Должен ли застройщик вернуть деньги если квартира оказалась меньше
Обновлено: 27.04.2024
Подборка наиболее важных документов по запросу Уменьшение площади квартиры по дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Уменьшение площади квартиры по дду
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Уменьшение площади квартиры по дду
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2018 г.
(Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Мороз А.И., Сафонова М.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2018, N 8) Если застройщик передал покупателю на основании договора участия в долевом строительстве квартиру меньшей площади, чем указанная в договоре, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены и возврата части уплаченной цены. Тот факт, что покупатель принял квартиру, несмотря на отступление ее площади от проектной, не может влечь блокирование права покупателя на соразмерное уменьшение цены - такое поведение покупателя не является злоупотреблением правом. Не препятствует уменьшению цены и наличие в договоре участия в долевом строительстве положения о том, что цена договора является окончательной и подлежит изменению лишь по соглашению сторон.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020) Если стороны договорились, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ цена квартиры изменению не подлежит, то такая договоренность не содержит условий, подлежащих квалификации как нарушение положений Закона РФ "О защите прав потребителей" или нормы ГК РФ. Разрешая требования о взыскании переплаты по договору участия в долевом строительстве жилого дома, суд отказал в иске. Отклонение фактической площади на 0,74 кв. м не привело к ухудшению качества объекта, что позволило бы истцу заявить об уменьшении цены договора в соответствии с вышеуказанными нормами. Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве, изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Этой позиции придерживается Мосгорсуд и Ленинградский областной суд .
Нормативные акты: Уменьшение площади квартиры по дду
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что такое уменьшение не превышает 5% от общей площади жилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку этот процент установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
После того как дом построен, специалисты БТИ производят замер площади каждой квартиры. Количество квадратных метров указывают в акте приема-передачи. Отклонение метража квартиры от площади, указанной в договоре – обычное дело.
В ст. 5 ч. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» говорится, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения .
Возможны три варианта развития событий.
Вариант 1. В договоре указано, что изменение цены на объект недвижимости невозможно ни при каких условиях. В этом случае даже если площадь квартиры меньше указанной в ДДУ, компенсацию вам не получить.
Вариант 2. В договоре прописано, что дольщик получает от компании-застройщика компенсацию за недостающие метры. Обычно если метраж квартиры отличается от указанного в договоре более чем на 1 метр, компания компенсирует недостающий метраж. Если разница меньше, чем на 1 метр, то компенсации дольщику не будет. Там же оговаривается, в какой срок после подачи заявления о компенсации компания вернет деньги.
В этом случае пишем заявление на возврат денежной суммы за недостающие метры. Цена за метр такая же, как при покупке. Это тоже указывается в договоре. Заявление нужно передать в ту фирму, с которой заключен ДДУ. Часто бывает, что фактически дом строит компания А, а договор вы заключили с компанией В. Заявление нужно везти именно в офис компании В.
Не забудьте, что оно должно быть в двух экземплярах, один остается в компании, второй у вас. В заявлении вы указываете, на какой расчетный счет вернуть деньги. На вашем экземпляре сотрудник фирмы, который его принял, должен расписаться, написать свою фамилию и поставить дату. С этого дня начинаем отсчитывать срок возврата денег, указанный в договоре. Если компания так и не выплатила вам компенсацию в течение этого периода, вам следует обращаться в суд с исковым заявлением.
Вариант 3. В договоре не указано ничего по поводу компенсации за недостающие метры.
Вы можете попробовать вернуть деньги, и делать это придется через суд. Однако в данном случае результат не гарантирован. Как показывает судебная практика, суд может и отказать вам. Ведь договором компенсация не предусмотрена.
Если вы решите, что стоит все-таки попытаться получить деньги от застройщика, то действовать нужно так же, как и в предыдущем случае. Сначала пишем заявление в двух экземплярах. Так как договором не установлен срок возврата денежных средств, сами указываем его в заявлении. При этом руководствуемся ст. 314 Гражданского кодекса РФ. Статья устанавливает срок для возврата денег 7 дней. Значит, вы можете указать в заявлении 7 дней или больше.
Один экземпляр заявления передаем в офис компании, второй экземпляр с подписью, датой и расшифровкой подписи сотрудника, принявшего заявление, оставляем у себя. Если компенсацию вам не выплачивают, а срок, который вы указали в заявлении, истек, можете обращаться в суд.
- вернуть вам компенсацию за недостающие квадратные метры (необходимо рассчитать точную сумму и указать ее);
- выплатить деньги за моральный ущерб согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;
- заплатить вам штраф в размере 50% от суммы согласно ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»;
- заплатить вам неустойку согласно Ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей».
- договора долевого участия;
- платежного поручения, которое подтверждает оплату суммы, указанной в договоре;
- акта приема-передачи квартиры, в котором указана ее фактическая площадь.
Дольщик имеет право компенсировать разницу при уменьшении метража в пределах срока исковой давности. Он составляет 3 года с даты подписания акта приема-передачи квартиры.
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ , чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Такое несовпадение объяснимо. Очень сложно построить дом, размеры которого на сто процентов совпадают с проектными. Встречал ситуации, когда одинаковые по планировке квартиры на разных этажах отличались по размеру.
Застройщики страхуют себя от убытков в ситуации, когда реальный размер квартиры меньше договорного, - включают в договор долевого условие о взаимном отказе сторонами от претензий, если площадь квартиры как больше, так и меньше договорной.
Судебная практика
Существенный удар по сложившейся практике нанес житель города Кемерово, проигравший дело о взыскании с застройщика 72 тысяч рублей (размер переданной ему квартиры отличался в меньшую сторону сразу на два квадратных метра).
Казалось бы, после такого прецедента застройщики должны изменить подход к регулированию сложившейся ситуации?
Конечно. Многие так и сделали. Вот, например, пункт из договора долевого участия одного из застройщиков Ижевска:
Всё в соответствии с законом.
Только так поступили не все.
Если застройщик передал вам квартиру, которая меньше, чем определено договором
Последуйте моему совету.
1. Попытайтесь решить вопрос в досудебном порядке. Направьте застройщику письменное заявление (претензию), в котором потребуйте выплатить разницу в стоимости квартиры.
3. Если на вашего застройщика такой подход не подействовал и он не понял с кем имеет дело, отправляйтесь в суд. Распечатайте текст определения и для судьи. Нет, не для того, чтобы познакомить его с этим судебным актом, он его найдет и без вас. Это нужно, чтобы показать судье, что вы подготовились к процессу и знаете, что можете рассчитывать на выигрыш спора.
4. Вы как потребитель имеете право выбирать, в каком суде будет рассмотрено дело. Рекомендую обратиться в суд по месту своего жительства, а не по месту нахождения ответчика (если, конечно, территориальная подсудность в этом случае не совпадает).
Уверен в перспективности вашего судебного процесса.
Все использованные в статье изображения распространяются по свободной лицензии.
Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была полезна.
Канал "О праве по-русски" ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть на своем экране серьезные юридические тексты, написанные простым языком
Дольщик получил от застройщика квартиру немного меньше, чем договаривались. А заплатил ту стоимость, что фигурировала в ДДУ. Потому что там же было условие о твердой цене: стороны согласовали, что мужчина платит 3,2 млн руб. вне зависимости от реальной площади жилья. Взыскать переплату через суд не получилось. Указывать в ДДУ примерную площадь квартиры — это нормально, решили суды. Их поправил ВС. Договариваться об ориентировочном метраже можно, но нужно зафиксировать амплитуду отклонений, объяснил он.
В октябре 2015-го военнослужащий Алан Пухаев* заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделила ФГКУ «Росвоенипотека» — госучреждение, которое обеспечивает российских военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. В договоре указали, что цена жилья фиксированная. Вне зависимости от того, получится квартира меньше или больше, чем договаривались, Пухаев должен был заплатить 3,2 млн руб. В итоге дольщику достался 61 кв. м. Но если считать балкон и лоджию, то 64,80 «квадратов». В декабре 2016-го Пухаев подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил «СпецСтройКубань» вернуть 107 000 руб. Ведь квартира получилась меньше, чем планировалось.
Ориентировочная площадь
Застройщик деньги не отдал. Тогда Пухаев обратился в Советский районный суд Владикавказа. Дольщик требовал признать ничтожным тот пункт договора, из-за которого лишился права на перерасчет цены квартиры. И первая инстанция удовлетворила требование. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерного уменьшить цену [решение по делу № 2-3826/2019 не опубликовано. — Прим. ред.].
Но в ВС Северной Осетии выиграл «СпецСтройКубань» (дело № 33-846/2020). Он убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Более того, это положение появилось в договоре по инициативе Росвоенипотеки, пояснило общество. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии. Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Отменить это решение в Пятом кассационном суде не получилось. Тогда Пухаев пожаловался в Верховный Суд России.
Прописывать отклонения от метража
В ВС спор попал к «тройке» во главе с Александром Киселевым (дело №22-КГ21-3-К5). Передача дольщику квартиры с площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от его условий, решили судьи.
Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади.
«СпецСтройКубань» подвело то, что в договоре с Пухаевым не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС и отправил спор на пересмотр в апелляцию. Первое заседание назначено на 9 сентября (дело № 33-1741/2021).
Новый уровень защиты
Это дело отражает позицию Конституционного суда, которую тот занял еще в 1999-м, говорит Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право × . Потребители — экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление № 4-П/1999). Похожая практика по дольщикам есть в регионах, рассказывает юрист. Например, суды ХМАО с 2010-х последовательно защищают граждан от злоупотреблений застройщиков.
Принятие решения на уровне ВС — достаточно важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в ДДУ условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. Как правило, так поступают застройщики, склонные к уменьшению площади квартир.
Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право ×
Латыев предполагает, что позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. «Обычно это не связано со злым умыслом, а обусловлено технологией строительства. Добиться точного попадания в проект можно, но затратно, а в большинстве случаев и не требуется», — объясняет юрист.
Договоры в сфере строительства в нашей стране традиционно предусматривают возможность отступлений от проекта. Но с определенными ограничениями.
Так, всегда устанавливаются пределы таких отступлений. Количественные — допустимое отклонение от площади. И качественные — например, соблюдение геометрии помещений.
А еще для разных отступлений предусматриваются разные последствия, говорит Латыев:
Дольщики обратились в суд и потребовали вернуть им переплату за квартиру, которая оказалась на 5,2% меньше, чем было указано в договоре. Он гласил, что разница до 5% не влечет перерасчета цены. Но сколько получат дольщики: стоимость 5,2% или 0,2% площадей? Две инстанции выбрали второй вариант, но ВС с ними не согласился. А юристы дали советы дольщикам и застройщикам.
Фактическая площадь квартиры может немного отличаться от проектной. Это допустимая строительная погрешность, которая зависит от итоговой толщины стен, округления цифр при проектных расчетах и так далее, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. По ее словам, дольщику нужно быть готовым к тому, что фактическая площадь будет отличаться от заявленной хотя бы на 2 кв. м. Одно из подобных дел недавно дошло до Верховного суда. Он решал, какую компенсацию получит дольщик, если его квартира оказалась немного меньше, чем указано в договоре.
Иск в суд подали супруги Балаковы* от себя и двух несовершеннолетних детей. Они потребовали 54 240 руб. компенсации каждому с девелопера «Балаковоспецстрой», который передал квартиру не 192,3 кв. м, а на 10 кв. м меньше. По условиям договора, перерасчет не допускался, если метраж «отклонялся в большую или меньшую сторону менее чем на 5%». У Балаковых разница составила 5,2%. Но две инстанции истолковали 5% как допустимое отклонение. Они предписали компенсировать лишь ту величину, которая его превышает, то есть 0,2% от площади, или 2166 руб. каждому из четырех истцов.
Как толковать неясную формулировку
С этим не согласилась гражданская коллегия Верховного суда. Она напомнила, что смысл соглашений надо толковать из буквального содержания слов и выражений (ст. 431 ГК). Действительно, в договоре указано, что отклонение площади до 5% не влияет на цену. Но ничего не говорится о том, что в случае превышения «лимита» разница оплачивается за вычетом стоимости 5%, отмечается в определении № 32-КГ17-44. С таким объяснением коллегия под председательством Андрея Марьина отправила дело на пересмотр в апелляцию.
Формулировка в договоре действительно нечеткая, полагает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. По его мнению, гражданская коллегия решила дело верно, но неполно обосновала, объясняет Пустовит.
Текст договора, видимо, составлял застройщик, а при неясности условия оно должно толковаться против предложившей его стороны, говорит адвокат. Таков принцип contra proferentem, который ввел в практику еще ВАС.
Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит
На практике, наоборот, итоговая площадь чаще всего больше проектной, делится наблюдениями Закиян. И тут проблема возникает у дольщиков, которые должны найти деньги, чтобы доплатить за «лишние» метры в короткий срок – как правило, договор дает на это 10 дней, говорит юрист.
Дольщики часто не могут заплатить за "лишние" метры вовремя и не получают пакета документов для регистрации права собственности. Это может продолжаться несколько месяцев.
А если в договоре указана фиксированная цена (не за единицу площади, а за объект в целом), то требовать перерасчета из-за разницы платежей нельзя, добавляет Люцина Доу-Гуан-Хун из юрфирмы "ЮСТ".
Автор статьи
Читайте также: