Что такое беспроцентная рассрочка при покупке квартиры
Обновлено: 28.04.2024
Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.
Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.
Что такое ипотека между частными лицами?
Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.
Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.
Зачем нужна ипотека между физическими лицами?
Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.
Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.
Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?
Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:
- в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
- при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
- в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.
Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?
- общая стоимость квартиры;
- размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
- количество платежей;
- дату и порядок внесения платежей;
- срок полного погашения задолженности;
- штрафные санкции за просроченные платежи;
- порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
- указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:
По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:
Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.
Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.
В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.
В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.
В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.
До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?
Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.
Риски для продавца
Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о
собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.
Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:
- суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
- суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
- суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.
Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.
Риски для покупателя
Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.
«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».
Текст: «Метриум Групп»
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Каждый, кто рассматривал покупку квартиры в новостройке, наверняка сталкивался на сайтах застройщиков с таким предложением, как рассрочка. Что это такое, каковы условия приобретения жилья по данной сделке и кому действительно стоит рассматривать подобные предложения, читайте в материале.
Рассрочка — один из инструментов приобретения жилья в новостройке. На вторичном рынке она встречается довольно редко, поскольку собственники недвижимости неохотно соглашаются на такой вариант оплаты. Основные условия рассрочки: большой первоначальный взнос и срок выплат до 2 лет (это максимум; обычно 6–18 мес.). Взнос, как правило, составляет 50%. Однако, если рассматривать предложения в общем, диапазон равен 10–70%. Все зависит от конкретного проекта и степени его готовности: чем она ниже, тем меньше и первоначальный взнос.
«Остаток клиент вносит равными долями в течение установленного периода времени или по графику, согласованному с застройщиком. Помимо этого, возможен следующий вариант: фиксированными являются сроки первого и последнего платежей, а периодичность и размер оплаты покупатель определяет самостоятельно», — рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости Unique Property Сергей Кузьмичев.
Сроки
Обычно сроки рассрочки регулируются временным периодом ожидания до ввода объекта в эксплуатацию. Однако у ряда застройщиков существует альтернативная практика, при которой период рассрочки не ограничивается сроком сдачи ЖК.
«В таких случаях покупатели продолжают платить еще 3, 6 или 8 месяцев. При этом возможность пользования объектом (получение ключей, подписание акта приема-передачи) появляется у них только после полной выплаты», — комментирует руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.
Оформление
Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.
Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.
Беспроцентная и процентная рассрочка
Рассрочка бывает двух видов: беспроцентная и процентная. Чем они отличаются друг от друга, рассказал Сергей Кузьмичев.
Беспроцентная обычно предоставляется на срок от 1 до 12 мес. или до завершения строительства объекта. В этом случае на остаток задолженности процент не начисляется. Сумму разбивают на ежемесячные или ежеквартальные платежи за оставшийся период.
Обычно такие программы приобретения жилья предполагают значительную сумму первого взноса: он может составлять 30 или 50% от полной стоимости квартиры.
Процентная рассрочка предполагает начисление процентов на остаток. После внесения первоначального взноса клиент может рассчитываться с застройщиком в течение 1–2 лет. В некоторых компаниях этот период может длиться дольше.
«Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2%. В связи с этим возникает переплата определенной суммы сверх стоимости приобретаемого жилья. Выбирая процентную рассрочку, покупатель должен понимать: чем длиннее ее период, тем выше будет процент», — заключает Кузьмичев.
Целевая аудитория
Если сравнивать рассрочку и ипотеку, вторая (особенно с введением льготной программы под 6,5%) значительно превышает первую по популярности: 60% против 10–15%, приводят цифры эксперты. Одна из причин, почему люди оформляют покупку в рассрочку, — у них нет возможности оплатить стоимость ДДУ сразу и в полном объеме, но также они не хотят откладывать приобретение жилья по понятным причинам: стоимость может существенно вырасти, интересующий лот могут купить и т. д. Так что рассрочка помогает забронировать квартиру по ее текущей цене.
Другими распространенными мотивами для использования механизма рассрочки, по опыту коммерческого директора «Сити-XXI век» Юрия Просвирова, являются следующие:
- клиент хранит сбережения на депозите. В случае его досрочного закрытия проценты будут потеряны (правда, с введением налога на доходы от депозитов эта причина уже не так актуальна);
- человек продает вторичное жилье, но сделка растянута по времени;
- у покупателя есть собственный бизнес, поступления от которого носят периодический характер. Чаще всего график и сумма платежей по рассрочке «привязаны» к графику поступлений денежных средств от бизнеса клиента;
- клиент не имеет возможности (плохая кредитная история, нет подтвержденного дохода) или не желает брать ипотечный кредит в банке. Однако его доходы позволяют приобрести квартиру в рассрочку и осуществлять платежи по графику.
Также, по мнению коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко, рассрочка подходит инвесторам, планирующим покупку квартиры на этапе котлована или старте продаж с целью продажи по договору переуступки. В этом случае остаток задолженности вносит уже следующий покупатель, приобретающий жилье у данного инвестора.
«Рассрочка может быть интересна и потенциальным покупателям с ипотекой: вся сумма, выплаченная застройщику, будет считаться первоначальным взносом. А при следующем платеже по рассрочке заемщик получает ипотеку и оплачивает свою задолженность кредитными средствами. Тогда он экономит на процентах в период строительства дома, что обычно составляет 2 года при приобретении квартиры на этапе котлована», — добавляет Александр Коваленко.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Только ли квартиры?
Помимо жилой недвижимости, в рассрочку можно приобрести и небольшие лоты: кладовые и коммерческие помещения, парковочные места в подземном паркинге. По большому счету здесь действуют условия «классического» предложения: остаются те же требования по первоначальному взносу и срокам. С той лишь оговоркой, что датой окончания платежей будет считаться дата планового завершения строительства корпуса, в котором находится предмет сделки, а не всего ЖК. А вот аудитория, которой может быть интересна данная рассрочка, несколько расширяется.
«Парковку средней стоимостью от 800 тыс. до 1 млн руб. в рассрочку приобретают как клиенты с ипотекой, так и те, кто покупает квартиру посредством 100% оплаты. Коммерческую недвижимость выбирают бизнесмены и самозанятые», — комментирует финансовый директор строительной компании «Неометрия» Александр Спасов.
Нельзя сказать, что рассрочка — мощный катализатор процессов на рынке. Это скорее дополнительная опция, которая, во-первых, демонстрирует аудитории определенную лояльность застройщика, во-вторых, является оптимальным предложением для определенной категории покупателей.
После того как Центробанк России повысил ключевую ставку до 20%, ежемесячные платежи по ипотеке выросли и стали недоступны для многих граждан. Общая переплата за ипотечную квартиру, как рассказали «РБК-Недвижимости» эксперты, теперь достигает 200% ее стоимости.
Самый очевидный вариант — купить квартиру за наличные, но мало у кого есть достаточная сумма на покупку жилья, учитывая высокие цены на рынке столичных новостроек. На рынке остались способы приобрести квартиру без помощи ипотечного кредита, и эти схемы, по прогнозам аналитиков, будут активно развиваться девелоперами, чтобы поддержать спрос.
Рассрочка от застройщика
Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 10% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами, говорит директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.
Сейчас доля сделок с рассрочкой на рынке новостроек Москвы составляет не более 10–15% от всего объема сделок и в большей степени распространена в сегментах бизнес- и премиум-класса, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее прогнозу, доля таких сделок будет увеличиваться, но в массовом сегменте останется минимальной, поскольку платежеспособность целевой аудитории в нем достаточно низкая.
Какой бывает рассрочка
На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка. Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, говорит Татьяна Подкидышева. По ее словам, подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка и часто они предполагают большой первоначальный взнос. «Есть варианты, когда сумма выплат рассчитывается следующим образом: 10% как первоначальный взнос, еще 10% через год, оставшиеся 80% — по окончанию еще одного года или перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию», — приводит пример эксперт.
Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом. В таких программах первоначальный взнос обычно невысок.
Сроки действия рассрочек
Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Сроки действия программ рассрочек также различаются. Есть программы краткосрочной рассрочки — скажем, на полгода. В среднем проекты возводятся за два — два с половиной года (дольше — если, к примеру, разрешение на строительство действует на целый микрорайон), и в эти сроки обычно и укладывается действие программ с рассрочкой.
Плюсы покупки квартиры в рассрочку:
- возможность небольшого первоначального взноса (от 10%);
- минимальная переплата (примерно 10%);
- нулевой контроль за доходами дольщика;
- отсутствие углубленной проверки покупателя.
Минусы покупки квартиры в рассрочку:
- необходимость оплаты даже в случае заморозки строительства;
- штрафы и пени за просрочку;
- программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир.
Трейд-ин на рынке новостроек
Еще одна популярная схема, которая активно развивалась застройщиками в столице, — трейд-ин. Программа работает по аналогии с автомобильным рынком — девелопер выкупает вашу квартиру, а средства идут в зачет покупки нового жилья.
Между покупателем и застройщиком заключаются два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья. По второму договору — на вырученные средства плюс доплату (в том случае, если она требуется) застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.
По мнению Наталии Кузнецовой, в сложившейся на рынке ситуации застройщики начнут более плотно работать на сделках трейд-ин как с прямым выкупом, так и методом реализации через партнеров-брокеров. «Также возможно возвращение механизма обмена квартир, но уже на новой, рыночной основе. Это будет некий «квази-трейд-ин» для вторичного рынка», — считает эксперт.
Такую программу обычно предлагают крупные застройщики, имеющие ресурсы и отдельные подразделения, которые занимаются именно продвижением, рекламой и поиском покупателя на вторичное жилье, замечает Наталия Кузнецова. Преимущественно речь идет о жилых комплексах массового сегмента.
Плюсы трейд-ин:
- экономия времени, оперативная продажа старой квартиры;
- стоимость забронированной квартиры фиксируется на два месяца;
- подходит тем, кто не может оформить ипотеку;
- ведение всей сделки берет на себя застройщик или агентство-партнер.
Минусы трейд-ин:
- продажа старой квартиры по цене, которая ниже рынка;
- под трейд-ин подойдут не все вторичные квартиры;
- сужение круга поиска;
- покупатель ограничен в выборе риелтора и работает только с теми, с кем сотрудничает застройщик.
На прошлой неделе Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предостерегла девелоперов и риелторов от завышения цен на жилье. Ведомство напомнило игрокам рынка о недопустимости любых сговоров ради регулирования цен и предостерегло от неосторожных публичных высказываний.
Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость. Вместе с экспертами разбираем плюсы, минусы и нюансы покупки в рассрочку.
Эксперты в статье
- Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
- Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
- Екатерина Кузьмина, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру»
- Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
Что такое покупка жилья в рассрочку
Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 20% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.
Рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за жилье, но имеет более короткий — по сравнению с ипотекой — срок погашения (от одного года до четырех лет).
«Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными. Скажем, есть программы с маленьким первоначальным взносом, а остаток суммы покупатели должны выплатить перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию. Как пример — некоторые застройщики предлагают своим клиентам оформить рассрочку с первоначальным взносом в 10%, а через год вносится оставшаяся доля — 90% средств. Можно разбить выплаты: 10% суммы на момент сделки, 10% через год, а по истечении следующего года — оставшиеся 80%. Но бывают и рассрочки, когда выплаты проводятся в равных размерах», — говорит Татьяна Подкидышева.
Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:
— Заключая договор, покупатель получает возможность оплачивать свое приобретение по частям. Этот вариант подходит тем, у кого не имеется нужной суммы для покупки квартиры. В отличие от ипотеки не надо собирать огромный пакет документов для оформления. В данном случае будет достаточно заключить договор с продавцом, чаще всего встречается случай, когда покупка происходит у компании-застройщика.
Какой бывает рассрочка
На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка. Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, замечает Татьяна Подкидышева. Подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка. Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом.
Как для покупателей, так и для застройщиков основной риск согласия на куплю-продажу жилья в рассрочку — изменение финансовой ситуации и сложности с выплатами (Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)
Что нужно покупателю:
- паспорт;
- не менее 10% от общей стоимости квартиры, которые нужно будет выплатить в виде первоначального взноса.
Требования к застройщику:
- официальная регистрация;
- наличие разрешений на строительство;
- уставной капитал не менее 2,5 млн руб.;
- наличие программ по продаже квартир в рассрочку.
Рассрочка в новостройке
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.
Покупка собственного жилья – важное и не столь уж частое мероприятие в жизни россиян. А потому к его реализации следует подходить взвешенно и ответственно. Тем более – количество доступных сегодня способов совершения сделки относится невелико. Самый популярный – это ипотечный банковский кредит. В последние несколько лет серьезной альтернативой ипотеке стала рассрочка. Рассмотрим подробнее, чем отличается ипотека от рассрочки, а также каковы основные плюсы и минусы каждого из вариантов приобретения жилья.
- Ипотека и рассрочка - основные отличия
- Ипотека в рассрочку в новостройках
- Плюсы и минусы рассрочки и ипотеки от застройщиков
- В чем основные отличия рассрочки и ипотеки?
- Каковы плюсы и минусы рассрочки?
- В чем состоят плюсы и минусы ипотеки?
- Что такое ипотека с рассрочкой?
Ипотека и рассрочка - основные отличия
Принятие решение о том, какой способ покупки жилья подходит лучше – рассрочка или ипотека, нужно учитывать отличия между ними. Наиболее значимая разница состоит в следующем:
- Кредитор. Ипотечное кредитование оформляет банк, рассрочку – застройщик.
- Срок. Для ипотечного финансирования нормальным условием считается продолжительность в 10 или 20 лет, в некоторых банках – до 25-30. Рассрочка редко предоставляется дольше, чем на год-два, в крайнем случае – два с половиной.
- Первоначальный взнос. При оформлении ипотечного кредита нередко удается договорить об отсутствии стартового платежа. Альтернативный вариант финансирования требует уплатить не менее 20% от стоимости квартиры. У некоторых застройщиков указанная цифра достигает 30-40%, а самые выгодные условия предоставляются при уплате половины суммы.
- Процент. Ипотечная ставка ниже других видов кредитования. Но при получении рассрочки в новостройке нередко удается вообще не переплачивать.
- Страховка. Оформление ипотеки неизбежно сопровождается получением страхового полиса. Для второй из рассматриваемых схем покупки жилья это требование не относится к актуальным.
- Выбор жилья для покупки. Ипотечное кредитование позволяет приобрести квартиру или дом как первичном, так и на вторичном рынке. Рассрочка распространяется исключительно на новостройки.
Не стоит забывать о том, что условия предоставления обеих финансовых услуг сильно варьируются в зависимости от конкретного банка или застройщика. Важно помнить о возможности совмещения условий каждой из них в одном продукте. Типичный пример – ипотека в рассрочку от СберБанка, который активно сотрудничает сразу с несколькими крупными российскими застройщиками.
Ипотека в рассрочку в новостройках
Сегодня сотрудничество банков и застройщиков стремительно расширяется. Главной причиной этого стали нововведения в законодательстве, регламентирующем правила долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. В настоящее время привлечение средств дольщиков возможно исключительно в рамках проектного финансирования стройки со стороны банка и открытия так называемых эскроу-счетов.
В результате зависимость застройщиков от банковских средств заметно возросла, одним из результатов чего стало появление такой услуги, как ипотека в рассрочку. Она фактически является совместным продуктом банка и строительной организации.
Плюсы и минусы рассрочки и ипотеки от застройщиков
Главным преимуществом рассрочки выступает минимизация общих расходов на покупку жилья. В числе недостатков – необходимость начального платежа, незначительный срок и необходимость выбирать квартиру в новостройке.
Плюс ипотеки – возможность получить крупную сумму и на очень длительный срок, что делает доступнее покупку более дорогого жилья. Другими достоинствами банковской услуги выступают:
- понятные условия финансирования;
- большое количество банков, предлагающих ипотечное кредитование;
- наличие на рынке комплексных предложений, сочетающих ипотеку с рассрочкой, и т.д.
Ключевой недостаток ипотечного кредитования – необходимость платить достаточно серьезный процент банку. Общая переплата по кредиту нередко достигается очень внушительных размеров, доходя до 30-50% исходной стоимости жилья или даже больше.
Условия - сроки и суммы
Конкретные условия финансирования по каждому из рассматриваемых вариантов очень сильно варьируются в зависимости от правил конкретного банка или застройщика. Особенно выгодным выступает сотрудничество для участников многочисленных рекламных акций, часто проводимых и финансовыми, и строительными организациями.
Как происходит оформление
Порядок получения ипотеки не отличается от обычного кредитования. Рассрочка оформляется непосредственно у застройщика или в банке при оформлении комплексной услуги. В любом случае в обязательном порядке составляется договор с детальными условиями сделки, который подписывают все заинтересованные стороны.
Важным юридическим нюансом становится необходимость регистрации прав собственности покупателя на приобретаемое жилье в Росреестре. Применительно к ипотеке она происходит одновременно с подписанием договора, но учитывает обременение. В отношении рассрочки регистрация происходит после полного выполнения финансовых обязательств.
Почему рассрочка может быть невыгодна покупателям
Основные минусы рассрочки были упомянуты выше. Но в силу актуальности вопроса целесообразно перечислить их еще раз:
- небольшая продолжительность рассрочки;
- необходимость платить внушительный начальный взнос;
- переход прав собственности только после полного выполнения финансовых обязательств;
- ограничение в плане выбора жилья исключительно новостройками.
Рассрочка на другие виды жилья
Услугу предоставления рассрочки на вторичное жилье или частные дома сложно назвать широко распространенной. Любые подобные продукты становятся следствием индивидуальных договоренностей потенциального покупателя и застройщика или банка.
В чем основные отличия рассрочки и ипотеки?
Рассматриваемые способы покупки жилья обычно сравниваются по нескольким параметрам:
- кредитору: для ипотеки это банк, для рассрочки – застройщик;
- сроку финансирования: до 30 лет при ипотечном кредитовании, до 2,5 лет при альтернативном варианте;
- начальному платежу: небольшой, вплоть до нуля при ипотеке и не менее 20% при рассрочке.
Каковы плюсы и минусы рассрочки?
Главным плюсом рассрочки заслуженно считается возможность сэкономить, причем очень значительно, на покупке жилья. Из недостатков – необходимость начального взноса, повышенный риски и относительно короткий срок.
В чем состоят плюсы и минусы ипотеки?
Достоинства ипотечного кредитования хорошо известны: большой размер, серьезная длительность, относительно низкий процент. Основным недостатком становится необходимость платить банку, причем сумма переплаты нередко достигается очень существенной величины.
Что такое ипотека с рассрочкой?
Комплексная услуга, которую банк предоставляет в сотрудничестве с застройщиком. Совмещает преимущества каждого из вариантов покупки жилья и одновременно минимизирует их недостатки.
Вместо вывода
И рассрочка, и ипотека стали сегодня популярной финансовой услугой, позволяющей приобрести жилье на сравнительно выгодных условиях. Каждая из них обладает собственным набором плюсов и минусов, что предоставляет потенциальному покупателю возможность подобрать оптимальную схему сотрудничества с банком или застройщиком.
Автор статьи
Читайте также: