Обратная ипотека что это такое

Обновлено: 22.04.2024

Механизм обратной ипотеки предполагает подписание договора о передаче недвижимости в залог в обмен на пожизненные выплаты со стороны залогодержателя. Этот механизм является достаточно распространенным в США и Великобритании и пользуется там широкой популярностью. Обратная ипотека уже реализовывалась в России в качестве пилотного проекта, и о необходимости ее повторной реализации неоднократно упоминалось Правительством.

Что такое «обратная ипотека» и каковы ее условия

Обратная ипотека существенно отличается от стандартного ипотечного кредита. При обычной ипотеке заемщик получает кредит в банке на покупку недвижимости, при этом покупаемая квартира становится предметом залога.

Механизм «обратной ипотеки» предполагает подписание договоренности между владельцем недвижимости, банком или иным финансовым учреждением относительно передачи квартиры в залог в обмен на пожизненные выплаты от залогодержателя. После смерти залогодателя залог переходит в собственность банка.

При стандартной ипотеке клиент платит банку деньги за купленную квартиру, при обратной ипотеке – банк выплачивает клиенту определенную денежную сумму за квартиру.

Обратная ипотека в России в 2020 году

В 2020 году выдача обратной ипотеки в России не производится и пока внятных механизмов ее реализации не разработано.

В России подобный инструмент был запущен в 2012 году через дочернюю структуру АИЖК – АРИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – Агентство по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования). Программа обратной ипотеки тогда предполагала следующие условия:

Она предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет (первоначальная версия проекта предполагала возраст не менее 68 лет). Именно в этот период доходы пенсионеров обычно снижаются, тогда как расходы на медицинское обслуживание и медикаменты растут.
Сумма займа могла достигать 80% от стоимости недвижимости.
Процентная ставка по ипотеке могла быть зафиксирована на уровне 9% в год.
Финансирование выплачивалось ежемесячно или единовременно. При ежемесячной оплате предполагались транши в течение 10 лет.
Величина выплат зависела от возраста заемщика: чем он старше, тем большая сумма выплат предполагалась.
Сумма выплат также зависела от региона, в котором находилась квартира. За двухкомнатную квартиру в Москве могли доплачивать до 35-40 тыс. р. ежемесячно. В регионах плата ввиду более низкой стоимости недвижимости была более скромной.

Дополнительными требованиями к пенсионерам являлись: наличие российского гражданства, отсутствие нетрудоспособных иждивенцев на попечении заемщика, отсутствие задолженности по коммунальным услугам, отсутствие других собственников у квартиры (имущество в долевой собственности в залог не принимается).

Отдельные требования предъявлялись не только к получателю денежных средств, но и к недвижимости. Квартира должна была быть ликвидной: расположена в доме с количеством этажей не менее 4, не находиться в залоге и под арестом, не быть расположенной в домах под снос и в аварийном фонде, в квартире с газовой колонкой.

Программа обратной ипотеки в данном контексте могла бы стать альтернативой договору пожизненной ренты.

В 2017 году Правительство вновь указывало на возможность реализации подобного механизма, обозначив, что в качестве залога допускается использование движимого и недвижимого имущества. Это могло бы выступать мерой поддержки малоимущих граждан. Граждане продавали бы свою квартиру государству, а взамен получали единовременные или ежегодные выплаты. После смерти владельца квартиры имущество должно было перейти государству.

Таким механизмом могли бы воспользоваться граждане, которые имеют квартиру в собственности, но в силу различных обстоятельств утратили возможность заработка.

Сроки для запуска обратной ипотеки не были обозначены, как и то, какая именно инстанция станет ответственной за развитие обратной ипотеки в РФ. Предполагалось, что это будут финансовые организации, выдающие ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

По мнению специалистов банковского сектора, обратная ипотека могла бы стать не только мерой поддержкой малоимущих, но и оказала поддержку банкам в условиях роста ипотечной задолженности. Можно было бы внедрять схему обратной ипотеки при подписании стандартного кредитного договора. Когда заемщик переставал платить по ипотеке, платежи могло бы вносить за него государство, а к завершению срока договора недвижимость переходила в государственную собственность. В то же время у граждан сохранялась бы возможность совершения обратного выкупа с помощью компенсации государственных расходов.

Но пока обратная ипотека не очень интересна российским банкам, как инструмент, ввиду нестабильной ситуации на рынке недвижимости: сложно спрогнозировать, насколько выгодно будет продана в перспективе приобретенная в собственность квартира банком. Поэтому без государственного стимулирования обратная ипотека вряд ли получит свое реальное воплощение в РФ.

Механизм выдачи обратной ипотеки в мире

Обратная ипотека зародилась в 1960-х годах в США. Сегодня в мире нет единого механизма реализации программы обратной ипотеки. Стандартная схема, которая применяется в США и Европе, следующая:

Собственник обращается в кредитную организацию и оформляет договор о регулярных выплатах за квартиру (дом) с учетом ее оценочной стоимости.
После того как выплаты достигнут определенного лимита, недвижимость переходит в собственность банка. Но бывший собственник сохраняет право на дальнейшее проживание в квартире, хотя ему и предстоит платить банку ежемесячную ренту.

Размер кредита по обратной ипотеке никогда не достигает 100% от оценочной стоимости. Обычно он находится в диапазоне 50-85%.

Другой вариант – это, по сути, пожизненная обратная рента, когда банк выплачивает стоимость квартиры до смерти заемщика. Заемщик все это время сохраняет право пользования квартирой.

В любом случае в мире в данных договорах не участвует государство (как это планировалось в РФ): механизм реализован частными компаниями.

Типичный клиент программы обратной ипотеки в США – представитель среднего класса. Предпочтение отдается пожилым гражданам в возрасте примерно на 10 лет меньше, чем средняя продолжительность жизни. Договор подписывают с одинокими жителями, не имеющими наследников.

За досрочное расторжение сделки для заемщика обычно предусмотрены крупные штрафы.

Преимущества и недостатки

Обратная ипотека – это достаточно неоднозначный финансовый инструмент, который имеет свои преимущества и недостатки.

В числе преимуществ обратной ипотеки можно отметить:

Это дополнительный источник выплат, который позволяет достойно жить на пенсии, если поддержки ждать не от кого.
Банку ничего платить не требуется. Но обычно обязательным требованием является страхование предмета залога от рисков его повреждения или гибели.
Пенсионер может продолжать проживать в квартире вплоть до смерти.
Сохраняется право собственности на залог.
Не нужны справки о доходах и трудоустройстве.
Кредитная история заемщика не имеет никакого значения.

Недостатками обратной ипотеки являются:

После смерти заемщика залоговое обеспечение переходит к банку, поэтому наследники ничего не получат (кроме невыплаченного остатка за квартиру по договору).
Высоки риски мошенничества: недобросовестные организации могут обманом заставить подписать пенсионера договор, смысл которого останется не до конца понятен.
При наличии задолженности по коммунальным услугам растут риски выселения заемщика.
При оформлении обратной ипотеки есть вероятность, что стоимость оценки квартиры, комиссионные сборы и прочее предстоит оплачивать заемщику.
Отсутствует государственная поддержка, требуются изменения в законодательстве для реализации программы.

Таким образом, обратная ипотека – это механизм, предполагающий единовременные или ежемесячные выплаты в пользу владельца недвижимости со стороны банка в обмен на получение статуса собственника после смерти владельца. В России механизм действия обратной ипотеки был разработан в 2012 году, но так и не приобрел практического воплощения. Предполагалось, что он станет мерой поддержки малоимущих. Выплаты по обратной ипотеке могут быть единовременные или ежемесячные. Возвращать выплаченные банком средства заемщику не нужно.

В правительстве внезапно заговорили о возможности введения массовой «обратной ипотеки» — регулярных выплат пожилым людям в обмен на передачу их жилья в собственность государству после смерти. Ничего нового в этой идее нет — нечто подобное существует на российском рынке еще с 1990-х годов. Правда, ни обратная ипотека, ни похожая на нее пожизненная рента особого распространения не получили. И не зря: обе схемы имеют много рисков для всех сторон. Зачем государству понадобилось выйти на этот рынок, непонятно. Или как раз понятно.

Поднимать шум из-за участия в единичных сделках, очевидно, смысла не имеет. То есть Минфин, начавший продвигать тему обратной ипотеки около недели назад, рассчитывает сделать процесс массовым, значимым в масштабах страны. В конечном итоге, вероятно, речь должна идти о миллионах квартир и домов, заложенных в обмен на «дополнительную пенсию». В связи с этим возникает несколько вопросов, на которые Минфин пока даже не пытался отвечать.

Где деньги?

Не секрет, что российский бюджет находится в плачевном состоянии. И дело не только в ценах на нефть — остальная экономика тоже буксует, перегруженная глупыми ограничениями, воровством чиновников, налогами и опасениями по поводу будущего. На пожилых людей денег нет настолько, что даже для выплаты текущих пенсий приходится экспроприировать пенсионные накопления более молодых поколений.

Обратная ипотека при минимально разумных выплатах потребует дополнительных расходов бюджета на сотню-другую миллиардов рублей в год через несколько лет после запуска (без учета инфляции). Деньги не запредельно большие, но их все равно нет. Можно, конечно, сократить военные или полицейские расходы, но кто же на такое пойдет.

Другой вариант — привлечь средства с рынка, выпуская каждый год специальные гособлигации на соответствующую сумму. Легко догадаться, кто будет покупать эти облигации (или кого фактически обяжут их покупать) — еще оставшиеся в живых частные пенсионные фонды. Но их денег хватит только на первые несколько лет, а потом? Иностранцы на российский фондовый рынок массово вернутся очень нескоро и вряд ли при нынешней власти.

Похоже, правительству придется придумать какой-то механизм очередного отъема денег у работающего населения, провести новую «пенсионную реформу» с повышением размера взносов и направлением части дополнительных денег в обратную ипотеку.

Конечно, рано или поздно вложенные средства начнут возвращаться — недвижимость после смерти получателя выплат перейдет к государству и превратится в деньги. Но значимых объемов продажи жилья достигнут только лет через 15—20, а до того придется инвестировать с каждым годом все больше и больше.

Где гарантии?

Кстати, о сроках. Обратная ипотека — это сделка, в которой стороны будут должны исполнять обязательства в среднем более десяти лет, а часто — и значительно дольше. Отдавать квартиру государству, а не наследникам, чтобы более-менее безбедно прожить пару лет, нет никакого смысла, на таких условиях проект «не взлетит». Скорее всего, право на обратную ипотеку получат люди в возрасте от 60—65 лет, а те, кто дожил до этой отметки, обычно живут довольно долго. Напомню, низкая средняя продолжительность жизни в России объясняется относительно высоким уровнем смертности в допенсионном возрасте — от травм, преступлений, алкоголя и курения, а также общей безысходности (в основном у мужчин в возрасте около 50 лет). Если человек в России смог дожить до 60 лет, дальше он будет жить долго.

Вспомните, сколько раз за последние 15—20 лет менялась пенсионная система. Во сколько раз выросли цены. Как изменялась экономическая политика властей — от гипероптимизма «нефтяной супердержавы» до агрессивной бедности «осажденной крепости». Кроме того, все эти годы у власти оставались примерно одни и те же люди, которые в силу естественных причин вряд ли доживут на своих постах до конца действия большинства договоров, заключенных уже лет через пять.

Что будет с обязательствами после прихода к власти новой группировки, которая может начать свою деятельность с «разоблачения преступлений» и «исправления ошибок» предыдущего режима? При этом рассчитывать, что прекращение или существенное изменение выплат будет компенсировано «прощением» долга их получателей, несколько наивно. Квартиры все равно придется отдать. Да даже и без смены режима обязательства государства в отношении простых людей вряд ли стоят больше, чем бумага, на которой они напечатаны.

Где специалисты?

Любая сделка с недвижимостью индивидуальна. Не существует «стандартной» цены квартиры или дома, а значит, при составлении договора обратной ипотеки будет важен человеческий фактор — личность эксперта-чиновника, работающего с потенциальным получателем денег. Чиновник при заключении сделки не имеет никакого желания отстаивать чьи-либо интересы, кроме своих, то есть со всей очевидностью можно ожидать одновременно низкой эффективности процесса для государства, недовольных клиентов и роста спроса на недвижимость на испанском побережье.

Бороться с этим можно только унификацией сделок, переводом процесса «на поток» на стандартных условиях. Это может более или менее решить проблему коррупции, но снизит выгоду — либо для государства, либо для владельца жилья.

Кроме того, для реализации проекта потребуется введение тысяч новых должностей с зарплатами, соцпакетами, кабинетами, автомобилями. А это опять же расходы бюджета, в котором денег нет. Если переложить «низовую» работу по проекту на частный бизнес (агентства недвижимости и банки будут счастливы получить такой контракт), расходы вряд ли окажутся меньше — бесплатно никто из частников работать не согласится. Если бы обратная ипотека была действительно выгодной с учетом всех расходов, ею давно уже массово занимался бы частный бизнес, те же банки.

Вторая часть сделки, о которой сейчас, похоже, вообще никто не задумывается, — это реализация полученных государством квартир. Кто и как будет их продавать? Кто будет их приводить в приличный вид перед продажей? Понятно, что за время получения выплат никакой серьезный ремонт в этом жилье делаться не будет — какой смысл вкладывать деньги в уже фактически чужую собственность? Подготовка к продаже и грамотная продажа требуют денег и человеческих ресурсов. Могу представить, сколько будет вороваться в процессе — ведь никому из его участников не придет в голову экономить средства налогоплательщиков.

Где этика?

В обратной ипотеке изначально заложен конфликт интересов сторон. Государству выгодно, чтобы получатели средств как можно быстрее умирали, сами же люди вряд ли готовы освободить заложенные квартиры таким способом, даже из самых патриотических соображений. Но в то же время государство, теоретически, должно способствовать росту продолжительности жизни своего народа — развивать медицину, улучшать условия труда, обеспечивать возможности для восстановления сил и здоровья населения. По крайней мере, если оно считает себя «социальным» и забирает больше половины заработанного людьми в виде налогов.

С этической точки зрения обратная ипотека сомнительна даже в частном варианте, но тут у потенциальных «хищников», только и ждущих, когда бабулька с квартирой наконец помрет, есть ограничитель в виде того же государства. Полиция и органы социальной защиты должны следить, чтобы плательщики не пытались сократить срок жизни получателя платежей. Если же сам «сторож» заинтересован в ускорении процесса отъема квартиры, то ситуация становится совсем неприятной. Опять же одно дело — «интересы государства» (оно может вполне честно ждать естественного конца), другое — личные интересы чиновника, которому надо «гнать план» по компенсации выплат. Я бы не рискнул отдавать свою жизнь в руки человека, пошедшего служить государству.

Это лишь краткий список вопросов и сомнений по поводу новой идеи Минфина, в реальности их намного больше. Подобные предложения кажутся интересными и многообещающими на первый взгляд, но при подробном рассмотрении выясняется, что на их реализацию потребуется столько денег и усилий, а эффект окажется таким слабым, что единственной причиной всем этим заниматься остается только желание «заработать» в процессе.

Слабо контролируемый денежный поток в десятки и сотни миллиардов рублей от государственной обратной ипотеки — отличная возможность обеспечить себе достойную пенсию. Только не для простых людей, а для тех, кто будет стоять рядом с этим потоком и управлять его течением.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

Если пенсионер является владельцем квартиры, не имеет другой собственности и его доходы не покрывают расходов на жизнь, то он может оформить обратную ипотеку - кредит под залог своей квартиры.

В чем суть обратной ипотеки

Если пенсионер является владельцем квартиры, не имеет другой собственности и его доходы (заработная плата, пенсия, помощь детей и т.д.) не покрывают расходов на жизнь, то он может обратиться в организацию и оформить т.н. обратную ипотеку - кредит под залог своей квартиры.

Обратный ипотечный кредит – это финансовый продукт, позволяющий превратить недвижимое имущество в деньги без потери права собственности на это имущество. Зародился этот вид кредитования в США в 60-е годы прошлого века, но широкое распространение начал получать в 1990-е годы. Если обычный ипотечный кредит предназначен для людей, имеющих доходы и желающих приобрести жилье, то обратная ипотека адресована имеющим недвижимость, но получающим маленькие доходы. Обычно в такой ситуации оказываются пенсионеры. Обратная ипотека позволяет им превратить недвижимое имущество в деньги без физической потери этого имущества.

Нужно отметить, что данная программа отличается от пожизненной ренты, когда права собственности на квартиру переходят к новому владельцу до выдачи денежных средств заемщику. При оформлении обратной ипотеки квартира остается в собственности у заемщика до оговоренного в договоре события (переселения в дом престарелых или смерти).

После оценки квартиры и анализа данных пенсионера будет принято решение о размере кредита, который может быть выплачен единовременно или в виде ежемесячных платежей. Следует отметить, что кредитор имеет права только на суммы выплаченные пенсионеру и начисленные проценты, которые он забирает себе после продажи квартиры, а остаток получат наследники или государство.

Важный момент: в сделке могут участвовать не более двух собственников. Родственники, прописанные в квартире, обязаны предоставить нотариально заверенное обещание о выписке из квартиры после смерти (переезда в дом престарелых) владельцев.

Кто сможет претендовать на обратную ипотеку

В данное время АРИЖК запускает программу по «обратной ипотеке» в тестовом режиме. И хотя ни одного кредита еще не выдано, переговоры с представителями регионов уже ведутся. Предполагается оформление кредита со ставкой около 9% годовых. Данный ипотечный продукт требует страхования недвижимости (риск снижения стоимости, риск утери собственности и т. д.), расходов на оформление и комиссии оператору. В АРИЖК обещают, что все эти расходы будут включены в общий долг, и пенсионер не должен будет искать средства на оформление сделки.

Существуют показатели, которым должен отвечать претендент на участие в программе.

Во-первых, это возрастное ограничение. Пенсионеры от 68 лет могут рассчитывать на весьма заметную прибавку к пенсии. Людям более молодого возраста система предложит настолько маленькие выплаты, что участие в ипотеке станет бессмысленным. Кстати, учитывая, что средний срок жизни у женщин дольше, чем у мужчин, последним предлагают более крупные суммы.

Нужно отметить, что после истечения срока ипотека (до 10 лет) владелец квартиры останется собственником и будет жить в своей квартире под контролем государства.

Во-вторых, состояние недвижимости. Незаконные перепланировки, необходимость капитального ремонта, быстрая потеря стоимости (в силу различных причин), все это может послужить причиной для отказа. В договоре будет пункт о поддержании квартиры в надлежащем виде (ремонт), что позволит эту квартиру в будущем продать.

В данный момент АРИЖК рассматривает только квартиры в населенных пунктах с числом жителей от 500 тысяч человек и в жилых домах выше четырех этажей.

И наконец, получение платежей и их использование. Деньги за квартиру (от 45% до 85% от стоимости) можно будет получить единовременно или в течение 10 лет ежемесячными платежами. Поучение средств частями является наиболее выгодным.

Для пенсионеров есть угроза со стороны родственников

Нельзя не упомянуть и о родственниках. Наверняка в нашей стране будут случаи, когда дети и внуки будут вынуждать пенсионера забрать всю сумму сразу, чтобы пустить на свои нужды.

К сожалению, оградить пенсионеров от жадности членов семьи юридически сложно. Однако в АРИЖК подчеркивают, что договор обратной ипотеки будет целевым, чтобы владелец квартиры потратил деньги на себя.

Возможно, пожилой человек, поставив родственников в известность о своем намерении «сдать» свою квартиру в ипотеку, подтолкнет их проявить внимание и заботу и помочь деньгами.

Для успешной реализации программы необходима поддержка государства, внесение изменений в законодательство и обкатка деталей программы.

Обратная ипотека - явление для России новое, пугающее и одновременно многообещающее.

Эту схему только-только запустило в жизнь Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). По мнению разработчиков, потребность в подобной услуге давно назрела в нашем обществе. Если по-научному, то обратная ипотека - это "монетизация своего жилья", если по-простому - "проедание своей квартиры". Обратная ипотека, в отличие от традиционной, не позволяет улучшить жилищные условия, зато дает возможность владельцам квартир несколько повысить уровень жизни.

Предназначена обратная ипотека для пожилых людей. Фактически это - альтернатива договору пожизненной ренты, когда некий человек или компания берет на себя пожизненное содержание старика в обмен на его квартиру. При обратной ипотеке все не совсем так. При этой схеме АРИЖК (а впоследствии, возможно, коммерческий банк) выдает пенсионеру кредит под залог имеющейся у него в собственности недвижимости. Кредит, разумеется, выдается под определенный процент.

Деньги выплачиваются владельцу квартиры на протяжении определенного срока - пока это 10 лет (рассматривается возможность и единовременной выплаты всей суммы кредита). Гражданин закладывает свою квартиру агентству, но остается собственником жилья. В течение 10 лет владелец будет получать равными частями свой кредит. Если он проживет меньше установленного срока, то после смерти заемщика квартира будет продана кредитором - то есть АРИЖК, которое вычтет из полученной суммы выданный кредит и проценты по нему, а оставшуюся сумму передаст наследникам. Наследники могут сразу погасить кредитору долг с процентами и не продавать жилье. Если же заемщик будет жить дольше расчетного срока программы, то по истечении 10 лет выплаты ему прекращаются, но и из квартиры его никто не выселит. АРИЖК реализует жилье уже после смерти клиента.

Теперь - внимание. Так как после реализации квартиры кредитор должен вернуть себе основной долг плюс проценты (в России они немаленькие), а будущую цену квартиры нельзя точно предсказать, то кредит, по некоторым оценкам, может составлять примерно 50% от нынешней стоимости жилья (чем старше заемщик - тем эта доля может быть выше). "Банк рассчитывает индивидуальный лимит выдачи средств в зависимости от возраста заемщика и стоимости жилья, и чем возраст ниже, тем ниже лимит выдачи, - говорит гендиректор АРИЖК Андрей Языков. - Получается, что подобные программы для молодых будут просто невыгодны".

На вопрос, что будет в случае незапланированного долголетия заемщика, в агентстве отвечают: технологией АРИЖК предусматривается постоянное формирование резервов на такие случаи - со всех выданных кредитов ежегодно будет отчисляться по 1%, эти резервы позволят агентству обеспечить безубыточность, если пенсионеры проживут дольше оговоренного в договоре срока.

Какую прибавку к пенсии при жизни пенсионеры смогут получить, воспользовавшись обратной ипотекой, в АРИЖК уже примерно подсчитали: так, при средней стоимости однокомнатной квартиры в России 1,8 млн рублей пенсионер за счет программы в течение 10 лет будет иметь прибавку в размере полутора пенсий (то есть при пенсии в 9 тыс. рублей гражданин дополнительно сможет получать еще примерно 13,5 тыс. рублей). Понятно, что в Москве, где стоимость стандартной "однушки" составляет около 6 млн рублей, а "двушки" - свыше 8 млн рублей, прибавка к пенсии будет больше.

Принципиальное условие, которое предъявляется к тем пенсионерам, кто захочет взять такой кредит, - это нали-чие ликвидной недвижимости, которая не потеряет качества как минимум в течение 10 лет. Пока АРИЖК еще окончательно не установило, под какую процентную ставку будет выдавать кредит. Но в агентстве уже идет обработка поступивших заявок и разъяснение условий потенциальным заемщикам. В дальнейшем же предполагается, что выдавать обратную ипотеку будут банки - под гарантии АРИЖК выкупить долг пенсионера и вернуть деньги с процентами банку, если человек проживет дольше положенного в договоре срока.

Точно на таких же условиях, кстати, выдается обратная ипотека и в США. В Америке действует механизм гарантий от Федеральной жилищной администрации (FHA), которая является проводником специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage), проще говоря - "Превратим вашу недвижимость в ваши доходы". Программа в США реализуется коммерческими банками, однако государство контролирует процесс ценообразования и дает гарантию заемщикам, что они не будут выселены из своего жилья, даже если их долг превысит стоимость залога. Госкомпания выкупает такой кредит у банка, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигает 98%. В России роль FHA возьмет на себя АРИЖК. Агентство возьмет с банка плату за гарантию, которая войдет в итоге в ставку по кредиту, - предполагается, что она составит около 1% от суммы кредита, так же как и в США при осуществлении аналогичной программы. "Банкам такая схема должна быть интересна, ведь госгарантия выкупа долга пенсионера у кредитора по окончании срока действия договора фактически снимает все риски с банкиров. Кроме того, за счет предоставления гарантий банкиры могут ставку понижать до минимального уровня - вплоть до ставки рефинансирования ЦБ (сейчас - 8% годовых. - "Профиль")", - рассчитывает Языков.

Однако мечты главы АРИЖК еще далеки от реальности: банкирам такие кредиты могут оказаться совсем неинтересны. Ведь, выдавая ежемесячно деньги, банк не получает дохода, сумма кредита вместе с процентами вернется только спустя 10 лет. Такие кредиты - с погашением займа и процентов в конце срока - и сейчас не распространены в банковской рознице. Привлекут ли они внимание кредитных организаций даже при условии снижения риска невозврата за счет госгарантии - это еще вопрос. По словам депутата Госдумы Анатолия Аксакова, ему сложно представить, чтобы в данный момент какой-то банк заинтересовался подобной схемой. "А если и заинтересуется, то, скорее всего, предложит соответственно высокие ставки по такому кредиту", - считает депутат. Максим Солнцев, предправления СДМ-БАНКа, тоже затрудняется сказать, какие проценты по такому ипотечному кредиту банк мог бы предложить. "Банку нужны регулярные и понятные платежи, ждать расплаты 10 лет для банка очень сложно", - объясняет банкир. Да и сам продукт достаточно сложен и неоднозначен. "Возникает большое количество вопросов, начиная с механизма оценки стоимости квартиры при ее реализации до разбирательств с наследниками, которые рассчитывали на получение недвижимости", - говорит заместитель директора департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка Ирина Градович. По мнению банкира, этот вид кредитования будет сложно внедрить в ближайшей перспективе из-за большого количества рисков, возникающих у кредиторов.

Сторонние эксперты видят возможные проблемы в другом. Так, Олег Сухов, адвокат "Юридического центра адвоката Олега Сухова", не исключает, что с массовым внедрением механизма на рынке появятся недобросовестные "черные банкиры", которые воспользуются финансовой неграмотностью пожилых пенсионеров. Как подчеркивает партнер группы стратегии по работе с компаниями финансового сектора КПМГ в России и СНГ Джошуа Роджерс, кредиты в рамках программы обратной ипотеки предоставляются в США при условии прохождения заемщиками соответствующего обучения, которое гарантирует, что они понимают условия выдачи такого кредита. Впрочем, в АРИЖК обещают, что банки, которые будут выдавать обратную ипотеку, должны иметь безупречную репутацию и качественно консультировать заемщиков.

Однако если "черных банкиров" и удастся не допустить на рынок, то вопрос, где агентство найдет банкиров, которым будет интересна эта схема, открыт. В итоге не исключено, что АРИЖК так и останется единственным игроком на этом рынке, решившим взять на себя социальную функцию помощи пожилым россиянам. Впрочем, панацеей, спасающей пенсионеров от безбедной старости, обратная ипотека все равно не станет. В той же Америке, по словам Джошуа Роджерса, доля обратных ипотечных кредитов в общей массе выданных ипотечных кредитов все еще очень мала: по приблизительным подсчетам, в 2010 году сумма таких займов составила около полумиллиона. В АРИЖК полагают, что в России обратная ипотека становится актуальной с 68 лет. Однако многие россияне просто не доживут до начала реализации программы. Так, согласно докладу Всемирной организации здравоохранения, обнародованному в прошлом году, средняя продолжительность жизни россиян как раз и составляет 68 лет.

Выберите лучшие условия обратной ипотеки в 2022 году! На 24.05.2022 вам доступно 43 предложения в 7 банках со ставками от 6.99% и первым взносом от 15%, на сумму до 12 000 000 ₽!

Цель	Квартира в новостройке, Таунхаус
Программа	Материнский капитал
Первоначальный взнос	20% - 85%
Ставка	8,50%
Сумма	100 000 ₽ – 12 000 000 ₽
Срок	от 12 до 360 месяцев
Решение	от 5 минут до 3 дней
Срок действия решения	до 30 дней
Обеспечение	Залог приобретаемой недвижимости

Возраст на момент получения	от 20 лет
Возраст на момент погашения	от 70 лет
Ежемесячный доход	Постоянный

Обязательные документы	Паспорт, СНИЛС
Подтверждение дохода (1 документ на выбор)	Справка из ПФР, Выписка по счету, Портал «Госуслуги»

Цель	Квартира в новостройке, Таунхаус
Программа	Материнский капитал
Первоначальный взнос	от 15%
Ставка	8,69%
Сумма	600 000 ₽ – 12 000 000 ₽
Срок	от 36 до 360 месяцев
Решение	от 1 дня до 3 дней
Срок действия решения	до 3 месяцев
Обеспечение	Залог приобретаемой недвижимости

Возраст на момент получения	от 21 года
Возраст на момент погашения	от 70 лет
Ежемесячный доход	Постоянный

Обязательные документы	Паспорт, Пенсионное удостоверение, Документ, подтверждающий доход/водительское удостоверение/заграничный паспорт/СНИЛС/ИНН (на выбор)
Подтверждение дохода (1 документ на выбор)	Справка из ПФР, Выписка по счету, Портал «Госуслуги»

Цель	Квартира в новостройке, Апартаменты в новостройке
Программа	Материнский капитал
Первоначальный взнос	от 20%
Ставка	8,90%
Сумма	300 000 ₽ – 12 000 000 ₽
Срок	от 36 до 360 месяцев
Решение	от 1 дня до 5 дней
Обеспечение	Залог приобретаемой недвижимости

Возраст на момент получения	от 20 лет
Возраст на момент погашения	от 85 лет
Ежемесячный доход	Постоянный

Обязательные документы	Паспорт, Военный билет (для лиц моложе 27 лет), СНИЛС , Водительское удостоверение/Заграничный паспорт (на выбор)
Подтверждение дохода (1 документ на выбор)	Справка из ПФР, Выписка по счету

Цель	Квартира в новостройке
Первоначальный взнос	от 30%
Ставка	6,99%
Сумма	500 000 ₽ – 12 000 000 ₽
Срок	от 36 до 360 месяцев
Решение	от 1 дня до 2 дней
Срок действия решения	до 30 дней
Обеспечение	Залог приобретаемой недвижимости

Возраст на момент получения	от 21 года
Возраст на момент погашения	от 75 лет
Ежемесячный доход	Постоянный

Обязательные документы	Паспорт, Военный билет (для лиц моложе 27 лет), СНИЛС
Подтверждение дохода (1 документ на выбор)	Портал «Госуслуги»

Цель	Квартира в новостройке
Первоначальный взнос	от 15%
Ставка	8,20%
Сумма	300 000 ₽ – 12 000 000 ₽
Срок	от 60 до 300 месяцев
Решение	до 1 дня
Срок действия решения	до 90 дней
Обеспечение	Залог приобретаемой недвижимости

Возраст на момент получения	от 19 лет
Возраст на момент погашения	от 75 лет
Ежемесячный доход	Постоянный

Обязательные документы	Паспорт, СНИЛС , Пенсионное удостоверение
Подтверждение дохода (1 документ на выбор)	Справка из ПФР, Выписка по счету, Портал «Госуслуги»

Цель	Квартира в новостройке, Загородный дом/Участок, Строительство дома
Первоначальный взнос	от 15%
Ставка	9,00%
Сумма	300 000 ₽ – 12 000 000 ₽
Срок	от 12 до 360 месяцев
Обеспечение	Залог приобретаемой недвижимости, Залог имеющейся недвижимости

Возраст на момент получения	от 21 года
Возраст на момент погашения	от 75 лет
Ежемесячный доход	Постоянный

Обязательные документы	Паспорт, Документ, подтверждающий доход/ дополнительный документ, подтверждающий личность кроме паспорта (на выбор) , СНИЛС
Подтверждение дохода (1 документ на выбор)	Справка из ПФР

Цель	Квартира в новостройке
Программа	Материнский капитал
Первоначальный взнос	от 15%
Ставка	11,00%
Сумма	300 000 ₽ – 12 000 000 ₽
Срок	от 12 до 300 месяцев
Решение	от 1 дня до 5 дней
Срок действия решения	до 60 дней
Обеспечение	Залог приобретаемой недвижимости

Возраст на момент получения	от 21 года
Возраст на момент погашения	от 65 лет
Ежемесячный доход	Постоянный

Обязательные документы	Паспорт, СНИЛС , Военный билет (для лиц моложе 27 лет)
Подтверждение дохода (1 документ на выбор)	Справка из ПФР, Выписка по счету

Отзывы о обратной ипотеке

Где выгоднее взять обратную ипотеку

* Ежемесячный платёж рассчитан по параметрам: сумма ипотеки — 5 000 000 рублей, первоначальный взнос 20% и сроком на 15 лет

Банк	Ставка	Сумма	Первоначальный взнос	Ежемясячный платёж *
Уральский Банк реконструкции и развития	8,2%	300 000 ₽ – 12 000 000 ₽	от 15%	38 689 ₽
Газпромбанк	8,5%	100 000 ₽ – 12 000 000 ₽	20% - 85%	39 389 ₽
Уралсиб	8,69%	600 000 ₽ – 12 000 000 ₽	от 15%	39 836 ₽
Совкомбанк	8,9%	300 000 ₽ – 12 000 000 ₽	от 20%	40 333 ₽
Сбербанк	9%	300 000 ₽ – 12 000 000 ₽	от 15%	40 570 ₽

Мнение эксперта

Помогаю разобраться, как выгодно пользоваться новыми финансовыми сервисами. Объясняю, что делать, чтобы заработать деньги, и как действовать, чтобы их не потерять.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: