Рассмотрите ипотеку как сложную составную трансакцию

Обновлено: 24.04.2024

В 2014 году я взял ипотеку и начал отдавать треть зарплаты на погашение кредита.

За несколько лет я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

Как взять ипотеку правильно

Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

Ошибка №1. Импульсивный выбор

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Как правильно

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за несколько миллионов рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете

Ошибка №2. Быстрое заключение сделки

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

У застройщика договор с определенным банком. Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)

Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2-НДФЛ, копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В банке сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

Как правильно

«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Ошибка №3. Небрежное отношение к документам

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

В договоре было написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но переживать не стал. Подумал, что зарплата к тому моменту тоже наверняка вырастет.

Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор.

Ошибка №4. Взять ипотеку, не зная свой бюджет

Ипотечные взносы составили 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Как правильно

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

Ошибка №5. Платить сверхипотеку

Как-то мне позвонили из банка. Оказалось, что я просрочил платеж по ипотеке. Поругался, я же всё вносил вовремя, даже немного с запасом. Оказалось, что забыл продлить договор страхования жизни. А в условиях кредита прописано: если нет договора страхования жизни, ставка по кредиту повышается. После этого я должен был платить больше на 1500 рублей в месяц, а еще оплатить пени за просрочку платежа.

Менеджер напомнил: если ситуация повторится еще два раза в году, банк потребует выплатить весь кредит досрочно.

Помимо ипотеки я вносил платежи по кредитной карте — 1000 рублей ежемесячно. Из-за этого мне не удалось отложить денег на отпуск: нужно было оплатить новый договор страхования. Ежедневный бюджет снова пришлось корректировать.

Как правильно

Банки зарабатывают дополнительные деньги на ошибках клиентов, чтобы покрыть свои риски. Поэтому вы платите комиссию за внесение средств на счет через кассу, пени за просрочки платежа, увеличение процентной ставки в случае отсутствия договора страхования.

Каждый месяц сверяйтесь со своим платежным календарем. Желательно настроить автоплатеж, который будет переводить деньги на ипотечный счет до даты списания ежемесячного платежа. Обязательно проверяйте, корректно ли проходят переводы и списания по графику. Обратите внимание на комиссии за перевод: необходимо учесть их в бюджете либо выбрать другой банк, который позволяет делать переводы без комиссий.

Если вы просрочили платеж, постарайтесь как можно быстрее закрыть задолженность. Пересмотрите свой бюджет, чтобы не допускать повторения ситуации.

Запомнить

Выбирая жильё, оцените свои потребности и возможности. Дешево — не значит выгодно.
Потратьте время на самостоятельный поиск и сравнение лучших условий по ипотеке.
Ипотечная сделка происходит не на словах, а на бумаге. Внимательно читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
Перед ипотекой проведите двухмесячную тренировку: откладывайте сумму, которую вам придется платить каждый месяц. Так вы поймете, можете ли скорректировать свой бюджет, и на 100% проверите, насколько вы готовы к ипотеке.
Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

Как взять ипотеку и не прогадать

Мы очень часто слышим, что ипотека — это невероятная кабала и что банки только и ждут повода отобрать квартиру.

С другой стороны, появляются все новые программы господдержки, ставки снижаются и все больше людей задумываются о том, чтобы взять ипотеку. И это объяснимо: для многих это единственный способ купить собственное жилье.

Мы уверены, что ипотечный кредит — это отличный инструмент, если мудро им воспользоваться: трезво оценить свои возможности, понять условия и составить план действий. Мы проходили через все это и хотим помочь вам.

Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.

Курс состоит из девяти уроков по 10–15 минут со схемками, примерами и калькуляторами. Вместо абстрактной теории — пошаговое руководство с практическими советами и расчетами. Все уроки можно проходить в своем темпе в любое удобное время.

Нарушения этики и преступная деятельность в различных отраслях промышленности оказали влияние на нашу экономику за последние несколько десятилетий, особенно в банковском, финансовом и жилищном секторах. Когда дело доходит до финансовых преступлений, ипотека дает злоумышленникам широкие возможности украсть, обмануть или срезать углы. Давайте рассмотрим сложные этические и уголовные проблемы, связанные с мошенничеством с ипотекой.

Ключевые выводы

Распространенными видами мошенничества с индивидуальными ипотечными кредитами являются кража личных данных и фальсификация доходов / активов, в то время как профессионалы отрасли могут использовать мошенничество с оценкой и воздушные кредиты для обмана системы.
Хищническая кредитная деятельность, спасение от выкупа закладных и мошенничество с сокращением ипотечных кредитов способствовали Великой рецессии в 2007 году.
Мошенничество с ипотекой продолжает оставаться проблемой в Америке.По данным CoreLogic на сентябрь 2018 года, в каждой 109 ипотечной заявке есть признаки мошенничества.
Существуют профессиональные организации, которые отслеживают и расследуют мошенничество с ипотекой, наряду с ФБР.

Что такое ипотечное мошенничество?

Мошенничество в его простейшей форме – это умышленное искажение фактов и обман: одна сторона обманывает другую, искажая информацию, факты и цифры. Итак, ипотечное мошенничество – это не просто хищническая практика кредитования, нацеленная на определенных заемщиков.

Краткий обзор

Жилищное или ипотечное мошенничество может быть совершено лицами, которые намереваются занять недвижимость в качестве основного места жительства, или группами инвесторов, которые обманывают с помощью аренды недвижимости или совершают мошенничество с оценкой при переворачивании домов.

Согласно Федеральному бюро расследований (ФБР), это любой вид «существенного искажения, искажения или упущения в отношении собственности или потенциальной ипотеки, на которую андеррайтер или кредитор полагается при финансировании, покупке или страховании ссуды». Используя это рабочее определение, мы видим, что мошенничество с ипотекой может совершаться как отдельными заемщиками, так и профессионалами отрасли.И суммы, связанные с этим, высоки.Например, в Сакраменто, штат Калифорния, в начале 2019 года семь человек были осуждены за мошенничество с ипотекой на сумму 10 миллионов долларов3.

Есть две отдельные области мошенничества с ипотекой: мошенничество с целью получения прибыли и мошенничество с недвижимостью.

Мошенничество с целью получения прибыли: лица, совершающие этот вид мошенничества с ипотекой, часто являются инсайдерами отрасли, использующими свои специализированные знания или полномочия для совершения или содействия мошенничеству. Текущие расследования и широко распространенные отчеты показывают, что высокий процент мошенничества с ипотекой связан с сговором инсайдеров отрасли, таких как банковские служащие, оценщики, ипотечные брокеры, юристы, кредиторы и другие профессионалы, работающие в отрасли. Мошенничество с целью получения прибыли направлено не на обеспечение безопасности жилья, а, скорее, на неправомерное использование процесса ипотечного кредитования для кражи денежных средств и капитала у кредиторов или домовладельцев. ФБР ставит мошенничество в приоритетном порядке в случаях получения прибыли.
Мошенничество с жильем: этот тип мошенничества обычно представлен незаконными действиями, предпринимаемыми заемщиком, мотивированным на приобретение или сохранение права собственности на дом. Заемщик может, например, искажать информацию о доходах и активах в заявке на ссуду или побуждать оценщика манипулировать оценочной стоимостью собственности.

Чтобы понять последствия для жилищного строительства и недвижимости, а также для финансовых учреждений, просто обратитесь к заголовкам и литературе о кризисе субстандартного ипотечного кредитования 2008 года. Большая часть этого спекулятивного кредитования была основана на мошенничестве с ипотекой.

Зачем совершать мошенничество с ипотекой?

Заемщики и профессионалы заинтересованы в мошенничестве с ипотекой по многим причинам. Мы можем описать большинство из этих причин, определив два основных типа – мошенничество с целью получения жилья и мошенничество с целью получения прибыли. Мошенничество с жильем совершается заемщиками, которые часто с помощью кредитных специалистов или другого персонала искажают или опускают соответствующие данные о занятости и доходе, долге и кредите, стоимости и состоянии собственности с целью получения или сохранения права собственности на недвижимость. Мошенничество с целью получения прибыли совершается отраслевыми профессионалами, которые искажают, искажают или опускают соответствующие данные о своей личной занятости или доходе, долге и кредите или стоимости и состоянии собственности своих клиентов с целью максимизации прибыли от кредитной операции.

Здесь важно отметить, что мошенничество с целью получения прибыли может быть совершено любым профессионалом в цепочке кредитных транзакций, включая застройщика, агента по продаже недвижимости, кредитного специалиста, ипотечного брокера, консультанта по кредитам / долгу, оценщика недвижимости, инспектора собственности, страхование. агент, титульная компания, поверенный и эскроу-агент. Профессионалы отрасли также могут работать сообща, как сеть, чтобы обманывать андеррайтеров, кредиторов и заемщиков, а также максимизировать комиссионные и делиться прибылью от всех услуг, связанных с ипотекой. Эти действия мотивированы либо желанием получить дополнительные комиссионные с продаж, либо просто увеличить инвестиционную позицию.

Распространенные схемы мошенничества и мошенничества с ипотекой

Наиболее распространенными схемами мошенничества с ипотечным кредитом среди инвесторов являются различные виды переворота собственности, мошенничество с арендой и мошенничество с покупателем соломы.

Переброска собственности, как правило, не является незаконной, если она связана с покупкой дома, хранением / ремонтом и последующей перепродажей с целью получения прибыли. С другой стороны, когда недвижимость покупается по цене ниже рыночной и сразу продается с прибылью с помощью коррумпированного оценщика, который «проверяет», что стоимость собственности на самом деле вдвое превышает первоначальную сумму покупки, это свидетельствует о мошенничестве с ипотекой.

В случае схемы продажи имущества при закрытии в тот же день цепочка правового титула и оценка часто являются мошенническими и включают трех сторон: продавца, флиппера и ничего не подозревающего конечного покупателя. Продавец заключает договор с флиппером на покупку недвижимости по цене ниже рыночной. Флиппер предоставляет конечному покупателю обязательство по страхованию фальшивого титула, показывая флиппер как владельца (хотя это не так), и оценка производится по завышенной цене, о которой договорились флиппер и конечный покупатель.

Мошенничество с занятостью – это схема, используемая инвесторами для получения права на получение более высокого отношения ссуды к стоимости и более низких личных расходов на покупки в дополнение к более низким ставкам по ипотечным кредитам. Мошенничество с заселением происходит, когда заемщик утверждает, что дом будет занят владельцем, чтобы получить благоприятный банковский статус, когда недвижимость фактически останется вакантной. Покупатель соломы использует или позволяет кому-либо использовать свою личность, кредитный рейтинг и доход для приобретения собственности для другого покупателя, который не может претендовать на ипотеку (или претендовать на лучшие ставки). Инвесторы добровольно или неосознанно часто используют покупателей соломы для сокрытия других форм и многочисленных уровней мошенничества.

Наиболее распространенными видами мошенничества с ипотечным кредитом являются кража личных данных и фальсификация доходов / активов. Кража личных данных происходит, когда реальный покупатель обманным путем получает финансирование, используя информацию неосознанной и неосведомленной жертвы, включая номера социального страхования, даты рождения и адреса. Кража личных данных для целей ипотеки также может включать украденные квитанции о заработной плате, банковские записи, налоговые декларации, документы W-2 и фальсифицированные письма с подтверждением занятости. Даже записи о собственности могут быть сфальсифицированы, а заемщики могут получить мошенническую ипотеку на недвижимость, которой они не владеют и не занимают.

Воздушная ссуда против мошенничества с оценкой

Наиболее распространенные в отрасли мошенничества с профессиональным ипотечным кредитованием – это мошенничество с кредитованием и оценкой стоимости авиабилетов.

Воздушная ссуда – это ссуда, полученная на несуществующее имущество или несуществующему заемщику. Группа профессионалов часто работает вместе, чтобы создать фиктивного заемщика и поддельную цепочку правового титула, а также получить связующее звено по страхованию правового титула и имущества. Кроме того, цепочка мошенничества может включать в себя телефонные банки и почтовые ящики для создания поддельных подтверждений занятости, домашних адресов и номеров телефонов заемщиков. Мошенничество с воздушным кредитом просто дает деньги в руки преступников, и никакая собственность никогда не покупается и не продается.

Мошенничество с оценкой часто предполагает совместную работу агента по недвижимости, строителя, оценщика и кредитного специалиста, чтобы максимизировать покупную цену и сумму ссуды, чтобы увеличить свои комиссионные. С другой стороны, коррумпированные оценщики часто занижают стоимость собственности, чтобы гарантировать, что другой инвестор сможет купить актив.

Некоторые формы хищнической кредитной деятельности, спасения от выкупа закладных и мошенничества с сокращением ипотечных кредитов в значительной степени зависят от вышеупомянутой практики мошенничества с ипотекой. Хищническое кредитование обычно включает в себя фальсификацию данных о доходах кредиторов с целью неточного отражения их способности брать на себя дополнительные долги. Такая деятельность во многом способствовала Великой рецессии.

Борьба с ипотечным мошенничеством

Нет недостатка в законодательстве на местном, государственном или федеральном уровне, направленном на сокращение случаев мошенничества с ипотекой. В последнее время штаты сделали большой шаг, потребовав лицензирования кредитных специалистов и повышения квалификации. Кроме того, агентства по недвижимости, титулу и страхованию лицензируются и контролируются государственными органами. Многие штаты также требуют периодического аудита деятельности и транзакций ипотечных компаний для контроля за соблюдением требований.

Профессиональные организации, такие как Ассоциация ипотечных банкиров ( MBA ) и Национальная ассоциация ипотечных брокеров ( NAMB ), имеют кодекс поведения и передовые методы, которые отслеживаются коллегами. Подразделение ФБР по экономическим преступлениям – II также отслеживает жалобы и подозрительную деятельность в сфере ипотечного кредитования.

Хорошая новость в том, что мы можем улучшить рынки, сократив количество случаев мошенничества с ипотекой. Частные лица должны устанавливать реалистичные ожидания в отношении заимствования и опыта домовладения. Инвесторы должны ставить перед собой реалистичные цели по получению прибыли. Профессионалы отрасли должны стремиться к более высоким личным стандартам и подчиняться ответственности коллегиальной организации. Правительствам необходимо сделать законодательство более единообразным и согласовать правоохранительные органы с активными расследованиями.

Субстандартная ипотека – это ипотека, которая обычно выдается заемщикам с низким кредитным рейтингом. Обычная ипотечная ипотека не предлагается, потому что кредитор считает, что риск невыполнения ссуды у заемщика выше среднего.

Кредитные учреждения часто взимают проценты по субстандартным ипотечным кредитам по гораздо более высокой ставке, чем по первоклассным ипотечным кредитам, чтобы компенсировать больший риск. Часто это ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM), поэтому процентная ставка потенциально может увеличиваться в определенные моменты времени.

Ключевые моменты

«Субстандартный» относится к кредитному баллу ниже среднего лица, получающего ипотеку, что указывает на то, что они могут представлять собой кредитный риск.
Процентная ставка, связанная с субстандартной ипотекой, обычно высока, чтобы компенсировать кредиторам риск того, что заемщик не сможет выплатить кредит.
Финансовый кризис 2008 года во многом был обвинен в увеличении количества субстандартных ипотечных кредитов, предлагаемых неквалифицированным покупателям в годы, предшествовавшие краху.

Понимание субстандартной ипотеки

«Subprime» не относится к процентным ставкам, часто присваиваемым этим ипотечным кредитам, а скорее к кредитному рейтингу лица, получающего ипотеку. Заемщики с кредитным рейтингом FICO ниже 600 часто застревают с субстандартной ипотекой и соответствующими более высокими процентными ставками. Людям с низким кредитным рейтингом может быть полезно подождать некоторое время и накопить свою кредитную историю перед подачей заявки на ипотеку, чтобы они могли претендовать на получение основного кредита.

Процентная ставка, связанная с субстандартной ипотекой, зависит от четырех факторов: кредитного рейтинга, размера первоначального взноса, количества просроченных платежей в кредитном отчете заемщика и типов просрочек, обнаруженных в отчете.

Subprime Mortgages vs. Prime Mortgages

Претенденты на ипотеку обычно получают оценку от A до F, причем оценка A достается тем, кто имеет образцовую кредитную историю, а оценка F – тем, кто вообще не имеет видимой способности выплатить ссуду. Основные ипотечные кредиты достаются кандидатам A и B, тогда как кандидаты с более низким рейтингом обычно должны смириться с субстандартными кредитами, если они вообще собираются получить кредиты.

Краткая справка

По закону кредиторы не обязаны предлагать вам наилучшие доступные условия ипотеки или даже сообщать вам, что они доступны, поэтому сначала рассмотрите возможность подачи заявки на получение основной ипотечной ссуды, чтобы узнать, действительно ли вы соответствуете требованиям.

Пример эффекта субстандартной ипотеки

ссуды NINJA – аббревиатура, образованная от фразы «без дохода, без работы и без активов».

Эти ипотечные ссуды часто выдавались без первоначального взноса, и подтверждение дохода также не требовалось. Покупатель может заявить, что он или она зарабатывает 150 000 долларов в год, но не должен предоставлять документацию для обоснования претензии. Затем эти заемщики оказались в затруднительном положении в условиях падающего рынка жилья , поскольку стоимость их домов ниже, чем размер задолженности по ипотеке. Многие из этих заемщиков NINJA объявили дефолт, потому что процентные ставки, связанные с кредитами, были «дразнящими» ставками, переменными ставками, которые вначале были низкими и взлетали со временем, что очень затрудняло выплату основной суммы ипотеки.

Wells Fargo, Bank of America и другие финансовые учреждения сообщили в июне 2015 года, что они начнут предлагать ипотечные кредиты лицам с кредитным рейтингом ниже 600, а некоммерческая организация, занимающаяся защитой интересов местных сообществ и домовладельцами, Neighborhood Assistance Corporation of America выступила с инициативой в в конце 2018 г. проводятся мероприятия по всей стране, чтобыпомочь людям подать заявку на получение « непервоклассных» кредитов , которые фактически аналогичны субстандартным ипотечным кредитам.1

Закон CARES дает некоторое облегчение ипотеки

Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), подписанный президентом 27 марта 2020 года, предоставляет некоторое временное облегчение людям, которые оказались не в состоянии производить выплаты по ипотеке из-за пандемии коронавируса. Если ваша ипотека поддерживается федеральным правительством, вы можете приостановить выплаты на срок до 12 месяцев. С вас не будут взиматься штрафы за просрочку платежа или сообщаться в кредитные бюро, а все случаи отчуждения права выкупа и выселения будут приостановлены как минимум на 60 дней. По истечении 12 месяцев вы можете иметь право на дополнительную помощь, если она вам понадобится.

Ипотекой обеспечиваются исключительно реальные обязательства или требования, которые могут возникнуть на основании договора, вступившего в силу. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в том числе и кредитному.
В Конституции РФ в ст. 40, п. 1, прописано, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Соответственно, государство гарантирует каждому гражданину право на жилище, которое реализуется Жилищным кодексом РФ. Каждый из нас хочет, чтоб над его головой была крыша, у него был свой дом и домашний уют, что является базовой потребностью человека. Поэтому вопрос приобретения жилья в ипотечный кредит не теряет своей актуальности.
В условиях массового кредитования населения под залог недвижимости появилась и практика судов, где есть свои сложные моменты.
При получении ипотечного кредита заемщик рассчитывает, что сможет расплатиться в указанный в договоре срок, но могут возникнуть обстоятельства, которые приведут к потере дохода, например увольнение с работы, длительная болезнь, потеря трудоспособности. В таком случае образуется долг, который погасить нет финансовой возможности. Кредитная организация подает на вас в суд.

Если должник не оплачивает задолженность, к сумме основного долга начисляются проценты, а также начисляются пени и неустойки, указанные в договоре.
Споры о правах на недвижимость относятся к исключительной подсудности (ст. 30, п. 1, ГПК РФ, ст. 38, п. 1, 2, АПК РФ). Суд будет проходить по месту нахождения недвижимого имущества.
Таким образом, заемщику необходимо ознакомиться с правовым регулированием ипотеки для того, чтобы иметь представление, что его ждет в судебном заседании. Мы проанализируем имеющуюся судебную практику, что поможет минимизировать негативные юридические риски.
Решение N Х-ХХХ/2016 Искитимского районного суда Новосибирской области от 10 июня 2016 г. по делу N Х-ХХХ/2016.
Истец ХХХ обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика УУУ задолженности по договору займа, пени за просрочку платежа, об обращении взыскания на заложенное имущество. При этом указал в обоснование иска, что по условиям кредитного договора ХХХ от ХХ заемщику-залогодателю предоставляется ипотечный жилищный кредит на сумму 2 132 000, 00 рублей на срок 160 месяцев для приобретения квартиры в собственность. Квартира оценена в сумму 2 132 000,00 рублей.
Между истцом ХХХ и заемщиком УУУ был заключен договор целевого жилищного займа, который предоставляется участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Ответчик УУУ уволился из армии до окончания срока контракта, в связи с чем у него нет оснований для возникновения права на использование накоплений. В его адрес было направлено уведомление о досрочном погашении обязательств и о расторжении договора в добровольном порядке.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Суд решил:
— расторгнуть кредитный договор;
— взыскать с ответчика УУУ задолженность по кредитному договору;
— обратить взыскание на предмет залога — квартиру. Из суммы, вырученной от реализации квартиры, удовлетворить требования истца ХХХ;
— взыскать с ответчика УУУ госпошлину;
— взыскать с ответчика УУУ проценты за пользование целевым жилищным займом в пользу истца ХХХ;
— взыскать в доход местного бюджета госпошлину;
— взыскать с ответчика УУУ в пользу оценочной компании ККК стоимость проведенной экспертизы.
Ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту влечет за собой расторжение кредитного договора и взыскание процентов, а также иных судебных расходов. Ответчиком является военнослужащий, который досрочно уволился из армии, в результате чего он больше не может быть участником военной ипотеки.
На данном примере судебного решения становится понятно, что никаких шансов уйти от ответственности по выполнению взятых на себя кредитных обязательств у ответчика нет.
Как же заемщику добиться снижения ставки ипотечного кредита? Вопрос риторический. Изменения процентной ставки по договору ипотечного кредита возможны лишь по соглашению сторон.
1. Нужно посмотреть договор с банком, есть ли там возможность снижения ставки. В случае, если есть данный пункт, то уменьшение процентов — это право, а не обязанность банка. Поэтому выдвигать свои требования в суде нет смысла.
2. Когда в договоре прописаны условия, при которых банк должен снижать проценты, важно изучить договор с целью оценки ситуации — наступили эти условия или нет.
Соответственно, когда возникает такое право, в письменном виде обращаемся к заемщику с предложением заключить дополнительное соглашение об изменении процентной ставки.
Важно знать, что изменение процентной ставки по ипотеке — это право, а не обязанность банка. К сожалению, на практике кредитная организация редко идет на такое соглашение, так как это не выгодно.
Истец обратилась в суд с исковым требованием к банку ХХХ об уменьшении процентной ставки и возмещении излишне уплаченных процентов.
Все условия по уменьшению процентной ставки, которые прописаны в кредитном договоре со стороны заемщика, были выполнены, а именно, полностью застрахованы указанные в нем риски. Банк снизил на 1% ставку по кредиту. По иску заемщика судом были признаны недействительными условия кредитного договора о страховании жизни и утраты трудоспособности заемщика и его поручителя, а также страховании риска прекращения и ограничения права собственности. Истцу возвращена уплаченная сумма страховки по этим рискам. Ответными действиями банк повысил ставку ипотеки до первоначальной. Таким образом, истец понесла убытки на сумму 26 652 рубля в виде переплаты процентов по кредиту.
Позиция банка следующая: условия о дисконтировании процентной ставки действуют лишь в случае полного страхования рисков, которые указаны в кредитном договоре, поэтому требования клиентки необоснованны.
В мотивировочной части суд указал, что у банка нет оснований для отмены дисконта и повышения процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке.
По ранее рассмотренному гражданскому делу, вступившему в законную силу, установлено, что условия договора о страховании жизни и утраты трудоспособности заемщика и его поручителя и страховании риска прекращения и ограничения права собственности являются недействительными.
Согласно ст. 61 ГПК РФ это обстоятельство обязательно для суда, не доказывается вновь и не подлежит оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Недействительность ряда условий договора не означает недействительным договор.
На основании ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности», п. 4, по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения.
Суд решил:
— снизить процентную ставку банка на 1% и возвратить сумму излишне уплаченных процентов;
— взыскать в пользу истца с банка ХХХ 14 326 рублей штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя и 2 000 рублей компенсации морального вреда;
— во взыскании неустойки отказать;
— во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму предоплаты по кредиту, отказать.
Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска банк ХХХ обжаловал в Красноярский краевой суд, но суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения.
Банк незаконно повысил процентную ставку по кредиту, суд же встал на сторону заемщика. Закон на стороне заемщика, права которой нарушены кредитной организацией.
Сложные споры возникают при разводе супругов при наличии у них ипотечного кредита.
20 мая 2016 г. истец УУУ обратилась в Ленинский районный суд г. Томска с иском к ХХХ о разделе совместно нажитого имущества супругов в виде квартиры. Суд решил признать за ней право единоличной собственности на указанную квартиру, указав в решении, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика ХХХ на спорную квартиру, а также распределить общий долг супругов УУУ и ХХХ по кредитному договору от 08.06.2007, заключенному с ОАО «Банк», возложив все обязанности должника по данному договору на истца УУУ.
В обоснование своих требований истец УУУ указала, что в период с 27.04.1990 по 19.12.2013 была в браке с ответчиком ХХХ. Во время брака была приобретена в собственность спорная квартира, на основании договора купли-продажи от 08.06.2007 с привлечением кредитных средств по кредитному договору от 08.06.2007 супругами был заключен ипотечный договор. 25.06.2007 в ЕГРП сделана запись о праве общей совместной собственности. 19.12.2013 брак был расторгнут, в результате чего возник спор о разделе имущества супругов и распределении общих долгов.
Обязательства по кредитному договору выполняла истец УУУ и продолжает добросовестно и своевременно исполнять, ответчик ХХХ никакого участия в погашении кредита не принимает. На основании этих доводов истец УУУ имеет право на признание за ней права единоличной собственности на спорную квартиру. Брачный договор не заключался.
В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Обязательным условием является согласие залогодержателя, которое необходимо при отчуждении данного имущества.
Суд решил:
— исковые требования истца УУУ к ответчику ХХХ о разделе совместно нажитого имущества и распределении общих долгов супругов удовлетворить;
— распределить общий долг УУУ и ХХХ по кредитному договору от 08.06.2007, оставив долг за истцом УУУ;
— взыскать с ответчика ХХХ в пользу истца УУУ сумму уплаченной государственной пошлины в размере 12 750 рублей;
— данное решение является основанием для исключения из ЕГРП.
Таким образом, распределение общих долгов супругов при разводе, а также долговые обязательства по кредитному договору ипотеки подлежат разделу в судебном порядке. Одна из сторон может взять на себя обязательства по погашению задолженности по договору ипотечного кредитования в полном объеме.
Раздел квартиры, находящейся в ипотеке, очень сложный процесс, так как владельцы ограничены в правах по совершению действий в отношении квартиры. Банки делают супругов созаемщиками, что дает гарантию в случае отказа одного из супругов оплачивать долг, что обязанность по погашению займа будет на другом супруге.
Раздел имущества по ипотеке:
1. Заемщики несут перед кредитором солидарную ответственность независимо от того, пребывают ли они в браке.
2. Один из супругов берет на себя долговые обязательства. Данный случай нами рассмотрен выше.
3. Продажа квартиры в погашение долгов.
Споры, возникающие по договору ипотеки, часто могут быть разрешены только в суде. Судебная практика по данным делам очень многогранная. Например, по таким сложным делам, как раздел квартиры, находящейся в залоге или по военной ипотеке. Анализ судов этой сложной категории дел произведен выше. В первом случае рассмотрели судебное решение по военной ипотеке, а в третьем случае — о разделе квартиры супругов, находящейся в ипотеке, после развода.
Договор ипотечного кредитования порождает обязательства должника о своевременной оплате долга по кредитному договору.
Приобретая большую популярность среди населения, ипотека помогает людям улучшать свои жилищные условия путем приобретения недвижимости с использованием заемных средств банка. Сейчас на этом рынке банковских услуг много различных предложений и условий для любой категории граждан. Каждый образованный человек понимает, что такое ипотека. Множество семей проживают в квартире, купленной за счет ипотечных средств, но существует много подводных камней, о которых нужно знать, чтобы в будущем не понести юридические риски.
Вот основные трудности, которые могут возникнуть у заемщика перед банком.
1. Потеря трудоспособности.
В результате этого заемщик может потерять основной источник дохода — работу и не сможет выплачивать кредит. Действия банка в данной ситуации предсказуемы. Заложенное имущество продается, а вырученные средства используются для погашения ипотечного кредита.
2. Взыскание на недвижимое имущество.
Банк может обратить взыскание на заложенное имущество, если заемщик выполняет взятые на себя обязательства по ипотечному кредитованию ненадлежащим образом, а именно нарушает сроки внесения ежемесячных платежей, в течение 1 года более 3 раз допустил нарушения графика платежей, установленные кредитором.
3. Требование о досрочном возврате ипотечного кредита.
Есть ситуации, при возникновении которых банк может потребовать полного возврата ипотечного кредита. При этом заемщик не допускал никаких нарушений договора, ежемесячные платежи по договору производил вовремя и в срок.
К таким ситуациям относится нарушение эксплуатации заложенной недвижимости: перепланировка, ремонт — если эти действия никак не согласованы с банком и совершены в одностороннем порядке; нарушение взятых на себя обязанностей по страхованию; в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество есть несоответствие требованиям банка.
Конечно, нужно знать обо всех подводных камнях, а избежать их можно, обратившись к страховым компаниям, а чаще всего, если соблюдать взятые на себя обязательства, то есть оплачивать ипотечный кредит вовремя и в срок в полном объеме. В таком случае у банка не возникнет никаких вопросов к заемщику и тем более дело не дойдет до суда.
В заключение стоит отметить, что на первый взгляд кажется, что судебные дела по ипотеке довольно простые, но это заблуждение, практика судебных споров по ипотеке показывает, что данная категория дел — это сложный и трудоемкий процесс, который часто обжалуется в вышестоящей инстанции, а именно апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный Суд.
Поэтому необходимо при заключении ипотечного договора внимательно ознакомиться со всеми условиями договора, а в суде предоставить защиту профессионалам, а именно узкоспециализированным специалистам, имеющим опыт работы по данным спорам — юристам и адвокатам, представляющим ваши интересы в суде.

Остались вопросы к адвокату?

Оставить комментарий Отменить ответ

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Как правильно взять ипотеку, чтобы купить квартиру и не пожалеть об этом? Рассмотрим 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков, которые могут превратить вашу жизнь в самый настоящий ад. Зная особенности оформления ипотеки реально избежать ошибок, которые допускаются чаще всего из-за отсутствия знаний в данной отрасли.

К кредитованию в целом нужно относиться крайне осторожно, особенно когда речь идет про потребительский заем. Но ипотека стоит особняком, поскольку бывает, что у людей нет возможности купить собственное жилье без ипотечного кредита. На данный момент Центральный банк стремительно снижает процентную ставку, и становится чуть-чуть выгодней. При этом государство продолжает загонять граждан в кредитное рабство. В стране работает немало льготных программ о которых нужно знать.

Извечный вопрос, стоит ли покупать квартиру в ипотеку или проще жить на съемной? Здесь нужно взвешивать за и против в конкретной ситуации, поскольку случаи разные. Если решили что взять ипотеку в банке – это ваш вариант, нужно рассмотреть самые частые ошибки.

Оформление заема без первоначального взноса

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

накопительный счет;
консервативный банковский депозит;
индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

Погоня за низкой ставкой

Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:

страховка;
комиссия;
сборы разного типа и т.д.

Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.

Подписание договора «не глядя»

Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон. Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита. В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.

Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.

Покупка страховки

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

пол;
возраст;
состояние здоровья.

Затем нужно выбрать наиболее дешевый вариант, поскольку даже при наличии страхового случая деньги клиент, близкие не получат.

Пренебрежение льготами

Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.

Отсутствие дисциплины

Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж. Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги. Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя с учетом урезания средств. Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: