Проект соглашения о выделении долей детям ипотека образец

Обновлено: 17.04.2024

Одним из обязательных условий получения средств материнского капитала на улучшение жилищных условий является выделение доли в новом жилье всем членам семьи.

Для этого существуют два способа оформления сделки:

договор дарения;
заключение соглашения.

Хотя каждый из этих способов выдела доли допускается, однако второй все же считается юридически более грамотным. Именно об этом документе, как его составить, куда подать вы и узнаете из нашей статьи.

Кому должны быть выделены доли

Так как капитал, выделяемый государством для поддержки семей, в которых родился второй (или последующий) ребенок, является семейным, то право на долю в жилом помещении получают:

владелец сертификата;
каждый ребенок, включая рожденных после получения сертификата;
официальный супруг владельца сертификата.

Правила выделения долей:

Если квартира находится в собственности обоих супругов, то соглашение о выделении долей будет составлено в отношении детей. Но не только тех, которые уже были в семье на момент получения материнского сертификата, а на всех, рожденных на момент составления соглашения.

В эту же категорию попадают и дети, которые не являются кровными для родителей, но усыновлены в установленном законом порядке.

Дети, находящиеся под опекой, родители, братья, сестры и другие родственники получателей семейного сертификата не могут претендовать на долю в жилье, приобретенном с его участием. Даже отец детей не может претендовать на долю, если не состоит в официальном браке с их матерью.
Если владельцем недвижимости является только один из супругов, то в отношении второго так же должна быть выделена определенная доля. Ее размер тоже определяется соглашением.
Если квартира находится в ипотеке, приобретается посредством участия в долевом строительстве или же возводится частный дом, то для получения денег в Пенсионный фонд РФ придется предоставить обязательство о выделении долейчленам семьи после снятия обременения.

Этот документ и соглашение о выделении долей не идентичны, несут схожую, но все же различную юридическую и смысловую нагрузку. Соглашение составляется уже после заключения обязательства и является основанием для регистрации в органах Росреестра права собственности

Какую долю необходимо выделить детям

Определенная доля, которая должна быть выделена каждому члену семьи после снятия обременения с объекта недвижимости, в 2020 году не закреплена в нормативно-правовых актах. В каждом регионе существуют свои нормативы предоставления площади жилых помещений – от 6 до 18 кв. метров. Поэтому не стоит выделять детям меньшую долю. Но закон вам этого не запрещает.

Обычно если жилье приобреталось полностью на средства материнского капитала, то доли распределяются поровну.

Также возможно неравномерное разделение квартиры, если на ее покупку вкладывались еще и деньги родителей. В этом случае допускается процентное соотношение разделения жилья, соразмерное вложенным средствам.

Как правильно составить соглашение об определении размера долей по материнскому капиталу

В 2016 году были введены требования к заверению соглашений – было необходимо, чтобы оно было удостоверено нотариусом или лицом, имеющим его полномочия.

С 2019 года можно составить соглашение самостоятельно и не заверять его у нотариуса. Но никто не запрещает вам по–прежнему обратиться в нотариальную контору.

Хотя отсутствие нотариального удостоверения поможет вам сэкономить от 10 000 до 16 000 р.

Стоит обратить внимание, что в документе должны содержаться следующие сведения:

данные родителей, передающих доли детям и одновременно действующих в качестве представителей несовершеннолетних (серия, номер документов, удостоверяющих личность);
данные лиц, в пользу которых будут переданы части объекта недвижимости (дети, второй супруг);
дата составления документа;
место составления соглашения;
полное наименование документа;
сведения о расположении недвижимости;
описание жилья (этажность, размер, количество комнат, их назначение);
основания возникновения права собственности (покупка, рассрочка, ипотечный кредит);
сведения о семейном сертификате, средства которого были использованы на приобретение жилья;
ссылки на нормы ст. 244, 245, 254 ГК РФ, положения ФЗ №256;
размер долей, выделяемый каждому члену семьи;
приложения к соглашению (при их наличии);
сведения о количестве экземпляров документа;
подписи всех участников (родители не только ставят свои подписи, но и заверяют подписи детей, достигших 14 лет или же действуют от имени несовершеннолетних младше этого возраста).

Образец соглашения о выделении долей детям по материнскому капиталу 2022

Если вы решили самостоятельно составить соглашение, то примерный образец можно скачать по ссылке ниже. Однако стоит помнить, что в разных регионах страны могут быть разные требования к оформлению, содержанию, обусловленные местными подзаконными актами.

Стоимость

Стоимость оформления соглашения в 2022 году составит 2000 р. за каждого собственника. Эти денежные средства необходимо уплатить в качестве госпошлины в Росреестр.

Сумма может увеличится, если вы решите обратиться в нотариальную контору. Стоимость удостоверения соглашения будет включать:

Правовые и технические услуги – от 5 000 до 10 000 р.
Услуги по удостоверению – 0,5% от стоимости квартиры.

Лучшим решением станет обращение к опытному специалисту, который возьмет на себя полное сопровождение сделки по распределению долей жилища: соберет все необходимые справки, составит документы, обратиться от вашего имени в государственные органы. Чтобы не допустить ошибок в составлении этого важного документа свяжитесь с юристами нашего сайта, которые бесплатно расскажут вам о нюансах соглашения о выделении долей по материнскому капиталу.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Если при покупке жилья использовали деньги из материнского капитала, государство потребует от родителей выделить доли всем членам семьи, а при невозможности сразу наделить собственностью, выполнить обязательство позднее, когда появятся полные права распоряжаться имуществом или сняты ограничения.

Стороны вправе добровольно и самостоятельно определить, каков будет размер выделяемого имущества, либо это сделает суд, на основании поданного заинтересованной стороной иска. Расходы на выделение доли детям при использовании материнского капитала могут исчисляться десятками тысяч рублей, либо родители обходятся минимальной регистрационной пошлиной. Все зависит от выбранного способа оформления и нюансов предстоящей сделки.

Когда выделяют доли детям при использовании маткапитала

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Если родители покупают квартиру или иное жилье за счет собственных средств, добавив к ним деньги из бюджета по маткапиталу, расходы на исполнение обязательств перед государством могут ограничиться регистрационной пошлиной. В договоре купли-продажи сразу указывают в качестве покупателей всех членов семьи.

В силу особенностей сделки, иногда наделить имуществом несовершеннолетних не удается сразу:

при строительстве частного дома, коттеджа;
при реконструкции объекта недвижимости;
оформлении в ипотеку;
при подписании договора о долевом участии.

Закон требует, чтобы родители в течение 6 месяцев с момента появления прав распоряжаться недвижимостью оформили выделение частей. Согласно п. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ, предстоит наделить собственностью всех детей, включая еще не рожденных, если они были зачаты в период проведения сделки по семейному сертификату.

Само подписание соглашения не дает оснований считать обязательства исполненными. Необходимо подать документы в Росреестр и перерегистрировать квартиру на несколько долей.

Способы исполнения обязательств перед законом

Существует несколько способов выполнить обязательства перед законом и наделить детей собственностью. Алгоритм действий зависит от способа приобретения жилья:

Покупка по договору купли-продажи.
Строительство и реконструкция.
Приобретение в ипотеку.

Только по договору купли-продажи удается сразу решить вопрос с распределением купленной жилплощади. В остальных случаях действия откладываются до завершения строительства, ремонта с вводом в эксплуатацию объекта, либо до снятия залогового обременения.

Покупка недвижимости

Если родители располагают средствами, чтобы оплатить часть стоимости квартиры, внеся остаток из средств маткапитала, никаких дополнительных обязательств и согласований не потребуется.

В договоре купли-продажи сразу указывают всех будущих собственников и определяют размер их долей.

продажей доли;
необходимостью покупки у несовершеннолетнего или лица, утратившего дееспособность;
сделкой отчуждения с пожизненным содержанием продавца.

Шаги, как оформить распределение долей по договору купли-продажи:

Обсудить условия оплаты с продавцом квартиры.
Подписать договор с указанием в роли покупателей всех членов семьи.
Подать документы на регистрацию прав и получение выписок ЕГРН.
Обращение в ПФР с заявлением о перечислении части средств за счет материнского капитала.
Одобрение сделки часто растягивается до 3 месяцев.

Обращение к нотариусу поможет исключить риск мошенничества или срыва сделки. Если стороны решили отказаться от посещения нотариальной конторы, стоит получить консультацию у опытного юриста, привлекая его на помощь к составлению и проверке договора купли-продажи.

Строительство и реконструкция

Основанием для выделения долей в новом или отремонтированном доме станет ввод в эксплуатацию жилья. В Росреестр подаются заявления от каждого будущего собственника.

Помимо оформления дома в общую долевую собственность необходимо разделить на части и земельный участок согласно ст. 35 ЗК РФ.

После выплаты ипотеки

Если жилье приобретается за счет заемных средств и материнского капитала, с передачей имущества в залоговое обеспечение по ипотеке, распределить жилплощадь на части можно 2 способами:

Мировое соглашение о выделении долей.
Дарственная на детей.

Размер доли исчисляется в виде дробного числа от единого объекта (например, 1/5 или 1/10). Указывать количество квадратных метров не нужно.

Пошаговый алгоритм добровольного выделения долей через соглашение

Если нет возможности сразу наделить имуществом несовершеннолетних, закон допускает отсрочку в исполнении обязательств. При ипотеке банк оформляет в залог купленную квартиру, и не разрешает заемщику передавать часть своего имущества несовершеннолетним. Выполнить свою обязанность в отношении детей удастся только после полной выплаты задолженности и снятии обременения.

Алгоритм оформления общего долевого имущества через соглашение:

Получить выписку ЕГРН в Росреестре после ввода жилья в эксплуатацию или снятия обременения.
Обсудить условия составления соглашения.
Заполнить бланк соглашения и подписать его.
Оплатить регистрационную пошлину.
Передать документы через МФЦ или напрямую в отделение Росреестра.
Получить выписку и предоставить ее копию в ПФР для подтверждения исполнения обязательств.

Если родители решили заверить соглашение у нотариуса, документы в регистрирующий орган передаются через нотариальную контору.

Нотариальное обязательство

До 12.03.2020 перед обращением в ПФР с просьбой реализации права на маткапитал требовалось нотариальное обязательство. Позже документ упразднили, наделив ПФР правом контроля за выполнением условий использования материнского капитала.

Если в МФЦ при подаче документов потребуют предъявить нотариально заверенное обязательство, следует ссылаться на следующие нормы закона:

отмена пп. 4 п. 1.1 ст. 10 закона «О материнском капитале» освобождает родителей от необходимости посещать нотариуса;
введение новой редакции ч. 4 ст. 10, где устанавливается обязанность оформления жилья на всю семью, включая детей.

Изменение закона согласно ФЗ №35 от 01.03.2020 отменило нотариальное обязательство, поскольку отдельным пунктом обязало родителей выполнить требование согласно ч. 4 ст. 10.

Если ранее обязательство уже было выдано, при переоформлении квартиры его следует приложить.

Условия распределения

Можно распределить квартиру на несколько равных частей, либо выбрать иной порядок выделения долей. Закон не устанавливает правил, как именно родители должны наделить собственностью детей. Главное, чтобы они это сделали в отведенные сроки – в пределах полугода после обретения права распоряжения жильем.

При распределении жилья между членами семьи обычно придерживаются следующих нормативов:

Суммарный объем выделяемых долей по стоимости не должен быть меньше размера использованного материнского капитала.
Если за маткапитал куплено просторное жилье, минимальный размер площади на каждого ребенка должен быть не меньше регионального норматива. Он устанавливается на основании ст. 50 ЖК РФ по решению муниципалитета.
По санитарным нормам устанавливают минимальную долю в размере 6-18 квадратных метров.
Когда планируется в ближайшее время продать жилье или обменять на более просторное, нет смысла выделять детям крупные доли, поскольку сделку предстоит согласовать с органами опеки.

Если опека посчитает, что распределение жилья оказалось несправедливым и интересы несовершеннолетних ущемлены, соглашение могут аннулировать.

Составление соглашения без нотариуса

Участие нотариуса при составлении соглашения не требуется, а услуга по заверению соглашения с 2019 года становится необязательной для ряда сделок. Главное, чтобы регистрирующий орган не посчитал документ основанием для раздела имущества супругов.

При самостоятельном составлении следует использовать образец соглашения о выделении долей. К обязательным реквизитам документа относятся:

дата составления и место (населенный пункт);
сведения о каждом участнике (ФИО, данные паспорта, иного личного документа);
точный адрес квартиры;
технические характеристики объекта;
сведения о договоре, давшем право распоряжаться недвижимостью;
информация о сертификате на маткапитал (номер, дата);
наименование выдавшего сертификат органа (отделения ПФР);
условия распределения имущества;
подписи взрослых членов семьи.

В соглашении необходимо внести пункт о возможности перераспределения, если впоследствии родится или будет усыновлен новый ребенок.

Сбор документов

Для регистрации прав новых собственников необходимо подготовить для Росреестра пакет документации:

Российский паспорт или свидетельство о рождении на каждого участника сделки.
Заполненное заявление с просьбой зарегистрировать право собственности.
Соглашение об определении долей.
Выписка ЕГРН, подтверждающая наличие права распоряжаться собственностью.
Регистрационная пошлина для переоформления жилья – 2 тысячи рублей, для распределения земельного участка – 350 рублей.

Если для получения средств по семейному сертификату оформлялось нотариальное обязательство, его прикладывают к стандартному пакету документации.

Перерегистрация объекта собственности

Чтобы переоформить жилье на всех членов семьи, подготовленный пакет документов подают:

через МФЦ;
в отделе Росреестра;
через нотариуса, если его услугами пользовались для заверения соглашения.

Срок внесения изменений в базу Росреестра – 5-14 дней. Выписку получают по месту сдачи документации, либо заказывают электронный документ через сайт Госуслуги.

Наделение собственностью по дарственной

Наделить детей частью в квартире или частном доме можно через договор дарения. Схема оформления дарственной схожа с составлением соглашения. Ранее передача в дар влекла за собой высокие расходы до 0,5% от суммы.

Основные реквизиты договора:

Сведения о дарителе, его паспорте.
Личные данные на детей (сведения из паспорта или свидетельства о рождении).
Информация об объекте, размерах выделяемой части.
Подпись с расшифровкой, дата оформления.

Договор составляется в нескольких экземплярах – по одному для каждого участника плюс еще один для нотариуса, если документ заверяется в нотариальной конторе.

Можно ли оформить без нотариуса

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Главные условия оформления дарственной без нотариуса:

Документ, дающий основание для наделения несовершеннолетних частью жилья, заключен в письменном виде.
Квартира или дом принадлежат обоим супругам или одинокому родителю с последующим добровольным перераспределением жилья.
Если распределяется совместная собственность, доли супругов выделяться не должны. В противном случае, потребуется нотариальное заверение сделки с разделом имущества супругов.

Без нотариальных услуг не обойтись, если:

Выделяется доля только одним из супругов, если квартира с самого начала оформлена на супругов по отдельности.
Банк переоформляет ипотеку с единого объекта на доли с последующим переоформлением залогового обеспечения.
В случае развода супруги намерены выделить свои части из совместной собственности в рамках раздела нажитого имущества.

Участие нотариуса по новым условиям оформления сделок становится необязательным, однако в целях повышения безопасности рекомендуется заверять договор в нотариальной конторе.

Частые вопросы и ответы по теме выделения долей детям

В квартире, купленной за средства маткапитала, проживает бабушка, чьи средства были вложены в покупку. Нужно ли ей выделять долю?

По закону о маткапитале в купленном или построенном жилье выделяют доли детям и родителям, между которыми оформлен официальный брак. Никакие иные родственники не участвуют в распределении.

Мать развелась и повторно вышла замуж в процессе погашения ипотеки. Кто должен участвовать в распределении жилплощади?

Помимо детей и держателя сертификата собственником должен стать родитель в официальном браке, т.е. фактический член семьи.

Специальной меры для родителей, не выделивших доли детям, не предусмотрено. Надзорные ведомства контролируют исполнение обязательств и привлекают нарушителей к административной ответственности. Отказ выделить доли влечет отмену сделки и взыскание денег обратно в фонд ПФР.

Какие сложности могут возникнуть при выделении долей по маткапиталу

Жилищные вопросы часто сопровождаются спорами между участниками, не исключая самых близких родственников. При обсуждении размера долей важно, чтобы все члены семьи изъявили согласие с предложенным вариантом распоряжения. Идеальным вариантом станет равный раздел на всех членов семьи. Однако наделение имуществом несовершеннолетних детей влечет за собой проблемы при продаже объекта жилья в будущем.

Выделив слишком маленькую долю другим членам семьи, держатель сертификата рискует столкнуться с претензиями со стороны органов опеки или аннулированием соглашения в судебном порядке. После совершеннолетия дети вправе обратиться в суд и оспорить распределение.

Без юридической поддержки не обойтись, когда возникают споры с выделением долей несовершеннолетним или супруги не могут договориться о мирном разделе имущества при разводе. Рекомендуется привлекать к составлению документа квалифицированного юриста, имеющего опыт в жилищной сфере. Юрист обеспечит соблюдение всех законных требований к заключению сделок с выделением долей в недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Добрый день. Соглашение об определении размера доли надо подавать по месту нахождения объекта недвижимости или по месту жительства? Объект недвижимости приобретен с использованием мат капитала в другом городе.

Добрый день, Юлия.

Соглашение о выделе доли и соответственно переходе прав собственности можно подать и по месту прописки в любое отделение МФЦ.

Добрый день. Интересует процедура выделения долей в квартире, оформленном на супругу, приобретенной с привлечением собственных средств и средств маткапитала. Есть нотариально подтвержденное обязательство. Но проблема в том, что до момента выделения долей скоропостижно умер супруг (из-за его болезни мы не уложились в положенный 6-месячный срок), и теперь замкнутый круг: чтобы выделить доли — нужно в судебном порядке выделять супружескую долю в мат капитале. Но есть статья закона о прекращении обязательства после смерти.

Добрый день, Елена.

Практически все обязательства прекращаются в связи со смертью, в частности те, что неразрывно связаны с личностью умершего. Зарегистрировать право собственности и выделить долю супругу без его же согласия вы не можете. Поэтому в вашем случае, обязанности по выполнению обязательства у вас нет. Обращайтесь в суд, чтобы исключить супруга из обязательства.

Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО ЛИНКЛЕТЕРС, ИНН 9701177186, ОГРН 1217700222706. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.

Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты персональных данных. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку персональных данных.

При выделении долей в ипотечной квартире после использования материнского капитала родители сталкиваются со сложностями переоформления залогового объекта. Трудности ждут при переоформлении квартиры в долевую собственность со стороны банка, не желающего видеть в виде владельца части залога несовершеннолетнего, и со стороны органов опеки, не приветствующие сделки в пользу детей с обременением их прав. Иногда процедура проходит мирно, через подписание единого соглашения после снятия ипотечного обременения, но в некоторых случаях приходится обращаться в суд с просьбой определения справедливого выделения частей.

Особенности выделения долей несовершеннолетним

Родители как собственники жилья могут по личной инициативе подарить часть квартиры, распределив ее между всеми будущими наследниками, но только после снятия ипотечного обременения в силу ипотеки. Органы опеки, выступающие в роли надзорного органа, могут запретить передачу доли несовершеннолетнего в залоговое обременение банка.

В силу сложностей с покупкой долей в ипотеку, родители предпочитают дождаться завершения выплат банку и только после снятия всех ограничений после полной выплаты долга обращаться в Росреестр с новым пакетом документации.

Поскольку ипотечные кредиты могут выплачиваться в течение 20-30 лет, вопросы по выделению долей несовершеннолетним уже не столь актуальны. Если к закрытию ипотеки в семье остались подопечные младше 18 лет, в течение 6 месяцев родители обязаны провести выделение, уже без согласования с банком и органами опеки.

Выделение долей детям в ипотечной квартире при оформлении сделки

Статьей 60 СК РФ закрепляется право ребенка на владение имуществом. Тот факт, что родители при использовании маткапитала берет на себя обязательство наделить всех членов семьи собственностью, включая несовершеннолетних, полностью согласуется с нормами семейного законодательства.

Если заемщики хотят наделить собственностью детей в момент оформления сделки, их ждет ряд сложностей:

Органы опеки должны предварительно согласовать факт наложения обременения на долю ребенка. Именно от опеки часто зависит, можно ли в ипотечной квартире выделить доли детям.
Кредитор отказывается одобрить заявку, либо пересматривает условия в сторону ухудшения условий кредитования. Наличие доли несовершеннолетнего собственника в праве собственности, передаваемом в залог, значительно ограничивает перечень доступных ипотек.
Ипотечная сделка превращается в более длительный и сложный процесс согласования сделки с несколькими инстанциями. Чем выше согласований приходится пройти, тем выше риски отказа в оформлении ипотеки.

Алгоритм действий, если родители изначально хотят наделить детей частью в собственности представлен 8 шагами:

Выбрать банк и программу покупки жилья в ипотеку.
Дождаться согласования. Если часть сделки оплачивают маткапиталом, это необходимо учесть при подборе программы.
Выбирают жилье и согласуют условия сделки с продавцом.
Получить разрешение финансового учреждения о выделении доли.
Обратиться в органы опеки за разрешением передать долю в залоговое обеспечение по ипотеке.
С продавцом подписывают купчую и вносят авансовый платеж.
С банком подписывают договор о кредитовании с передачей квартиры в залог, предварительно выделив доли.
Подать документы в Росреестр для регистрации нового долевого объекта собственности.

В силу сложности процедуры, не следует полагаться на везение, надеясь на успешное согласование с банком, опекой, продавцом, Росреестром. Рекомендуется привлечь к оформлению доли опытного юриста, имеющего опыт в ведении дел с распоряжением недвижимостью. Иногда для проведения ипотечной сделки с выделением доли несовершеннолетнему приходится менять банк или искать иные варианты предоставления залога – другое жилье, недвижимость, ценную собственность.

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире после снятия обременения

Если заемщик полностью расплатился с банком, снимаются обременения в силу ипотеки, что позволяет свободно передавать собственность своим несовершеннолетним подопечным. После выплаты ипотеки алгоритм выделения долей упрощается, однако требует не меньшего внимания.

Предусмотрено 4 варианта, как наделить частью квартиры ребенка:

Через соглашение в простой письменной форме.
В форме нотариально заверенного соглашения.
Через дарственную.
В судебном порядке, если не удалось мирно определить порядок деления квартиры на части.

Как составить соглашение о выделении доли

Структура соглашения

При подготовке соглашения с наделением несовершеннолетних подопечных долями, учитывают обязательные реквизиты:

Личные сведения о родителях, детях (ФИО, дата рождения, данные личных удостоверяющих документов).
Вид недвижимости и основные характеристики.
Форма собственности и порядок распределения на доли.
Основание для распоряжения недвижимостью (договор купли-продажи).
Ссылка на использованный маткапитал (если в приобретении объекта участвовали деньги по семейному сертификату).
Фиксация условия повторного перераспределения имущества, если появятся новые дети.
Если один из участников сделки моложе 14 лет, указывают данные законного представителя.

При распределении квартиры между всеми членами семьи важно, чтобы доля родителей оставалась без выделения, в совместной собственности. Это поможет сократить расходы на оформление сделки и исключит потребность в нотариусе.

Документы к соглашению

Для переоформления ипотечной квартиры в долевую собственность требуется меньший перечень документации, чем при согласовании ипотеки.

Стандартный пакет документации для Росреестра:

заявления от участников долевой собственности;
гражданский паспорт на каждого члена семьи старше 14 лет или свидетельство о рождении для детей, не достигших 14-летия (копии);
свидетельство о регистрации брака из ЗАГСа (копия);
договор о покупке квартиры;
договор купли-продажи объекта недвижимости.
соглашение, составленное в простой письменной форме, или с нотариальным заверением;
регистрационная пошлина.

Если доли выделяют в рамках договора дарения, перечень документации для Росреестра будет примерно такой же.

Нюансы выделения доли в ипотечном жилье

В процессе оформления ипотечной квартиры в долевую собственность могут возникать самые разнообразные проблемы, связанные с согласованием условий распределения и корректным составлением документов. Рекомендуется изучить наиболее частые вопросы и ответы юриста, имеющего богатый опыт урегулирования трудностей.

До выплаты ипотеки

Если ипотека уже оформлена, а деньги материнского капитала использованы для погашения текущих ипотечных обязательств, придется дожидаться завершения периода выплаты долга и заняться снятием ипотечного обременения в Росреестре.

До выплаты ипотеки переоформить квартиру в долевую собственность крайне сложно. Альтернативным вариантом может стать:

Предложение банку другого объекта залога, чтобы снять ограничения с квартиры;
Досрочное погашение долга;
Переоформление ипотеки через рефинансирование со снятием обременения с объекта залога.

В силу сложностей, связанных с залоговыми обременениями, до того, как ипотека не будет погашена, придется учитывать мнение банка и зависеть от согласования.

Если родители в разводе

Очень много ошибок возникает при определении прав супругов на долю в материнском капитале. Особенно остро проблема стоит при разводе.

Несмотря на стандартную позицию в отношении совместно нажитого имущества, при расторжении брака и разделе квартиры, суд учтет разъяснения Верховного суда, данные в отношении частных случаев, когда невыделенные доли не дают оснований второму супругу на полный равный раздел квартиры как совместного имущества.

Согласно ст. 38—39 СК РФ, при разводе раздел коснется только общей собственности, нажитой за годы брака. Исключение касается денежных выплат со целевым спецназначением (согласно ст. 34 СК РФ), куда относят и средства маткапитала. Объект недвижимости может быть поделен только на всех членов семьи, даже если к моменту развода имущество еще не переоформлено.

Если планируется продажа

Еще одна частая ошибка возникает при попытке продать квартиру, едва сняв обременение с права распоряжения собственностью.

Даже если сделка направлена на улучшение жилищных условий семьи, ее неминуемо придется согласовывать с органами опеки. При продаже квартиры вначале выделяют доли членам семьи, а затем готовят договор, где в качестве продавцов указывают всех владельцев долей.

Если на момент сделки дети не достигли совершеннолетия, придется собирать пакет документов для органов опеки, доказывающих, что предложенный взамен текущей доли в квартире объект собственности просторнее, дороже, удобнее предыдущего варианта.

Как определить размер долей?

Законодатели никак не ограничивают принцип распределения долей. Родители могут поровну распределить между всеми жилье, либо выделить минимальную часть в расчете на скорую продажу с прохождением согласования через органы опеки.

С юридической точки зрения более целесообразно распределять жилье, учитывая следующие правила:

Минимальная доля не должна быть меньше установленного в регионе норматива на 1 человека (например, не меньше 12 кв. м);
Доли распределяют с учетом доли маткапитала, в общей стоимости купленной квартиры (например, если квартира стоила 1,8 млн рублей, а из бюджета использовано 450 тысяч рублей, между всеми членами семьи распределяют ¼ объекта).

Выделять слишком незначительные доли в квартире не следует. Органы опеки и ПФР вправе проконтролировать процесс исполнения обязательств родителей перед семьей. Если заинтересованная сторона выдвигает претензии и обращается в суд в связи с несправедливым распределением недвижимости, есть высокие шансы на оспаривание. В судебной практике известны случаи оспаривания со стороны детей, достигших совершеннолетия, и потребовавших пересмотра.

Без нотариуса

Чтобы выделить доли в квартире после ипотеки, необязательно платить нотариусу . С 2019 года для сделок с долями нотариус не потребуется, если в ней участвуют все собственники.

При выделении долей родительская часть квартиры должна оставаться в совместной собственности. Если супруги захотят выделить собственные личные доли, ситуация квалифицируется как раздел имущества, что предполагает обязательное заверение соглашения в нотариальной конторе.

Какие сложности могут возникнуть?

Ипотека – обязательства длиной в полжизни. В процессе погашения могут возникать самые разные нюансы. Если родители использовали средства маткапитала для погашения ипотеки, по окончании выплат придется решать вопрос с распределением жилья на членов семьи и выбором формата переоформления.

Даже спустя годы после выделения частей в составе единого объекта возможны проблемы и судебные тяжбы в связи с:

Неправильным оформлением документов;
Несоразмерным распределением долей;
Неисполнением взятого перед государством обязательства;
Нарушением прав несовершеннолетних при продаже квартиры без выделения долей.

Консультация юриста поможет избежать грубых ошибок при оформлении документов и согласовании сделок, быстро и успешно проведя распределение собственности в рамках действующего законодательства.

В каких случаях составляется соглашение о выделении долей

Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.

Соглашение о выделении долей составляется, если средства материнского капитала были реализованы на основании обязательства о выделении долей . Оформление недвижимости в общую собственность данным способом осуществляется в следующих случаях:

Если право собственности не может быть оформлено сразу при заключении договора купли-продажи — средства маткапитала направляются на строящееся жилье и до момента окончания строительства распорядиться имуществом нет возможности.
Если жилье находится в залоге — при покупке квартиры по договору займа или ипотеки.

После снятия обременений с жилья доли членам семьи должны быть выделены в течение 6 месяцев. Согласно ст. 131 ГК РФ данная сделка подлежит государственной регистрации, так как подразумевает возникновение права собственности у граждан на недвижимое имущество. Соответственно, обязательство будет исполнено после оформления перехода права в Росреестре.

Соглашение о выделении долей должно быть исполнено по условиям составленного обязательства. Если изначально оба родителя обязались выделить доли детям, то соглашение должно быть оформлено также от имени обоих граждан.

Кому должны быть выделены доли?

При ответе на этот вопрос следует руководствоваться п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. В нем указано, что в жилье, приобретенном или построенном с использованием средств сертификата на МСК, доли должны быть выделены:

лицу, на чье имя оформлен сертификат на МСК;
супругу получателя сертификата;
детям, включая первого, второго, третьего и последующих.

Соответственно, все члены семьи должны стать долевыми владельцами в общей собственности.

Какие доли выделять

В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.

Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.

В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.

В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.

Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?

Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.

Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:

Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:

доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.

Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:

Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.

Можно ли выделить доли детям без нотариуса

Для получения средств материнского капитала на приобретение жилья законодательство обязывает наделять долями в праве собственности всех детей и родителей. Однако существуют ситуации, когда распорядиться недвижимостью сразу после покупки не представляется возможным:

При участии в долевом строительстве — право собственности возникает только после сдачи дома в эксплуатацию;
При направлении средств на строительство жилого дома или на увеличение площади имеющегося — зарегистрировать такую недвижимость можно только после завершения строительства;
При оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту — право собственности приобретается сразу при заключении с продавцом договора купли-продажи, однако недвижимость находится в залоге у банка, поэтому оформить долю на детей можно только после снятия обременения.

В указанных ситуациях существует возможность воспользоваться средствами маткапитала до возникновения полноценного права собственности. Для этого в ПФР предоставляется составленное у нотариуса обязательство, по условиям которого собственник жилья обязан будет выделить доли всем членам семьи в течение 6 месяцев после наступления такой возможности.

Оформить доли на детей по обязательству возможно без нотариуса, если имущество изначально было приобретено одним из родителей и является его единоличной собственностью или входит в состав совместно нажитого имущества.

Если же имущество находится в долевой собственности обоих родителей, то оформление недвижимости на детей осуществляется у нотариуса. Либо в судебном порядке, если один из собственников отказывается исполнять обязательство.

Как выделить доли детям по материнскому капиталу

Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).

В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.

При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.

После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.

Распределение долей при использовании материнского капитала

П. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» гласит, что сделка по выделению долей должна быть удостоверена в нотариальном порядке. Относительно указанной нормы права нет разъяснений по поводу того, подлежит ли заверению сделка, в случае, если собственник единоличный или имущество находится в совместной собственности родителей.

Практика относительно данного вопроса неоднозначна. При отчуждении имущества, находящегося в праве совместной собственности, закон обязывает совершать такую сделку с нотариального согласия супруга, однако не указывает подлежит ли удостоверению сам договор. При этом согласие супруга требуется только для того, чтобы впоследствии второй собственник не смог оспорить такой договор. Исходя из этого можно сделать вывод, что нотариально удостоверять сделку отчуждения долей из права совместной собственности нет необходимости.

Данному правилу также придерживается управление Росреестра по республике Татарстан. В своем разъяснении от 12.08.2016 г. Управление сообщает, что сделка выделения долей, согласно ст. 7 ФЗ № 172, не подлежит нотариальному удостоверению, если имущество отчуждается из единоличной или совместной собственности.

С 1 июля 2018 года приказом Минэкономразвития № 187 от 10.04.2018 в Росреестр разрешено вносить запись о совместной собственности супругов. Соответственно при исполнении обязательства родители выделяют детям имущество в долевую собственность, а оставшаяся часть остается в их совместной собственности и считается равной в силу закона.

Однако на практике Росреестр не всегда учитывает данные факты и не проводит регистрацию сделки по выделению долей из права совместной собственности без нотариального удостоверения. При этом в случае отчуждения имущества из единоличной собственности практика показывает, что переход права собственности регистрируются без нотариального удостоверения.

Какие потребуются документы?

При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.

Сделка будет оформлена на основании следующих документов:

документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).

Образец соглашения о выделении долей по материнскому капиталу

Строго установленной формы для соглашения в законодательстве не имеется. Данный документ будет иметь силу, при отображении в нем всех существенных и дополнительных условий о предмете договора и сторонах сделки.

Соглашение должно содержать в себе следующие сведения:

Информацию о собственниках жилья (ФИО, место жительства и др. паспортные данные).
Данные детей, указанные в паспорте или свидетельстве о рождении.
Информацию о квартире — основание возникновения права собственности, а также данные из выписки из ЕГРН.
Общая стоимость имущества и сумма использованных средств материнского капитала.
Способ приобретения (например, по кредитному договору).
Данные о обязательстве.
Размер выделяемых долей.

В качестве дополнительных условий может быть указана информация о правах и обязанностях сторон, в соответствии с гражданским законодательством, а также количество экземпляров документа и кто несет расходы по оформлению сделки.

Выделение долей детям после погашения ипотеки мат капиталом

Закон позволяет воспользоваться средствами материнского капитала до наступления ребенку 3-х летнего возраста в случае направления их на оплату ипотеки . Однако при таком способе приобретения жилья выделить доли членам семьи можно будет только после полной оплаты кредита или с разрешения банка, так как до этого момента имущество находится в залоге.

Если материнский капитал используется для оплаты первоначального взноса по ипотеке, то оформить в собственность недвижимость банк позволяет только родителям. Так как в случае образования задолженности по выплатам реализовать недвижимость в собственности детей кредитору будет затруднительно.
Если у родителей уже имеется ипотечный кредит, то средства маткапитала можно использовать для его погашения. В таком случае банк может позволить выделить доли имущества детям до этого момента, так как вероятность образования задолженности и неоплаты кредита пропадает.

Если граждане не состоят в официальном браке и решили оформить ипотеку на двоих, то недвижимость будет являться их долевой собственностью. В таком случае последующее выделение долей будет осуществляться через нотариуса. Если же ипотека приобретается гражданином в единоличную собственность, а второй супруг отсутствует или имеется брачный договор, то впоследствии доли могут быть выделены детям без нотариуса.

Соглашение о выделении долей по маткапиталу без нотариуса (образец 2021 года)

Наделить правом общей собственности всех членов семьи можно на основании любого гражданско-правового договора, по условиям которого предполагается, что собственник безвозмездно отчуждает часть имущества в пользу других граждан.

В основном, исполнение обязательства совершается путем составления соглашения об определении долей . Данный документ является правоустанавливающим для регистрации права собственности в Росреестре на всех членов семьи.

В п. 2 ст. 38 СК РФ указано, что соглашение о разделе имущества между супругами подлежит нотариальному удостоверению. Однако, если жилье находится в единоличной или совместной собственности и выделяются доли только детям, то раздела между супругами не происходит и регистрировать сделку у нотариуса не обязательно.

Составить соглашение о выделении долей можно самостоятельно, после чего заверить его у нотариуса (если существует такая обязанность).

Указанный документ составляется в свободной форме, однако в нем должны быть отображены все существенные условия относительно предмета сделки:

Данные сторон, между которыми заключается соглашение.
Информация об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер, основание возникновения права собственности).
Стоимость объекта с учетом привлеченных средств маткапитала.
Размер устанавливаемых долей.
Права и обязанности сторон, согласно нормам ГК РФ.
Данные о нотариусе, если соглашение удостоверяется.

Образец соглашения о распределении долей между родителями и двумя детьми

Сколько стоит выделить доли детям у нотариуса

Если гражданин приобретает жилье с использованием средств материнского капитала, однако распределить доли сразу не имеется возможности, то изначально необходимо будет оплатить нотариальные услуги за удостоверение обязательства в размере 500 рублей.

Оплата госпошлины рассчитывается от кадастровой или оценочной стоимости имущества, по усмотрению собственника.

По всем указанным сделкам также подлежит уплате нотариальный тариф за действия правового и технического характера. Законодательством не установлен размер оплаты указанных услуг, поэтому нотариусы самостоятельно устанавливают соответствующие расценки. В основном, их размер зависит от сложности составления договора и региона местонахождения.

Договор дарения долей детям по материнскому капиталу

Сделка по наделению долями детей по своему смыслу относится к договору дарения, так как стороны безвозмездно передают в собственность имущество.

Принять недвижимость дети могут только с согласия их законных представителей, в роли которых должны выступать родители. При составлении договора дарения или соглашения в тексте документа родитель ставит подписи за себя и за своих несовершеннолетних детей. Если гражданину исполнилось 14 лет, то он самостоятельно должен присутствовать при регистрации сделки. Однако все документы необходимо удостоверять подписью родителя.

Исполнить обязательство можно любым способом — по соглашению или договору дарения. Законодательство указывает, что доли определяются по соглашению между членами семьи, однако в данном случае подразумевается не сам документ, а обстоятельство, при котором граждане наделяются правом собственности в имуществе.

При этом в законодательстве отсутствует такой вид договоров, как «соглашение о выделении долей». С другой стороны, граждане свободны в заключении договора и вправе оформить переход права собственности с помощью любого правоустанавливающего документа, не противоречащего законодательству.

Выделение долей детям из долевой собственности супругов

Выше речь шла о случае, когда квартира оформлена на одного из супругов и он выделяет доли детям и жене. А если квартира оформлена на супругов и им теперь необходимо выделить детям их доли?

Ранее такая процедура была однозначно нотариальной сделкой. Однако с 01 августа 2019 года это стало возможным сделать без нотариуса! При условии выделения долей одним соглашением. Это указано в ст. 42 ФЗ О регистрации недвижимости и относится ко всем видам сделок с долевой собственностью.

Как видно из нормативного акта, законодатель указывает, что сделка с долями должна оформляться одним договором — купли продажи, дарения и так далее. Только в таком случае нотариально их оформлять нет необходимости. Участниками сделки должны быть ВСЕ долевые собственники. Не получится оформить без нотариуса сделку, когда один долевой собственник продает другому свою долю, а третий в сделке не участвует.

Исключением является договор, в котором продавцом выступает несовершеннолетний или недееспособный собственник доли — в таком случае поход к нотариусу неизбежен на стадии подписания договора, при задатке или авансе этого делать не нужно.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: