Процентный период по ипотеке что это

Обновлено: 23.04.2024

Ипотека — один из способов решить «квартирный вопрос» и купить собственную недвижимость. Основной принцип ипотечного кредитования в том, что вы берете деньги в долг у банка под залог приобретаемой недвижимости, а затем постепенно возвращаете их с процентами. Как узнать, какую именно сумму нужно будет каждый месяц платить банку и какой будет итоговая переплата по процентам? Разбираемся, как самостоятельно рассчитать ориентировочную сумму ежемесячных платежей до оформления ипотеки.

Виды ипотечных платежей

Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: части основного долга и процентов, начисленных банком за пользование кредитом. Основной долг — это вся сумма, которую клиент занял у банка для покупки недвижимости. Она разделена на период действия ипотеки и возвращается частями. Начисленные проценты — плата банку за возможность пользоваться его деньгами.

Выплачивать долг и проценты можно разными способами:

сначала платить проценты, а погашение основного долга оставить на более поздний срок — такой платеж называется аннуитетным;
сначала выплачивать основной долг, а ближе к концу договора — начисленные на его остаток проценты — это дифференцированный вид платежа.

Сейчас банки редко применяют дифференцированный платеж, сделав выбор в пользу аннуитетных платежей по ипотеке. Это удобно для клиента и банка. Тело кредита уменьшается медленнее, сумма начисляемых процентов выше. Но проценты начисляются только на остаток долга и их сумма уменьшается, если вы гасите кредит досрочно, поскольку при досрочном гашении вся сумма направляется на погашение основного долга. Так как многие заемщики используют материнский капитал, военную ипотеку, меняют квартиру, закрывая часть ипотеки деньгами от продажи предыдущей недвижимости, они получают возможность экономии на процентах.

Еще один плюс аннуитетного платежа — его размер фиксирован и не меняется на протяжении всего срока кредитования. Если клиент погасит часть долга по ипотеке досрочно, график платежей и сумма ежемесячного платежа при этом пересчитываются. При дифференцированном графике платежей принцип начисления процентов такой же: на остаток основного долга, а вот размеры платежей каждый месяц разные: в первой половине срока погашения разница с аннуитетом для такой же суммы общего долга может доходить до 45–50% в зависимости от ставки и срока кредитования. Банк рассчитывает ипотеку с учетом дохода клиента: ежемесячный платеж должен составлять не более 40–60% от дохода клиента. Если сумма больше — размер выдаваемого кредита снижают. Поэтому с применением дифференцированного способа погашения ипотеки люди с невысокими доходами могут рассчитывать на меньший объем кредитования, чем получили бы при аннуитетном графике.

Как рассчитать ипотечный кредит

Ипотека рассчитывается при помощи стандартных формул, в которые нужно подставить актуальные для вас данные. Выполнять вычисления удобнее всего в таблице Excel или в специальных калькуляторах — о них чуть ниже.

Одна из базовых формул расчета ипотеки выглядит так:

Х — это ежемесячный взнос по ипотеке, который мы пытаемся рассчитать.
S — это общая сумма кредита.
P обозначает месячную ставку по кредиту (это годовая процентная ставка, разделенная на 12).
M — это срок кредитования в месяцах.

Такая формула подходит чтобы узнать сумму ежемесячных аннуитетных платежей.
Для расчета дифференцированных платежей формула в упрощенном виде будет выглядеть немного иначе:

Однако такое уравнение правильно рассчитает только самый первый взнос, тогда как для последующих расчетов придется использовать более сложные формулы, учитывающие, что общая сумма основного долга по ипотеке, а значит, и начисленные на нее проценты, уменьшается с каждым месяцем. Чтобы не запутаться в вычислениях, проще будет воспользоваться ипотечным калькулятором — например, на сайте Райффайзенбанка.

Использование ипотечного калькулятора

Ипотечный калькулятор — это удобный способ рассчитать приблизительную величину ежемесячного платежа по ипотеке без необходимости производить сложные математические вычисления. Для расчетов калькулятор использует все те же стандартные формулы, просто в более удобном для восприятия виде.

Для вычисления примерной суммы ежемесячного взноса необходимо указать в калькуляторе следующую информацию:

$Фото: Madhourse\\shutterstock$

Рассказываем, как воспользоваться налоговым вычетом за уплаченные проценты по кредиту, в какие сроки это можно сделать и какую сумму вернуть.

Налоговый вычет по ипотеке

При покупке дома, квартиры (в том числе в ипотеку), дачи, земельного участка, а также при строительстве дома и расходах на его отделку можно вернуть сумму подоходного налога (НДФЛ, его размер составляет 13%). Для этого существует имущественный налоговый вычет, который можно оформить на всю сумму покупки (основной вычет) и на проценты по кредиту.

Последовательность получения вычетов законодательно не установлена, поэтому возможны варианты. Можно получить сначала вычет на жилье, потом — на проценты. А можно и оба вычета одновременно (если позволяет сумма налогооблагаемого дохода). Допускается получение основного вычета при покупке одной недвижимости, а возврат с процентов по ипотеке — с другой.

Сама сумма налога, которую можно вернуть, определяется двумя параметрами: расходами при покупке жилья и уплаченным подоходным налогом.

Максимально возможная сумма для расчета основного имущественного вычета составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%. Таким образом, сумма, которую можно вернуть, составляет до 260 тыс. руб. (или 13% от 2 млн руб.), даже если квартира стоит 10 млн или 100 млн руб. Если же недвижимость стоит меньше 2 млн руб., то остаток по имущественному вычету можно получить при покупке жилья в будущем (ст. 220 НК РФ).

Лимит по вычету ограничен уплаченной за год суммой подоходного налога. Например, если за год покупатель недвижимости уплатил 150 тыс. руб. налога, его вычет не может превышать эту сумму. Но остаток можно получить на следующий год — опять же в границах уплаченного за год подоходного налога. Если все равно остается недополученная сумма, она вновь переносится на следующий год.

Налоговый вычет за проценты по ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку есть право на налоговый вычет за выплаченные банку проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты, но есть и лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от суммы базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. Рассчитать сумму вычета по процентам можно онлайн с помощью специализированных сервисов. Обычно они доступны на сайтах банков.

Это правило распространяется на кредиты, которые оформлены после 1 января 2014 года. Для ипотечных кредитов, которые выдавались до этого времени, ограничений по верхнему пределу нет — 13% можно вернуть от всей суммы погашенных процентов. То есть если проценты по оформленной до 2014 года ипотеке составляли 4 млн руб., то можно вернуть 520 тыс. руб. (или 13% от 4 млн руб.).

Ограничение по сумме подоходного налога, уплаченного за год, в котором куплена квартира, действует и здесь. Но, в отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить ее при другой ипотеке.

В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта (Фото: Alexander Raths\shutterstock)

Когда можно получить вычет за проценты

Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. Заявить о вычете можно в году, следующем за годом оформления права собственности на жилье. К примеру, если квартира была оформлена в собственность в 2020 году, то подавать декларацию 3-НДФЛ для получения вычета можно не раньше 2021-го.

При ипотеке на новостройку выплачивать кредит начинают, как правило, гораздо раньше регистрации права собственности. В этом случае вычет будет рассчитан с первого ипотечного платежа, но заявить права на его получение все равно можно будет только после получения права собственности. Например, в 2017 году был заключен договор долевого участия (ДДУ), а акт приема-передачи подписан в 2020-м. Право на имущественный вычет возникает с 2021 года, но все уплаченные с 2017 года проценты будут зачтены.

Вычет можно оформлять как в процессе выплаты кредита, так и после погашения пpoцeнтныx нaчиcлeний. Декларации и заявления на вычет можно подавать в налоговую ежегодно, пока не исчерпается их лимит, или раз в несколько лет. К примеру, если в 2020 году заемщик выплатил банку проценты в размере 100 тыс. руб., то в 2021 году можно претендовать на вычет в размере 13 тыс. руб.

«Срока давности нет. Но на вычет можно подать документы только за три последних года. То есть вам вернется часть налогов, уплаченных за три последних года. К примеру, в 2021 году вы можете подать заявление на вычет за 2020, 2019 и 2018 годы», — уточнил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

Если заемщик хочет вернуть часть пpoцeнтoв пo ипoтeкe из cyммы нaлoгa, кoтopый yплaтил в 2021 году, сделать это он сможет до конца 2024 года. Если он обратится за вычетом позже, то проценты по ипотеке зa 2024 гoд вepнyть yжe нe пoлyчитcя, нo можно вepнyть нaлoг, yплaчeнный в пocлeдyющeм.

Как получить вычет по выплаченным процентам

Для основного и процентного вычета по ипотеке существует единая декларация 3-НДФЛ. Вернуть проценты по ипотеке можно и отдельно от основной суммы. Сделать это можно, как и в случае с основным вычетом, двумя способами: через налоговую и работодателя. В последнем случае документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не исчерпается весь полагающийся лимит компенсации.

Либо можно обратиться в налоговую инспекцию, дождавшись окончания года, в течение которого приобретено жилье. Такой способ подходит тем, кто хочет получить большую сумму сразу. Документы можно подать как в налоговой инспекции по месту регистрации, так и онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Для получения вычета по процентам по ипотеке налогоплательщику необходимо:

1. Подсчитать сумму вычета и налога к возврату.

2. Подготовить необходимые документы:

копию паспорта;
справку по форме 2-НДФЛ;
копию договора долевого участия или договора купли-продажи квартиры;
выписку из ЕГРН;
копию кредитного договора, по которому были выплачены проценты;
справку из банка об уплате процентов по кредиту;
заявление на получение налогового вычета.

3. Выбрать подходящий способ для возврата НДФЛ (через работодателя или налоговую).

Если получение вычета будет проходить через работодателя, подавать декларацию по форме 3-НДФЛ не нужно. Бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты до тех пор, пока доходы с начала года не превысят сумму вычета. Если за год использовать весь вычет не получилось, остаток переносится на следующий год, но документы надо будет подавать заново. Если возврат средств происходит через налоговую, нужно заполнить налоговую декларацию.

4. Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подача документов.

Главный документ для получения налогового вычета по процентам — налоговая декларация. Ее бланк по форме 3-НДФЛ можно получить в налоговой службе или на сайтах налоговых. За каждый год — отдельная декларация.

5. Получить вычет и вернуть налог.

После подачи документов и декларации последует проверка, ее срок занимает до трех месяцев. Еще месяц отводится на перечисление НДФЛ на счет налогоплательщика. Итого с момента подачи декларации до возврата денег на счет может пройти около четырех месяцев.

Нововведения

С 2022 года россияне смогут подать заявление на налоговый вычет за 2021 налоговый год в упрощенном порядке. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Подтверждения права на вычет, а также сканирования и загрузки множества документов в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС не потребуется. Достаточно заполнить заявление, указать в нем банковские реквизиты, на которые нужно перевести средства, и оно будет сформировано автоматически. Автоматизированная система ФНС обработает информацию, обратившись к необходимым источникам, например в банк, который выдал кредит или через который прошел перевод денежных средств.

Вычет по процентам в браке

Право на процентный вычет по ипотеке имеет каждый супруг независимо от того, на кого оформлен кредит — собственность в браке считается общей, если иное не установлено брачным договором, пояснил партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе.

Каждый супруг имеет право на получение вычета по процентам в размере 390 тыс. руб. Законодательно установленного порядка распределения вычета между супругами нет, так что они могут распределить вычет как угодно — пополам или один из супругов может отказаться от вычета в пользу другого. Для этого пишется заявление при подаче документов в налоговый орган. В этом случае второй супруг не теряет права в будущем заявить о вычете на квартиру, купленную в ипотеку.

«Если вычет распределили 50/50, то право на вычет теряется у обоих. Это невыгодно, когда переплата за ипотеку небольшая. Например, если переплата 2 млн руб., то каждый сможет взять вычет только с 1 млн руб., или 130 тыс. руб., остаток уже не сохранится», — отметил юрист.

Поэтому о вычетах заявлять обоим супругам выгоднее, когда переплата за проценты большая. Например, если переплата по процентам составляет 6 млн руб., то каждый из супругов может заявить о вычете в 390 тыс. руб.

$Фото: VPales\shutterstock$

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично (Фото: fizkes\shutterstock)

Согласно закону

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Сокращение срока ипотечного кредита

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Комбинированный вариант

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы (Фото: Primakov\shutterstock)

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.

Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.

Пример при аннуитетном платеже. Кредит на 3 млн руб., срок — десять лет, ставка 7,5%

Условия досрочного полного и частичного погашения

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.

Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.

Как вносить платежи

При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.

В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита (Фото: fizkes\shutterstock)

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей — как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа, выбрать сокращение срока в данном случае нельзя, пояснили в пресс-службе Сбербанка. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.

Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение покупатель делает в начале года, то ему возвращается бóльшая часть от размера страховки, в конце года — меньшая часть, говорит Векшина из «Инком-Недвижимости».

Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств — около 25% от размера страховки, — которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.). Предположим, заемщик выплачивает 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В итоге он может получить обратно половину той суммы, которую потратил на страховку. Однако еще 25% от 50 тыс. руб. нужно выплатить страховой компании, после чего заемщику остается 12,5 тыс. руб.

Когда я получил кредит, я был очень удивлен, что мне нужно было выбрать, в какой период я должен платить по кредиту.
На выбор было 2 или 3 интервала — начало месяца или с 10 по 20 каждого месяца.
Я подумал, что зарплата у меня в начале месяца, и я буду платить в середине. И сказал это банковскому работнику.
Свершилось — ипотеку выдали. Но как оказалось, я должен все равно заплатить в текущем месяце банку.
Платеж вышел равным около 2тыс. рублей. Немного. Но после я попытался разобраться, почему я должен платить.

Мой кредит был выдан 4 апреля 2011, а платить я был должен с 10 по 20 число каждого месяца.
10 мая я должен был заплатить аннуитетный платеж. А вот в апреле также был платеж.

Как оказалось, с 4 апреля по 10 апреля я должен был заплатить проценты за пользование деньгами банка. Это не стандартный аннуитетный ипотечный платеж. Это платеж только процентов в пользу банка.

Формула расчета первого платежа

Рассмотрим расчет данного платежа. Вот формула для расчета первого платежа.

В формуле нет ничего сложного. Просто берется число дней от между датой очередного платежа и датой выдачи, делится на число дней в году и умножается на сумму и процентную ставку, деленную на 100%.

Основные поля формулы

Платеж — первый платеж, который вы должны заплатить по кредиту.
Сумма кредита — сумма, которую вы взяли у банка.
Дата первого платежа — дату, в которую вы будете выплачивать кредит ежемесячно.
Дата выдачи — дата, в которую были перечислены деньги на ваш счет.
Число дней в году — число дней в году, в котором был выдан кредит. 365 или 366
Процентная ставка — первоначальная процентная ставка по кредиту. Следует отметить, что нужно задать ставку из кредитного договора. В кредитном договоре обычно указывается номинальная процентная ставка. Реальная(эффективная) ставка по кредиту может отличаться и зависит от дополнительных платежей — страховки и комиссий.

Пример расчета кредита в Дельтакредит банке

Дата первого платежа = 10.04.2011
Дата выдачи — 04.04.2011
Сумма кредита — 750100 рублей
Процентная ставка — 14.75%
Подставим полученные значения, получим

Вроде бы и сумма, маленькая, но зачем нам платить ее банку? Иногда если разница между датой выдачи и датой первого платежа стремится к месяцу, то сумма первого платежа может превышать аннуитетный платеж. В таком случае также платится аннуитетный платеж.

Нужно по возможности избегать первого платежа только проценты, т.к. при этом платеже ваш основной долг не уменьшается, и вы платите банку больше денег, чем нужно.
Первый платеж начисляется на всю сумму кредита. И даже при маленьком количестве дней между датой выдачи и датой первого платежа значение является достаточно большим. При этом при расчете кредита число месяцев нужно увеличить на 1 или считать займ без первого платежа.

Первый платеж по кредиту считает онлайн версия кредитного калькулятора(см. ссылку справа)
Следует отметить, что первый платеж по кредиту считается одинаково в случае аннуитетных и дифференцированных платежей.

Если вы планируете взять ипотеку, вам обязательно придется оформлять кредитный договор. Не подписать лишнего — очень важно! Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Вы собрались взять ипотеку и теперь выбираете банк. При этом придется обязательно подписывать кредитный договор, который чаще всего содержит дополнения мелким шрифтом. Иногда банки таким образом камуфлируют коварные условия, которые в будущем могут вас разорить.

Действительно ли мелкий шрифт скрывает «подводные камни»?

На самом деле — нет. Подобные ухищрения банки уже давно не используют. Точно известно, что ключевые игроки, предоставляющие ипотечные продукты, не прибегают к написанию кредитных договоров мелким шрифтом. Шрифт небольших размеров теперь используется разве что для экономии бумаги. Однако из-за большого количества информации вы можете в определенный момент столкнуться с ситуацией, когда в силу вступят важные условия договора, которые при подписании были пропущены.

Ищем образец кредитного договора

Очень важно при выборе банка собрать максимальное количество информации о договоре. Давно не секрет, что большинство банков размещает типовой кредитный договор на своих сайтах. Можно воспользоваться обычным поисковиком и набрать там: «ипотека», «банк» или «ипотечный договор».

Допустим, шрифт крупный, но как лучше читать все страницы?

Еще одна не менее значимая проблема — большое количество страниц договора, на которых прописаны все детали. Во время чтения, тем более если документ объемный, обычно ускользают из поля зрения какие-то детали. Некоторые кредитные организации даже облегчают клиентам усвоение информации. Они делят договор на части. Одна содержит терминологию и общие условия, другая — условия индивидуальные.

В части про общие условия описываются основные понятия и формулы расчета кредита. Эти пункты одинаковы во всех договорах для всех заемщиков. Некоторые могут применить оригинальный подход и ознакомиться с этими условиями после подписания договора — все равно эти пункты меняться не будут.

С частью про индивидуальные условия придется помучиться на месте. Здесь идет речь обо всех параметрах именно вашего кредита: конкретной сумме, сроке займа, ставке, ранжировании платежей при погашении и других. Все это нужно перепроверить именно в день подписания.

О´кей, какие есть еще «подводные камни»?

К сожалению, некоторые кредитные организации дают ссылки на оферту, которую размещают в интернете. В ней могут содержаться пункты, влияющие на основные параметры договора. Это может быть пересмотр процентов из-за экономической ситуации в стране, смена тарифов без предупреждения заемщика, в одностороннем порядке. Все может произойти неожиданно, вас лишь уведомят постфактум о перемене важных условий. Разумеется, лучше не пользоваться такими схемами.

Основными обсуждаемыми моментами являются случаи, в которых: кредитор проверяет предмет залога, изменение ставки, возможность кредитора попросить вернуть кредит из-за нарушений условий договора, заемщика обязывают переоформлять страховку жизни и квартиры. Все это стоит помнить при заключении договора.

Разумеется, нужно максимально детально изучить все пункты, излагающие индивидуальные условия. Не забудьте проверить сумму кредита, срок кредита, номинальную ставку за пользование деньгами и эффективную ставку. Обратите внимание на размер ежемесячного платежа и дату его погашения. Ошибки в этих пунктах могут привести к тому, что Росреестр может приостановить регистрацию конкретной сделки. Работа продолжится только после устранения всех ошибок.

Изменить договор не удастся, придется менять банк

В любом банке клиентам предлагают подписать единственный вариант договора. Над ним долгое время трудились юристы, они учитывали все нюансы, все гипотетические ситуации — банк вряд ли будет менять все это ради одного клиента. Лучшим способом избежать ошибки будет доскональное изучение бумаг заранее. Просить менять условия договора банк бессмысленно, проще выбрать другой.

Однако это может не уберечь вас от «изменения рыночной конъюнктуры»

Большой объем информации, которую нужно просмотреть и осмыслить в короткие сроки, может влиять на то, что из поля зрения ипотечных заемщиков уходят очень важные детали. Многие банки до сих пор добавляют в договор пункт об изменении ставки в случае «изменения рыночной конъюнктуры» или изменения ключевой ставки Центробанка РФ. Суть данной опции в том, что банк может поменять условия договора без консультации с заемщиком. Конечно, ведущие игроки рынка вряд ли будут прибегать к таким ухищрениям, но попасть под данные пункты шанс все еще высок. В результате при изменении ключевой ставки или при начале экономического кризиса вы рискуете попасть в ту же группу, что и печально известные валютные ипотечники. В сложившейся ситуации выход один — идти подписывать договор в другой банк.

Не забывайте о штрафах за просрочку

В любом договоре любого банка прописаны штрафные санкции за задержку выплат по основному долгу и процентам. Максимальный размер штрафа сегодня достигает 0,06% в день от суммы, просроченной кредитором. Таким образом, уже один день просрочки грозит существенными финансовыми потерями. Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» гласит, что размер пеней, а также штрафов по ипотеке, в случае просрочки платежей не может быть выше ключевой ставки на дату подписания договора между банком и заемщиком. Раньше максимально возможный размер штрафов за просрочку кредитов не был прописан, и банки пользовались этим и назначали космические штрафы в договорах.

Все это приводило к непрогнозируемому должником росту ставки, а также астрономическим платежам из-за просрочки. После большого количества прецедентов с судебными разбирательствами Госдума внесла необходимые изменения в законодательство и заемщики стали пользоваться большéй защитой. Однако это не означает, что следует отказаться от детального изучения кредитного договора.

Оформлять кредитный договор на самом деле не так страшно

Изучив все возможные подвохи, становится понятно, что никаких особенно опасных ловушек в кредитном договоре нет. Разумеется, стоит еще до визита в банк ознакомиться со всеми условиями предложения, на месте проверить все нюансы сделки, а также постараться не совершать просрочек погашения кредита. Не стоит избегать и обращения к кредитному специалисту; задайте ему все волнующие вопросы — ничего страшного в этом нет. Главное — помнить, насколько значительную сумму вы берете, и постараться максимально серьезно подойти к процедуре. Также не стоит забывать, что все документы, которые связаны с выплатой кредита, необходимо хранить до полного исполнения обязательств в надежном месте.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: