Проблемы развития ипотечного кредитования в россии 2022
Обновлено: 24.04.2024
А многие банки отменили уже одобренные заявки и предлагают подать их заново — уже с другими ставками и условиями. Также ужесточаются требования к заемщикам, но еще работают программы льготного кредитования новостроек и есть возможность дешево вложить свои деньги в недвижимость.
В этой статье расскажу об основных опасениях и о том, что нужно или не нужно делать, если ваш дом строится.
Что будет с новостройками и эскроу-счетами
В чем проблема. Многие дольщики опасаются, что застройщики сейчас не смогут достроить дома, особенно те, у которых срок сдачи через три-четыре года. Пока непонятно, сможет ли система эскроу-счетов защитить дольщиков, если объекты и правда не будут сданы.
Что может произойти. Обманутые дольщики появлялись до введения эскроу-счетов, так как деньги покупателей сразу поступали в полное распоряжение застройщика. Люди заключали договоры и переводили деньги за квартиры. Были случаи, когда дома не достраивались, а деньги пропадали.
Идея эскроу-счетов довольно проста: покупатель квартиры не передает деньги застройщику, а кладет их в банк. Это происходит после заключения договора участия в долевом строительстве. Воспользоваться этими деньгами застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию — за этим следит банк. То есть система эскроу-счетов гарантирует возврат денег, если дольщик не получил квартиру в собственность.
Сейчас идут разговоры, чтобы позволить застройщикам раскрывать эскроу-счета раньше, еще до ввода дома в эксплуатацию. Это нужно, так как застройщикам стало не хватать оборотных средств, чтобы завершить строительство: все материалы подорожали.
Частичное раскрытие эскроу-счетов — это два шага назад. Это облегчает жизнь застройщику, но при этом снижает защиту дольщиков. Получается, что строительная компания все же использует деньги дольщиков до того, как объект сдан. И резонный вопрос: а что будет, если и денег дольщиков не хватит, чтобы закончить стройку?
Есть и еще один момент. В любом случае деньги с эскроу-счетов возвращают дольщикам по номинальной стоимости. Никаких компенсаций за подорожание квартир или на процент инфляции не предусмотрено. Просто нет источника средств для такой компенсации. То есть если два года назад дольщик вложил 5 млн рублей в строящуюся квартиру, то теперь, когда застройщик не сдал дом, дольщик получит обратно эти же 5 млн. При этом квартира может стоить уже 7 млн, а ставки по ипотеке выросли в два раза.
Что делать. В кризис власти обычно дают послабления строителям: разрешают продлить срок сдачи дома. Наверное, лучше потерпеть и получить квартиру, чем обесцененные деньги.
При покупке несуществующего объекта невозможно полностью избежать рисков. Государство, внедрив систему эскроу-счетов, сделало только первый шаг. Второй шаг довольно сложный: нужно запретить долевое участие и совершать сделки с недвижимостью только по договору купли-продажи.
Стоит ли спасать деньги через покупку жилья
В чем проблема. В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки. Также пока работает программа субсидирования процентных ставок ипотеки под квартиры в новостройках. Стоит ли сейчас пользоваться этими предложениями, чтобы сохранить деньги в недвижимости, нужно считать в каждом случае отдельно.
Что может произойти. Льготная ипотека на массовые новостройки была ограничена кредитом в сумме 3 млн рублей. При текущей ключевой ставке расходы бюджета на субсидирование резко выросли. Поэтому ставки по льготным программам будут повышать до 12% и увеличивать сумму кредита.
Что делать. При любых повышениях ставки кредитования модель поведения потенциального заемщика должна быть такой: ничего не покупать и не брать в кредит, если нет потребности и готовности. Потребность — необходимость прямо сейчас улучшить жилищные условия. Готовность — есть подходящая квартира и способность жить на деньги, которые останутся после ежемесячного платежа по кредиту. Рекомендую высчитать этот остаток, записать итоговое число на листе бумаги, положить его перед собой и спросить: «Я смогу жить на эти деньги каждый месяц пять лет?»
Чтобы понять, стоит ли использовать недвижимость как способ сохранения средств, надо оценить потенциальный рост цены квартиры, ликвидность, эксплуатационные расходы, налоговые особенности и стоимость кредита. Все эти расчеты — для профессионалов. Обычный человек инфляцию не победит, он неизбежно попадет в плен цифр и запутается.
Другими словами, если хочешь купить еще одну квартиру и есть деньги — купи, но как ни считай доходность — все равно расстроишься. Эффективно ее перепродать или сдать сможет не каждый, здесь велика доля везения. Скорее всего, просто будет еще одна квартира.
Другой вопрос, если в семье есть, например, потребность обеспечить жильем детей. Тогда это просто перспективное улучшение жилищных условий, экономика здесь на втором плане.
До кризиса 2008 года заемщики брали квартиры в кредит, в том числе в долларах. Кто-то покупал для себя, кто-то с целью инвестирования, кто-то закладывал свою квартиру под бизнес-проекты. Кто брал для себя, тот с трудом, но справился. У двух других категорий — дефолт. Недвижимость в цене в долларах упала, развитие бизнеса остановилось. Вывод — не брать в надежде на рост: его может и не случиться.
Как изменятся требования банков к заемщикам и кому будут давать ипотеку
В чем проблема. Многие лишатся работы, часть работодателей наверняка перейдут на выдачу зарплаты по серым и черным схемам. Все это изменит методики оценки платежеспособности заемщиков.
Что может произойти. Ужесточать требования не всегда будут логично, так как банки пока сами не понимают, какие категории заемщиков пройдут кризис лучше. Сейчас крупные компании уходят из России, люди теряют работу, нет никакого понимания, у кого будет стабильный доход.
В пандемию банки считали рискованным выдавать кредиты врачам, работникам туриндустрии и общепита. Возможно, сейчас такое же отношение будет к работникам иностранных компаний и их дочерних структур. Но обычно эти подходы краткосрочны.
Скоринг, то есть способ автоматической оценки заемщика, вероятно, перенастроят во многих банках. Скорее всего, будет больше «ручного» вмешательства после скоринга. Заявки могут рассматриваться дольше, а количество отказов вырастет.
Что делать. После кризисов 2008 и 2015 годов банки отдавали приоритет заемщикам из бюджетной сферы. Это категория с небольшим, но официальным и стабильным доходом. Если планируете брать ипотеку, это стоит учесть при поиске работы.
Чем отличаются кризисы 2008, 2014 и 2022 годов для ипотечного рынка и недвижимости
В чем проблема. По сравнению с кризисами 2008 и 2015 годов изменилось многое. Не факт, что процесс будет развиваться по старым сценариям.
Расскажу, какие вижу плюсы. На момент кризиса действуют льготные программы ипотечного кредитования, кредитные каникулы, собственные программы банков по реструктуризации. Отсутствует валютная ипотека, то есть заемщики не столкнулись с резким повышением ежемесячных выплат по действующим кредитам. Рынок не перенасыщен недвижимостью, а это означает, что цены до кризиса не были раздуты.
Есть и минусы. Банк России 28 февраля 2022 года увеличил ключевую ставку до 20% и спровоцировал панику. Возможности некоторых банков уменьшились, они ввели фактически запретительные ставки по ипотеке.
Что может произойти. Сейчас банки если и дают ипотеку, то к ключевой ставке прибавляют не меньше трех процентных пунктов. Поэтому не нужно ждать, что ипотечная ставка снизится, пока не опустится ключевая ставка.
Работа институтов развития должна бы сейчас напоминать островки стабильности, но они действуют как коммерческие организации, у которых на первом месте прибыль. Например, в 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — выкупало кредиты у небольших банков, которые не могли держать кредиты на балансе. Это помогало банкам, они продолжали выдавать кредиты. То есть пока коммерческие банки разбирались со своей валютной ипотекой, АИЖК работало как бы в противофазе. Когда все росли, АИЖК теряло долю рынка, а когда началось снижение, агентство начало замещать бреши. Это и есть работа института развития ипотечного кредитования.
Сейчас вместо АИЖК институтом развития стал «Дом-рф» со своим дочерним банком, который работает как обычный коммерческий банк.
Что делать. Для государства ипотека стала привычным инструментом, чтобы решать коммерческие, социальные и экономические задачи, поэтому ее никто не бросит. Но из-за повышения ставок ежемесячная выдача уменьшится в 3—5 раз, у продавцов больше не будет возможности сильно поднимать цены на квартиры — покупателей станет меньше.
Я не берусь прогнозировать, что будет по сегментам недвижимости и по регионам. Здесь не всегда работают коммерческие механизмы. Например, достроить проблемный дом застройщики могут с помощью региональных властей, которые предоставят преференции новому застройщику вместе обанкротившегося.
Возможно, что с осени ставки по ипотеке начнут плавно снижаться. Обязательно возродятся все кредитные продукты и опять возникнет рефинансирование, но не сразу. В течение следующего года, по мере восстановления экономики, рынок вернется к росту. Его будут стимулировать более доступные кредиты, восстановление стройки, рост доходов.
В апреле 2022-го в России зафиксировали наименьший за последний год показатель, обозначающий долю выданных кредитов по отношению к количеству одобренных заявок на кредиты. О том, что россияне стали чаще отказываться от одобренной ипотеки, говорится в исследовании бюро кредитных историй «Эквифакс», сообщает ТАСС.
Показатель, который демонстрирует, насколько часто одобренная заявка на кредит конвертируется в выданный договор, называется take-rate. В четвертом месяце 2022 года он достиг 13 процентов от одобренных заявок. В апреле 2021-го значение находилось на уровне 28 процентов.
Как на базаре. Москвичи начали продавать свои квартиры со скидками. Прекратится ли от этого рост цен на жилье?
При этом уровень одобрения кредита на жилье достиг 61 процента от всех заявок. В апреле 2021-го показатель был на уровне 72 процентов. «Уровень одобрения пришел к новому уровню удержания и в ближайшие месяцы, скорее всего, будет находиться в районе 60 процентов. Уровень take-rate упал по сравнению, например, с прошлым годом вдвое, что связано с непривлекательными условиями кредитования, в первую очередь уровнем процентной ставки», — объяснил генеральный директор бюро Олег Лагуткин.
Ранее специалисты «Эквифакс» выяснили, что в апреле 2022 года в России на 75 процентов сократился объем выдачи кредитов на жилье. В четвертом месяце текущего года банки одобрили 37,2 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму в 130,5 миллиарда рублей.
Весна 2022 года ознаменовалась серьезными изменениями на финансовых рынках в связи с введением санкций. Для стабилизации ситуации Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, что больно ударит по всему рынку кредитования, в том числе ипотечному. Ушли в прошлое рекордные показатели и небывалый рост рынка ипотечного кредитования, продолжавшийся в течение последних двух лет.
Ведущие специалисты разбирались с ситуацией, обсудили наиболее вероятные сценарии, предложили инструменты и пути развития, которые позволят сохранить стабильность на рынке.
Двадцатая юбилейная конференция
Ипотечное кредитование в России
29 марта 2022 года в Москве состоялась юбилейная XX Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России».
В конференции приняли участие представители профильных государственных организаций, крупнейших российских банков, ипотечных агентств, девелоперских и строительных компаний, ИТ-разработчиков, страховых и оценочных компаний.
На конференции прошли три тематические дискуссии:
• Вызовы 2022 года
• Цифровизация системы ипотечного кредитования
• Программа индивидуального жилищного строительства
Конференция прошла в очном и заочном форматах.
Место проведения: КОРТЪЯРД МАРРИОТТ МОСКВА СИТИ-ЦЕНТР.
Во второй части конференции эксперты обсудили цифровую трансформацию рынка. Разработчики цифровых решений фиксируют кардинальные изменения в ИТ-стратегиях российских компаний. И бизнес, и государство вынуждены повышать свою эффективность именно за счёт перехода на цифровые платформы. Как цифровизация отразится на строительстве? Что изменится в ипотечном кредитовании и какие цифровые решения ожидает рынок?
На последнем заседании была обсуждена программа индивидуального жилищного строительства. По оценкам экспертов спрос на ипотеку для ИЖС по кредитным ставкам 2021 года имел достаточно высокий потенциал роста на ближайшие пять лет и мог достичь более 100 тысяч кредитов ежегодно. Что ждет данный сегмент в новых экономических условиях?
ФОТООТЧЕТ
СПИКЕРЫ
Шубина Лидия
Заместитель руководителя Межрегионального управления Федерального казначейства в сфере управления ликвидностью
Ушкова Татьяна
Файнблит Татьяна
Дячкин Евгений
Дусалеев Вячеслав
РУСАКОВ МАКСИМ
Спиридонов Павел
Баджурак Ярослав
Павлов Андрей
Олейников Александр
Шитиков Евгений
Кабкова Людмила
Белокопытов Сергей
Комлик Олег
Вовченко Григорий
Сидоренко Ольга
Мозганова Валерия
Бычкова Анастасия
ПРОГРАММА
Кортъярд Марриотт
Москва Сити-Центр
29 марта 2022 года
9:30-10:00 РЕГИСТРАЦИЯ УЧАСТНИКОВ, КОФЕ
10:00-12:00 ПЛЕНАРНАЯ ДИСКУССИЯ
ВЫЗОВЫ 2022 ГОДА
Вопросы к обсуждению:
- Как повлияет ввод тотальных санкций на рынок доступного жилья России?
- Как не допустить обвал рынка в условиях стремительно растущих процентных ставок на ипотеку, расширяющегося разрыва между доходами населения и инфляцией? Как в сложных экономических условиях удержать рынок ипотеки и сохранить качество кредитных портфелей банков?
- Какие меры поддержки могут способствовать стабилизации ситуации?
- В марте 2021 года Федеральное казначейство включило ипотечные ценные бумаги в состав обеспечения по договорам репо. Перспективы рынка ипотечных ценных бумаг. Новые возможности для оригинаторов и инвесторов.
- Совместные программы застройщиков и банков, улучшающие условия кредитования клиентов на фоне растущих ставок.
- Проекты комплексного развития территорий. Как программа повлияет на рынок недвижимости и ипотеки? Особенности застройки сельских территорий и перспективы сельской ипотеки.
- Единая ипотечная программа для регионов России была запущена в 2021 оду. Она позволяет предложить льготные условия отдельным категориям граждан за счет субсидий из бюджетов субъектов. Первые результаты ее реализации и перспективы развития. Стандарты и платформы взаимодействия участников. Как программа повлияет на повышение адресности льготных ипотечных программ в регионах России?
- Как повлияет на рынок недвижимости расширение программ «Семейная ипотека» и «Материнский капитал»?
Мозганова Валерия Анатольевна , Руководитель направления «Недвижимость» Business FM
12:00-12:30 ПЕРЕРЫВ НА КОФЕ
12:30-14:30 ПРАКТИЧЕСКАЯ ДИСКУССИЯ
ЦИФРОВИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Вопросы к обсуждению:
- Электронные закладные. Стандарты и решения. Опыт первых размещений ипотечных ценных бумаг с использованием электронных закладных.
- Какие ипотечные маркетплейсы действуют на рынке и как они будут развиваться дальше? Какие смежные цифровые сервисы по реализации жилья сформировались на рынке?
- Какие новые формы IT-интеграций позволяют участникам улучшать качество работы и сокращать издержки?
- Как цифровые решения меняют систему кредитной оценки заёмщиков и влияют на качество ипотечных кредитов?
- Цифровые технологии стали неотъемлемой часть современного рынка недвижимости. Институты развития, застройщики, банки используют платформенные решения, IT -системы, цифровые сервисы. На этом фоне остро чувствуется дефицит профильных специалистов. Где найти высококвалифицированные кадры, как подготовить сотрудников к работе со сложными цифровыми платформами?
- Новые информационные системы для участников рынка и их влияние на рынок ипотеки и проектного финансирования.
Кондеев Александр Викторович , Директор направления социальных сервисов АО «Оператор информационной системы»
15:30-17:00 ПРАКТИЧЕСКАЯ СЕССИЯ
ПРОГРАММА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Вопросы к обсуждению:
- Какие программы индивидуального жилищного строительства удалось запустить в 2021 году? Что показал этот опыт?
- По оценкам экспертов спрос на ипотеку для ИЖС по кредитным ставкам 2021 года имел достаточно высокий потенциал роста на ближайшие пять лет и мог достичь более 100 тысяч кредитов ежегодно. Возможно ли удержать положительную динамику развития данного сегмента на фоне существующей экономической ситуации?
- Каковы планы банков по выдаче ипотечных кредитов под типовые проекты? Какие параметры и требования они закладывают?
- Какие новшества ожидают сегмент ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства? Типовые проекты, счета эскроу, проектное финансирование?
- Как строительная отрасль может обеспечить растущие объемы частного строительства с соблюдением необходимых стандартов?
- Как формируется база типовых проектов? Готовы ли крупные игроки выйти на рынок типового частного домостроения?
- Сможет ли финансовая модель проектов ИЖС обеспечить строительство необходимой инфраструктуры? Каким образом можно решить эту задачу?
Мозганова Валерия Анатольевна , Руководитель направления «Недвижимость» Business FM
Рябухина Дарья Леонидовна , Начальник отдела реализации жилищных программ Департамента развития сельских территорий Минсельхоза России
Бычкова Анастасия Сергеевна , Директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family
Кабкова Людмила Викторовна , Руководитель направления по работе с партнерами управления ипотечного кредитования МКБ
Павлов Андрей Николаевич , Вице-президент, директор по развитию партнерской сети АО «Почта Банк»
Расходчиков Алексей Николаевич , Председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город»
Бочанов Александр Борисович , Генеральный директор ООО «Новый коттедж»
В 2021 году россияне оформили рекордное число ипотечных кредитов — 1,9 миллиона на общую сумму 5,7 триллиона рублей. Только в новостройках было куплено квартир на 3,5 триллиона, большинство из них — в ипотеку. Но в 2022-м яркий полет рынка жилищного кредитования прервался из-за внезапного повышения ключевой ставки Центробанка до 20 процентов годовых. Банки больше не могут одалживать гражданам деньги на прежних, относительно либеральных условиях, и существование самой схемы покупки недвижимости в кредит оказалось под вопросом. Окно ипотечных возможностей закрывается — но не для всех. Кто еще вправе претендовать на недорогой заем и выживет ли ипотека в принципе, разбиралась «Лента.ру».
Игра на повышение
российских семей, собиравшихся купить жилье, в начале 2022 года заявляли, что готовы взять ипотеку в перспективе ближайших пяти лет
По данным сервиса «Русипотека», к 25 марта средняя ставка по ипотеке на «вторичку» в России достигла 20,96 процента, на строящееся жилье — 21,02 процента. Рефинансироваться можно под 20,7 процента. За последнюю отчетную неделю почти все крупные банки изменили условия жилищного кредитования. В некоторых ипотечные ставки достигают 29 процентов.
«Долю ипотечных покупателей сейчас составляют только те, кто успел получить одобрение по старым ставкам, — рассказал «Ленте.ру» директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Сегодня это просто технический выход на сделку. Новых клиентов под ставку в 18 и более процентов нет». По словам эксперта, доля ипотечных сделок за последние недели сократилась более чем в пять раз и «стремится к нулю»: участники рынка дружно взяли паузу и ждут решений правительства по поддержке строительной отрасли.
Фото: Евгения Яблонская / Коммерсантъ
«Конечно, при появлении программы льготной ипотеки по ставке, например, в 5 процентов доля ипотечных сделок снова начнет нарастать, но к показателям предыдущих периодов в ближайшее время вряд ли может вернуться, — заявил Кочетков. — Количество компаний, которые прекращают свою деятельность в РФ, уже превысило 250, а это колоссальное количество людей, оставшихся без работы. Кроме того, те, кто работает без индексации зарплаты, пока не будут смотреть в сторону ипотеки».
Все в семью
Недорогая «досанкционная» ипотека (под 2-7 процентов) пока еще доступна тем, кто вправе участвовать в государственных кредитных программах — это «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека», а также в ипотечной программе для военных. При этом в начале марта риелторы заявили о массовом замораживании сделок в рамках таких программ. В «Метриум», в частности, сообщили, что сделки для льготников «отменены на неопределенный срок, но по меньшей мере до принятия правительством антикризисных мер» (пресс-релиз есть в распоряжении «Ленты.ру»). Большинство банков тут же опровергли эту информацию, заявив, что не прекращали прием заявок и выдачу льготных ипотечных кредитов.
ипотечных кредитов на 5,7 триллиона рублей оформили россияне в 2021 году
В ходе совещания президента Владимира Путина с членами кабмина 10 марта вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил решение правительства сохранить действующие условия льготных ипотечных программ. Важная ремарка: условия были сохранены до конца марта. «Ключевое решение пока приняли: ни одну льготную программу ипотеки, несмотря на рост [ключевой] ставки, мы не сократили», — сказал чиновник. Но повышения ставок все же не избежали потенциальные участники программы «Господдержка — 2020»: с 1 апреля льготные кредиты на покупку квартир в новостройках будут выдавать под 12 процентов. Семейная и дальневосточная ипотеки пока выдаются на прежних условиях.
Фото: Донат Сорокин / ТАСС
До сих пор кредиты на покупку квартир в новостройках можно было получить под 7 процентов годовых (дальневосточную — под 2 процента, семейную — под 6 процентов). Это базовые условия: застройщики в сотрудничестве с банками зачастую предлагали займы под дополнительно сниженный процент. На Дальнем Востоке оформить кредит на покупку квартиры можно было и под 0,01 процента. Разницу между рыночными и льготными ставками, то есть недополученную прибыль, банкам компенсировало государство.
«Тем, кто планировал покупку новостройки и подходит под условия льготных программ ипотеки, я бы, конечно, рекомендовала поторопиться, — заявила «Ленте.ру» Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Сейчас у заемщиков еще остается возможность запрыгнуть в последний вагон и купить квартиру на выгодных условиях. Тем же, кто рассматривал покупку на базовых условиях, я бы рекомендовала не спешить».
Убить ипотеку
Текущие базовые ставки по ипотеке Доброхотова назвала «неприемлемыми для большинства». Но, по ее мнению, такие ставки — временная мера. В ближайшей перспективе они могут быть снижены, «либо мы увидим новые программы государственной субсидированной ипотеки с более выгодными условиями». Эксперт также посоветовала обратить внимание на кредитные программы, разрабатываемые застройщиками совместные с банками. «Запускать эти программы они, возможно, будут после того, когда станет более-менее понятна финальная точка (внешнеполитическая и экономическая ситуация), в которой мы можем оказаться. Для стабилизации спроса оптимальной может быть ставка до 12 процентов годовых», — объяснила Доброхотова.
составил к 2022 году средний размер ежемесячного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотеки в России
В ЦИАН россиян также предостерегли от оформления ипотеки под высокий процент. Если сейчас взять кредит под 20-22 процента, перекредитоваться на условиях для льготников уже не получится, предупредила аналитик Виктория Кирюхина. «Останется только ждать снижения ключевой ставки и возможности рефинансирования», — подчеркнула она. 18 марта ЦБ не стал менять ключевую ставку, сохранив уровень в 20 процентов. Согласно макроэкономическому опросу Центробанка, прогноз средней ключевой ставки в 2022 году уже вырос до 18,9 процента (с 9,1 процента в феврале). Кирюхина ожидает снижения числа ипотечных сделок — в 2014 году, когда ключевая ставка резко увеличилась до 17 процентов, количество ипотек снизилось в 2,3 раза (статистика по Москве). Интерес к кредитам на жилье вернулся только с запуском программы субсидирования ипотеки.
«По аналогии с 2014 годом ситуация на рынке ипотечного кредитования будет зависеть, во-первых, от того, насколько быстро начнет снижаться ключевая ставка, и во-вторых, от того, какую ставку по льготной ипотеке предложат власти для поддержки строительной отрасли», — пояснила аналитик. Юлия Ибрагимова, руководитель ипотечного центра группы «МИЭЛЬ», тоже рассчитывает на льготную ипотеку. «Даже 12 процентов по этим программам будут заметно ниже, чем средняя ставка по классической ипотеке», — сказала она. Но льготная программа ипотеки на покупку квартир в новостройках действует до 1 июля 2022 года, и пока неизвестно, будет ли она продлена.
«Мне некуда уходить» История россиянки, которая годами жила с убийцей матери. Он оставил ее и детей без крыши над головой
Тем временем в Госдуме придумали способ поддержать тех, кто уже успел взять ипотеку. Граждан, не справившихся с кредитной нагрузкой, предлагают защитить за счет введения двухлетнего моратория на выселение из залоговых квартир (если это жилье единственное). Соответствующий законопроект разработала группа депутатов от фракции «Новые люди». Также предлагают увеличить срок просрочки исполнения обязательств по ипотеке с трех месяцев до одного года. Что должнику спасение — то банку смерть, предупреждают аналитики. Они считают, что при таких условиях российские банки просто перестанут выдавать кредиты на покупку жилья.
«Инициатива депутатов продиктована гуманными соображениями: людей необходимо поддержать в тяжелой ситуации. Однако подобные меры убьют сам институт ипотечного кредитования», — предупредил глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко. В России уже были долгие «ипотечные каникулы» — с 1917 по середину 1990-х. Повторить этот опыт, даже если будет создана новая всеобщая очередь за бесплатным жильем, захотят не все: ждать квартиры 10-20 лет — непозволительная роскошь в стремительно меняющемся мире.
За первый год пандемии мы привыкли к дешевой ипотеке. К концу этого года пришлось вспомнить доковидные времена: ставки по жилищным кредитам вернулись на уровень февраля 2020-го. Ипотечный рынок установил несколько рекордов: в том числе по объему выданных кредитов. Что дальше?
— Ключевая ставка сегодня вдвое выше, чем год назад.
— Банки повышают ставки, но осторожно.
— Ставки по ипотеке в 2022 году преодолеют отметку 10%.
— Размер среднего ипотечного кредита растет на протяжении полутора лет. За последний год он увеличился на 1 млн рублей.
— Объем выдачи ипотеки в 2021-м побьет исторический рекорд прошлого года: ожидается, что он составит 5,4–5,5 трлн рублей.
— Средний срок кредитования тоже обновил рекорд — 20 лет и 10 месяцев.
— Льготная ипотека, скорее всего, завершится летом 2022-го.
— В следующем году рынок поддержит ИЖС-ипотека.
Ставки перевалят за 10%
Главный вопрос декабря 2021-го: что будет с ипотечными ставками в 2022-м? Продолжат ли они расти и каких значений достигнут?
В следующем году на рынок будут оказывать влияние ужесточение денежно-кредитной политики, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание стоимости ипотеки, считают в ВТБ. Согласно прогнозам банка, в 2022-м ипотечные ставки точно перешагнут двузначный рубеж.
Подтверждают эти цифры и выводы экспертов Циан. «Я ожидаю, что в первой половине 2022-го мы увидим повторение 2018 года: средняя ставка для “вторички” будет в районе 10%, а для “первички” — 7,5%. Главную роль тут играет выросшая до 8,5% ключевая ставка Центробанка», — говорит Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».
В Промсвязьбанке считают, что в 2022 году тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится, но банки будут пересматривать ставки более плавно. «В зависимости от решения регулятора и конъюнктуры рынка ставки по классическим ипотечным программам могут вырасти на 1,5–2 п. п. Это способно привести к замедлению роста рынка ипотечного кредитования», — отмечает Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка.
Сравните ипотечные предложения от шести ведущих банков и выберите лучшее онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека .
Если все пойдет так, как и задумал регулятор, и к концу 2022 года инфляция снизится до целевых 4,0–4,5%, мы увидим плавный возврат к низким ставкам. «Но повторить рекордно низкие ставки 2021-го, вероятно, не успеем из-за силы инерции — думаю, что остановимся на 9,0% на “вторичке” и 6,5% на первичном рынке», — предполагает Михаил Кочеров.
Хроники повышения
В 2020-м регулятор понижал ключевую ставку, пытаясь поддержать первичный рынок жилья: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но разогнавшаяся инфляция заставила Центробанк изменить курс — маятник качнулся в другую сторону. Для замедления роста цен ключевая ставка начала повышаться.
Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2017-го.
Но это не предел. Ожидаемая годовая инфляция, по оценке Центробанка, составит 8%, тогда как ориентировочный «потолок» на следующий год — 4%. Следовательно, ключевая ставка может вырасти еще.
«Совет директоров склонен считать, что, скорее всего, мы пока еще не добрали той жесткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели в следующем году. Поэтому допускаем возможность дополнительного повышения ставки на ближайших заседаниях».
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 17 декабря 2021 года
При этом в октябре 2021 года Эльвира Набиуллина заявляла, что в свой долгосрочный нейтральный диапазон (5–6%) ключевая ставка вернется не раньше середины 2023-го. Это означает, что ставки по ипотеке в 2022 году не пойдут вниз.
«Ставки [по ипотеке] выросли намного меньше, чем инфляция за тот же период. Банки понимают, что мы будем возвращать инфляцию к цели, и именно на это ориентируются, формируя свою процентную политику. Поэтому нет никакого противоречия между доступностью ипотеки и ужесточением денежно-кредитной политики, которое сейчас необходимо и которое мы проводим. Наоборот, ужесточение политики сдерживает рост ипотечных ставок».
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 18 ноября 2021 года
Размер кредита постоянно растет
Подскочившие цены на жилье не оставили в стороне и размер ипотечного кредита: он тоже рос. Если еще полгода назад, в июле 2021-го, он составлял чуть больше 3 млн рублей, то в декабре достиг 3,71 млн, сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это рекордный показатель за всю историю российского ипотечного рынка. Для сравнения: год назад размер среднего жилищного кредита был меньше на 1 млн рублей. Рост за год составил 36,6%.
Но это по стране в целом. В регионах картина разная. Максимальный средний размер ипотеки в ноябре 2021 года НБКИ отмечает в Москве — 7,62 млн рублей, в Московской области — чуть менее 6 млн, в Петербурге — почти 5 млн.
«Полтора года средний чек ипотечного кредита растет почти непрерывно. С начала второго полугодия опережающий рост наблюдается в регионах, где стоимость квартир позволяет уложиться в предельную сумму в рамках программы льготной ипотеки — 3 млн рублей. Все бо́льшее значение приобретают собственные ипотечные программы банков, которые пока не торопятся резко повышать стоимость кредита вслед за ключевой ставкой Банка России».
Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ
Это был рекордный год
Активный спрос и растущая сумма кредита вывели рынок ипотеки в 2021-м к новому рекорду. По оценке ВТБ, банки выдадут по ипотеке порядка 5,5 трлн рублей, а жилищные условия смогут улучшить 1,8 млн семей, что сопоставимо с населением крупного города-миллионника. Оценка экспертов Циан чуть скромнее: 5,4 трлн рублей. В любом случае это рекорд для рынка.
«С ростом ставки в 2022 году ипотечный рынок неизбежно сократится, — уверен Михаил Кочеров. — По нашим расчетам, объем ипотеки в 2022-м составит 4,5–4,8 трлн, то есть мы ожидаем сокращения на 11–17%». Впрочем, это все равно больше, чем даже в 2020-м.
Предыдущий рекорд, 4,3 трлн рублей, был поставлен в прошлом году. При этом количество кредитов (1,7 млн) не намного ниже, чем в 2021-м.
Какую ипотеку вам одобрят? Узнайте на Циан.Ипотеке
О своем личном рекорде заявил Сбер: он выдал рекордный объем ипотечных кредитов — 2,9 трлн рублей (в 2020 году — 2 трлн рублей), пишет Regnum. Прирост составил 38%.
Еще один рекорд 2021-го установил средний срок кредитования. Он достиг исторически максимальной цифры — 20 лет и 10 месяцев. За год он вырос, по данным Центробанка, на два с половиной года.
Банки повышают ставки, но осторожно
Действительно, как и ожидала Эльвира Набиуллина, банки повышают ставки очень осторожно и совершенно не теми темпами, которыми растет ключевая ставка. Например, Сбер увеличивал ставки по ипотеке в 2021 году четырежды, но в сумме они выросли не более чем на 1,5 п. п. — до 9,3% как на первичном, так и на вторичном рынке.
Аналогично поступил и банк ВТБ, также повысив ипотечную ставку в начале декабря до 9,3% годовых.
Льготная ипотека сделала свое дело
Первая версия программы льготной ипотеки, действовавшая на рынке с середины 2020-го по середину 2021 года, дала свои плоды: рынок новостроек не просто устоял, а набрал «жирка»: вырос спрос, резко пошли вверх цены. С 1 июля 2021 года спрос снизился, поскольку условия льготной программы изменились.
Теперь максимальная сумма кредита была ограничена 3 млн рублей, а ставка повысилась до 7%. И если второе условие повлияло незначительно, то ограничение суммы ипотеки сделало программу фактически не работающей в Москве и на побережье Краснодарского края, плохо работающей — в Петербурге и других крупных городах.
Льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года, но о ее дальнейшей судьбе уже спорят. Вероятно, больше ее продлевать не будут или как минимум видоизменят, но дальше разгонять цены на жилье ей не позволят.
«Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программы “6,5%”, мы предлагаем не продлевать. У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка
«Свою задачу льготная ипотека на новостройки выполнила. Она должна была поддержать строительную отрасль в острый ковидный/постковидный период. Теперь правительство перенаправило фокус на более адресную семейную ипотеку, — объясняет Михаил Кочеров. — Думаю, что после 1 июля 2022 года льготная ипотека будет официально завершена».
Таких не берут в космонавты
Отчасти роль ипотечных волшебников перед Новым годом взяли на себя застройщики. Они предложили покупателям акции, в рамках которых самостоятельно субсидировали процентную ставку, причем иногда — даже не на год-два, а на весь срок кредитования. Так застройщикам удалось удержать спрос.
Эксперты Циан.Аналитики называют такие программы настоящим трендом второй половины 2021 года и подчеркивают, что девелоперы платили за уменьшение ставки собственным рублем, получая меньшую выручку, чем указано в прайс-листе.
В Промсвязьбанке говорят, что банки тоже заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и удержат низкие ставки по наиболее востребованным ипотечным программам, в том числе за счет партнерства с застройщиками. А льготная ипотека останется актуальна скорее в регионах — не потому, что ее действие продлят не везде, а потому, что в крупных городах просто не осталось недвижимости, подходящей под условия госпрограммы.
В 2022-м ипотечный рынок расширится за счет ипотеки на строительство индивидуальных домов — этот сегмент в пандемию развивается особенно бурно. В ВТБ подчеркивают, что сегодня фокус внимания государства сместился на сегмент ИЖС, и это станет настоящим стимулом для рынка ипотеки.
Гораздо более экзотичный тип заемщиков по сравнению с теми, кто строит собственный коттедж, — это… космонавты. Роскосмос и Промсвязьбанк подписали соглашение о предоставлении льготных условий по ипотеке для космонавтов и кандидатов в космонавты. Они смогут взять кредит по ставке 0,1% годовых. Максимальная сумма ипотеки составляет 12 млн рублей для космонавтов, 7 млн рублей — для кандидатов в космонавты. Первоначальный взнос — 10% суммы кредита, срок кредитования — от 3 до 15 лет. Возможно, стоит пойти в космонавты?
Автор статьи
Читайте также: