Как инвестировать в недвижимость без денег
Обновлено: 22.04.2024
Традиционно самым известным эффективным средством вложения средств и получения дохода кроме депозитов считается покупка недвижимости и ее последующая сдача в аренду.
По логике обывателя этот способ самый надежный и прибыльный. Но стоит вникнуть в тему прямых инвестиций в недвижимость, всплывают многочисленные подводные камни.
- Цены на недвижимость сильно зависят от экономической ситуации в стране и конкретном регионе могут как повышаться, так и заметно снижаться в случае появления неблагоприятных факторов.
- Стоимость недвижимости всегда высока и далеко не каждый может позволить себе приобрести квартиру, чтоб получать доход от сдачи ее в аренду.
- Сдача в аренду квартиры всегда сопровождается рядом расходов и издержек (регулярным ремонт, коммунальные расходы и т.п.)
- Все свои средства арендодатель вкладывает в один объект. Не соблюдается главный принцип безопасного вложения средств - диверсификация, все средства вкладываются в один источник. Любое неблагоприятное явление и риск потери дохода равняется 100%.
Таким образом вложение средств в покупку недвижимости с целью получить доход в последующем - весьма затратное и рискованное мероприятие.
К счастью, прогресс не стоит на месте и сегодня существует возможность инвестиций в недвижимость, не требующая ее покупки. Вложиться в недвижимость можно, не покупая ее. При этом можно как вложить средства напрямую в недвижимость (приобретя паи инвестиционного фонда или акции фонда недвижимости), так и косвенно вложить средства в недвижимость (приобретя акции или облигации компаний-застройщиков).
Рассмотрим основные способы инвестиций в недвижимость без ее непосредственной покупки. Все они позволяют получать доход даже при вложении небольших сумм.
Когда компании нужны средства на покупку недвижимости (как правило коммерческой) она привлекает средства инвесторов. Для этого под руководством Управляющей компании создается ЗПИФ. Принимая деньги инвесторов в свой капитал, компания взамен выделяет им паи. Как правило, минимальная сумма входа в ЗПИФ составляет 300 тыс. рублей.
ЗПИФ - аналог кооператива, в котором люди собирают деньги, чтобы что-то купить и потом получать с этого прибыль. Купить пай можно, пока собирается нужная сумма. После того как она наберётся, купить пай не получится. Исключение составляют ЗПИФы, имеющие обращение на бирже.
К достоинствам ЗПИФов относятся высокая безопасность (шанс потерять вложенные средства близок к нулю), а также высокая доходность (она зависит от множества факторов, но в среднем может достигать 15% годовых)
К недостаткам инвестирования в ЗПИФы можно отнести небольшой выбор на бирже и высокую зависимость этого инструмента от ситуации на фондовом рынке (в случае коррекций или спада в экономике есть риск получить низкую или около нулевую доходность).
Real Estate Investment Trust (инвестиционный фонд недвижимости) — это иностранные фонды недвижимости с минимальным числом акционеров 100 человек.
Принцип работы этого инструмента схож с работой ЗПИФа. УК собирает средства инвесторов, на которые покупается недвижимость, а доход с ее аренды распределяется среди инвесторов посредством дивидендов. За свою деятельность управляющая компания берет комиссию. В среднем доходность с таких инвестиций составляет от 2 до 5% в долларах.
Акции REIT можно купить на Санкт-Петербургской бирже, стоимость акции начинается от 15$-20$. Т.е. порог входа значительно ниже, чем в случае с ЗПИФ.
К плюсам инвестиций в REIT относится низкая волатильность, высокая надежность и доходность в валюте. Вместе с тем присутствуют и минусы: зависимость доходности от ситуации на рынке и валютные риски.
Инвестировать в недвижимость можно не только напрямую, через ЗПИФы или REIT, но и косвенно, приобретая акции строительных компаний. Самые крупные из них представлены на Московской бирже. Доход от таких инвестиций акционер получает как в виде дивидендов, так в случае, если компания не выплачивает их, за счет роста рыночной стоимости акции по прошествии времени.
При выборе акций важно понимать основы фундаментального анализа компании, проанализировать дивидендную политику, и многие другие факторы, от которых зависит будущая судьба ваших вложений.
К достоинствам вложений в акции является низкий порог входа ( менее 1000р.), возможность получить высокую доходность (до 10–15% годовых), получение доходности не только от дивидендов, но и за счет роста рыночной стоимости акции. Среди минусов можно назвать высокую волатильность этого инструмента на биржевом рынке, а также риски самих строительных компаний.
Второй и по сравнению с вложением в акции менее рискованный способ косвенных инвестиций в недвижимость. Суть его в том, что через приобретение облигаций вы даете свои средства в долг компании-застройщику. За пользование вашими средствами компания обязуется выплачивать вам проценты, в виде купонов по облигации. Срок действия облигации строго определен, как и купонный доход. Когда срок подходит к концу, компания возвращает вложения (гасит облигацию). В итоге инвестор получает свою сумму, которую он дал в долг, плюс купонный доход, который он получал, пока компания пользовалась его деньгами.
Доходность по облигациям может составлять до 10-12% годовых. Выбрать облигации к покупке можно на Московской бирже: срок обращения облигации, доходность, выбор эмитента (компании, которая размещает облигации) можно выбрать самостоятельно.
Чтоб снизить риски инвестирования в облигации, при их выборе важно обращать внимание на финансовую стабильность компании, изучить ее кредитный рейтинг, долговую нагрузку.
К плюсам облигаций можно отнести высокую степень надежности этого инструмента и заранее известную доходность от него. В недостаткам относятся невысокая доходность, как правило, лишь немного превышающая ставку по депозитам и кредитные риски эмитента (банкротство).
Стать инвестором сегодня намного проще, чем несколько лет назад: нет финансового порога входа “в клуб инвесторов”, не обязательно иметь огромный накопленный капитал для вложения, ходить в костюме и следить за цифрами на бирже. Все так, но тем не менее инвестирование в недвижимость требует от инвестора определенной серьезной работы, если вы, конечно, не хотите слить все деньги на первых 2 сделках. Самое интересное, что сегодня возможно заниматься инвестированием в недвижимость даже не имея собственных средств вообще. Как? Есть 6 работающих и эффективных способов.
Занимаясь переделкой домов и их последующей продажей - флиппингом, у инвестора есть 3 основные статьи расходов: покупка самого объекта, ремонт и обустройство, содержание дома и расходы по его продаже. Как правило, банки и кредиторы могут помочь только с первым пунктом. Кроме того, если вы возьмете ссуду на покупку дома и отдельно средства на обслуживание и ремонт, то вам одновременно необходимо будет платить достаточно крупные суммы. Поэтому деньги лучше найти у одного источника.
1. Партнеры-инвесторы. Считается, что это самый простой способ найти того, кто вложит деньги за вас. Это могут быть родственники, друзья, знакомые, партнеры по бизнесу, а также другие инвесторы или владельцы недвижимости, сдающие ее в аренду. Подумайте, кто из вашего окружения может быть заинтересован в дополнительном заработке и располагает средствами. Иногда такие партнеры появляются из совсем неочевидных мест - лечащий врач, сосед или коллега на работе. Идеальный сценарий такой сделки: партнер вкладывает деньги, вы берете на себя всю работу. Соответственно, доход с проданного дома делится пополам. Однако, все индивидуально и зависит от конкретного партнера и предложения. Например, кто-то может поделиться с вами своими накоплениями. Предложите будущему партнеру выгодный процент, чтобы заинтересовать его, но не забывайте и о своем доходе, даже при самом худшем сценарии перепродажи. Здесь, в отличии от кредитных компаний, вы можете регулировать сами сроки, выплаты и процентные ставки.
Если вы только начинаете свою инвестиционную карьеру в недвижимости, то на первых этапах лучше поискать партнера, который уже работает в этой области. Так вы сможете получить не только стартовый капитал, но и многому научиться. Чтобы найти такого партнера подумайте в чем ваша ценность, чем вы можете быть полезны ему и вашему совместному проекту. Возможно, вы отличный продавец или дизайнер, а может у вас большой опыт в строительстве или ремонте домов.
2. Особые кредиторы. Компании, которые готовы выдать вам всю необходимую сумму. Для них не имеют значения ваш доход и планы. Они с радостью выдадут большую ссуду, так как заинтересованы в высокой процентной ставке и дополнительных баллах. Если у вас в планах быстрая продажа и короткий срок владения объектом, то этот вариант стоит рассматривать. Если вы хотите заняться строительством от полугода и выше, то это не самый подходящий источник финансирования, так как в среднем процентная ставка у таких компаний от 14 до 20%. Поэтому, чем меньше вы владеете домом, тем меньше вы платите, соответственно чем срок владения больше, тем сумма выплат больше, а значит меньше ваш собственный доход.Например, если вы занимаете 100 000 долларов под 16%, и от покупки до продажи вам требуется пол года, то проценты будут составлять около 8 000 долларов. Соответственно, если на перепродажу уходит год, то проценты уже составят 16 000 долларов. И это не считая дополнительных баллов, которые многие компании взимают за пользование их услугами.
3. Покупка без покупки. Когда вы занимаетесь перепродажей дома, фактически не покупая его. Вы обсуждаете с продавцом условия покупки и цену объекта, находите инвестора, который фактически покупает дом и занимается его ремонтом. Вы зарабатываете на разнице между стоимостью объекта и ценой для конечного покупателя, либо получаете фиксированную ставку 5-10% от продажи уже отремонтированного дома. Вы можете создать группу инвесторов для первоначальной покупки и ремонта объекта, выступая в роли нетворкера. Таким образом, вы не вкладываетесь в покупку и не занимаетесь подготовкой. Ваша задача свести покупателей и продавцов, за это вы и берете свой процент.
4. Краудфандинг. Вы приобретаете дом с помощью группы инвесторов. Каждый из них вносит какую-то часть необходимой суммы и получает после продажи дополнительный процент. Минус такого источника финансирования во времени. На сбор необходимых средств могут уйти месяцы. Правда некоторые краудфандинговые платформы имеют возможность сразу выкупить объект.
5. Продавец. В качества инвестора может выступить сам продавец недвижимости. Предложите ему свои услуги по “преображению” его объекта, а также более выгодную цену продажи. Часто продавцы больше заинтересованы в выгодной сделке нежели продать здесь и сейчас. Главное, не забывайте о своем собственном доходе и к каждому объекту просчитайте финансовый план - во сколько обойдется ремонт дома и за сколько вы реально можете его продать. В таком сценарии есть много плюсов: вам не надо искать инвестора, продавец изначально заинтересован в продаж объекта, и вам не придется платить комиссионные агентам недвижимости, работая напрямую с продавцом.
6. Традиционные банки. Как отмечалось выше, в основном банки дают ссуду только для покупки недвижимости, которые не включают в себя расходы на переоформление, содержание и ремонт. Тем не менее, если у вас хорошая кредитная история, четкий понятный бизнес-план и уверенность в выгодности своей идеи, то у вас есть все шансы получить необходимую сумму.
Как видите, инвестировать без начального капитала возможно, но не стоит забывать, чтобы сделка была действительно выгодна для всех ее членов необходимо знать местный рынок недвижимости, его порядок цен, изучить вкусы и предпочтения потенциальных клиентов, уметь составлять грамотный бизнес-план с учетом мельчайших статей расходов и быть хорошим нетворкером.
Тем не менее, любое инвестирование - это риск, который зачастую зависит не от вас. Поэтому, просчитывая свой бизнес-план, рассмотрите самые худшие сценарии исхода сделки: если дом не продается, ремонт идет не по плану, сроки затягивают и так далее.
Сегодня много вариантов работы с готовой недвижимости. Например, снизить цену. Просчитайте в своем бизнес-плане минимальную стоимость объекта, чтобы покрыть все убытки. Если и по такой цене покупателя не нашлось, то стоит продать объект даже уйдя в минус, но сделать выводы, почему так произошло и браться за новый объект, учитывая предыдущий опыт.
Также вы всегда можете сдать дом в аренду или продать его арендатору. То есть выступите в роли кредитора. Арендатор может заплатить первоначальный взнос, чтобы вы могли покрыть большую часть своих расходов, а затем выплачивать вам ежемесячную сумму. В некоторых случая, такая сделка даже выгодней, если вы можете позволить себе время.
В любом случае, рынок недвижимости подвижен и активен. На каждый объект можно найти своего потенциального покупателя или арендатора, главное уметь быстро адаптироваться к новым условиях и взвешенно принимать решения.
Почему именно недвижимость? Потому, что речь идёт о базовых потребностях человека. Нам всем нужно где-то жить. В то же время цены на квартиры редко падают. Они или стабильны, или поднимаются.
Доходная квартира - это инвестиционный объект , который приносит владельцу ежемесячный доход. Чтобы доход был максимальным, квартира делится на небольшие студии площадью 10-25 кв. метров с кухонной зоной и санузлом.
Суть стратегии: купить в ипотеку подходящею квартиру, разделить на студии и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. Если все сделать правильно, выплаты арендаторов перекрывают ипотечные платежи в среднем в 2 раза. Так же можно в одной студии жить самому, а другую сдавать, и за ипотеку платить чужими деньгами.
Объект покупается за чужие деньги
- Инвестор получает ежемесячно пассивный доход
Квартира с годами растет в цене
- Доходную квартиру можно продать как работающий бизнес
Стандартная схема заработка на недвижимости (покупается квартира и сдается как есть) позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых, а доходная квартира дает доходность 12-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше.
Главное преимущество стратегии доходной квартиры — в том, что она дает возможности получать доход в пассивном режиме. Для инвестора доходная квартира — это несгораемая пенсия, которую можно получить с нулевыми вложениями.
Пассивный доход даёт возможность уделять минимум времени деньгам, занимаясь другими делами.
Это финансовая свобода, которая привлекает очень многих.
И один из гарантированных способов её обрести – инвестирование в доходную недвижимость.
В 2016 году была куплена 1-я квартира 41 м3 за 1.600 тыс. руб. в г. Краснодар
Куплена в ипотеку под 11 % на 20 лет
1 комнатная квартира на 2 студии.
Стоимость объекта: 1 600 тыс. руб.
Вложено денег: 830 тыс. руб.
Ипотека: 1 280 тыс. руб.
Платёж по ипотеке: 13,5 тыс. руб. в мес.
Денежный поток: + 8,5 тыс. руб. в мес. + 102 тыс. руб. в год
320 тыс. руб. Первоначальный взнос (20 %)
- 420 тыс. руб. Возврат вложенных средств (50%)
- 2.900 тыс. руб. Стоимость квартиры (цена выросла на 38 %)
- К концу года завершение строительства трамвайной линии (подорожание стоимости квартиры на 20 %)
- Рефинансирование ипотеки под 8 % (Увеличение денежного потока до 11,5 тыс. руб.)
- Запуск на посуточную аренду (Увеличение денежного потока до 34 тыс. руб. в мес. Годовая доходность 51 %)
В квартиру вложил 0.83 млн. рублей. Сдать однокомнатную квартиру в Краснодаре можно за 12 тыс. рублей, я сдал две студии по 11 тыс. рублей увеличив таким образом доход от квартиры в 2 раза. Квартплата платится арендодателями дополнительно.
Если сдавать квартиру как есть, то за год вы получите прибыль минус 18 тыс. рублей (вычитаем платеж по ипотеки), ежегодный доход будет составлять минус 2,2 % годовых на вложенный капитал. Чтобы выйти в ноль надо увеличивать первоначальный взнос по ипотеки.
В моем же случае получается, что за год две студии принесут 100 тыс. рублей или 12,5% годовых, что не так уж и плохо для надежных инвестиций.
Я получил пассивный источник дохода в размере 8 тыс. рублей. Конечно это небольшая сумма, но начало положено, и никто мне и вам не помешает, купить таких квартир еще 2, 3 или 5 увеличивая с каждой квартирой свою финансовую независимость и обеспеченную старость.
Идея доходной квартиры основана на принципе известного инвестора
Делить большое на малое и сдавать по частям
Чтобы начать инвестировать в недвижимость вам достаточно суммы 10-20% стоимости объекта. Чем больше сумма первоначального взноса (в процентном выражении), тем больше объектов недвижимости вам будет доступно для инвестирования. Оставшуюся, большую часть стоимости объекта недвижимости вы получаете в банке под ипотечный кредит. Для того что бы максимально снизить свои затраты, нужно выбирать новостройки на последних стадиях строительства перед сдачей и заселением. Покупать выгоднее однокомнатные квартиры, лучше на 1 этаже (стоимость обычно немного ниже, никого не затопят, меньше соседей, узаконить перепланировку проще). Максимально затягивать время от бронирования квартиры, до получения и взноса по ипотеки (меньше платить из собственного кармана платежей по кредиту). Рассчитать срок кредита так, чтобы платежи от сдачи в аренду квартиры перекрывали, сумму ежемесячных ипотечных взносов.
Стоимость однокомнатной квартиры, которую я покупал составляла 1 600 000 рублей.
Мой первоначальный взнос был 20% - 320 000 рублей.
Сумма кредита составила 1 280 000 рублей, срок кредита 20 лет, процентная ставка 11%, ежемесячные аннуитетные платежи 13 500 рублей.
После разделения квартиры на две студии чистый денежный поток от аренды составил 22 000 рублей (коммунальные платежи жильцы оплачивают отдельно).
Ежемесячный чистый доход после уплаты взноса по кредиту составляет 8 000 рублей.
Кто-то скажет не густо, а я скажу главное не пусто. У меня в собственности квартира которую я приобрел фактически за 20% от ее стоимости и мне не надо напрягаться и платить из своего кармана взносы по ипотеке , так как ее оплачивают жильцы. Плюс у меня еще и не большая прибыль идет.
При появлении свободных средств (от 50 000 рублей), гасим частично кредит, при этом уменьшаются аннуитетные платежи по кредиту, итогом увеличивается прибыль, которую в свою очередь можно опять направлять на погашение кредита и таким образом, за несколько лет кредит полностью погашается, а ваши студии продолжат приносить доход уже полностью в ваш карман.
Хотите больше денег?
Возьмите одновременно две квартиры в кредит, в одном доме и ваш денежный поток возрастет в два раза.
Спасибо за внимание .
1. Купить 1-комнатную квартиру в ипотеку с переплатой за весь срок в 118% (если не учитываем досрочные платежи)
2. Произвести незаконную перепланировку (если не 1й этаж, а из статьи неочевидно какой этаж) и сделать мокрые зоны там, где этого делать нельзя, без согласования банка (а квартира пока в залоге у нее и все изменения необходимо согласовывать с ним) и ухудшив жилищные условия других соседей (опять же если не 1й этаж).
3. Не платить и не учитывать налоговые платежи со сдачи кв в аренду, а значит сдавать незаконно
4. Не считать доп затраты/убытки во время простоя квартиры, повреждения мебели арендаторами и требуемого периодического как минимум косметического ремонта
5. Не считать доп затраты при сдаче кв в посуточную аренду (как минимум на уборку)
6. Говорить о том как выросла цена на однушки в его доме, когда у него уже далеко не однушка и не оценивая гемор: а) с продажей квартиры с ипотечным долгом; б) с возвращением квартиры из двух студий в вид прежней однушки
При этом при всем уповать на определенную доходность))) если нормально подойти к расчету всех расходов и учету всех рисков, может выяснится что было проще купить на все деньги ОФЗ и все, получив туже доходность и меньшие риски))
И еще сэкономив кучу времени, так как не надо будет всем этим заниматься, а только купил и забыл
Да все верно ребята))
Это один из моих активом в портфеле ))
Замечу с самым низким процентом годовых из всех инструментов ))
Товрул добрый день.
1. Плачу ипотеку чужими деньгами, из своего кармана 0.
2. У меня 9-й этаж ) Мокрая зона над нежилым помещением) Всё узаконено без проблем.
3. У меня открыто ИП, где идет оборот средств ) Все законно ) Налог на квартиру 6000 руб и страховка банку 20000 за 5 лет .
4. За 5 лет поменял туалет и один смеситель )) 5000 руб )
5. Я занимаюсь долгосрочной арендой так как проживаю в другом городе, если посуточно то да , затраты, ароматизация, уборка, но там и другие цифры по доходу.
6. а) В чем проблема продать продать квартиру которая в ипотеке ? )) Проблем и геморроя нет. б) Зачем возвращать, если всё законно? Продаем как бизнес ) Агрессивные инвесторы еще умудряются продавать каждую студию отдельно , квартира по долям )
Да возможно вы и правы , получать с ОФЗ до 8 % годовых, и не париться лежа на диване )
Своя квартира по-прежнему кажется вам лишь несбыточной мечтой? Не отчаивайтесь — безвыходных ситуаций не бывает. Мы собрали самые распространённые способы приобрести квартиру, если средств на её покупку нет. Берите на вооружение!
Субсидия
Да, получить квартиру или значительную сумму денег на её покупку от государства по-прежнему реально! Помимо федеральных субсидий и льгот, есть и различные региональные программы поддержки семей, людей определённых профессий или оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Уточните в администрации вашего населённого пункта или в органах социальной защиты населения, на какие именно льготы можете претендовать вы или члены вашей семьи.
Плюсы:
Возможность решить квартирный вопрос без материальных вложений вообще или с небольшими
Минусы:
Большие очереди на получение жилья (иногда ожидание может занять более 10 лет), требует сбора и предоставления большого количества документов, часто имеется много дополнительных условий, которые не всегда легко выполнимы
В некоторых случаях вы не сможете оформить квартиру в собственность, а сможете только проживать в ней
Материнский капитал
Право на материнский капитал возникает уже при рождении первого ребёнка. На сегодняшний день он составляет 524,5 тыс. рублей. Тем, у кого после 1 января 2020 года родился или родится второй ребёнок, положен материнский капитал в увеличенном размере — 693,1 тыс рублей, если семья не получала льготу на первого ребёнка (или 168,6 тыс. рублей, если маткапитал на первого ребёнка уже получен). Это отличная мера поддержки, которой пользуются многие семьи, её достаточно просто получить. Использовать средства на улучшение жилищных условий семьи можно сразу, не дожидаясь, пока ребёнку исполнится три года.
Плюсы:
Можно использовать эти средства в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки по большинству программ кредитования — то есть иметь накопления необязательно
Минусы:
В приобретаемой квартире необходимо наделить детей долями, а при продаже такой недвижимости могут возникнуть дополнительные трудности
Договор ренты
Если говорить совсем просто, то договор ренты — это соглашение, по которому один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру. При этом забота может выражаться как в денежном эквиваленте, так и в физическом уходе и помощи. Всё зависит от типа договора, который вы заключите между собой, и от его условий. При этом, если речь о материальной помощи — её сумма не может быть ниже прожиточного минимума, а выплачивать её вы будете ежемесячно.
Обычно договор ренты заключают одинокие люди, у которых в собственности есть недвижимость, но средств на её содержание и существование не хватает. Или в случае, если им требуется дополнительный уход, а родных, которые могли бы его обеспечить, нет. При этом чаще всего заключается договор пожизненной ренты — то есть вы обязаны будете оказывать материальную и любую иную помощь, предусмотренную вашим договором, до момента смерти получателя ренты.
Плюсы:
Нет необходимости иметь какие-либо накопления
Минусы:
При заключении договора пожизненной ренты будьте морально готовы принять на себя ответственность за постороннего человека на долгие годы — это не самый лёгкий и не самый короткий путь к получению недвижимости
Сумма в общей сложности выплаченных за время ренты средств может превысить стоимость объекта, который вы получите
Вариантов договора ренты несколько, а при их составлении нужно быть очень внимательным, чтобы в конечном счёте не остаться ни с чем. Обязательно обратитесь к грамотному специалисту.
Ипотека
Пожалуй, самый распространённый вариант решения вопроса. Однако найти ипотечные программы без первоначального взноса очень сложно, поэтому этот вариант подойдёт, если у вас есть небольшая сумма собственных средств или возможность её накопить.
Для получения большинства ипотечных кредитов достаточно 15% от стоимости объекта. Да, в Москве или других крупных городах эта сумма сама по себе может оказаться существенной, но мы настоятельно не рекомендуем брать её также в кредит — вероятность отказа в ипотеке резко возрастает.
Плюсы:
Возможность получить налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке
Возможность получить субсидию от государства на погашение части кредита
Вы можете приобрести недвижимость на свой вкус, будь то дом, квартира или участок
Минусы:
Необходимость иметь собственные средства для первоначального взноса
Необходимость выплачивать проценты по кредиту
Кредит под залог имеющейся недвижимости
Если в собственности есть какая-то недвижимость, продавать которую вы не хотите, оформите кредит, предоставив в залог именно её. Кредит под залог недвижимости на любые цели — это альтернатива ипотеке без первоначального взноса.
Плюсы:
Не обязательно иметь накопления
Не требуется собирать и предоставлять в банк документы по приобретаемому объекту, что позволяет сэкономит ьне только время, но иногда и деньги
Минусы:
Получить в кредит можно только 60% от оценочной стоимости вашего объекта
Ставка по кредиту будет немного выше, чем по стандартным ипотечным программам
При этом в залог банку вы можете предоставить практически любой объект: квартиру, дом, участок или даже гараж.
Рассрочка
Отличный вариант, который предлагают некоторые компании-застройщики. Информацию о возможности рассрочки вы можете уточнить в офисе продаж — вам с радостью расскажут обо всех доступных вариантах. Это может быть как короткая беспроцентная рассрочка, когда вся сумма просто делится на равные части и выплачивается в течение нескольких месяцев, так и рассрочка на более длительный срок, но с первоначальным взносом. В общем, вариантов множество, и они зависят от конкретной компании.
Плюсы:
Вы не платите проценты
Минусы:
Необходимость вносить крупные суммы в течение нескольких месяцев, а также иметь средства на первоначальный взнос — то есть вариант не подойдёт вам, если накоплений нет
Список застройщиков, которые работают по этой схеме, небольшой — возможно, подобрать объект в районе, который вам нравится, будет непросто
Возможность приобрести квартиру только на первичном рынке
Продажа имеющейся недвижимости
Бывает и так, что в собственности есть какая-то недвижимость, которая требует больше заботы, чем приносит пользы, или простаивает без дела. Например, дача, которой вы никак не займётесь, участок, на котором когда-то собирались что-нибудь строить или сажать, гараж на другом конце города, в котором хранятся удочки, старый велосипед или шины. Подумайте, так ли она нужна вам, если вы до сих пор ею как следует и не пользовались? Ведь её можно привести в порядок и продать, тем самым заполучив средства на первоначальный взнос для оформления ипотеки, например.
Плюсы:
Нет необходимости иметь накопления
Минусы:
Вырученная сумма, скорее всего, будет не очень большой
Потребительский кредит
Этот вариант подойдёт вам, если недвижимость стоит не очень дорого или вам не хватает небольшой суммы на её покупку, при этом возиться с документами по объекту не хочется.
Плюсы:
Не нужно предоставлять в банк документы по объекту, а также отчитываться о том, куда потрачены средства
Не нужен первоначальный взнос
Более быстрый и простой процесс получения кредита, чем в случае с ипотекой
Минусы:
Ставка по кредиту выше, чем по ипотеке, а значит и переплата будет больше
Сумма потребительского кредита может быть немного ниже суммы, которую можно получить в ипотеку
Заём у родных или друзей
Если у вас есть родные, которые имеют возможность и готовы вам помочь, одолжить деньги можно у них. Однако мы сознательно поставили этот пункт на последнее место — скорее всего, в нынешних условиях найти большое количество людей, готовых одолжить вам крупную сумму, будет непросто.
Плюсы:
Не нужно платить проценты за пользование средствами
Минусы:
Скорее всего, собрать большую сумму не получится
Если у вас возникнут проблемы с выплатами, отношения с друзьями или родными могут быть безнадёжно испорчены
Есть риск того, что кредитору самому внезапно могут понадобиться деньги и вам придётся искать возможность вернуть долг сразу и целиком
Очевидно, что у каждого варианта есть свои недостатки и преимущества. Используйте сразу несколько из приведённых возможностей, чтобы достичь своей цели — у вас всё получится!
В последние полгода застройщики фиксируют высокий спрос на квартиры в новостройках. Это объясняется рядом причин, главная из которых — выгодная ипотека. Кредиты оформляют не только покупатели, приобретающие жилье для себя, но и инвесторы.
Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева рассказала ДомКлик, как инвестировать, когда денег хватает только на первоначальный взнос, и насколько выгодны такие вложения.
Сейчас в ГК «КВС» на ипотеку приходится 80% сделок. Я полагаю, около четверти из них — инвестиционные покупки. Это клиенты, которые могли вообще не планировать покупку жилья в ближайшее время. Однако в текущей ситуации, на фоне пандемии и выгодной ипотеки, многие решают использовать свои накопления в качестве первоначального взноса.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
Зачем инвестировать в недвижимость
Сейчас около трети покупателей приобретают квартиры с инвестиционными целями. Однако далеко не всегда люди ставят себе задачу заработать. Для многих главное — сохранить накопления в период экономической нестабильности.
Недвижимость всегда была и остается самым надежным активом — квартира не упадет в цене и гарантированно будет приносить пассивный доход.
На какой стадии строительства лучше покупать квартиру
Отличный вариант — покупка жилья на высокой стадии готовности. Такую квартиру можно будет сдавать сразу после получения ключей и таким образом покрывать ипотечные платежи.
Что купить: студию или однокомнатную квартиру
Если денег хватает на однокомнатную квартиру, лучше приобрести именно её. Все-таки студия — достаточно специфичный формат, который подходит далеко не всем.
Однокомнатная квартира — более универсальный продукт. Такое жилье может арендовать и студент, и пара, и семья с маленьким ребенком. Если говорить о перепродаже инвестиционной квартиры, то однушки также пользуются большим спросом, их стоимость на сторичном рынке выше.
Куда вкладывать деньги: в квартиры, которые продаются по ДДУ, или в эскроу-объекты
Главное — выбрать надежного застройщика, который уже долго существует на рынке. Преимуществом будет наличие уже реализованных проектов с хорошими отзывами
В случае, если покупатель все-таки выбирает девелопера, у которого еще нет сданных домов, предпочтение лучше отдать эскроу-объектам. Это дополнительная гарантия того, что проект надежный с экономической точки зрения. Банк никогда не выделит средства под строительство жилого комплекса, который будет убыточным.
Расчет выгодных инвестиций с ипотекой на конкретном примере
Для расчета доходности инвестиций необходимо учесть показатели стоимости квартиры, ставку по ипотеке, сравнить доход от сдачи в аренду приобретаемого жилья и совокупную кредитную нагрузку. Стоит оценить рост цен на жилье в выбранном секторе, возможность получить налоговый вычет или напротив, необходимость уплаты НДФЛ с дохода, если в дальнейшем квартира будет продаваться. Важное значение имеет срок кредитования — чем он меньше, тем ниже совокупные издержки.
Возьмем ЖК «Континенты», который ГК «КВС» строит в 10 минутах ходьбы от станции метро «Парнас». Для сдачи в аренду лучше всего приобрести однокомнатную квартиру в доме, который вводится в эксплуатацию в 2021 году. Вариант площадью 39 кв. метров будет стоить 4,96 млн рублей.
Если оформить ипотеку с господдержкой в СберБанке со ставкой 6,1% и первоначальным взносом в 30%, то сумма кредита составит 3,472 млн рублей. При ипотеке сроком на 20 лет ежемесячный платеж будет 25 тысяч рублей в месяц. Таким образом, квартира будет все время окупать сама себя. Это отличный способ получить недвижимость с минимальными вложениями.
Стоит отметить, что Выборгский район активно развивается и становится все более комфортным для жизни. Вполне вероятно, что через несколько лет аренда жилья здесь подорожает, однако ипотечный платеж точно не станет больше. В таком случае доход с квартиры будет не только покрывать ежемесячные платежи, но и приносить прибыль.
Оформить ипотеку в СберБанке помогут специалисты ГК «КВС». Вместе с клиентом мы создаем личный кабинет на ДомКлик, где можно подать заявку онлайн за 5 минут.
После получения ключей клиенты также смогут разместить на ДомКлик объявление о том, что квартира сдается в аренду. Это увеличит шансы быстро найти съемщика.
Автор статьи
Читайте также: