срок его погашения обычно измеряется годами, а за это время многое может измениться. Поэтому возникает вопрос: «А можно ли продать квартиру, купленную с привлечением кредита?». В статье расскажем, как это сделать.
Последовательность действий при продаже зависит от того, какой кредит вы брали: льготный или на общих основаниях.
Продажа квартиры с льготным кредитом
Правом на получение льготного кредита обладают граждане, которые признаны в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Как встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий
Чтобы продать квартиру, построенную с применением льготного кредита, нужно полностью его выплатить и подождать 5 лет. Только после этого ее можно продать и провести сделку в обычном порядке.
Если кредит уже выплачен, но 5 лет со дня полной оплаты не прошло
Если вы не можете ждать 5 лет, то есть 2 варианта:
- Продать квартиру соответствующему районному, городскому исполнительному и распорядительному органу или местной администрации. Вариант сугубо теоретический, на него не стоит рассчитывать.
- Продать квартиру другому физическому лицу, получив разрешение администрации. Законом определены ситуации, в которых это допускается сделать. Например, улучшение жилищных условий, переезд в другой город, расторжение брака, смерть собственника и т.д. Мы рассказывали о подобной ситуации в нашей рубрике “Примеры сделок”.
Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом
Последовательность действий следующая:
- Вы готовите необходимый пакет документов при наличии допустимого основании на продажу;
- Получаете разрешение на продажу от местной администрации;
- Ищете покупателя, заранее предупреждая его об особенности будущей сделки;
- Готовите документы и проводите сделку.
Можно получить разрешение на продажу и после того, как вы найдете покупателя. В этом случае нужно быть уверенными, что вам его дадут, а также предупредить покупателя о вашей ситуации. Дело в том, что это процесс, который занимает время. И подходит тем покупателям, которые готовы ждать.
Если кредит не выплачен
По решению местной администрации до погашения льготного кредита квартиру можно только подарить или обменять. Для этого нужно получить специальное разрешение от местного исполнительного и распорядительного органа, местной администрации. До обращения в местный госорган нужно получить согласие на дарение или обмен в ОАО “АСБ Беларусбанк”.
Местный госорган может принять положительное решение о возможности дарения или мены в особых случаях на основаниях, предусмотренных Указом Президента Республики Беларусь № 13 от 6 января 2012 г. “О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений”. Для получения подробной информации “Авангард Недвижимость” советует напрямую обращаться в отдел жилищной политики местной администрации, так как подобные операции не связаны с риэлторскими услугами.
Продажа квартиры с кредитом под залог приобретенной недвижимости
Для продажи квартиры с таким кредитом обязательно получить согласие банка на продажу. Без этого документа невозможно совершить сделку, так как в БТИ при оформлении регистратор увидит запрет на продажу. Снять его можно, имея при себе разрешение банка.
Банку нужны основания для снятия залога с квартиры. В залог необходимо будет предоставить другое имущество. Например, квартиру, которую вы приобретете взамен продаваемой. Или привлечь поручителей. В каждом конкретном случае банк оценивает, устраивает ли его это имущество, и готов ли он снять залог с квартиры.
Последовательность действий при продаже следующая:
- Вы обсуждаете с представителями банка возможность снятия залога с квартиры, которую планируете продать;
- Ищете покупателя, заранее предупреждая его об особенности будущей сделки;
- Готовите документы и проводите сделку.
Продажа квартиры с кредитом под поручительство третьих лиц
Некоторые граждане считают, что, купив квартиру с привлечением такого кредита, они могут распоряжаться ей по своему усмотрению. И при необходимости ее продать, не поставив банк в известность.
Это не совсем так. Внимательно изучите свой кредитный договор. Некоторые банки указывают в договоре, что продать квартиру можно только с их согласия. Или же получать согласие на продажу не нужно, но в течение определенного времени полностью погасить кредит. Иначе, предусмотрены штрафные санкции.
Обратите внимание, что банк может брать определенный процент от суммы за досрочное погашение.
В таком случае последовательность действий следующая:
- Вы изучаете кредитный договор и консультируетесь с представителями банка;
- Ищете покупателя, заранее предупреждая его об особенности будущей сделки;
- Готовите документы и проводите сделку;
- Информируете банк о том, что квартира продана или выплачиваете оставшуюся сумму кредита в установленные сроки, в зависимости от договоренностей с банком.
Досрочное погашение кредита для продажи
Затратный способ, так как кроме того, что нужно покрыть сумму основного долга и проценты по нему, банком может быть предусмотрена комиссия за досрочное погашение.
После того, как кредит будет полностью выплачен, никаких ограничений на продажу не будет. Придется только потратить время на снятие запрета при совершении сделки в БТИ.
Продажа квартиры с задолженностью по кредиту
Если вы понимаете, что не способны оплачивать кредит, который брали на приобретение недвижимости, и у вас накопилась задолженность, то сделка возможна в особых случаях. Речь идет о обычном, не льготном кредите.
В нашей практике встречались примеры, когда удавалось договориться с банком о том, что будет найден покупатель на объект недвижимости с задолженностью. Для этого специально согласовывался договор купли-продажи, в котором часть суммы от продажи напрямую пойдет на погашение задолженности. В таком случае возможно получить согласие от банка на продажу и совершить сделку. У нас есть подобный опыт, поэтому, если вы столкнулись с подобной ситуацией, свяжитесь с нами удобным способом.
При продаже квартир с кредитом есть много нюансов. Мы рекомендуем получить консультацию у сотрудников банка о возможности ее продажи. А после этого обратиться в агентство недвижимости, чтобы правильно подготовить и оформить сделку.
Автор: Ольга Антипенко
Сделку можно совершить, даже если вы еще полностью не рассчитались с банком. В Беларуси случаи, когда купленную в кредит квартиру или машину нужно продать еще до срока погашения долга, пока явление не слишком распространенное. Но все же банки с такими ситуациями сталкиваются, ведь в жизни всякое может случиться. Например, возникла у должника необходимость надолго уехать из страны или появилась возможность купить более комфортное жилье.
Здесь рассмотрены возможные схемы таких продаж. Сразу оговоримся, что в каждом конкретном случае все будет зависеть от банка, в котором вы брали кредит. Вернее, от тех условий, которые банкиры записали в договоре. Иногда бывает так, что кредитор устанавливает жесткий мораторий: пока с долгами не рассчитаетесь, продать ничего нельзя. Так что этот нюанс лучше всего уточнить еще до того, как поставите свою подпись в кредитном договоре.
1. Продаем жилье самостоятельно
Шаг первый.
Получаем разрешение банка
Первым делом вам нужно будет встретиться с менеджером банка и выяснить, в каком случае банк даст добро на продажу квартиры. Как правило, такой вопрос решается кредитным комитетом банка. Ваше заявление рассмотрят юристы и служба безопасности банка. Причиной отказа, например, могут стать просрочки предыдущих платежей. Клиент, который не вовремя рассчитывается с банком, вызывает справедливые опасения.
Шаг второй.
Ищем покупателя
Если возражений нет, то можно приступать к поиску покупателя. Как это делать — давать объявление и ждать подходящего варианта или пойти в агентство по недвижимости, — решать вам. Кстати, когда потенциальный покупатель, чтобы расплатиться с вами, должен продать свою квартиру, есть риск, что процедура затянется. Оптимальный вариант — это когда деньги у человека на руках, и он готов с вами расплатиться в любой момент.
Шаг третий.
Продаем квартиру и рассчитываемся с банком
— В данном случае процедура довольно проста: вы вместе с покупателем и пакетом документов приходите в то отделение банка, где оформляли кредит, и он погашает всю оставшуюся сумму кредита, — рассказали в одном из белорусских банков. — После этого ваша кредитная линия будет закрыта. Правда, если кредит выдавался под залог недвижимости, нужно будет снять квартиру с залога в БРТИ. Если кредит был дан под поручительство третьих лиц, то больше ничего делать не нужно.
Кстати, в каждом банке свои схемы проведения подобных сделок. Например, возможен вариант, когда, получив разрешение на продажу квартиры, вы совершаете сделку, а потом в течение какого-то определенного времени ( как правило, не больше 10 дней) сами погашаете долг перед банком. Если же квартира продана, а кредит остался невыплаченным, банк поднимет процентную ставку по нему. Кроме того, за просрочки платежей вам назначат еще и штрафные санкции.
2. Продаем кредит
В языке банкиров это называется перевод долга на другое лицо. Принцип такой: банк соглашается, что у старого кредита будет новый заемщик и оформляет оставшийся долг на него. Условия кредита при этом не меняются. То есть если квартира была в залоге у банка, то она там и останется. Покупатель продолжит делать выплаты, а вы получите на руки только ту сумму, которая превысит размер непогашенного кредита.
— Такой вариант для банков не очень интересен, — признаются сотрудники отдела по кредитованию недвижимости. — Дело в том, что когда вам выдавали кредит, банк оценивал все риски, проводила проверку служба безопасности и так далее. Теперь все это придется делать в отношении нового кредитополучателя, а это лишние затраты.
3. Погашаем кредит досрочно
Это самый затратный способ. Во-первых, как правило, нужна довольно крупная сумма денег ( если, конечно, до конца выплат не осталось пару месяцев). А во-вторых, часто банки устанавливают комиссии за досрочное погашение кредита.
БУДЬ В КУРСЕ!
Кредитное авто можно продать, заменив залог поручителями
С одной стороны, с продажей машины, купленной в кредит, до момента его погашения дело обстоит проще. Сумма долга, как правило, несравнимо меньше, чем в случае с квартирой. Значит, можно просто ужать расходы и погасить кредит досрочно. Но с другой стороны, необходимость получать разрешение банка на такую сделку никто не отменял. В некоторых банках и вовсе не предусмотрена возможность продажи машины раньше срока.
— Вы берете кредит на целевое использование, пока не погасите задолженность, вы продать машину не сможете, — категорично заявили нам в одном из банков.
Однако это скорее исключение, чем правило.
— Есть два варианта продажи. Если кредит вы брали под поручительство, то никаких проблем нет — продавайте машину и гасите кредит, — рассказали нам в другом банке. — Если же машина находится в залоге у банка, то продать ее можно будет только тогда, когда вы поменяете залог на поручителей.
ЕСТЬ ВОПРОС
Можно ли продавать раньше времени льготную квартиру?
Возможность продажи льготной квартиры до полного расчета с банком даже не рассматривается. Искать покупателей не имеет смысла в течение трех лет после того, как кредит был погашен. Правда, в исключительных случаях ( по решению исполкома) совершить такую сделку все же возможно.
Автор статьи
Читайте также: