Страхование конструктива по ипотеке что это

Обновлено: 12.05.2024

При оформлении ипотеки банки предлагают и различные виды страхования. Таким образом финансовые учреждения повышают для себя гарантии возврата кредита и заодно помогают защитить самого клиента от проблем с платежами: в случае, если возникнут непредвиденные обстоятельства, риски распределяются между страховщиком, заёмщиком и банком. В тяжёлые времена дополнительная защита может оказаться только на руку. Расскажем, какое страхование считается обязательным, а какое — добровольным.

Страхование имущества

Обязательным, в том числе по закону, считается страхование залогового имущества при ипотеке. Ведь всё то время, что заёмщик рассчитывается с долгом, приобретенное жильё находится в залоге у банка. Поэтому страхование рисков утраты или повреждения — обязательное. Это предусмотрено ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если не купить страховой полис, банк просто откажется выдавать кредит. Исключением из правил являются только те заёмщики, которые покупают жильё в строящемся доме: им просто нечего защищать, ведь квартиры, по сути, ещё нет. Но после оформления права собственности всё равно придётся оформить это страхование. Пока кредит полностью не погашен, придётся оплачивать этот вид страхования. Если заёмщик в какой-то момент окажется без продлённой страховки и нарушит непрерывность страхования, банк может потребовать вернуть всю сумму кредита досрочно.

В большинстве случаев стандартный полис защищает конструктивные элементы жилья. Но иногда страховщики предлагают добавить к ипотечному страхованию имущества расширенные опции: защиту отделки, мебели, гражданской ответственности перед соседями и другие. Это уже вопрос желания клиента, обязательным является только стандартное базовое страхование имущества.

Страхование жизни и здоровья заёмщика

Личное страхование жизни и трудоспособности клиента является добровольным, но, как правило, его всё же оформляют, ведь иначе банк повысит ставку, по которой оформляется кредит.

Как правило, страховыми случаями тут являются:

смерть застрахованного, наступившая по причине несчастного случая либо заболевания, что возникло в период действия договора;
утрата трудоспособности в результате болезни или несчастного случая с назначением 1 или 2 группы инвалидности.

Защита титула

Ещё один вид ипотечного страхования — это защита титула. О том, что это такое, мы подробно писали в отдельной статье. Если кратко, это страховка от утраты права собственности. Если сделку признают недействительной или у покупателя по суду истребуют жильё (например, несовершеннолетние родственники продавцов, права которых были нарушены). Подразумевается, что выплата компенсации от страховой поможет заёмщику не остаться в ситуации, когда квартиры у него уже нет, а обязательства перед банком есть.

Тут клиент так же имеет право отказаться от страховки, но для банка это увеличивает риски и вероятность увеличения процентной ставки велика.

Важно знать

Если банк требует оформить полис у конкретного страховщика, это нарушение закона. Заёмщик имеет право выбирать между несколькими аккредитованными у банка страховыми компаниями.

Многие покупатели квартир, впервые столкнувшись с ипотечным кредитованием и информацией об обязательной страховке, задаются вопросом: "что такое страхование конструктива при ипотеке и нужно ли оно мне"? Нужно. И сейчас мы расскажем почему

Страховка конструктива для ипотеки — обязательное условие ипотечного кредитования практически в любом банке. Ипотечное страхование залогового имущества в России является обязательным согласно ФЗ № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Страховой договор заключается во время оформления ипотечного кредита, действие его регулярно пролонгируется вплоть до стопроцентного погашения суммы займа. В двустороннем соглашении на ипотеку между банком и заемщиком обязательно обозначаются последствия нарушения сроков внесения страховых платежей. Кредитор имеет право применить следующие меры:

потребовать досрочный возврат оставшейся суммы займа;
повысить процентную ставку до момента продления договора страхования;
при невыполнении вышеобозначенных требований — лишить заемщика права пользования недвижимостью, являющейся фактически собственностью банка до момента расторжения договора кредитования в результате погашения кредитной задолженности.

Что такое конструктив квартиры

Под понятием «конструктив» подразумеваются различные конструктивные элементы квартиры, нарушение целостности которых может существенно повлиять на оценочную стоимость этого объекта недвижимости. К таковым относятся:

Стены несущие, ненесущие, капитальные простенки, перегородки.
Потолочные/половые перекрытия.
Двери входные, балконные. Межкомнатные двери страховать не обязательно.
Лоджии и балконы в комплексе (потолочные/половые перекрытия, стены, остекление).
Оконные блоки вместе со стеклопакетами или другими типами остекления.

А как же все остальное?

Страхование конструктива по ипотеке не включает в себя страховку внутренней отделки, существующей на момент заключения страхового договора, и инженерных коммуникаций, оборудования.

В понятие «внутренняя отделка» входят все варианты исполнения штукатурки стен/потолков (в том числе лепные украшения), обшивка любыми натуральными или полимерными материалами, оклейка обоями, финишное напольное и потолочное покрытие, межкомнатные дверные конструкции, мебель встраиваемого типа.

Инженерное оборудование и коммуникации — это все инженерные системы, их составные элементы, имеющиеся в квартире:

Отопительные системы — паровое отопление (централизованное и локальное), электроотопительные стационарные элементы (теплые полы/потолки/стены).
Сантехнические коммуникации и приборы (водпровод ГВС/ХВС, канализация, мойки, ванны, унитазы, биде, душевые кабины, смесители и прочее сантехоборудование).
Электрические, слаботочные, микроклиматические, вентиляционные, газовые инженерные коммуникации и приборы, оборудование (газовые колонки, плиты, счетчики, запорная арматура, блоки сплит-систем, вентрешетки, электророзетки, выключатели и т. д.).

Страхование конструктива квартиры по ипотеке может быть как типовым, так и индивидуальным. Обычно оформляется страховка на случай пожара, взрыва, стихийного бедствия, повлекшего за собой разрушение конструктивных элементов, противоправных действий третьих лиц. В страховой договор могут включаться и такие пункты, как страховка от падения метеорита, башенного крана и прочих исключительных случаев.

Вывод

Покупка квартиры в ипотеку — непростая процедура, которая требует от заемщика много внимания, сил, нервов, времени. Приходится одновременно решать огромное количество задач, одна из важных — оформление страхового полиса.

Ипотечное страхование — стремительно развивающееся направление в страховой сфере. И одно из наиболее проблемных. Именно страховка по ипотеке традиционно лидирует в топе самых непродуманных и невыгодных для клиентов предложений, конкурируя по этим параметрам разве что с ОСАГО. В чем заключается сложность? Проблемы сразу две.

Во-первых, между клиентом и страховой присутствует промежуточное звено, которое многие заемщики считают лишним, — банк.
Во-вторых, этот самый банк стремится навязать клиенту комплексную страховку — при активной поддержке страховой компании. Противостоять натиску банка и страховщика способен не каждый. И в итоге заемщик ставит свою подпись в договоре, страхующем не только объект залога (дом или квартиру), но и титул (право собственности), свою жизнь.

Учитывая, что новоявленный владелец ипотечной недвижимости и так берет на себя внушительные финансовые обязательства, необходимость переплаты за комплексную страховку вызывает закономерное недовольство.

Что нужно знать об ипотечном страховании, чтобы получить максимум за меньшие деньги? Попробуем разобраться.

Можно ли отказаться от страховки при оформлении ипотечного кредита?

Абсолютное большинство экспертов в сфере страхования ответят на этот вопрос однозначно — отказаться от страховки нельзя. И приведут в качестве доказательства своей точки зрения ст. 35 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В статье обозначено, что при нарушении непрерывности страхования банк получает право требовать досрочного полного погашения кредита. Но в статье есть приписка, которую почему-то часто игнорируют, — «если иное не оговорено в договоре». В соответствии с этой припиской банк может освободить своего клиента от необходимости страхования, указав эту возможность в договоре. Другое дело, что подобным правом банки практически не пользуются, так как отсутствие страховки означает для них повышенные риски. Впрочем, исключения случаются: некоторые банки позволяют клиентам самим выбирать виды страховки и актуальные риски. Но нужно понимать, что такая лояльность банка не будет бесплатной — за право отказаться от страхования различных рисков вам придется заплатить повышенной ставкой по кредиту.

Если не рассматривать исключительные случаи, страхование имущества обязательно. Речь идет о недвижимости (доме или квартире), остающейся в залоге у банка до того момента, пока кредит не будет оплачен полностью. Остальные варианты — страхование жизни и трудоспособности, страхование титула, считаются добровольными, но позволяют увеличить шансы на одобрение кредита, способствуют уменьшению процентной ставки.

Страхование недвижимости

Одна из важнейших характеристик ипотечного страхования — страховая сумма. Именно она определяет размер платежа по договору. Обычно страховка при ипотеке равна телу кредита, либо сумме, на 10-15% большей, чтобы гарантировать покрытие всех штрафов при просрочке. Вместе с телом кредита эта сумма будет с течением времени уменьшаться, поэтому и страховые выплаты год от года будут становиться меньше. Не так важно, заключаете ли вы договор страхования сразу на весь срок кредита, либо на один год с последующей пролонгацией, эта зависимость сохраняется.

Часто эксперты в сфере страхования советуют увеличить страховую сумму до размера стоимости недвижимости, то есть, застраховать и сумму, которую вы внесли в качестве первоначального взноса. Иначе при утрате недвижимости вы потеряете первоначальный взнос. Вы можете расширить сумму, включив в нее отделку, находящееся в квартире имущество, застраховав свою ответственность перед третьими лицами (если из-за аварии в вашей квартире будет нанесен ущерб соседям, вам не придется оплачивать их ремонт, это сделает страховая).

Сумма страховки будет составлять от 0,3 до 1% от стоимости страхуемой недвижимости. При расчете ставки агент будет принимать во внимание множество факторов:

размер займа. Действует следующая закономерность: чем больше тело кредита, тем более высоким будет коэффициент;
страховой период. А здесь можно наблюдать обратную закономерность: чем на более длительный срок вы заключаете кредитный договор, тем ниже будет стоимость страховки в пересчете на год;
технические характеристики недвижимости. Агент учитывает материал перекрытий (дерево или бетон), материал стен (монолит, дерево или кирпич), количество этажей в здании, состояние фундамента и кровли, состояние коммуникаций — систем водоотведения, водоснабжения, газоснабжения, электропроводки;
территориальное расположение квартиры или дома.

Страхование жизни

Страхование жизни при ипотеке не является обязательным, и теоретически вы можете отказаться от этой опции. Но в реальности все сложнее — многие банки при заключении комплексного страхования по ипотеке предлагают льготный процент. Отказываясь от страхования жизни, вы теряете право воспользоваться этой льготой — многие банки так сильно повышают процентную ставку при отказе от страхования жизни, что кредит становится неподъемным бременем для многих заемщиков.

Важно не забывать и о том, что страхование жизни и здоровья при ипотечном кредитовании — это ваша ответственность перед родными и близкими: если с вами что-то случится, без наличия этой страховой опции все долги по ипотеке перейдут к вашим наследникам. И им придется либо оплачивать кредит, либо отказываться от наследства.

Стоимость страхования жизни зависит от разных факторов — это:

возраст заемщика;
пол;
наличие хронических заболеваний;
условия жизни;
профессия и условия работы (если заемщик трудится на опасном или вредном производстве, ставки повышаются).

В среднем стоимость страховки составляет от 0,2 до 1% в зависимости от выбранной компании и сопутствующих факторов. Заемщики-пенсиорнеры или имеющие инвалидность вынуждены мириться с очень дорогой страховкой — как показывает практика, отказ от страхования с последующим повышением процентной ставки по ипотеке становится более выгодным, чем оплата страховки.

Страхование титула

Еще одна опция, которую часто пытаются навязать банки и страховые агенты – страхование титула для ипотеки. Речь идет о страховании права собственности. Это необязательный вид страхования, но при покупке недвижимости на вторичном фонде банки настоятельно рекомендуют застраховать право собственности хотя бы на три года. В случае, если договор купли-продажи недвижимости вдруг по какой-то причине будет признан недействительным, ваши убытки будут компенсированы страховщиком.

Почему именно три года? Одна из самых частых причин признания договора купли-продажи недействительным — появление собственников квартиры, имеющих право на недвижимость, но не участвовавших в сделке (например, оспорить сделку могут родственники собственников квартиры, которых незаконно лишили права участвовать в приватизации). В соответствии со ст. 181 ГК РФ, пункту 1, участник сделки имеет право опротестовать ее в течение трех лет. Но срок исковой давности может достигать 10 лет, если оспаривать сделку будут лица, не являющиеся стороной сделки, — оформляя страховку титула на три года, вы существенно снижаете риски, но полностью от них не избавляетесь. Вы можете отказаться от страхования титула и сэкономите порядка 0,15% от суммы ипотеки в год (около 15 000 рублей при кредите в 10 000 000 рублей). Стоит ли ваше спокойствие таких денег? Решать только вам.

Еще один нюанс: считается, что страхование титула имеет смысл только в случае покупки недвижимости на вторичном рынке. Но это не всегда так. Иногда застройщики нарушают правила строительства и возводят объекты, которые уже после ввода в эксплуатацию подлежат сносу. Несколько подобных случаев были, например, в Сочи. Множество собственников квартир остались и без недвижимости, и без денег.

Стоимость этого типа страхования может варьироваться в широком диапазоне — от 0,5 до 2,5% — и зависит от:

города и региона;
ценовой политики банка-кредитора;
суммы кредитного договора;
возможных рисков;
срока, на который заключен договор.

Выбираем страховую компанию: на что обращать внимание

У многих заемщиков, изучивших невыгодные предложения страховщиков, предложенных банками, возникает закономерный вопрос — можно ли страховать ипотеку в другой страховой компании? И опять-таки, есть теория, есть практика, и они в реальности сильно друг от друга отличаются.

В теории, если банк требует от вас оформления страхового полиса в конкретной компании, вы можете жаловаться в ФАС, так как в этом случае видны явные нарушения ФЗ «О защите конкуренции». Также такие действия резонируют с постановлением правительства РФ №386. Как минимум, банк должен предоставить вам выбор из нескольких аккредитованных страховых компаний.

При оформлении ипотеки вы можете предложить банку уже действующий договор страхования жизни — на страховую сумму, равную или большую, чем тело кредита, и на срок не менее срока договора. Но практика показывает — такой подход вряд ли позволит вам получить ипотеку в банке. Во-первых, полис и правила вашего личного договора страхования вряд ли соответствуют страховой документации, согласованной банком. Во-вторых, банку не понравится, что выгодоприобретателем при наступлении страхового случая будет не он, а вы. Стандартный договор страхования залогового имущества и жизни заключается в пользу банка — если наступит страховой случай, кредит будет полностью погашен, и только потом оставшуюся сумму получит заемщик или его наследники.

Обратите внимание также на набор рисков — стандартный полис страхования жизни включает в себя смерть от несчастного случая и по любой причине, инвалидность первой и второй группы в результате несчастного случая и по любой причине. При этом многие государственные банки требуют также страхования риска временной потери трудоспособности — этот риск не входит в базовый перечень, а страховать его отдельно может быть очень невыгодно.

Отказ от страховки после оформления договора

Активность, настойчивость банковских и страховых агентов иногда сбивает с толку. Добавьте к этому опасения, что в случае отказа от комплексного страхования по ипотеке банк вовсе откажет в кредите, и станет понятно, почему большая часть заемщиков соглашается на все условия. Но это не означает, что согласившись на крайне невыгодные условия, вы будете обязаны платить большие деньги в течение многих лет. Существует легальная возможность для заемщика отказаться от полиса — для этого нужно в течение 14 суток после заключения договора обратиться в офис страховщика и написать заявление о расторжении. Страховая компания компенсирует все средства, которые заемщик потратил на покупку полиса.

Если расторгнуть договор страхования вы решите после того, как прошли две недели, вернуть уплаченную сумму в полном объеме уже не получится, но договор расторгнуть сможете.

А что с налоговым вычетом?

Законодательство РФ позволяет налогоплательщикам получить налоговый вычет не только от суммы ипотечной квартиры, но и от стоимости полиса. Максимальный размер налогового вычета составляет 120 000 рублей или 13%.

Перед оформлением вычета убедитесь, что ипотечный договор соответствует определенным условиям:

договор должен быть заключен на срок более пяти лет;
заемщик должен застраховать свою жизнь;
в качестве выгодоприобретателей по договору указываются близкие родственники ипотечника (родители, супруг, дети);
на протяжении прошлого календарного года заемщик должен работать и своевременно выплачивать НДФЛ.

Как видите, при правильном подходе страховка по ипотеке может стать выгодным и полезным инструментом, который обеспечит психологический комфорт заемщика и позволит избежать серьезных финансовых сложностей при форс-мажорах. Что касается стоимости, всегда можно найти компромисс, который устроит и банк, и страховую компанию, и заемщика.

В статье мы ответили только на основные вопросы, интересующие заемщиков при получении ипотечного кредита. Prosto Insure постоянно пишет образовательные материалы по этой тематике, ознакомиться с ними вы можете здесь: Часто задаваемые вопросы по ипотечному страхованию.

При оформлении договора о кредитовании для приобретения недвижимого имущества банк предлагает комплексное страхование ипотеки. Ее цель — обезопасить покупателя и банк с финансовой точки зрения от вероятности невозврата долга по кредитному обязательству.

Интерес банка очевиден: учреждение стремится снизить риски, которые могут возникнуть при:

ухудшении здоровья заемщика;
потере работы;
потере права собственности;
повреждении объекта недвижимости.

Ипотека предоставляется на продолжительный период, поэтому деньги необходимо защитить.

Что такое комплексное ипотечное страхование?

Комплексное ипотечное страхование — гарантия безопасности сделки при наступлении неожиданных обстоятельств. Страховка ипотеки включает защиту:

. Страхование этого риска является обязательным в России (ФЗ № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). . Необязательный вид страхования. . Необязательный вид страхования.

Хотя обязательным является только страхование имущества при ипотеке, дополнительные виды страховок зачастую снижают процентную ставку при одобрении кредита. Зачастую выгоднее оформить страхование имущества вместе с полисом страхования здоровья, чем выплачивать ипотеку с обычной процентной ставкой. Все зависит от суммы и рисков, поэтому рассчитывается отдельно для каждого заемщика.

Страховка позволяет заемщику компенсировать потери, если с недвижимостью случится нечто непредвиденное. Полис выдается на 1 год с последующим продлением до завершения выплат по ипотеке.

Страховые случаи или когда выплачивают компенсацию за вред имуществу

Компания частично или полностью возместит траты, понесенные в результате причинения вреда застрахованному имуществу, если произошли такие обстоятельства:

Возгорание.
Удар молнии.
Взрыв газа.
ДТП.
Падение летательных аппаратов, осколков.
Выход грунтовых вод.
Авария коммуникационных систем.
Оседание, просадка почвы.
Стихийные бедствия.

Если вы взяли ипотечный кредит и застраховали свое здоровье, компания выплатит банку компенсацию, если случится:

инвалидность;
болезнь (будет утрачена трудоспособность временно);
летальный исход из-за несчастного случая.

Риски титула, которые страховка покроет банку:

вмешательство третьих лиц, приведшее к аннулированию права собственности;
потеря заемщиком права собственности;
принятие судебного решения, ограничивающего право собственности.

Преимущества комплексной страховки при ипотеке

Благодаря этому направлению страхования, система ипотечного кредитования безопасна и устойчива. Заемщик получает от комплексного страхования при ипотеке следующие выгоды:

Минимальный первый взнос.
Согласие банка на заем.
Снижение кредитной ставки.
Быстрое решение банка об оформлении договора.
Экономия на страховых тарифах за счет использования комплексной услуги.
Гарантия финансовой компенсации в случае наступления страхового случая.

Полис позволяет банку уверенно вести бизнес, а заемщику — пользоваться ипотекой.

С какими компаниями заключается договор о комплексном страховании

Комплексное страхование охватывает одновременно несколько рисков, поэтому такую услугу оказывают далеко не все организации. Банк, предоставляющий кредит, сотрудничает с аккредитованными агентствами, поэтому заемщику придется заключать договор с одним из таковых агентств.

Перед оформлением полиса от заемщика требуется информация:

О существенных обстоятельствах, которые влияют на наступление страхового случая.
Подробные ответы на вопросы агента, который глубоко анализирует риски.
Предоставление сведений о предыдущих сделках с объектом недвижимости для проверки юридической чистоты сделки.

Заемщик подписывает заявление на страхование по форме компании. В договор страхования можно вносить изменения, не противоречащие законодательству.

Чтобы получить услугу, необходимо подать агенту, с которым сотрудничает банк:

Паспорт РФ.
Договор на ипотеку — копия.
Закладная с приложениями — копия.
Информация о платежеспособности.
Свидетельство о праве собственности.
Подтверждение регистрации в Росреестре — если имеется.
Иные акты, которые относятся к риску.

Период действия страховки оканчивается в 24 часа по местному времени в дату, обозначенную в полисе.

Страховка не выплачивается, если:

Нарушены условия договора.
Существование риска прекратилось по неоговоренным в соглашении причинам.
Не уплачены взносы в сроки, установленные договором.
Требует страхователь (взносы предусмотрены).
Страховщик ликвидирован законным путем.
Страхователь ликвидирован судебным решением.

Комплексное страхование защищает платежеспособность заемщика. Оставьте заявку онлайн для получения подробной консультации!

При страховании ипотечного жилья речь идёт, как правило, о защите конструктива. Что же это такое?

Что входит в это понятие

Конструктив не зря созвучен со словом конструкция, ведь по сути речь о самой коробке квартиры. Под этим понятием имеют в виду элементы квартиры, нарушение целостности которых скажется на состоянии квартиры. Их серьёзное повреждение может лишить человека жилья как такового. С учётом того, что ипотечное жильё находится в залоге у банка, такая страховка помогает снизить риски и для банка, и для заёмщика. Поэтому такое страхование и является обязательным по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В элементы конструктива входят:

стены несущие, ненесущие, капитальные простенки, перегородки;
потолочные и половые перекрытия;
двери (входные, балконные);
лоджии и балконы в комплексе (потолочные и половые перекрытия, стены, остекление);
оконные блоки вместе со стеклопакетами или другими типами остекления.

Что не является конструктивом

При стандартном ипотечном страховании в договоре прописывается, что в защиту не входит внутренняя отделка, инженерные коммуникации, оборудование.

✅ К внутренней отделке относятся все варианты исполнения штукатурки стен и потолков, обшивка любыми натуральными или полимерными материалами, оклейка обоями, финишное напольное и потолочное покрытие, межкомнатные дверные конструкции, мебель встраиваемого типа.

✅ Инженерное оборудование и коммуникации — это инженерные системы, их составные элементы, имеющиеся в квартире:

отопительные системы — паровое отопление (централизованное и локальное), электроотопительные стационарные элементы (теплые полы/потолки/стены);
сантехнические коммуникации и приборы (водопровод, канализация, мойки, ванны, унитазы, биде, душевые кабины, смесители);
электрические, слаботочные, микроклиматические, вентиляционные, газовые инженерные коммуникации и приборы, оборудование (газовые колонки, плиты, счётчики, запорная арматура, сплит-системы, вентиляционные решетки, электророзетки, выключатели.).

Обычно договор предусматривает защиту в случае пожара, аварии, связанной с канализацией, взрыва газа как в самой квартире, так и у соседей, стихийного бедствия, повлекшего за собой разрушение конструктивных элементов, противоправных действий третьих лиц.

Оформить страховку «Манго» можно на сайте или через мобильное приложение для Android или iOS.

При желании не составит труда расширить ипотечную страховку или оформить дополнительные опции, например, застраховать отделку квартиры, имущество, ценные вещи и гражданскую ответственность перед соседями.

Мы уже писали о том, какое страхование нужно для ипотеки. А также о том, зачем страховать квартиру, если она уже застрахована по ипотеке. Советуем ознакомиться с материалами.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: