Можно ли сдавать квартиру без ипотеки

Обновлено: 28.03.2024

Вы прошли все этапы оформления ипотеки: от подачи заявки до первоначального взноса. Поздравляем, заветные ключи от квартиры у вас! Что делать дальше? Предлагаем рассмотреть несколько жизненных случаев, которые могут коснуться вас и новой недвижимости.

Все изменения, которые вы хотите провести в квартире, можно поделить на две группы:

  • изменения, о которых не нужно сообщать банку;
  • изменения, требующие согласования с кредитором.

Давайте разберемся в этом вопросе подробнее.

В каких случаях не нужно спрашивать банк

Планы на ремонт

Собственная квартира – это не только укромный уголок, но и простор для фантазии. Первое, о чем думают новые хозяева жилплощади, – сделать ее максимально комфортной и красивой. Нужно ли сообщать банку о своих планах на благоустройство жилья?

Нет. Ремонт квартиры – ваше личное дело, банковские работники не будут возражать, если вы решите переклеить обои или заменить линолеум на ламинат. Поэтому предупреждать о ремонте никого не нужно.

Федеральный закон «Об ипотеке» №102-ФЗ обязывает вас поддерживать жилье в хорошем состоянии.

Прописка: от детей до дальних родственников

Существует мнение: прописаться в квартире на период выплаты ипотеки нельзя. Но прописка требуется для получения множества госуслуг, а кто-то приобретает жилье именно для регистрации. И хорошо, если человек досрочно избавляется от займа. А если неторопливо платить за квартиру на протяжении двадцати лет? Разберемся, где правда.

Прописаться в ипотечной квартире можно. Для постоянной регистрации не нужно разрешение банка. Собственник жилья может прописать как себя, так и близких членов семьи: супруга/супругу, детей, родителей. Об этом говорит ст. 31 Жилищного кодекса РФ.

А если на иждивении дальний родственник, можно ли прописать его у себя?

Можно. Даже дальние родственники могут получить штамп с пропиской по согласию владельца заемной квартиры.

Жизнь непредсказуема, и причины могут быть разные: пожилой бабушке требуется уход, или вы просто состоите в хороших отношениях с вашим двоюродным братом.

Обычно банк не нужно предупреждать о подобных действиях, но такой пункт порой включают в договор. Поэтому рекомендуем его изучить, чтобы избежать недопониманий.

Квартира в завещание

Дмитрий получил в наследство квартиру от своего близкого родственника. Оказалось, что она находилась в ипотеке, и банк теперь требует выплат с нового владельца. Мужчина удивился: разве такое возможно?

Да. Владелец имеет право завещать ипотечную квартиру и не должен уведомлять банк. Это закреплено в ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке».

Надо учитывать, что все финансовые обязанности перейдут на человека, которому достанется жилье. Но банк не может влиять на выбор получателя квадратных метров. Даже если это неработающий внук-студент.

Также завещатель не обязан никому сообщать о том, кому достанется его жилье, банку в том числе. Тайна завещания гарантирована ст. 1123 ГК РФ.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

На что требуется разрешение банка

Ипотека все же ограничивает свободу действий владельца жилья. Какие изменения и действия требуется согласовать с вашим кредитором?

Перепланировка

Покупая квартиру, Мария уже заранее спланировала ремонт, составила дизайн-проект и наняла бригаду рабочих. В ее планы входило расширение кухни на территорию лоджии, но дизайнер предупредил: кредитная организация не разрешит этого сделать, т.к. это уже не просто ремонт.

Действительно ли нужно согласовать перепланировку с банком?

Да. Банку обязательно нужно сообщить, что вы хотите кардинально преобразить квартиру: создать дополнительный дверной проем или объединить ванную с санузлом.

В принятии решения за кредитором всегда будет последнее слово. Дело в том, что любая перепланировка провоцирует ущерб жилью и выходит за рамки естественного износа. Намеренное ухудшение состояния жилплощади противоречит ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке».

Если вы хотите большую кухню, обговорите это с риелтором при выборе квартиры. Подыскать другой вариант жилья проще, чем согласовать перепланировку

Сдача квартиры в аренду

Александр и Ксения приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку. Прожив в ней пару лет, они узнали о скором пополнении в семье. В это же время Александр получил в наследство двухкомнатную квартиру, в которую пара и решила переехать. Но что же делать с первой квартирой? Платить, пока она будет пустовать – не лучший вариант. Ксения предложила сдавать ее. Но встал другой вопрос: можно ли пускать жильцов в ипотечную квартиру?

Стандартная ситуация, в которую могут попасть многие заемщики: квартира становится не нужна. Причины могут быть разные: вы получили в наследство другую, собрались переехать или изначально покупали ее для других целей. В итоге вы планируете отдавать банку долг деньгами, полученными за арендную плату. Звучит, как план. Но насколько он осуществим?

Вы можете сдавать ипотечную квартиру в аренду. Об этом говорится в ст. 346 Гражданского кодекса. Но не все так просто.

Совет от банка

Изучите договор. Найдите пункт, где говорится, что вы должны обязательно поставить в известность кредитора о том, что планируете сдавать жилплощадь. Если не выполнить это условие, то вы рискуете получить серьезные санкции: от досрочного закрытия ипотеки вплоть до отчуждения квартиры.

Это требование не обязательно, т.е. его вообще может не быть в договоре. Но лучше предупредить банк. Как правило, организации идут навстречу своим клиентам, особенно, если они ответственные и не пропускают платежи.

Совет от банка

Заключите официальный договор с жильцом. В нем укажите, что квартира находится в залоге у банка. Для арендатора никакой опасности нет. А для вас это гарантия того, что пассивный доход станет полностью белым, и не будет проблем с налоговой.

Продажа ипотечной квартиры

Лидия несколько лет жила в ипотечной квартире, но внезапно ее жизнь изменилась: на горизонте была свадьба и переезд в другой город к будущему мужу. В планах была продажа жилья и покупка нового на вырученные деньги. Но что делать с ипотекой?

Предупредите банк о желании продать квартиру. В дальнейшем ходе купли-продажи она получит статус «с обременением». Такой порядок предусмотрен ст. 346 ГК РФ.

При этом кредитору важно, кто именно покупает квартиру, особенно если будущий хозяин также берет ипотеку. Организация хочет быть уверена в платежеспособности покупателя. Поэтому обратит пристальное внимание на доходы или другие параметры для условий сделки. Например, серая зарплата или маленький трудовой стаж – повод для банка отказать желающему в приобретении жилья.

Временная регистрация

Племянник Натальи приехал в столицу для учебы в университете. Родственники попросили оформить ему временную регистрацию. Наталья не возражала, но сомневалась, может ли она временно зарегистрировать кого-то в ипотечной квартире?

Для временной регистрации нужно разрешение банка. Если вы планируете прописать на какое-то время родственников или арендаторов, то обязательно предупредите об этом организацию. Обычно кредиторы не возражают, а вы сможете сохранить хорошие отношения и с близкими, и с финансовой компанией.

Совет от банка

В любой непонятной ситуации рекомендуем в первую очередь обращаться к договору с банком. Возможно, там есть пункты, на которые вы не обратили внимание при оформлении, но сейчас они стали очень важны для вас. Внимательное изучение договора – залог вашей уверенности.

Можно ли подарить ипотечную квартиру

Дарья и Владимир решили купить жилье, чтобы сделать подарок дочери к окончанию университета. Но что-то пошло не по плану, и они не успели выплатить заем. Можно ли подарить ипотечную квартиру? Или нужно ждать окончания выплат?

Ипотечную жилплощадь можно подарить, но только с согласия банка.

Банки неохотно соглашаются на процедуру дарения, ссылаясь на то, что квартира еще не перешла во владение заемщика окончательно. Поэтому распоряжаться ей в полной мере он не может.

Если вы собираетесь подарить квартиру, по которой еще не погашен долг, то все обязанности по выплатам переходят на нового владельца. Уверены ли вы, что хотите сделать такой подарок?

Подарить заемную квартиру своему ребенку тоже не получится, т.к. несовершеннолетние, не обладая дееспособностью, не могут нести ответственность за содержание недвижимости.

Заранее обговорите с ипотечным специалистом возможность указать пункт о дарении в договоре. В таком случае банк не сможет отказаться от сделки, если согласился внести такое условие. Но при этом кредитор будет пристально следить за передачей жилья.

Каждый банк сам устанавливает ограничения, в рамках которых заемщик распоряжается квартирой. В случае сомнений или желания предупредить банк об изменениях достаточно прийти в отделение кредитной организации или задать вопрос по номеру телефона горячей линии.

Универсальная карта «Халва» – не просто удобное платежное средство. Она словно швейцарский нож содержит десятки полезных финансовых инструментов в одном пластике и мобильном приложении. С той лишь разницей, что брендовый нож обойдется вам в кругленькую сумму, а обслуживание Халвы бесплатное. Сделайте свою жизнь слаще и удобнее!

Фото: Tero Vesalainen\shutterstock

Ипотека — серьезное испытание для бюджета. Если ипотечная квартира не единственное жилье, то можно сдать ее в аренду и покрыть деньгами нанимателей свой кредит или его часть.

Однако существует ряд ограничений на сдачу в аренду залогового жилья. Вместе с юристами рассказываем о нюансах, которые нужно знать, если вы решили сдавать недвижимость, находящуюся в залоге у банка.

Сдача в аренду без договора запрещена

Сдача квартиры «в черную» запрещена законом. «Вы должны помнить, что сдача квартиры без договора — это риск привлечения к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, риск начисления вам налогов за весь период сдачи квартиры, а также штрафов и пеней», — рассказал юрист компании АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.

Кроме того, указанные обстоятельства с высокой долей вероятности станут основанием для досрочного истребования с вас банком суммы кредита, подчеркнул Игнатьев. Он уточнил, что если вы не выполните данное требование, то кредитная организация может через суд взыскать заложенное имущество.

Банк может проверить ипотечную квартиру

Необходимо помнить, что банк вправе без вашего согласия проверять состояние предмета залога, в том числе на предмет его сдачи в аренду без согласия кредитной организации, подчеркнул Игнатьев. На практике такое случается чрезвычайно редко, однако это не означает, что риска нет, особенно с учетом постоянного развития технологий, поэтому лучше защитить себя и свое жилье, заключив официальный договор аренды, отметил юрист.

В договоре может быть запрет на аренду

Перед тем как опубликовать объявление об аренде квартиры, необходимо внимательно изучить договор ипотеки и кредитный договор с банком, советуют юристы.

В соответствии со ст. 346 Гражданского кодекса РФ, залогодатель вправе передавать заложенное имущество во временное владение и пользование без согласия залогодержателя, в случае если иное не предусмотрено договором ипотеки, рассказал Игнатьев. Он уточнил, что если такое положение в договоре прописано, необходимо либо уведомить банк, либо получить его согласие (в зависимости от содержания договора).

«Помните: подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция. Например, банк может обратить взыскание на заложенное имущество (от 16.07.1998 102-ФЗ, ст. 78)», — уточнила председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

Подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция

Подписывая договор с банком, вы соглашаетесь с его условиями. А значит, при их нарушении последует соответствующая санкция (Фото: Maksim Safaniuk\shutterstock)

Если нет запрета, нужно получить разрешение

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.

Банки приветствуют сдачу в аренду до года

В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.

Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.

Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:

Фото: Ведомости/ТАСС

Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.

Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Какими должны быть условия кредитования

Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.

И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.

Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества (Фото: Kzenon\shutterstock)

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья (Фото: fizkes\shutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

  • документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
  • паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
  • арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
  • срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
  • порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
  • оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
  • условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
  • число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
  • опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
  • условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Жилье, купленное в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения займа. Из этой статьи вы узнаете, мешает ли обременение продаже или сдаче недвижимости в аренду и возможно ли таким образом «отбить» расходы на погашение кредита.

Если по каким-то причинам вы не собираетесь переезжать в новую квартиру, можно сдать ее в аренду для компенсации расходов на погашение ипотеки

Бытует мнение, что жилье, купленное в ипотеку, неприкосновенно для любых операций, пока на нем лежит обременение банка. Однако это не совсем так. Владельцем квартиры является покупатель, и он имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, но с некоторыми оговорками.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

В прошлом году Илья купил в ипотеку двухкомнатную квартиру на вторичном рынке за 2,3 млн рублей, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Кредитная ставка 8,9% годовых, первоначальный взнос – 20%. Чтобы иметь возможность маневрировать в зависимости от финансовой ситуации, начинающий инвестор заключил договор на 20 лет с ежемесячным платежом 16 437 ₽.

Арендаторы нашлись спустя два месяца. Договорились на 20 тысяч рублей. Илья доволен – и недвижимость купил, и взносы по ипотеке удалось перекрыть. Но если бы парень принял во внимание некоторые нюансы, то понял бы, что в конечном итоге останется в минусе.

Во-первых, объект залога подлежит обязательному страхованию, а это около 2,5 тысяч в год.

Во-вторых, за 20 лет хотя бы пару раз придется сделать ремонт. Даже при скромных подсчетах на это понадобится тысяч двести.

Итак, полная стоимость кредита: 3 944 834 ₽.

Страхование: 2 500 × 20 = 50 000 ₽.

Расходы Ильи итого: 4 194 834 ₽.

Поскольку часть дохода «съедает» инфляция, считается, что недвижимость должна окупаться в течение 10 лет. Для выполнения этого условия сдавать рассматриваемый объект в аренду нужно примерно за 35 тысяч рублей, а это слишком дорого. Даже если собственник будет повышать плату на пару тысяч в год, спустя 10 лет ипотечная квартира окупится лишь на 62,4%.

Если не хотите стать участником судебных разбирательств, не забывайте уплачивать налог на доходы, полученные от сдачи имущества в аренду

Конечно, это грубые расчеты, без учета досрочного погашения и рефинансирования с понижением ставки, но вывод очевиден: покупка жилья в ипотеку на длительный срок для предоставления третьим лицам за деньги – не самый удачный вариант инвестирования.

Однако если цель – обзавестись недвижимостью для себя (или детей), но по каким-то причинам вы пока не готовы к переезду, сдача в аренду – отличный способ компенсировать часть расходов. Тем более что это не запрещено.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

С точки зрения закона

Закон об ипотеке гласит, что залоговое имущество можно подарить, продать, обменять только с согласия залогодержателя. Это связано с передачей права собственности третьему лицу.

При сдаче недвижимости в аренду владельцем жилья остается заемщик, а значит, он имеет право использовать его по своему усмотрению и зарабатывать на этом (см. п. 2).

С точки зрения банка

В 2016 году вышло постановление Верховного суда РФ № 309-АД16-8799, согласно которому кредитор не может запретить собственнику сдавать имущество в аренду. Однако многие банки указывают в документах необходимость предварительного согласования действий заемщика.

Это требование вполне обосновано – кредитные организации заинтересованы в сохранности объекта залога на случай, если клиент не справится с исполнением своих долговых обязательств.

После рассмотрения обращения клиента банк может обозначить ряд дополнительных условий. Например, установить максимальный срок договора аренды.

Ирина купила однушку в новостройке в 2015 году. Сейчас планирует переезд в другой город. Несмотря на запрет передачи жилья в пользование третьим лицам, указанный в договоре ипотеки, она решила договориться с банком. В качестве аргументации в письменном заявлении девушка указала потребность в дополнительном доходе для своевременного погашения кредита. И это сработало, но с небольшой оговоркой – кредитор ограничил срок сдачи одним годом, без возможности автоматического продления.

Причиной отказа банка, да и вообще препятствием для того, чтобы зарабатывать на сдаче недвижимости, может стать использование маткапитала, ведь это противоречит условиям расходования сертификата. Если до органов опеки дойдет информация о том, что семья сдает такую квартиру в аренду, они будут обязаны обратиться в прокуратуру с заявлением о мошенничестве и нарушении прав ребенка на улучшение жилищных условий.

Нужен ли договор

Помимо того что договор защищает собственника от действий недобросовестных квартиросъемщиков (порчи имущества, несвоевременной оплаты и т. д.), есть еще минимум два серьезных аргумента в пользу его заключения.

  • Во-первых, сдача недвижимости без официального оформления запрещена законом и может повлечь за собой привлечение к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, взыскание суммы всех неуплаченных налогов, штрафов и пеней.
  • Во-вторых, если об этом узнает банк, он может потребовать полного досрочного погашения займа или отсудить ипотечную недвижимость у заемщика.

Согласно статье 674 Гражданского кодекса РФ, договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме

Поэтому официально заключать договор нужно вне зависимости от того, находится имущество в залоге или нет.

Может ли сдавать жилье в аренду самозанятый

Сдавать жилье в аренду, имея статус самозанятого, не просто можно, это еще и выгоднее, чем без него, ведь стандартный налог, который нужно платить обычным гражданам при получении доходов, – 13%, а самозанятые платят всего 4% со средств, полученных от физлиц, и 6% – с платежей от организаций и ИП.

Кроме того, плательщикам НПД (налога на профессиональный доход) не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. После получения арендной платы самозанятый обязан занести информацию с указанием ИНН арендатора в специальное приложение «Мой налог». Налоговая самостоятельно определит, от кого получены средства, и начислит налог до 12-го числа следующего месяца. Внести оплату нужно до 25-го числа.

Подробнее о том, кто такой самозанятый и как получить до 5 млн рублей от 6,9% годовых на развитие личного дела, читайте в нашем блоге.

Можно ли продать ипотечную квартиру

По закону продать объект залога можно только через согласование с залогодержателем. Поэтому подготовку к сделке следует начинать с получения одобрения от кредитора.

В 2017 году Владислав взял ипотечный кредит на покупку просторной студии за 5 млн рублей, а спустя два года женился и переехал к супруге. Сначала пара хотела оставить квартиру Влада, но появление в семье двоих детей и снижение доходов привели к необходимости избавиться от ипотеки. Приняв во внимание сложившиеся обстоятельства и хорошую платежную дисциплину клиента, банк пошел ему навстречу и одобрил продажу.

Остаток долга по договору к началу 2022 года – 3 279 469 рублей, а внесено за все время около 2,8 млн (плюс первоначалка 1 млн). Чтобы не уйти в минус, выставили цену 7,2 млн рублей. Доход при этом составит всего 116 тысяч, что, конечно, очень мало, учитывая инфляцию.

Процедура продажи ипотечной недвижимости зависит от способа оплаты.

В таком случае продажа происходит через полное досрочное погашение кредита. Необходимую для этого сумму продавец берет под расписку у покупателя. После снятия обременения происходит подписание договора и передача оставшейся суммы.

Еще один вариант – с использованием банковских ячеек. Этот способ безопаснее, так как сделку полностью контролирует залогодержатель.

В таком случае продавец должен открыть две ячейки и положить в одну из них сумму, которая отойдет банку для закрытия долга, а в другую – остаток стоимости жилья, предназначенный продавцу. Затем заключается договор купли-продажи, и только после регистрации перехода права собственности продавец получает деньги.

Если у покупателя недостаточно собственных средств, он может обратиться в ваш банк для получения ипотеки. В этом случае кредитор производит повторную оценку объекта, согласовывается размер первоначального взноса, определяются условия кредитования для нового заемщика.

После одобрения заявки стороны оформляют сделку, в банк направляется заявление о досрочном погашении, а в регистрационную палату – подписанные документы для передачи права собственности.

Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 3 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать в нашем кредитном калькуляторе.

Нужно ли уплатить налог и в каком размере

В России все доходы граждан облагаются НДФЛ:

  • 13% – при сумме до 5 млн рублей за год;
  • 15% – при превышении этой суммы.

Если вы владели недвижимым имуществом менее пяти лет (либо трех лет, если у вас нет другого жилья), то деньги, вырученные при его продаже, признаются доходом.

Однако собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, имеет право сократить размер налогооблагаемой базы на сумму, которую он затратил при ее покупке (то есть первоначальный взнос и платежи) либо получить налоговый вычет 1 млн рублей. Второй способ снижения налога выгоднее, если суммарно вы внесли по договору меньше 1 млн; соответственно, если больше – лучше подтвердить в налоговой свои расходы.

Как еще можно отбивать вложения в ипотечную квартиру

Пожалуй, если изначально вы не ставили себе цель зарабатывать, выгодно «отбить» покупку не выйдет – полученные при сдаче в аренду средства лишь помогут компенсировать ежемесячные расходы на погашение, да и продажа в какие-то случайные сроки не сделает вас существенно богаче.

Но если подходить к выбору недвижимости с умом, удастся зарабатывать даже с ипотекой.

  • Вложиться в новостройку – как правило, стоимость жилья при сдаче дома на 20–30% выше, чем на этапе котлована. Главное – подобрать надежного застройщика.
  • Купить вторичку подешевле – продать подороже. Иногда на рынке недвижимости попадаются недорогие «бабушкины» квартиры в хороших районах. Если не затягивать с ремонтом и поиском покупателя, при продаже можно получить 3–5% сверху.
  • Сдавать в аренду выгодно – возможно. Насколько быстро покупка начнет приносить доход – напрямую зависит от условий ипотечного кредита: чем меньше ставка и срок, тем ниже будет переплата и, соответственно, конечная стоимость объекта.

При выборе любого из этих вариантов отдельное внимание следует уделить локации. Правильно подобранный район – с хорошей репутацией, развитой инфраструктурой, транспортной доступностью – может сыграть решающую роль на пути к вашей цели.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: