Можно ли закрыть ипотеку через месяц

Обновлено: 27.03.2024

Оформляя ипотеку, вы точно знаете — когда и в каком размере вносить платежи. Если же у вас появились дополнительные средства, вы можете совершить внеочередной платеж и погасить часть кредита. Разберемся, как сделать досрочное погашение, и так ли это необходимо.

Когда можно сделать досрочное погашение

Совершить досрочное погашение — полное или частичное — можно в любой момент, начиная со второго дня от выдачи кредита. Например, если кредит вы взяли вчера, досрочно погасить его можно уже сегодня.

Нет ограничений или штрафов. Вы можете хоть каждый месяц вносить дополнительные платежи — каждый раз график будет пересчитываться, а остаток кредита и начисляемые проценты — уменьшаться.

Досрочное погашение за счет материнского капитала

Погасить ипотеку досрочно можно с помощью материнского капитала. На сегодняшний день размер материнского капитала — 616 617 рублей, а получить его можно уже при рождении первого ребенка с 1 января 2020 года.
Всё самое важное о материнском капитале читайте в статье «Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году » .

Для того, чтобы совершить досрочное погашение с помощью материнского капитала, не нужно идти в Пенсионный фонд. Написать заявление о распоряжении маткапиталом можно прямо в банке или удаленно — в личном кабинете обслуживания ипотеки на ДомКлик.

После того, как Пенсионный фонд убедится, что всё законно, он перечислит деньги в банк. Сначала будут погашены проценты, начисленные на остаток кредита с момента последнего платежа по ипотеке и до момента поступления материнского капитала. Остальная сумма пойдет на погашение основного долга. Ни просрочки, ни штрафы, ни пени не могут быть оплачены за счет средств материнского капитала.

Досрочное погашение за счет материнского капитала всегда происходит с сокращением суммы ежемесячного платежа. Выбрать сокращение срока нельзя.

Важно: при использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий, вы обязаны будете выделить доли детям в этой недвижимости после полной выплаты кредита.

Досрочное погашение за счет субсидии для многодетных семей

Помимо материнского капитала, многодетные семьи могут воспользоваться еще одной уникальной возможностью: погасить кредит за счет субсидии в 450 тысяч рублей.

Подать заявление на эту субсидию можно только в банке. Если по вашему заявлению будет принято положительное решение, субсидия будет зачислена автоматически.

Если остаток долга по кредиту меньше 450 тысяч, он будет погашен полностью. Оставшаяся сумма — разница между остатком долга и размером субсидии — просто «сгорит». Подумайте: возможно, вы будете оформлять еще один ипотечный кредит, где сможете использовать субсидию целиком.

Если же остаток долга больше 450 тысяч, погашено будет только 450 тысяч рублей. При этом погашение также происходит только с уменьшением суммы ежемесячного платежа, сократить срок нельзя.

Досрочное погашение за счет собственных средств

Вы можете использовать для досрочного погашения, полного или частичного, собственные средства.

При досрочном погашении за счет собственных средств вы можете выбрать, что сокращать: срок кредита или сумму. Давайте разбираться, что выгоднее.

Что выгоднее: сокращать срок или сумму

Если говорить очень коротко, чуть выгоднее сокращать срок кредита.

Посмотрим на примере. В сентябре 2020 года Юля с мужем берут в Сбербанке кредит 900 000 рублей на 10 лет под 6,1% годовых. Если они будут платить ипотеку по графику — 10 037 рублей в месяц, — то за 10 лет они заплатят 175 907 рублей процентов банку.
Через полгода у супругов появляется возможность внести 200 тысяч рублей досрочно. Посмотрим разницу.

Если уменьшается срок: экономия составит 128 494 рубля. А кредит семья закроет на 2 года и 8 месяцев быстрее. Ежемесячный платеж при этом останется прежним.

Если уменьшается платеж: экономия составит 63 949 рублей. Срок кредита при этом не изменится, зато ежемесячный платёж сразу станет существенно меньше — на 2 315 рублей.

Очевидно, что в долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

Как рассчитать досрочное погашение

Вы можете рассчитать любой сценарий досрочного погашения на калькуляторе ДомКлик . Заполните данные по кредиту и нажмите на кнопку «График платежей», а затем «Учесть досрочное погашение». Добавляйте платежи и выбирайте, что сокращать: срок или сумму.

Как сделать досрочное погашение

Вы можете совершить досрочное погашение онлайн в приложении или на сайте Сбербанк Онлайн .

Расскажем подробно на примере приложения. Сделать это проще простого:

  • Откройте раздел «Кредиты» и зайдите в свой ипотечный кредит
  • Нажмите «Операции» и выберите «Погасить досрочно»
  • Выберите счет, с которого будут списаны средства, дату платежа, а также отметьте в выпадающем списке, что вы хотите: сокращать срок или сумму

В указанную дату средства будут списаны.

Важно: если вы делаете досрочное погашение, это не отменяет необходимости вносить ежемесячный платеж.
Например: вы вносите ежемесячный платеж в 10 тысяч рублей 15 числа каждого месяца. Но 5 числа вы решаете внести дополнительно 20 тысяч. Это значит, что в этом месяце вы вносите платеж по ипотеке 2 раза: 5 числа — внеочередной, 15 числа — плановый, в размере процентов, начисленных с даты досрочного погашения до плановой.

Как вернуть страховку при досрочном погашении

Если вы полностью погасили ипотеку раньше срока, вы можете вернуть часть уплаченных за страховку средств. Для этого вам нужно обратиться в вашу страховую компанию — она поможет решить вопрос.

У меня есть ипотека с остатком 6 000 000 Р под 8,2% годовых на 30 лет. Я гасила ее досрочно, но сейчас банки подняли ставки по вкладам.

Что выгоднее: продолжать гасить досрочно по 50 000 Р в месяц или класть эти деньги на пополняемый вклад под 18% годовых, а через год кинуть накопленные деньги и проценты на досрочное погашение? Какие есть риски?

Раз ставка по вашему ипотечному кредиту всего 8,2%, в текущих условиях выгоднее отправлять свободные деньги на вклады и накопительные счета. Доход в виде процентов будет больше, чем экономия на них в случае частичного досрочного погашения, даже если учесть вычет с процентов по ипотеке и налог с процентов от вкладов.

Однако хотя выгода — очень важный фактор при принятии финансовых решений, он не единственный. Расскажу подробнее о выгоде и том, что еще стоит учесть.

Почему сейчас выгоднее использовать вклады

Если немного упростить, забыв про налоги, вычеты и страховку, то досрочное погашение ипотечного кредита можно воспринимать как вложение денег под ставку этого кредита. В вашем случае вносить частичные досрочные погашения означает вкладывать деньги под 8,2% годовых.

В начале 2021 года делать так было вполне разумно. Ключевая ставка тогда была 4,25% годовых, а вклады приносили до 4,5—5% годовых, по крайней мере в крупных банках. Гасить ипотечный кредит со ставкой 8,2% годовых было бы выгоднее, чем отправлять свободные деньги на вклады.

Однако в марте 2022 года ЦБ повысил ключевую ставку до 20% годовых. Сейчас можно найти вклады и накопительные счета, которые дают 20—25% годовых, и вложение денег в такие инструменты будет в 2—3 раза выгоднее, чем досрочное погашение вашего кредита.

Процентная ставка по вашему кредиту зафиксирована в договоре с банком и почти наверняка не может вырасти. В России большинство ипотечных кредитных договоров заключалось по фиксированным ставкам и очень небольшой процент — с плавающими. Значит, размер ежемесячного платежа тоже не вырастет. Более того, из-за роста цен и вероятного будущего роста ваших доходов этот ежемесячный платеж со временем будет все меньшей обузой.

Теперь посчитаем выгоду вкладов по сравнению с досрочным погашением. Для расчета я взял такие условия:

  1. Ипотечный кредит — 6 000 000 Р , взят на 30 лет.
  2. Ставка кредита — 8,2% годовых.
  3. Ежемесячный платеж — 44 865 Р .
  4. Каждый месяц вы можете дополнительно вносить 50 000 Р либо отправлять их на вклад под 18% годовых с ежемесячной капитализацией процентов, чтобы использовать для частичного досрочного погашения позже.

Чтобы не усложнять расчеты, частичные досрочные погашения я считал как идущие в уменьшение срока кредита. Для расчетов использовал кредитный калькулятор от «Финансовой культуры».

Вариант 1. Каждый месяц в течение года вы вносите по 50 000 Р как частичное досрочное погашение — сверх обязательного ежемесячного платежа. Без таких погашений переплата по кредиту была бы равна 10 168 701 Р , а с дополнительными платежами она снижается до 6 144 048 Р .

Вариант 2. Каждый месяц в течение года вы вносите по 50 000 Р на вклад, который дает 18% годовых с ежемесячной капитализацией процентов. За год вы положите на вклад 600 000 Р , которые благодаря процентам увеличатся до 661 500 Р . Налога с этих процентов, скорее всего, не будет, по крайней мере если у вас нет других вкладов.

Через год вы вносите 661 500 Р как частичное досрочное погашение с уменьшением срока, как и в первом варианте. Переплата по кредиту получится 6 002 953 Р .

Вариант с вкладом и последующим частичным досрочным погашением кредита заметно выгоднее: экономия на процентах получится на 141 095 Р больше по сравнению с вариантом без вклада.

Если бы вы уменьшали размер платежа, а не срок кредита, вариант с вкладом тоже был бы выгоднее. И в данном случае я уменьшал срок кредита только для более простого сравнения двух вариантов: гасить досрочно или использовать вклад.

В целом лучше уменьшать платеж, и с вашими частичными досрочными погашениями его удалось бы снизить примерно на 10% — до уровня около 40 000 Р в месяц. К этому вопросу я еще вернусь отдельно.

В расчетах, конечно, есть нюансы. Так, не учтены возможные расходы на страховку, которая нужна для ипотечного кредита. Также не учтен налог на доход от вклада, который может возникнуть по итогам 2022 или 2023 года, если доход в виде процентов по всем вашим вкладам превысит безналоговый уровень. Еще я не учитывал вычет с процентов по ипотеке.

Отмечу также, что если бы вклад был не с ежемесячной капитализацией, а с выплатой в конце, то выгода была бы чуть меньше. Для такой же выгоды при условии выплаты процентов в конце срока нужна ставка около 19,05% годовых, а не 18%.

Наконец, разные калькуляторы могут давать немного отличающиеся результаты, например из-за округлений. Еще могут влиять даты частичных погашений.

Тем не менее такие нюансы не принципиально меняют результат. В любом случае получается существенная выгода, когда деньги можно вложить под фиксированную доходность по ставке более чем в два раза выше ставки по кредиту.

У варианта с вкладом есть и неочевидный плюс — гибкость. Деньги, которые вы отдали банку в качестве частичных досрочных погашений, уже не получится использовать. А вот то, что накопилось на вкладе, может пригодиться на другие нужды. Мало ли что случится. Вдруг вы решите куда-то переехать, или понадобятся какие-то дорогостоящие медицинские услуги, или что-то еще. В условиях кризиса и неопределенности хорошо иметь запас денег, который можно использовать как угодно , пусть и ценой потери процентов в случае досрочного закрытия вклада.

Что делать сейчас и дальше с вкладами

Насколько я понимаю, у вас есть пополняемый вклад под 18% годовых со сроком год либо вы можете открыть его прямо сейчас. Таким образом, высокая доходность зафиксирована до марта 2023 года, и этот вклад стоит использовать, чтобы накопить сумму для частичного досрочного погашения ипотеки.

Сейчас имеет смысл открыть еще несколько пополняемых вкладов — в идеале на срок больше года и с возможностью внести небольшую сумму при открытии. Это позволит зафиксировать высокую доходность и не тратить при этом много денег.

В ближайшее время, особенно весной 2023 года, когда закончится вклад с 18% годовых, надо будет смотреть по ситуации. Если ставки вырастут, откроете новые, более выгодные вклады. Если ставки упадут, сможете какое-то время пользоваться ранее открытыми вкладами с более высокой ставкой.

Кроме того, прямо сейчас можно найти короткие вклады, на 3—6 месяцев , с доходностью более 20% годовых. Свободные деньги, которые появятся в ближайшее время, можно отправлять туда, а не на упомянутый вами вклад с 18% годовых.

Можно использовать и накопительные счета, где ставки доходят до 25% годовых. Но помните, что банк может снизить ставку по уже открытому накопительному счету в отличие от вклада.

Таким образом, пока есть возможность вносить деньги на вклады под ставку выше, чем ставка по вашему кредиту, стоит это делать. Чем выше ставка, под которую вы вкладываете и чем дольше вы будете это делать, тем больше выгода. Внести дополнительные деньги в погашение кредита можно будет, когда исчезнет возможность вложить деньги более выгодно и с минимальным риском.

Что еще стоит учесть

Экономия на процентах — не единственный фактор, который стоит учитывать. Важен еще и психологический комфорт.

Некоторым людям в тягость само ощущение долга и то, что надо много лет каждый месяц платить банку, особенно если размер платежа некомфортен. Поэтому они хотят максимально быстро разобраться с кредитом, чтобы не зависеть от банка и не переживать. В случае с ипотекой квартира в залоге у банка, что может добавлять беспокойства.

Неприятные ощущения могут быть еще сильнее, если у вас нестабильный доход и есть риск, что он уменьшится или вообще исчезнет. Если это так, стоит увеличить финансовую подушку, при этом она должна покрывать не только обычные расходы на жизнь, но и платежи по кредиту.

С другой стороны, если вместо досрочных погашений вы будете отправлять свободные деньги на вклад, вы тем самым сформируете солидный запас денег. Это я уже отметил выше как плюс такого варианта. В случае чего этот запас сможет сыграть роль подушки или поможет платить по кредиту без просрочек.

Возможно, вы опасаетесь каких-то проблем с финансовой системой вроде невозможности снять вклад или перевести деньги в другой банк, из-за чего есть риск не внести вовремя платежи по кредиту или в худшем случае остаться без денег. В такой ситуации можно подумать, что стоит усиленно гасить кредит, чтобы не потерять отложенные деньги, оставшись при этом с большим кредитом.

На мой взгляд, с крупными банками и рублевыми вкладами ничего ужасного не случится. Но если вас это все же беспокоит, разумно использовать вклады и счета в нескольких банках — как государственных, которые в случае чего точно поддержат, так и крупных частных, — на которых нет санкций. Кроме того, не надо превышать лимит страхования АСВ и стоит хранить все документы по счетам и вкладам.

Если вам важен психологический комфорт и кажется, что безопаснее досрочно гасить кредит, можно отправлять часть свободных денег на досрочное погашение, а часть вкладывать под высокий процент или использовать как-то иначе. Это менее выгодно, чем по максимуму пользоваться высокими процентами по вкладам, но все же приемлемо, если вам так будет спокойнее.

Как лучше гасить досрочно

Если будете использовать свободные деньги, чтобы постепенно гасить ипотеку досрочно, у вас будет выбор: уменьшать срок кредита или снижать платеж.

Я предлагаю при каждом платеже сверх обязательного размера просить банк снижать ежемесячный платеж по кредиту. Сэкономленные на этом деньги тоже стоит использовать для погашения, то есть продолжать платить так, будто платеж не уменьшался.

При обоих вариантах досрочного погашения переплата будет примерно одинаковой, но снижать платеж полезнее, особенно если его размер вам некомфортен. Уменьшая платеж за счет свободных денег, вы страхуете себя от проблем с кредитом в случае снижения доходов. Так вам будет проще платить по кредиту, ведь благодаря досрочным погашениям обязательный ежемесячный платеж снизится.

Более подробно тему погашения кредитов и выбора между уменьшением срока и снижением платежа мы разбирали в этих статьях:

Что в итоге

Гасить кредит досрочно надо только тогда, когда исчезнет возможность получать почти безрисковую доходность выше ставки по кредиту.

Если будете держать свободные деньги на вкладах, у вас постепенно образуется довольно крупная сумма. В условиях неопределенности и кризиса это плюс: вдруг пригодится на непредвиденные расходы или, напротив, будет шанс удачно вложить.

Возможно, что наличие кредита и ежемесячных платежей сильно тяготит. Тогда можно сразу гасить кредит, не зарабатывая на вкладах с большой доходностью. Это невыгодно, но психологический комфорт тоже важен. Есть компромиссный вариант: часть свободных денег отправлять на погашение ипотеки, а часть — на вклады.

При частичных досрочных погашениях лучше уменьшать размер платежа, а не срок кредита. Если продолжать платить как раньше, то переплата будет как при уменьшении срока, зато обязательный платеж будет постепенно снижаться. Это подстраховка на случай, если доход упадет.

Евгений Шепелев

Загрузка

Выгоднее, конечно, деньги, предназначенные для досрочного погашения, отправлять на вклад с высоким процентом, чтобы они сгенерировали ещё денег, а потом их направлять на досрочное погашение. Но для психологического здоровья может оказаться полезнее продолжать гасить досрочно)

Системный, вот мне реально психологически комфортнее досрочно гасить ипотеку
Такая радость, когда падает обязательный платёж))

Скажи,, на сколько? На 50 рублей он падает?

Игорь, а если и на 50?)

Скажи,, я сам такой же, долг давлеет надо мной)

Eka

Системный, зависит от конкретных сумм. Надо посчитать сколько вы потеряете на процентах за время действия вклада, а потом сравнить это с прибылью по вкладу. Может быть разный результат. Почему? Потому что аннуитетная система заточена так, что сначала мы платим много процентов, а потом много основного долга. В общем, нюансов куча.

Евгений Липецкий

по сути вы взяли деньги в кредит под 8,2% и вложите их под 18%. Отлично! Я бы поискал ставку повыше, сейчас до 25% доходит (видел на 1 на месяц такой вклад, потом можно переложить). Не превышайте сумму в 1,4 млн. руб. на вкладе.

Светлана Петрова

А посчитать? Берём калькулятор и считаем что если год вносить в досрочное по 50 000 с уменьшением срока, то за счёт этого погашения экономим 4 млн на процентах и 8,6 лет. Если кладём на вклад то через год 600 тыс превращаются в 711,5 тыс (при условии что проценты капитализируются), бросаем на ипотеку эту сумму и смотрим что получается. Экономия по процентам на 4,3 млн и срок уменьшается на 9 лет и 4 месяца. Подсчеты грубые, но реально выгоднее на вклад положить и потом эти деньги в досрочное

Светлана, доброго дня, есть вопросы по подсчетам:
1. Вы этот год, который копите, в итоговом значении не считаете? Получается срок уменьшается на 9 лет и 4 месяца, но через 1 год, то есть тот 1 год, что вы не кидаете досрочку и копите он же есть, в него начисляются проценты на проценты и увеличивается долг. Получается экономия 8 лет и 4 месяца и выросшие за год проценты на проценты за пользование кредитом.
2. Никакой банк сейчас (даже Тиньков) не предлагает 18% на 12 месяцев, максимум 3 месяца, итого, процентная ставка на год 10%, пересчитайте.
3. Если не платить в первые годы досрочку, то потом тело кредита размазывается и платить досрочно уже не так выгодно. За первый год, скажем на 6 млн платится как 5 тысяч основного долга и 40 тысяч процентов, через год уже 10 тысяч и 35 процентов и т.д. То есть если ждать и копить, то за 50 тысяч уже не купить 6 месяцев будущих платежей, через год 6 месяцев будут стоить уже где-то 70 тысяч.

Если посчитать, то это сложно, без закладывания экономической, политической, налоговой и психологической обстановки, в сухом остатке, даже ЦБ не знает, что будет через 3 месяца.

Вывод, если деньги есть и они именно на ипотеку ( не в ущерб благосостоянию), то их надо платить за ипотеку. Пока нам не начислили налог (обсуждается законопроект о временном не применении налога в 2022 году) на разницу между ставкой ЦБ и ставкой по ипотеке. Да, в налоговом кодексе есть такой налог, представляете:
На основании ст.212. Налогового Кодекса РФ у клиентов возникает материальная выгода, облагаемая налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 35%, в случае если процентная ставка по кредиту в каждом из месяцев действия кредитного договора является ниже 2/3 ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующем месяце.

Этот текст написала читательница в Сообществе Т—Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Но бывают периоды, когда доход нулевой, — примерно 2—3 месяца в году. У меня есть ипотека от Сбера: я уже выплатила почти две трети, сейчас задолженность составляет около 850 000 Р . Ежемесячный платеж по ипотеке — 25 000 Р , из них треть уходит на переплату по процентам, а две трети — на выплату основного долга.

Сначала я платила досрочно, но в последние месяцы пробовала закидывать сверху примерно 10 000—12 000 Р , при этом проценты или срок ипотеки сокращаются минимально. На жизнь в экономном режиме в течение нескольких месяцев мне может хватать 40 000 Р без учета ипотечного платежа.

Вопрос: стоит ли торопиться закрывать ипотеку? В принципе, если ужаться, то я могу погасить ее за несколько месяцев и уже спокойно заниматься накоплениями. Или не обращать внимания на проценты и страховки, так как в год уходит немного? Может, я могу потратить эти суммы на развлечения и продолжать платить по графику, а параллельно начать копить? Скажите, как бы поступили вы?

Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу

Редакция

Загрузка

Aleman Leman

Исходные данные Автора:
1. Задолженность: 850 т.р.
2. Ежемесячный платёж по ипотеке: 25 т.р.
3. Доход автора: 145 т.р., но 3 месяца поступлений может не быть. Итого средний доход в месяц: 108,75 т.р. (грубо).
4. Накопления 182 т.р.
5. Расходы: 40 т.р. (на жизнь в режиме экономии)

Сухие расчёты:
108,75 т.р.(средний доход) - 25 т.р. (платёж по ипотеке) - 40 т.р. (расходы на жизнь) = 43,75 т.р. (остаётся у автора).

43,75 х 12 месяцев = 525 т.р.
Вычтем из этой суммы 15%, т.к. могут возникать непредвиденные расходы, которых не избежать.
Остаётся: 446 т.р. в год.
Если поступления тупо аккумулировать на счёте без выплат %, потребуется два года, чтобы досрочно закрыть ипотеку.

Рассуждения:
Если расчёты выше в общем и целом верны, то супер быстро(за несколько месяцев) закрыть ипотеку не удастся. К сожалению, это небольшая иллюзия, что имея доход, (пусть даже) 150к, можно закрыть ипотеку 850 т.р. в течение 6-8 месяцев. Если автор хочет ужаться, то до какой степени и какой будет рацион питания ? Отказаться от путешествий, ресторанов, театров и т.д. это одно, а ужиматься в расходах на поддержание здоровой жизни - другое.

На месте автора я бы не торопился закрывать ипотеку тем способом, который она описала (досрочно закидывать по 10-12 т.р.) Внесение 10-12 т.р. просто ухудшает текущий бюджет(личный, семейный) и огорчает. Когда автор брала ипотеку она рассчитывала комфортный платёж. Так зачем его делать менее комфортным для себя ?
Оптимальным в данной ситуации решением считаю накапливать "жирок", это могут быть короткие надежные облигации, ETF. У Банка Тинькофф сейчас на основном счёте если подключить сервис Pro проценты на остаток начисляют 6% годовых; понятно что инфляция и бла-бла, но даже в таком супер пассивном режиме можно затормозить обесценивание (хоть и небольших) накоплений.

Необходимо учесть, что в России сейчас (или всегда) кризисная ситуация, при которой к мировой инфляции прибавляется и наша традиционная локальная. Дорожать будет всё. Будет сложнее обеспечивать себя. Если раньше тратили 40к в месяц, то будете тратить 50к ужимаясь. Никто не гарантирует, что ваш доход будет расти хотя бы на уровне инфляции. Никто не гарантирует, что отрезок в 3 месяца (без работы), который у автора периодически возникает, не увеличится на 4 или 5 месяцев; и из каких средств будут выплачиваться 25 к по ипотеке (которые вроде бы комфортны)?

Выводы:
- 25 к - кажется комфортным платежом.
- Если есть возможность ужаться, то следует это сделать, но без вреда для здоровья (питание в приоритете; теплая одежда на осень и зиму).
- "Закидывание" по 10-12 или пусть даже 20к на досрочное погашение может только огорчать, т.к. автор делает психологическое усилие и проявляет дисциплину(мол "Вот какая я молодец, ужимаюсь и досрочно гашу ипотеку"), но награда в виде сокращения срока или суммы платежа незначительна, и поэтому это скорее расстраивает. Это индивидуально.
- накапливать денежную подушку безопасности. Когда появиться возможность погасить, к примеру 300 к за раз, и действительно есть желание это сделать без вреда для других сфер жизни, то сделать это. Получится сократить срок или платёж ощутимо. При этом эти 300к до платежа являются страховкой, что платить по ипотеке целый год вы сможете в любом случае.
- долларовую заначку бы не трогал вообще.

Aleman, отличная реклама Тенькова, спасибо

Aleman, Да не первый раз замечаю что люди видя 6% совсем забывают что платят за это 199 руб в месяц что уже уменьшает эти 6%

Aleman Leman

Влад, В этот раз кто забыл ? Думаю, все читают условия и делают осознанный выбор.

(минус) 199 рублей - платим ежемесячно.
(плюс) 59 рублей - перестаём платить за мобильное оповещение, т.к. с Pro оно бесплатное.
(плюс) +2% к процентам на остатке на основном счете. Если на основном счёте сумма не падает ниже 100к, то в месяц проценты на остаток дают дополнительно 167 р.
Если учесть только эти два бонуса, то 59 +167 = 226 р. в месяц Или просто не платим за мобильное оповещение и окупаем услугу Pro.

А там ведь ещё много других бонусов (повышенный % на накопительные счета, на вклады, кэшбэки, отсутствие комиссий при покупке ценных бумаг и т.д.). В общем надо считать каждому, если не выгодно, то понятное дело не надо брать.
Я доволен этой опцией.

Денис Лифанов

Aleman, отсутствие комиссий при покупке ценных бумаг?

Aleman Leman

Денис, Это к облигациям ТКС относится.

Александр Владимирович

Aleman, отмечу, что 6% на остаток начисляют на счёте до 300к

Aleman, здравствуйте! Спасибо Вам! Я автор оригинального вопроса, но решила зарегать аккаунт и ответить под ним. Заодно дополнить статью, не ожидала, что мой вопрос в сообщество станет дискуссией недели.
Почитала комментарии, я к сожалению не указала ставку, у меня 9,5%, ипотечный кредит на 2,1 млн. рублей, брала в 2018 году.
Рефинансирование мне не подходит, я самозанятая, доход в долларах или евро.
Почему решила написать этот вопрос - частые инструменты, которые работают у других людей, не совсем работают у меня из-за самозанятости и доходов в валюте. Например, я не могу рефинансировать ипотеку, мне не выгодны всякие вклады и копилки, т.к. придется менять мои заработанные доллары на рубли - я меняю обычно на жизнь по немногу в будни, примерно равными долями, и заначки делаю в долларах.
По занятости - на самом деле так получается, что я не работаю: в 2018 все ок было, я работала на обычной офисной работе с белой зп, в 2019 ушла на проект и после окончания решила отдохнуть, работу нашла довольно быстро, но да 2 месяца я не работала, в прошлом году очень неудачно, одним днем, уволилась сама. Думала, быстро найду осенью, в итоге нашла работу только в марте этого года. В любом случае конечно приходится из-за этого держать подушку безопасности.

Спасибо, я тоже все-таки прихожу к выводу, что стоит платить по графику, и параллельно копить.

Aleman Leman

Юлия, Спасибо за обратную связь, было интересно прочесть. Немного дополню с учётом обновлённой информации:

1. Если грубо проанализировать рынок недвижимости и сопоставить ставки по ипотеке, то ваши 9,5% в 2018 ничем не хуже, а скорее даже лучше чем ставка 5,75%(с учётом господдержки на новостройки + снижение ставки от банка) в 2021 году. Всё из-за роста стоимости жилья. Наверное, всем уже стало очевидно, что чем ниже ставка по ипотеке, тем больше спрос на недвижимость и цена её растёт(часто перекрывая выгоду от снижения ставки по ипотеке).

2. Я не сильно ошибусь, если скажу, что рефинансировать ипотеку даже не будучи наёмным работником можно, как и то, что ваши доходы в валюте. Когда ипотека небольшая и сумма выплат невысокая, в банках не просят справки с места работы, подтверждение дохода и пр. С суммой, которая указана у вас требуемый доход для получения ипотеки должен быть очень низким, который банки не проверяют. А почему вас останавливает доход в валюте мне не ясно; вы ведь можете просто указать эквивалентную сумму в рублях.

3. Рекомендую разобраться в том, что вы считаете "невыгодным".
Во-первых, расходы в рублях: если платить их со счёта, на который начисляют % на остаток и есть кэшбэк, то достаточно потратить небольшую сумму (в тех же Перекрестках и ВкусВиллах), чтобы % начисляли, а в каких-то банках может и без расходов это делают.
Во-вторых, размен долларов/евро на рубли: делать это через брокерский счёт или по выгодному внутрибанковскому курсу. Физически идти в обменник в 2021 мне кажется анахронизмом + это невыгодно. Даже оплата с долларового счёта с выгодным внутрибанковским курсом может быть намного выгоднее чем физический обменник. Не знаю как именно вы меняете, решил просто указать это.
В-третьих, "заначки в долларах". Моё мнение такое, что заначка должна быть одна. Если заначек несколько, то это просто заморозка денег. Лучше если будет заначка(с комфортной суммой), и дополнительные инвестиционные активности с привязкой к каким-то целям (накопить на обучение, сделать ремонт, и т.д.).

4. Вы ведёте учёт расходов, это хорошо. Для себя в финансах я выделил два подхода: макро и микро. Макро - это когда я глобально придерживаюсь определённого уровня жизни (расходы на жизнь, путешествия, айфон не менее 4 лет не менять и т.д); микро- когда пытаюсь сэкономить, выбрать более выгодные условия и т.д.
Если у вас хаотичное обращение с финансами, пусть даже вы ведёте их учёт, то может быть такие подходы будут вам полезны.

Это журнал про жизнь вокруг денег(или наоборот), поэтому не стоит обижаться или удивляться если аудитория с разной степенью агрессивности пропагандирует разные финансовые инструменты :)

Aleman, здравствуйте! Я не обижаюсь и не удивляюсь - как раз наоборот, хочется разные мнения увидеть, возможно я чего-то не понимаю или не вижу - всегда полезно посмотреть со стороны.
1. Конечно лучше, я купила квартиру за 3,3К (1,2КК - первый взнос, 2,1КК - ипотека + 0,7К ремонт), даже если суммировать уже уплаченные проценты (сбер к сожалению не дает выгружать, где-то 370К я уже выплатила) и ремонт, то это выгоднее, чем если бы я покупала по текущим ценам, даже с ремонтом и за мЕньшую ставку (сейчас в моем доме однушки не продаются, в соседних двух без ремонта продают подобные за 6,6-6,8КК, с ремонтом где-то за 7,5КК).
Тем более я брала квартиру по переуступке, это новостройка была, но у меня еще и поэтому процент 9,5%.

2. Вы знаете зашла сейчас ради интереса на пару агрегаторов, действительно рефинанс есть без подтверждения дохода, удивительно, хотя я смотрела где-то в 2019, не было вариантов для самозанятых. Тут правда есть еще момент, что я у меня перепланировка, и я ее не согласовывала. Ее можно и согласовать, хотя я еще даже не пыталась это делать и выяснять, сколько стоит и стоит ли игра свеч: я получила ключи от бетонной коробки без стен, просто не стала возводить стену между коридором и кухней, у меня получилось единое пространство. Плита электрическая, так что такое согласуют, вопрос в том стоит ли бегать делать это если в принципе можно перед продажей квартиры, когда я ее соберусь продавать, можно возвести стену из гипсокартона, и в принципе это будет ок. Собственно еще поэтому не заморачивалась с рефинансированием.

3. Кешбеком я активно пользуюсь, в месяц где-то 1-1,5К рублей кешбека приходит, иногда и больше.
С обменом валюты - на самом деле пыталась разобраться, как менять доллары на рубли через брокерский счет, либо я недалекая, либо есть возможность только обратной операции - обмена рубли на доллары, в общем я не поняла как это делается, если честно, как мне менять доллары на рубли. Увы.
Меняю в основном через Тиньков, у меня подключен Тиньков про. До недавнего времени меняла еще в Заубер банке, у них курс был либо так же как в Тиньков про, либо даже больше по будням днем, был офис в Жулебино, мне было ехать близко, но у них отозвали лицензию совсем недавно. Так в центр Москвы ехать в обменник какой-нибудь конечно смысла ноль.
По возможности оплачиваю покупки в $ для себя и близких, которые мне отдают в рублях по курсу цб. Например тот же алик в долларах дает цены на несколько процентов ниже, чем в рублях. Но алик - не продуктовый магаз, там каждый день не будешь что-то покупать, но хотя бы так.
4. Да, я стала вести учет финансов, когда сидела без работы четвертый месяц в феврале этого года. Просто посмотрела что в приложении одного из банков за месяц я потратила 160К в январе и решила, что это очень круто для безработной, у которой весь доход за январь составил 22К (подработки). Из полезного - поняла, что мало трачу на еду и стала питаться качественнее, а также стала больше тратить на транспорт и экономить время. Сократила бесполезные траты вроде оплаты курсов, которые я вряд ли пройду, или спонтанные траты на разную фигню.
В целом за эти месяцы поняла, что мне удобнее всего понимать, что я в день могу потратить примерно 1,5К рублей, я стараюсь не выходить за эту сумму. Если у меня был "бесплатный день" (т.е. я ничего не потратила), то на следующий могу потратить 3К.
Заначки во множественном числе - я сейчас откладываю где-то $300-500 в месяц, в ипотеку не пускаю + раз в 2-3 месяца откладываю $100 на отдых. Как-то так.

Aleman Leman

Юлия, думаю, у вас всё будет хорошо.

Как менять доллары на рубли:
У вас должен быть долларовый счёт. В Тинькофф мультивалютные счета по умолчанию, поэтому если у вас нет открытого долларового счёта, заходите и открываете в личном кабинете за пару кликов. Далее на этот счёт необходимо завести доллары. Возможно у вас он уже есть, ведь вы куда-то получаете свои долларовые поступления.
Переводите с этого долларового счёта на брокерский счёт. Заходите на брокерский счёт и делаете пополнить; пополняете с валютного счёта. Через короткое время (у меня от 1 до 5 минут обычно) доллары появляются у вас в портфеле. Нажимаете на доллары, заходите на соответствующую страничку; далее продаёте доллары на бирже по биржевому курсу. Полученные от продажи долларов рубли переводите на рублевый счёт. Важно перевести именно на рублевый счёт. Вот и всё. До недавнего времени покупать можно было валюту в круглых суммах, если не ошибаюсь 1 000 - мин. сумма. Но уже сделали так, что даже 1 $ можно купить.
С покупкой евро или других валют тоже самое(надо не забыть открыть счёт в соответствующей валюте). В данный момент в этом банке на бирже можно купить 8 валют.
Если вдруг у вас наличные в долларах, то их можно положить на счёт либо через банкомат Тинькофф (необходимо привязать карту к счёту в долларах обязательно) и проверьте по карте принимает доллары и какой номинал. Скорее всего банкоматы принимают только номиналы 100 или 50, точно не помню.
Если у вас старые банкноты или слишком мятые, то через отделения партнёрских платежных систем или банков.

По поводу рефинансирования с неузаконенной планировкой не знаю что подсказать. Вы ведь при приёмке делали оценку для банка по ипотеке; возможно, при рефинансировании повторно это делать не придётся, тем более если рефинансирование в том же банке. Перепланировка может быть обязательным условием, если тот кто у вас покупает берёт ипотеку и банк должен провести оценку. Могу ошибаться. Просто мысли вслух.

Не могли бы вы подсказать по поводу приёмки квартиры без стен:
- как измерялся метраж ? По трассировке(выложенные на полу один ряд из блоков) ? Инженер из БТИ убирал площадь, которую занимают стояки ? Ведь если тупо замерили площадь без стен, а стены потом возвели- площадь помещений с учётом планировки уменьшилась.

Aleman, вообще как оказалось знающие люди вызывают фотографа из оценочной компании до начала ремонта, и собственность оформляется до ремонта, когда еще есть вот этот один ряд из блоков, и квартира таким образом принимается спокойно.
Я вообще не знаю как обмеряли, у нас есть чат дома и ЖК, я вызвала и принимали фотографа строители, которые доделывали ремонт у меня в квартире. Стены не было и конечно в отчете они написали, что сделала неузаконенная перепланировка, которую можно узаконить.
Я не разбиралась в этом вообще, принесла в сбер, в котором мне выдали ипотеку, мне дали документ для получения собственности, где было указано, что никакой перепланировки нет))))
Тут уже был недосмотр менеджера Сбера. Я честно говоря вообще ни сном ни духом, задумалась о том, что это важно только когда мне оформили собственность и через пару недель я стала отправлять заявки в страховые компании, где мне менджеры стали на это указывать, что в отчете оценщика у меня - перепланировка, а в доках от сбера и выписке ЕГРН инфо о перепланировке нет.
В итоге мне дали страховку, все норм. Я уже после этого обратилась к знакомому юристу, она сказала что мне повезло, что менеджеры банка не проверили инфо, а то бы пришлось еще платить или переделывать. Я поэтому решила забить на оформление перепланировки. Как выплачу ипотеку и сниму обременение, тогда и подумаю, нужно ли мне оно или лучше я стену из гипсокартона возведу недостающую между кухней и коридором и все.

Спасибо отдельное про брокерский счет, попробую по вашему гайду перевести и саппорт тинька помучаю, может действительно не сообразила. А ведь на переводе валют я теряю еще пару тысяч рублей в месяц точно.

Ипотека это ответственный шаг и в тоже время реальная возможность сделать свою жизнь комфортнее в более просторной и уютной квартире. Сегодня расскажу о хитростях банка в плане досрочного погашения ипотеки, наверняка каждый из нас, ипотечников, или тех кто только планирует присоединиться в наши ряды об этом думает.

Что говорит банк о досрочном погашении и платежах?

  • Ежемесячное списание происходит с 15 по 20 число, нужно чтобы к 15 числу нужное количество денег (ежемесячного платежа) лежало на ипотечном счете.
  • Погашать досрочно можно хоть каждый день, есть лишняя тысяча - закинули - уменьшили кредит.
  • Чтобы погасить кредит досрочно нужно сделать заявку в приложении в любой день, хоть в сам день открытия ипотеки.

Как происходит списание и погашение на самом деле?

На деле все выглядит немного иначе и сама идея досрочного погашения получается не такая выгодная (если мы будем закидывать ту самую тысячу, о которой нам говорили в банке). Если же закидывать сразу большую сумму - смысл будет более большой.

Списание средств происходит действительно в указанный период (15-20 число месяца). Для того что бы деньги списались нужно просто заранее положить их на ипотечный счет, списание произойдет автоматически. Здесь обмана нет абсолютно никакого.

А теперь главный нюанс, который мы с вами не учитывали, когда брали ипотеку. Итак, наш ежемесячный платеж состоит из двух частей - одна большая (в разы превышающая вторую) это проценты которые набежали нам по долгу, вторая меньшая - сумма основного кредита .

То есть изначально сумма списания основного долга предполагает уплату процентов, которую мы задолжали банку, а уже после этого списание оставшейся суммы на погашение основного долга.

По словам банка мы можем сделать досрочное погашение в любой момент времени, но как оказалось это не так. Мы можем сделать заявление на досрочное погашение в любой день, заявка будет обработана и исполнена на следующий день , кроме дней списания основного долга, то есть с 15 по 20 число месяца. В эти дни обрабатывается и пересчитывается основной платеж, сумма оставшегося кредита.

Вариантов погашения досрочно у нас два, тут банк не обманул - мы можем уменьшить ежемесячный платеж, или оставить платеж таким же, но уменьшить сумму основного долга. Выгоднее погашать сумму кредита, так как % мы платим именно по ней, и ежемесячные платежи лучше оставить в том размере, в котором они есть.

А теперь самое интересное. Досрочное погашение ипотеки подразумевает досрочное погашение основного долга. Распишу понятнее и как мы, простые смертные это пониманием:

То есть мы думаем, что внесли эти дополнительные 10 тысяч, и сумма нашего долга (не процентов) уменьшилась, а значит процентов мы в конечном итоге выплатим меньше. Ура, уроки по математике и экономики прошли не зря! Но как выяснилось, у банка совсем другая схема внесения ваших денег для погашения кредита.

То есть внося лишние 10 тыс которые у вас появились, банк сначала спишет с них сумму набежавших процентов (от момента погашения основного ежемесячного платежа), а затем уже оставшуюся сумму занесет в основной долг. При этом как бы вы не старались уйти от этой схемы, сделать это не получится. Фактически при небольшой сумме вы оплатите только сумму процентов, а основной долг останется таким же. Правда при следующем платеже уже уплаченные проценты будут учитываться, и следующий платеж по процентам будет меньше. Тем не менее вы потеряете целый месяц и по нему так же будете отдавать проценты. Объясню на примере:

Уйти от процентов и сразу сделать досрочное погашение не получится - в начале месяца и до 15 числа вы будете оплачивать проценты за набежавший последний месяц (с последнего числа оплаты и по сей день), если делать это в момент списания долга - функция закрыта, списать досрочно можно будет только после пересчета и оплаты основного платежа, то есть после 20 числа. То есть в любом случае за 5 дней вы сначала должны будете погасить проценты, а уже после этого оставшаяся сумма пойдет на уменьшение суммы основного долга.

Конечно в любом случае досрочное погашение будет выгоднее, но на меньшую сумму, чем на которую мы с вами рассчитывали. Наилучший вариант если есть возможность погашать сразу и проценты и часть основного долга сверху. В среднем за день при кредите в 3 миллиона вы будете отдавать в день около 800-900 руб за используемые проценты. Значит примерно 4250 после списания досрочного платежа изначально пойдут на погашение процентов.

Вот такая интересная схема у банков, о которой нам конечно же не сообщается. А какие вы подвохи встретили в своей ипотеке?

По закону граждане могут досрочно погашать все кредиты , включая ипотечные. Если у вас появилась возможность избавиться от долга раньше срока, обращайтесь в банк и проводите закрытие счета. Банк сделает перерасчет и спишет оставшиеся проценты, переплата значительно сократится.

Специалист Бробанк.ру пошагово разобрал, как сделать досрочное погашение ипотеки. Что будет дальше, как снять с недвижимости обременения. Все особенности и важные моменты процесса. О частичном погашении.

Что говорит закон

По закону заемщики ничем не ограничены в своем желании провести погашение ипотеки досрочно. Он могут это сделать хоть на следующий месяц после заключения кредитного договора.

Банкам не особо выгодна ситуация, когда клиенты гасят ссуды раньше срока, поэтому ранее они применяли штрафные санкции или брали плату за проведение этой операции, устанавливали какие-то моратории (можно гасить досрочно через 6-12 месяцев после оформления). Но с 2011 года они по закону не могут чинить препятствий, поэтому заемщик может без проблем выполнить эту процедуру.

Порядок и правила досрочного погашения ипотечного кредита найдете в кредитном договоре. Принцип гашения во всех банках одинаков, механизм может быть разным.

Как провести погашение ипотеки раньше срока

Все делается только через подачу заявления. Просто положить деньги на счет в нужной сумме недостаточно, нужно уведомить банк о своем намерении. Банк сделает перерасчет, после которого к выплате будет полагаться только оставшаяся сумма долга, все проценты, которые могли бы набежать в дальнейшем, сгорят.

Уведомлять банк о своем намерении нужно заранее, обычно за 30 дней до даты гашения. Например, если вы подадите заявление сегодня, счет будет закрыт только через 30 дней.

В целом, стандартно процедура досрочного гашения ипотечного кредита выглядит так:

  • Нужно узнать сумму, нужную для выполнения операции. Самый простой вариант — позвонить по телефону горячей линии финансовой организации, выразить свое желание и попросить сделать расчет. Если этой суммы нет на счету, можно сразу ее положить. Но можно это сделать и после подачи заявления. Если требуемой суммы вы располагаете, действуйте дальше.
  • Подать заявление в банк. Некоторые банки, например, Сбербанк допускают подачу заявления через интернет-банкинг — это удобно. Стандартно же клиент посещает отделение банка, там ему помогают составить заявление. В нем прописываются все условия процесса: сумма и дата, когда эти деньги будут списаны в счет досрочного гашения ссуды.
  • Так как платеж с момента подачи заявления до момента досрочного гашения проходит 30 дней, появляется необходимость внесения ежемесячного платежа. При проведении расчетов сразу учитывается и этот платеж, который спишется в положенный день, и итоговая сумма для досрочного гашения. К запланированной дате заемщик должен обеспечить на счету всю сумму.
  • В назначенный день сумма для досрочного закрытия ссуды списывается со счета. Через 2-3 дня, когда счет уже точно будет закрыт, нужно обратиться в банк для получения справки о закрытии и ипотеки. Также клиент получит консультацию по процессу снятия обременения, ему выдадут для этого пакет необходимых документов.

Купленная в ипотеку недвижимость находится в залоге у банка (залогом может выступать и другой собственный объект заемщика). До момента полной выплаты жилищного кредита заемщик не может продать недвижимость или выполнить смену собственника другим методом.

После досрочного гашения обязательства перед банком будут выполнены, поэтому следующий шаг — отзыв закладной и снятие обременения. Эти вопросы решаются в Росреестре.

Снятие обременения

Каждый банк предлагает свой алгоритм снятия обременения. Например, если вы — клиент Сбербанка, то даже действий никаких предпринимать не нужно. Сбербанк сам снимает обременение с заложенной недвижимости.

Через 2 для после выполнения гашения по графику или досрочно банк присылает заемщику СМС-уведомление о начале процесса снятия ограничений, отслеживать процедуру можно в личном кабинете. Она длится около 30 дней, по ее окончании клиент также получает уведомление. Далее можно заказывать выписку из ЕГРН, там будет видно, что на недвижимости нет ограничений.

Но далеко не все банки предлагают такой упрощенный процесс, как Сбербанк. В других организациях стандартно процедура выглядит так:

  • После закрытия ипотечного кредита заемщик обращается в банк и получает там комплект документов для снятия обременения. Нужна справка о закрытии кредита и закладная. К ней гражданин прикладывает свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, кредитный договор и свой паспорт.
  • Все эти документы нужно отнести в МФЦ (любой), записываться на прием не нужно, просто приходите и ждете своей очереди.
  • Специалист примет документы и укажет на сроки ожидания снятия обременения. Он выдаст бумагу, которая подтверждает принятие заявления.
  • О выполнении операции снятия обременения гражданин получит уведомление. Далее можно ничего не делать либо заказать выписку из ЕГРН, там ограничения на недвижимость значиться не будет.

Это стандартный алгоритм, но он может быть и другим, все зависит от банка.

После снятия обременения можно свободно распоряжаться недвижимостью: продавать ее, дарить, прописывать туда кого угодно и прочее. Теперь жилье стало полноценной собственностью.

Частичное гашение

По ипотеке досрочное гашение может быть не только полным, но и частичным. Например, у вас появились свободные 100000 рублей, которые вы можете положить на кредитный счет. Если при этом оформить частичное погашение ипотечного кредита, переплата будет меньше.

За счет частичного досрочного гашения уменьшается сумма основного долга, за счет чего проценты начисляются на меньшую сумму. Банк делает перерасчет, в результате сокращается переплата и меняется график платежей.

График может быть изменен по одному из сценариев:

  • Уменьшение ежемесячного платежа. То есть банк оставляет срок выплаты прежним, но за счет частичной выплаты основного долга раньше срока уменьшается регулярный платеж.
  • Уменьшение срока выплата. То есть платеж остается прежним или немного видоизменяется, но за счет внесения дополнительных средств сокращается срок, ипотека будет выплачена быстрее.

Чаще всего граждане выбирают второй вариант, с точки зрения выгоды он тоже более актуален. Но банки больше заинтересованы в первом варианте, поэтому предлагают его чаще.

Вы можете выбрать любой вариант. Если банк предлагает первый как единственно возможный, настаивайте на своем.

Для выполнения частичного гашения нужно точно так же подать в банк заранее заявление, обычно это делается минимум за 14 дней до даты списания очередного платежа, некоторые банки принимают заявления и за день — везде все по-разному. Вносите заявленную сумму на счет, в дату списания платежа она списывается, банк делает перерасчет и формирует новый график.

Так что, если вы думаете о том, можно ли ипотеку погасить раньше срока, то это делается без проблем. Можете провести как полное, так и частичное гашение.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: