Прекращение обременения в виде ипотеки судебная практика

Обновлено: 24.04.2024

Подборка наиболее важных документов по запросу Иск о снятии обременения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Иск о снятии обременения

Судебная практика: Иск о снятии обременения

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Московского городского суда от 24.02.2022 по делу N 33-6421/2022
Категория спора: Залог недвижимого имущества (ипотека).
Требования залогодателя: 1) О погашении записи об ипотеке; 2) О взыскании убытков.
Обстоятельства: Истица досрочно погасила ипотечный кредит в полном объеме и обратилась в банк для оформления и выдачи закладной в целях последующей подачи документов в МФЦ для погашения записи о залоге в пользу банка. Ответчик необходимые документы не представил, в связи с чем обременение с квартиры длительное время не было снято, что причинило ей убытки.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - отказано; 2) О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - отказано. Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами права РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Отказывая в удовлетворении требований о погашении записи об ипотеке, суд указал, что истцом не представлено доказательств обращения к ответчику по вопросу снятия обременений с квартиры до направления 21.01.2021 г. письменной претензии. Также суд учел, что на дату рассмотрения спора ответчик подал предусмотренные законом документы для регистрации погашения записи об ипотеки. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков, суд указал на отсутствие доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и предъявляемыми истцом ко взысканию убытками, поскольку заключая предварительный договор купли-продажи квартиры истец знала о том, что обременение с квартиры не снято.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Иск о снятии обременения

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: О некоторых особенностях судебных споров об исправлении реестровых ошибок
(Гусев А.О.)
("Арбитражные споры", 2020, N 1) Исправление реестровых ошибок может осуществляться как с помощью иска об исправлении реестровой ошибки, ряд характеристик которого мы разобрали в данной статье, так и с помощью иных средств: иска о признании обременения отсутствующим, иска о снятии с кадастрового учета спорного объекта, иска об установлении границ земельного участка либо требований об оспаривании решений, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц в порядке административного судопроизводства.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Асташова С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Матыскина А.О. к ПАО КБ "ЕвроситиБанк" о прекращении обременения объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка по кассационной жалобе ПАО КБ "ЕвроситиБанк" на решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 мая 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Матыскин А.О. обратился в суд с названным иском к ПАО КБ "ЕвроситиБанк" о прекращении обременения в виде ипотеки объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: . а также земельного участка, расположенного по адресу: . возложив на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанность погасить запись о государственной регистрации обременения (ипотеки).

В обоснование заявленных требований указал, что договор ипотеки в отношении названных выше объектов заключён 29 октября 2012 г. между Платоновым Ю.А. и ОАО КБ "Региональный кредитный банк" (правопредшественник ответчика) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, заключённому между указанным банком и ООО "СтройФасадСервис". 14 января 2013 г. истец приобрёл данный земельный участок и расположенный на нём дом, который по данным ЕГРП является трёхэтажным и имеет общую площадь . м2. На момент приобретения данного имущества истец был уведомлен о том, что имущество обременено ипотекой, однако впоследствии выяснил, что имеются различия между фактическим состоянием этого имущества и документами на него. По мнению Матыскина А.О., на момент заключения договора ипотеки описанный в договоре индивидуальный жилой дом фактически отсутствовал, так как имела место постройка с другими параметрами. Ввиду наличия обременения на несуществующий, по утверждению истца, объект недвижимости созданы препятствия для регистрации приобретённой постройки в собственность.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 мая 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2015 г., иск удовлетворён.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 22 января 2016 г. отказано в передаче кассационной жалобы Матыскина А.О. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по материалам истребованного дела.

В кассационной жалобе ПАО КБ "ЕвроситиБанк" ставит вопрос об отмене решения Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 мая 2015 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2015 г.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 11 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2015 г. в кассационном порядке.

Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что в обеспечение исполнения ООО "СтройФасадСервис" принятых на себя обязательств по кредитному договору, заключённому с ОАО КБ "Региональный кредитный банк" 29 октября 2012 г., этого же числа между названным банком и Платоновым Ю.А. заключён договор об ипотеке.

Предметом договора ипотеки согласно ст. 1 договора являлась передача Платоновым Ю.А. в залог банку принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества: объекта индивидуального жилищного строительства, назначение - жилое, размером . м на 10 м, общей площадью . м2, жилой площадью . м2, инвентарный номер . литера "А", этажность - 3, адрес: . кадастровый (или условный) номер . и земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью . м2, адрес: . кадастровый (или условный) номер .

Указанное недвижимое имущество с согласия залогодержателя отчуждено Платоновым Ю.А. Матыскину А.О. по заключённому между ними договору купли-продажи от 14 января 2013 г. (т. 1, л.д. 28, 29-30)

Информация об объекте индивидуального жилищного строительства, содержащаяся в договоре об ипотеке, а также в договоре купли-продажи, соответствует сведениям ЕГРП и технической документации на этот объект по состоянию на 28 сентября 2007 г. (т. 1, л.д. 27, 31-42, 44).

Определением Лазаревского районного суда г. Сочи от 17 марта 2015 г. по делу назначена строительно-техническая экспертиза (т. 1, л.д. 67-68).

По результатам проведённой судебной строительно-технической экспертизы экспертом ООО "СтройНадзор" сделан вывод о том, что строение, расположенное на земельном участке по адресу: . представляет собой четырёхэтажный капитальный объект недвижимости, размерами в плане по наружному обмеру . м на 10 м, состоит из помещений, обозначенных лит. "А", лит. "А1", лит. "А2", площадь застройки . м2, которое в результате реконструкции не соответствует строению, указанному в качестве объекта права, переданного Платоновым Ю.А. ответчику в ипотеку (т. 1, л.д. 76-142).

Судом также установлено, что земельный участок с согласия залогодержателя объединён со смежным земельным участком с кадастровым номером . площадью . м2, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером . Согласие залогодержателя на объединение земельных участков дано при условии сохранения регистрационной записи об ипотеке на вновь созданный земельный участок (т. 1, л.д. 43, 44).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что этажность строения с 2008 г. не изменялась, а его общая площадь не соответствует той, сведения о которой внесены в ЕГРП, ввиду чего указал, что строение обладает признаками самовольной постройки, а сделка по передаче такого объекта в залог не соответствует закону.

При этом суд сделал вывод о недействительности договора ипотеки и в части залога земельного участка, указав, что, по смыслу подпункта первого п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, часть земельного участка, занятая зданием, строением и необходимая для их использования, не может быть предметом сделки отдельно от такого здания, строения, сооружения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

По смыслу приведённых правовых норм условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в договоре ипотеки жилого дома и земельного участка от 29 октября 2012 г., заключённом между ОАО КБ "Региональный кредитный банк", как залогодержателем, и Платоновым Ю.А., как залогодателем, были указаны те же наименование, местонахождения и параметры передаваемого в ипотеку жилого дома, что и в записи ЕГРП о праве собственности Платонова Ю.А. на этот дом.

Следовательно, на момент заключения названного договора ипотеки содержащееся в нём описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Согласно п. 2 ст. 10 названного кодекса в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали установленным, что несоответствие фактических параметров переданного в ипотеку жилого дома его параметрам, указанным в ЕГРП, на которое истец ссылался в обоснование требования о признании договора ипотеки недействительным, имели место на момент приобретения им этого жилого дома у Платонова Ю.А. на основании договора купли-продажи от 14 января 2013 г.

Между тем, названный договор купли-продажи был заключён с указанием в нем именно тех параметров жилого дома, которые содержались в ЕГРП, и впоследствии истцом не оспаривался.

В связи с этим судам первой и апелляционной инстанций следовало дать правовую оценку вопросу о соответствии ссылке истца на указанные обстоятельства требованиям добросовестности.

Однако судами первой и апелляционной инстанций это сделано не было.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что имущество, переданное в ипотеку, не существует, не основан на материалах дела.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП.

Это не было учтено судом, указавшим, что несоответствие фактических параметров переданного в ипотеку жилого дома параметрам этого же дома, указанным в ЕГРП, является основанием для прекращения установленной в отношении такого дома ипотеки.

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу приведённой правовой нормы влечет прекращение залога.

Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

В этой связи суду при рассмотрении данного дела следовало учесть, что независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

В подпункте первом п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплён принцип учёта значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом пятым п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки, и не влечёт его безусловного отчуждения.

Пунктом 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Поскольку основания для прекращения ипотеки жилого дома отсутствовали, то сделанный судами со ссылкой на прекращение такой ипотеки вывод о прекращении также и ипотеки земельного участка, на котором этот дом расположен, является неправомерным.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора ипотеки законодательство допускало возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке строений.

Пункт 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанной выше редакции, содержавший исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, не предусматривал возможность прекращения ипотеки земельного участка в связи с конструктивными изменениями переданного в ипотеку строения, расположенного на таком участке.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о прекращении ипотеки жилого дома основан на неправильном применении норм материального права.

Суды первой и апелляционной инстанций в нарушение требований ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дали в судебных постановлениях оценки данным обстоятельствам.

Данные обстоятельства суд апелляционной инстанции, проверяя законность решения суда первой инстанции, не учёл, допущенные судом первой инстанции ошибки при рассмотрении дела не исправил.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Гетман Е.С.

Асташов С.В.

Обзор документа

Применительно к делу о прекращении ипотеки Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.

Предмет ипотеки считается согласованным, если его описание в договоре ипотеки соответствует содержащимся в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на данный объект.

Обременение недвижимости ипотекой определяется фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки сведениям, указанным в ЕГРП.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая влечет прекращение последнего. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке вносить в него изменения, касающиеся описания предмета ипотеки, и регистрировать их.

Поэтому независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для ее прекращения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Обзор документа

Резолютивная часть определения объявлена 19 июня 2017 г.

Полный текст определения изготовлен 23 июня 2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Шилохвоста О.Ю.,

судей Букиной И.А., Капкаева Д.В. -

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муллиан Инвестментс Лимитед (ответчик) на решение Арбитражного суда Московской области от 02.06.2016 по делу N А41-78051/2015 (судья Капаев Д.Ю.), постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 (судьи Юдина Н.С., Иванова Л.Н., Ханашевич С.К.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2016 (судьи Комолова М.В., Зверева Е.А., Михайлова Л.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Стримлайн" - Карамышева М.Ю. (по доверенности от 19.05.2017), Туфан Е.Н. (по доверенности от 19.05.2017);

Муллиан Инвестментс Лимитед - Гартман Е.А. (по доверенности от 29.03.2017);

Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (конкурсный управляющий Коммерческим банком "МАСТ-Банк" (открытое акционерное общество) - Саленко Е.В. (по доверенности от 20.08.2015).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Шилохвоста О.Ю., а также объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Строительная группа "Паритет" (далее - ООО СГ "Паритет"), Коммерческий банк "МАСТ-Банк" (далее - банк), общество с ограниченной ответственностью "Рассвет" (далее - ООО "Рассвет"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.06.2016 иск удовлетворен.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016 ввиду наличия оснований, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Кастом" (далее - ООО "Кастом") в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2016 постановление от 03.10.2016 отменено, иск удовлетворен.

Компания 20.02.2017 обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит решение от 02.06.2016, постановление от 03.10.2016 и постановление от 21.12.2016 отменить, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, повлиявшие на исход дела, и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2017 (судья Шилохвост О.Ю.) кассационная жалоба компании с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

ООО СГ "Паритет", банк, ООО "Рассвет", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО "Кастом", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы компании, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы компании.

Представители компании и банка в судебном заседании подтвердили доводы кассационной жалобы и просили обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представители в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, просили постановление от 21.12.2016 оставить без изменения как законное и обоснованное.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и в выступлениях представителей компании, общества и банка, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление от 03.10.2016 и постановление от 21.12.2016 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 02.02.2012 между банком (кредитор) и ООО СГ "Паритет" (заемщик) заключен договор кредитной линии N 5/12Л, согласно которому кредитор предоставляет заемщику кредит в форме кредитной линии с лимитом задолженности 215 000 000 рублей на пополнение оборотных средств сроком по 30.01.2014 включительно.

Между банком (цедент) и ООО "Кастом" (цессионарий) 14.01.2014 заключен договор уступки прав требования (цессии) N 02/Ц14, согласно которому цедент передает цессионарию права требования по договору кредитной линии N 5/12Л от 02.02.2012.

В ходе конкурсного производства в рамках дела о банкротстве общества конкурсным управляющим установлено наличие соглашения от 28.08.2013, заключенного между банком и обществом, которым договор об ипотеке был расторгнут с момента подписания соглашения.

Суд округа, ссылаясь на статью 158, пункт 1 статьи 164, подпункт 5 пункта 1 статьи 352, пункт 1 статьи 450, пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что государственная регистрация не определяет форму сделки, а действующим законодательством государственная регистрация соглашения о расторжении договора ипотеки не предусмотрена, пришел к выводу о том, что с момента подписания соглашения от 28.08.2013 договор залога от 02.02.2012 являлся расторгнутым, а ипотека прекратилась, в связи с чем удовлетворил иск.

Судебная коллегия полагает, что суд округа, удовлетворяя иск со ссылкой на содержание соглашения о расторжении договора об ипотеке от 28.08.2013, которое действительно не упоминается в статьях 19, 23 Закона об ипотеке, в качестве документа, являющегося основанием для внесения изменений в ЕГРП, не учел, что в силу пункта 1 статьи 25 названного Закона такое соглашение, как опосредующее совместную волю залогодателя и залогодержателя о прекращении залоговых отношений, может являться основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке и, соответственно, прекращения залоговых отношений только при совместном обращении указанных лиц в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о прекращении ипотеки. Таким образом, соглашение от 28.08.2013 само по себе, без надлежащего обращения заключивших его лиц в регистрирующий орган, не может служить основанием для признания отсутствующим обременения спорного имущества в виде ипотеки. При этом Судебная коллегия учитывает, что ссылаясь на соглашение от 28.08.2013 как основание прекращения ипотеки, общество не привело доказательств уклонения банка от совершения предусмотренных статьей 25 Закона об ипотеке действий.

В этой связи запись о регистрации ипотеки в пользу компании, к которой залоговые права перешли в результате ряда последовательных уступок права от залогодержателя, не может, вопреки выводу суда округа, нарушать права общества как залогодателя, поскольку действия, необходимые для прекращения ипотеки спорного имущества в порядке статьи 25 Закона об ипотеке им совершены не были.

В то же время, судебная коллегия считает правильной квалификацию спорных отношений судом апелляционной инстанции, сделавшим вывод о недостаточности соглашения от 28.08.2013 для прекращения залога без обращения его сторон в регистрирующий орган, что вытекает из установленной законом публичности государственной регистрации ипотеки (статья 26 Закона об ипотеке). Однако, защищая права компании, как добросовестно полагавшейся при приобретении залоговых прав на спорное имущество на данные ЕГРП, суд апелляционной инстанции не принял во внимание и не оценил, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возражения общества, ссылавшегося в обоснование предъявленного требования на аффилированность банка и компании. Между тем, без проверки указанных возражений предоставление защиты приобретенным компанией правам на имущество общества противоречит требованиям статьи 10 Гражданского кодекс а Российской Федерации.

Поскольку судом апелляционной инстанции и судом округа было допущено существенное нарушение законодательства о залоге, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует рассмотреть вопрос о добросовестности залогодержателя, в зависимости от которого разрешить вопрос о сохранении обременения имущества общества.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 184, 291.13-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 в части отказа в иске и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2016 по делу N А41-78051/2015 Арбитражного суда Московской области отменить.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

О.Ю. Шилохвост

Судья

И.А. Букина

Судья

Д.В. Капкаев

Обзор документа

Соглашение о расторжении договора об ипотеке - само по себе не основание для ее прекращения без совместного обращения залогодателя и залогодержателя за этим в регистрирующий орган.

К такому выводу пришла СК по экономическим спорам ВС РФ, пояснив следующее.

Подобное соглашение, как опосредующее совместную волю залогодателя и залогодержателя о прекращении залоговых отношений, может являться основанием для погашения записи об ипотеке в ЕГРП.

Условие - совместное обращение указанных лиц в орган, осуществляющий госрегистрацию прав, с заявлением о прекращении ипотеки.

Таким образом, данное соглашение само по себе, т. е. без надлежащего обращения заключивших его лиц в регистрирующий орган, не может служить основанием для признания отсутствующим обременения имущества в виде ипотеки.

Как подчеркнула Коллегия, такой подход вытекает из установленной законом публичности госрегистрации ипотеки.

Обзор документа

Резолютивная часть определения объявлена 23 мая 2016 года.

Полный текст определения изготовлен 26 мая 2016 года.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Букиной И.А.,

судей Ксенофонтовой Н.А. и Самуйлова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ярового Дениса Геннадьевича (далее - предприниматель) на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2015 (судьи Илюшников С.М., Гиданкина А.В. и Калашникова М.Г.) по делу N А53-13780/2015 Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Казаков Р.А. по доверенности от 16.04.2015.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Букиной И.А. и объяснения представителя предпринимателя, Судебная коллегия установила:

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по Ростовской области).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2015 (судья Жигало Н.А.), оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В. и Чотчаев Б.Т.), заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2015 решение от 30.07.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 15.09.2015 отменены, в удовлетворении иска отказано.

Предприниматель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемое постановление отменить и оставить в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2016 (судья Букина И.А.) кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Банк и Управление Росреестра по Ростовской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя предпринимателя, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление суда округа подлежит отмене по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.04.2010 по делу N А53-22097/2009 индивидуальный предприниматель Руденко (Шелудько) С.Л. признана несостоятельным (банкротом), в отношении ее имущества открыто конкурсное производство. В рамках указанного дела о банкротстве банк не заявил своих требований о включении в реестр.

По результатам реализации имущества должника спорная квартира продана обществу с ограниченной ответственностью "ТриС+" с обременением ипотекой.

Впоследствии решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2013 по делу N А53-17948/2013 ООО "ТриС+" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках указанного дела банк также не заявил своих требований о включении в реестр как залогового кредитора.

06.10.2014 по результатам проведения открытых торгов путем публичного предложения спорная квартира по договору N 2 продана ИП Яровому Д.Г. за 1 382 000 руб.

Определением суда от 26.12.2014 конкурсное производство в отношении ООО "ТриС+" завершено.

Полагая, что содержащаяся в ЕГРП запись об ипотеке в отношении спорной квартиры нарушает его права, поскольку объект был приобретен на публичных торгах по продаже имущества несостоятельной организации, в силу чего действие ипотеки прекратилось, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 18.1, 110, 111, 126, 131, 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление N 58), исходили из того, что реализация заложенного имущества в рамках дела о банкротстве юридического лица влечет за собой прекращение ипотеки и в том случае, если залоговый кредитор не заявлял требования о включении в реестр. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд округа отметил, что перечень оснований для прекращения права залога приведен в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако наличие соответствующих обстоятельств нижестоящими инстанциями не установлено. Денежные средства, уплаченные предпринимателем за спорную квартиру, залогодержателю переданы не были, обязательство, в целях обеспечения которого устанавливалась ипотека, не исполнено.

По мнению суда округа, с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются. При продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога. Учитывая то, что банк (залогодержатель) не обращался с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве залогодателя и его требования не удовлетворены за счет заложенного имущества, суд округа пришел к выводу, что ипотека спорной квартиры после завершения конкурсного производства в отношении ООО "ТриС+" не прекратилась.

Между тем судом округа не учтено следующее.

Действующее нормативное регулирование частно-правовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Развивая указанный принцип применительно к отношениям несостоятельности, законодатель установил в Законе о банкротстве положения, направленные на стимулирование конкурсных кредиторов к скорейшему заявлению своих требований в деле о банкротстве должника (статьи 71 и 100 Закона о банкротстве). Последствием несвоевременного обращения с заявлением является включение таких требований "за реестр". В случае же несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве, данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными (абзац 3 пункта 1 и абзац 3 пункта 9 статьи 142 данного Закона). При этом закон не содержит исключений из указанных правил для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника.

Именно поэтому, давая разъяснения о правовых последствиях необращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном статьями 110-111 Закона о банкротстве, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога; такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (пункты 9 и 12 постановления N 58).

Таким образом, и законодательство, и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

В связи с изложенным суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, следует учесть и тот факт, что по общему правилу, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя.

Так, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что при проведении торгов в конкурсной документации содержалось условие, согласно которому запись об имеющейся ипотеке подлежала погашению после продажи квартиры. Любой разумный участник гражданского оборота, ознакомившись с такими условиями торгов, вправе справедливо рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного залогом.

Аргументов о злоупотреблении со стороны предпринимателя (например, о наличии сговора с организатором торгов), в рассматриваемом деле не приведено, поэтому следует признать, что залог прекратился и по правилам подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что судом округа допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов ИП Ярового Д.Г. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обжалуемое постановление на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с оставлением в силе судебных актов судов первой и апелляционной инстанций.

Руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2015 по делу N А53-13780/2015 Арбитражного суда Ростовской области отменить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий-судья

И.А. Букина

Судья

Н.А. Ксенофонтова

Судья

С.В. Самуйлов

Обзор документа

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ признала прекращенным залог недвижимости, которая была приобретена на торгах по продаже имущества несостоятельной организации.

В деле о банкротстве залогодержатель не заявлял своих требований о включении в реестр.

По Закону о банкротстве в случае несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве они по завершении конкурсного производства признаются погашенными. Это касается всех без исключения требований к банкроту, в т. ч. обеспеченных залогом его имущества.

Пленум ВАС РФ разъяснил правовые последствия необращения залогодержателя с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве. В такой ситуации заложенное имущество продается с торгов в общем порядке, предусмотренном названным законом, без необходимости получить согласие залогового кредитора. Такая продажа приводит к прекращению права залога в силу закона.

Таким образом, при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве прекращаются права третьих лиц на него. Покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Применительно к залогу это означает, что залогодержатель, не воспользовавшись правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

Конкурирующие нормы ГК РФ о сохранении залога при переходе прав на имущество не принимаются во внимание. Ведь специальный закон, имеющий приоритет над ними, устанавливает прекращение залога.

Следует учесть и тот факт, что по общему правилу, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя.

Аргументов о злоупотреблении со стороны покупателя не приведено.

Это свидетельствует о наличии еще одного основания для прекращения залога (заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать о залоге).

Подборка наиболее важных документов по запросу Снятие обременения по решению суда (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Снятие обременения по решению суда

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Перспективы и риски арбитражного спора: Залог недвижимости (ипотека): Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2022) Залогодатель хочет признать отсутствующим обременение в виде залога

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Залог недвижимости (ипотека): Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2022) Залогодатель хочет признать отсутствующим (прекращенным) обременение недвижимости в виде залога в связи с прекращением обязательств, обеспеченных залогом

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Снятие обременения по решению суда

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как составить и подать исковое заявление о прекращении обременения в виде ипотеки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2022) Ваши требования (например, о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, обязании погасить регистрационную запись об ипотеке).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Обзор практики рассмотрения судами общей юрисдикции споров, связанных с признанием права собственности"
(Карасева С.Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) Установив, что часть ипотечного кредита, полученного А. в банке на приобретение квартиры, погашена за счет средств материнского капитала, что А. дано нотариальное обязательство оформить квартиру в общую собственность А., В. и их детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения, а также что решением суда А. признана банкротом и введена процедура реализации имущества гражданина, что реализацией имущества должника могут быть нарушены права несовершеннолетних, суд определил доли детей в праве собственности на квартиру.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: