Как купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке

Обновлено: 14.05.2024

Каждый, кто рассматривал покупку квартиры в новостройке, наверняка сталкивался на сайтах застройщиков с таким предложением, как рассрочка. Что это такое, каковы условия приобретения жилья по данной сделке и кому действительно стоит рассматривать подобные предложения, читайте в материале.

Рассрочка — один из инструментов приобретения жилья в новостройке. На вторичном рынке она встречается довольно редко, поскольку собственники недвижимости неохотно соглашаются на такой вариант оплаты. Основные условия рассрочки: большой первоначальный взнос и срок выплат до 2 лет (это максимум; обычно 6–18 мес.). Взнос, как правило, составляет 50%. Однако, если рассматривать предложения в общем, диапазон равен 10–70%. Все зависит от конкретного проекта и степени его готовности: чем она ниже, тем меньше и первоначальный взнос.

«Остаток клиент вносит равными долями в течение установленного периода времени или по графику, согласованному с застройщиком. Помимо этого, возможен следующий вариант: фиксированными являются сроки первого и последнего платежей, а периодичность и размер оплаты покупатель определяет самостоятельно», — рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости Unique Property Сергей Кузьмичев.

Сроки

Обычно сроки рассрочки регулируются временным периодом ожидания до ввода объекта в эксплуатацию. Однако у ряда застройщиков существует альтернативная практика, при которой период рассрочки не ограничивается сроком сдачи ЖК.

«В таких случаях покупатели продолжают платить еще 3, 6 или 8 месяцев. При этом возможность пользования объектом (получение ключей, подписание акта приема-передачи) появляется у них только после полной выплаты», — комментирует руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.

Оформление

Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.

Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.

Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.

Беспроцентная и процентная рассрочка

Рассрочка бывает двух видов: беспроцентная и процентная. Чем они отличаются друг от друга, рассказал Сергей Кузьмичев.

Беспроцентная обычно предоставляется на срок от 1 до 12 мес. или до завершения строительства объекта. В этом случае на остаток задолженности процент не начисляется. Сумму разбивают на ежемесячные или ежеквартальные платежи за оставшийся период.

Обычно такие программы приобретения жилья предполагают значительную сумму первого взноса: он может составлять 30 или 50% от полной стоимости квартиры.

Процентная рассрочка предполагает начисление процентов на остаток. После внесения первоначального взноса клиент может рассчитываться с застройщиком в течение 1–2 лет. В некоторых компаниях этот период может длиться дольше.

«Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2%. В связи с этим возникает переплата определенной суммы сверх стоимости приобретаемого жилья. Выбирая процентную рассрочку, покупатель должен понимать: чем длиннее ее период, тем выше будет процент», — заключает Кузьмичев.

Целевая аудитория

Если сравнивать рассрочку и ипотеку, вторая (особенно с введением льготной программы под 6,5%) значительно превышает первую по популярности: 60% против 10–15%, приводят цифры эксперты. Одна из причин, почему люди оформляют покупку в рассрочку, — у них нет возможности оплатить стоимость ДДУ сразу и в полном объеме, но также они не хотят откладывать приобретение жилья по понятным причинам: стоимость может существенно вырасти, интересующий лот могут купить и т. д. Так что рассрочка помогает забронировать квартиру по ее текущей цене.

Другими распространенными мотивами для использования механизма рассрочки, по опыту коммерческого директора «Сити-XXI век» Юрия Просвирова, являются следующие:

клиент хранит сбережения на депозите. В случае его досрочного закрытия проценты будут потеряны (правда, с введением налога на доходы от депозитов эта причина уже не так актуальна);
человек продает вторичное жилье, но сделка растянута по времени;
у покупателя есть собственный бизнес, поступления от которого носят периодический характер. Чаще всего график и сумма платежей по рассрочке «привязаны» к графику поступлений денежных средств от бизнеса клиента;
клиент не имеет возможности (плохая кредитная история, нет подтвержденного дохода) или не желает брать ипотечный кредит в банке. Однако его доходы позволяют приобрести квартиру в рассрочку и осуществлять платежи по графику.

Также, по мнению коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко, рассрочка подходит инвесторам, планирующим покупку квартиры на этапе котлована или старте продаж с целью продажи по договору переуступки. В этом случае остаток задолженности вносит уже следующий покупатель, приобретающий жилье у данного инвестора.

«Рассрочка может быть интересна и потенциальным покупателям с ипотекой: вся сумма, выплаченная застройщику, будет считаться первоначальным взносом. А при следующем платеже по рассрочке заемщик получает ипотеку и оплачивает свою задолженность кредитными средствами. Тогда он экономит на процентах в период строительства дома, что обычно составляет 2 года при приобретении квартиры на этапе котлована», — добавляет Александр Коваленко.

Чем рассрочка невыгодна покупателю?

Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.

«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.

Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.

Только ли квартиры?

Помимо жилой недвижимости, в рассрочку можно приобрести и небольшие лоты: кладовые и коммерческие помещения, парковочные места в подземном паркинге. По большому счету здесь действуют условия «классического» предложения: остаются те же требования по первоначальному взносу и срокам. С той лишь оговоркой, что датой окончания платежей будет считаться дата планового завершения строительства корпуса, в котором находится предмет сделки, а не всего ЖК. А вот аудитория, которой может быть интересна данная рассрочка, несколько расширяется.

«Парковку средней стоимостью от 800 тыс. до 1 млн руб. в рассрочку приобретают как клиенты с ипотекой, так и те, кто покупает квартиру посредством 100% оплаты. Коммерческую недвижимость выбирают бизнесмены и самозанятые», — комментирует финансовый директор строительной компании «Неометрия» Александр Спасов.

Нельзя сказать, что рассрочка — мощный катализатор процессов на рынке. Это скорее дополнительная опция, которая, во-первых, демонстрирует аудитории определенную лояльность застройщика, во-вторых, является оптимальным предложением для определенной категории покупателей.

По данным агентств недвижимости, покупка квартир массового сегмента в рассрочку становится все более популярной. Разбираемся, чем рассрочка лучше ипотеки?

Эксперты констатируют: практически во всех проектах на первичном рынке можно купить жилье, не прибегая к ипотеке. Рассрочка все еще уступает ипотеке по величине первого взноса (минимальный платеж начинается с 20% от стоимости) и сильно уступает по срокам (успеть погасить нужно за 2,5 года), однако заем у застройщиков часто может быть беспроцентным.

Как правило, предлагается сразу несколько вариантов программ с рассрочкой: варьируются первоначальный взнос и срок погашения кредита. По данным девелоперских компаний, самым привлекательным для покупателей вариантом является 50%-ная оплата стоимости квартиры, к этому способу прибегают почти в трети всех проектов. Следующим по популярности является первый платеж в 30%. После оплаты данной суммы девелоперы предоставляют от 3 до 12 месяцев рассрочки. При этом четкую зависимость между первым взносом и сроком погашения проследить невозможно.

Раз взять рассрочку на много лет не выйдет, какие у нее плюсы?

У рассрочки есть еще некоторые преимущества перед ипотекой. Большим плюсом является возможность заключить сделку без передачи застройщику данных о доходах, а также документов, подтверждающих трудовую занятость. Чтобы оформить покупку, нужен только паспорт.

Ипотечный кредит оформляется долго, а с рассрочкой не возникнет таких проблем. На все нюансы у покупателя уйдет не больше нескольких дней, в офисе продаж нужно будет побывать два-три раза. Большинство строительных компаний не будет копаться в кредитной истории своих клиентов. Получается, что воспользоваться данной опцией могут все, даже те, у кого негативная кредитная история. Покупателям также не нужно оформлять страховку (которая составляет в среднем 0,5-1% от суммы займа) и нести расходы по ней.

Кто же тогда покупает квартиры в рассрочку?

При всех плюсах данной схемы у нее есть один большой минус – величина взносов. Если удалось купить с рассрочкой на 2,5 года квартиру за 5 млн при минимальном 20%-ном взносе в 1 млн рублей, то каждый последующий взнос может равняться 133 тыс. рублей. Эта сумма явно превышает доступную планку для семей со средним доходом. Ну а если придется выплачивать оставшуюся сумму быстрее, говорить об условном среднем классе вообще не имеет смысла: при рассрочке в полтора года каждый месяц придется платить по 222 тыс. Рассматривая эти цифры, напрашивается вывод, что сегмент квартир по такой схеме оплаты точно не является массовым.

Разумеется, удобно приобретать жилье в рассрочку предпринимателям. Представители бизнеса располагают крупными суммами, но не всегда могут вывести их из оборота. Второй категорией покупателей являются держатели больших депозитных вкладов или собственники большого количества недвижимости, которая сдается в аренду. Крупной суммой для оплаты большей части покупки могут располагать и топ-менеджеры корпораций после получения бонусов или премий, эти люди просто зарабатывают на порядок выше обычных потребителей.

Из обычных, а не состоятельных граждан стоит выделить тех, у кого есть на руках деньги от продажи квартиры, например, 70-75% от стоимости нового жилья. Оставшиеся сотни тысяч рублей вполне по силам собрать за год или два. Им совершенно не обязательно брать ипотеку и начинать тяжелые взаимоотношения с банком.

Отдельной категорией покупателей являются граждане, которые не могут рассчитывать на ипотеку. Сюда попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.

Понятно, что предприниматели и топ-менеджеры не покупают жилье в «хрущевках», в каких же сегментах популярна рассрочка?

Да, действительно, покупать жилье в рассрочку массовый покупатель не может, по данным застройщиков и агентств недвижимости, количество клиентов по такой схеме в массовом сегменте не превышает 10%. Но совсем другая ситуация сложилась в дорогих сегментах жилья, классах «бизнес», «элит» и «премиум». Здесь пользуется рассрочкой гораздо больший процент покупателей.

В отличие от массового сегмента, получить ипотеку на покупку дорогой недвижимости, которая стоит, например, более 50 млн рублей, даже при высоком уровне дохода очень сложно. Поскольку речь идет об эксклюзивном объекте, который потенциально может стать для банка проблемным залогом (элитную недвижимость будет непросто быстро продать), кредиторы захотят дополнительно подстраховаться. В этом случае процент по кредиту будет увеличен. Также сроки одобрения кредита и проведения самой сделки будут увеличены из-за дополнительного андеррайтинга (это услуги, предоставляемые финансовыми учреждениями, такими как банки, страховые компании, которые гарантируют получение выплат в случае финансовых убытков) и оценки залога. Некоторые продавцы недвижимости считают, что доля сделок с рассрочкой в сегменте «элит» может достигать 50% от общего объема.

Логично, что и в массовом, и в дорогих сегментах покупатели хотят получить именно рассрочку без процентов. Разумеется, в эконом- и комфорт-классах никто клиентам такую рассрочку не дает. А вот жилье категорий «элит» и «премиум» гораздо чаще продается с рассрочкой без процентов.

Когда же рассрочка станет популярной? Она будет массовым явлением? Хочется уже поскорее взять квартиру с десятипроцентным первым взносом и рассрочкой на пятнадцать лет!

О тенденции к росту популярности данной схемы в массовом сегменте действительно говорят. Причиной будущей популярности рассрочки в классах «комфорт» и «эконом» эксперты считают постоянное увеличение объема предложения на рынке недвижимости столичного региона. Конкуренция между застройщиками уже способствует увеличению сроков рассрочки, уменьшению (или исчезновению) процентной ставки по ней, а также уменьшению первого взноса.

В СМИ появилась информация о том, что за последние годы во многих проектах регистрируется увеличение рассрочки для покупателей в несколько раз. Совершенствуются и схемы расчетов. Логично было бы предположить, что при сохранении данного тренда количество предложений с рассрочкой будет увеличиваться. Но не все так просто. Для того чтобы предоставлять подобную услугу, строительным компаниям требуются большие ресурсы, которые есть далеко не у всех. Также понятно, что и к срокам ипотечных кредитов подступиться, так или иначе, нереально.

К этому нужно добавить, что роста продаж по схемам с рассрочкой, может быть, и стоит ждать, но не ранее кардинального улучшения экономической ситуации в стране. Выкладывать компании-застройщику более 100 тыс. рублей в месяц, а еще перед этим внести первый взнос в несколько миллионов способны далеко не все покупатели. Ну а после того, как «подскакивают» доходы населения, обычно начинается и рост цен, в том числе на недвижимость. Замкнутый круг получается, а это значит, что покупка жилья в рассрочку останется привилегией богатых.

Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость. Вместе с экспертами разбираем плюсы, минусы и нюансы покупки в рассрочку.

Эксперты в статье

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
Екатерина Кузьмина, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру»
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Что такое покупка жилья в рассрочку

Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 20% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.

Рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за жилье, но имеет более короткий — по сравнению с ипотекой — срок погашения (от одного года до четырех лет).

«Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными. Скажем, есть программы с маленьким первоначальным взносом, а остаток суммы покупатели должны выплатить перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию. Как пример — некоторые застройщики предлагают своим клиентам оформить рассрочку с первоначальным взносом в 10%, а через год вносится оставшаяся доля — 90% средств. Можно разбить выплаты: 10% суммы на момент сделки, 10% через год, а по истечении следующего года — оставшиеся 80%. Но бывают и рассрочки, когда выплаты проводятся в равных размерах», — говорит Татьяна Подкидышева.

Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:

— Заключая договор, покупатель получает возможность оплачивать свое приобретение по частям. Этот вариант подходит тем, у кого не имеется нужной суммы для покупки квартиры. В отличие от ипотеки не надо собирать огромный пакет документов для оформления. В данном случае будет достаточно заключить договор с продавцом, чаще всего встречается случай, когда покупка происходит у компании-застройщика.

Какой бывает рассрочка

Как для покупателей, так и для застройщиков основной риск согласия на куплю-продажу жилья в рассрочку — изменение финансовой ситуации и сложности с выплатами (Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)

Что нужно покупателю:

паспорт;
не менее 10% от общей стоимости квартиры, которые нужно будет выплатить в виде первоначального взноса.

Требования к застройщику:

официальная регистрация;
наличие разрешений на строительство;
уставной капитал не менее 2,5 млн руб.;
наличие программ по продаже квартир в рассрочку.

Рассрочка в новостройке

Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.

На фоне санкций и из-за сильного роста ключевой ставки ипотека стала менее доступной. Но есть и другие способы приобрести жилье, не выплачивая сразу всю сумму. Среди них — разные формы отсрочек и длительных рассрочек от застройщиков. Но я уверена, что в ближайшем будущем начнет набирать популярность программа лизинга с правом выкупа.

В феврале 2022 года Центробанк увеличил ключевую ставку до 20% годовых. Хотя 11 апреля она была снижена до 17%, но это не позволяет банкам удешевить ипотечные кредиты, из-за чего спрос на жилую недвижимость снизился. Особенно это касается вторичного рынка, на который большинство государственных программ не распространяется.

Сегодня есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке — покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды, в который изначально заложена возможность выкупа жилья.

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.

Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.

После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.

Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.

До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.

Основные особенности лизинга жилья

Лизинг оформляется быстрее и проще, чем ипотека. Понадобится минимум документов: паспорт, СНИЛС, ИНН. Квартиру приобретает лизинговая компания (лизингодатель), а не банк, как при ипотечном кредитовании. Залог или поручители при такой сделке не нужны.

Важный нюанс

Жилье остается в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при покупке жилья в ипотеку оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Поэтому в случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры.

Условия погашения при лизинге тоже более гибкие — можно вносить платежи ежемесячно или поквартально. Кроме того, арендатор может досрочно выкупить жилье, если стороны согласны. Лизинговая компания проверяет жилье перед выкупом и платит налог на имущество, пока недвижимость не перейдет в будущем в собственность к арендатору.

Будет ли формат востребован

С конца 2019 до февраля 2022 года эта схема не пользовалась спросом в связи с тем, что у подавляющего большинства застройщиков все лоты успевали продаваться до ввода дома в эксплуатацию. Для продаж квартир в лизинг нужны готовые варианты квартир с отделкой (и, может быть, даже меблировкой).

На рынки были случаи, когда сам застройщик продавал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании. Пример такой программы в Московском регионе был в ЖК «Новые Ватутинки» на рубеже 2017–2018 годов.

Преимущества лизинга

Фиксация стоимости квартиры.
Возможность провести тест-драйв квартиры и изучить местную инфраструктуру, что снижает риски стать обманутым покупателем.
Зачет арендных платежей в сумму оплаты за квартиру.
Возможность дождаться более выгодных ипотечных ставок и перейти на ипотеку, досрочно выкупив квартиру.

Лизинг и застройщики

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.

Что можно купить на условиях лизинга

По этой схеме продают низколиквидные объекты стандарт-класса, которые трудно реализовать быстро. Классический пример — жилье в старом фонде, расположенное в неудачном месте. В объявлениях о сдаче в аренду таких квартир можно встретить формулировку «возможен последующий выкуп».

Схема работает и в дорогом сегменте: элитные квартиры, трудно реализуемые из-за узкой целевой аудитории, которая может позволить себе такие лоты. Их тоже нередко реализуют через аренду с выкупом.

Очевидно, что сегодня на российском рынке приобретение жилья в лизинг пользуется меньшим спросом, чем ипотека. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. В текущих условиях у него есть перспективы стать востребованным способом покупки жилья.

Татьяна Писаренко генеральный директор группы компаний BSA

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

После того как Центробанк России повысил ключевую ставку до 20%, ежемесячные платежи по ипотеке выросли и стали недоступны для многих граждан. Общая переплата за ипотечную квартиру, как рассказали «РБК-Недвижимости» эксперты, теперь достигает 200% ее стоимости.

Самый очевидный вариант — купить квартиру за наличные, но мало у кого есть достаточная сумма на покупку жилья, учитывая высокие цены на рынке столичных новостроек. На рынке остались способы приобрести квартиру без помощи ипотечного кредита, и эти схемы, по прогнозам аналитиков, будут активно развиваться девелоперами, чтобы поддержать спрос.

Рассрочка от застройщика

Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 10% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами, говорит директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.

Сейчас доля сделок с рассрочкой на рынке новостроек Москвы составляет не более 10–15% от всего объема сделок и в большей степени распространена в сегментах бизнес- и премиум-класса, отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее прогнозу, доля таких сделок будет увеличиваться, но в массовом сегменте останется минимальной, поскольку платежеспособность целевой аудитории в нем достаточно низкая.

Какой бывает рассрочка

На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка. Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, говорит Татьяна Подкидышева. По ее словам, подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка и часто они предполагают большой первоначальный взнос. «Есть варианты, когда сумма выплат рассчитывается следующим образом: 10% как первоначальный взнос, еще 10% через год, оставшиеся 80% — по окончанию еще одного года или перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию», — приводит пример эксперт.

Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом. В таких программах первоначальный взнос обычно невысок.

Сроки действия рассрочек

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

— Сроки действия программ рассрочек также различаются. Есть программы краткосрочной рассрочки — скажем, на полгода. В среднем проекты возводятся за два — два с половиной года (дольше — если, к примеру, разрешение на строительство действует на целый микрорайон), и в эти сроки обычно и укладывается действие программ с рассрочкой.

Плюсы покупки квартиры в рассрочку:

возможность небольшого первоначального взноса (от 10%);
минимальная переплата (примерно 10%);
нулевой контроль за доходами дольщика;
отсутствие углубленной проверки покупателя.

Минусы покупки квартиры в рассрочку:

необходимость оплаты даже в случае заморозки строительства;
штрафы и пени за просрочку;
программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир.

Трейд-ин на рынке новостроек

Еще одна популярная схема, которая активно развивалась застройщиками в столице, — трейд-ин. Программа работает по аналогии с автомобильным рынком — девелопер выкупает вашу квартиру, а средства идут в зачет покупки нового жилья.

Между покупателем и застройщиком заключаются два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья. По второму договору — на вырученные средства плюс доплату (в том случае, если она требуется) застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

По мнению Наталии Кузнецовой, в сложившейся на рынке ситуации застройщики начнут более плотно работать на сделках трейд-ин как с прямым выкупом, так и методом реализации через партнеров-брокеров. «Также возможно возвращение механизма обмена квартир, но уже на новой, рыночной основе. Это будет некий «квази-трейд-ин» для вторичного рынка», — считает эксперт.

Такую программу обычно предлагают крупные застройщики, имеющие ресурсы и отдельные подразделения, которые занимаются именно продвижением, рекламой и поиском покупателя на вторичное жилье, замечает Наталия Кузнецова. Преимущественно речь идет о жилых комплексах массового сегмента.

Плюсы трейд-ин:

экономия времени, оперативная продажа старой квартиры;
стоимость забронированной квартиры фиксируется на два месяца;
подходит тем, кто не может оформить ипотеку;
ведение всей сделки берет на себя застройщик или агентство-партнер.

Минусы трейд-ин:

продажа старой квартиры по цене, которая ниже рынка;
под трейд-ин подойдут не все вторичные квартиры;
сужение круга поиска;
покупатель ограничен в выборе риелтора и работает только с теми, с кем сотрудничает застройщик.

На прошлой неделе Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предостерегла девелоперов и риелторов от завышения цен на жилье. Ведомство напомнило игрокам рынка о недопустимости любых сговоров ради регулирования цен и предостерегло от неосторожных публичных высказываний.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: