Как пополнить эскроу счет
Обновлено: 16.04.2024
Если разрешить средства на счета-эскроу вносить не все сразу, а частями, на покупке квартиры в новостройках при некоторых условиях можно сэкономить 22%. Но в то же время из-за одного только разрешения поэтапного пополнения счетов-эскроу можно легко попасть в такую ситуацию, когда расплачиваться с застройщикам будет нечем. А почему?
Давайте прикинем, во что это выльется.
Вариант 1: берем ипотечный кредит одновременно с заключением ДДУ
Для начала просчитаем обычную сделку в том виде, как она происходит сейчас, когда все средства на счета-эскроу зачисляются одномоментно. Допустим, квартира в новостройке на страте продаж стоит 11 млн руб. За такую сумму в Замоскворечье в 10-этажном комплексе «Амарант» от ГК МИЦ, который в начале сентября 2020 года получил от Москомстройинвеста разрешение на открытие продаж, можно приобрести студию в 34 кв.м на втором этаже.
Эта сумма полностью укладывается в обновленные в июне 2020 года требования программы ипотеки под 6,5%, однако требуется первоначальный взнос, не менее 15%. То есть, 1,65 млн руб. на момент заключения сделки у будущего дольщика должны быть в наличии. Таким образом, кредит выдается на сумму 9,35 млн руб. Кредит будем брать на 15 лет – это самый популярный у ипотечников период. При таким условиях ежемесячные выплаты по такому кредиту составят около 81,5 тыс. руб., а за весь срок кредита клиент перечислит банку около 14,7 млн руб.
То есть, с учетом первоначального взноса, студия, за которую застройщик хочет 11 млн руб., обойдется дольщику в 16,35 млн руб.
Вариант 2: ДДУ заключаем на старте продаж, а ипотеку берем в конце строительства
Теперь представим, что счет-эскроу, который для дольщиков новостройки «Амарант» по условиям ДДУ открываются в Сбербанке, разрешено пополнять поэтапно. Ежемесячно будем вносить те же самые 81,5 млн руб. Согласно проектной декларации, ввести комплекс с эксплуатацию планируется в IV квартале 2023 года, что на практике означает 31 декабря 2023 года.
- С сентября 2020 года до этой даты пройдет 40 месяцев. То есть, к окончанию строительства дольщик внесет на эскроу-счет 3,26 млн руб. То есть, от суммы, указанной в ДДУ, останется довнести 7,74 млн руб.
- Изначально имеющиеся 1,65 млн руб. – это 21,3% от оставшегося долга, что с лихвой покрывает минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Таким образом, в кредит нужна будет сумма в 6,09 млн руб.
- Для простоты подсчета предположим, что к концу 2023 года ипотечные ставки в 6,5% продолжат существовать – хоть в виде ипотеки с господдержкой, хоть в виде обычных базовых банковских программ, не важно. Чтобы ежемесячно вносить для погашения кредита примерно те же 81,5 тыс. руб., ипотеку нужно взять на 8 лет. За все это время дольщик выплатит банку 7,83 млн руб.
В этом случае с учетом всех затрат за ту же самую студию, которую застройщик продает за 11 млн руб., дольщик заплатит 12,74 млн руб.
То есть, почти на 22% меньше, чем в первом случае. Что, безусловно, выгодно и степень доступности жилья повышает.
Выгода с рисками
Несмотря на то, что по подсчетам при поэтажном пополнении счетов-эскроу можно сэкономить 22%, в реальности никакой выгоды можно не получить, а иногда даже потерять квартиру. И вот почему.
Второе. Ипотечные кредиты банки выдают далеко не всем, причем доля «отказников» довольно высока. Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, Совкомбанк отказал 55% заемщикам в выдаче льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, «Уралсиб» – 38%, Сбербанк – 30%.
Если такой отказ получен в момент или даже раньше подписания договора долевого участия – ничего страшного. Да, потенциальный дольщик не получит выбранную квартиру, но и финансовых расходов он не понес.
Совсем другое дело, если банк откажет в тот момент, когда на счет-эскроу осталось довнести последнюю часть суммы за квартиры в уже почти построенном доме.
Что будет в этом случае делать дольщик, уже успевший оплатить часть суммы, указанной в ДДУ, совершенно не ясно.
Видимо, будет переуступать права требования другому дольщику, а сам останется без квартиры. Но это уже точно не про увеличение доступности жилья, а про инвестирование, что совсем другая история.
Внедрение специальных счетов эскроу изменило не только бизнес застройщиков, но и жизнь клиентов. В частности, изменился документооборот и процесс покупки квартиры. Кроме того, счета не только гарантируют сохранность вложенных в покупку квартиры средств, но и могут дать дополнительную экономию — на аренде жилья и на процентах по ипотеке.
Со старта пилота 129 дней
На счетах эскроу: 371 млн рублей
Экономия средств
Сегодня в стране по новым правилам открыты несколько сотен эскроу-счетов, а список застройщиков, которые перешли на новый формат, расширяется. Хотя в Москве, например, через эскроу-счета квартиры продают всего два застройщика. Вместе с тем на рынке уже сформировалось устойчивое представление, что цены на новостройки из-за перехода на новую систему вырастут минимум на 5%.
Например, для однокомнатной квартиры ценой 2 млн рублей увеличение может составить до 100 000 рублей. Возможно, так и будет. Хотя проведенный нами опрос покупателей показал, что 95% считают это повышение справедливой ценой за рост надежности сделки. Но при этом все забывают о том, что хоть покупатель и заплатит за квартиру больше, он серьезно сэкономит на том, что застройщику выгодно сдать дом вовремя, а лучше — гораздо раньше срока.
Дело в том, что до перехода на проектное финансирование застройщики возводили дома на деньги дольщиков и строили по мере поступления денег от клиентов. Но по новому закону, получая проектное финансирование, девелопер становится независим от денег покупателей. С другой стороны, почему вдруг застройщик начнет строить быстрее, даже если у него появятся деньги? Потому что сам механизм дает застройщику четкий экономический — ускорение на один месяц строительства экономит девелоперу 0,2-0,3 % бюджета проекта за счет экономии на процентах по кредиту. Сдача на полгода раньше — это уже минимум 1,2% от бюджета проекта (для региональных застройщиков эта экономия увеличивает общую прибыль от проекта более чем на 10%)
Какую выгоду получит покупатель квартиры, если застройщик сдаст дом на полгода раньше?
Во-первых, если покупатель, ожидая переезда в собственную квартиру, живет в съемной и платит за нее 15-20 тысяч рублей в месяц, то сдача объекта на полгода раньше срока позволит сэкономить ему 90-120 тысяч рублей на аренде. Это уже на 20 000 рублей больше, чем те затраты, которые он понес при покупке.
Если клиент — инвестор, то он дополнительно заработает 400 000 рублей, поскольку стоимость квартиры повышается в среднем на 20% к моменту сдачи дома. Но это еще не все. При ускорении сроков строительства, кроме 400 000 рублей дохода за счет перепродажи на более позднем сроке, клиент сможет заработать до 84 тысяч рублей при размещении вырученных средств на банковском депозите (для нашего примера это 2,4 млн руб на срок 6 месяцев по ставке 7% (годовых) как раз на эти «сэкономленные» 6 месяцев. Таким образом, общая сумма «заработка» инвестора составит 484 000 рублей.
Экономия на ипотеке
И эта экономия еще не учитывает преимущества экономии на процентной ставке по ипотеке. На прошлой неделе Сбербанк предложил в качестве пилота застройщикам, работающим в Москве, Санкт-Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской, Тюменской областях, Республике Удмуртия три схемы на ведение проектов по эскроу: стандартную; со снижением ставки по ипотеке для покупателей на 1,6%, а также со снижением ставки по ипотеке на 0,8 %.
В случае масштабирования этого опыта, покупатель все той же квартиры за 2 млн рублей сможет сэкономить от 25 000 до 50 000 рублей за счет снижения ставки по ипотеки.
В свою очередь повышение доступности ипотеки и увеличение темпов строительства новостроек могут, по нашим экспертным оценкам, увеличить спрос на рынке на 7-10%. Что в свою очередь выгодно нам, девелоперам.
Без бюрократии
Таким образом, покупка по эскроу может быть очень выгодна клиенту, даже несмотря на небольшой рост цены квартиры. Тем более, что сам процесс сделки для покупателя практически не меняется. До введения схемы с экроу человек делал четыре шага: бронировал квартиру, получал одобрение в банке, заключал ДДУ и кредитный договор с банком, после регистрации Росреестром оплачивал в течение 10 дней.
Когда компания «Талан» только начинала работать по новым правилам, открытие подобного счета в банках занимало до двух недель. Это логично, ведь до этого момента ни у кого в стране еще не было подобного опыта. Создавать систему и налаживать процесс приходилось буквально с нуля. Но постепенно банк оптимизировал этот процесс и сегодня открытие спецсчета занимает пять дней. Но и это не предел — Сбербанк делает все, чтобы сделать этот процесс максимально удобным и клиенту, и застройщику. Например, сегодня разрабатывается специальная онлайн-платформа для регистрации сделки. После ее запуска счет эскроу можно будет открыть, не приходя в банк.
Уже больше года существенная часть новостроек продается по новым правилам, при которых деньги дольщиков поступают не на расчетный счет застройщика, а до поры до времени хранятся на специальных банковских счетах – счетах-эскроу. Однако способ доступа с счетам-эскроу все еще пытаются изменить. Застройщики хотели бы снимать средства со счетов-эскроу частями, мере роста стадии строительства. А дольщики не прочь пополнять счета-эскроу порциями, а не единовременно, как сейчас. Но даст ли это дольщикам выгоду?
Как происходят сделки в новостройках по новым правилам
- Покупатель выбирает будущую квартиру в строящемся доме и заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ).
- Под этот договор в банке, являющимся эскроу-агентом (он указан и в ДДУ, и в проектной декларации новостройки), открывается счет-эскроу.
- На этот счет дольщик вносит сразу всю сумму, указанную в ДДУ – это могут быть как уже имеющиеся у него средства, так и те, что получены в качестве ипотечного кредита.
Подробнее о сделках в новостройке по новым правилам смотрите в видеоролике «Пять шагов нового дольщика»
Эта сумма хранится на счете-эскроу до тех пор, пока либо дом не будет достроен (тогда доступ к деньгам получает застройщик), либо договор долевого участия не будет расторгнут (в этом случае средства возвращаются покупателю). Поэтому новостройки теперь возводятся не на деньги дольщиков, а на средства самих застройщиков, либо банковские кредиты – так называемое проектное финансирование.
Чем схема сделки в новостройках по новым правилам не устраивает дольщиков
В конце августа 2020 года позицию потенциальных дольщиков озвучила партия «Справедливая Россия», считающая, что новые правила не вполне справедливы для покупателей новостроек.
- С одной стороны, хорошо, что стройка идет на проектное финансирование, а не на деньги дольщиков. Благодаря этому рынок недвижимости избавился от откровенных мошенников, а покупатели новостроек защищены от ошибок даже добросовестных застройщиков. Даже если дом не будет возведен вовремя или стройка по каким-нибудь причинам остановится, дольщики не потеряют свои деньги, а смогут их забрать со счетов-эскроу.
- С другой стороны, введение защитных механизмов не сделали новостройки доступнее. Цены на квартиры в новостройках не стали ниже, а проценты по ипотечным кредитам, которые тоже можно использовать при сделках с будущим жильем, хоть и снизились, но все равно привносят дольщикам дополнительные затраты.
Что предлагается поменять в схеме сделки в новостройках по новым правилам
По мнению «Справедливой России», проблему повышения доступности новостроек могло бы решить поэтапное пополнение счетов-эскроу. Идея в следующем.
- К моменту старта строительства, когда стоимость квартир в новостройке минимальна, далеко не у всех есть нужная сумма. Но пока строится дом (а это занимает 2-3 года), часть покупателей могут необходимые деньги заработать. Если бы поэтапное пополнение счетов-эскроу было возможно, дольщик мог бы заключить ДДУ по минимальной цене, а к окончанию строительства полностью расплатиться за квартиру безо всяких переплат.
- Тем, кто для сделки в новостройке берет ипотечный кредит, переплат не избежать: на кредит набегают проценты. Однако их можно минимизировать, есть по взятому кредиту начать отсчитывать проценты лишь после того, как обязательства застройщика перед дольщиком будут выполнены (дом достроен, а квартиры переданы покупателям). А до этого порциями гасить лишь тело кредита, переводя эти деньги на счет-эскроу.
Почему поэтапное пополнение счетов-эскроу не сделает новостройки доступнее
Счета-эскроу, на которые вносят деньги дольщики, существуют не сами по себе. Они плотно переплетены с проектным финансированием – деньгами того же самого банка, которые он выдает застройщикам в качестве кредита на строительство дома. Поскольку застройщик после окончания строительства будет гасить свой кредит перед банком именно за счет тех средств, что накопятся на счетах-эскроу, банку выгодно, чтобы эти счета пополнялись как можно активнее.
Чтобы активизировать создание, и как следствие – пополнение счетов-эскроу, надо ускорить сделки в новостройках. И банки всячески стимулируют застройщиков к этому. Например, за скорость пополнения счетов-эскроу банки могут снизить застройщикам ставку проектного финансирования. То есть, снизить для застройщика затраты на строительство и повысить потенциальную прибыль.
Если счета-эскроу разрешить пополнять порциями, хранящаяся на них сумма будет увеличиваться медленно. Поэтому застройщик, как минимум, не получит скидку на ставку проектного финансирования, из-за чего стоимость затрат на строительство возрастет.
Чтобы скомпенсировать эти затраты, застройщик поднимает цены на квартиры
А это совсем не то, ведет к повышению доступности жилья.
Почему беспроцентная ипотека до окончания строительства к поэтапному пополнению счетов-эскроу не имеет никакого отношения
Выплаты по ипотечному кредиту и пополнение счетов-эскроу – это два абсолютно разных процесса.
Дольщик, который взял ипотечный кредит, и так расплачивается с банком порциями, как правило – ежемесячно. Размер этих сумм никак не зависит от того, можно ли счета-эскроу пополнять частями или только единовременно. А зависит лишь от условий ипотечного договора. Например, еще весной по указу Президента России появилась ипотечная программа на новостройки по ставке 6,5%, которая доступность жилья увеличила и популярность сделок со строящимися квартирами повысила.
Возможность не платить (или почти не платить) проценты до конца строительства или почти до конца, предлагаемая «Справедливой Россией», у некоторых дольщиков-ипотечников существует уже сейчас. Но и здесь этапность пополнения счетов-эскроу ни при чем. Все проще: на определенный период проценты по ипотеке берет на себя застройщик, с которым заключен ДДУ. Например, так поступают в ГК ПИК (ипотека под 0% на 12 месяцев), в компании «Донстрой» (ипотека под 0,1% на 1 год) и др.
Что касается счетов-эскроу, то средства на них напрямую переводятся из банка, где был взят ипотечный кредит. С периодичность погашения кредита это никак не связано. Банк делает единовременный платеж, сразу после подписания ипотечного договора. Удобно это банку или нет – это отдельная история, которая ни к доступности жилья, ни к самим дольщикам отношения не имеет.
С 1 июля прошлого — 2019 — года российские застройщики перешли с долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Реформа строительной отрасли направлена на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек.
Что такое счета эскроу
С 1 июля 2019 года деньги дольщиков размещаются на специальных счетах в аккредитованных банках, а не поступают напрямую застройщику. Строительство объекта ведется за счет банковского проектного финансирования.
Ипотека с использованием эскроу
Покупатель квартиры в новостройке может оформить ипотеку с использованием счета эскроу. Это можно сделать как в том банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия. В последнем случае эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации. В обоих случаях заемщик будет иметь одинаковые условия обслуживания счета эскроу: комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. При этом если покупатель решит пользоваться услугами разных кредитных организаций, заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
Согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса по ипотеке может быть зачислена на эскроу-счет только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи жилищного кредита и зачисления всей суммы на специальный счет покупатель начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, так как за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не влияет.
Финансирование
Банки выдают девелоперам проектное финансирование на строительство многоквартирных жилых домов. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на счетах становятся источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства дают девелоперу возможность снизить процент по кредиту.
Форс-мажор
Если после регистрации сделки покупатель решил отказаться от покупки оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги, происходит расторжение договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке. Средства с эскроу-счета возвращаются банку, который предоставил кредит, а первоначальный взнос — покупателю.
Если расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги с эскроу-счета должны быть возвращены покупателю.
Раньше покупатель терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по ипотеке. Теперь в случае возникновения у застройщика проблем покупатель получает обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решает дождаться решения о назначении другого девелопера для завершения строительства объекта, внесенные средства остаются на эскроу-счетах до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, отзывается лицензия, застройщик и участник долевого строительства должны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. При этом средства граждан на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Покупка. Как купить квартиру через эскроу
Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:
- Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
- Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
- Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
- Банк открывает покупателю счет эскроу.
- Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
- Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
- Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
- Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
- После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
- Покупатель оформляет жилье в собственность.
Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Преимущества эскроу
- Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
- В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
- Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
- Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
- Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
- Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам
Недостатки эскроу
- Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
- До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
- Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты
Комментарии экспертов
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:
— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.
За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.
Автор статьи
Читайте также: