Можно ли размежевать участок в ипотеке

Обновлено: 30.05.2023

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, как мне действовать в сложившейся ситуации? На данный момент есть действующий залоговый кредит в банке, предмет залога здание (И.П. коммерческая деятельность), сопутствующим условием - в залог идет земельный участок на котором стоит здание (предмет залога). на данном земельном участке находится второе здание, которое сейчас необходимо оформить предметом залога в другом банке. Мне нужно сделать межевание и регистрацию на два участка под каждое здание отдельно. В банке ( заявление отдала кредитному менеджеру) с действующим кредитом написала заявление с просьбой дать согласие на раздел земельного участка, залоговой стоимости по зданию хватает и без стоимости земельного участка. Банк затягивает и не хотят давать согласие. Мне подсказали, что по закону все, что находится на данном земельном участке (договор ипотеки) автоматически является в залоге у банка Как правильно обратиться в банк для официальности ответа? Какие сроки для ответа на мой запрос? Что делать если отказывают?.

Предмет залога должен быть чётко прописан в договоре ипотеки.

Можете выложить сам договор?

Если второе здание не указано в договоре в качестве предмета залога, то вы можете его передать в залог другому банку.

А почему не хотите в этом же банке передать его в залог?

По закону о защите прав потребителей, срок для ответа у банка — 10 дней.

Смотря по какой причине отказывают. Если отказ окажется незаконным, то в суд.

Для оформления залога второго здания нужен земельный участок на котором находится это здание (предлагаемое в залог), а весь участок находится в ипотеке у другого банка. Просто ни кто не подсказал размежевать землю до оформления ипотеки.

Мне подсказали, что по закону все, что находится на данном земельном участке (договор ипотеки) автоматически является в залоге у банка Как правильно обратиться в банк для официальности ответа?
Оксана

Здравствуйте. Не так, в договоре залога должен быть чётко прописан предмет залога, если 2го здания нет в договоре, оно не в залоге, и можете заложить (но без земли) другому банку.

ФЗ Об ипотеке (залоге)

Статья 9. Содержание договора об ипотеке
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Так же не возбраняется последующая ипотека, если она не запрещена договором залоге нынешним.

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Здравствуйте, Вы же ИП?

Здравствуйте, да И.П.

В этом случае, закон о защите прав потребителей не Ваш случай

Оксана, здравствуйте. Я не согласна с коллегами. В соответствии со ст.69 ФЗ «Об ипотеке» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Поэтому понятно, почему второй банк требует ипотеки земельного участка. Вместе с тем, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. (ч.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке»). Поэтому так как у Вас заложен земельный участок, то ипотека распространяется на все здания, расположенные на нем, даже если они не являются предметом договора ипотеки. Надо сказать, что до декабря 2011 года законодатель давал возможность установить в договоре, что на другие здания залог не распространяется, соответственно, собственник мог без ограничений таким зданием распорядиться. Однако внесены изменения, все эти пункты исключены из закона. Так что в силу закона все здания на земельном участке находятся в ипотеке у банка. В договоре у Вас предусмотрено условие, что последующая ипотека допускается только с согласия банка. Возможен вариант раздела земельного участка, но при регистрации права собственности на разделенные участки ипотека на них будет перенесена автоматически. Так что в любом случае необходимо будет снимать обременение с участка под вторым зданием. Без заявления банка, поданного в Росреестр, это будет невозможно сделать.

ПО моему мнению, отказ банка в предоставлении возможности межевания является нарушением Ваших прав как собственника второго здания. Вы можете им владеть, пользоваться и распоряжаться. Однако в связи с тем, что земельный участок находится полностью в ипотеке эти Ваши права ограничены. Я предполагаю здесь в случае, если не будет согласия банка на проведение межевания, обычный негаторный иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения. Можете в письме указать на это обстоятельство, сообщив, что в случае, если Ваше предложение не найдет положительного решения, Вы будете вынуждены обратиться в суд с соответствующим требованием, что повлечет за собой отнесение судебных расходов на проигравшую сторону.

Павел Солнцев, какой Закон о защите прав потребителей? ИП — не потребитель!

Здравствуйте, уважаемый Оксана!

Согласен с вами, что в процессе ведения бизнеса учесть все моменты не возможно. А часто предприниматели попадают в такие ловушки.

Однако и вашем случае есть возможность решить вопрос.

Итак, вам можно посоветовать сделать следующее:

1. Проще всего действительно, договориться с банком. Как правильно заметила коллега, прав у банка больше. Согласия его требуется в большинстве случаев. Так что можно поискать к ним подход.

2. Посмотреть на проблему чуть шире, чем обычно.

Можно попросить ваш банк просто не мешать. Поскольку он не рискует лишиться заложенного имущества и нет угрозы уменьшения стоимости заложенного имущества.

Если другой банк, стал рассматривать второе здание в качестве объекта новой ипотеки, значит в ваших документах на это здание нет обременений, верно?

Можно спросить у второго банка смогут ли они пойти на такую сделку и сделать так:

а) Действительно, пойти и размежевать земельный участок, на несколько отдельных друг от друга. т.е. с разными кадастровым номерами. К сожалению, но и на второй участок у банка будет право залога. Но будут ли банк это право регистрировать? Можно проконсультировать в том реестр где вы собираетесь проводить сделку. На практике, закон один, а требуют документы совсем разные.

б) Если прочитать внимательно ваш договор ипотеки, то там есть пункт, по которому вы имеете право получать прибыль от предмета залога. На этом основании вы можете сдать эту землю в аренду другому лицу. (Причину можно выбрать). Конечно, согласие банка на такую сделку возможно потребуется, однако вы можете ссылаться на свое право получать доход. И теоретически защищать его в суде, так как в договоре два конкурирующих пункта.

в) Второе, новое юр лицо может попробовать приобрести второе задние в собственность или такж в ареду (по схеме из пункта б)

г) И уже это второе, новое юр лицо получив и второе здание в собственность (аренду) и землю под ним может попробовать получить ипотеку во втором банке. В таком случае, в залог у второго банка уйдет право аренды на землю и залог на здание.

Да, решение не простое (мягко говоря), но согласитесь, что и вопрос у вас не обычный.

Надеюсь мой ответ был вам полезен.

С уважением, Павел Мирошкин

P.S Коллеги, прошу сильно не бить)

Добрый день. Могли бы вы объяснить смысл фразы в тексте «финансируемых инвестором исключительно за счет внебюджетных источников…» Это значит финансирование из личных средств или есть возможность финансирования из полученных средств от государства в виде гранта? 1. Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов допускается для размещения указанных в настоящей статье объектов социально-культурного и коммунальнобытового назначения, соответствующих приоритетам и целям, определенным в стратегии социально-экономического развития Алтайского края (стратегии социально-экономического развития муниципального образования) или в государственных программах Алтайского края (муниципальных программах), финансируемых инвестором исключительно за счет внебюджетных источников, в размере не менее 30 млн рублей для городских округов, не менее 10 млн рублей для муниципальных районов. (в ред. Закона Алтайского края от 10.02.2020 N 6-ЗС)

Добрый день. В результате судебного раздела имущества с БС был разделен земельный участок по 1/2 каждому в натуре (ранее владели по 1/2 доли). Жду получения судебного решения и собираюсь оформлять свою часть. Какая последовательность и какие документы нужно предоставить в МФЦ для регистрации? У меня будет решение суда и межевой план.

По сути вопрос заключается в том, что какие дополнительные аргументы/доводы для жалобы Председателю ВС (см. вложение) можем привести. Цель одна – добиться отмены соглашения о перераспределении двух самостоятельных земельных участков и восстановить их в прежних границах. В остальном, понимаем, что не правы. На п.58 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), на Письма Минэкономразвития (№ Д23и-4640 от 24.08.2018г. ) и др. – ссылались и в предыдущих жалобах, но суды их игнорировали…. Если имеет отношение к делу: По сути давний конфликт с администрацией. Многократно пытались оформить землю, которая была выделена по решению колхоза. Где то не так сделали, и администрация дала явно понять, что эту землю продаст, но только не нам. Последняя схема: Администрация сделала документы (доверенности, соглашение и пр.) о перераспределении участка и Земель (т.е. в них отсутствует информация, что присоединяемый участок стоит на КУ) – Россреестр пропустил. Дополнения к документам, где указаны номера обоих участков тоже в деле есть. Но, в Россреестр, естественно, не были направлены, а суды отказались на них обращать внимание (коль Россреестр пропустил..).

Здравствуйте. Состою в браке с 2020 г., есть брачный договор с раздельным режимом имущества (отсутствие ведения общего хозяйства, на чье имя приобретено имущество, тому оно и достается после развода). Мной был приобретен земельный участок, так же комната в ипотеку. Почитав статьи в интернете сделала вывод, что при разводе, если на супруга ни чего не будет оформлено (если в период брака он ни чего себе не купит из имущества), то он может в суде оспорить брачный договор и отсудить часть имущества принадлежащего мне. У меня есть несовершеннолетний ребенок от первого брака. Подскажите, пожалуйста, могу ли я сейчас оформить дарственную на свою маму, а через некоторое время она мне обратно подарит? Или лучше мне продать ей, а потом она мне подарит? Сможет ли при разводе супруг оспорить данные операции с недвижимостью? И еще вопрос, до брака он приобрел автомобиль в лизинг, оформлен на его имя, однако в браке он производит ремонт данного автомобиля. Если при разводе он решит делить моё имущество, брачный контракт признают недействительным (ущемляющим его права), то имею ли я право подать на раздел этого автомобиля?

Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел земельного участка находящегося в залоге (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Раздел земельного участка находящегося в залоге

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 11.8 "Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки" ЗК РФ
(ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения") Суд, удовлетворяя требование общества к физическому лицу об обращении взыскания на земельные участки, установлении начальной продажной цены, указал, что из положений статьи 11.8 ЗК РФ следует, что залог недвижимости как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, в прежних границах. Более того, обращение взыскания на жилой дом без земельного участка, на котором он расположен, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Раздел земельного участка находящегося в залоге

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2020, N 2) Например, именно такая инициативная регистрация ипотеки в отношении "возникающих" в силу принципа эластичности дополнительных предметов залога (при разделе земельного участка, разделе нежилого здания на помещения и проч.) может быть обнаружена в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

Нормативные акты: Раздел земельного участка находящегося в залоге

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10
"О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" 10. Применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Прежде всего получите согласие залогодержателя на раздел. Иначе возможны трудности в постановке на учет сформированных участков и регистрации прав на них. Согласие не нужно в исключительных случаях: например, если раздел производится по решению суда.
В остальном действуйте в общем порядке для образования (в том числе раздела) участка. В частности, обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и в отдел Росреестра, чтобы поставить на учет и зарегистрировать права на образованные участки.
Раздел участка, как правило, не прекращает ипотеку, она сохраняется в отношении всех образованных участков. Но можно заключить соглашение к договору об ипотеке об изменении ее предмета.

1. Когда нужно согласие залогодержателя на раздел земельного участка
Оно нужно, если закон прямо не разрешает разделить участок без согласия. Он разрешает не получать его в редких случаях, в частности, когда раздел производится (п. п. 1, 4 ст. 11.2 ЗК РФ):
по решению суда;
для последующего изъятия образованных участков для государственных или муниципальных нужд;
органом местного самоуправления, чтобы образовать земельный участок, на котором находится только самовольная постройка, подлежащая сносу, для его изъятия;
для целей, предусмотренных ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, при условии что получать согласие не требует договор залога.

1.1. Что будет, если не получить согласие залогодержателя, когда оно нужно
Регистрирующий орган может приостановить постановку на кадастровый учет и регистрацию прав на образованные в результате раздела участки, а в дальнейшем отказать в них (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).
А если он все же произведет регистрацию, залогодержатель может потребовать досрочно исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, и при его неисполнении обратить взыскание на образованные участки. Основанием к этому может стать то, что фактически произойдет замена предмета залога другим, новым имуществом в результате действий залогодателя в нарушение договора залога (п. 3 ст. 345 ГК РФ).

3. Как должно быть оформлено согласие залогодержателя на раздел земельного участка
Главное — оно должно быть оформлено письменно (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).
Требований к содержанию согласия нет, поэтому можно руководствоваться общими положениями ст. 157.1 ГК РФ о согласии на совершение сделки (см. Позицию ВС РФ).
Если согласие предварительное, в нем достаточно указать предмет сделки, на которую залогодержатель дает согласие (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ), а именно:
что он соглашается на образование новых земельных участков из заложенного участка путем его раздела;
данные исходного земельного участка (в частности, его кадастровый номер, адрес, общую площадь).
Кроме того, залогодержатель может поставить свое согласие под условия (см. Позицию ВС РФ). Например, условием может быть образование в результате раздела участков не меньше определенной площади.
Если согласие последующее (одобрение), нужно описать саму сделку по разделу (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). В частности, указать данные исходного и вновь образованных земельных участков.

4. Что происходит с ипотекой при разделе заложенного участка
После раздела участка ипотека как обременение сохраняется в отношении всех образованных в результате него участков, если залогодатель с залогодержателем не согласовали иное. Для этого не нужно подавать отдельное заявление в регистрирующий орган и платить госпошлину. Регистратор должен внести запись об ипотеке самостоятельно одновременно с постановкой на кадастровый учет вновь образованных земельных участков (п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).
Но для удобства вы можете определить с залогодержателем судьбу каждого из вновь образуемых участков (например, в дополнительном соглашении к договору ипотеки). Это можно сделать с учетом позиции ВАС РФ о том, что залогодатель и залогодержатель могут согласовать иной принцип, чем сохранение ипотеки в отношении каждого из образованных при разделе участка (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Согласно ст.346 ГК РФ, залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.
Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.
В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.
Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
Таким образом, так как залог обременяет имущество, при его разделе долг тоже делится.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Остались вопросы к адвокату?

Оставить комментарий Отменить ответ

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Раздел земельных участков при разводе подчиняется общим правилам раздела совместного имущества супругов. Но что делать, если земельный участок обременен ипотекой? Можно ли разделить такой участок и как это осуществить?

Общие правила раздела ипотеки

Независимо от того, заключали ли супруги договор ипотеки как созаемщики или как должник и поручитель, они всегда несут солидарную ответственность. Это означает, что в случае просрочки платежа банк может взыскать задолженность с любого из супругов или с них обоих.

Раздел ипотечного долга всегда предполагает превращение обязательства из солидарного в долевое, то есть каждый из супругов будет обязан выплатить банку лишь свою долю. Соответственно, в случае просрочки платежа банк может предъявить требования только к супругу, допустившему просрочку, и только в размере его части долга. Поскольку риск невозврата средств должниками в этом случае увеличивается, раздел долга по ипотеке допускается только с согласия банка.

№ п/п	Способы раздела ипотеки
1	Исходя из равенства долей – платеж делится поровну, при этом каждому супругу присуждается ½ доли в праве собственности на заложенное имущество
2	Если есть основания для отступления от принципа равенства – долг и платеж разделяются пропорционально присужденным долям в заложенном имуществе
3	Возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков. В этом случае второй супруг имеет право на возмещение ему половины платежей, совершенных в период брака до раздела имущества, т.к. считается, что кредит погашался за счет общих средств.
4	Возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков. В этом случае второй супруг имеет право на возмещение ему половины платежей, совершенных в период брака до раздела имущества, т.к. считается, что кредит погашался за счет общих средств.

В отсутствие согласия банка суд может лишь определить доли в заложенном имуществе и зафиксировать размер платежа по ипотеке отдельно для каждого должника. Ответственность бывших супругов при этом останется солидарной.

Особенности возникновения ипотеки на земельный участок

Ипотека земельного участка, как правило, связана с индивидуальным жилищным строительством, и возникает в следующих случаях:

Супруги берут кредит на приобретение земли для строительства здания – в этом случае речь идет об ипотеке участка по договору. На строительство здания разрешения банка не требуется, но такое здание также обременяется ипотекой (передается банку в залог).
У супругов уже есть участок, а сам кредит оформляется на приобретение/возведение дома – в этом случае ипотека земельного участка для дома возникает в силу закона. Залогодержателем выступает банк, предоставивший заем на покупку/строительство здания.

В обоих случаях ипотека возникает в момент государственной регистрации права собственности на недвижимость и в обоих случаях существует ряд сложностей, связанных с разделом земельного участка в случае развода.

Можно ли разделить земельный участок в ипотеке?

Обремененный залогом надел может быть разделен при одновременном соблюдении трех условий:

Этого требуют интересы супругов и их несовершеннолетних детей;
Раздел соответствует закону и не исключает нормальное и юридически допустимое использование недвижимости, расположенной на данном участке;
Раздел участка не нарушает прав и интересов третьих лиц.

Как правило, раздел земельного участка производится при разделе расположенного на нем дома (в том числе, недостроенного).

Обратите внимание! Важным принципом земельного законодательства является единство юридической судьбы здания и земельного участка, на котором оно расположено. Исходя из этого положения, раздел здания невозможен без раздела участка и наоборот – участок не может быть поделен, если здание такому разделу не подвергалось.

В каких случаях делится земельный участок в ипотеке?

Как было сказано выше, раздел земельного надела в ипотеке возможен, если при этом не нарушаются нормы земельного, градостроительного, административного и гражданского законодательства.

Какие нормы должны быть соблюдены? Прежде всего, площадь образуемого земельного участка должна быть в пределах допустимых значений. Такие значения устанавливаются властями отдельно для каждого региона и(или) города.

Примерные предельные значения участков для ИЖС — от 300 до 3000 кв.м.

Важно! Собственные нормативы могут быть установлены для отдельных районов или микрорайонов города. О минимальной величине земельных участков под застройку лучше заблаговременно уточнить в муниципалитете по месту нахождения участка.

Допустимые значения участков могут меняться в зависимости от материала дома, плотности застройки в данной местности и других факторов.

Помимо этого, раздел участка не допустим, если:

он мешает использованию здания/части здания;
он препятствует завершению строительства дома;
он делает невозможным использование земли по назначению;
он влечет за собой изломанность границ, чересполосицу;
иным образом мешает рациональному использованию земли и построек.

Во всех перечисленных случаях раздел в натуре земельного участка не производится. В противном случае решение суда будет неисполнимо.

Способы и процедура раздела участка

Процедура раздела участка в ипотеке включает следующие этапы:

определение долей супругов в праве собственности на участок и здание;
проведение межевания, в ходе которого устанавливаются границы новых самостоятельных участков, размещаются межевые знаки, рисуются чертежи;
присвоение адресов новым участкам;
постановка новых объектов недвижимости на кадастровый учет;
регистрация права собственности на новые участки.

При разделе заложенного земельного участка ипотека сохраняется в отношении каждого вновь образованного участка, если иное не установлено соглашением собственника недвижимости и банка.

Первым пунктом процедуры раздела участка является определение долей супругов. Доли могут быть установлены соглашением сторон или судебным постановлением.

Если стороны намерены урегулировать вопрос мирным путем, они могут заключить соглашение о разделе имущества или об определении долей в общем имуществе, которое будет регламентировать и размер доли, которая причитается супругу, и размер платежа по ипотеке. Если такое соглашение согласовано с банком, и он не возражает против трансформации солидарного ипотечного обязательства в долевое, то следующим этапом будет внесение изменений в кредитный договор.

При наличии между супругами споров раздел имущества и долгов проводится судом. Подробнее об особенностях и порядке раздела ипотеки при разводе смотрите отдельную публикацию.

Судебный процесс раздела участка в ипотеке имеет следующие особенности:

в рамках дела назначается землеустроительная, а если разделу подлежит дом, то еще и строительно-техническая экспертиза для решения вопроса о возможности и целесообразности раздела, а также предложения его вариантов;
к участию в деле в качестве третьего лица привлекается банк.

Пример. Жилой дом, приобретенный с использованием ипотечного кредитования, по итогам строительно-технической экспертизы был признан подлежащим фактическому разделу на две изолированные части. При вынесении судом решения также была решена судьба земельного участка под домом, а именно произведен его раздел в ½ долях между каждым из супругов. В ходе исполнения решения было произведено межевание участка, его фактически раздел, присвоение отдельных номеров каждой половине дома. Фактически, индивидуальный жилой дом после исполнения решения был перепланирован и перестроен в двухквартирный жилой дом.

Важно! Сложности при разделе земельного участка в ипотеке возникают именно при необходимости физического раздела данного имущества. Формальный раздел с признанием права общей долевой собственности, как правило, никаких проблем на практике не вызывает.

Что делать, если раздел участка невозможен?

Невозможность раздела земельного участка в натуре ввиду его небольшого размера или по иным причинам оставляет супругам выбор из 3 вариантов:

Передача участка в единоличную собственность одного супруга с выплатой второму соразмерной компенсации. В этом случае обязанность по выплате ипотечного долга ляжет на плечи только одного супруга.
Продажа участка и перевод ипотечного долга на третье лицо.
Установление порядка пользования общим участком.

Порядок пользования участком можно определить в добровольном или судебном порядке. Если имеет место обращение в суд, то обычно не обходится без назначения землеустроительной экспертизы, при которой эксперт предлагает наилучшие для супругов варианты совместного использования имущества. При наличии дома эксперт, составляя заключение, учитывает его планировку, назначение помещений, вариант прокладки инженерных коммуникаций и многие другие факторы.

Итогом экспертизы будет однозначный ответ о возможности или невозможности раздельного использования дома и земельного участка, а также один или несколько вариантов фактического раздела дома в натуре.

Помимо заключения эксперта, суд принимает во внимание:

как распределены доли в общем имуществе;
есть ли между супругами договоренность (устная или письменная) о порядке использования имущества, подтвержденная многолетней практикой;
удобство использования земли и дома для супругов.

Отношения супругов по использованию участка и здания относятся к числу длящихся, а значит, установленный порядок может быть впоследствии скорректирован. Определение порядка пользования общим имуществом государственной регистрации не подлежит. Судебный акт в этой части исполняется с участием представителей ФССП.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: