Отдельная площадка конезавод втб что это

Обновлено: 01.05.2024

Конезавод, ВТБ — территория, административно принадлежащая Москве, являющаяся одним из её эксклавов. Со всех сторон окружена территорией Московской области (анклав Московской области). Административно является частью района Кунцево Западного административного округа. В некоторых источниках территория также именуется (будущий) Рекреационный центр «Успенское».

Предположительно, передан Москве для размещения здесь администрации президента. В частности, предполагается выделить 136 млн. долларов на покупку 72 таунхаусов в поселке «Полянка делюкс» для нужд управления делами президента.

Крупнейшим земельным собственником на данной территории является ЗАО «Московский конный завод» (Конезавод №1) (владелец Вячеслав Кантор) — около 1100 га, это около 90% территории конезавода. Масштабных строек не планируется, в основном планы сохранить природные территории. Второй по размеру собственник — Банк ВТБ с 1082 га. По одним данным, о включении земель в Москву Медведева попросил президент ВТБ Андрей Костин, по другим ВТБ не лоббировал включение этих земель в границы Москвы. Также владельцами называют Давида Якобашвили (бывшего совладельца ОАО «Вимм-Билль-Данн») и его партнера Гавриила Юшваева; ЗАО «Агрокомплекс «Горки-2».

В собственности землевладельцев находятся исторические и культурные объекты: Шереметевские пруды, усадьба и террасный парк села Иславское, а также особо охраняемые природные территории (Аксиньинское болото, заказник «Пойменный лес», Масловская лесная дача, Козинская горка).

Граница территории проведена так, чтобы обогнуть все населённые пункты Одинцовского района и по возможности дороги, но включить незаселённые поля и леса. При этом, чтобы ни одна территория Московской области не оказалась в свою очередь эксклавом внутри данной территории, связность сохранена за счёт соединяющих тонких полос. Из-за этого граница территории очень извилистая.

Территория образована в рамках проекта расширения Москвы 2011—2012 годов. Называется в проекте «отдельной площадкой» (как и две другие территории — Сколково и Рублёво-Архангельское), а также участком №3. Территория была сформирована из частей двух поселений Одинцовского района Московской области. От сельское поселения Успенское было взято 14,21 кв.км, от сельское поселения Ершовское — 12,97 кв.км, всего 27,18 кв.км. Первоначально предполагаемая к передаче территория была меньшей (не включала восточную часть вокруг деревни Уборы, граничащую с Красногорским районом). По другим данным, общая площадь территории для передачи Москве составляет 29,2 кв.км.

Территория вошла в состав Москвы 1 июля 2012 года. Отдельного административного округа и даже района создано не было, территория была отнесена к существующему району Кунцево Западного административного округа наряду с площадкой Рублёво-Архангельское.

В 2001 году владельцем земель Конезавода №1 стал новгородский химический холдинг «Акрон»: 40% куплено за 2 млн. долларов. В 2002 году холдинг увеличил долю до 80,82%. Всего, Конезавод вместе с 2300 гектарами земли обошёлся «Акрону» менее чем в 3 млн. долларов. Интерес к Конезаводу объясняли тем, что руководство холдинга увлекается конным спортом.

В середине 2000-х годов холдинг продал территории Объединенной промышленной корпорации (ОПК), принадлежавшей экс-сенатору Сергею Пугачёву. У ОПК были планы построить около одного миллиона кв.м. нового малоэтажного загородного жилья. Для этого участки были переведены из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений. Пугачёв получил кредит на 750 млн. долларов в банке ВТБ под залог этого земельного массива. После этого Пугачёв взял дополнительный кредит, в том числе на реализацию других проектов, всего около 2,4 млрд. долларов. В наступивший кризис Пугачёв обанкротился, и в 2009 году территории перешли ВТБ в счёт кредита из расчета 20 тыс. долларов за сотку.

С 2009 года новых проектов на территории Конезавода не появилось. Вопрос освоения земель, принадлежащих ВТБ, находится в стадии проработки (различные девелоперские проекты на территории анонсировались несколько раз, например в 2011 году была информация, что управляющая компания «ВТБ Недвижимость», созданная банком, построит на этих землях порядка 1,5 тыс. кв. метров недвижимости). По мнению экспертов, причина медлительности банка в том, что доходы от продажи жилья на землях Конезавода не покроют сумму выданных кредитов. Цены на недвижимость снизились из-за кризиса, а залоговые активы были изначально переоценены. С позиции загородных объектов эти территории не являются привлекательными: пойменные и в основном без лесного покрова, а с точки зрения локального рынка Рублёвки расположены достаточно далеко. Тем не менее, ведётся активная работа по освоению одного из 20 участков в районе д. Маслово размером 30 га, где будет коттеджный поселок «Николо-Успенское».

По мнению аналитиков Blackwood, после присоединения территории к Москве, земля почти не выросла в цене и стоит 10-12 тыс. долларов за сотку. Но местные домовладельцы продают свои дома и участки в несколько раз дороже.

Передача территория Москве вызвала критику и опасения в застройке живущих поблизости людей. Жители собирались на митинги, писали письма премьер-министру и президенту, московскому правительству, сообщали о фальсификации публичных слушаний.

В 2012 году, после 1 июля, Сергей Шойгу, бывший на тот момент губернатором МО, обратился к президенту с предложением вернуть территории отдельных площадок обратно в МО, так как с новыми границами нарушены функционирование единой инфраструктуры районов, поселений, система жилищно-коммунального хозяйства; автомобильные дороги, инженерные сети, объекты энергоснабжения оказались искусственно рассеченными, хотя ими управляет и отвечает за них единая эксплуатирующая организация.

По территории проходят две основные дороги: А109 Ильинское шоссе к северу от Москвы-реки (основная дорога территории) и А106 Рублёво-Успенское шоссе к югу от реки (проходит в области у части южной границы территории и по небольшой части внутри территории у пос.Горки-10). Эти две дороги соединяются дорогой Успенское — Николина Гора (продолжение 1-го Успенского шоссе) с мостом через Москву-реку. Дороги несколько раз пересекают границы территории и Одинцовского района из-за извилистой конфигурации границы.

На территории находится несколько автобусных остановок, часть остановок находится непосредственно рядом с границей в Одинцовском районе. На этих дорогах работают несколько автобусных маршрутов ГУП МО «Мострансавто» (Одинцовское ПАТП), Красногорского МАТП и частных перевозчиков. Часть маршрутов была перенумерована в общемосковскую нумерацию 1 июля 2012 года. Маршруты как местные (между населёнными пунктами), так и связывающие с метро, городами области, железнодорожными станциями.

Попали в окружение.

Отдельная площадка «Конезавода ВТБ» – самая таинственная территория Новой Москвы. Во-первых, чиновники и средства массовой информации о ней упоминают крайне редко, несмотря на то, что площадь этого участка составляет 2718 гектаров. Территория конезавода простирается от сельского поселения Ильинское почти до Звенигорода. Для сравнения площадь участков «Рублёво-Архангельского» и «Сколково» ( эти земли также вошли в состав Новой Москвы) составляет 803 и 506 гектаров, соответственно. Во-вторых, в отличие от всех остальных присоединенных к Новой Москве участков, «Конезавод ВТБ» не имеет общих границ с Москвой и является новым эксклавом столицы и анклавом Подмосковья. Ну, а в-третьих, московская граница на этой территории аккуратно обогнула все населенные пункты, то есть все поселения и живущие там люди остаются под юрисдикцией Подмосковных властей. При этом часть сел и деревень, например, Дубцы, Уборы и Аксиньино, оставаясь территорией Подмосковья, оказались в полном окружении новой Москвы (на схеме). Анклавы внутри анклава. Не обошлось здесь и без печальных курьёзов. Так, в селе Иславское столице отошла часть газопровода и детская площадка.

История вопроса.

В начале 2000-х годов владельцем Первого конного завода стал новгородский химический холдинг «Акрон». Согласно данным газеты «Ведомости», в 2001 году новгородский холдинг купил 40% конного завода за 2 млн долларов, а через год увеличил свой пакет до 80,82%. В результате, конный завод вместе с 2300 гектарами земли на Рублёво-Успенском шоссе обошелся «Акрону» меньше чем в 3 млн долларов. Тогда интерес к Московскому конному заводу в пресс-службе «Акрона» объясняли тем, что руководство нижегородского холдинга увлекается конным спортом.

Кстати говоря, основной владелец «Акрона» Вячеслав Кантор широкую известность получил благодаря «делу Юкоса». Кантор являлся другом и доверенным лицом Михаила Ходорковского, но когда проходил суд на Юкосом, то он активно вошёл в политическую игру власти, давая показания против Ходорковского и Лебедева.

Но вернёмся к конезаводу. Несмотря на любовь руководства к лошадям, предприятие Вячеслава Кантора в середине 2000-х годов избавилось от конезавода, перепродав его «Объединённой промышленной корпорации» (ОПК) экс-сенатора Сергея Пугачёва. ОПК планировала построить на приобретённых землях порядка 1 млн кв. метров загородного жилья. Для этих целей участки были переведены из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений.

Москва за забором.

Структуры ВТБ несколько раз анонсировали различные девелопреские проекты на землях конезавода. В частности, два года назад в ряде специализированных СМИ прошла информация, что ВТБ на землях «Конезавода №1» построит порядка 1,5 тыс. кв. метров недвижимости. Однако реализация этих проектов пока откладывается. Пресс-служба на вопрос корреспондента журнала «Элитное.РУ» о проектах на территории конезавода лаконично ответила, что вопрос до сих пор находится в стадии проработки.

Эксперты уверены, что задержка в реализации проектов связана с тем, что продажа жилья попросту не окупит сумму кредита, так как за землю Пугачёва банк заплатил слишком высокую цену. Тем более что расположены они довольно далеко от МКАД, а кроме того, не имеют лестного покрова (лесные участки ценятся гораздо дороже).

Напрашивается вывод, что рублёвская земля стала частью Москвы благодаря лоббированию ВТБ. Если бы не одно «но»: после присоединения к столице, по мнению директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Елены Ржавской, земля не сильно подорожала и сегодня оценивается в пределах 10-12 тыс. долларов за сотку.

Пока банкиры раздумывают, что делать с «подарком Пугачёва», многие жители, не дожидаясь пока придут строители, продают дома и участки. В частности, старый деревенский дом с участком 23 сотки в деревне Уборы продаётся за 1,1 млн долларов. А на соседней улице – участок площадью 30 соток выставлен на продажу за 1 млн долларов. Впрочем, по мнению управляющего партнёра компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, жители запрашивают слишком высокую цену и, когда появится реальный покупатель, им придётся предоставить ему существенный дисконт от этой цены. Всё-таки главные критерии при выборе дорогой загородной недвижимости для покупателей – это местоположение, социальная среда и экология. А московская земля за забором деревенского дома – сомнительное преимущество.

Московский конный завод в районе Рублево-Успенского шоссе, отошедший в 2009 году Внешторгбанку (ВТБ) в уплату по кредитам Объединенной промышленной корпорации экс-сенатора Сергея Пугачева, может войти в границы новой Москвы, следует из материалов, опубликованных на сайте госзакупок.

Из документов следует, что территории "Конезавода, ВТБ" площадью 2,718 тысячи гектаров предлагается включить в границы Москвы наряду с "Рублево-Архангельским" (803 гектара) и "Сколково" (567 гектаров).

В документах на сайте госзакупок указывается, что комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) объявлен конкурс на выполнение работ по предпроектной проработке вопросов, необходимых для подготовки технического задания на разработку концепции развития Московской агломерации.

В июне 2010 года президент РФ Дмитрий Медведев предложил расширить границы Москвы. Президент также указал на возможность вывести за прежние границы города ряд государственных структур. Границы города решено увеличить за счет земель на юго-западе Подмосковья, до 160 тысяч гектаров, выйдя на границу с Калужской областью, в частности, включив в границы Москвы Щербинку и Троицк. Заммэра Москвы Андрей Шаронов заявил, что эти территории могут присоединить к Москве уже с 1 января 2012 года.

В настоящее время московские власти рассматривают возможность организации в Рублево-Архангельском международного финансового центра. С идеей вынести инфраструктуру МФЦ за МКАД выступил глава Сбербанка Герман Греф. СМИ неоднократно писали, что в начале 2011 года доля Сбербанка в ЗАО "Рублево-Архангельское" выросла до 60%, однако банк официально это не подтверждал. В ноябре 2011 года Греф заявил в интервью газете "Ведомости", что Сбербанк России в ближайшее время может получить существенно больше контрольного пакета в девелоперском проекте "Рублево-Архангельское".

Инновационный центр "Сколково" должен стать крупнейшим в России испытательным полигоном новой экономической политики. Фонд "Сколково" планирует до 2014 года инвестировать 25 миллиардов рублей в строительство 857 тысяч квадратных метров жилых помещений. Площадь города составит от 389 до 500 гектаров. В нем будут проживать около 20 тысяч человек, причем 14,5 тысячи жителей должны поселиться в новом наукограде к концу 2015 года.

Конезавод, ВТБ — территория (отдельная площадка), административно принадлежащая городу Москве, являющаяся одним из её микрорайонов и эксклавов и частью так называемой Новой Москвы.

Территория со всех сторон окружена территорией Московской области (анклав Московской области). Административно является частью района Кунцево Западного административного округа. В некоторых источниках территория также именуется (будущий) Рекреационный центр «Успенское», Рублёво-Успенский эксклав. Крупнейшим земельным собственником на данной территории является ОАО «Московский конный завод № 1» (ОАО МКЗ № 1 владелец Вячеслав Кантор) — около 1300 га, это около 90 % территории конезавода. Руководство завода планирует в основном сохранить природные территории. Частичная застройка планируется только с учётом развития данных территорий в соответствии с законом о Генплане г. Москвы. Второй по размеру собственник — Банк ВТБ с 1082 га. По одним данным, о включении земель в Москву Медведева попросил президент ВТБ Андрей Костин, по другим ВТБ не лоббировал включение этих земель в границы Москвы. Также владельцами называют Давида Якобашвили (бывшего совладельца ОАО «Вимм-Билль-Данн») и его партнера Гавриила Юшваева; ЗАО Агрокомплекс «Горки-2». В собственности землевладельцев находятся исторические и культурные объекты: Шереметевские пруды, усадьба и террасный парк села Иславское, а также особо охраняемые природные территории (Аксиньинское болото, заказник «Пойменный лес», Козинская горка).

География

Территория является крупным эксклавом Москвы, вторым по площади после Зеленограда. Простирается от А107 Московского Малого Кольца и восточных окраин Звенигорода на западе вдоль Москвы-реки до юго-западной оконечности городского округа Красногорск на востоке. Максимальная протяжённость с запада на восток около 15 км, с севера на юг около 4.5 км. Удалённость от МКАД и основной части района Кунцево — более 15 км. Данная часть Московской области также называется Рублёвкой. Граница территории проведена так, чтобы обогнуть все населённые пункты Одинцовского района (создав чересполосицу) и по возможности дороги, но включить незаселённые поля и леса. При этом, чтобы ни одна территория Московской области не оказалась в свою очередь эксклавом внутри данной территории, связность сохранена за счёт соединяющих тонких полос. Из-за этого граница территории очень извилистая.

В соответствии с законом № 2/2019-ОЗ от 25.01.2019 «Об объединении территорий поселений Одинцовского муниципального района и территории городского округа Звенигород» территория со всех сторон окружена Одинцовским городским округом, причем на востоке от Городского округа Красногорск территорию отделяет лишь очень тонкая полоса Одинцовского городского округа.

Огибает деревни: Грязь, Ивановка, Палицы, Дубцы, сёла Козино, Аксиньино, Уборы, Успенское, Иславское, посёлок Заречье, СНТ «Хуторок», «Аксиньино», «Пион», «Конник», «Конник-2», «Ягодка-1», ТСЖ «Сосновый бор», оранжерейный комплекс у посёлка Горки-10; также граничит с деревнями Синьково, Грибаново, Борки, Бузаево, посёлками Мозжинка, Николина Гора, Горки-10.

История

Образование эксклава Москвы

Территория образована в рамках проекта расширения Москвы 2011—2012 годов. Называется в проекте «отдельной площадкой» (как и две другие территории — Сколково и Рублёво-Архангельское), а также участком № 3. Территория сформирована из частей двух поселений Одинцовского района Московской области и включает 14,21 км² территории, принадлежавшей сельскому поселению Успенское, и 12,97 км² территории, принадлежавшей сельскому поселению Ершовское, — всего 27,18 км². Первоначально предполагаемая к передаче территория была меньшей (не включала восточную часть вокруг деревни Уборы). По другим данным, общая площадь территории для передачи Москве составляет 29,2 км².

Владение землями

В 2001 году земли Московского конного завода № 1 были приобретены химическим холдингом «Акрон» — первоначально 40 %, а в 2002 году холдинг увеличил свою долю до 80,82 %. Интерес к Конезаводу объясняли тем, что руководство холдинга увлекается конным спортом.

В середине 2000-х годов Объединенная промышленная корпорация (ОПК), принадлежащая экс-сенатору Сергею Пугачёву, приобрела часть земельных паёв, оформленных при приватизации МКЗ № 1.

У ОПК были планы построить около одного миллиона кв.м. нового малоэтажного загородного жилья. Для этого участки были переведены из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений. Пугачёв получил кредит на 750 млн долларов в банке ВТБ под залог этого земельного массива. После этого Пугачёв взял дополнительный кредит, в том числе на реализацию других проектов, всего около 2,4 млрд долларов. В наступивший кризис Пугачёв обанкротился, и в 2009 году территории перешли ВТБ в счёт кредита из расчета 20 тыс. долларов за сотку.

С 2009 года новых проектов на территории Конезавода не появилось. Вопрос освоения земель, принадлежащих ВТБ, находится в стадии проработки (различные девелоперские проекты на территории анонсировались несколько раз, например в 2011 году была информация, что управляющая компания «ВТБ Недвижимость», созданная банком, построит на этих землях порядка 1,5 тыс. м² недвижимости). По мнению экспертов, причина медлительности банка в том, что доходы от продажи жилья на землях Конезавода не покроют сумму выданных кредитов. Цены на недвижимость снизились из-за кризиса, а залоговые активы были изначально переоценены. С позиции загородных объектов эти территории не являются привлекательными: пойменные и в основном без лесного покрова, а с точки зрения локального рынка Рублёвки расположены достаточно далеко.

Передача территории Москве вызвала критику и опасения в застройке живущих поблизости людей. Жители собирались на митинги, писали письма премьер-министру и президенту, московскому правительству, сообщали о фальсификации публичных слушаний.

В 2012 году, после 1 июля, Сергей Шойгу, бывший на тот момент губернатором МО, обратился к президенту с предложением вернуть территории отдельных площадок обратно в МО, так как с новыми границами нарушены функционирование единой инфраструктуры районов, поселений, система жилищно-коммунального хозяйства; автомобильные дороги, инженерные сети, объекты энергоснабжения оказались искусственно рассечёнными, хотя ими управляет и отвечает за них единая эксплуатирующая организация.

В марте 2017 года московские власти внесли изменения в Генплан, согласно которому на местных полях допустимо не более 2,5 млн м² застройки, из которых, в частности, концепцией развития МКЗ предусмотрено лишь 1,38 млн м².

Проект «Всюду жизнь»

В 2018 году собственником территорий Московского конного завода № 1 была разработана концепция развития данных территорий под названием «Всюду жизнь». Концепцией предусмотрено дальнейшее развитие МКЗ в соответствии изменениями в закон г. Москвы от 05.05.2010 № 17 «О Генеральном плане города Москвы» от 15.03.2017. В частности, предусматривается строительство на его территории базы для верховой езды, горнолыжной базы, агротуристического комплекста, гольф-центра, охотничьего и рыболовного клуба, системы парков разной функциональной направленности с общественными центрами, бульваров и аллей, спортивных и детских площадок, церкви, обустройство набережной и сохранение природной притягательности реки. Концепция предполагает, что обустройство свободных территорий создаст дополнительные точки интереса социальной активности, что в итоге позволит сохранить их в качестве озеленённых пространств.

Помимо этого, будет предусмотрено создание уникального природно-спортивного комплекса, в котором селекционная работа с лошадьми будет сочетаться с экологическим туризмом, занятиями профессиональным и любительским конным спортом, активным отдыхом на природе для гостей и туристов. Проект направлен на привлечение дополнительного финансирования конной отрасли, развитие конного спорта, сохранение и развитие орловской рысистой породы лошадей. Концепцией развития полностью учитывается самобытность окружающих территорий, что подразумевает учёт природных и исторических особенностей местности при формировании генплана этих участков.

Архитектурно-градостроительная концепция проекта разработана на основе утверждённого в апреле 2017 года Генплана г. Москвы, предусматривающего малоэтажную (до 12 метров) застройку вне исторических и природоохранных зон, в соответствии с действующим законодательством. В случае установления новых охранных природных, исторических зон они будут учитываться на последующих этапах проектирования.

Предполагается, что непосредственно застройка займёт только малую часть территории МКЗ: из 1284 га территории под жилую, общественную, инженерно-транспортную инфраструктуру предусмотрено 336 га. Под природные, рекреационные, сельскохозяйственные цели — 948 га. Проект предусматривает строительство малоэтажного жилья (до 12 метров) со всей социальной инфраструктурой, с акцентом на сохранение природной и конноспортивной составляющей. Численность населения, согласно проекту Правил землепользования и застройки, составит 14,3 тысячи человек. При этом, будет создано более 8 тысяч рабочих мест, что сократит нагрузку на транспортную инфраструктуру.

Архитектурно-градостроительная концепция развития территории ОАО «Московский конный завод № 1» получила 1-ое место в номинации «Развитие не застроенных территорий» в конкурсе «Лучшие архитектурно-градостроительные концепции на международном архитектурном фестивале „Зодчество“». Жюри конкурса на фестивале «Зодчество» отметило уникальность концепции, предусматривающей комплексную малоэтажную застройку, включающую 3 школы, 6 детских садов, медицинский, гериатрический центры и другие объекты обслуживания.

Транспорт

По территории проходят две основные дороги: А109 Ильинское шоссе к северу от Москвы-реки (основная дорога территории) и А106 Рублёво-Успенское шоссе к югу от реки (проходит в области у части южной границы территории и по небольшой части внутри территории у пос. Горки-10). Эти две дороги соединяются дорогой Успенское — Николина Гора (продолжение 1-го Успенского шоссе) с мостом через Москву-реку. Дороги несколько раз пересекают границы территории и Одинцовского района из-за извилистой конфигурации границы.

На территории находится несколько автобусных остановок, часть остановок находится непосредственно рядом с границей в Одинцовском районе. На этих дорогах работают несколько автобусных маршрутов ГУП МО «Мострансавто» (Одинцовское ПАТП) и частных перевозчиков. Часть маршрутов была перенумерована в общемосковскую нумерацию 1 июля 2012 года. Маршруты как местные (между населёнными пунктами), так и связывающие с метро, городами области, железнодорожными станциями.

Эксклавы столицы в Московской области — это исторические рудименты, создающие хаос, путаницу и дискомфорт для населения. И по логике со временем они должны исчезнуть, по крайней мере, усилия представителей власти должны быть на это направлены. На деле получается обратная ситуация: на карте области появляются новые острова московских территорий. Один из самых загадочных эксклавов столицы — "Конезавод ВТБ" — образовался возле Звенигорода. Корреспондент "Ъ-Дома" попытался понять, почему бывшие конские пастбища вдруг стали частью Москвы.

В селе Уборы, окруженном московской территорией, земли оцениваются так, как будто по соседству — настоящая столица

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото

Удавка для Москвы

После строительства МКАД в середине прошлого века Москва больше не могла расширяться центрически. Не зря кольцевую дорогу в то время называли удавкой для столицы. Однако Москва быстро переросла определенные ей границы, и, чтобы рассредоточить постоянно растущее население города, московские власти стали осваивать территории, расположенные за пределами Кольцевой автодороги. Районы за МКАД, имеющие общую границу с Москвой, получили название "протуберанцы", а окруженные со всех сторон территориями области и не имеющие общих границ со столицей — эксклавами.

До присоединения к столице новых территорий в 2011-2012 годах Москва имела несколько эксклавов, основными из которых являлись округ Зеленоград, район Восточный и поселок Внуково. Самый большой эксклав столицы и анклав Подмосковья — Зеленоград. Этот город, проводит аналогию генеральный директор DTI Property Management Антон Белобжеский, появился в 60-х годах прошлого столетия как прообраз Сколково. Изначально он проектировался и застраивался как центр советской электронной промышленности и науки.

Специалисты технических областей, переезжающие в данный населенный пункт, имели возможность получить там отдельную квартиру всего за два-три года. Район Восточный, состоящий из поселков Восточный и Акулово, в свою очередь, был образован для обслуживания гидротехнических сооружений Восточного гидроузла столицы. А Внуково вошел в состав Москвы после того, как было принято решение о строительстве на его территории аэропорта.

Плата за прописку

Московская прописка дорого обходится жителям эксклавов. Недостатки эксклавов перевешивают их немногочисленные достоинства. Конечно, главный минус — это нехватка рабочих мест, и большинству жителей московских "островов" приходится тратить по несколько часов в день на дорогу до столицы. Впрочем, в этом жизнь зеленоградских или внуковских москвичей не сильно отличается от жизни подмосковных жителей. Однако есть у столичных эксклавов и свои специфические проблемы. Так, проблема Зеленограда — это плохо развитая инфраструктура. Здесь практически нет крупных торговых центров, кинотеатров и театров, невелик выбор предприятий общественного питания. "Можно сказать, что крупные подмосковные города сегодня заметно опережают Зеленоград по уровню развития инфраструктуры,— замечает генеральный директор компании "Домус финанс" Павел Лепиш.— Главная причина такого дисбаланса — сложности с согласованием проектов на территории, которая формально является московской".

По этим же причинам жилое строительство в городе тоже не развито. Как замечает советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов, рынок жилья Зеленограда представлен всего одной новостройкой — микрорайоном "Зеленый бор". Цены в этом комплексе довольно высокие: однокомнатная квартира площадью 44 кв.м стоит 4,4 млн рублей.

В Солнечногорском районе, окружающем Зеленоград, говорит управляющий партнер компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский, расположено на порядок больше новостроек, и цены в них гораздо ниже. Например, в жилом комплексе "Андреевская слобода", который расположен на границе Зеленограда, но со стороны области, стоимость аналогичной по площади однокомнатной квартиры составляет порядка 3 млн рублей. А в проекте "Пятница", расположенном в 5 км от Зеленограда, однокомнатная квартира площадью 40 кв. м продается за 2,9 млн рублей.

В районе Внуково, замечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», на первичном рынке жилья нет ни одного объекта. Средние цены на вторичном рынке этого московского эксклава, по данным корпорации "Инком", составляют 107,9 тыс. рублей за 1 кв. м. "Но стоит учесть, что поселок Внуково изначально застраивался низкокачественным жильем, а ничего нового за последние годы практически не построено,— обращает внимание Дмитрий Таганов.— В то же время в поселке Московском, где много нового качественного жилья, средние цены не намного выше — 113,9 тыс. рублей за 1 кв. м". В районе Восточный предложения на первичном рынке отсутствуют, замечает заместитель гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова, а вторичный рынок довольно ограничен. Средняя цена предложения на нем составляет около 113,6 рублей за 1 кв. м.

Однако наиболее показательно проблемы московских эксклавов демонстрирует поселок Акулово, окруженный территорией Пушкинского района Московской области. Как замечает руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова, его жители испытывают на себе и транспортные проблемы, и изношенность жилищного фонда, и отсутствие полноценной инфраструктуры. "Еще пару лет назад в поселке не было своего участкового, а большинство услуг населению оказывается по договору с Пушкинским районом,— сетует эксперт.— В итоге жители Акулово ощущают себя обособленными — и не москвичами в полной мере, и чужими для окружающего Подмосковья".

Двойной эксклав

"Московские эксклавы являются пережитками прошлого, создающими искусственный дискомфорт для населения",— считает Екатерина Лобанова. С ней согласны и другие эксперты рынка недвижимости. Москве, полагает Антон Белобжеский, имело смысл сохранять эксклавы лишь до того момента, пока они выполняли возложенные на них при создании функции. "Так, если раньше содержание Зеленограда было оправданным, то сейчас это просто отдаленный район столицы, причем не понятно, зачем его содержать, ведь наукоградом он уже давно не является по факту,— продолжает господин Белобжеский.— Логично, если бы Зеленоград был выведен из-под юрисдикции Москвы и передан под управление подмосковных властей".

Впрочем, эти размышления экспертов на данный момент имеют мало общего с существующей действительностью. Москва не отказывается от своих территорий, более того, появляются новые эксклавы. Причем власти перекраивают территорию региона, опираясь лишь на свою, понятную только чиновникам логику.

Летом 2012 года вступил в силу проект расширения границ столицы, получивший название "Новая Москва". В результате изменений Внуково перестал быть эксклавом Москвы, но путаница осталась. Теперь район расположен на территории Новомосковского округа, но административно относится к Западному административному округу столицы и, по сути, является его эксклавом.

Деревня Мачихино, которая находится в Нарофоминском районе, стала новым и самым маленьким эксклавом столицы. До этого деревня административно входила в состав поселка Киевский, который стал частью Новой Москвы в Троицком административном округе.

Но самые сложные для понимания обывателя, далекого от игр власть предержащих, изменения произошли с территорией, находящейся восточнее подмосковного Звенигорода. Земля предприятия "Конезавод N1" площадью 2718 га, расположенная в окрестностях рублевских деревень Горки-10, Липки и Николина Гора, вошла в состав столицы. Теперь этот участок является частью столичного района Кунцево.

Но ситуация с данным эксклавом оказалась гораздо сложнее. "Мы оказались в окружении",— сетует журналистка и телепродюсер Мария Слоним. Много лет журналистка живет на Рублевке в селе Уборы. А в состав присоединенной к Москве территории на Рублевке не вошел ни один населенный пункт. При этом несколько подмосковных деревень — Дубцы, Уборы, Аксиньино — оказались внутри территории, присоединенной к Западному округу столицы. Выглядит территория конезавода как кусок швейцарского сыра с дырками, где сыром является земля Москвы, а дырками — областная. Получилось, что вышеупомянутые деревни являются единственном в своем роде двойным эксклавом — земли Подмосковья внутри московских, окруженных подмосковными.

Игры банкиров

Дом Марии Слоним стоит на самом краю поля, принадлежащего конезаводу. "Мы уже больше семи лет живем в подвешенном состоянии в ожидании бульдозеров",— сетует она. Журналистка не ошиблась. Несмотря на то что эти территории были присоединены к Москве летом прошлого года, корни истории уходят в середину 2000-х годов.

В это время контроль над активами предприятия "Конезавод N1" получила Объединенная промышленная корпорация (ОПК) Сергея Пугачева. На землях предприятия ОПК, вспоминает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, планировала возвести порядка 1 млн кв. м нового жилья — коттеджей, таунхаусов, малоэтажек.

Под строительство жилья на Рублевке землевладельцем был привлечен кредит на $750 млн в ВТБ, а земельный массив на Рублевке стал залогом. Вскоре банк взялся за "комплексное" обслуживание Сергея Пугачева. На возведение жилья на Рублевке, а также на реализацию других проектов господина Пугачева ВТБ выдал бизнесмену порядка $2,4 млрд кредитных средств. Однако в кризис Сергей Пугачев обанкротился, и в 2009 году рублевские земли перешли ВТБ в счет кредита из расчета $20 тыс. за сотку.

За прошедшие два года новых проектов на территории Конезавода N1 так и не появилось. "В настоящий момент вопрос освоения земель, принадлежащих ВТБ в рамках проекта Новая Москва, находится в стадии проработки",— заявили "Ъ-Дому" в пресс-службе ВТБ. По мнению экспертов, причину неторопливости банкиров можно объяснить тем, что доходы от реализации жилья на землях Конезавода N1 не покроют сумму выданных кредитов. С одной стороны, цены на недвижимость снизились из-за кризиса, с другой — залоговые активы были изначально переоценены. В целом, замечает Константин Ковалев, с позиции загородных объектов эти земли не самые привлекательные: пойменные и в основном без лесного покрова, а с точки зрения локального рынка Рублевки расположены достаточно далеко.

По мнению аналитиков компании Blackwood, после присоединения Конезавода к Москве, земля почти не выросла в цене и сегодня стоит не дороже $12 тыс. за сотку. Впрочем, местные домовладельцы думают иначе. По крайней мере, за время десятиминутной прогулки по улочкам села Уборы корреспондент "Ъ-Дома" обнаружил на домах и заборах четыре вывески с объявлениями о продаже объектов. Так, участок площадью 12 соток с недостроенным домом продается за $1 млн. Как объяснил риэлтор из агентства Land Capital, которое занимается реализацией участка, собственник берет только за землю из расчета $30 тыс. за сотку, а стены — в подарок. Я возмущаюсь, пытаясь сторговаться, привожу в пример коттеджный поселок "Никологорские дачи", расположенный в нескольких километрах от Уборов. Там земля продается по $26 тыс. за сотку. "Там новый проект, а у нас стародачное место! — заявляет мне продавец.— Ну, если нравится, покупайте там".

На соседней улице старый деревенский дом на четыре собственника с участком 23 сотки продается еще дороже — $48 тыс. за сотку, правда, агент сразу замечает, что владельцы готовы сделать небольшую скидку. В общем, пока строительство не началось, жители стараются реализовать свои дома подороже. Впрочем, неоправданные ожидания — это, по-видимому, болезнь всех собственников недвижимости на Рублево-Успенском шоссе. От скромных владельцев деревенских домов до крупных лэндлордов.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: