Как купить гараж и не потерять деньги
Обновлено: 27.04.2024
Возможно, тема пассивного дохода слегка замылена, однако в этой статье мой чистый опыт. Я искренне убежден, что опыт важнее знания, поэтому расскажу о нем ниже.
Гаражи и машиноместа - это история, когда я лично своими деньгами тестировал на себе инструмент пассивного дохода. Моя Цель – создать пассивный доход в 500.000 руб. наименьшими деньгами с наибольшим процентом.
Итак, вводные данные - я живу в Москве, все объекты смотрю здесь. локальный рынок отличается. Вплоть до района. И по ценам и по трафику - если вы живете в другом регионе - не факт, что моя история прокатит. Но все же поделюсь своими результатами.
1ый объект, который я купил в октябре 2018 года - гараж из поликарбоната 27 м2 больше обычного в 1,5 раза. Район Марфино.
Арендная плата 6000р/мес, 1500р эксплуатационные расходы. 4500р чистого дохода в мес. Покупка за 150.000р. Пассивный доход 36% годовых.
Где искал - на АВИТО. Сколько объектов посмотрел - прозвонил около 10. Почему выбрал именно этот - риэлтор, хороший знакомый, который дорожит своей репутацией, продавал этот объект, поэтому я купил его.
2ой объект я солил полгода. Торговался за каждую копейку. Он стоил 110.000р. Я вцепился в него, потому что оно было прям рядом с домом. Меня смущала председатель, которая во всю орала, что мол я ничего не буду должна, если снесут - вы потеряете деньги. Открытым прямым текстом, она была какая-то психованная. В ходе почти полугодовых переговоров удалось сторговать до 82.000р. Отправил на сделку отца, сделка прошла норм.
Где искал - на АВИТО. Сколько объектов посмотрел - что-то около 30. Этот даже не смотрел. Там больше переговоры. Я его сразу купил. Этот купил сам, перед этим нашел арендатора. Где искал арендатора -
Я купил гараж, забрал ключи, передал деньги, сразу же сдал его за 4500р/мес на полгода - обязательное мое условие для сдачи - долгосрочный арендатор. 3900р/мес чистыми, пассивный доход 57% годовых. Арендатор заплатил за полгода, так что я 23400р отбил сразу же по факту сдачи, то есть мне гараж обошелся в 58600р мною потраченных денег. Без арендатора смысла покупать нет. Это риск встрять в объект, который нах никому не нужен.
Моя задача на первом этапе была только найти арендатора - на что я тратил около 1 часа в мес. Так что можно сказать, что это тоже было в полуавтоматическом режиме.
Гаражи - это чистый пассивный доход. Сейчас на опыте уже почти год я могу об этом заявить. Посмотрим дальше. Если будут какие-то изменения, я дополню в комментариях к статье.
Можно ли это масштабировать при сохранении пассивности инструмента - мне кажется, если это будут мелкие объекты, то вряд ли. Будут начинать вылезать текущие проблемы с арендатором и т.д., что потребует вовлечения, либо Если это будут более крупные гаражи 100-500 м2, то возможно.
Покупка гаража – дело не только денежное, но и ответственное… а в чем-то, возможно, и «подставное». В том смысле, что, если вы решили купить гараж, вы должны знать, какие могут при этом ожидать «подставы» , подводные камни, – чтобы избежать их без неприятных последствий.
Конечно, может быть множество таких подводных камней. Они зависят от особенностей каждого конкретного случая, от местности (мегаполис или село) продажи гаража, от его прежнего владельца и проч.
Мы здесь назовем 7 важных подвохов.
1. Самые частые грабли, на которые наступают очень многие покупатели, – это пренебрежение правильностью оформления всех документов .
И здесь возможны варианты самые разные.
Так, могут иметься лишь отдельные документы на гараж. Либо их может не быть вовсе.
«Документальным вопросом», как правило, пренебрегают те, кто хочет купить гараж по-быстрому или по дешевке.
Они просто производят эксчендж «деньги – ключи от «коробки»», и всё. А спустя время могут попасть в проблемную ситуацию. В том числе можно попасть под траты куда б о льшие, чем удалось сэкономить на оформлении документов.
Например, один мой друг умудрился купить гараж без правоустанавливающих документов, а спустя время внезапно объявился настоящий собственник этой «ракушки».
Возможен также вариант, когда документы оформлены, но не полностью или некорректно. И вы, в частности, гаражом пользоваться можете, а вот передать его в дар или наследство, обменять или продать – нет.
2. Другой подвох, тесно связанный с предыдущим, – это отсутствие государственной регистрации гаража .
Некоторые покупатели по незнанию не требуют у продавцов государственный сертификат собственности. И потом получается, что у них самих не появилось права собственности на покупку, которую они из своего же кармана оплатили.
Гараж – это объект недвижимости. И сведения о нем обязательно вносятся в ЕГРП. Собственнику же взамен выдается названный сертификат.
3. Еще один подвох – покупка самостроя .
Это вновь касается желания покупателей сэкономить деньги и время. И каково же бывает их удивление, когда на территории, никому, казалось бы, не нужной, вдруг начинают сносить весь самострой и готовиться к стройке, допустим, многоквартирника или магазина.
Кстати, такой «самостройной ракушкой» тоже нельзя распоряжаться по своему желанию, например завещать ее.
4. Другой подвох – недостоверность документов .
Например, могут найтись люди, утверждающие, что когда-то эта неказистая постройка была завещана им любимым дядей и в память о нем они желали бы сохранить ее в личной собственности.
Чтобы избежать подобного, хорошо бы перед покупкой гаража проверить подлинность документов на него. А для этого необходимо подать запрос в регистрационную палату. Услуга платная, но она себя оправдает.
5. Еще один «милый» подводный камень – оттягивание передачи ключей от гаража .
Конечно, гараж – это не квартира. Но, как и с любой другой недвижимостью, ключи от него должны передаваться сразу после оплаты.
Иначе вас просто могут долгое время «динамить». Мало ли? Вдруг прежний хозяин гаража уедет надолго в отпуск. Или заболеет. Или в запой уйдет – вот и поди вытаскивай его оттуда. Или – все под Богом ходим – вообще покинет этот бренный мир.
Словом, не тяните резину и не скромничайте: требуйте ключи сразу после оплаты покупки.
6. О другом подвохе многие догадываются, но на деле часто забывают: завалы вещей прежнего хозяина в гараже .
Это пока вы еще не оплатили деньги – продавец такой с вами приветливый и в чем-то даже услужливый. А как только вы отдадите ему заветную сумму и оформите все документы, его может и след простыть. И все его обещания убрать барахляндию «вот-вот сразу-сразу» он может так и не выполнить. И вы сами будете разгребать всё это и выносить до ближайшего мусорного бака.
А в гараж при желании можно набить многое. Так что пусть хозяин приберется там еще до сделки.
7. Еще одна подстава – в том, что гараж может принадлежать одному человеку, а земельный участок, на котором он находится, – другому .
Практически каждый автолюбитель хоть раз задумывался о покупке гаража. Настолько это удобный и необходимый вид недвижимости, ведь в нем можно не только оставлять свой автомобиль или мотоцикл, но и хранить различные инструменты или вещи, которые дома занимали бы кучу места.
Выбор будущего гаража зачастую основывается на его месторасположении. Самое удобное – это если он находится недалеко от дома. Но ведь не только это должно стать заключительным параметром. Также важно и то, как он оборудован, какие имеет подъездные пути, размер и многое другое. Но кроме всего этого, очень важно также обратить внимание и на документы, которые вам предоставляет бывший владелец. Сегодня разберем всю необходимую документацию при покупке собственного гаража.
Особенности покупки гаража
При покупке гаража необходимо убедиться в том, что вы становитесь законным собственником данного помещения. Обратите внимание на то, что объект вы приобретаете не у посредника, а у владельца. Так, заключив сделку, вам могут отдать только членскую книжку ГСК, в котором находится гараж, однако это никак не подтверждает ваше право собственности на него. Свидетельство на право обладания таким имуществом выдается только в Росреестре.
В случае, если бумаги о собственности отсутствуют, то сделка купли/продажи не может быть осуществлена.
Обратите внимание, что права на объект передаются только после осуществления сделки.Хотя гараж по закону относится к отдельно стоящему зданию или стояночным боксам в рамках гаражного комплекса, все равно у каждого помещения есть отдельный собственник. Некоторые сделки осуществляются без передачи прав собственности.
Для законной сделки купли/продажи гаража необходимо составить договор в письменной форме, подписанный обеими сторонами. В нем должна быть следующая информация:
Сделка ни в коем случае не должна происходить на устных условиях. Иначе вы рискуете потерять деньги, а в будущем и сам гараж, так как собственником оформлены вы не были. Кроме самого договора купли/продажи, участники должны предоставить следующие документы:· Паспорт гражданина РФ.
· Свидетельство о праве собственности или удостоверение из БТИ (для объектов до 1998 года).
· Документ, подтверждающий получение прав на объект бывшего владельца (договор купли/продажи, наследования, дарения).
· Кадастровый паспорт объекта.
· Справка из ЕГРН с основными характеристиками гаража.
При наличии особых условий сделки, могут потребоваться и другие документы. К примеру, если сделку осуществляет законный представитель, то прилагается и нотариально заверенная доверенность законного собственника.
Помните, что договор купли/продажи не обязательно заверять и он не дает права владения объектом. В собственность гараж переходит только после регистрации недвижимого имущества в Росреестре.
Гаражно-садовый кооператив
Иногда гараж может принадлежать ГСК – гаражно-садовому кооперативу. В этом случае пользователь получает членскую книжку, собственником он не является. Чтобы получить законное право владения гаражом, необходимо полностью выплатить установленный пай. Что нужно сделать, чтобы получить кооперативный гараж в собственность:
Если пай не выплачен полностью, то сделка купли/продажи не считается действительной. У вас могут в любой момент изъять объект. В случае же полной выплаты, необходимо подать следующие документы для регистрации:
· Свидетельство о регистрации ГСК.
· Данные о постановке на учет.
· Протокол собрания, на котором выбирали председателя.
· Документы на земельный участок, в том числе разрешение на строительство.
Гражданину, как будущему владельцу также необходимо предоставить следующие документы:
· Паспорт гражданина РФ.
· Подтверждение о членстве в ГСК.
· Справку о выплате пая.
· Кадастровый паспорт гаража.
После получения сертификата собственности, владелец гаража считается полноправным участником ГСК.
Проверка документов через Росреестр
Осторожно, мошенники!
Нередки случаи, когда мошенники пользуются доверчивостью граждан и перепродают один и тот же гараж несколько раз, при этом законный владелец не меняется. Поэтому всегда используйте официальную сделку. Только так вы обезопасите себя от потерь и станете полноправным собственником гаража.
Если бывший владелец настаивает на том, чтобы просто вручить вам ключи от гаража без подписания бумаг и регистрации, то будьте готовы к тому, что однажды вы придете и не сможете открыть гараж, так как все замки там будут поменяны. Нелегальная сделка особенно популярна среди соседей или хороших знакомых, которые уверены в оппоненте и его честности. Тем не менее, рекомендуется запросить бумаги, подтверждающие тот факт, что именно продавец является законным собственником объекта.
Особенности регистрации права собственности
После подписания договора о купли/продаже необходимо посетить регистрационную палату. Туда придется предоставить следующий пакет документов:
Обратите внимание, что при нахождении участников сделки в брачных отношениях, необходимо также предоставить согласие супруга на продажу гаража.
Если продавец не предоставляет документы
Иногда продавец не может или не хочет предоставить все необходимые документы, которые подтверждают его право собственности. Однако он спокойно отдает ключи и просит на этом сделку завершить. Как это может отразиться для покупателя?
· Покупатель в будущем не сможет распоряжаться гаражом, сдавать его в аренду или продавать на законных условиях.
· Незаконно построенный бокс может быть снесен.
· После смерти законного владельца могут появиться наследники.
Оформление договора
Договор должен быть составлен по всем правилам и необходимо вписать в него всю информацию о бывшем владельце и покупателе. Если вы не разбираетесь в подобных вопросах, то лучше попросить помощи у нотариуса, юриста, сотрудника МФЦ. Если же вы самостоятельно оформляете все бумаги, то следует обратить внимание на следующие пункты:
· Должны быть указаны полные реквизиты сторон: ФИО, адрес прописки, данные паспортов.
Циан.Журнал разобрался, как приобрести гараж без лишних рисков, с какими проблемами можно столкнуться при оформлении сделки, как не попасть в руки мошенников и уберечь покупку от сноса.
1 сентября в России заработала «гаражная амнистия». Благодаря ей можно упрощенно оформить право собственности на землю под гаражом. При этом собственник получает территорию бесплатно — оформляет на свое имя или становится арендатором. Несмотря на это, российские владельцы и потенциальные покупатели гаражей по-прежнему находятся в зоне риска. На рынке много недобросовестных продавцов, которые используют мошеннические схемы. Кроме того, даже юридически чистые гаражи периодически сносят в интересах девелоперов.
Гараж — одно, земля — совсем другое
Согласно российскому закону, гараж может определяться и как движимое, и как недвижимое имущество. Если постройка относится к первой категории, зарегистрировать права на нее в Росреестре невозможно, и договор купли продажи в этом случае составляется в простой письменной форме. Если гараж — недвижимость, процедура госрегистрации при заключении договора купли-продажи обязательна. Право собственности на него возникает с момента регистрации.
Для признания гаража объектом недвижимости необходимо, чтобы он имел прочную связь с землей и его перемещение было невозможным, рассказал Циан.Журналу Владимир Колганов, юрист компании «Генезис».
Самые проблемные гаражи — железные, которые продаются по членской книжке
Фактически гаражи можно грубо поделить на капитальные (недвижимость) и железные (движимое имущество), а также находящиеся в собственности или продаваемые по членской книжке, считает Никита Пилюгин, руководитель юридического департамента федеральной компании «Этажи».
Важную роль при выборе гаража играет не только статус самого строения, но и земли под ним. Если речь идет об участке, который взяли в аренду под застройку в наши дни, стать его собственником не составит особой проблемы. Но таких относительно беспроблемных вариантов на рынке не слишком много, куда больше продается гаражей, история которых началась в 90-х или даже в советское время.
При покупке недвижимого гаража речь фактически идет о двух объектах — гараже и земле под ним
По мнению Никиты Пилюгина, самыми надежными для покупки можно назвать капитальные гаражи, на которые оформлено право собственности, — как на само строение, так и на участок под ним. «Как правило, с такими гаражами проблем не возникает, и если даже изменятся планы города по использованию данного участка земли, собственник получит хорошую компенсацию», — убежден эксперт.
Самые же проблемные гаражи — железные, которые продаются по членской книжке кооператива. Они не находятся в собственности и могут быть расположены на земельных участках с разным статусом. «Здесь рисков значительно больше, и нужно обращать внимание, на каких основаниях выделен участок земли, оформлен ли на него договор аренды, каков срок действия документа и что в перспективе планируется в этом районе», — советует Никита Пилюгин.
С какими трудностями можно столкнуться при покупке гаража
Движимые гаражи, как правило, стоят на земле, которая относится к общедомовому или муниципальному имуществу. И при случае собственника могут заставить убрать такой гараж. Если не сделать это в добровольном порядке, власти или правление дома сами демонтируют объект, а с владельца в судебном порядке взыщут расходы на его перемещение и хранение, отмечает юрист Владимир Колганов.
Перед покупкой следует выяснить планы города на землю, на которой расположен гараж
При покупке недвижимого гаража речь фактически идет о двух объектах — гараже и земле под ним. Может получиться так, что права на землю за продавцом закреплены, а на гараж — нет. Или наоборот. В первом случае новый собственник сможет зарегистрировать право собственности на объект, а вот обратный вариант сложнее. Застолбить за собой землю под гаражом возможно, если она никому не принадлежит. Если же собственник у нее есть, он волен распоряжаться ей по своему усмотрению, и впоследствии могут возникнуть проблемы.
Помимо проверки документов на постройку и на землю при покупке гаража необходимо уточнить, есть ли у предыдущего собственника задолженности по коммунальным платежам, электричеству и охране
Как могут обмануть при покупке
Как и с любым другим видом недвижимости, в сегменте купли-продажи гаражей хватает недобросовестных продавцов. Существует пять основных схем мошенничества, рассказал Циан.Журналу вице-президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов.
1. Передача денег без расписки. Многие покупатели уверены, что подписание официального договора свидетельствует и об оплате. Однако нужно помнить, что единственным юридически значимым доказательством этого служит именно расписка продавца. В противном случае он может обратиться в суд и повторено взыскать с беспечного покупателя стоимость объекта.
2. Слишком низкая цена объекта. Иногда мошенники, чтобы обмануть покупателя, занижают цену за гараж и тем самым привлекают много клиентов. Потом же оказывается, что он стоит гораздо дороже, чем было указано в объявлении. Можно с уверенностью сказать, что это одна из самых популярных схем «мягкого» мошенничества. Покупатель, конечно, может отказаться, но если он уже втянулся в процесс, сделать это бывает сложно чисто психологически.
Независимо от статуса гаража на землю под ним все равно необходим договор аренды с муниципалитетом
3. Фальшивые документы. Многие мошенники обманывают покупателей с помощью поддельных документов и печатей. При этом клиент платит деньги и совершенно не подозревает, что имеет дело вовсе не с владельцем гаража.
4. Одновременная продажа нескольким людям. Это называется «продажей по дубликатам». При регистрации сделки с недвижимым гаражом оригинал свидетельства о праве собственности сдается в Росреестр. Однако мошенники могут сделать несколько заверенных копий правоустанавливающих документов и продать тот же самый гараж еще паре-тройке человек. После этого они бесследно исчезают с деньгами.
5. Занижение стоимости гаража, то есть разница между реальной его ценой и суммой, указанной в договоре. Этот трюк направлен на обман не покупателя, а государства — стоимость занижается для того, чтобы можно было избежать уплаты налогов. Но если в будущем новый владелец попытается расторгнуть такую сделку, назад он получит только ту сумму, которая фигурирует в бумагах.
Как защититься от сноса
Проверка легитимности размещения гаража — очень важный нюанс. Для этого следует обратить внимание на категорию земли, а также охранные зоны различного рода коммуникаций: электрических и газовых сетей, водопровода и канализации, чтобы в будущем ваш новый гараж не признали самовольным строением. Также перед покупкой следует выяснить планы города на землю, на которой он расположен, — в ближайшие годы ее вполне могут отдать под застройку.
Чтобы избежать рисков сноса, можно посмотреть назначение земли на публичной кадастровой карте и затем проверить, на каком основании ей пользуются гаражный кооператив. «Если земельный участок и гараж оформлены в собственность, риски минимальны, поскольку при необходимости сноса собственнику выплатят компенсацию», — указывает Никита Пилюгин.
Если земля под гаражом у вас в собственности, ее также могут изъять для муниципальных нужд, но сделать это гораздо сложнее
Вице-президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов дает следующие рекомендации для того, чтобы не потерять гараж из-за возможной застройки территории.
1. Независимо от статуса гаража на землю под ним все равно необходим договор аренды с муниципалитетом. Можно заключить его от себя лично или через гаражный кооператив.
2. Если такой договор уже на руках, он остается действительным до истечения срока аренды.
3. Если срок в договоре не прописан, он автоматически потеряет силу через 49 лет после заключения.
4. Досрочное прекращение аренды возможно только на основании решения суда, если арендатор существенно нарушил условия договора. То есть если вы исправно платите и срок аренды еще не истек, сносить ваш гараж не имеют права.
5. Если земля под гаражом ваша, администрация также может изъять ее для муниципальных нужд. Но сделать это значительно сложнее. Во-первых, собственнику должны компенсировать стоимость участка и построек на нем, а также убытки и упущенную выгоду. Принудительно изымать землю для государственных или муниципальных нужд можно при условии предварительной равноценной компенсации.
Здравствуйте! Подскажите,пожалуйста,как оформить покупку гаража в ГСК, если у владельца нет документов,подтверждающих право собственности, а также и у самого ГСК нет документов на гаражи (техпаспортов,кадастровых документов)?
Спасибо.
"А был ли мальчик. " Может и ГСК нет, а одна только вывеска? Учредительные-то документы есть? Как они платят за пользование землей? Коммуникациями? На каком основании нанимают работников и берут членские взносы? И тогда вообще неясно, ЧТО Вы собрались покупать? Полагаю, что это очередной самозахват территории и самострой. Если хотите получить гараж на неопределенный срок, который может закончиться через неделю, а может и до конца жизни хватить, то тогда все равно по расписке его покупать или по другой ничего не стоящей бумажке.
На самом деле, вопрос цены: Вы платите только за надежду на длительное пользование этим гаражом. Если с Вас просят сумму, не превышающую ту, которую Вы готовы заплатить за эту надежду, то покупайте. Но поговорите хотя бы сначала с другими пользователями этих гаражей, выведайте, не потому ли продается этот гараж, что снос стоянки уже предопределен.
Лариса лучше восстановить документы
Без документов деньги нельзя отдавать. Документы д.б. у продавца - ищите, восстанавливайте.
Спасибо за ответы,но, к сожалению,документы восстановить невозможно - их просто нет! Возможно ли оформить покупку по расписке?
Лариса! "Покупка по расписке" не предусмотрена законом и по ней собственность не регистрируют. Должен быть договор купли-продажи в котором указывается предмет договора - гараж, его цена, условия расчета, приводится сылка правоустанавливающие документы, срок передачи и т.д., а в дальнейшем передача денег Продавцу подтверждается распиской. Если Вы "богатенький Буратино", то можете закопать деньги в ГСК на месте гаража, который в любой момент могут снести, но НИКОГДА не станете собственником, т.к. Вы же сами пишите, что документов "просто нет".
так как же покупать то что не законно? Можете просто выкинуть деньги на ветер.
Похоже, "продавцы" Вас вводят в заблуждение.
согласен с ответом про покупку надежды, если цена адекватная для Вас, почему бы не отдать деньги.
Можно купить по договору к-п металлические конструкции и вступить в члены ГСК. Собственности конечно никакой не будет, но пользоваться парковкой вы сможете, надеюсь без проблем. Такая ситуация практикуется и в Москве.
Всем БОЛЬШОЕ СПАСИБО.
Доброе утро, Лариса!
В первую очередь, тщательно проштудируйте все учредительные документы ГСК. Вам их обязаны показать по первому требованию. Для оформления необходимо взять справку (установленной формы) у председателя гаражного кооператива, в которой должна быть ссылка на решение местной администрации о регистрации кооператива (Официальное решение местной администрации на размещение гаражного кооператива по данному адресу). Также, в справке д.б. подписи владельцев соседних гаражей, что они не имеют к Вам притензий. С этой справкой идете в БТИ, на основании обмера гаража, составляется ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ (ТО) гаражного бокса. Со справкой и ТО, идете в Регистрационную палату, где Вам выдадут свидетельство, которое необходимо для юридических действий с гаражом (купля-продажа).
- В БТИ существует база данных, куда вносятся все строения и их владельцы.
- Владелец гаража ни разу не платил за его обслуживание (электричество, вывоз мусора, охрану и т.д.?
- Имеется ли запись в гаражном кооперативе?
- Есть ли членская книжка? платил членские взносы?
- Наверняка платили налог на землю, на имущество (если нет льгот)
- Наверняка сохранились квитанции с налоговой, по которым платил налоги за гараж.
- Что-нибудь осталось в подтверждение того, что это именно гараж владельца.
Если этого ничего нет, то естественно Вы рискуете, приобретая такой таинственный гараж.
Желаю удачи!
С уважением, Галина)
Автор статьи
Читайте также: