Сделал ремонт в чужой квартире как вернуть деньги

Обновлено: 28.03.2024

Здравствуйте, снимали квартиру с последующим выкупом,сделали дорогой ремонт, теперь нам отказывают в покупке этой квартиры и не хотят возвращать деньги за ремонт.Чеки все у меня имеются, но договора аренды с хозяйкой не заключали. Скажите я смогу обратиться в суд?Может нужны свидетели?Заранее спасибо.

В суд придется идти обязательно, но вот обосновывать Ваши требования нужно вместе с адвокатом. Причем вопрос очень серьезный, поскольку свидетельских показаний не достаточно, и более того, придется доказывать то, что неотделимые улучшения Вы производили с согласия собственника квартиры.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от
30.11.1994 N 51-ФЗ

(ред. от 05.05.2014)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой
письменной форме

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок,
требующих нотариального удостоверения:

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей,
а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Статья 162. Последствия несоблюдения простой
письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в
случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские
показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.


2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон,
несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Если доказать саму сделку не получится, то придется идти через неосновательное обогащение:

«Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(ред. от 05.05.2014)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)

Статья 1102. Обязанность возвратить
неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или
сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет
другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно
приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за
исключением случаев, предусмотренных статьей 1109
настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой,
применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение
результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц
или произошло помимо их воли.

Статья 1103. Соотношение требований о возврате
неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или
иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений,
правила, предусмотренные настоящей главой,
подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного
владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи
с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным
поведением обогатившегося лица.

Статья 1105. Возмещение стоимости неосновательного
обогащения

1. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное
или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему
действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также
убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если
приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о
неосновательности обогащения.

2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без
намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему
то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во
время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Статья 1109. Неосновательное
обогащение, не подлежащее возврату

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения:

1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока
исполнения, если обязательством не предусмотрено иное;

2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока
исковой давности;

3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия,
стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные
денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию,
при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки;

4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение
несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее
возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило
имущество в целях благотворительности.

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке 1 .

Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника 2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом 3 . Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

В каких случаях суд обяжет добросовестного приобретателя вернуть жилье?

Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.

Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.

Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли. Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем. Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.

Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер. Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли 4 .

Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).

Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию. И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье 5 .

Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».

Могут ли истребовать единственное жилье?

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой 6 .

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности 7 : денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально 8 , то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

Какие действия сведут риск покупки проблемного жилья к минимуму и при необходимости помогут приобретателю доказать свою добросовестность?

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

  • Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров 9 . Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье 10 .
  • Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
  • Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
  • Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
  • Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
  • Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
  • О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно 11 и откажет в признании его добросовестным.
  • Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением 12 .

При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя?

1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.

2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.

3. Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат 13 .

На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель после вступления в силу изменений в Закон о госрегистрации недвижимости?

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя 14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав 15 , предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Отремонтировал – выселяйся: ВС определил, кто заплатит за ремонт в чужой квартире

Гражданину выдали непригодную для проживания квартиру по договору соцнайма, а когда он самостоятельно сделал там ремонт – выселили. Можно ли добиться возмещения потраченных денег, несмотря на то что квартира чужая? Две инстанции возвращать потраченное отказались. В вопросе пришлось разбираться Верховному суду.

Выселение после ремонта

На семью из четырех человек жительница Брянска Инна Терешкова* получила трёхкомнатную квартиру. Жильё выдали по договору соцнайма от УМВД России по Брянской области. Но жить в помещении было невозможно: там не было сантехники, газового оборудования, межкомнатных дверей, стены не были оклеены обоями, отсутствовала отделка на потолке, а полы представляли собой цементную стяжку. Потому Терешкова сама отремонтировала "трёшку": купила необходимые строительные материалы и наняла рабочих.

Однако в 2013 году по решению суда договор соцнайма был признан недействительным. Произошло это после того, как этого потребовала дочь заявительницы: она указала, что при заключении договора ее незаконно включили в состав семьи, чтобы получить квартиру большей площади. В результате Терешкову с семьёй выселили из трехкомнатной в другую, двухкомнатную, квартиру. Тогда женщина решила, что потраченные на ремонт деньги надо вернуть. Для этого она обратилась в суд с иском к УМВД. Она потребовала взыскать с организации неосновательное обогащение – более 255 000 руб., столько, согласно заключению эксперта, составила стоимость произведенных улучшений в сравнении с состоянием квартиры, отраженным ранее в техпаспорте помещения и акте его передачи.

Советский районный суд Брянска отказался взыскать деньги. Признаков неосновательного обогащения в произошедшем суд не увидел, а заявительница, решили в райсуде, не доказала, что квартира нуждалась в капремонте, когда ее передавали Терешковой. К тому же она сама согласилась ее принять. Решение устояло и в апелляции – Брянском областном суде (дело № 33-4390/2017), где также согласились, что ремонт заявительница решила произвести сама и без согласования с наймодателем.

Компенсацию за ремонт – это возможно?

Дело рассмотрел Верховный суд (дело № 83-КГ17-18). Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова напомнила, что согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилое помещение, предоставляемое по соцнайму, должно быть пригодно для постоянного проживания. Однако в случае с Терешковой очевидно, что чтобы вселиться в квартиру, ее надо было отремонтировать. Причем из материалов дела видно, что о необходимости работ ответчик знал и не возражал против того, что новые жильцы заплатят за них сами.

Но суды никак не оценили доводы о том, что заявительница была вынуждена делать ремонт сама, поскольку наниматель не выполнил свои обязанности – не привел квартиру в надлежащий вид. "Между тем от выяснения данного обстоятельства зависит определение характера сложившихся между сторонами правоотношений, связанных с улучшением имущества, а также возможность применения к ним правил о неосновательном обогащении", – указал ВС в определении по делу.

То, что Терешкова приняла без замечаний неотделанную квартиру, не исключает возможность применить правила о неосновательном обогащении, обратил внимание Верховный суд. В противном случае истцу пришлось бы отвечать за то, что ответчик не исполнил свои обязательства, а это противоречит положениям ст. 10 и 309 ГК, сказано в определении. Кроме того, судьи подчеркнули: ответчик, передавая непригодное для проживания помещение, не мог не понимать, что жильцам придется делать ремонт самим, а значит, допускал возможность улучшения квартиры до пригодного для проживания состояния.

ВС объяснил, что именно имеет значение для разрешения спора:

1) соответствовало ли состояние переданной квартиры требованиям закона;
2) каков был объём ремонтных работ, проведенных жильцами;
3) возможно ли вернуть жилищам неосновательно приобретенное имущество в натуре;
4) какова стоимость произведенных неотделимых улучшений, необходимых для приведения квартиры в состояние, соответствующее нормам.

Верховный суд отменил определения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (пока не рассмотрено).

В 2006 году супруги купили однокомнатную квартиру в новостройке. Заплатили 500 тысяч рублей. Через 8 лет они развелись, так и не дождавшись сдачи дома. Право на квартиру поделили поровну через суд.

Когда дом все-таки сдали, бывшие муж и жена стали собственниками общей квартиры — у каждого было по ½. Квартира была без отделки, и, чтобы туда въехать, мужчина затеял ремонт. Потратил на него 715 тысяч рублей. Только закончил отделку — и тут появилась бывшая жена. Хочу, мол, вселиться в квартиру, дай мне ключи, и так-то тут хорошо стало с ремонтом, любо-дорого посмотреть. И хотя мужчина не пускал ее в квартиру, где уже жил с новой семьей, но она там прописалась — собственник же.

Мужчина потребовал оплатить половину ремонта. А еще компенсировать расходы за коммунальные услуги. Но требовать это он стал в суде, потому что отдавать ему 450 тысяч рублей бывшая жена не собиралась.

Почему бывший муж потребовал компенсацию?

Застройщик сдал квартиру вообще без отделки — жить в ней было нельзя. Он потратил много денег на ремонт и каждый месяц оплачивает коммуналку. Но у квартиры есть еще один собственник — бывшая жена. Она тоже должна нести расходы по содержанию своего имущества. Тем более суд сказал отдать ей ключи и пустить в квартиру.

Раз она не платит, но хочет здесь жить, пусть компенсирует половину:

  • За ремонт — 370 000 Р .
  • Коммунальные услуги — 14 000 Р .
  • Проценты за пользование чужими деньгами — 59 000 Р .
  • А еще пошлину.

Итого почти 450 тысяч рублей.

Что возразила бывшая жена?

Ей принадлежит половина квартиры. Значит, она имеет полное право ею пользоваться и жить там.

Отремонтированная квартира — это прекрасно. Но согласия на ремонт женщина не давала. Тем более на такой дорогой. И платить за него она не согласна. Ее никто не предупреждал о ремонте, никто не спрашивал ее мнения, она не видела смету и вообще сомневается, что эти работы столько стоили. Получается, ее жилье улучшили без ее ведома. Пользоваться этим женщина будет, если захочет, а вот платить не будет.

Тем более бывший муж не пускает ее в квартиру, хотя обязан по решению суда.

Что сказали суды?

Если у квартиры два собственника, платить за ее содержание должны оба. Неважно, что супруги бывшие и у них раздельный бюджет.

Но это очевидно только с обязательными платежами. За коммунальные услуги бывшая жена должна половину с процентами — 16 тысяч рублей.

С ремонтом сложнее. Фактически мужчина улучшил часть квартиры, которая ему не принадлежит. То есть он действовал в интересах жены, но у нее не спросил.

Женщина не соглашалась на ремонт, и ее не предупреждали. А по закону были должны. Раз такое дело, то оплачивать ремонт она не обязана.

Отдайте этой женщине ключи и не мешайте ей пользоваться квартирой. За ремонт она никому ничего не должна. Надо было согласие получать.

Мужчина и правда сделал ремонт без согласия бывшей жены. Но это не действие в чужих интересах без поручения, как посчитали две инстанции. Нужно было, чтобы женщина осталась довольна ремонтом и ее мнение учли. А она недовольна и говорит, что даже не знала об этом. Так что применять статью про действие в чужих интересах и требовать согласия бывшей жены не получится. Это неправильное толкование закона.

Тут работает другая норма. Женщина — собственник и должна содержать квартиру: оплачивать услуги ЖКХ , налоги и капремонт. А еще она должна сохранять квартиру в том состоянии, чтобы в ней можно было жить. Новостройку сдали без отделки — жить в ней нельзя.

Когда бывший муж сделал ремонт, он превратил квартиру в пригодную для жизни. Иначе по назначению ее использовать никто бы не мог. Если супруги не договорились по поводу расходов, это еще не значит, что бывшая жена ничего не должна. Нужно посчитать, сколько денег хватило бы на разумный ремонт. Может быть, и не 715 тысяч рублей, но суды даже не пробовали оценить смету.

В итоге они все нарушили и вынесли неправильное решение. Считать, что бывшие супруги или другие собственники долей в квартире ничего друг другу не должны, раз не общаются или враждуют, неправильно.

Один отремонтирует — другой за это заплатит.

Итог. Решения двух судов отменили, а дело пересмотрели. Суд решил, что 715 тысяч рублей — это разумные расходы. С учетом неустойки бывшая жена заплатит 415 тысяч рублей за ремонт в квартире, где живет ее бывший супруг со своей новой семьей. Компенсация за коммуналку тоже в силе. Хотя женщина даже не могла попасть в квартиру, но она оказалась должна сотни тысяч.

Есть решение суда о том, что она имеет право пользоваться квартирой и ей должны отдать ключи. Но реализовать это право ей будет не так просто, а вот деньги по исполнительному листу у нее запросто спишут со счета. Или придется отказаться от своей доли, чтобы не платить.

Как не остаться в должниках после развода?

Если после развода у вас в собственности есть общее жилье, лучше его разделить: разменять квартиру или решить вопрос с денежной компенсацией.

Иметь что-то общее с чужим человеком опасно не только из-за компенсации ремонта. Если квартира уже с ремонтом, отсудить такую компенсацию будет сложно. Хотя замену окон, дверей или труб в ванной придется возмещать, даже если в квартиру вообще не удается попасть.

Гораздо хуже, если второй собственник задолжает по кредиту или причинит кому-то вред. Например, затопит соседей. Приставы придут и опишут все имущество в квартире. Придется доказывать, кто на самом деле платил за телевизор, дорогой моноблок и кухонный гарнитур. А соседи отсудят компенсацию с обоих собственников.

Тем более опасно не оформлять официальный развод, если не живете вместе. Потом придется делить не только имущество, но и долги.

Собирайте документы всегда и на все.

Получайте почту: вас могут уведомить о ремонте, продаже доли или выписке из квартиры. Если не получили письмо, это не значит, что вас не уведомили.

При любых сомнениях обращайтесь к юристу. Не ждите, пока запахнет жареным и к вам в квартиру приедет многодетная мать или семья мигрантов, которые внезапно стали собственниками 1/30 в квартире.

Если совладельцам принадлежит небольшая доля, обратитесь в суд и потребуйте, чтобы вам ее продали. Так можно.

Заключите брачный договор, даже если не думаете о разводе. Но это тоже нужно делать с холодной головой, потому что иногда жилье теряют именно из-за брачного договора.

Неожиданный вопрос пришлось изучать Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ - кому платить за ремонт общей квартиры, если супруги развелись? Учитывая достаточно высокий процент разводов, разъяснения могут оказаться полезными.

Сергей Михеев/ РГ

Если квартира находится в долевой собственности, может ли один из дольщиков сделать в ней ремонт и обязать второго компенсировать ему часть расходов? Две судебные инстанции решили, что это не обязательно. Верховный суд с ними не согласился.

Суть истории в следующем. Когда супруги состояли в браке, они заключили договор о долевом строительстве однокомнатной квартиры стоимостью свыше полумиллиона рублей.

После развода за каждым из них осталась половина доли в квартире, строительство которой к тому моменту еще не закончилось. Только по прошествии восьми лет владельцы получили от фирмы готовую квартиру. Отделка в ней была черновая, и бывший муж ремонтировал квартиру за свой счет.

При подсчете оказалось, что этот ремонт стоил ему больше, чем когда-то было заплачено за саму однушку.

Приведение жилья в порядок стоило гражданину больше семисот тысяч рублей. Если верить объяснению истца, то он вкладывал деньги, так как его бывшая супруга тогда заявила, что вселяться в отремонтированное жилье не планирует, а когда мужчина все завершил, вдруг передумала.

Дама была собственницей половины квартиры, и суд, понятно, пошел ей навстречу, обязав бывшего мужа даму впустить. Но, подчинившись решению суда, экс-супруг потребовал вернуть ему половину денег, которые он потратил на приведение квартиры в порядок. Добровольно делать это гражданка отказалась, выдвинув к качестве аргумента соображение, что когда делали ремонт, ее мнения не спрашивали.

В местных судах у истца ничего не получилось. Суды пришли к выводу: он должен был доказать, что согласовал с экс-супругой выполнение ремонта, его объем и расходы. Да, в деле есть чеки на стройматериалы, но они, по мнению суда, не дают сделать заключение о том, что приобретенные материалы использовались именно для выполненных работ.

В итоге обиженный гражданин дошел до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Там материалы дела изучили и не согласились с мнением местных судов. А также разъяснили права и обязанности сособственников недвижимости в аналогичной ситуации.

Вот аргументы для подобного спора от Верховного суда РФ.

Местные суды не учли, что согласно смыслу статьи 980 Гражданского кодекса РФ тот, кто действовал в чужом интересе, должен понимать, что его действия направлены на обеспечение интересов другого, а его главная цель - улучшение положения другого лица, а не своего собственного.

Но местные суды не установили, что бывший муж действовал исключительно в интересах экс-супруги, подчеркнули в Верховном суде.

И это значит, что "нельзя признать правильным" применение местными судами положения статьи 50 Гражданского кодекса о действиях в чужом интересе без поручения, заключил Верховный суд.

При этом, напомнили в Судебной коллегии по гражданским делам, согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также в соответствии со статьей 247 того же кодекса, если речь идет и о долевой собственности.

Собственники договариваются о том, как использовать имущество. При этом каждый обязан участвовать соразмерно своей доле, в том числе в издержках по содержанию и сохранению жилья. Все это прописано в статье 249 Гражданского кодекса РФ.

А вот если согласовать, кто и как из бывших несет издержки, не получилось, то вопрос решает суд.

Судебная коллегия по гражданским делам напомнила, что владеть имуществом - значит не только физически обладать им, но и относиться как к своему, в том числе и ремонтировать. Квартиру, полученную от застройщика без отделки, истец привел в пригодное для проживания состояние за свой счет.

После этого его бывшая супруга вселилась в спорную квартиру, а его обязали передать ей ключи и не мешать пользоваться помещением.

Местные же суды со своей стороны не определили разумный размер стоимости ремонта, необходимого для того, чтобы квартиру можно было использовать. В итоге Верховный суд РФ полностью отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: