При покупке квартиры в рассрочку деньги выполняют функцию

Обновлено: 27.11.2022

Фото: DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

По сравнению с ипотекой рассрочка имеет короткий срок погашения (от одного года до четырех лет) и более выгодные условия для покупателей

Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость. Вместе с экспертами разбираем плюсы, минусы и нюансы покупки в рассрочку.

Эксперты в статье

  • Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
  • Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
  • Екатерина Кузьмина, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру»
  • Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet

Что такое покупка жилья в рассрочку

Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 20% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.

Рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за жилье, но имеет более короткий — по сравнению с ипотекой — срок погашения (от одного года до четырех лет).

«Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными. Скажем, есть программы с маленьким первоначальным взносом, а остаток суммы покупатели должны выплатить перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию. Как пример — некоторые застройщики предлагают своим клиентам оформить рассрочку с первоначальным взносом в 10%, а через год вносится оставшаяся доля — 90% средств. Можно разбить выплаты: 10% суммы на момент сделки, 10% через год, а по истечении следующего года — оставшиеся 80%. Но бывают и рассрочки, когда выплаты проводятся в равных размерах», — говорит Татьяна Подкидышева.

Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:

— Заключая договор, покупатель получает возможность оплачивать свое приобретение по частям. Этот вариант подходит тем, у кого не имеется нужной суммы для покупки квартиры. В отличие от ипотеки не надо собирать огромный пакет документов для оформления. В данном случае будет достаточно заключить договор с продавцом, чаще всего встречается случай, когда покупка происходит у компании-застройщика.

Какой бывает рассрочка

На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка. Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, замечает Татьяна Подкидышева. Подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка. Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом.

Как для покупателей, так и для застройщиков основной риск согласия на куплю-продажу жилья в рассрочку — изменение финансовой ситуации и сложности с выплатами

Как для покупателей, так и для застройщиков основной риск согласия на куплю-продажу жилья в рассрочку — изменение финансовой ситуации и сложности с выплатами (Фото: Максим Стулов/Ведомости/ТАСС)

Что нужно покупателю:

  • паспорт;
  • не менее 10% от общей стоимости квартиры, которые нужно будет выплатить в виде первоначального взноса.

Требования к застройщику:

  • официальная регистрация;
  • наличие разрешений на строительство;
  • уставной капитал не менее 2,5 млн руб.;
  • наличие программ по продаже квартир в рассрочку.

Рассрочка в новостройке

Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.

Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

  1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
  2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
  3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
  7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
  8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
  9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

  • Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
  • В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
  • Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
  • Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
  • Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
  • Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

  • Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
  • До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
  • Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.


Покупка собственного жилья – важное и не столь уж частое мероприятие в жизни россиян. А потому к его реализации следует подходить взвешенно и ответственно. Тем более – количество доступных сегодня способов совершения сделки относится невелико. Самый популярный – это ипотечный банковский кредит. В последние несколько лет серьезной альтернативой ипотеке стала рассрочка. Рассмотрим подробнее, чем отличается ипотека от рассрочки, а также каковы основные плюсы и минусы каждого из вариантов приобретения жилья.

  1. Ипотека и рассрочка - основные отличия
  2. Ипотека в рассрочку в новостройках
    1. Плюсы и минусы рассрочки и ипотеки от застройщиков
    1. В чем основные отличия рассрочки и ипотеки?
    2. Каковы плюсы и минусы рассрочки?
    3. В чем состоят плюсы и минусы ипотеки?
    4. Что такое ипотека с рассрочкой?

    Ипотека и рассрочка - основные отличия

    Принятие решение о том, какой способ покупки жилья подходит лучше – рассрочка или ипотека, нужно учитывать отличия между ними. Наиболее значимая разница состоит в следующем:

    1. Кредитор. Ипотечное кредитование оформляет банк, рассрочку – застройщик.
    2. Срок. Для ипотечного финансирования нормальным условием считается продолжительность в 10 или 20 лет, в некоторых банках – до 25-30. Рассрочка редко предоставляется дольше, чем на год-два, в крайнем случае – два с половиной.
    3. Первоначальный взнос. При оформлении ипотечного кредита нередко удается договорить об отсутствии стартового платежа. Альтернативный вариант финансирования требует уплатить не менее 20% от стоимости квартиры. У некоторых застройщиков указанная цифра достигает 30-40%, а самые выгодные условия предоставляются при уплате половины суммы.
    4. Процент. Ипотечная ставка ниже других видов кредитования. Но при получении рассрочки в новостройке нередко удается вообще не переплачивать.
    5. Страховка. Оформление ипотеки неизбежно сопровождается получением страхового полиса. Для второй из рассматриваемых схем покупки жилья это требование не относится к актуальным.
    6. Выбор жилья для покупки. Ипотечное кредитование позволяет приобрести квартиру или дом как первичном, так и на вторичном рынке. Рассрочка распространяется исключительно на новостройки.

    Не стоит забывать о том, что условия предоставления обеих финансовых услуг сильно варьируются в зависимости от конкретного банка или застройщика. Важно помнить о возможности совмещения условий каждой из них в одном продукте. Типичный пример – ипотека в рассрочку от СберБанка, который активно сотрудничает сразу с несколькими крупными российскими застройщиками.

    Ипотека в рассрочку в новостройках

    Сегодня сотрудничество банков и застройщиков стремительно расширяется. Главной причиной этого стали нововведения в законодательстве, регламентирующем правила долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. В настоящее время привлечение средств дольщиков возможно исключительно в рамках проектного финансирования стройки со стороны банка и открытия так называемых эскроу-счетов.

    В результате зависимость застройщиков от банковских средств заметно возросла, одним из результатов чего стало появление такой услуги, как ипотека в рассрочку. Она фактически является совместным продуктом банка и строительной организации.

    Плюсы и минусы рассрочки и ипотеки от застройщиков

    Главным преимуществом рассрочки выступает минимизация общих расходов на покупку жилья. В числе недостатков – необходимость начального платежа, незначительный срок и необходимость выбирать квартиру в новостройке.

    Плюс ипотеки – возможность получить крупную сумму и на очень длительный срок, что делает доступнее покупку более дорогого жилья. Другими достоинствами банковской услуги выступают:

    • понятные условия финансирования;
    • большое количество банков, предлагающих ипотечное кредитование;
    • наличие на рынке комплексных предложений, сочетающих ипотеку с рассрочкой, и т.д.

    Ключевой недостаток ипотечного кредитования – необходимость платить достаточно серьезный процент банку. Общая переплата по кредиту нередко достигается очень внушительных размеров, доходя до 30-50% исходной стоимости жилья или даже больше.

    Условия - сроки и суммы

    Конкретные условия финансирования по каждому из рассматриваемых вариантов очень сильно варьируются в зависимости от правил конкретного банка или застройщика. Особенно выгодным выступает сотрудничество для участников многочисленных рекламных акций, часто проводимых и финансовыми, и строительными организациями.

    Как происходит оформление

    Порядок получения ипотеки не отличается от обычного кредитования. Рассрочка оформляется непосредственно у застройщика или в банке при оформлении комплексной услуги. В любом случае в обязательном порядке составляется договор с детальными условиями сделки, который подписывают все заинтересованные стороны.

    Важным юридическим нюансом становится необходимость регистрации прав собственности покупателя на приобретаемое жилье в Росреестре. Применительно к ипотеке она происходит одновременно с подписанием договора, но учитывает обременение. В отношении рассрочки регистрация происходит после полного выполнения финансовых обязательств.

    Почему рассрочка может быть невыгодна покупателям

    Основные минусы рассрочки были упомянуты выше. Но в силу актуальности вопроса целесообразно перечислить их еще раз:

    • небольшая продолжительность рассрочки;
    • необходимость платить внушительный начальный взнос;
    • переход прав собственности только после полного выполнения финансовых обязательств;
    • ограничение в плане выбора жилья исключительно новостройками.

    Рассрочка на другие виды жилья

    Услугу предоставления рассрочки на вторичное жилье или частные дома сложно назвать широко распространенной. Любые подобные продукты становятся следствием индивидуальных договоренностей потенциального покупателя и застройщика или банка.

    В чем основные отличия рассрочки и ипотеки?

    Рассматриваемые способы покупки жилья обычно сравниваются по нескольким параметрам:

    • кредитору: для ипотеки это банк, для рассрочки – застройщик;
    • сроку финансирования: до 30 лет при ипотечном кредитовании, до 2,5 лет при альтернативном варианте;
    • начальному платежу: небольшой, вплоть до нуля при ипотеке и не менее 20% при рассрочке.

    Каковы плюсы и минусы рассрочки?

    Главным плюсом рассрочки заслуженно считается возможность сэкономить, причем очень значительно, на покупке жилья. Из недостатков – необходимость начального взноса, повышенный риски и относительно короткий срок.

    В чем состоят плюсы и минусы ипотеки?

    Достоинства ипотечного кредитования хорошо известны: большой размер, серьезная длительность, относительно низкий процент. Основным недостатком становится необходимость платить банку, причем сумма переплаты нередко достигается очень существенной величины.

    Что такое ипотека с рассрочкой?

    Комплексная услуга, которую банк предоставляет в сотрудничестве с застройщиком. Совмещает преимущества каждого из вариантов покупки жилья и одновременно минимизирует их недостатки.

    Вместо вывода

    И рассрочка, и ипотека стали сегодня популярной финансовой услугой, позволяющей приобрести жилье на сравнительно выгодных условиях. Каждая из них обладает собственным набором плюсов и минусов, что предоставляет потенциальному покупателю возможность подобрать оптимальную схему сотрудничества с банком или застройщиком.

    Рассрочка или ипотека?

    По данным агентств недвижимости, покупка квартир массового сегмента в рассрочку становится все более популярной. Разбираемся, чем рассрочка лучше ипотеки?

    Эксперты констатируют: практически во всех проектах на первичном рынке можно купить жилье, не прибегая к ипотеке. Рассрочка все еще уступает ипотеке по величине первого взноса (минимальный платеж начинается с 20% от стоимости) и сильно уступает по срокам (успеть погасить нужно за 2,5 года), однако заем у застройщиков часто может быть беспроцентным.

    Как правило, предлагается сразу несколько вариантов программ с рассрочкой: варьируются первоначальный взнос и срок погашения кредита. По данным девелоперских компаний, самым привлекательным для покупателей вариантом является 50%-ная оплата стоимости квартиры, к этому способу прибегают почти в трети всех проектов. Следующим по популярности является первый платеж в 30%. После оплаты данной суммы девелоперы предоставляют от 3 до 12 месяцев рассрочки. При этом четкую зависимость между первым взносом и сроком погашения проследить невозможно.

    Раз взять рассрочку на много лет не выйдет, какие у нее плюсы?

    У рассрочки есть еще некоторые преимущества перед ипотекой. Большим плюсом является возможность заключить сделку без передачи застройщику данных о доходах, а также документов, подтверждающих трудовую занятость. Чтобы оформить покупку, нужен только паспорт.

    Ипотечный кредит оформляется долго, а с рассрочкой не возникнет таких проблем. На все нюансы у покупателя уйдет не больше нескольких дней, в офисе продаж нужно будет побывать два-три раза. Большинство строительных компаний не будет копаться в кредитной истории своих клиентов. Получается, что воспользоваться данной опцией могут все, даже те, у кого негативная кредитная история. Покупателям также не нужно оформлять страховку (которая составляет в среднем 0,5-1% от суммы займа) и нести расходы по ней.

    Кто же тогда покупает квартиры в рассрочку?

    При всех плюсах данной схемы у нее есть один большой минус – величина взносов. Если удалось купить с рассрочкой на 2,5 года квартиру за 5 млн при минимальном 20%-ном взносе в 1 млн рублей, то каждый последующий взнос может равняться 133 тыс. рублей. Эта сумма явно превышает доступную планку для семей со средним доходом. Ну а если придется выплачивать оставшуюся сумму быстрее, говорить об условном среднем классе вообще не имеет смысла: при рассрочке в полтора года каждый месяц придется платить по 222 тыс. Рассматривая эти цифры, напрашивается вывод, что сегмент квартир по такой схеме оплаты точно не является массовым.

    Разумеется, удобно приобретать жилье в рассрочку предпринимателям. Представители бизнеса располагают крупными суммами, но не всегда могут вывести их из оборота. Второй категорией покупателей являются держатели больших депозитных вкладов или собственники большого количества недвижимости, которая сдается в аренду. Крупной суммой для оплаты большей части покупки могут располагать и топ-менеджеры корпораций после получения бонусов или премий, эти люди просто зарабатывают на порядок выше обычных потребителей.

    Из обычных, а не состоятельных граждан стоит выделить тех, у кого есть на руках деньги от продажи квартиры, например, 70-75% от стоимости нового жилья. Оставшиеся сотни тысяч рублей вполне по силам собрать за год или два. Им совершенно не обязательно брать ипотеку и начинать тяжелые взаимоотношения с банком.

    Отдельной категорией покупателей являются граждане, которые не могут рассчитывать на ипотеку. Сюда попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.

    Понятно, что предприниматели и топ-менеджеры не покупают жилье в «хрущевках», в каких же сегментах популярна рассрочка?

    Да, действительно, покупать жилье в рассрочку массовый покупатель не может, по данным застройщиков и агентств недвижимости, количество клиентов по такой схеме в массовом сегменте не превышает 10%. Но совсем другая ситуация сложилась в дорогих сегментах жилья, классах «бизнес», «элит» и «премиум». Здесь пользуется рассрочкой гораздо больший процент покупателей.

    В отличие от массового сегмента, получить ипотеку на покупку дорогой недвижимости, которая стоит, например, более 50 млн рублей, даже при высоком уровне дохода очень сложно. Поскольку речь идет об эксклюзивном объекте, который потенциально может стать для банка проблемным залогом (элитную недвижимость будет непросто быстро продать), кредиторы захотят дополнительно подстраховаться. В этом случае процент по кредиту будет увеличен. Также сроки одобрения кредита и проведения самой сделки будут увеличены из-за дополнительного андеррайтинга (это услуги, предоставляемые финансовыми учреждениями, такими как банки, страховые компании, которые гарантируют получение выплат в случае финансовых убытков) и оценки залога. Некоторые продавцы недвижимости считают, что доля сделок с рассрочкой в сегменте «элит» может достигать 50% от общего объема.

    Логично, что и в массовом, и в дорогих сегментах покупатели хотят получить именно рассрочку без процентов. Разумеется, в эконом- и комфорт-классах никто клиентам такую рассрочку не дает. А вот жилье категорий «элит» и «премиум» гораздо чаще продается с рассрочкой без процентов.

    Когда же рассрочка станет популярной? Она будет массовым явлением? Хочется уже поскорее взять квартиру с десятипроцентным первым взносом и рассрочкой на пятнадцать лет!

    О тенденции к росту популярности данной схемы в массовом сегменте действительно говорят. Причиной будущей популярности рассрочки в классах «комфорт» и «эконом» эксперты считают постоянное увеличение объема предложения на рынке недвижимости столичного региона. Конкуренция между застройщиками уже способствует увеличению сроков рассрочки, уменьшению (или исчезновению) процентной ставки по ней, а также уменьшению первого взноса.

    В СМИ появилась информация о том, что за последние годы во многих проектах регистрируется увеличение рассрочки для покупателей в несколько раз. Совершенствуются и схемы расчетов. Логично было бы предположить, что при сохранении данного тренда количество предложений с рассрочкой будет увеличиваться. Но не все так просто. Для того чтобы предоставлять подобную услугу, строительным компаниям требуются большие ресурсы, которые есть далеко не у всех. Также понятно, что и к срокам ипотечных кредитов подступиться, так или иначе, нереально.

    К этому нужно добавить, что роста продаж по схемам с рассрочкой, может быть, и стоит ждать, но не ранее кардинального улучшения экономической ситуации в стране. Выкладывать компании-застройщику более 100 тыс. рублей в месяц, а еще перед этим внести первый взнос в несколько миллионов способны далеко не все покупатели. Ну а после того, как «подскакивают» доходы населения, обычно начинается и рост цен, в том числе на недвижимость. Замкнутый круг получается, а это значит, что покупка жилья в рассрочку останется привилегией богатых.

    Автор статьи

    Куприянов Денис Юрьевич

    Куприянов Денис Юрьевич

    Юрист частного права

    Страница автора

    Читайте также: