Проводки у застройщика при счетах эскроу

Обновлено: 29.04.2024

Согласно ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве…”, с 1 июля 2019 года в России действуют новые правила финансирования строительства многоквартирных домов — через счета эскроу. Деньги дольщиков по этим правилам поступают на специальный счет в банке, который является гарантом их сохранности и передает средства застройщику после сдачи дома в эксплуатацию.

С переходом на счета эскроу в организации бухгалтерского учета у застройщиков также произошли изменения. Средства на этих счетах не являются активом для компании, но их все равно необходимо учитывать на забалансовых счетах.

Что такое счета эскроу?

Счет эскроу — это специальный счет в банке для безопасного проведения расчетов между дольщиками и застройщиком. Деньги от дольщиков на эскроу счете не переходят сразу застройщику, а блокируются до успешной сдачи дома в эксплуатацию.

Если застройщик не выполняет условия договора, то банк возвращает покупателю деньги, находящиеся на счете эскроу.

Банк выступает как независимое третье лицо, которое не имеет интереса в сделке. В некоторых случаях банк может быть и финансовой организацией, которая кредитует застройщика и контролирует целевое использование средств на нужды строительства.

Более подробную информацию о счетах эскроу вы можете найти в Гражданском Кодексе РФ, статьях: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Этапы работ по счету эскроу и их отражение в учете.

1. Открытие счета эскроу

Покупатель недвижимости предоставляет заключенный договор участия в долевом строительстве банку и открывает счет эскроу. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу. В долевом строительстве условиями выступают: ввод дома в эксплуатацию и получение как минимум одного из участников строительства квартиру в собственность.

2. Зачисление средств

Покупатель недвижимости вносит на счет эскроу денежную сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.

Продемонстрируем, как в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО отразить данные операции.

В бухгалтерском учете отражаем эту информацию на забалансовом счете 009

Дт 009.СЭ «Средства дольщиков на счетах эскроу».

Для более точного учета в программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО добавлен субсчет 009.СЭ.

3. Сделка

Продавец и покупатель без участия банка осуществляют намеченную сделку купли-продажи.

Данная операция в бухгалтерском учете не отражается.

4. Получение застройщиком кредита в рамках проектного финансирования

5. Начисление процентов за пользование кредитом

6. Передача документов

Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию, которые подтверждают наступление условий по договору.

7. Передача квартиры дольщику

Передача квартир отражается документами «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».

8. Выручка от продажи квартиры

Выручка от продажи квартиры — это разница между ценой договора и стоимостью строительства.

Выручка от продажи отражается документом «Закрытие счета 86.33»

9. Наступление права пользования счетом

Банк проверяет предоставленные документы. Если с ними все в порядке, переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

10. Зачет банком средств со счета-эскроу в счет погашения целевого кредита

11. Вывод средств

У застройщика появляется право снять средства со счета и перечислить их на свой. Счет эскроу закрывается.

12. Остаток средств

Остаток средств со счета-эскроу поступил на расчетный счет Дт. 51 Кт. 76.33.3 (76.33.4) «Расчеты с дольщиками (инвесторами) по средствам на финансирование строительства».

Представленные методы ведения бухгалтерских операций, реализованы в специализированной программе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Заказчик.

Основные возможности программы:

Учет помещений и площадей инвестиционных объектов
Учет договоров инвестирования и долевого участия
Учет с применением счетов эскроу
Учет содержания заказчика-застройщика
Организация синтетического учета затрат на строительство, готовых объектов и расчетов с инвесторами и дольщиками
Раздельный учет НДС по строительству инвестиционных объектов
Распределение общих затрат по объектам

Как автоматизировать бизнес-процессы компании-застройщика? Примеры внедрения и интеграции от экспертов компании “Первый Бит”:

Остались вопросы по программе? Получите бесплатную консультацию у специалистов в Вашем городе.

Хотите получать подобные статьи по четвергам?
Быть в курсе изменений в законодательстве?
Подпишитесь на рассылку

Открытие и обслуживание счетов эскроу осуществляется в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ. Основным предназначением счетов эскроу является предоставление гарантии оплаты денежных средств покупателем при выполнении продавцом существенных условий договора. Денежные средства, необходимые для оплаты продавцу, блокируются на банковском счете депонента (плательщика) и до момента проведения платежа деньги продолжают принадлежать депоненту. После выполнения условий контракта деньги перечисляются бенефициару. Роль посредника выполняет банк, который за свои услуги получает денежное вознаграждение.

Бухгалтерская модель учета операций по счетам эскроу отличается от учета обычных банковских счетов. Этот вид сделок характерен для случаев купли-продажи недвижимости, акций, работ или услуг, а также при участии в долевом строительстве многоквартирных домов. При строительстве многоквартирного жилья застройщики с июля 2019 года обязаны осуществлять все этапы возведения объектов недвижимости из собственных ресурсов (или за счет целевого кредита), а будущие владельцы квартир размещают свои денежные средства на эскроу счетах, после окончания строительства деньги переводятся застройщику (ст. 15.4 закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Бухгалтерский и налоговый учет эскроу-счетов

Деньги на эскроу счетах на этапе строительства являются собственностью депонента, но ни плательщик, ни застройщик не вправе ими воспользоваться. То есть, для строительной организации такие средства не являются активом, но вести их учет необходимо, поэтому такие задепонированные эскроу-агентом (банком) средства должны быть отражены на забалансовых счетах.

На примере застройщиков рассмотрим, как отражаются в учетных регистрах счета эскроу. Бухгалтерский учет у застройщика ведется с использованием забалансового счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» с выделением аналитических субсчетов для каждого дольщика и строительного объекта. Размер выручки регулируется условиями договора долевого участия и равен цене, указанной в договоре. Величина понесенных застройщиком расходов на строительство собирается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При определении суммы прибыли находится разница между договорной ценой и фактическими строительными издержками.

Д008 – 50 млн руб., зафиксировано поступление средств на эскроу-счет;
Д51 – К67 – 35 млн руб., зачисление кредитных средств;
Д08 – К60 – 35 млн руб., отражены накопленные материальные расходы на строительство;
Д43 – К08 – 35 млн руб., в учете зафиксирована балансовая стоимость многоквартирного дома;
Д76 – К43 – 35 млн руб., строительный объект завершен и передан дольщикам;
Д76 – К90.1 – 15 млн руб., доход застройщика;
Д67 – К76 – 35 млн руб., за счет средств с эскроу счета погашен целевой кредит строительной организации;
Д51 – К 76 – 15 млн руб., остаток средств с эскроу счета после погашения займа зачислен на текущий счет застройщика;
К008 – 50 млн руб., отражено обнуление и закрытие эскроу счетов.

Бухгалтерский учет эскроу-счета должен быть организован застройщиком в соответствии с нормами, утвержденными учетной политикой. Денежные средства, аккумулируемые на счетах эскроу, не являются целевым финансированием, поэтому суммы доходов и расходов в налоговом учете застройщик отражает в обычном порядке. Средства, получаемые от дольщиков, могут быть признаны целевым финансированием только в том случае, если они собираются на отдельном счете застройщика, а счет эскроу таковым не является.

Доход застройщика определяется по цене договора, а себестоимость включается в затраты. Применительно к НДС, налог взимается со всей стоимости возведенного объекта в соответствии с договором и актом приемки-передачи. Но если застройщиком сдается в эксплуатацию и передается дольщикам жилая недвижимость, в этом случае появляется право на освобождение от НДС по нормам пп. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Такая позиция подтверждается положениями письма Минфина от 11.09.2018 г. № 03-07-07/64777. К жилым объектам для освобождения от налогообложения относится недвижимость, в которой физические лица могут проживать на постоянной основе, к гостиницам и апартаментам без права на постоянную регистрацию в них такая льгота не применяется. Если застройщиком возводятся и жилые, и нежилые объекты одновременно, расходы и доходы по ним должны отражаться в учете обособленно, это требование применительно к НДС закреплено нормами ст. 149 НК РФ.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Счета эскроу в долевом строительстве стали обязательными для применения в сделках между застройщиками и покупателями жилья (дольщиками) с июля 2019 года. Суть этого нововведения в том, что застройщикам необходимо осуществлять финансирование всех строительных этапов за свой счет или с привлечением заемных средств, а доступ к деньгам покупателей, хранящихся на счете эскроу, может быть получен только после сдачи объекта в эксплуатацию. Такая схема выгодна, прежде всего, дольщикам, так как она дает гарантии возврата средств в случае заморозки строительства. При этом у дольщиков сохраняется возможность покупки жилья в новостройках в ипотеку.

Эскроу счета – что это для застройщика

Необходимость перехода застройщиков к сотрудничеству с клиентами через эскроу счета продиктована требованиями ст. 15.4 закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ о долевом строительстве многоквартирных домов. Новым алгоритмом исключена возможность прямого перевода средств на счета строительной организации – все операции должны проводиться с участием эскроу-агентов, то есть банковских структур, которые выполняют роль гарантов.

Как организуется работа с эскроу счетами в долевом строительстве:

застройщиком выбирается уполномоченный банк;

с дольщиками заключаются договоры участия в долевом строительстве, после чего покупатели имущества обязаны перевести деньги на эскроу счет. Эти средства блокируются банком и недоступны застройщику и покупателю до выполнения договорных обязательств или до разрыва контракта;

если дольщик вносит деньги за счет ипотечного кредитования, кредит может быть оформлен в любом банке;

если застройщик финансирует проект за счет целевого кредита, эскроу счет открывается в банке, выдавшем кредитные средства (ст. 15.4 закона № 214-ФЗ);

после передачи объекта строительства в эксплуатацию банк переводит средства застройщику.

Застройщики, работающие с эскроу счетами, могут открывать такие спецсчета только в уполномоченных банках. Критерии для кредитных организаций утверждены правительственным Постановлением от 18.06.2018 № 697. Перечень банковских организаций, которым разрешено открывать и обслуживать эскроу счета, ежемесячно обновляется Центробанком и публикуется на сайте ЦБ РФ в разделе «Информация по кредитным организациям». По состоянию на 1 сентября 2019 года в реестре значится 95 банков.

Использование счетов эскроу в долевом строительстве выгодно, в первую очередь, дольщикам. Но и для застройщиков есть свои плюсы – отсутствует зависимость от сиюминутных финансовых вливаний покупателей квартир, проект полностью финансируется за счет собственных ресурсов или кредита с гарантией получения денег при завершении строительства.

Закрытие эскроу счета в одностороннем порядке возможно в исключительных случаях:

застройщику присвоен статус банкрота;

кредитор потребовал от застройщика досрочно погасить кредит и обратил взыскание на строящийся актив или на земельный участок, на котором находится такой объект;

компания-застройщик ликвидируется в принудительном порядке на основании судебного решения;

дольщик расторг договор об участии в долевом строительстве;

нарушены сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Строительство начато до июля 2019 г.: что с эскроу счетами

Если строительство на условиях долевого участия начато до июля 2019 года, как переходить застройщикам на эскроу счета? Недвижимость на эту дату еще не введена в эксплуатацию, но застройщик уже получил часть денег от покупателей напрямую, при этом строительство находится в активной фазе.

застройщиком уже распродана часть помещений в возводимом строении (в объеме не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений машино-мест);

объект готов к вводу в эксплуатацию минимум на 30%, в некоторых случаях порог снижается до 15% или 6%.

Как открываются эскроу счета в долевом строительстве в 2019 году

Особенности открытия и ведения эскроу счетов описаны в ст. 15.5 закона № 214-ФЗ. Счет может быть открыт только в уполномоченном банке путем подачи заявления и комплекта документов застройщиком. При дистанционном обслуживании бланк заявления на открытие эскроу счета может быть завизирован простой электронной подписью.

Деньги вносятся на счет только после заключения договора долевого участия в строительстве, на эти суммы не начисляются проценты, так как они не являются депозитом. Банк получает деньги от дольщиков, подтверждающих участие в долевом строительстве соответствующими документами, и блокирует их.

После ввода объекта в эксплуатацию документация, подтверждающая этот факт, доводится до эскроу-агента (банка). С этого момента обязательства застройщика считаются выполненными, банк осуществляет перевод заблокированных средств на счет строительной организации в 10-тидневный срок.

Так, Сбербанк эскроу счета для застройщиков открывает с июля 2018 года. Чтобы воспользоваться такой банковской услугой, застройщику необходимо заполнить заявление на открытие счета и предоставить его в ближайшее отделение банка. Если застройщик выбрал для открытия эскроу счетов в долевом строительстве Сбербанк, счет открывается как юридическим, так и физическим лицам при наличии договора долевого участия, в котором прописаны сроки ввода объекта в эксплуатацию, суммы платежей для внесения на счет. Когда дольщиком является юридическое лицо, потребуются учредительные документы покупателя имущества, физлицам достаточно удостоверения личности (например, паспорта).

Счета эскроу в долевом строительстве страхуются на случай отзыва лицензии у уполномоченного банка – страховка для физлиц действует по суммам в пределах 10 млн. руб. (ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ о страховании вкладов).

Что такое счета эскроу?