Рассрочка по дду после ввода дома в эксплуатацию
Обновлено: 01.05.2024
Каждый, кто рассматривал покупку квартиры в новостройке, наверняка сталкивался на сайтах застройщиков с таким предложением, как рассрочка. Что это такое, каковы условия приобретения жилья по данной сделке и кому действительно стоит рассматривать подобные предложения, читайте в материале.
Рассрочка — один из инструментов приобретения жилья в новостройке. На вторичном рынке она встречается довольно редко, поскольку собственники недвижимости неохотно соглашаются на такой вариант оплаты. Основные условия рассрочки: большой первоначальный взнос и срок выплат до 2 лет (это максимум; обычно 6–18 мес.). Взнос, как правило, составляет 50%. Однако, если рассматривать предложения в общем, диапазон равен 10–70%. Все зависит от конкретного проекта и степени его готовности: чем она ниже, тем меньше и первоначальный взнос.
«Остаток клиент вносит равными долями в течение установленного периода времени или по графику, согласованному с застройщиком. Помимо этого, возможен следующий вариант: фиксированными являются сроки первого и последнего платежей, а периодичность и размер оплаты покупатель определяет самостоятельно», — рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости Unique Property Сергей Кузьмичев.
Сроки
Обычно сроки рассрочки регулируются временным периодом ожидания до ввода объекта в эксплуатацию. Однако у ряда застройщиков существует альтернативная практика, при которой период рассрочки не ограничивается сроком сдачи ЖК.
«В таких случаях покупатели продолжают платить еще 3, 6 или 8 месяцев. При этом возможность пользования объектом (получение ключей, подписание акта приема-передачи) появляется у них только после полной выплаты», — комментирует руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.
Оформление
Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.
Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.
Беспроцентная и процентная рассрочка
Рассрочка бывает двух видов: беспроцентная и процентная. Чем они отличаются друг от друга, рассказал Сергей Кузьмичев.
Беспроцентная обычно предоставляется на срок от 1 до 12 мес. или до завершения строительства объекта. В этом случае на остаток задолженности процент не начисляется. Сумму разбивают на ежемесячные или ежеквартальные платежи за оставшийся период.
Обычно такие программы приобретения жилья предполагают значительную сумму первого взноса: он может составлять 30 или 50% от полной стоимости квартиры.
Процентная рассрочка предполагает начисление процентов на остаток. После внесения первоначального взноса клиент может рассчитываться с застройщиком в течение 1–2 лет. В некоторых компаниях этот период может длиться дольше.
«Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2%. В связи с этим возникает переплата определенной суммы сверх стоимости приобретаемого жилья. Выбирая процентную рассрочку, покупатель должен понимать: чем длиннее ее период, тем выше будет процент», — заключает Кузьмичев.
Целевая аудитория
Если сравнивать рассрочку и ипотеку, вторая (особенно с введением льготной программы под 6,5%) значительно превышает первую по популярности: 60% против 10–15%, приводят цифры эксперты. Одна из причин, почему люди оформляют покупку в рассрочку, — у них нет возможности оплатить стоимость ДДУ сразу и в полном объеме, но также они не хотят откладывать приобретение жилья по понятным причинам: стоимость может существенно вырасти, интересующий лот могут купить и т. д. Так что рассрочка помогает забронировать квартиру по ее текущей цене.
Другими распространенными мотивами для использования механизма рассрочки, по опыту коммерческого директора «Сити-XXI век» Юрия Просвирова, являются следующие:
- клиент хранит сбережения на депозите. В случае его досрочного закрытия проценты будут потеряны (правда, с введением налога на доходы от депозитов эта причина уже не так актуальна);
- человек продает вторичное жилье, но сделка растянута по времени;
- у покупателя есть собственный бизнес, поступления от которого носят периодический характер. Чаще всего график и сумма платежей по рассрочке «привязаны» к графику поступлений денежных средств от бизнеса клиента;
- клиент не имеет возможности (плохая кредитная история, нет подтвержденного дохода) или не желает брать ипотечный кредит в банке. Однако его доходы позволяют приобрести квартиру в рассрочку и осуществлять платежи по графику.
Также, по мнению коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко, рассрочка подходит инвесторам, планирующим покупку квартиры на этапе котлована или старте продаж с целью продажи по договору переуступки. В этом случае остаток задолженности вносит уже следующий покупатель, приобретающий жилье у данного инвестора.
«Рассрочка может быть интересна и потенциальным покупателям с ипотекой: вся сумма, выплаченная застройщику, будет считаться первоначальным взносом. А при следующем платеже по рассрочке заемщик получает ипотеку и оплачивает свою задолженность кредитными средствами. Тогда он экономит на процентах в период строительства дома, что обычно составляет 2 года при приобретении квартиры на этапе котлована», — добавляет Александр Коваленко.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Только ли квартиры?
Помимо жилой недвижимости, в рассрочку можно приобрести и небольшие лоты: кладовые и коммерческие помещения, парковочные места в подземном паркинге. По большому счету здесь действуют условия «классического» предложения: остаются те же требования по первоначальному взносу и срокам. С той лишь оговоркой, что датой окончания платежей будет считаться дата планового завершения строительства корпуса, в котором находится предмет сделки, а не всего ЖК. А вот аудитория, которой может быть интересна данная рассрочка, несколько расширяется.
«Парковку средней стоимостью от 800 тыс. до 1 млн руб. в рассрочку приобретают как клиенты с ипотекой, так и те, кто покупает квартиру посредством 100% оплаты. Коммерческую недвижимость выбирают бизнесмены и самозанятые», — комментирует финансовый директор строительной компании «Неометрия» Александр Спасов.
Нельзя сказать, что рассрочка — мощный катализатор процессов на рынке. Это скорее дополнительная опция, которая, во-первых, демонстрирует аудитории определенную лояльность застройщика, во-вторых, является оптимальным предложением для определенной категории покупателей.
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.
3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.
4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. Денежные средства на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, вносятся после регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев предусмотренный пунктом 2 части 4.2 статьи 4 настоящего Федерального закона срок.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6.1. Внесенные на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, денежные средства перечисляются эскроу-агентом застройщику не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод всех индивидуальных жилых домов и объектов капитального строительства, входящих в состав общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства или его этапом в соответствии с проектной декларацией. Указанные в настоящей части денежные средства могут быть направлены также на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, если кредитный договор содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору, или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.1. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина - участника долевого строительства направляет в Пенсионный фонд Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный частью 4 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" запрос. Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.
12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.
Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
(см. текст в предыдущей редакции)
1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:
1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией;
(см. текст в предыдущей редакции)
2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;
3.1) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения;
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) - 7) утратили силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
8) платежи по заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности договору о комплексном развитии территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этим договором, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом размер платежей, подлежащих осуществлению по проекту строительства, реализуемому на основании этого договора, устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по этому договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства и указывается в проектной декларации в соответствии с пунктом 10.1 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона;
(см. текст в предыдущей редакции)
9) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 6 - 8 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона, а также подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции указанных объектов;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита, и (или) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым займам (за исключением неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора целевого займа) на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7 - 9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
(см. текст в предыдущей редакции)
11) платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве;
12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, при условии, что денежные средства и начисленные по такому депозиту проценты подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого указанные денежные средства размещались;
(см. текст в предыдущей редакции)
13) оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика;
13.1) перевод денежных средств на счет в другом уполномоченном банке, открытом в соответствии с частью 2.3-1 статьи 3 настоящего Федерального закона;
(п. 13.1 введен Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов;
15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
16) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случае расторжения договора участия в долевом строительстве;
(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
17) оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования в случае, если уплата таких налогов и взносов предусмотрена федеральными законами;
(см. текст в предыдущей редакции)
18) оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;
19) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;
19.2) оплата расходов, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства;
(п. 19.2 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.
2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 - 20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
О полномочиях контролирующего органа, Фонда в случаях использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ч. 3 ст. 18, см. ч. 12 и 13 ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.
3. По расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:
1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
(см. текст в предыдущей редакции)
3) предоставление ссуд, займов, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) покупка ценных бумаг;
5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Совокупный размер всех авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства. При этом застройщик самостоятельно определяет размер авансовых платежей по каждому договору с учетом определенного настоящей частью ограничения.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, и затрат на строительство отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Застройщик не вправе:
1) привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов;
(см. текст в предыдущей редакции)
2) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;
5) предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) приобретать ценные бумаги;
7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8) совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Ч. 7.1 ст. 18 применяется к застройщикам, независимо от даты получения разрешения на строительство (ФЗ от 13.07.2020 N 202-ФЗ).
7.1. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 настоящего Федерального закона, не применяются.
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо публично-правовой компании "Фонд развития территорий", если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова "специализированный застройщик".
Важным как теоретическим, так и практическим вопросом стала проблема применения длительной отсрочки или рассрочки в расчетах с застройщиком.
Новеллой является введение в ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ части 7.1, согласно которой банк вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении дольщиком денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора. Последствия такого отказа закон не определяет, а они важны для всех участников отношений: и для дольщика, и для застройщика. Законодатель сформулировал право банка на отказ «при невнесении денежных средств», но не указал, идет ли речь только о случаях, когда деньги не внесены вообще, или также и о случаях, когда они внесены частично. Буквальное толкование такой нормы может фактически лишить дольщика возможности внесения денежных средств на условиях длительной отсрочки или рассрочки.
Формулировка представляется странной, так как сразу же возникает вопрос: а как же быть с рассрочкой от застройщика - удобным и распространенным способом расчетов?
Однако логично предположить, что имелось в виду именно частичное внесение средств, и что сроки полного внесения цены ДДУ на эскроу-счет могут определяться по соглашению сторон.
Действительно, данный вопрос уже был поднят на заседании коллегии Минстроя РФ по теме «Национальный проект «Жилье и городская среда», состоявшемся 26 июля 2019 г. Отказывая застройщикам в поэтапном раскрытии эскроу-счетов, Минстрой в то же время одобрял введение поэтапного их пополнения участниками долевого строительства. Министр строительства в результате обсуждения подтвердил, что поэтапное пополнение счетов эскроу — это хороший бонус для граждан с точки зрения продаж, который будет стимулировать самих застройщиков. Министерство понимает, что нормативно этот случай не урегулирован, но вполне допустим, поэтому нужны корректировки закона. Обсуждения прошли, но утвержденный на следующий день ФЗ № 175, внесший изменения в Закон № 214-ФЗ, так ничего и не раскрыл в этом вопросе. Вероятно, нас ждет новая порция изменений.
На практике рассрочка сейчас, безусловно, применяется, и, в частности, застройщики Ростова-на-Дону, перешедшие на эскроу-финансирование, ее активно используют. Банки в этом вопросе также поддерживают возможность поэтапного пополнения счета. Рассрочка предоставляется дольщикам, как и раньше, ее условия оговариваются в индивидуальных договорах эскроу с банком и в ДДУ. При этом на эксроу-счет после регистрации ДДУ вносится часть суммы, а последующее погашение по согласованию может быть ежемесячным, ежеквартальным и т.д.
Поэтому при достижении договоренности дольщика с застройщиком о поэтапных расчетах необходимо проверять не только условия оплаты, указанные в ДДУ, но и следить за тем, чтобы сроки внесения денежных средств были прописаны в договоре счета-эскроу, что устранило бы риск отказа банка от договора при невнесении полной суммы по ДДУ в течение трех месяцев.
— Если застройщик переносит срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и уведомляет об этом за два месяца, какие у меня права?
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока. Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи. Подписывать его или нет — решает дольщик. Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки. Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание. Стоит заметить, что подобных дел в кризис стало больше, и суд, при наличии полного пакета документа у дольщика, встает на его сторону в 95% случаев.
В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более ч ем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.
Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:
Если извещение поступило заблаговременно, но срок сд ачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства застройщика не будут исполнены в первоначально установленный срок, то самое крайнее средство — расторгнуть договор участия в долевом строительстве, потребовать возврата уплаченной суммы, взыскать законную неустойку, а также потребовать возмещения убытков и морального вреда.
Однако участникам долевого строительства обычно гораздо интереснее сохранить договор, пусть с некоторыми оговорками, но все -таки получить исполнение. В этом случае нужно внимательно отнестись к содержанию направленного застройщиком предложения об изменении договора (в части сроков). Участник долевого строительство не обязан соглашаться с предложенными условиями, но вместе с тем он может требовать с застройщика неустойку, возмещения убытков и морального вреда, а также штраф в размере 50% от суммы иска, предусмотренного Законом о защите прав потребителя.
Впрочем , Ваш вопрос не столь однознач ен . Возможно, у застройщика были достаточно весомые основания для перенесения срока, например форс-мажор. И как спор будет разрешен в этом случае — спрогнозировать трудно.
Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:
Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».
В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст. 6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить с троительство дома в указанный в договоре срок. Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).
Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).
На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федеральн ого закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований. Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца. И даже услов ие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214. Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.
Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.
Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь друго й тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия. В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены. Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.
Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:
Застройщик , согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве , обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотрен ный договором срок. Тут нужно че тко представлять, что понимается под « строительство м »: это завершение строительно- монтажных работ на объекте, за чем следует « сдача в эксплуатацию » и передача дома дольщику. Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно , ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии. Е го должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.
Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика , это не означает, что дольщик обязан согласит ь ся с таким предложением. Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку. По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:
- неустойку в размере 1\150 ключевой ЦБ РФ за кажд ый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
- возме щение убытк ов (нае м жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.) ;
- компенсация моральн ого вред а .
При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то , если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что В ы просили в претензии .
Если дольщик откажется менять срок в договоре , возможны следующие варианты :
- застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет е е, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация) ;
- застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры . Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его , кстати, н ужно зарегистрировать в Росреестре ) . Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и « претензий не имеет » . Но и это ещ е не полное фиаско для дольщика;
Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с « существенными изменениями обстоятельств ». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи « доле вки » , если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Автор статьи
Читайте также: