Как продать квартиру из под залога росбанк

Обновлено: 28.03.2024

В условиях нестабильной экономики многие собственники ипотечной недвижимости в ужасе осознали, что не могут выплачивать ипотечный кредит. Не переживайте, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не "конец света".

Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются:

- улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру лучше, чем та, за которую выплачивает ипотеку);

- развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру);

- невозможность платить по принятым на себя обязательствам.

Всех людей, которые хотят продать свою квартиру из-под залога, профессионалы рынка делят на два типа: позитивно настроенные и негативно настроенные.

- Позитивно настроенные заемщики, как правило, достигают своих целей, если все условия задачи расписаны, идет взаимодействие со всеми участниками процесса (банк, заемщик, риэлтор, покупатель).

- Негативно настроенных продавцов. К сожалению, данный тип продавцов на сегодняшний день большинство. Их можно охарактеризовать как лиц, желающих добиться реализации предмета залога на своих условиях и по своему усмотрению. Причем мотивацией могут быть как сложившиеся тяжелые обстоятельства, так и получение прибыли. Огромную роль играет состояние рынка недвижимости. Особенно трудно всем участникам сделки работать на падающем рынке. В зоне риска по дефолтам в настоящее время находятся валютные кредиты.

Чтобы начать процедуру, необходимо:

- получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

- узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.к. закладную могли перепродать;

- проконсультироваться с риэлтором или ипотечным брокером, которые смогут помочь и проконсультировать по вопросу продажи, рассказать про динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных объектов недвижимости.

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк. Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия. Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости.

Существует несколько традиционных схем продаж квартир из-под залога.

1) Без перевода залога на нового собственника

Вариант 1. Покупатель с прямыми деньгами. В день проведения сделки покупатель помещает всю сумму средств на расчетный счет заемщика (можно открыть счет в этом банке и перечислить деньги), банк списывает ссудную задолженность, подписывается договор купли-продажи, банк выдает заявление на снятие обременения, документы, включая закладную, заявление от продавца о снятии обременения, сдаются на регистрацию в УФРС. Как результат покупатель получает квартиру без обременения. При такой схеме покупатель нервничает из-за того, что все его финансовые средства переданы продавцу до регистрации договора. Срок регистрации: погашение ипотеки – 3 дня, регистрация сделки в Москве 2 недели в Московской области 1 месяц. Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи или заключение целевого договора займа, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

2) С переводом залога на нового собственника

Арендуется также одна или две ячейки. Закладываются средства для продавца и средства для банка. Подписывается договор, получается согласие банка на переход права собственности с сохранением обременения, регистрируется договор купли продажи, обременение остается. После внесения денег на счет продавца происходит списание денежных средств, после чего банк выдает закладную, заявление о снятии обременения, заявление от продавца и покупателя. Еще раз документы сдаются на регистрацию в УФРС. В результате покупатель получает чистые документы.

3) С кредитными средствами другого банка

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение. Данная схема взаимодействия в настоящее время еще "сырая", но тем не менее применяется.

Многие считают, что оформляя ипотеку объект нельзя продать и объект принадлежит банку. Это заблуждение. Как видите, есть схемы подобных сделок, которые с каждым годом становятся более отработанными, как для банков, так и для других участников рынка.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на недвижимость, всегда есть риск его не выплатить. Причины могут быть не только финансовые, но и личные.

Важно понимать, что продать квартиру в ипотеке можно по закону. При условии, что сделка по купле-продаже совершается с соблюдением норм права. Сделать это позволительно на любой стадии выплаты кредита на недвижимость, включая этап строительства жилья. Мало того, подобная сделка даже может принести выгоду продавцу.

Если Вы спросите: можно ли продать ипотеку, минуя банк, ответ будет отрицательным. Законных схем продажи недвижимости в залоге без участия финансово-кредитной организации не существует.

Причины продажи квартиры в ипотеке

Причин, по которым люди хотят продать недвижимость несколько. Представьте, что Вы выбрали жилье с учетом того, что рядом будет детский сад, а его строительство затянулось. Это может стать весомым аргументом в пользу решения продать квартиру в ипотеке и купить другую в районе с лучшей инфраструктурой. Перечислим ряд причин, по которым люди расстаются с недвижимостью в залоге:

потеря основного дохода;

необходимость приобрести более просторное жилье;

личные обстоятельства – развод, переезд в другой город;

желание заработать на сделке перепродажи.

Наступление того или иного случая вероятно для любого заемщика.

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная сумма на личные нужды

До 80% от стоимости залоговой недвижимости

Как продать квартиру в ипотеке: четыре способа

Итак, Вы оформляете недвижимость в кредит или планируете это сделать. Лучше узнать сразу, как продать квартиру, купленную в ипотеку? Есть несколько вариантов:

продажа долговых обязательств;

реализация с помощью банка;

Досрочное погашение

Первый способ наиболее предпочтителен для владельца жилья. Он подразумевает, что Вы нашли человека, готового купить квартиру с обременением. В этом случае сделка проходит следующие стадии:

Покупатель оформляет через нотариуса соглашение с заемщиком и погашает ипотеку.

После закрытия долга и снятия обременения с недвижимости продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи в «Росреестре».

Если стадия сдачи объекта в эксплуатацию еще не наступила, переоформляется договор долевого строительства.

Продажа долговых обязательств

Второй способ из списка, который рекомендуют эксперты, отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке, предполагает передачу заемщиком своих долговых обязательств перед банком другому лицу. Ипотечный кредит переоформляется на другого заемщика. С ним банк заключает новый договор, согласно которому переводит на него оставшуюся часть кредита. Теперь владелец ипотечной недвижимости – новый собственник.

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

Прежний заемщик и клиент, желающий перезанять ипотеку, должны вместе появиться в финансово-кредитной организации, чтобы провести процедуру переоформления. Естественно, будущий владелец должен отвечать требованиям банка – иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. С ним кредитор заключит договор. Ознакомиться с требованиями «Росбанк Дом» Вы можете на сайте.

Жилье продолжает оставаться в залоге у банка, но выплачивает ипотеку другой клиент. Тот, кто перезанял кредит вправе досрочно его погасить. В среднем процедура занимает около 20 дней.

Нередко квартиры, находящиеся в ипотеке, привлекают покупателей удачным расположением в хорошем районе, улучшенной планировкой, отделкой. Плюс, недвижимость в залоге продают по сниженной стоимости.

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.

В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.

В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Можно ли продать квартиру в ипотеке самостоятельно? Да, однако самостоятельная продажа не означает, что банк не будет уведомляться о сделке. Здесь имеется в виду, что продавец и покупатель возьмут на себя работу по снятию обременения, оформлению документов и других этапов.

Безусловно, потенциальный новый владелец недвижимости сразу будет оповещен о том, что квартира или дом имеет обременение.

При самостоятельной продаже продавец и покупатель после осмотра объекта обращаются в банк, где составляется предварительный договор, заверенный нотариусом. Покупатель вносит в депозитную ячейку №1 деньги для погашения ипотечного долга, в ячейку №2 – сумму для заемщика. После того, как с объекта снято обременение, участники отправляются в «Росреестр» для подтверждения сделки. Банк и продавец получают доступ – каждый к своей ячейке.

Сделка в этом случае может состояться достаточно быстро. Главное найти покупателя. Это не всегда просто, поскольку недвижимость с обременением многих отпугивает. Согласие на сделку банк даст в том случае, если заемщик вовремя совершал платежи по ипотеке и к нему нет претензий.

Подводим итоги

Столкнуться с необходимостью продажи жилья, находящегося в залоге у банка, может каждый. Меняются условия труда и жизненные обстоятельства. Хорошая новость заключается в том, что квартиру в ипотеке можно продать. Вариантов несколько. А при условии, что кредит на недвижимость брали на этапе строительства дома, владелец сможет остаться в выигрыше, заработав на разнице в цене.

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом — ситуация, которая нередко встречается на рынке жилья. Однако, как показывает практика, провести такую сделку сложнее, чем обычную. Для этого должны быть соблюдены все требования законодательства. Рассказываем, как продать недвижимость, какие существуют риски и как защитить свои интересы при проведении купли-продажи.

Содержание

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Выбор наиболее предпочтительного варианта зависит от срочности, соответствия требованиям банковской организации, наличия у продавца суммы для покупки.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Список документов

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);

сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;

документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);

разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;

предварительные договоры купли-продажи;

разрешение банка на проведение сделки;

справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Покупатель, планирующий приобрести квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, предоставляет пакет документов (справка о доходах, состав семьи, наличие открытых кредитных договоров, документальное подтверждение дополнительных источников прибыли) только в том случае, если планируется не просто продажа жилья, а переоформление объекта вместе с ипотечным долгом. Банк вправе дополнительно запросить документы, если новому заемщику полагаются социальные выплаты от государства. Рекомендуется заранее узнать подробный перечень у менеджера банка.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

паспортные данные продавца и покупателя;

сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

выписка из ЕГРН;

разрешение органов опеки на продажу;

подтверждение того, что объект не находится под обременением;

порядок вступления договора в силу;

условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Договор купли-продажи заверяется в нотариальном порядке. При возникновении затруднений вы можете воспользоваться помощью риелтора или кредитного менеджера.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Риски для продавца ипотечной квартиры

Собираясь продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, продавец должен учитывать риски, с которыми может столкнуться. В первую очередь они связаны с признанием сделки неправомерной органами опеки и попечительства или Пенсионным фондом России. Также не стоит забывать и о том, что даже при согласии всех сторон на проведение купли-продажи есть риск, что в дальнейшем соглашение может быть оспорено в судебном порядке. А если будет доказана неправомерность и незаконность сделки, продавцам будет грозить административная ответственность. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется заранее получить разрешения всех инстанций и исключить нарушения прав и интересов других собственников и норм законодательства.

Риски для покупателя

При покупке квартиры, ранее приобретенной с задействованием материнского капитала, покупатель рискует не меньше продавца. Главная опасность заключается в нарушении порядка выделения долей несовершеннолетним. Если окажется, что при продаже были нарушены интересы ребенка, сделку аннулируют. Недвижимость в этом случае возвращается продавцам, а средства на ее покупку — покупателям. По времени процедура обнуления сделки может занять до нескольких месяцев. Нередки случаи, когда факты нарушений «всплывали» уже после заключения договора. В этом случае ситуация решается в судебном порядке.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Для большинства россиян покупка собственного дома в ипотеку — один из возможных вариантов решения жилищного вопроса. Выбирая долгосрочное кредитование, заемщики обязуются вовремя погашать заем в течение всего срока выплаты долга банку. Но жизненные обстоятельства собственника недвижимости за это время могут кардинально измениться. Например, поменяется семейное положение, родятся дети, потребуется смена жилплощади из-за переезда, изменения места работы или снижения дохода.

В такой момент заемщик задумывается, можно ли продать дом, который был куплен через ипотеку, до полной выплаты долга и снятия обременения? Как повлияет сделка на полученный от государства налоговый вычет? Можно ли продать целый дом или часть его, взятую по сельской и военной ипотеке? Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию, как правильно оформить договор купли-продажи, чтобы снизить риски для продавца и покупателя недвижимости с обременением.

Какие существуют варианты продажи

Купленный в ипотеку дом на законных основаниях принадлежит собственнику. Это подтверждается документом, получаемым после завершения сделки в «Росреестре». Но в свидетельстве о праве собственности указывается, что недвижимость находится в залоге у банка. Без разрешения кредитно-финансовой организации собственник не может проводить сделки — продавать, обменивать или дарить дом в ипотеке. Такие ограничения действуют до тех пор, пока долг перед банком не будет полностью выплачен. Поэтому при решении вопроса продажи дома в ипотеке стоит обратиться в финансовое учреждение, где был оформлен заем, и подать соответствующее заявление.

При получении разрешения от банка проблем с оформлением документов чаще всего не возникает. В назначенный день участникам сделки необходимо посетить офис кредитно-финансового учреждения, подписать договор купли-продажи и дополнительное соглашение, в котором текущий заемщик передает будущему владельцу долговые обязательства по выплатам. При этом важно подтвердить, что только после передачи прав собственности покупателю необходимо будет продолжить выплаты по кредиту.

В том случае, если банк не дает разрешения на продажу дома, находящегося под ипотекой, можно воспользоваться одним из следующих вариантов:

Взять потребительский кредит . Перед принятием такого решения стоит оценить плюсы и минусы дополнительного обременения, собственные финансовые возможности.

Досрочно погасить заем . Обычно этот способ выбирают при получении от покупателя предварительного залога, с помощью которого выплачивается долг по ипотеке за дом. Такой вариант нежелателен для нового владельца, поскольку после внесения аванса ему придется ждать возврата закладной банком. Только после получения подтверждения о снятии обременения участники могут продолжить процедуру купли-продажи недвижимости.

Передать права собственности другому лицу с оформлением нового займа . При этом сделка проводится также путем досрочного погашения ссуды за счет денег, которые будут предоставлены покупателю по кредитному договору. Предпочтителен вариант, когда операции проводятся в одном банке, но будущий собственник дома может выбрать другую финансовую организацию с подходящими условиями по ипотеке. Покупатель, который становится заемщиком с переданными долговыми обязательствами, должен подходить под требования кредитора. Уточните, как получить ипотеку на покупку дома в «Росбанк Дом».

Продать недвижимость за наличный расчет . Такой способ продажи выгоден всем участникам сделки. Покупатель вносит полную сумму оставшейся задолженности, остаток зачисляется на счет бывшего владельца. Продавцы реже соглашаются на торг, стремясь получить больше выгоды от купли-продажи. О снижении суммы возможно договориться в случае, если собственник дома не в состоянии оплачивать ипотеку.

В частных случаях при накоплении просрочек по платежам банк вправе продать залоговое имущество в счет долга клиента. В этом случае финансовая организация берет на себя полностью заботы по оформлению документов и поиску потенциальных покупателей. Как правило, у загородной недвижимости и частных домов низкая ликвидность, поэтому вероятность получить выгоду от такого вида сделки для продавца крайне мала.

Можно ли продать дом в сельской ипотеке

Льготная государственная программа ипотечного кредитования направлена на поддержку граждан, решивших купить частный дом в сельской местности. Заемщику, который подходит под требования банка, выдается одобрение на приобретение недвижимости: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, коттеджа, участка под ИЖС.

В условиях льготной программы поддержки жителей небольших населенных пунктов до 30 тысяч человек есть существенное ограничение для собственников жилья. Продажа частного дома или другого вида недвижимости, который купили под сельскую ипотеку, невозможно в течение пяти лет с момента подписания договора кредитования. Даже если за это время задолженность была полностью погашена.

Можно ли продать дом по военной ипотеке

Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.

Для того чтобы продать дом, находящийся в военной ипотеке, стоит выполнить следующие действия:

Обратиться в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» с оповещением о досрочном погашении займа с целью реализации недвижимости.

Подать заявку на оформление свидетельства участника программы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Получить расчет остатка долга по займу в банке.

Пройти процедуру снятия обременения с дома.

Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

После этого можно продать дом, купленный по военной ипотеке, по стандартной схеме. Кроме перечисленных условий действует требование, что в коттеджах и таунхаусах должны быть установлены санузлы, проведено водоснабжение, электричество и отопление. Отказ в продаже недвижимости можно получить при проведении незаконных перепланировок и при аварийном или ветхом состоянии жилья.

Как продать дом с ипотекой и материнским капиталом

Если дом был куплен в ипотеку и при покупке задействовались денежные средства материнского капитала, то на каждого члена семьи, в том числе на несовершеннолетнего ребенка, должны быть выделены доли после погашения кредита и снятия обременения. По закону для продажи такой недвижимости необходимо дополнительно запросить разрешение у органов опеки и попечительства.

После получения выписок из «Росреестра» можно оформить сделку купли-продажи дома. При этом в новом жилье на детей должны быть выделены доли, а площадь приобретаемой недвижимости — равна или больше предыдущей. Также органами опеки учитываются санитарно-техническое состояние помещения, благоустройство и наличие коммуникаций.

Список документов

Для оформления основного договора купли-продажи дома, находящегося в ипотеке, необходимо собрать пакет следующих документов:

выписка из ЕГРН;

копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;

согласие второго супруга на проведение сделки тем лицам, которые состоят в браке;

разрешение от органов опеки и попечительства, если в семье есть дети и на них выделены доли;

информация об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

кадастровый паспорт на земельный участок и жилое строение.

Также потребуется предоставить справку, которая подтверждает причины продажи. Список дополнительных документов можно узнать в банке, в котором был оформлен заем на жилье.

Договор купли-продажи дома в ипотеке

Найти платежеспособного покупателя, который будет готов приобрести недвижимость с ипотекой, — основная трудность для продавца. Если желающий находится, то с ним подписывается предварительный договор о деталях сделки, который фиксирует следующую информацию:

кому принадлежит закладная;

сумму остатка долга;

контактные данные и реквизиты участников сделки;

сроки исполнения обязательств.

Для того чтобы избежать возможных проблем с юридической стороны решения вопроса, составленное соглашение заверяют у нотариуса. Ознакомьтесь с общими условиями кредитного договора от «Росбанк Дом» перед началом процесса покупки дома, находящегося в ипотеке.

Как уплачивается налог с продажи

При покупке недвижимости граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет с суммы сделки и с процентов, выплаченных по ипотеке. При продаже дома, который находится в обременении, полученная компенсация остается у собственника жилья.

Доход со сделки необходимо задекларировать и заплатить НДФЛ. Если дом был в собственности менее 5 лет, цена продажи равна или меньше покупки, то подоходный налог составит 13% от разницы суммы сделки. При расчете учитывается стоимость без учета процентов ипотеки.

Какие существуют риски

При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа. Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.

Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.

В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? С подобным вопросом сталкивается, пожалуй, каждый третий заемщик, по финансовым или личным причинам решивший избавиться от жилплощади. Спешим расставить все точки над i: в соответствии с законодательством ограничений нет, при условии, что купля-продажа осуществляется с соблюдением норм права. Однако банковские организации неохотно одобряют подобные сделки. В материале рассказываем, реально ли продать ипотечную квартиру быстро и без рисков, как происходит процесс, что для него необходимо и в чем выгода.

Содержание

Какие существуют варианты продажи

Продажу квартиры в ипотеке можно провести со снятием обременения или вместе с долговыми обязательствами. Предпочтительный вариант зависит исключительно от финансового положения заемщика и того, насколько срочно требуется продать недвижимость. Рассмотрим подробнее особенности способов купли-продажи жилплощади по ипотечному кредиту.

Досрочное погашение задолженности

Данный способ распространен у владельцев жилья, которые, например, стали банкротами, столкнувшись с финансовыми трудностями, или в случае, если один из супругов умер, и семья теперь не может выполнять долговые обязательства. Вариант предполагает, что заемщик самостоятельно или с помощью риэлтора нашел покупателя, готового выплатить сумму долга по предварительному договору купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке. В этом случае сделка выполняется по следующей схеме:

Получение разрешения банка на продажу недвижимости и определение остатка задолженности. Подать запрос клиент кредитной организации может дистанционно.

Подготовка предварительного договора купли-продажи (ДКП) и подписание у нотариуса (в соглашении необходимо указать, что покупатель вносит задаток, который будет направлен на погашение займа).

Внесение покупателем на эскроу-счет средств, которые будут там храниться до исполнения второй стороной обязательств.

Выдача задатка, равного сумме непогашенного долга, погашение займа и снятие обременения с объекта.

Подписание договора купли-продажи, в котором будет указано, что права собственности переходят другому лицу.

Получение оставшейся суммы.

Достоинством этого способа является простота, прозрачность и оперативность всех этапов сделки. Однако следует учитывать нюанс: если при продаже недвижимости в ипотеке после передачи задатка, но до заключения ДКП с продавцом что-либо случится, вернуть вложенные средства будет проблематично (чаще проблема решается через суд).

Продажа квартиры с закрытием во время сделки

В этом случае в качестве получателя задатка выступает кредитная организация. Сделка осуществляется продавцом с оформлением банковских депозитарных ячеек. К процедуре рекомендуется привлечь профессионального риелтора. Выполняется она в пять этапов:

Получение согласия кредитора на продажу залога и определение величины долга.

Размещение покупателем денежных средств в депозитарные ячейки (в одну — остаток задолженности продавца, в другую — оставшуюся сумму стоимости недвижимости).

Составление договора и регистрация в Росреестре (после переоформления прав собственности деньги из первой ячейки перечисляются банку и залоговое обязательство переходит к покупателю).

Выдача закладной и выписки из ЕГРН.

Получение продавцом остатка средств за жилплощадь.

Наиболее распространенный альтернативный способ, который предпочитают те, кто планирует продать квартиру в ипотеке и купить другую. Во время двойной сделки банк выступает гарантом безопасности, а это значит, что все стороны защищены.

Продажа недвижимости вместе с ипотечным долгом

Эта схема продажи недвижимости в ипотеке встречается реже, чем предыдущие и подходит для покупателей, которые не имеют полной суммы для покупки жилья и планируют оформление займа. Суть способа заключается в том, что вместе с объектом переходят и обязательства прежнего заемщика по ипотечному кредиту. Условия кредитования сохраняются. Пошаговая инструкция по проведению процедуры выглядит следующим образом:

Извещение кредитора путем написания заявления о намерении продажи.

Поиск покупателей, готовых купить квартиру с ипотекой и внести первоначальный взнос не менее, чем остаток не выплаченного кредита.

Составление и нотариальное заверение договора задатка с указанием банка, где в дальнейшем будет выполнено кредитование.

Внесение новым заемщиком первоначального взноса для оплаты остатка ипотечной задолженности продавца.

Снятие обременения с объекта Росреестре.

Передача собранного пакета документов в банк.

Подписание договора купли-продажи, регистрация пава собственности и выплата продавцу оставшейся суммы.

Достоинствами данной схемы продажи квартиры через ипотеку является минимальный риск при заключении сделки, поскольку в ней принимает участие кредитор. Кроме того, у покупателя есть возможность приобрести жилье по цене ниже рыночной. Дополнительно новый заемщик может воспользоваться государственной помощью и использовать для погашения займа положенные ему субсидии. Узнать о полагающейся господдержке можно на сайте Госуслуг или связавшись с кредитным менеджером банковской организации.

Переуступка права требования долга по ипотеке

Способ предполагает переоформление ипотечного договора на покупателя с переходом права собственности на недвижимость. Такая практика часто применяется при разводе супругов, купивших совместно жилье, или при перепродаже жилплощади родственнику, будь то мама, отец или брат. Перекредитование осуществляется в рамках одной банковской организации. Это позволяет не проводить оценку и не собирать повторно документы, так как вся необходимая документация уже имеется у кредитора.

При продаже квартиры по переуступке в ипотеку у покупателя должна быть денежная сумма, равная стоимости жилья за вычетом остатка задолженности по кредиту. Важно понимать, что банк тщательно оценивает нового заемщика, поэтому при несоответствии требованиям может отказать в предоставлении займа. При положительном решении заключается договор цессии и купли-продажи.

Список документов

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);

выписку из ЕГРН о наличии права собственности;

справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);

разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;

отчет об оценке объекта.

Покупатель предоставляет полную документацию с декларацией о доходах, справкой о трудоустройстве, составе семьи, наличии открытых кредитных договоров только в том случае, если планируется переоформление недвижимости вместе с ипотечным долгом.

При необходимости банк может запросить перечень дополнительных документов для продажи, например, при оформлении семейной, сельской или дальневосточной ипотеки, а также если покупателю полагаются социальные выплаты от государства. Поэтому рекомендуется заранее уточнить подробный список у кредитного менеджера.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

описание продаваемой недвижимости;

наличие обременения и порядок его снятия;

условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке от застройщика (готовой или в рамках ДДУ) или во «вторичке», комнаты, дачи, дома или его половины с землей, находящихся в ипотеке, можно запросить у кредитного менеджера.

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.

Налог с продажи квартиры в ипотеке

Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:

налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.

Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:

налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.

При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.

Риски для продавца ипотечной квартиры

Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.

Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.

Риски для покупателя

Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.

Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: