Сравните ипотечное кредитование в 19 веке и в наше время что изменилось что осталось прежним

Обновлено: 28.03.2024

Ипотека – это выдача кредита под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости. Существует мнение, что ипотека в России появилась только в начале 2000-х годов, а до этого большинство людей не знали даже, что оно означает. Но это – обычный стереотип.

В действительности ипотека в России имеет давнюю историю. Вначале её развитие было связано с понятием «закладной». С XIII века у бояр уже было юридическое право закладывать свои имения, а в XV веке стал развиваться институт вторичного заклада, суть которого состояла в наличии права на перезаклад имения.

Как Дворянские банки в XVIII веке впервые начали оформлять ипотеку

Известна точная дата появления российской ипотеки – 1754 г. Эта дата совпала с образованием Дворянских банков, и это совпадение не случайно. Дворянские банки в тот период стали необходимы землевладельцам для того, чтобы оформить кредит. Кроме земли и дома, залогом могли быть и крепостные.

Ссуду было оформить не так-то просто. Бумажная волокита, бюрократические проволочки мешали это сделать быстро, но, тем не менее, процесс выдачи ссуд набирал обороты. Процесс оформления ссуды был довольно сложным и долгим. На последнем этапе следовало получить одобрение специальной комиссии для оценки стоимости закладываемого имущества.

Однако через несколько лет назрела в России серьёзная проблема из-за того, что часто ссуды выдавались дворянам по просьбе самого императора и не всегда возвращались вовремя, а то и совсем не возвращались. Суммы долгов перед банками росли «как снежный ком», становясь часто просто астрономическими. А так как эти банки принадлежали государству, государственная казна теряла значительные суммы.

В 1859 г. Александр II запретил выдавать кредиты под залог недвижимого имущества за счёт государства. Но такой запрет не стал решением проблемы – всё-таки кредиты требовались в большом количестве. Выходом из ситуации стало создание земских банков и городских кредитных организаций.

Появление городских кредитных организаций в XIX – начале XX в.

Появление кредитных организаций XX в

В 1861 г. в России отменили крепостное право. Тысячи крестьян стали свободными и многие их них хотели открыть своё дело, работая на себя. Городские кредитные организации приобрели большой размах именно после отмены в XIX в. крепостного права. Тогда инициативным и деловым крестьянам понадобились денежные средства для открытия собственного дела.

Другой части крестьян, пожелавшим переехать в город, требовались средства на покупку жилья (недвижимого имущества) в городе. Городские кредитные организации стали выдавать ссуды под залог земли или приобретаемой недвижимости, находящейся в собственности того или иного города (региона).

Впервые городская кредитная организация открылась в Санкт-Петербурге в 1861 г. С целью обеспечения ипотечного кредитования эти учреждения стали выпускать облигации. Эти ценные бумаги были надёжны и прибыльны. К тому же уже был разработан детальный механизм по возвращению кредитов, так что ипотека процветала.

В России к началу ХХ века уже 60% землевладельцев были клиентами ипотечных учреждений. К 1914 г. ипотечное кредитование в Российской империи достигло огромных размахов. С приходом Октябрьской революции 1917 года частную собственность ликвидировали, а значит кредитование приобретения частными физическими лицами недвижимости стало ненужным.

Так была сломана концепция ипотечного кредитования, создавшаяся не одно десятилетие. 17 мая 1919 г. вышел Декрет СНК, окончательно ликвидировавший институт ипотеки в императорской России.

Особенности современного ипотечного кредитования в России

Особенности современного ипотечного кредитования

После распада СССР и создания новой формы государства – федерации, экономика России стала развиваться на фоне макроэкономической нестабильности. Банковский сектор страны был подвержен циклическим изменениям. Негативные тренды значительно отражались на благосостоянии населения страны. Многие были вынуждены обращаться за денежными средствами в банки.

Даже спустя десятилетия после распада СССР необходимость в ипотечном кредитовании у населения не снижается.

Какие особенности ипотечного кредитования в современной Российской Федерации?

Ипотека даёт возможность приобрести недвижимость, выплачивая полную его стоимость на протяжении нескольких последующих лет, иногда это 5 лет, а иногда и все 30. Однако, несмотря ни на что, для населения это гораздо удобнее, чем длительное время заниматься накоплением денежных средств, подвергать их процессу инфляции и прочим рискам.

Ипотека – это крайне важная часть всей банковской системы страны. По данным Министерства строительства большую долю ипотечных заёмщиков составляют те, кто просрочил кредитные платежи на срок от 90 дней и более дней, а общая просроченная задолженность составляет рекордную сумму. Сложившаяся проблемная ситуация на рынке ипотечного кредитования является особо острой, поскольку в данной экономической ситуации, она имеет все шансы комплексно отразиться на развитии всей экономической системы страны в целом.

Для уменьшения негативных социальных последствий, в связи с ростом просроченной задолженности по ипотечному кредитованию, Правительством страны и Агентством по Ипотечному Жилищному Кредитованию была учреждена особая программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для конкретных категорий заёмщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. Это те граждане, чьи доходы снизились более чем на 30 % и те, кто взял ипотеку в валюте, платежи по которой в дальнейшем возросли на несколько десятков процентов. При девальвации рубля в критическую ситуацию попали люди, которые оформили ипотеку в зарубежной валюте.

Главные тенденции ипотечного кредитования в настоящий момент таковы: за последнее десятилетие ипотечное кредитование активно развивалось, существенный спрос на данный банковский продукт был вызван сразу несколькими факторами: первый заключается в постоянном увеличении спроса со стороны большого числа потенциально качественных заёмщиков, а второй связан с увеличением степени доверия со стороны заёмщиков к ипотечному кредитованию.

Некоторые специалисты придерживаются мнения, что, как бы ни было востребовано ипотечное кредитование, необходимо переориентировать сознание граждан, активно пользующихся банковскими продуктами, с кредитопользования на сбережение капитала. В связи с этим требуется стимуляция населения на открытие денежных вкладов, с целью накопления, чтобы избавиться от кредитной зависимости. По мнению экспертов, только тогда национальная экономика выйдет на тропу инвестиционного развития.

Ипотечное кредитование для лиц разных профессий

Ипотечное кредитование для разных профессий

На протяжении последних нескольких лет ипотека стала популярным видом кредитования. В первую очередь, отдельное жилище хотят приобрести молодые семьи, которым государство оказывает поддержку. Но, не все граждане работают на официальной работе и получают фиксированный доход. Работники финансовой компании делят своих будущих дебиторов на две прослойки общества:

  • надёжные (банки охотно идут навстречу таким гражданам);
  • ненадёжные (соглашение может быть заключено с большими сложностями).

Лица без фиксированного дохода

Ипотечная ссуда относится к долгосрочным займам, поэтому кредитным учреждениям нужна стабильность заёмщика. Чтобы уменьшить риск того, что человек не выплатит долг по займу, он должен предоставить документальное подтверждение своей платёжеспособности. Он должен убедить банк в своей способности на протяжении долгого времени нести обязательства по кредитной сделке. Хотя у финансовой компании есть залоговое имущество, она может его продать в счёт погашения ипотеки.

Если человек не имеет возможности предоставить бумаги о получении своего заработка, то ему надо предъявить счета-выписки по банковским операциям по пластиковой карточке, на которую начисляют доход. Если гражданин работает по договору, то он может предоставить бумагу о доходе в произвольной форме, если договорится со служащими финансовой компании. Это будет большим плюсом при одобрении на ипотечную ссуду.

Фрилансеры

Это категория людей, которая зарабатывает деньги в свободное время или по своему желанию. Их доход государство не всегда контролирует, поэтому они не отчисляют определённый процент с заработка в налоговые органы. Этим гражданам очень трудно получить ипотеку. Причиной является то, что при заполнении анкеты работниками банка, в поле «основная работа» будет стоять прочерк, а в графе «дополнительный источник» будет указана данная профессия.

Частные предприниматели

После распада СССР предпринимательство относилось к одной из самых рискованных профессий, поскольку предприниматели часто «прогорали» на своих бизнес-программах. Кредитные учреждения с ними не связывались, считая их неблагонадёжными.

Сейчас ситуация иная. Государство начало оказывать большую поддержку этой категории людей. Авторитет у предпринимателей поднялся, и у финансовых компаний уже меньше причин отказывать им в ипотеке. Если возникают сложности, то они могут попробовать банковские продукты в качестве простого дебитора. Для этого нужны всего два документа: паспорт и СНИЛС.

«Рискованные» профессии

В России существует ряд специальностей и профессий, которые связаны с повышенным риском для жизни и здоровья. Это испытатели, каскадёры, циркачи и другие профессии. Их трудовая деятельность связана с постоянной угрозой, которая может повлечь смерть или получение инвалидности. Также к этой группе граждан можно отнести спортсменов и туристов, которые занимаются экстремальными видами спорта и отдыха.

Для заключения ипотечной ссуды, сотрудники финансовой компании требую заключить страхование жизни и здоровья. Страховщик неохотно вступает в сделку с такими людьми и заключает с ними договор по повышенной ставке.

Скрытые риски ипотечного кредитования в РФ

Скрытые риски ипотечного кредитования РФ

Покупка жилья за свой счёт сегодня в РФ встречается всё реже. Большинству россиян приходится обращаться за финансовой помощью к банкам и другим кредитно-финансовым организациям. Получение ипотечного займа становится единственным путём приобретения собственного жилья.

Однако вместе с квартирой заёмщик получает долгосрочные кредитные обязательства. Банки готовы предоставить денежные средства на срок до 30 лет. Естественно, чем больше срок, тем выше процент переплат. Но не только этот фактор становится главным риском для клиента. Помимо этого, существует немало хитростей и ловушек, благодаря которым банк может получить дополнительный доход, а заёмщик, соответственно, понести убытки.

Скрытые комиссии

Те времена, когда скрытые платежи, высокие штрафы и дорогие комиссии мелким шрифтом пропечатывались в договоре, уже прошли. За такое банк и кредитный менеджер могут серьёзно поплатиться. Но все равно простые заёмщики не должны терять бдительность, тщательно изучать все бумаги, подлежащие подписи, особенно кропотливо изучать договор ипотеки (или даже забрать его домой и проконсультироваться с независимым юристом).

Как правило, крупные банки собирают дополнительные мелкие платежи с заёмщиков. А обращаясь в небольшие организации, придётся быть готовым к уплате комиссий за многие действия:

  • рассмотрение заявки на ипотечный заём;
  • ведение, создание, закрытие кредитного счёта;
  • наличные и безналичные переводы;
  • обмен валюты;
  • выпуск кредитных карт и т.п.

Все эти платежи должны быть обязательно указаны в договоре. Также кредитор должен указывать периодичность их взимания.

Страхование

При оформлении сделки с банком сегодня предусматривается дополнительно участие страховой компании. Банк всячески стремится обезопасить свои деньги, поэтому привлекает страховые фирмы для заключения соответствующих договоров. При оформлении сделки по ипотеке кредитные менеджеры просят заёмщика обратиться в аккредитованные банком фирмы для приобретения двух продуктов:

  • страхование недвижимости;
  • страхование жизни.

По идее, банк не имеет права навязывать страховку, заёмщик это должен делать добровольно. В то же время в договоре есть условие поднятия ставки по ипотеке на определённый процент, если договор страхования недвижимости не будет оформлен. Причём заёмщика могут обязать делать это каждый год. Многие заёмщики по истечении первого года кредита забывают, что им необходимо явиться в страховую фирму и внести очередную плату. Тогда и возникают просрочки или недостачи по ежемесячным платежам.

Собственник недвижимости

По незнанию некоторые супружеские пары могут оформить квартиру пополам, то есть каждый супруг будет владеть 1/2 объекта. Делают это, чтобы избежать имущественных споров в дальнейшем, при разводе и иных обстоятельствах. Однако такое недоверие может сыграть злую шутку с титульным заёмщиком и его созаёмщиком.

Сначала на ум приходит налоговый вычет. Приобретая жильё даже в ипотеку, собственник имеет право подать заявление в налоговую службу с требованием вернуть 13% от его стоимости. В расчёт берётся заработок покупателя, точнее, величина уплаченного подоходного налога за последний год.

А если один из супругов не работает, по крайней мере, официально, то получится получить лишь половину от этой суммы. Часто бывает так, что ипотеку оформляют молодые семьи, недавно родившие ребёнка, и мать находится в декретном отпуске или вовсе не работает, следовательно, не имеет заработка.

Второй случай, когда долевая собственность влечёт переплаты – это нотариальное заявление об отчуждении долей детям после погашения долга.

Так как государственные средства выдаются непосредственно на улучшение условий жизни детей, родители обязуются оформить часть недвижимости на детей, при рождении которых были выделены деньги. Тут простые заёмщики должны обращаться к нотариусу и платить за оформление нескольких заявлений, так как в свидетельстве на квартиру указано 2 собственника.

Валюта кредита

Изобилие кредитных предложений в стране стимулирует банки вести ожесточённую борьбу за каждого клиента. Поэтому в некоторых банках практикуется снижение процентной ставки при оформлении кредитного договора в долларах или евро. Однако здесь никто не застрахован от скачков на валютной бирже.

Нестабильное положение на мировом финансовом рынке в некоторые периоды приводило к резкому росту цен на иностранную валюту. В итоге получалось, что платёж вроде бы фиксирован, а в переводе на отечественные рубли был выше чуть ли не в 2 раза.

Итоговая переплата по ипотечному кредиту в зависимости от срока может в таких условиях составлять от 50% до 300%. Чтобы сократить затраты и не «купить» в конечном счёте 2–3 квартиры, заёмщики зачастую должны стараться вносить максимально возможные суммы. Так получится приблизить момент окончания договора и избежать уплаты больших процентов.

Дивакова Екатерина Владимировна

При изучении поняти "Проценты", мы пришли к выводу о том, что нам хотелось бы применить это понятие на практике. Поскольку банк, существовавший в 19 веке - Госбанк - ныне Сбербанк - выдает потребительские кредиты по специальным программам, нам удалось провести сравнительный анализ аннуитетных платежей и сумм переплат

ВложениеРазмер
proektnaya_rabota.pptx 2.16 МБ
Предварительный просмотр:

Подписи к слайдам:

Проектная работа «Сравнительный анализ выгодности потребительского кредита в XIX в. и в наши дни» Выполнила: Ряхина Полина ученица 8 «Б» класса Руководитель: Дивакова Е.В.

Цели и задачи Цель: исследовать основные параметры потребительского кредита в наши дни и в XIX веке и проанализировать выгоды (или убытки) кредитных операций. Задачи: 1. Изучить процентные ставки по потребительским кредитам в 2018г. 2.Изучить историю и особенности кредитования в XIX веке. 3. Определить соотношение стоимости денег в XIX веке и в наше время. 4. Определить, что такое аннуитетный платеж. 5. Разработать в Excel калькулятор для расчета аннуитетного платежа. 6. Сравнить переплаты и выгоды кредитных отношений в XIX веке и в наши дни.

Гипотеза Мы предполагаем, что в современных условиях невыгодно использовать потребительский кредит в связи с высокими процентными ставками и большими переплатами. Это может быть вызвано: Высоким уровнем инфляции Быстрым обесцениванием денег во времени Уменьшением золотого стандарта. Другие факторы

Сравнение с дифференцированным платежом

Расчет аннуитетного платежа

Пример он- лайн калькулятора

Пример он- лайн калькулятора

Созданный нами калькулятор

Банки Ржева до революции

Госбанк в Ржеве

Перевод денег 1870-х годов в современные деньги Однако на нашем пути встала еще одна трудность – перевод современных денег в эквивалент денег 1870-х годов. В те годы существовал золотой стандарт, и каждый рубль содержал в себе 17,424 доли чистого золота, то есть 0,774235 г в пересчёте на метрические меры. золотое содержание рубля по состоянию на 17 июня 2013 года , то получим 39 909 рублей и ещё 55 копеек. Как видим, царский рубль равен сегодня 1071 современному рублям 54 копейкам .

Эквивалент дореволюционных затрат в наши дни Чин Жалование в дореволюционных рублях Эквивалентв советскихрублях 1983 года Эквивалент в современныхрублях Тайный советник 500 3725 535 770 Действительный статский советник 350 2608 375 039 Статский советник 275 2049 294 637 Полковник 325 2444 348 250 Коллежский советник 208 1550 222 880 Подполковник 185 1378 155 373 Надворный советник 145 * 1080 185 932 Коллежский асессор 135 1006 173 109 Капитан 145 1080 185 932 Титулярный советник 105 782 112 512 Штабс-капинан 103 767 110 369 Поручик 80 603 85 723 Коллежский секретарь 62 462 66 435 Подпоручик 70 521 75 008 Губернский секретарь 55 410 58 935 Околоточный надзиратель** 50 373 53 577 Коллежский регистратор 43,275 322 46 371 Старший дворник 40 298 42 862 Внетабельный канцелярист 37,245 277 39 910 Рабочий (представлен средний заработок чернорабочего в 1913 году.) 22,53 168 24 142 Городовой среднего оклада 20,5 153,57 21 997 Дворник 18 134 19 288 Кухарка 5 37 5378

Хотя большинство наших граждан пользуется ипотекой недавно, ее история тянется еще со времен античности (а именно из Древней Греции). О том, как развивалась ипотека, нам расскажет ипотечный брокер Анна из АН Владис.

история ипотеки

Древний мир

Появлением института ипотеки древние греки обязаны архонту Солону, занимавшемуся экономическим реформированием в Афинах в 594 году до н.э. По его замыслу земельные участки стали одной из форм обеспечения залога. Их стали обозначать белым камнем, на котором указывался размер долга. Именно этим камням и присвоили название «ипотека» («предупреждение», «залог» - перевод с древнегреческого).

Еще большего развития ипотека достигла в Древнем Риме. Кредитор мог получать имущество должника в собственность («fiducia cum creditore»), а также во владение («pignus»).

Ипотечные отношения в Средневековье

Недвижимость стала одной из форм залога в Германии (14 век), а также во Франции (16 век). Не отставала ипотека и на Руси, где понятием «заклад» стали успешно пользоваться с конца 13-го века. Если должнику не удавалось вовремя рассчитаться, то его вотчиной мог распоряжаться кредитор. Указанная норма с 1649 года четко прописывалась и в Соборном уложении – главном российском кодексе.

Как появились ипотечные банки

Появление первого государственного банка, кредитующего крупных помещиков, произошло в 1770 году в той же Силезии. Несколько позже его услугами начали пользоваться и мелкие помещики, и даже крестьянские хозяйства. На землях Франции с 1852 года ипотечным кредитованием пришлось заниматься Земельному кредиту (Credit Foncier de France). Благодаря проведенной централизации капиталами стал пользоваться не только Париж, а и провинция. Благодаря П.И. Шувалову с 1754 кредитные учреждения начали появляться и в России. Речь идет о дворянских банках, предоставляющих умеренные условия дворянам-землевладельцам. Поскольку действенного механизма возврата средств создано не было, то государство оказалось основным кредитором большей части дворянских хозяйств.

Толчком для развития ипотечного кредитования стало освобождение крепостного крестьянства. Свыше 20 млн хозяйств стали получателями различных ссуд. Их выдачей занимались и кредитные сообщества, и земельные банки.

Что стало с ипотекой в 20 веке

С 1924 года услугами жилищным накопительных кооперативов (стройсберкасс) стали массово пользоваться в Германии. Живучесть этой системы была образцовой – она смогла пережить обе Мировые войны. Число земельных банков росло и в царской России. К 1917 году на территории громадной империи насчитывалось уже 21 учреждение. Дальнейшее совершенствование системы прервала Октябрьская революция. С приходом 20-го века к долгосрочному кредитованию обратилась и Америка. Этим вопросом пришлось заниматься Федеральной жилищной администрации. Кроме уменьшения первоначального взноса она увеличила и полномочия банков. Ипотечными облигациями стали успешно торговать на биржах. Вскоре начало практиковаться и страхование ипотеки, по которому на страховую компанию перекладывались риски вероятного невозврата займа.

Наше время

Немецкой системой ипотеки, сформировавшейся еще в 19 веке, пользуются немцы и австрийцы, французы и поляки, чехи и венгры. Программа, известная, как осуществление «американской мечты», начала успешно действовать в США. По замыслу ее авторов 18 млн семей смогли бы воспользоваться новым жильем. Однако рынок ипотеки взорвался. Из-за большого числа рискованных кредитов банкам пришлось списывать миллиарды плохих инвестиций.

Возврат ипотеки в Россию начался с законов № 122-ФЗ и № 102-ФЗ. После их принятия процесс кредитования граждан существенно активизировался. Еще более успешно система начала развиваться с 01.01.2005 года, когда в действие вступили положения Жилищного кодекса. Процентную ставку сначала снизили до 14%, а всего через 3 года довели до 10-12%. Появилась масса программ, благодаря которым заемщики могут воспользоваться улучшенными условиями. К 2007 года величина выданных гражданам кредитов составляла уже 556,5 млрд руб.

Ситуацию ухудшилась в кризисный 2008 год, когда банки начали приостанавливать свои программы. Лишь единицы стали брать валютные займы. Для выхода из затяжного кризиса рынку понадобились целых 3 года. С марта 2012 года ипотечные ставки вновь начали уверенно снижаться.


Анна Дидук

Руководитель направления ипотеки и страхования АН "Владис" Нижний Новгород

Трифонов Д.А. Из истории ипотечного кредитования за рубежом и в России / Д.А. Трифонов, Е.Г. Кузнецова // Экономика и бизнес: теория и практика. – 2017. – №1. – С. 51-53.

ИЗ И СТОРИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЗА РУБЕЖОМ И В РОССИИ

Д.А. Трифонов, д-р экон. наук , профессор

Е.Г. Кузнецова , магистрант

Саратовск ий социально-экономическ ий институт (филиал) Российск ого экономическ ого университет а им. Г.В. Плеханова

(Россия, г. Саратов )

Аннотация . В статье рассматрива ю тся вопросы возникновения ипоте ч ного кредитования за рубежом и в России. Особое внимание уделено исследованию происхождения слова «ипот е ка» ; развити ю ипотечного кредитования в античные времена ; зарождени ю и п о следующей эволюции ипоте чного кредитования в России.

Ключевые слова : ипотека; возникновение ипотечного кредитования ; история развития ипотеки в России; ипотечно-земельные банки; система ипотечного кредитования.

Впервые понятие «ипотека» стало испол ь зоваться в Греции в VI в. до н.э., оно опис ы вало ответственность заёмщика перед кред и тором земельными владениями [1, с . 19 ]. Первоначально, в Афинах в качестве залога могла выступать сама личность должника, которому, в случае нарушения своих обяз а тельств, угрожало рабство. Для этого офор м лялись определенные обязательства, а на з е мельном участке заёмщика устанавливался знак-столб с извещением о том, что данная собственность служит обеспечением по сделке с кредитором. На таком знаке-столбе, который имел название «ипотека», регистр и ровались все долги владельца земли. По и с течении намеченного срока, в случае полного возврата займов, знак убирали, а бывший з а ёмщик снова переходил в категорию благ о надежных людей. Позднее для схожих целей стали применять специальные книги, назва н ные ипотечными, они были гласными и все записи находись в открытом доступе.

Следующий этап развития ипотеки пр о изошел в Римской империи. В I в. н.э. орг а низовывались ипотечные учреждения, кот о рые предоставляли кредиты под залог им у щества частным лицам. Вдобавок было со з дано законодательство для этих учреждений, которые стали предшественниками совр е менных ипотечных банков. Уже в те времена государство оказывало поддержку ипоте ч ному кредитованию, с помощью особых фондов для поддержания социально нез а щищенных категорий граждан. Необходимо отметить, что и поныне м ировой опыт техн о логии инвестирования в жилищной среде б а зируется на трёх ключевых особенностях: контактные сбережения, ипотечное кредит о вание, государственная поддержка.

В России история ипотеки берет свое н а чало в XIV в. наряду с появлением права ч а стной собственности на землю. В 1754 г . ук а зом Елизаветы Петровны с целью «уменьш е ния во всем государстве процентных денег» были созданы первые сословные кредитные учреждения: Дворянский заемный банк с конторами в Санкт-Петербурге и Москве и Купеческий банк в Санкт-Петербурге. Да н ный Указ предусматривал выдачу ссуд под залог недвижимости, имений с крепостными крестьянами или драгоценных вещей в ра з мере от 500 до 10 тысяч рублей на срок до 3-х лет. В том же 1754 году был обнародован еще один указ, запрещающий ростовщичес т во – «О наказании ростовщиков». Он уст а навливал наказание за ростовщическую де я тельность как для воров – отрубание руки, а также предельно допустимую законом ставку по ссудам («указанный процент») – 6% .

Необходимо отметить, что наиболее поп у лярны в то время были ссуды под залог к а менных домов (именно каменных, не дер е вянных; последние часто горели в результате пожаров) и исходя и з числа «ревизных душ» помещика, поскольку о беспечением долга служило населенное поместье , т.е . к репос т ные крестьяне, которые оценивались банком крайне низко – всего по 10 руб. (позднее оценка «ревизных душ» неоднократно пер е сматривалась: в 1766 году повысилась до 20 руб., в 1786 – до 40, в 1801 году – до 60 руб.).

В 1786 году был обнародован манифест Екатерины II , возвестивший о реорганизации Дворянского банка в Государственный зае м ный банк для оказания содействия дворя н скому землевладению. Срок ссуд при этом был продлен до 20 лет; процентная ставка понизилась до 5% годовых; ссуды, как и раньше, выдавались под дома и населенные деревни [ 4 , с. 5 ] .

Однако свод законов, в котором было бы четко регламентировано залоговое право, был введен только во времена М. Сперанск о го, в 1835 г. При этом развитие кредитного дела было основано именно на ипотечном кредитовании. В 1864 году, после отмены крепостного права, был создан первый а к ционерный коммерческий банк в Санкт-Петербурге. За период 1864-1873 гг. было образовано 60 акцио нерных, в том числе 14 ипотечно- земельных банков; притом в одном регионе не должны были работать более двух таких банков, чтобы не создавалась чрезме р ная конкуренция. Государственный крест ь янский поземельный банк в это время акти в но ссужал крестьян ам средства для выкупа помещичьей земли. Банк предоставлял кр е диты сроком до 35 лет до 75 % от стоимости имущества под 7,5-8,5 % годовых. Эти усл о вия были совершенно невыгодными. Для сравнения заметим, что Государственный дворянский земельный банк, в свою очередь, выдавал с суды на 66 лет в размере до 100% от стоимости под 5 % в год [3, с. 21] .

К 1917 г. в России была сформиро вана д о вольно развитая кредитно -банковская сист е ма долгосрочного кредитования, которая б ы ла в достаточной степени законодательно обеспечена и не уступала западноевропе й ской [2, c . 96]. В то время ипотечные кред и ты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами.

История развития современной ипотеки в России берет свое начало в конце XX века. Необходимо отметить, что до сих пор сист е ма ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбе р банк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягк и ми, а отбор клиентов был более диффере н цированным. Так, в середине 1990-х ипотека выдавалась только при наличии официальн о го дохода, тогда как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального заемщика. Однако в те годы количество д о кументов и справок, которые необходимо было предоставить банку для получения кр е дита , было куда меньшим, чем сегодня; в р е зультате круг потенциальных заемщиков увеличился , а ипотечный рынок начал наб и рать обороты. Однако при этом кредиты в ы давались только на приобретение жилья на вторичном рынке, что не способствовало развитию строительной отрасли.

В сентябре 1997 года было создан инст и тут развития ипотеки – «Агентство по ип о течному жилищному кредитованию», а в и ю ле 1998 года вступил в силу Закон «Об ип о теке». Этот закон был призван стимулир о вать кредитные организации к расширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян – к покупке жилья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после пр и нятия закона, в России произошел дефолт.

На несколько лет об ипотечном кредит о вании пришлось забыть, и рынок жилья пр е терпевал кризис. Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу долгосрочных займов на приобретение жилья в условиях высочайшей инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако ф е деральный закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, определил контуры системы ип о течного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента.

1. Берегуля О. Н. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоретические основы и условия про ведения // Вестник НБУ. 2015. № 10. С. 19-23 .

2. Корнев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в Ро с сии // Вестник Финансовой академии. 2012. №1. С. 96-99 .

3 . Назарчук Н.П. Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в Российской Федерации – Т амбов: Изд-во ТГТУ, 2014. – 152 с.

4. Трифонов Д.А. Концептуальная модель управления диверсифицированным портфелем а к тивов банка // Финансы и кредит. 2014. №29. С. 2-5.


FROM THE HISTORY OF MORTGAGE LENDING ABROAD AND IN RUSSIA

D.A. Trifonov, doctor of economic sciences, professor

E.G. Kuznetsova, graduate student

Saratov socio-economic institute (branch) Russian economic university. G.V. Plekhanov

Abstract . The article considers the issues of creation of mortgage lending abroad and in Russia. Special attention is paid to the study of the origin of the word «mortgage»; the development of mor t gage lending in ancient times; the emergence and subsequent evolution of mortgage lending in Ru s sia.

Keywords : mortgages; the emergence of mortgage lending; history of mortgage lending develo p ment in Russia; mortgage and land banks; the system of mortgage lending.

Ипотека… Слово, которое настолько плотно вошло в наш обиход, что воспринимается, как что-то очень привычное, знакомое, конечно, вызывающее неоднозначные мнения и нарекания, но при этом ставшее неотъемлемой частью жизни очень многих россиян, еще большего числа европейцев и подавляющего большинства американцев.

Ипотека


Бейшеев Кемель. На чёрный день. 2011

Между тем, столь актуальная и современная ипотека возникла как вид кредитования очень давно — еще в Древней Греции, и за свою долгую историю успела пережить и пики популярности, и периоды забвения, а в настоящее время является важной частью экономики практически всех развитых государств и необходимым элементом экономической политики.

Древнейшая история

Впервые термин «ипотека» был введен в Древней Греции известным реформатором и политическим деятелем Солоном еще в VI веке до нашей эры. Конечно, система залогов, под которые выдавали кредиты ростовщики и просто зажиточные граждане, существовала и до этого, однако ранее предметом залога выступал сам заемщик. В случае невыплаты долга он становился рабом своего кредитора на определенный, зависящий от размеров долга срок, и был вынужден отрабатывать полученные средства зачастую непосильным трудом.

Ипотека


Геррит ван Хонтхорст. Солон и Крез. 1624

Солон же предложил использовать в качестве такого залога ценное движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы засвидетельствовать сделку на земельном участке заемщика устанавливался специальный столб, на котором указывались имена кредитора и заемщика, сумма долга и условие — выносить и продавать имущество с данного участка до погашения долга запрещено. То есть, в принципе, основные моменты современного кредитного договора появились уже тогда.

Такой «говорящий» столб называли «ипотека» — «hypotheka», что в переводе на русский означает «подставка, подпорка».

Конечно, в дальнейшем от использования столбов отказались, вместо них появились специальные книги, получившие название «ипотечные», а вот сам принцип кредитования под залог недвижимого (и не только) имущества прижился и получил новое развитие уже во времена Римской империи.

Кстати, в республиках Древней Греции, система ипотечного кредитования была вполне открытой, и каждый кредитор мог в любое время ознакомиться с состоянием земельного участка или строения, которое предлагалось ему в качестве залога. Заемщик же мог быть уверен, что условия кредитования окончательные и в случае притеснений и новых требований со стороны кредитора он сможет обратиться с жалобой к властям. Однако сами условия ипотеки в Древней Греции были довольно жесткими — кредитор имел полное право продать полученное в залог имущество, если ему предлагали более высокую цену, так что во многом такая система была основана на личных отношениях и доверии между сторонами. Такие кредитные сделки носили название «фидуции».

В Римской империи уже в 1 веке нашей эры были открыты первые ипотечные учреждения, а в период правления императора Антония Пия, во 2 веке нашей эры была разработана система законодательных актов, которые регулировали деятельность таких кредитных учреждений.

Интересно, что первые государственные программы, по которым кредиты особо нуждающимся слоям населения — сиротам и вдовам, выдавались по льготным ставкам, появились еще в Древнем Риме, при императоре Траяне. В то время льготная ставка составляла 5% годовых.

Ипотечное кредитование


Eugène Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Trajan. 1840

Тогда же кредитная сделка с залогом в виде недвижимого имущества претерпела изменения — кредитор теперь имел право продать залоговое имущество только в том случае, если заемщик не выполнял взятые на себя обязательства по своевременной выплате сумм залога. Такая сделка получила название «пигнус» — неформальный залог.

Одновременно с развитием ипотеки появились и первые мошенники — некоторые владельцы недвижимости закладывали свое имущество несколько раз и таким образом получали сумму, намного превышающую действительную стоимость дома или земельного участка.

После падения Римской империи ипотеку ждал период некоторого забвения, до появления достаточно развитых государств Средневековой Европы. Однако сделки, в которых залогом кредита служило недвижимое и особо ценное имущество заемщика совершались во все века, без какого-либо вмешательства государственных властей.

Ипотека в Средневековье

Новый виток развития ипотеки наступил в средние века, когда рабовладельческий строй стал сдавать свои позиции, и все большее распространение получило предоставление земель в аренду. Первоначально наиболее частым предметом залога выступали орудия труда, а затем и недвижимое имущество.

Интересно, что, например, в Германии ипотека как таковая появилась в 14 веке, а вот первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись только в 18 веке. То есть первоначально обычные граждане заключали сделки по кредитованию под залог без каких-либо согласований с государственными органами. В дальнейшем же роль властей в регулировании кредитной системы значительно выросла, появились ипотеки, ограниченные по времени, соответствующие условия начали вносить в ипотечные книги, а также кредиты, разделенные по степени важности, в силу требований законодательства.

Во Франции ипотечные кредиты получили распространение несколько позже — только в 16 веке, причем тогда она еще была не гласной, не регулировалась государством и в большинстве своем основывалась на доверительных отношениях сторон.

На Руси первые упоминания о предоставлении кредита под залог относятся к 13 веку, государство в то время также никак не регулировало условия сделок.

Именно из-за невмешательства в кредитные отношения властей и отсутствия соответствующих законов уже в 16 веке появились первые упоминания о мошенничестве — как и в античные времена, некоторые землевладельцы закладывали участки по нескольку раз.

Ипотека в Средневековье


Илья Репин. Бурлаки на Волге. 1870-1873

В объявлениях и документах того времени можно встретить упоминания о передаче залогового имущества в «другие руки», о предоставлении в залог участка «уже бывшего в залоге ранее», что говорит о широком распространении ипотечного кредитования и появления различных вариантов сделок.

Новейшая история — золотой век ипотеки

Увеличение популярности ипотечного кредитования и развитие системы государственного регулирования началось во второй половине 18 веке. Первый государственный банк, выдававший кредиты помещикам под залог земельных участков открылся в 1770 году в Силезии, после трех лет работы, когда система доказала свою эффективность и рентабельность, подобные заведения были открыты и в Пруссии.

В Австрии первый банк, специализировавший на выдаче кредитов под залог недвижимого имущества, был открыт в 1811 году, во Франции — в 1852 году. Кстати, первый французский ипотечный банк — «Креди фонсье де Франс» успешно работает и поныне.

В России первые дворянские банки, которые предоставляли кредиты под залог имений и особняков, открылись во время правления Елизаветы Петровны, в 1754 году. Кредитовали они только высшие слои общества — исключительно аристократию. Через несколько лет при Коммерц-коллегии и в Петербургском порту были открыты первые ипотечные банки для купеческого сословия, а в 1786 году императрица своим указом объединила все эти учреждения в единый Государственный заемный банк.

Ипотечные кредиты


Александр Григорьевич Варник. Граф Михаил Михайлович Сперанский. 1824

Уже в начале 19 века Михаил Сперанский, знаменитый государственный деятель эпохи Александра Первого, разработал подробное залоговое право, основные положения которого вошли в Свод гражданских законов.

К 1870 году в Российской империи функционировали уже 11 банков, чьи отделения открывались по всей стране. Именно ипотечные государственные банки предоставляли крестьянам кредиты на выкуп земли у помещиков после отмены крепостного права, так что преуменьшать роль таких учреждений в истории нашей страны никак нельзя.

До революции ипотека в России развивалась не менее, а зачастую и более быстрыми темпами, чем в Европе. А вот после 1917 года кредит под залог был в нашей стране предан не просто забвению — он был официально запрещен. Так что в 90-е годы России пришлось заново восстанавливать свою систему ипотечного кредитования.

Американский опыт

Интерес к ипотечной системе Соединенных Штатов Америки резко вырос после финансового кризиса 2008 года, ведь, как известно, охвативший практически весь мир спад экономики начался именно с кризиса ипотеки в США.

Между тем, столь масштабная и влиятельная система начала формироваться не так давно, до Великой депрессии правительство Соединенных Штатов не слишком интересовалось кредитной залоговой системой, и ипотека в Америке выдавалась в основном небольшими частными банками, а сама система была не слишком эффективной и часто переживала периоды кризиса.

В 1934 году правительство Теодора Рузвельта наконец-то пришло к пониманию, насколько эффективно можно использовать ипотечное кредитование для возрождения экономики страны. Была создана Федеральная Жилищная Администрация, которая стандартизировала условия предоставления кредитов, под ее влиянием начал формироваться вторичный рынок кредитования. Сами ипотечные кредиты были отнесены к категории инвестиций с малой степенью риска, что способствовало увеличению их популярности среди разных слоев населения.

Ипотека в Америке


John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

В 1938 году появилась Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования или «Фэнни Мэй», при ее участии удалось наладить систему кредитования, при которой риски переходят от кредитора к инвестору, приобретающего акции и ценные бумаги по залоговому имуществу.

1970 году была основана Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования более известная как «Фрэдди Мак». Обе эти организации представляют собой частные институты, сферой ипотечного кредитования занимаются также и государственные структуры, такие как Департамент Городского и Жилищного развития.

Массовое распространение ипотечных кредитов в США было вызвано их доступностью, но в итоге, когда Федеральная резервная система была вынуждена повысить ставки и ипотека начала дорожать, очень многие американцы не смогли своевременно выплачивать кредитные взносы, что в итоге и привело к финансовому кризису.

Современный рынок ипотеки

На сегодняшний день Россия относится к странам с достаточно слабой ипотечной системой. Для сравнения: только 10% россиян обращалось в банковские учреждения, чтобы получить кредит под залог недвижимости, в государствах Европы этот показатель достигает 40-50%, а в США свыше 90% граждан имеют опыт получения ипотечного кредита.

Что касается средних ставок по ипотеке, то в Японии можно приобрести квартиру или дом всего под 2% годовых, в Германии и Франции процент по кредитам, залогом которых служит недвижимое имущество, составляет 4-5%, на родине ипотеки, в Греции средняя процентная ставка установилась на уровне 6% годовых, а в Соединенных Штатах — 3,2-3,5%.

Что касается первоначального взноса, то США общепризнанной практикой до кризиса было предоставление ипотеки вовсе без первоначального платежа, в Японии и государствах Евросоюза чаще всего заемщику приходится выплатить 10% от стоимости недвижимости первым платежом, российские банки чаще всего предоставляют ипотечные кредиты при условии внесения первоначального взноса в размере 30% от стоимости объекта кредитования.

Как видим, российские ипотечные ставки пока в несколько раз превышают проценты по кредитам в других развитых странах, а первоначальный взнос довольно велик, именно такое положении и обуславливает пока не слишком большую популярность ипотечных кредитов среди населения нашей страны.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: