Стоит ли вложить деньги в гараж
Обновлено: 25.04.2024
В октябре 2018 года я купил гараж, а если быть точнее, закрытое поликарбонатом машиноместо с целью получения пассивного дохода.
Экономика получалась около 30% годовых в рублях, что меня в целом устраивало.
Я сдал его сразу же, как купил.
Цена покупки: 150 000 руб
Стоимость аренды: 6 000 руб/мес
Эксплуатация: 1500 руб/мес
Налоги: 780 руб/мес
Доход на вложенный капитал:
29,76% годовых в руб
С октября 2018 года по июль 2020 года он сдавался без проблем. Сидел один и тот же арендатор, он платил, все хорошо, я платил председателю и все в целом ок.
В июле 2020 года от председателя поступила информация о том, что есть чиновник из управления района, который выставил под снос гаражи.
Далее было очень много ругательств, ссор, открытых конфронтаций членов кооператива и представителей управы района. Через драки, приезды полиции, рабочих и прочих, в августе 2020 гаражи были снесены.
Не помогли ни 300 человек гаражного кооператива, ни приезды журналистов. По документам ничего не нашли, чтобы бы помешало эту стоянку снести.
В сторону эмоции, взглянем на этот кейс с точки зрения инвестиций.
Было потрачено 150 000 руб
Было получено от тела за 22 мес эксплуатации 81 840 руб чистыми.
Зафиксирован чистый убыток: 68160 руб.
Можно учитывать еще множество факторов, но основываемся на фактах.
По итогу 2 лет -68160 руб.
Выводы, которые сделал я:
- Если я захожу в гаражи, я принимаю на себя риск частичной или полной потери капитала, понимая, что в дешевом сегменте в Москве нет гаражей, которые имеют собственность.
- Возможно, стоит рассмотреть покупку гаражей в регионе, чтобы под ними была собственность за небольшие деньги, чтобы экономика билась или искать более интересные выгодные варианты, чтобы была например яма и гараж был более просторный или возможно сделать из нег офис для автосервиса рядом и сдавать? В общем делать редевелопмент для увеличения доходности.
- Стоит ли отказываться от стратегии инвестиции в гаражи? Нет. Но стоит научиться на моих деньгах, что делать это нужно аккуратно.
А какие выводы сделали вы?
Мне кажется нужно посчитать экономику с точки зрения председателя и чиновника:
Строим, продаем по 150к за "гараж", через 2 года сносим, через месяцок строим новые, продаем новым "инвесторам". Бабки пополам.
«Ишь чего удумали, 30% доходности захотели»
Посмотрим, что будет на этом месте через год)
Чиновник тут вообще не причем.
Те кто продают - да , часто имеют инсайд о сносе.
И сейчас землю под такие дела в Питере и Москве не выделяют.
Отдать 150к за коробку из поликарбоната на арендованной земле. Что могло пойти не так?
Извините за придирку, но гаража я так и не увидел.
Я написал, что это скорее крытое машиноместо.
Лол, а на пикчах что?
Истина скрыта в банальной очевидности. Высокая доходность была обусловлена риском. И технически это выглядит так: если на этой земле можно построить гаражи легально, строят гаражи: цена 1 млн, аренда 10 тыс, эксплуатация 2,5 тыс, доходность 9% (от балды, но мне кажется правдоподобно); если на этой земле нельзя построить гаражи легально, строят машиноместа: цена 150к, аренда 6к, эксплуатация 1,5к, доходность 30% (ваши числа). Так что если исправлять допущенную ошибку, то придется терять доходность. Неизбежно. Ну или быть удовлетворённым от того, что ставка была сделана на риск и риск объективно наступил. В этот раз до даты окупаемости. В следующий раз возможно после)
Легально это как ? Смешно же. Не надо мне подсовывать бумажки о собственности-(С) Собянин.
Грубо и есть. Или искать более сладкие варианты в области/регионах.
В плюсе тот, кто снимал. И спит спокойно сейчас
В плюсе тот кто организовал, арендовав землю за три копейки. И кому наличку скидывали, чтобы эти парковки никто не замечал годами. (а скорей десятилетиями)
сегодня сосед достаточно серьезно озадачил-предложил купить у него гараж.
гараж металлический.
весь вроде как утепленный и изнутри обшитый. свет вроде как есть. снизу весь обварен от подкопа, зацементирован и плиткой выложен.
просит 150 000 руб.
необходимость: вроде бы как и не очень надо, одна машина на стоянке, другая под окнами, но если бы был гараж-то стоянка отпала бы. опять же хламовник тоже вроде как нужен но опять же не позарез. короче и хочется и цена не могу понять какая. нормально, дешево или дорого. хз в общем.
офигенный плюс-50 метров от подъезда. с балкона видно.
в связи с тем что никогда в жизни гаражом не владел и не покупал/продавал есть вопросы:
-что за документы у него должны быть
-как узнать что там с землей под ним
-как вообще оформляются такие сделки
ну и вообще стоит ли брать и на что обращать внимание в моем случае.
Цене нормальная, можно по-соседски скинуть еще 10-ку.
Из документов должны быть: свидетельство(право собственности) на гараж, абонентская книжка на счетчик, документы на землю (договор аренды или свидетельство о собственности), вроде все.
Сделка оформляется договором купли-продажи, потом региструется в юстиции.
В идеале, сходите к председателю гаражного кооператива, узнайте есть какие-нибудь траблы с этим гаражом.
Недавно друг покупал гараж, завтра если успею наберу ему, уточню что куда.
мне бы такой гараж 50 метров от дома.
да покупать конечно, я купил 3 года назад тоже в 50 метрах от дома, даже вай фай ловит из квартиры))))) за 300 тыр. нужная вещь, а из документов у меня только членская книжка и расписка от начальника кооператива, я у него покупал, он там у кого то его перекупил.
канеш бывают, смотри если не в кооперативе, могут попросить убрать. земля под ним стопудова ничья, пока, потом хозяин найдется
гараж - вещь нужная, особенно если есть электричество. Думается, что если оно подведено, то это кооператив, а не просто так стоят. И, если земля под ним в собственности, то брать однозначно..
Металлический гараж не является объектом недвижимости и регистрации не подлежит. Документов, подтверждающих право собственности на него нет. Если гараж стоит в кооперативе - то из документов у вас будет договор купли-продажи, составленный в произвольной форме, членская книжка кооператива, которую вы переоформите на себя. Земля под металлическими гаражами не оформляется в собственность, только договор аренды земельного участка у кооператива с администрацией района (дается максимум на 1 год, каждый год переоформляется). Если земля под кооперативом попадает под план перспективной застройки, при возникновении необходимости вас выселят на временную площадку. Если есть знакомые в архитектуре - перед покупкой поинтересуйтесь что планируется по градплану строится в данном районе и когда. За 150 т.р. дороговато, можно капитальный купить за эти деньги.
Гараж, Димон, штука нужная. Там можно сапоги развесить. И колеса сложить. Но есть вариант, что их упрут.
Шашлык опять же с мужиками замутить можно. И холодильник старый есть куда воткнуть. А можно и не мутить.
150 штук - сумма небольшая. но с другой стороны - это почти 10 лет стоянки. де ты будешь через 10 лет?
монетку надо бросить, во.
Возможно, тема пассивного дохода слегка замылена, однако в этой статье мой чистый опыт. Я искренне убежден, что опыт важнее знания, поэтому расскажу о нем ниже.
Гаражи и машиноместа - это история, когда я лично своими деньгами тестировал на себе инструмент пассивного дохода. Моя Цель – создать пассивный доход в 500.000 руб. наименьшими деньгами с наибольшим процентом.
Итак, вводные данные - я живу в Москве, все объекты смотрю здесь. локальный рынок отличается. Вплоть до района. И по ценам и по трафику - если вы живете в другом регионе - не факт, что моя история прокатит. Но все же поделюсь своими результатами.
1ый объект, который я купил в октябре 2018 года - гараж из поликарбоната 27 м2 больше обычного в 1,5 раза. Район Марфино.
Арендная плата 6000р/мес, 1500р эксплуатационные расходы. 4500р чистого дохода в мес. Покупка за 150.000р. Пассивный доход 36% годовых.
Где искал - на АВИТО. Сколько объектов посмотрел - прозвонил около 10. Почему выбрал именно этот - риэлтор, хороший знакомый, который дорожит своей репутацией, продавал этот объект, поэтому я купил его.
2ой объект я солил полгода. Торговался за каждую копейку. Он стоил 110.000р. Я вцепился в него, потому что оно было прям рядом с домом. Меня смущала председатель, которая во всю орала, что мол я ничего не буду должна, если снесут - вы потеряете деньги. Открытым прямым текстом, она была какая-то психованная. В ходе почти полугодовых переговоров удалось сторговать до 82.000р. Отправил на сделку отца, сделка прошла норм.
Где искал - на АВИТО. Сколько объектов посмотрел - что-то около 30. Этот даже не смотрел. Там больше переговоры. Я его сразу купил. Этот купил сам, перед этим нашел арендатора. Где искал арендатора -
Я купил гараж, забрал ключи, передал деньги, сразу же сдал его за 4500р/мес на полгода - обязательное мое условие для сдачи - долгосрочный арендатор. 3900р/мес чистыми, пассивный доход 57% годовых. Арендатор заплатил за полгода, так что я 23400р отбил сразу же по факту сдачи, то есть мне гараж обошелся в 58600р мною потраченных денег. Без арендатора смысла покупать нет. Это риск встрять в объект, который нах никому не нужен.
Моя задача на первом этапе была только найти арендатора - на что я тратил около 1 часа в мес. Так что можно сказать, что это тоже было в полуавтоматическом режиме.
Гаражи - это чистый пассивный доход. Сейчас на опыте уже почти год я могу об этом заявить. Посмотрим дальше. Если будут какие-то изменения, я дополню в комментариях к статье.
Можно ли это масштабировать при сохранении пассивности инструмента - мне кажется, если это будут мелкие объекты, то вряд ли. Будут начинать вылезать текущие проблемы с арендатором и т.д., что потребует вовлечения, либо Если это будут более крупные гаражи 100-500 м2, то возможно.
По моему мнению самые важные параметры для гаража это:
1) Юридическая чистота сделки, подразумевающая, что ваш гараж не отберут, либо компенсируют не менее 100% стоимости при сносе под торговый центр итд. в 99% из 100% возможных случаев.
2) Качество постройки, означающее, что вам не придется вкладывать ещё две цены гаража на доведение до ума
3) Наличие Электроснабжения
4) Адекватные соседи
Я сейчас смотрю недорогие гаражи, всё же мало людей способны с ничего практически выложить кругленькую сумму и я к ним не отношусь. Ходя по гаражам заметил вот какую особенность:
Сперва пройдусь по конструктиву:
Первое — это Ворота. Там, где проблемы с фундаментом, где его подмывает или он сам по себе треснул, или заливался частями, ворота играют очень хорошо. просто посмотрите на створки ворот в закрытом состоянии, если они не на одной прямой, а в паре сантиметров друг от друга, с вероятностью 99% — это сигнал о проблеме с фундаментом.
Далее вообще я бы узнал каких годов гараж. Если гаражу больше 30 лет, то стоит обратить внимание на вентиляцию в гараже. Далеко не везде она есть, в результате за такое время кирпич и все металлические предметы, а тем более электрические очень быстро умирают как в парилке. Решить это можно, но опять же лучше о данной проблеме знать заранее.
Ещё если гараж старый, то надо внимательно смотреть на документы, сверять данные паспорта и данные на собственника гаража. В гараже, который я сейчас арендую, до сих пор не могут решить кто владелец гаража и земли под ним. Потому есть риск что приобретя такой гараж позже окажется что продавец не имел на это права.
Ещё из юридических тонкостей бывает вот как: продаётся гараж, говорят земля в собственности, но, к примеру, в том же ГСК есть пара гаражей у которых земля не в собственности — это очень серьёзный звоночек, ибо выкупить землю в ГСК можно только всем составом этого ГСК, то-есть если хотябы один человек отказывается, то бреют и остальных. Отсюда внимательно смотрим, вам могут сказать что земля в собственности, а она в лучшем случае в бессрочной аренде. Это дополнительный аргумент в том, чтобы попросить скидку, ибо насколько я сейчас понимаю, приобретение земли под гаражом — удовольствие не из дешёвых.
Ещё бывает так, что земля в аренде, а ГСК вообще прекратил существование. Посмотреть это можно вбив полное название ГСК и города в поиске по юрлицам. Это тоже опасный звоночек, пока я вопрос изучаю, но не нашёл пока способа как его можно официально узаконить не создавая новый ГСК со всеми вытекающими, особенно если часть гаражей заброшена.
Следующий этап — это общение с управой ГСК, есть ретивые сограждане, считающие, что если они собирают со всех дань за электроэнергию, они пупы земли) Это не так, более того многих из таких можно наказать за самоуправство, но не нужно переживать, конфликтные соседи встречаются нечасто, чаще всего это происходит лишь в случае покушения на гараж по цене ниже номинала, при чём будьте уверены, если этот гараж попадет им однажды в руки и они решат его продать, цена взлетит выше рынка раза в два, а что, безо мха и жизнь плоха. Опять же не стоит бояться таких, но всё же бывает неприятно осознавать, что рядом с тобой тусит мудак, для некоторых психов типа меня это важно)
Немаловажен и вопрос с электроэнергией. Побегав по городу я вижу разные картины, в каких-то ГСК спокойно можно протянуть хоть 380 до 15КВт, где-то и половины КВт не наберётся и всё электричество расчитано только на пару лампочек в гараже. То-есть ни о какой мало-мальской болгарке, дрели и не дай боже сварке можете и не думать. Если для кого-то гараж нужен только для шашлычка да машинку поставить, это может быть вопрос не принципиальный, но если вы собираетесь в дальнейшем там что-то мастерить — не поленитесь, узнайте про электроснабжение и лучше сразу спрашивайте про 380, так вам люди скорее всего сразу выложат карты на стол, в одном из ГСК мне председатель прямо сказал, что он не разрешит вести такую напругу по его полуживым проводам. Делайте выводы.
Ещё момент по поводу покупки. Прежде чем брать гараж, рекомендую пообщаться с местными жителями, можно из соседних дворов, бывают гаражи, которые администрация планирует к сносу, какой смысл вкладывать деньги, заниматься гаражом, если через пару лет начнутся тёрки и драки за территорию. Где-то могут и поджечь гараж для запугивания, а ваш может оказаться соседним, оно вам надо?
Так же в этом поможет генплан развития города по возможности с периодом лет на 5-10, там есть некая красная линия, которая указывает где в каких пределах планируются изменения и если гаража или ГСК там нет, можно чуть выдохнуть
Коллеги, хотелось бы обсудить с вами вопрос, так сказать, стратегический.
А насколько оправдана покупка гаража в моем конкретном случае, кто что думает? Сама нахожусь в одном шаге от покупки, но терзают смутные сомнения. Ведь если взять за альтернативу аренду гаража со стоимостью 700-1000 в месяц, то покупка моя окупится лет так через 20-25. Сейчас мне 45, буду ли я водить машину в 65 лет? Не факт. Вопрос передачи по наследству для меня не актуален вовсе.
С другой стороны, свой гараж, это конечно же удобнее и надёжнее, не попрут в самый неподходящий момент. Хотя…
Все капитальные гаражи в наших ГСК стоят на арендованной у города земле, собственность лишь на строение.
Я конечно понимаю, что абсолютное большинство читающих этот пост — мужчины, и у вас несколько иное, более личное, отношение к гаражу. Я же использовать его планирую по прямому и очень ограниченному назначению — поставить/забрать машину, ну, может, еще лампочку когда поменять какую… Ни ремонтов, ни посиделок, да даже подвалом не факт, что буду пользоваться.
Попробуйте, пожалуйста, абстрагироваться от своего трепетного отношения к гаражу и рассмотреть его сугубо с практической точки зрения. Может, здесь есть еще другие аспекты, может, окупаемость гаража оценивать и не следует, может, я еще чего-то не учла?
Комментарии 120
В моем случае гараж от дома в десяти километрах, заезжал почти каждый день, т.к. все инструменты и оснастку возить всегда с собой неудобно. За месяц выходило на бензин 1,5 т.р. в среднем.
Последний год снимаю рядом гараж 1,7 т.р., за охрану и эл.энергию платит арендодатель.
В общем деньги те же, а экономия во времени колоссальная.
По современным меркам это не дорого снимать гараж, главное душить в себе плюшкина.
Я купил железный гараж за 100 т.р в кооперативе и это очень дешево (случай подвернулся). До этого тоже снимал, но так вышло что за год поменял три гаража. У хозяев что-то менялось в жизни и они меня выгоняли. Мне надоело возить свой хлам с места на место и купил свой. У меня в семье две машины, сами понимаете одних только колес 8 штук. Съем гаража у нас 2 т.р. в месяц.
Это все таки недвижимость.
А по чему не учитываете, что аренда будет рости? Купив гараж, вы фиксируете цену.
Не стоит забывать что его так же можно и продать, тоесть это как бы заначка на голодный год.
А в целом, это категорически не правильно…это же ГАРАЖ)))
После работы такой уставший, приехал в гараж, не спеша открыл ворота, загнал машину, закрыл ворота, не спеша дошел до дома. В этом что-то есть.
Аренда более актуальна
Если чисто для хранения авто, то покупать — идея бессмысленная, ну выпрут — поставите на месяц на стоянку, а там другой снимете, не стоит себя ради этого обременять собственностью лишней.
Если бы мне нужен был гараж для ремонтов, тогда я бы все же купил — будь возможность, т.к. постоянно "обживать" чужие гаражи — дело накладное и требует много времени и сил.
1. Запросите в архитектуре копию градостроительного плана, на земельный участок под ГСК. Если там земля под жилые или торговые комплексы — я бы не стал брать.
2. Уточнить у председателя срок аренды земли. Если оформлена на бессрочное пользование или продлевается каждый год — нафик.
3. Если ГСК находится вблизи ЛЭП, железной дороги — это плюс.
В целом инвестиции в гараж это спорный момент. Дохода при перепродажи он не принесет, а деньги сосать будет постоянно (текущие ремонты, налоги, взносы и т.д.). В этом плане вложить деньги в банк будет интереснее. Но ощущения что не надо искать парковочное место каждый день, отскребать от наледи машину — бесценны, при условии, что до гаража идти не более 5 минут. Кроме того как тут правильно сказали, можно навести дома порядок, шины, санки, велосипеды прекрасно живут в гараже.
Итого, я за гараж.
ЗЫ за 700-1000 рублей снял бы пару гаражей
Гаражи находятся вблизи лога, под частью гаражей вообще грунт насыпной, стоят 45 лет уже. Аренда вроде как на 25 дается, потом продлевается.
Лучше уточните. Посмотрите своими глазами на договор аренды. Если условия действительно такие — можно взять.
При такой необходимости нет смысла брать. Не забывайте еще про налоги и членские взносы. Итого окупаемость еще дальше отодвигается. И если тем более не для кого…
Все верно. В вашем случае лучше аренда!
У самого на данный 3 машины под разные потребности.
Одна "спортивная" всегда в гараже стоит, "ежедневная" под окнами…а вот автобус девать некуда — посещают мысли арендовать бокс под него(не хочу что бы под открытым небом стоял)… или строить бокс, но с таким расчетом что туда автобус зайдет и еще спортивная машина…
Так вот надо ли строить мне такой бокс?!
Я все чаще понимаю что не надо…
Лично для меня, размышления на тему "передать по наследству", "главное что свое", "продать на старости" и пр. играют малую роль. Ранее, я так же как и вы, просчитывал на калькуляторе и приходил к выводу, что проще и лучше арендовать, НО, как показала практика, для меня намного важнее, осознавать, что колеса, убранные на хранение дождутся своего часа, что инструмент лежит на месте, что масла и прочая автохимия хранится вне дома — это комфорт и удобство. Я вижу, что вы подписаны на сообщества путешественников и осмелюсь предположить, что у вас есть походный шмудрик, часть которого, лучше хранить в гараже. В арендуемом гараже спокойствия нет, я не говорю даже про воровство, от этого никто никак не застрахован, но мне совершенно не нравится куда-то переезжать и перевозить свой скраб потому, что собственник решил отдать гараж сыну\брату\свату\тому парню который заплатит на 500рэ больше и т.д. Мне не нравится неопределенность с ремонтом и обслуживанием гаража. У меня был случай, когда свет в арендуемом гараже однажды не включился, оказалось, что собственник банально не платил членские взносы и за свет. Супер!
Как итог, если есть возможно приобрести гараж, да еще и с погребом, да в пешей доступности- нужно брать. В конце концов, если не машина, то будет где на старости картошку с соленьями хранить + лишний повод пройтись.
С экономической точки зрения:
Если земля в аренде, а постройка в собственности(с документами), то при сносе гаражей вам должны выплатить компенсацию.
Если у вас есть дача, то в пенсионном возрасте, вы можете переехать жить туда, а квартиру сдавать. Связка Квартира + гараж всегда выгоднее и интереснее для арендатора.
Всегда можно начать сдавать гараж с почасовой оплатой, как раз для тех, кто не хочет арендовать гаражи на длительный срок, но желает произвести несложный ремонт личного транспорта с комфортных условиях за условно не большие деньги. В Москве, это 300 руб\час.
Если вы оформляете КАСКО на машину, то с гаражом это дешевле (тут не уверен, но так говорили знакомые).
Автор статьи
Читайте также: