Можно ли взыскать с застройщика проценты по ипотеке

Обновлено: 17.04.2024

Весьма затянувшийся на российском рынке недвижимости период, для которого характерны такие условные понятия, как "недострой" и "обманутые дольщики", ставит перед юристами задачу по формированию практики применения адекватных способов защиты прав участников долевого строительства. При нарушении условий договора долевого участия со стороны застройщика (например, нарушение срока передачи объекта) распространены два варианта действий участника долевого строительства. Первый: дождаться передачи квартиры, после чего обратиться в суд и взыскать с застройщика неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости. Такой подход является перспективным только в том случае, если имеются предпосылки для вывода о способности застройщика исполнить обязательства в адекватные сроки: например, завершающая стадия строительства, наличие акта ввода в эксплуатацию и т.д. Второй вариант: расторжение договора с застройщиком. Напомним, что прекращение ДДУ по инициативе участника долевого строительства не требует соблюдения судебного порядка в том случае, если застройщик задержал передачу квартиры более, чем на два месяца. При прекращении договора по указанному основанию у застройщика возникает обязанность вернуть дольщику уплаченную цену договора. Статья 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" (далее – Закон 214-ФЗ) предусматривает следующие сроки возврата денежных средств: при одностороннем порядке – в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ; в случае судебного порядка – в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу. Помимо возврата цены ДДУ у застройщика возникает обязанность уплаты процентов за пользование денежными средствами, соразмерных 1/300 ставке рефинансирования Банка России, а если другой стороной договора участия в долевом строительстве является гражданин – в размере 1/150 ставки.

Далеко не каждого участника долевого строительства устраивает банальный возврат стоимости не переданной квартиры и уплата процентов, поскольку в силу динамичности рынка недвижимости спрос стабильно растет, что неизбежно влечет рост цен на жилье. Если два года назад 50 квадратных метров стоили, условно, 7 млн руб., то сегодня – 10 млн руб. Очевидно, что выплата цены расторгнутого ДДУ и неустойки не позволит дольщику приобрести альтернативный объект недвижимости с аналогичными характеристиками (площадь, местонахождение) по причине существенного изменения цены за тот период, что он находился в договорных отношениях с застройщиком.

С учетом компенсаторной функции убытков целесообразно применять именно данный способ защиты права участников долевого строительства, нарушенных неисполнением застройщиком его обязательств по ДДУ. Однако иски о взыскании убытков с застройщика не получили особого распространения в судебной практике, поскольку суды полагают уплату дольщику процентов на цену ДДУ достаточным возмещением негативных последствий вынужденного расторжения договора.

В конце сентября Верховный суд Российской Федерации при рассмотрении дела А41-43982/2019 задал тенденцию к иной оценке судами требований о возмещении убытков, разъяснив разницу между процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России и абстрактными убытками, причиненными неисполнением договора участия в долевом строительстве.

Суть спора по указанному делу заключалась в неисполнении застройщиком договора, в связи с чем участник долевого строительства обратился к застройщику (далее – ответчик) с иском о возмещении убытков. Истец приобрел право требования на основании договора цессии, по которому ему были переданы права на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения ответчиком обязательств по ДДУ и последующего расторжения договора. Отметим, что цеденты уже получили от застройщика ранее уплаченную ими стоимость договора в размере 5,2 млн руб. При этом в результате проведенной оценки было установлено, что на момент расторжения договора стоимость квадратного метра существенно выросла, следовательно, у покупателя возник убыток в размере разницы между ценой договора и стоимостью квартиры на момент его расторжения. Данные обстоятельства легли в основу требования о возмещении убытков в размере 788 тыс. руб. и штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, как следствия безрезультатности досудебного порядка урегулирования спора.

Арбитражный суд Московской области отказал в иске, посчитав излишним требование о возмещении убытков, поскольку все "потери" дольщика, по мнению суда, покрывались процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от подлежащей возврату цены договора согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ. Апелляционная и кассационные инстанции поддержали обозначенную позицию суда. При этом вызывает, как минимум, вопросы причина отклонения судом довода истца о необходимости применения п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и пункт 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. В этих актах как раз указывается на право требовать взыскания убытков, определяемых разницей между ценой недвижимого имущества по договору и его текущей рыночной стоимостью.

В рассматриваемом деле суды ограничились ссылкой на то, что в приведенных истцом актах судов высшей инстанции не указано на возможность взыскания убытков сверх причитающейся неустойки. Однако, на наш взгляд, именно о такой возможности идет речь в п. 35 Обзора практики Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2013 года, где размер убытков определяется как разница между размером денежных средств, инвестированных в квартиру, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда. К тому же, в ст. 10 Закона 214-ФЗ прямо указана обязанность стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство по договору, уплатить другой стороне неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Определенной вехой в практике взыскания убытков с застройщика стала позиция ВС РФ по комментируемому делу, которая разграничивает функцию процентов, предусмотренных ст. 9 Закона 214-ФЗ, и значение абстрактных убытков, определяемых по правилам ст. 393.1 Гражданского кодекса. Предусмотренные ст. 9 Закона 214-ФЗ проценты являются минимальным размером платы за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства без осуществления встречного предоставления, то есть без передачи объекта строительства (квартиры). Такие проценты покрывают убытки покупателя, связанные с просрочкой исполнения обязательства, но они не являются зачетными в части убытков, вызванных полным неисполнением обязательства. В целях возмещения потерь участника долевого строительства, понесенных им ввиду вынужденного расторжения договора, следует применять институт абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов. Возмещение участнику долевого строительства абстрактных убытков в полном объеме и сверх процентов, определяемых в качестве "платы за деньги", направлено на компенсацию его будущих потерь на приобретение исполнения, которое не осуществил застройщик.

Оценивая в качестве кульминационного вывод ВС РФ о том, что указанные проценты и убытки призваны компенсировать разные потери кредитора и могут быть взысканы наряду друг с другом, рассчитываем на кардинальное изменение судебной практики по обозначенным требованиям и фактическое признание судами восстановительного характера гражданско-правовой ответственности застройщика.

Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) разрешила взыскать с застройщика проценты, уплаченные дольщиком по кредитному договору, в качестве убытков. Размер убытка ВС предложил считать с момента, когда застройщик стал обязан вернуть дольщику уплаченное по договору долевого участия. То есть после расторжения договора по требованию дольщика, которому застройщик не передал объект в срок.

Владимир Самошин из Северодвинска заключил с ООО «СоюзАрхСтрой» два договора долевого участия в строительстве МКД. Один из них он частично оплатил за счет ипотечного кредита (1,2 млн руб.) в Россельхозбанке. В кредитном договоре было упоминание, что он заключен с целью финансирования строительства. Но застройщик не передал объекты в срок. Суды расторгли договоры с ним и взыскали в пользу Владимира Самошина уплаченную сумму. Однако до момента расторжения Владимир Самошин уже начал платить банку проценты по кредиту. Кроме того, при получении кредита он заключил договор страхования. Проценты и страховую премию (294 тыс. руб.) он потребовал взыскать с «СоюзАрхСтроя» в качестве убытков.

Суды истцу отказали, посчитав, что Владимир Самошин расплатился с ответчиком своими собственными средствами. Кредит в банке, пусть даже направленный на исполнение условий договора долевого участия, истец заключил на свой риск и в своём интересе. Поэтому проценты по ипотеке и страховую премию нельзя считать убытками или утратой имущества, возникшей из-за неисполнения застройщиком своих обязательств.

Гражданская коллегия ВС с судами не согласилась (дело было рассмотрено 23 марта). Нижестоящие инстанции установили, что Владимир Самошин взял кредит именно для исполнения договоров с застройщиком и платил проценты банку. Однако доводы о взаимосвязи двух договоров суды не оценили. Между тем условие о целевом назначении кредита было в договоре банком. Была там и ссылка на договор с «СоюзАрхСтроем». Ответчик знал и согласился с исполнением договора частично за счет кредита и уплатой процентов за него. Истец обязанность перед застройщиком исполнил, но квартиры не получил, потому и решил отказаться от долевого участия. А ответчик вовремя не вернул деньги истцу, в результате у Владимира Самошина возникли убытки в виде процентов по кредиту, которые также должен возместить ответчик, полагает ВС. При этом ВС ограничил период убытков моментом возникновения обязанности у застройщика вернуть деньги (расторжение договоров) до их фактической уплаты.

Наконец, суды не проверили доводы истца о том, что страховая премия — тоже убытки, потому что заключение договора страхования было обусловлено исполнением обязательств по оплате объекта долевого строительства.

Гражданская коллегия ВС отменила решения судов и отправила дело на пересмотр в первую инстанцию.

Подборку интересных дел из практики гражданской коллегии ВС см. здесь.

Подписывайтесь на наш Телеграм-канал о практике Верховного суда. Там только самое интересное! «Верховный суд. — Главное от „Закон.ру“»

Допуская привлечение средств граждан для долевого строительства недвижимости, законодатель установил ряд судебных механизмов защиты прав участников долевого строительства. Несмотря на то, что споры о взыскании процентов при расторжении договора долевого участия встречаются реже, чем споры о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи, данная арбитражная практика также развивается.

Предпосылкой рассмотрения таких споров в арбитраже является широко распространившаяся практика уступки прав на неустойку и потребительский штраф хозяйственному обществу[1]. Обоснованием таких уступок, как правило, является большая выгода для участника долевого строительства и гарантия получения вознаграждения для предпринимателя, работающего без аванса, за счет получения требования при подписании договора.

Споры о расторжении договора и возврате денежных средств, уплаченных за будущую недвижимость, а также о взыскании процентов за пользование данными средствами в соответствии со ст.9 ФЗ-214[2] являются намного менее распространенной категорией. При этом в большинстве случаев основанием для одностороннего отказа дольщика от договора является нарушение срока передачи недвижимости на два и более месяца. Менее часто встречаются споры о расторжении договора при предполагаемой невозможности завершения строительства в установленный срок, а также в связи с нарушением требований о качестве недвижимости.

Поскольку при расторжении договора законом установлены «удвоенные» проценты за весь период пользования денежными средствами, такое вложение могло бы быть коммерчески выгодным для дольщика. В свою очередь, риск такого взыскания должен очень серьезно стимулировать застройщика определять в договоре реальные сроки строительства и своевременно исполнять принятые обязательства.

Меньшая распространенность споров, связанных с расторжением договоров долевого участия, является следствием того, что в большинстве случаев строящееся жилье приобретается действительно в потребительских целях.

Второй причиной меньшей распространенности исков, связанных с расторжением, является риск не получить обратно денежные средства вследствие неплатежеспособности застройщика. Очевидно, что даже при благополучии застройщика в настоящее время, достоверно предвидеть его финансовое состояние к окончанию срока судебного разбирательства невозможно. Учитывая увеличение количества случаев банкротства застройщиков, а также недостаточную ясность норм о залоге при расторжении ДДУ, предполагаемое получение квартиры с возможностью предъявления неустойки за нарушение срока передачи представляется для потребителя более предпочтительным.

Даже если предположить уверенность в сохранении финансового состояния, наиболее очевидным препятствием для распространения механизма взыскания процентов за пользование деньгами при расторжении договора останется снижение присуждаемых сумм судами[3].

Несмотря на то, что право расторгнуть договор и потребовать проценты появляется у дольщика только при нарушении договора застройщиком, возможность отнесения к неустойке процентов за пользование денежными средствами, начисленных до момента расторжения[4], очень сомнительна. Такое пользование законно до истечения срока передачи квартиры. В случае же нарушения срока передачи незаконное пользование составит (условно) два месяца против года законного пользования (также условно), предшествующего ему. Соответственно, в процентах, установленных ч.2 ст. 9 ФЗ-214, в большей степени присутствуют признаки платы за пользование денежными средствами, чем признаки меры ответственности.

В то же время, неустойкой, безусловно, следует считать проценты за нарушение срока возврата денежных средств, предусмотренные частью 6 статьи 9 ФЗ-214[5]. При этом то, что равные по величине проценты присуждаются разными положениями ст.9 ФЗ-214, указывает на различие их правовой природы и регулируемых ими отношений.

Несмотря на указанные обстоятельства, формирующаяся в настоящее время судебная практика в большинстве случаев не признает различия между процентами, предусмотренными частью 2 и частью 6 ст. 9 ФЗ-214, допуская их снижение как чрезмерное по правилам ст. 333 ГК РФ.

Следствием указанных причин является то, что при нарушении сроков передачи на срок от двух месяцев до года подавляющее большинство дольщиков предпочитает получить недвижимость, а для компенсации нарушения сроков предъявить требование о неустойке. В случае же нарушения качества недвижимости предъявляются требования об устранении недостатков и о возмещении убытков.

Соответственно, арбитражная практика по взысканию с застройщиков денежных средств, уплаченных за будущую недвижимость и процентов за пользование данными средствами остается недостаточно развитой. В настоящее время количество подобных исков не превышает двух процентов по отношению к количеству исков о взыскании неустоек с застройщиков. В свою очередь, анализ аналогичной практики судов общей юрисдикции затруднен в силу исключения из текстов судебных актов цифровых данных, по непонятной причине относящихся к персональным данным.

В настоящем обзоре анализируется арбитражная практика Московского региона за вторую половину 2018 года. Выбор данного периода обусловлен появлением позиции СК по ЭС ВС РФ, разъясняющей возможность уступки потребительского штрафа хозяйственному обществу по делам о взыскании неустоек[6], а также сложившейся в последующий период практикой по снижению присуждаемых сумм по таким делам[7].

За указанный период Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено 10 дел о взыскании процентов за расторжение договоров долевого участия. Еще по 7 делам были приняты постановления Девятым арбитражным апелляционным судом. Учитывая практическую обусловленность данного обзора, приводимые судебные постановления исследуются преимущественно в части процентов за пользование, а в исследовании не представлены постановления 10 ААС.

Средняя сумма заявленных процентов за пользование в рассмотренных 17 делах составила 3 070 138 рубля. В среднем было присуждено 2 760 279 рублей судами первой инстанции (15 дел, в двух во взыскании отказано, одно направлено на новое рассмотрение кассационной инстанцией[8]). В апелляции средняя сумма присужденных процентов составила 2 740 553 (13 дел, в четырех во взыскании отказано, в одном из них проценты взысканы в кассационной инстанции[9]).

Возможность снижения процентов обосновывается тем, что право дольщика на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке возникает при неправомерном поведении застройщика[10]. Соответственно, возможность взыскания с застройщика процентов установлена исключительно в отношении такого поведения застройщика, которое стало причиной одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.

Поскольку право на предъявление процентов возникает только в случае нарушения застройщиком условий договора, проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение застройщиком обязательств перед дольщиками, носят характер законной неустойки, поэтому возможно уменьшение размера данных процентов судом на основании статьи 333 ГК РФ[11].

В отличие от тенденции, установившейся в делах о взыскании неустоек за нарушение сроков, установление баланса интересов сторон не всегда осуществляется путем снижения в два раза. В 14-ти делах, судебные акты по которым в настоящее время вступили в законную силу, проценты были взысканы в среднем размере 77 % от заявленного[12]. При этом взысканная сумма составляла от 21 до 74%[13] цены квартиры.

Проценты вообще не были снижены в 7 делах[14]. Минимальная сумма процентов составила 998 135 рублей[15], а максимальная 18 636 747 рублей[16]. Четыре из перечисленных дел рассмотрены кассационной инстанцией[17]. Минимальное и максимальное соотношение с ценой квартиры по «несниженным» процентам совпало с общими пиковыми значениями. Период пользования процентами составил от 161 дня[18] до 3 855 дней[19], а нарушение срока передачи квартиры от 71 дня[20] до 425 дней[21].

Проценты не были снижены в тех случаях, когда ответчик не заявил о несоразмерности, либо не привел соответствующих доказательств[22].

Больше всего проценты были снижены в деле А40-9338/2018 (судья Панфилова Г.Е.), снижение составило 63%. Присужденная сумма соответствует 21 % от цены квартиры. Требование заявлено через 335 дней после наступления срока передачи. Решение оставлено в силе апелляционной инстанцией, в кассационной инстанции не рассматривалось. В принятых по делу судебных актах традиционно отсутствуют расчеты, обосновывающие очевидную несоразмерность. Снижение процентов до однократной величины с принятием как правильного контррасчета ответчика обосновывается позицией Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре от 04.12.2013 г. С учетом отказа во взыскании штрафа, истцу реально присудили 24 % от заявленного.

В деле А40-225783/2017 (судья Пулова Л.В.) истцу присудили 47 % от заявленных процентов. С учетом отказа во взыскании штрафа, было реально присуждено 33,5 % от заявленного. Сумма удовлетворенных требований составила 24 % от цены недвижимости, а период просрочки- 385 дней.

Обосновывая снижение процентов в деле А40-225783/2017, суд сослался на разъяснения Пленума ВАС РФ, содержащиеся в Постановлении от 22.12.2011 г. № 81, позволяющих суду оценивать в каждом конкретном случае возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон, отсутствия у ответчика негативных последствий и невозможности обогащения за счет должника. Несмотря на то, что в решении суда указано на взыскание неустойки, исходя из текста мотивировочной части можно сделать вывод о присуждении именно процентов.

В делах А40-244823/2017, А40-186444/2017, А40-151744/17, А40-238470/17 истцам присудили от 48% до 51% от суммы заявленной неустойки. Просрочка составила от 75 до 337 дней, а сумма удовлетворенных требований составила от 25% до 28 % от стоимости недвижимости.

При этом в единственном из перечисленных дел[23] истцу был присужден потребительский штраф. Это означает, что в остальных делах[24] было фактически присуждено 33-34 % от заявленных требований.

Таким образом, в большинстве случаев сумма процентов за пользование снижалось примерно в два раза. При этом снижение обосновывалось как математической неверностью, так и невозможностью применения к коммерсанту удвоенной ставки, а также необходимостью установления баланса интересов.

Штраф

Требование о взыскании потребительского штрафа было заявлено в 11 делах. В первой инстанции штраф присужден в трех из них[25].

Апелляционная инстанция отменила решения в части штрафа в делах А40-105016/2017 (в связи с тем, что основной долг выплачен добровольно) и А40-191984/2017. По итогам кассационного рассмотрения штраф оставлен только в деле А40-244823/2017.

Отказывая во взыскании потребительского штрафа, суды указывали:

неразрывную связанность штрафа с личностью гражданина-потребителя[26];
невозможности отнесения к числу потребителей истца, являющегося индивидуальным предпринимателем[27];

В двух из трех дел, направленных на новое рассмотрение кассационной инстанцией, по вопросу присуждения штрафа отмечается:

что систематическое извлечение дохода в виде взыскания бесспорного потребительского штрафа может свидетельствовать о заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав (злоупотребление правом) в нарушение требований ч.1 ст.10 ГК РФ[28];
неустойка (штраф) в размере 82 % может свидетельствовать о злоупотреблении правом[29].

В результате анализа приведенных судебных актов необходимо обратить внимание на следующие выявленные правовые позиции.

Поскольку прекращение договора возможно при его нарушении застройщиком, суды рассматривают проценты за пользование средствами дольщика как меру ответственности, в силу чего применяют положения ст. 333 ГК РФ.
Поскольку требование о возврате цены договора является денежным, сумма процентов за его неисполнение не может быть снижена ниже размера, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ[30].
Допуская снижение процентов как несоразмерных, необходимо не допускать обогащения должника-коммерсанта вследствие ненадлежащего исполнения обязательства за счет получения неограниченного финансирования. В качестве индикатора вполне может использоваться средневзвешенная ставка банковского процента за соответствующий период.
Поскольку сложившаяся в настоящее время практика по делам о взыскании неустоек исходит из возможности уступки права на потребительский штраф, такое требование допустимо и при расторжении договора.
При систематическом взыскании штрафа судам необходимо оценивать получение систематической выгоды из потребительских отношений на предмет добросовестности и отсутствия злоупотреблением правом.
Сумма неустоек (включая проценты и штраф) должна сопоставляться со стоимостью недвижимости. Сумма в размере 82 % может свидетельствовать о злоупотреблении правом.

Завершая изложенное, необходимо отметить, что требования отдельных потребителей могут существенно различаться между собой. Для одного приоритетным является получение квартиры в максимально короткий срок, а его нарушение влечет необходимость снимать другое жилье. Для другого сам срок строительства не является существенным, а негативные последствия нарушения срока обусловливаются необходимостью выбора уникального учебного заведения для детей. При этом необходимость вложение денежных средств на длительный период и, как следствие, сопоставимость начисленных процентов с ценой договора может обусловливаться также и сложностью возводимого объекта.

Соответственно, критерий соотношения суммы процентов и штрафа с ценой квартиры при кажущемся удобстве не может использоваться без учета иных субъективных критериев, даже при рассмотрении дела как экономического спора в арбитражном суде.

На наш взгляд, более правильным способом установления соразмерности является не уменьшение заявленных требований в два раза, а нахождение среднего арифметического в пределах, исключающих неосновательное обогащение сторон.

[2] Части 1, 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части расторжения договоров и выплате процентов за пользование денежными средствами, оплаченными в счет цены недвижимости, а также проценты за нарушение срока возврата в соответствии с ч.6 данной статьи.

[3] В частности, в п. 33 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

[4] Проценты, предусмотренные частью 2 статьи 9 ФЗ-214, по своей сути аналогичны процентам, установленным ст. 317.1 ГК РФ. В отличие от процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, проценты, установленные статьей 317.1 ГК РФ, не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование денежными средствами (п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). В соответствии с п. 76 Пленума № 7, правила статьи 333 ГК РФ не применяются при взыскании процентов, начисляемых по статье 317.1 ГК РФ.

Застройщик восемь месяцев не исполнял решение суда о выплате покупательнице денег за позднюю выдачу ключей от квартиры. Она решила судиться еще раз – и попробовала взыскать с компании проценты, а также компенсацию морального вреда и «потребительский» штраф. В конечном счете в деле пришлось разбираться Верховному суду. Он разъяснил, на какие суммы можно начислять проценты, а на какие нет, и нужно ли еще раз взыскивать компенсацию со штрафом.

В феврале 2013 года Ирина Воробьева* купила квартиру в строящемся доме. Застройщик – ООО «СК «Дальпитерстрой» – должен был передать ей ключи до 1 января 2015 года, но не сделал этого. Тогда покупательница решила добиться неустойки за просрочку.

В ноябре 2017 года Пушкинский райсуд Санкт-Петербурга частично удовлетворил иск Воробьевой (дело № 2-4083/2017). Он взыскал с застройщика 730 000 руб. неустойки, 10 000 руб. компенсации морального вреда, 370 000 руб. «потребительского» штрафа, 10 000 руб. расходов на оплату юруслуг и 150 руб. почтовых издержек.

Меры защиты – не средство обогащения

Пушкинский райсуд удовлетворил новые требования частично. Он согласился начислить проценты на сумму взысканных почтовых издержек и расходов на представителя – всего 497 руб. Первая инстанция также взыскала в пользу Воробьевой 162 руб. в качестве расходов на оплату юруслуг.

Начислять же проценты на неустойку, компенсацию морального вреда и штраф райсуд отказался. Он также не стал взыскивать с ответчика еще одну компенсацию морального вреда и еще один «потребительский» штраф. В этот раз общество нарушило права Воробьевой на своевременное исполнение решение суда, а не ее права как потребителя, указала первая инстанция.

С ней согласились Санкт-Петербургский горсуд и Третий кассационный СОЮ. Меры защиты нарушенного права не должны служить средством обогащения одной стороны за счет другой, подчеркнула апелляция. Итоги спора не устроили Воробьеву, и она пожаловалась в Верховный суд.

Права потребителя и проценты на компенсацию

Законная или договорная неустойка и проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса, являются следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, напомнил ВС. То есть, они имеют единую природу, поэтому проценты по ст. 395 ГК нельзя применять к неустойке. Это же справедливо по отношению к штрафу и пене. А вот в случае задержки выплаты судрасходов, начислять проценты нужно, отметила тройка судей под председательством Сергея Асташова.

Таким образом, суды правильно не стали взыскивать проценты по ст. 395 ГК на неустойку и «потребительский» штраф, а также правомерно начислили их на судебные расходы, решили судьи.

С остальными же выводами нижестоящих инстанций гражданская коллегия не согласилась. Согласно ст. 151 ГК, суд может обязать нарушителя компенсировать нематериальный вред деньгами. При вступлении в силу такого судебного решения, у должника возникает денежное обязательство. Если он его не исполняет, на взысканную сумму должны начисляться проценты, указали судьи.

Проценты на штраф и неустойку начислить нельзя, а на компенсацию морального вреда – нужно, решил ВС.

ВС также признал «необоснованным» отказ трех инстанций взыскать с застройщика еще одну компенсацию морального вреда и еще один штраф. Спорные правоотношения возникли из-за того, что ответчик не исполнил свою обязанность перед потребителем. Предыдущее же взыскание компенсации и штрафа само по себе не освобождает компанию от ответственности за последующие нарушения, добавила гражданская коллегия.

На какую компенсацию можно рассчитывать, если стройка затянулась? При этом не имеет значения – речь идет о полноценной квартире или о месте на подземной парковке жилого комплекса. Строительные компании не всегда соглашаются заплатить неустойку добровольно, тогда придется идти в суд. Порой злоупотребляют сами покупатели, которые с подачи юристов начинают заниматься «потребительским экстремизмом». В таком случае защищаться уже нужно бизнесу. Как лучше это сделать – рассказали эксперты.

Если застройщик сдает недвижимость с опозданием, то по закону он должен заплатить неустойку. Вместе с тем у строительной фирмы есть право добиться снижения размера таких выплат (ст. 333 ГК). По словам ведущего юриста Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании × Павла Лобачева, неустойка выполняет не только компенсационную функцию, но и превентивную. Если суды будут снижать ее в десятки раз, то это станет фактически означать, что перечисленные цели игнорируются, добавляет эксперт. Тем не менее на практике это продолжает происходить.

Компенсация за парковочные места

Супруги Антон и Анна Поморские* приобрели по договору долевого участия два машино-места общей стоимостью 7,7 млн руб. в паркинге строящегося ЖК «Royal House на Яузе». Застройщик – ООО «Корунд ХХI» – обязался сдать объект в 2014 году, но стройка затянулась еще на три года. В итоге свою недвижимость пара получила лишь в 2017 году. Стройфирма отказалась платить за такую просрочку добровольно.

Тогда Поморские обратились в суд с просьбой взыскать с продавца 4,8 млн руб. неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства. Две инстанции постановили уменьшить эту сумму в 24 раза – до 200 000 руб., посчитав изначальные требования заявителя несоразмерными. Суды дополнительно подчеркнули, что машино-места не предназначены для проживания и не считаются предметами первой необходимости.

Сниженный штраф

А Сергей Мастеров* вступил в долевое строительство однокомнатной квартиры в новом жилом комплексе близ центра Сочи. Сдачу дома застройщик – АО «Универсал» – просрочил на три года. Покупатель потребовал выплатить ему за такую просрочку неустойку в размере 623 833 руб. Продавец отказался это делать добровольно, поэтому Мастеров обратился в суд. Там он дополнительно попросил взыскать с застройщика потребительский штраф – 311 916 руб., а также 50 000 руб. компенсации морального вреда.

Первая инстанция постановила уменьшить неустойку до 50 000 руб., а компенсацию до 5000 руб., штраф составил 2500 (половина суммы, присужденной за моральный вред). Апелляция указала, что сумма штрафа рассчитана неверно, но оставила решение нижестоящего суда без изменений. Мастеров обжаловал подобные выводы в Верховном суде. ВС отметил, что Краснодарский краевой суд, указывая на ошибку первой инстанции, не привел при этом ни мотивов в подтверждение своего вывода, ни ссылок на нормы права.

При взыскании неустойки истцу следует обосновать суду ее размер, говорит Павел Лобачев из Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании × : «В том числе предоставить подробный расчет требований».

Такого рода решения нижестоящих судов опасны для правопорядка. Насколько эффективно неустойка будет выполнять свои функции, если застройщик будет знать: если он существенно нарушит сроки передачи недвижимости по договору, его ответственность будет незначительна?

Павел Лобачев, ведущий юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании ×

Следует признать, что, объективно говоря, ни один из этих аргументов не имеет какого-то определяющего значения для суда, утверждает Некрестьянов: «Но в совокупности они приводят к снижению неустойки». Ситуация со штрафом, по сути, аналогичная, поясняет Михаил Осипов из Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × : «Суды в нем видят разновидность законной неустойки». Но следует учитывать, что снижение штрафа по аналогии с неустойкой должно допускаться только в исключительных случаях, добавляет эксперт.

Злоупотребления дольщиков

Есть и обратная сторона проблемы. Наталья Никольская, председатель МКА Московская коллегия адвокатов «Арбат» Московская коллегия адвокатов «Арбат» Федеральный рейтинг. × , рассказывает, что существует целый рынок юркомпаний и юристов, которые агитируют дольщиков подавать иски к застройщику: «Они работают как за фиксированную сумму, так за процент от взысканного. Некоторые из них даже в свое название вносят фразу «взыскание неустойки по ДДУ». По ее словам, такое явление относится к «потребительскому экстремизму». «Юристы-экстремисты» создают чаты в Telegram, где под видом бесплатной юрконсультации навязывают дольщикам свои услуги, говорит адвокат: «Они вводят дольщиков в заблуждение, обещают взыскать от 75 до 150% от требований, чего не случается практически никогда».

Включать в договор условие об упрощенном изменении сроков передачи объекта без согласия клиента. И применять эти условия на практике.
Включать условие об упрощенной процедуре передачи квартиры в собственность при уклонении дольщика от принятия квартиры.
Включать условие о штрафах за задержку приема квартиры.
Работу с дольщиками необходимо начинать вести на этапе заселения квартир. Можно добровольно выплачивать дольщикам неустойку в приемлемом для застройщика размере.

Юристы постоянно изобретают новые приемы, часто недобросовестные, замечает Никольская: «Больше всего вреда застройщикам наносит искусственное изменение территориальной подсудности спора. По закону «О защите прав потребителей» дольщик может обратиться в суд общей юрисдикции по месту своей регистрации, в том числе временной. Юристы изучают практику взыскания неустойки и штрафа в московских судах и временно регистрируют своих клиентов-дольщиков на тех территориях, где судьи взыскивают большие суммы. Явление это массовое. Юристы со своими дольщиками кочуют по всей Москве. Судьи закрывают глаза на недобросовестность дольщика, ссылаясь на то, что закон «О защите прав потребителей» не дает им право отказаться принять спор к рассмотрению».

Юлия Макаренко из ЮП Юридическое партнерство «Курсив» Юридическое партнерство «Курсив» Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × обращает внимание на еще одну проблему, которая только начинает проявляться. Она поясняет, что сейчас застройщики не имеют доступа к деньгам дольщиков, а ведут строительство с помощью проектного финансирования: «Банки при выдаче кредитов требуют от застройщиков принять на себя дополнительные обязательства, ограничивают их возможности на распоряжение как собственными, так и целевыми средствами». Деньги покупателей лежат на эскроу-счетах и защищены от любых посягательств до момента передачи квартиры. Если раньше застройщик строил объект на средства дольщиков и взыскание с него и неустойки, и потребительского штрафа можно было оправдать тем, что застройщик бесплатно пользовался чужими средствами, то сейчас строительная фирма платит за это процент банку, резюмирует Макаренко.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: