Развитие ипотечного страхования на современном этапе

Обновлено: 29.01.2023

27.04.2020 Банк России информировал о разработке концепции ипотечного страхования, которая, по его мнению, «позволит российским кредиторам предлагать населению простой, понятный и прозрачный с точки зрения затрат на его обслуживание ипотечный продукт».[1]

С текстом Концепции регулирования страхования, сопутствующего договору об ипотеке в силу закона (далее по тексту – Концепция страхования при ипотеке, концепция) можно ознакомиться в приложении, либо здесь.[2]

Подходы, нашедшие отражение в концепции, не могут быть поддержаны.

В настоящее время, Исследовательским центром частного права разработана Концепция реформирования Главы 48 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая учитывает наиболее острые проблемы комплексного развития страхового права в России. В целях реализации единых подходов при изменении законодательства положения Концепции страхования при ипотеке должны быть рассмотрены в рамках вышеуказанного фундаментального документа.

В данной статье предлагается комментарий основных пунктов Концепции страхования при ипотеке.

I. Общие замечания

1. Предварительно стоит отметить недостатки изложения текста документа. К сожалению, его название не совсем точно отражает содержание.

Концепция, как результат теоретического исследования, предполагает наличие определенных признаков, не менее значимые среди которых это: непротиворечивость, полнота, проверяемость и др.[3]

Анализируемый документ, на наш взгляд, не обладает данными признаками.

2. Структура документа представляет собой набор тезисов, выносимых на обсуждение.

Основными тезисами являются:

- при ипотеке является обязательным имущественное и личное страхование;

- расходы на страхование полностью возлагаются на кредитную организацию.

3. Отметим, что только законом на лиц может быть возложена обязанность страхования (ст.935 ГК РФ):

- жизни, здоровья или имущества других определенных в законе лиц на случай причинения вреда их жизни, здоровью или имуществу;

- риска своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц или нарушения договоров с другими лицами.

При этом, согласно п.2 ст.935 ГК РФ, обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону.

Концепция регулирования страхования формально соответствует п.2 ст.935 ГК РФ.

Однако, можно предположить, что в конечном счете кредитор свои расходы на страхование заложит в процентную ставку по займу.

Представляется, что если закон вводит обязательное страхование, то преследуется защита публичных, социальных интересов. В этой связи непоследовательной видится позиция авторов концепции, поскольку не ясно, почему страхование при ипотеке должно иметь больший социальный эффект, чем, например, страхование на случай потери работы.

В любом из данных вариантов при наступлении соответствующих страховых случаев возможная просрочка исполнения заемных обязательств и последующее обращение взыскания на жилье.

Таким образом, концепция страхования при ипотеке должна быть дополнена политико-правовым анализом выносимых на обсуждение позиций.

4. На сегодняшний день для осуществления целей, которые обозначены Банком России, может быть предложено развитие ипотечного страхования под администрированием отдельного юридического лица (по аналогии с ГК Агентство по страхованию вкладов), как это сделано для страхования возврата вкладов физических лиц в соответствии с ФЗ от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

В Концепции страхования при ипотеке не изложены принципы, которыми руководствовались авторы при подготовке положений. Мы находим это важным на первоначальном этапе подготовки каких-либо комплексных изменений норм права, поскольку при наличии сформулированных основных положений становится более понятна логика отдельных предлагаемых норм.

Немаловажным является приведение предполагаемых моделей возмещения расходов, а также статистических данных текущей ситуации для анализа востребованности на ипотечном рынке услуг по страхованию: общая сумма страховых выплат при имущественном и личном страховании в соотношении с объемом сумм ипотечных займов.

Считаем необходимым также исследование зарубежного опыта в регулировании соответствующих правоотношений.

Указанные параметры, в совокупности, позволят предположить, каким образом предусмотренные в Концепции условия страхования будут реализованы на практике.

5. Обращаем внимание на название документа – «Концепция регулирования страхования, сопутствующего договору об ипотеке в силу закона».

Между тем, ипотека возникает по двум основаниям: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора (ст.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В свою очередь, название документа содержит в себе смешение двух оснований – «договор об ипотеке в силу закона». Данная неточность далее прослеживается в содержании концепции.

6. Из «Концепции» прямо не следует ее распространение исключительно на потребительское кредитование. Можно, конечно, предположить, что указание на личное страхование предполагает участие только потребителей.

Отсутствие исключений для обязательного страхования видится неоправданным в ситуации оформления ипотеки в силу договора второго имеющегося жилья у заемщика, либо нежилого помещения/здания. В данных примерах отсутствует негативный социальный эффект в виде лишения жилья.

Таким образом, представляется необходимым уточнение области применения концепции: обязательность страхования нежилых помещений/нежилых зданий, машиномест и др.

II. Комментарии основных пунктов

Пункт 1: «Банк-кредитор обязан от своего имени и за свой счет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке в силу закона, и жизнь и здоровье заемщика (далее – страхование при ипотеке). При этом банк-кредитор не имеет права требовать уплаты или возмещения страховой премии с заемщика. Выгодоприобретателем по таким договорам страхования при ипотеке является сам банк-кредитор».

Комментарий:

1. Необоснованным представляется ограничение в числе страхователей таким кредитором, как банк.

Потребительское кредитование не ограничивается только участием банков в качестве кредиторов. Кредитором может выступать некредитная финансовая организация (ст.4 ФЗ от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Однако, положения Концепции не содержат обоснования причин, по которым на указанный субъект обязанность по страхованию не возлагается.

2. Как ранее было нами отмечено, из содержания Концепции явно не следует область применения изложенных в ней идей: только ипотека в силу закона, либо любая ипотека. вне зависимости от оснований ее возникновения.

Предположим, что п.1 говорит о страховании исключительно при ипотеке в силу закона.

В частности, в п.1 указано, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке в силу закона, и жизнь и здоровье заемщика далее по тексту «Концепции» должно обозначаться «страхование при ипотеке». Однако, данная терминология не используется далее по тексту (подробнее об этом см. комментарий к п.2).

3. Вопрос переложения расходов является важным. Трудно представить себе организацию, целью которой является извлечение прибыли, готовую добровольно нести расходы без их перекладывания на других лиц. А если это запрещено законодательством, ничто не препятствует банку включить их в состав иных платежей.

Внесение критерия обязательности соглашения не соответствует такому основному началу гражданского законодательства, как свободы договора (п.1 ст.1 ГК РФ). Поэтому важно иметь серьезное обоснование необходимости установления обязательности заключения договора страхования, которое в концепции, к сожалению, отсутствует (см. Общие замечания).

4. При определении обязательного страхования при ипотеке целесообразно рассмотреть применимость к указанным положениям ст.937 ГК РФ, регулирующей последствия нарушения правил кредитором правил об обязательном страховании. На наш взгляд, действующая редакция не может применяться к ситуации страхования при ипотеке.

Кредитор выступает выгодоприобретателем по договору страхования.

Вместе с тем, статус застрахованного лица – заемщика является неопределенным. Может ли он потребовать осуществления страхования кредитором и будет ли в таком случае кредитор нести ответственность при ненадлежащем страховании? Странным выглядит в такой ситуации также возможность взыскания государственными органами сумм, неосновательно сбереженных кредитором (п.3 ст.937 ГК РФ), поскольку если разработчики концепции предполагают обязательность страхования при ипотеке в силу закона, то, согласно п.4 ст.935 ГК РФ, к отношениям сторон должна применяться ст.937 ГК РФ.

Требуется также отразить в концепции подход разработчиков относительно абз.2 п.2 ст.934 ГК РФ – обязательность письменного согласия застрахованного лица на личное страхование и последствие в виде недействительности договора страхования при отсутствии такого согласия.

5. Описание последствий нарушения кредитором обязанности по страхованию содержится в пункте 10 концепции: «Отсутствие у банка-кредитора действующего договора страхования при ипотеке, покрывающего минимальный перечень рисков, (в том числе по причине банкротства страховой организации) при реализации страхового риска из минимального перечня ведет к списанию банком-кредитором полной суммы долга с заемщика по указанному договору об ипотеке».

Данный подход противоречит основополагающим принципам гражданского права. Он не связан с наступлением страхового случая.

В отношении страхования законодательством предусмотрена обратная ситуация, при которой договор страхования прекращается досрочно, если возможность наступления страхового случая отпала и существование страхового риска прекратилось по обстоятельствам иным, чем страховой случай (п.1 ст.958 ГК РФ). То есть прекращается договор, ответственность по которому застрахована, следовательно, прекращается договор страхования.

Учитывая обеспечительный характер страхования при ипотеке, предлагается сохранить действующее регулирование.

Предлагаемое концепцией прекращение заемного обязательства по причине отсутствия договора страхования непропорционально распределяет риски между заемщиком и кредитором, поскольку заемщик останется с недвижимостью и без долга.

Особенно это не целесообразно в условиях длительного срока действия ипотечного займа, в течение которого могут меняться условия страхования, измениться страховой рынок в условиях нестабильной экономической ситуации.

Пункт 2: «Банк-кредитор выдает кредит заемщику исключительно при наличии у него полиса страхования при ипотеке имущества, заложенного по договору об ипотеке, и полиса страхования при ипотеке жизни и здоровья заемщика».

Комментарий:

Данный пункт не продолжает терминологию, примененную в п.1 концепции: в нем уже не употребляется понятие «страхование при ипотеке», а вводится иное положение: «при ипотеке имущества, заложенного по договору об ипотеке, и полиса страхования при ипотеке жизни и здоровья заемщика».

Учитывая, что в данном пункте не употребляется оборот «ипотека в силу закона», можно предположить, что он является не продолжением 1-ого пункта, а новым положением концепции, говорящим об обязательности имущественного и личного страхования предмета ипотеки, заложенного по договору (а не в силу закона).

Данная неточность в формулировке делает забавным указание на необходимость наличия полиса страхования «при ипотеке жизни и здоровья заемщика».

Пункт 3: «Банк-кредитор не имеет права обуславливать выдачу и (или) условия выдачи кредита (в том числе срок рассмотрения заявки на кредит), условия кредитного договора (в том числе величину процентной ставки по кредиту) фактом наличия у заемщика или заключения заемщиком какого-либо договора страхования».

Комментарий:

1. В настоящее время, ипотечный рынок предполагает вариативность: различные процентные ставки в зависимости от наличия, либо отсутствия страхования.

Предлагаемое в концепции ограничение для ипотечного рынка может, в конечном счете, негативно отразиться на потребителе, поскольку, очевидно, без создания стимулирующих мер для кредиторов, уровень процентной ставки будет выше, поскольку в нее будут закладываться расходы кредитора на страхование.

2. Из концепции не следует порядка заключения договора страхования при рефинансировании ипотеки, т.к. соответствующие риски, но с другим страхователем (выгодоприобретателем) будут застрахованы предшествующих кредитором.

Предполагается ли замена выгодоприобретателя, либо новый кредитор должен заключить новый договор страхования?

Пункт 4: «Примерный минимальный перечень страховых случаев по имущественному страхованию: утрата или повреждение имущества в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества третьими лицами. Исключениями могут являться: атомный взрыв, военные действия, умышленные действия страхователя (выгодоприобретателя), состояние алкогольного и прочего опьянения, повлекшего за собой наступление страхового случая, изъятие и другие действия по распоряжению государственных органов.

Примерный минимальный перечень страховых случаев по страхованию жизни и здоровья: уход из жизни заемщика по любой причине, присвоение инвалидности I или II группы в результате несчастного случая и (или) болезни, временная нетрудоспособность (нахождение на длительном больничном), потеря дохода в результате борьбы с эпидемией. Исключениями могут являться: самоубийство или попытка самоубийства, если к этому времени договор страхования действовал менее двух лет, умышленные действия страхователя и (или) застрахованного, совершение страхователем и (или) застрахованным лицом умышленного преступления, повлекшего за собой наступление страхового случая, состояние алкогольного и прочего опьянения, повлекшего за собой наступление страхового случая».

Комментарий:

1. Вопрос распределения рисков является существенным при принятии решения о законодательном закреплении обязательности заключения какого-либо договора.

Таким образом, нужно определить, чьи интересы будут защищаться данным изменением. В связи с тем, что концепция возлагает на банк обязанность по страхованию, рассмотрим его интерес в страховании.

Подобный интерес может заключаться в погашении кредита за счет страхового возмещения. Вместе с тем, ряд перечисленных страховых случаев (например, грабеж, кража, разбой) может не влиять на состояние предмета ипотеки, но может повлиять на уменьшение свободных денежных средств заемщика (если будет совершена кража всего, что было «нажито непосильным трудом»). В любом случае, данный вид события не предполагает утрату доходов. Заемщик по-прежнему может работать, получать заработную плату, из расчета которой осуществляется выплата кредита.

2. Представляется излишним упоминание исключений – случаев, наступление которых не влечет выплату страхового возмещения. Данный перечень прямо предусмотрен ст.964 ГК РФ.

Тем, что авторы концепции повторяют указанную норму, делает не ясным последствия изъятия и других действий по распоряжению государственных органов, поскольку п.3 ст.964 ГК РФ предусмотрена возможность указания в договоре имущественного страхования иного.

3. Согласно п.1 ст.930 ГК РФ, имущественное страхование связано с категорией интереса (в сохранении этого имущества). Вероятно, перечисленные в п.4 страховые случаи в большей степени связаны с интересом заемщика. Кредитору может быть безразлично, каким образом имущество, находящееся в жилом помещении, пострадало от затопления.

Сложно представить примеры вреда самому предмету ипотеки в результате хищения.

Кредитор заинтересован в погашении займа и, следовательно, косвенно в стабильности доходов заемщика.

Таким образом, рассматриваемая модель страхования, с учетом приведенных примеров страховых случаев, по сути прикрывает страхование ответственности, которое, по общему правилу, не допускается (ст.932 ГК РФ).

Представляется целесообразным развитие законодательства в данном направлении. Право заемщика - физического лица по страхованию своей ответственности (п.4 ст.31 Закона об ипотеке) в настоящее время на практике не имеет широкого применения.

Пункт 11: «Заемщик сообщает о реализации страховых рисков, покрываемых договорами страхования при ипотеке, в банк-кредитор».

Комментарий:

1. Из указанной формулировки остается не ясным статус заемщика – застрахованного лица, объем его прав, обязанностей (например, предоставление информации), ответственности за предоставление недостоверной информации.

2. В концепции не урегулирован вопрос о распределении рисков, если в период действия договора имущественного страхования страховщик не будет уведомлен кредитором об обстоятельствах, влияющих на увеличение страхового риска. Согласно п.1 ст.959 ГК РФ, данная обязанность возлагается на страхователя (выгодоприобретателя).

3. Из положений Концепции не следует, предполагается ли возврат суммы страховой премии кредитору, если ипотечный займ был досрочно погашен.

В настоящее время, данные положения нормативно урегулированы с 01.09.2020 для потребительского кредитования – Закон о потребительском кредите (в ред. ФЗ от 27.12.2019 № 483-ФЗ).

4. Полагаем целесообразным проработать вопрос о возможности и последствиях предъявления требования заемщика об исключении его из состава застрахованных лиц.

Пункт 8: При наступлении страхового случая по договорам страхования при ипотеке страховая выплата, полученная банком-кредитором от страховой организации, направляется в счет исполнения обязательства заемщика, обеспечиваемого ипотекой. Банк-кредитор не имеет права требовать от заемщика исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в части, соответствующей полученной сумме страховой выплаты.

Комментарий:

Требует дополнительной проработки вопрос об очередности погашения долга в случае, если страховое возмещение будет способно покрыть только частично обязательства заемщика.

[3] Новиков А.М., Новиков Д.А. Методология научного исследования. – М.: Либроком. с.140

Разработанная Банком России концепция ипотечного страхования направлена в правительство РФ, сообщили "РГ" в пресс-службе мегарегулятора. Следующим шагом станет обсуждение документа с "заинтересованными ведомствами". У страховых компаний и банков много вопросов к концепции.

По мнению участников рынка, новая модель ипотечного страхования содержит риски для бизнес-климата и для конечного потребителя: качество конкурентной среды может снизиться, а полная стоимость кредитов - вырасти. ЦБ РФ не разделяет эти опасения. Отраслевые союзы и аналитики считают, что проект рано запускать: имеет смысл еще раз сесть за стол переговоров с игроками рынка.

Перейти от системы индивидуального страхования рисков ипотечных заемщиков в РФ к модели коллективного страхования кредиторов Банк России впервые предложил в апреле этого года. Как уже писала "РГ", концепция предполагает, что при выдаче ипотеки риски по объекту приобретаемой недвижимости, жизни и здоровья заемщика будет страховать банк-кредитор, а не конечный потребитель. Такая страховка станет обязательной: ее сумма будет учтена в полной стоимости кредита. Свою идею регулятор объясняет так: существующая практика страхования ипотечных рисков "сложилась не в пользу потребителя". Выплаты низкие, банковские комиссии высокие - около 40 процентов, страховые издержки и риски банкротства ложатся на заемщика. Самое главное - итоговые расходы на ипотеку для клиента крайне непрозрачны и завышены. "Основная задача, которую мы хотим решить, - это снизить полную стоимость ипотеки", - говорят в ЦБ. По оценкам регулятора, полная стоимость ипотечного кредита в 2019 году была ниже на 0,15-0,67 п.п., если бы подход концепции применялся уже сейчас.

Сейчас одно из условий получения ипотечного кредита - наличие у заемщика полисов страхования жизни или от несчастных случаев и болезни, а также имущественного страхования, напоминает старший директор по рейтингам страховых и инвестиционных компаний "Эксперт РА" Ольга Басова. Страхование риска утраты или повреждения приобретаемой квартиры является обязательным и предусмотрено ст. 31-ФЗ об ипотеке, уточняют в пресс-службе ВТБ. В этом банке розничным клиентам предлагают добровольно оформить комплексное страхование рисков, которое в числе прочих покрывает, например, риск прекращения или ограничения права собственности в течение первых 3 лет после покупки квартиры. При оформлении полного пакета рисков заемщик может рассчитывать на снижение ставки в размере 1 п.п. Что касается страховщика, большинство кредитных организаций предлагает ипотечному заемщику компанию из числа аккредитованных партнеров. На цифрах все это может выглядеть так. Заемщик ВТБ, мужчина 1984 года рождения, страхует комплекс из трех рисков (жизнь, имущество и титул) при сумме ипотечного кредита в размере 1,5 миллиона рублей. Страховая сумма по кредитному договору составит 1,65 миллиона рублей (плюс 10 процентов к сумме кредита), страховой тариф - 0,5612 процента. Сумма страховой премии за первый год действия договора по всему комплексу рисков при таких вводных достигнет 9,3 тысячи рублей (примеры расчетов "РГ" предоставил "Ингосстрах").

Действующая система страхования ипотечных рисков вполне устраивает участников рынка: они считают, что предложенный ЦБ подход не облегчит жизнь заемщикам, а скорее наоборот. "Концепция противоречит лучшим международным практикам и несет много рисков для рынка ипотечного страхования и страхования в целом", - рассуждает вице-президент Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Виктор Дубровин. "Отношение к концепции негативное", - заявил "РГ" директор дирекции розничного бизнеса "Ингосстраха" Виталий Княгиничев. Он отметил, что концепция предполагает групповое страхование за счет банка (другие эксперты еще называют его "коллективным". - Прим. ред.), и здесь есть два момента. Во-первых, при групповом тарифе придется усреднять ставки, в то время как сейчас страховой тариф рассчитывается индивидуально с учетом конкретного профиля рисков. Очевидно, что кто-то из клиентов будет недоплачивать, а кто-то переплачивать. "Предполагаю, что тех, кто переплачивает, будет большинство: понятно же, что банк заложит свои расходы на страхование в ставку кредита", - отметил эксперт. Во-вторых, потоки страхования сосредоточатся у "банкостраховщиков" - финансовых групп, в состав которых входят организации по обоим направлениям бизнеса. "Уровень конкуренции снизится, что тоже повлияет на рост стоимости страхования", - говорит Княгиничев.

Похожая реформа ипотечного страхования в Чили, иллюстрирует коммерческий директор ООО "СК КАРДИФ" Александра Громова, практически полностью закрыла этот рынок для свободной конкуренции и привела к потере возможности выбора со стороны клиентов. Басова из "Эксперт РА" соглашается с теми, кто прогнозирует проблемы с конкурентной средой в результате принятия концепции в текущем виде: "Банки будут выбирать аффилированные компании. При этом существует риск, что рыночные страховые компании для сохранения своих позиций в этом сегменте начнут демпинговать, снижая тарифы. Финансовая устойчивость таких страховщиков может снизиться". Позитивным результатом принятия концепции эксперт называет более прозрачное ценообразование.

Что касается влияния на цену для конечного потребителя, то здесь, похоже, мнения Банка России и рыночных игроков расходятся. По предварительным оценкам банка "Открытие", полная стоимость кредита с учетом вступления в силу новых требований ЦБ РФ для ипотечного страхования может вырасти на 0,5-0,8 п.п. Регулятор же, судя по всему, не видит оснований для увеличения стоимости ипотечных кредитов. Как отмечают в пресс-службе ЦБ, с учетом высокой маржинальности продукта наблюдается значительный потенциал для снижения полной стоимости ипотеки.

"Концепция обсуждалась с представителями банковского и страхового рынка, а также их ассоциациями", - констатируют в ЦБ. Хотя участники финансового рынка с нетерпением ждут продолжения диалога с Банком России и другими ведомствами по этому вопросу. "В виде законопроекта инициатива пока не оформлена", - констатируют в "Открытии". А ВТБ вообще считает "преждевременным комментировать данную концепцию".

Объем страховых взносов по страхованию имущества граждан в 2020 году сократился на 0,3 процента по сравнению с 2019 годом, рассказывает старший директор по рейтингам страховых и инвестиционных компаний "Эксперт РА" Ольга Басова.

iStock

Ниша небольшая: всего 4,7 процента от совокупного объема страхового рынка. Сегмент страхования жилья в статистике отдельно не выделяется, но, по оценкам экспертов, его доля в общем котле не превышает двух процентов.

Пандемия, по идее, должна была отразиться на этом направлении в меньшей степени, чем, скажем, на страховании жизни (из этого сегмента автоматически выпали все выезжающие за рубеж туристы). Но все же рынок ушел в небольшой минус, и лишь отдельные игроки показали значительный прирост. Так, рассказал руководитель дирекции розничного бизнеса "Ингосстраха" Виталий Княгиничев, прирост премий компании в сегменте страхования имущества физлиц по итогам прошлого года составил 21 процент: "Показатели говорят о росте интереса со стороны граждан к страхованию жилья и ипотечным продуктам".

Ажиотажный спрос на ипотеку действительно помог рынку в прошлом году: ведь страхование залога (недвижимости) является обязательным при оформлении ипотечного кредита, а в прошлом году темпы прироста ипотечного рынка превысили 20 процентов. Такой "аншлаг" обеспечила госпрограмма льготной ипотеки на новостройки со ставкой 6,5 процента годовых, запущенная в апреле 2020 года. Она обеспечила 25 процентов выданных в прошлом году кредитов на покупку жилья, высокий спрос сохраняется до сих пор. "Если бы в 2020 году не произошел "ипотечный бум", сегмент чувствовал бы себя заметно хуже на фоне экономического кризиса и пандемии коронавируса", - говорит Княгиничев. "Доля ипотечного страхования в общем объеме страхования имущества физлиц будет расти при условии сохранения текущего уровня процентных ставок или их незначительного повышения", - считает гендиректор онлайн-супермаркета ипотеки Online-Ipoteka Ирина Григорьева.

В этом году страховщики с одной проблемой уже столкнулись, а другая не за горами. В декабре 2020 года была закрыта московская программа страхования жилья - каждый житель столицы наверняка видел соответствующий пункт в Едином платежном документе, который позволял за небольшие деньги (около 2 рублей за один квадратный метр) защитить свою квартиру от основных рисков (пожаров, взрывов, затопления и других). Эта программа считалась, пожалуй, единственным успешным региональным продуктом в сфере страхования жилья: она была запущена в 1995 году и доказала свою состоятельность. "С точки зрения клиента, она работала хорошо, ущерб действительно возмещался", - отмечает гендиректор "БКС Страхование жизни" Андрей Дроздов. "Страховкой воспользовались 2,5 миллиона семей, было урегулировано свыше 205 тысяч страховых случаев, по которым пострадавшим выплачено возмещение на общую сумму почти 4 миллиарда рублей", - напоминает Виталий Княгиничев. По его мнению, с отменой городской программы собственники квартир лишились возможности комфортно страховать свою недвижимость, чувствовать себя защищенными.

Москва остается бессменным лидером по объему сборов в сегменте страхования жилья: по итогам 2020 года ее доля составила 41,4 процента

Несмотря на просьбы отраслевого лобби, о возвращении программы речь не идет: теперь людям придется обращаться в компании напрямую. Это не совсем удобно - во-первых, многие просто привыкли включать расход на страхование жилья в ежемесячную плату за услуги ЖКХ и, возможно, не захотят тратить время на заключение нового договора со страховщиком по аналогии с "молчунами", которые автоматически доверяют свои средства в управление госкорпорации. Во-вторых, муниципальная страховка в несколько раз дешевле полисов страхования имущества в коммерческих компаниях: как минимум четверть москвичей просто не захочет увеличивать траты. Но городские власти считают, что свою задачу программа выполнила - цивилизованный рынок страхования в городе создан, теперь люди могут обойтись без посредника. Некоторые компании запускают аналогичные по условиям продукты, но органический переток "муниципальных" клиентов в частный сектор требует времени.

Единственная, по мнению экспертов, работающая региональная программа страхования жилья закрыта. И это несмотря на вступивший в силу в 2019 году закон о страховании жилья от чрезвычайных ситуаций: она предполагает, что субъекты РФ будут самостоятельно разрабатывать местные программы с учетом территориальной специфики, а возмещение будет осуществляться сразу из трех источников: федерального и регионального бюджетов и от страховщиков. Предполагается, что такой полис будет стоить не дороже 300-350 рублей в год и может оплачиваться вместе с жилищно-коммунальными услугами, как это происходило в Москве. Однако до сих пор такие программы либо вообще не инициируются администрациями, либо находятся на стадии обсуждения в рабочих группах. Столица до сих пор остается лидером по объему сборов в сегменте страхования жилья: по итогам 2020 года доля Москвы составила 41,4 процента, на Московскую область приходится 6,8 процента, Санкт-Петербург - 4,8 процента.

Другое препятствие, с которым могут столкнуться игроки рынка в сфере страхования жилой недвижимости, - возможная отмена или корректировка программы льготной ипотеки. Сейчас в кулуарах активно обсуждаются условия пролонгации программы: очевидно, что в полном объеме она продлена не будет, так что после 1 июля ипотечный бум может плавно сойти на "нет". Для страховых компаний спад ипотечной активности нежелателен не только для сегмента страхования жилья. По данным Online-Ipoteka, более 98 процентов заемщиков оформляют полный страховой пакет по кредиту. "Хотя по закону обязательным является только страхование залога, заемщики предпочитают не экономить на полисах: отказ от страхования жизни, к примеру, обойдется потребителю довольно дорого - процентная ставка по кредиту вырастет на несколько процентных пунктов", - отмечает Ирина Григорьева.

На фоне стагнации рынка порадовать может лишь один тренд. "Растут цифровые каналы продаж и страхование через управляющие компании и платежи в мобильных приложениях банков", - отмечает Дроздов. У некоторых крупных игроков доля дистанционных продаж выросла на 40-50 процентов, а процент удаленного урегулирования убытков - на 20-30 процентов.

Какой вид ипотечного страхования является обязательным, от чего зависит стоимость страховки и можно ли поменять страховую компанию?

Развитие новейшей истории ипотечного кредитования в России берёт своё начало с 1997 г., со дня возникновения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В то время первые жилищные кредиты выдавались с гигантской процентной ставкой — от 30 до 40% годовых, и максимальным сроком кредитования до трёх лет. Однако даже при таких условиях находились заёмщики, которые приобретали жильё в ипотеку.

Со временем средний размер ставки снизился, а максимальный срок кредитования увеличился. Вместе с этим изменились и требования к кредитной истории заёмщиков и различным факторам, которые влияют на возможность своевременного погашения задолженности. В банках появились многофакторные модели оценки клиентов и их платёжеспособности. Заёмщики заполняют множество анкет, предоставляют сведения о своих доходах, иждивенцах, ближайших родственниках и непогашенных кредитах. Серьёзным проверкам подвергаются объекты кредитования. Но даже такая скрупулёзная подготовка к ипотечной сделке не даёт стопроцентную гарантию отсутствия просроченных задолженностей по кредиту в дальнейшем. Иногда причиной просрочки выплат становятся непредвиденные обстоятельства, которые не зависят от воли и действий заёмщиков. Поэтому страховщики в сотрудничестве с финансово-кредитными организациями определили пул негативных событий, которые могут нарушить график платежей добросовестного плательщика, и предусмотрели их в программах ипотечного страхования.

Виды ипотечного страхования

Обязательным видом ипотечного страхования является защита объектов залога, которыми становится имущество, приобретаемое в кредит. Договор защиты оформляется на случай повреждения имущества или его утраты (уничтожения). При покупке квартиры по договору долевого участия требования по обязательному страхованию отсутствуют, пока строительство самого объекта не завершено и не произведена выдача ключей.

Все остальные виды ипотечного страхования не являются обязательными, и отказ от них не должен влиять на решение кредитора о предоставлении кредита. Часто банки выдают ипотеку по сниженным ставкам при условии оформления договоров по различным добровольным программам защиты. Среди дополнительно предлагаемых страховок чаще всего встречаются:

    страхование от несчастных случаев и болезней заёмщиков;

Программы личного страхования заёмщиков могут предусматривать такие риски, как:

    уход из жизни застрахованных лиц;

Любое из этих событий может стать причиной того, что становится невозможно погасить кредитную задолженность. Если заёмщиков по ипотечному кредиту несколько, банк предлагает каждому из них оформить личную защиту.

Титульным называют страхование на случай полной или частичной утраты права собственности на недвижимое имущество. Перечень возможных страховых событий по данному виду защиты достаточно широкий, самым распространённым считается признание сделки недействительной. Даже самой тщательной проверки объекта страхования со стороны страховщика и со стороны банка в ряде случаев бывает недостаточно для того, чтобы избежать финансовых потерь. Поэтому титульное страхование достаточно востребовано, особенно при сделках на вторичном рынке жилья.

Страховая сумма и страховая премия

Страховая сумма, в пределах которой страховщик несёт ответственность по ипотечному страхованию, обычно зависит от суммы текущей задолженности по кредиту. Так как эта величина каждый год меняется, производится перерасчёт страховой премии (платы за услуги страховой компании). Новый страховой полис может выпускаться ежегодно. Также существует практика заключения единого договора страхования на весь период кредитования с уменьшением страховой суммы по мере снижения задолженности по ипотечному кредиту. В случае досрочного гашения производится перерасчёт.

У всех страховых компаний разные тарифы, поэтому стоимость ипотечной страховки по одним и тем же объектам может значительно отличаться. Практически у каждого банка есть перечень партнёров-страховщиков, среди предложений которых заёмщик может выбрать подходящий для себя вариант. Также у клиентов банка есть возможность периодически менять страховщика в течение всего срока кредитования. Ипотечные отношения могут продолжаться достаточно долго. За этот период один страховщик может уйти с рынка, а другой, наоборот, — появиться, причём с более выгодными условиями страхования.

Фото: Stock-Asso\shutterstock

Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).

Рассказываем о нюансах и условиях страхования квартиры при получении жилищного кредита.

Обязательная страховка

Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.

Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.

«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.

Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Добровольные виды страхования

Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). «Часто используются страхование ответственности заемщика, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. Но важно помнить, что банки не имеют права навязывать эти страховки клиентам, поскольку это противоречит п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1«О защите прав потребителей», — подчеркнул партнер юридической компании Lion Lex Илья Сергунин.

Кредитные учреждения часто стимулируют заемщиков все-таки покупать такие страховые продукты, предлагая более выгодные условия кредитования, уточнил юрист. Он отметил, что такие виды страховок не пустышки и могут быть полезны заемщикам:

Страхование ответственности заемщика позволяет застраховать себя на случай невозможности выплаты кредита. «Страховой случай наступает при неисполнении заемщиком требования о досрочном погашении кредита, если он просрочил платеж, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества. В таком случае банк получает от страховой компании выплату. (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ)». Учтите, что страховая сумма по договору не может быть более 50% и менее 10% основной суммы долга», — подчеркнул Сергунин.

Титульное страхование минимизирует риск потери права собственности. «Широко используется на вторичном рынке недвижимости, где судебные споры по поводу прав на недвижимость очень часты. Даже полноценная проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту сделки не может стопроцентно гарантировать отсутствие рисков. Титульное страхование позволяет заемщику не потерять деньги полностью или частично, если сделка будет оспорена в суде», — уточнил юрист.

Страхование жизни и здоровья — это страховка на случай смерти, полной, а также частичной нетрудоспособности заемщика. Банки часто навязывают именно эту страховку, но они не имеют права отказывать в заключении кредитного договора, если клиент не оформляет ее (ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ), отметил партнер компании Lion Lex. Он подчеркнул, что не стоит думать, что данная страховка не нужна.

«В случае смерти заемщика наследники вместе с активами получают еще и его долги. Не редкость, когда банки требуют возврата долгов с несовершеннолетних наследников заемщика, у которых нет денег. Именно в подобной ситуации страхование жизни помогает решить проблему. Такая страховка защищает интересы как заемщика, так и банка. Заемщика она защищает от непредвиденных жизненных обстоятельств, банк — от бизнес-рисков», — уточнил юрист.

Страховка вторичного жилья является обязательной

От чего защищает обязательная страховка

Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:

  • пожара;
  • взрыва газа;
  • падения самолета (маловероятно, но возможно);
  • стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
  • незаконных действий третьих лиц.

«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.

Процедура страхования жилья

Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.

Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:

  • одобрили квартиру в ипотеку;
  • обзвонили несколько аккредитованных при банке страховых компаний;
  • отправили в них оценочный альбом;
  • получили информацию о стоимости страхового полиса и условиях страхования.

«Оценочный альбом делает оценщик на основании выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, поэтажного плана, экспликации, фотографий квартиры. Страховой агент на основании оценочного альбома делает расчет стоимости полиса», — пояснил Сергунин

Сейчас полисы практически всех компаний можно сделать в электронном виде — оплатить по ссылке, получить на почту. Если делать страхование в аккредитованной компании, то для сделки нужно приложить страховой полис и подтверждение оплаты, подчеркнула Коровина. По ее словам, все чаще эти документы клиент отправляет менеджеру банка в электронном виде. Страхование недвижимости можно оформить за два-три часа, пояснила юрист.

Важно учитывать, что вы не просто соблюдаете формальность и поэтому покупаете страхование квартиры. «При наступлении страхового случая заемщик ожидает, что страховщик выплатит возмещение, поэтому я рекомендую выбирать крупные страховые компании», — отметила юрист.

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки. «Но каждая квартира и все условия для человека индивидуальны, поэтому и стоимость страхования квартиры может отличаться. Для определения стоимости также учитываются регион, в котором находится квартира, площадь жилья, размер страховой защиты и срок действия полиса», — пояснил Баранов.

Чтобы узнать конкретную стоимость, лучше воспользоваться онлайн-калькуляторами или спросить напрямую у страхового агента.

Документы для страхования квартиры

Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • независимая оценка стоимости квартиры.

В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:

  • паспорт;
  • заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
  • договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • независимая оценка квартиры;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги;
  • документы, подтверждающие получение льготы.

Если хотите застраховать отделку квартиры, то в страховую организацию представляется описание имущества внутри квартиры, резюмировал Баранов.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: