Покупатель не отдает ключ от банковской ячейки что делать

Обновлено: 28.04.2024

Ключ нынче - "свадебный генерал". Есть он у человека,нет его - при выполнении условий в ячейку все равно можно попасть. Ну а если договор составлен без условий,то никто друг без друга попасть не сможет.Как правило,ключ забирает Продавец,так как расписку можно написать на акте приема-передачи или вообще заложить под условие регистрации в ячейку.

Почему ключ продавец то забирает? Как тогда быть с распиской? если исключить отдельные ячейки и тд.

Это зависит от того, через какую ячейку вы рассчитываетесь. Я никогда не даю своим клиентам экономить по мелочи на ячейке и пользуюсь расчетами через эксперт-сейфинг. Там не по ключу, а по документам сделки доступ к ячейке, а ключ мы оставляем на хранение в депозитарии и доступ к нему тоже по документам, подтверждающим выполнение этапов сделки.

Я тоже за эксперт сейфинг. А вот если без ответственного хранения поступить , заложить деньги покупателя И расписку продавца, то кому лучше ключ отдать? Знаю что лучше на храние,))) но как быть без храния?

без хранения ключ отдают тому, кто первый получает пакеты. А расписку тогда надо либо не закладывать, либо второму бегать придется за первым, чтобы получить ключ.
Но вообще, для того, чтобы рассуждать о ключе и расписке, надо знать детально всю сделку и порядок расчетов.

ну сделка самая простая, прямая продажа и все. никаких цепочек и все, клиенты заложили деньги обговорили все условия выдачи пакетов , но у кого ключ в таком случае? у продавца или покупателя? если у покупателя , то ключ меняется на расписку от продавца. А если у продавца ключ от ячейки ,то как тут поступить и передать расписку?

В условия получения пакетов вписать еще и акт приема-передачи объекта. И покупатель его подписывает в обмен на расписку. Правда, акт в простой письменной форме, и несложно подделать подпись покупателя под ним. можно и нотариальную форму акта указать в условиях, если есть сомнения в честности продавца.

В большинстве случаев ключ остается у Покупателя (что логично - ведь в ячейке находятся пока что принадлежащие ему деньги), после госрегистрации Стороны еще раз встречаются в банке, где Покупатель передает ключ Продавцу "в обмен" на расписку. Но Продавец не всегда согласен на "обмен", а готов отдать расписку только после того, как он получит деньги, и он с т. зрения своих интересов прав. Поэтому, самый надежные вариант для Покупателя не остаться без расписки (Продавцы всякие разные бывают, непредсказуемые и мутные) - заложить ее в отдельную ячейку.

Как правило - ключ у продавца. Но из правил бывают исключения. Считаю эксперт- сейфинг обязательным при сделках. И потом сейчас можно ключ на хранение оставить, правильно коллеги сказали: не надо на скйфинге экономить. А судя по Вашему посту и комментариям, именно это и произошло.‌‌‌

Почему у продавйа то? А как безопасно тогда передать расписку?

Не важно кому отдали ключ, самое главное прописать в договоре ячейки условия доступа в ячейку и какие документы должны быть на изъятии ден.средств. Расписку можно написать и при получении денег и при закладке в ячейку. Сейчас и покупатель и продавец всего боятся. И договариваться нужно на берегу.

Ну и что ,что ключ у Продавца.Документы о собственности то у Покупателя,и пока Вы не отметите их в депозитарии,Продавец доступа к деньгам не получит.Получаете документы,созваниваетесь и вместе отправляетесь в ячейку.

ну почему же не получит доступ то? если в условиях написано, что можно предоставить выписку из егрп , то получит получается

В Москве в подавляющем большинстве случаев ключ не является обязательным условием доступа к содержимому ячейки. Поэтому у кого он будет храниться значения не имеет. Если покупатель/продавец захотят испортить настроение друг другу, то ни банковская ячейка, ни грамотно составленный договор, ни мега профессиональный риэлтор ситуацию не спасут. Деньги, расписку и другие материальные ценности можно поместить в банковскую ячейку, но вот обязательство сторон передать/принять объект договора. никак. В случае отказа вопрос решит только суд. А подписывать доки (акт ПП) до момента фактического свершения действия крайне рискованное мероприятие.

– Здравствуйте! Я продаю квартиру, и мы планируем использовать банковскую ячейку. Покупатель настаивает, чтобы ключ от ячейки хранился у него до регистрации сделки. А мне кажется, что это слишком рискованно: вдруг он в последний момент решит не отдавать мне ключ, и сам заберет деньги из ячейки. Как обезопасить себя от подобной ситуации и у кого по закону хранится ключ от ячейки?

Когда продавец квартиры получает право доступа в банковскую ячейку

– На вторичном рынке расчеты за квартиру происходят между физическими лицами, поэтому часто используется наличная схема расчетов, реже – по безналичному расчету. Передавать деньги из рук в руки очень рискованно, поэтому стороны применяют альтернативные способы расчета для снижения рисков уклонения одной из сторон от исполнения своих обязательств. Одним из самых распространенных способов передачи денег при наличных расчетах выступает банковская ячейка (депозитарий).

Что такое банковская ячейка? Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, который сдается банком в аренду на любой срок для хранения денег и прочих ценностей. Сам банк не контролирует, что именно будет храниться в ячейке: в зону его ответственности входит только охрана ячейки и контроль на получение к ней доступа.

Банковская ячейка, как способ расчетов, пользуется широкой популярностью ввиду безопасности и удобства. Наличные средства пересчитываются и закладываются покупателем в ячейку в присутствии продавца, а затем продавец может их забрать только по результатам завершения сделки. Если регистрация перехода прав собственности по каким-либо причинам не состоялась, то доступ к ячейке вновь получает покупатель.

Популярность договора банковской ячейки также состоит в том, что стоимость аренды относительно невелика и составляет около 1-3 тыс. р. Более дорогим является допсоглашение: оно будет стоить до 2-5 тыс. р. Дополнительная плата может потребоваться при утрате ключа.

Арендатором ячейки по договору с банком обычно выступает покупатель квартиры, который закладывает средства для продавца (допускается совместная аренда со стороны продавца и покупателя одновременно). Продавец вправе забрать средства по условиям допсоглашения между продавцом, покупателем и банком.

В допсоглашении указываются условия доступа к ячейке для продавца квартиры, а именно конкретные сроки и документы, которые необходимо предъявить банку. Суть состоит в том, что продавец перед получением доступа к ячейке должен предоставить документ, подтверждающий переход права собственности к покупателю: это договор купли-продажи и выписка из ЕГРН, а также паспорт продавца. Тогда продавец получит возможность получить деньги.

Также ему необходимо уложиться в сроки аренды ячейки. Срок доступа продавца определяется с учетом срока регистрации права собственности на квартиру. Обычно сроки доступа указываются с запасом: например, в течение 2 месяцев после заключения договора купли-продажи.

В случае необращения продавцом в банк за деньгами с документами в установленные сроки покупатель имеет право получить свои средства назад.

Стороны могут установить дополнительные условия допуска к банковской ячейке: помимо договора купли-продажи, это может быть предъявление выписки из домовой книги, Единого жилищного документа, которые указывают на снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры и погашение всей суммы долга по коммунальным платежам.

В договор аренды банковской ячейки обычно включается пункт о том, что в последний день аренды продавец обязуется освободить сейф и вернуть ключ банку либо подписать допсоглашение о пролонгации договора аренды.

Кто по закону должен хранить ключ

К сожалению, российское законодательство жестко не регулирует данный вопрос и предоставляет сторонам право выбора: хранить ключ у покупателя или у продавца. Огромное количество спорных ситуаций в процессе продажи квартиры связано с процессом хранения ключа после закладки денежных средств.

Покупатели в качестве аргумента настаивают, что ключ должен храниться у них. Аргументируют это тем, что до момента перехода права собственности деньги продавцу не принадлежат. Опасения продавца при таком варианте связаны с тем, что после прохождения регистрации ключ ему не отдадут, и он останется и без квартиры, и без денег.

Покупателю обязательно нужна расписка от продавца в том, что покупатель исполнил свои обязательства, заложил деньги в ячейку и оплатил стоимость квартиры. Такая расписка нужна ему, в частности, для получения налогового вычета за недвижимость от налоговой инспекции. Способом гарантированного получения расписки выступает ее закладка в отдельную ячейку.

При хранении ключа у покупателя ситуации могут быть разные. Так, у покупателя могут возникнуть самые различные непредвиденные ситуации: например, ему потребуется срочно уехать, а когда он вернется, сроки получения доступа к ячейке уже истекут.

Безопаснее хранить ключ у продавца: в таком случае дополнительной гарантией покупателю будет то, что, не предоставив документы о переходе права собственности, продавец все равно не получит деньги, даже имея на руках ключ. Но некоторые покупатели категорически отказываются от такой схемы.

В дополнительном соглашении к договору аренды ячейки допускается предусмотреть и совместный доступ продавца и покупателя к ячейке в любой день независимо от условий доступа продавца и покупателя. Этот вариант может быть удобен на случай возникновения форс-мажорных ситуаций и отказа сторон от сделки. В указанной ситуации покупателю предоставлена возможность получения своих денег без указанного в договоре срока доступа.

Способы обезопасить себя при подготовке договора купли-продажи

При принятии решения продавцом относительно места хранения ключа необходимо исходить из условий договора в банке: есть ли в нем пункт, что продавца могут допустить в ячейку без ключа, если он предоставит в банк выписку из реестра с отметкой о перерегистрации права собственности на покупателя.

Идеальным вариантом, который снимет все риски, станет передача ключа на хранение банку, но сегодня банков, оказывающих подобного рода услугу, немного. В такой схеме можно предусмотреть условие о закладке расписки о получении денег в зеркальную ячейку. Обычно ключ упаковывается в непрозрачный пластиковый пакет с защитным клапаном. Такой пакет защищает от несанкционированного доступа без следов. Сейф-пакету присваивается свой уникальный номер.

Выдача ключа оформляется специальными актами. Этот акт подписывается всеми сторонами. Банк выдает ключ клиенту на условиях договора.

В качестве третьей стороны для хранения ключа может выступать агентство недвижимости как со стороны продавца, так и покупателя. Передача ключа происходит в рамках гарантийного обязательства.

Еще одним способом снижения рисков может стать гарантийное обязательство продавцу о том, что после переоформления права собственности покупатель обязан передать продавцу ключ. Но такое гарантийное письмо может оформляться только для успокоения продавца: принудить исполнять его покупателя практически нереально.

Что делать, если покупатель не отдает ключ

В большинстве банков наличие ключа не является обязательным условием для доступа продавца. За утрату ключа стороны могут обязать выплатить штрафные санкции. Есть также банки, где необходимо присутствие и продавца, и покупателя для восстановления ключа. В последнем случае, не получив ключ от покупателя, продавец рискует не получить денежные средства, несмотря на перерегистрацию права собственности.

Продавец может обратиться в банк с заявлением о невозможности получения доступа к ячейке из-за неправомерных действий покупателя. Банк обязан рассмотреть поступившее обращение и в трехдневные сроки предоставить доступ к ячейке либо мотивированный отказ от предоставления такого доступа.

Итоги

Таким образом, стороны наделены свободой выбора в отношении того, кто будет хранить ключ от банковской ячейки. Это может быть как продавец, так и покупатель. Доступ к ячейке продавцу предоставляется только по результатам переоформления прав собственности в пользу покупателя. Для открытия доступа ему нужен будет ключ от ячейки и комплект подтверждающих документов. Высоки риски того, что продавец столкнется с недобросовестным покупателем, и тот не передаст ему ключ. Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, можно:

Участники сделки уже договорились о том, в каком банке будет
происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек
и кто за это будет платить.

День сделки начинается с закладки денег покупателя в банковскую ячейку.

После подписания всех бумаг и оплаты услуг банка можно отправляться в
хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно
пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.
После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается и допуск
к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия
повторного допуска.

Любая ячейка закрывается на ключ. Банк, страхуя себя, помимо документов
требует предъявить оригинал ключа. Ключ, как правило, один. Он может остаться
на руках либо покупателя, либо продавца. Чаще – покупателя. С него берётся либо
расписка, либо его представитель пишет гарантийное обязательство – в случае
государственной регистрации они обязуются передать ключ продавцу в течение
одного дня. Нередко ключ оставляют на ответственное хранение в банке – он
предоставляет такую услугу. А также может быть передан посреднику, который при
наступлении определённых обстоятельств, передаёт его той или другой стороне.

А что делать если покупатель потеряет ключ? Как в этом случае продавец
квартиры получит свои деньги? Все зависит от конкретного банка и содержания договора
аренды депозитарной ячейки. В некоторых банках при утере ключа доступ к
банковской ячейке возможен только в присутствии всех участников сделки,
указанных в договоре аренды ячейки. В некоторых банках на случай утери ключа
берут залог, который используется для компенсации стоимости демонтажа замка
ячейки и его замены. Всё это нужно уточнять при выборе конкретного банка.

Что может случиться, если Вы неправильно заполнили договор аренды ячейки?

Ячейка была зарезервирована на двухнедельный срок, в течение которого
лицо, уже наполовину ставшее собственником после заключения договора
купли-продажи, предполагало получить документ, официально подтверждающий его
право собственности. Но, к сожалению, оформление документации затянулось. В
результате продавец по истечении срока аренды пришел и взял свои деньги. А
покупатель не получил квартиры. Самое обидное, что регистрационная палата так и
не выдала ожидаемого документа, так как в последний момент объявился временно
отсутствовавший родственник, имеющий законные права на свою часть продаваемой
квартиры… В этом случае допущена грубейшая ошибка со стороны покупателя: он
позволил получить свои деньги без предъявления документа, подтверждающего
переход права собственности.

Еще одна ситуация. Срок аренды истек, а покупатель все не мог получить
документ, подтверждающий право собственности. В тот момент, когда он его
получил, продавец по причине истечения срока доступа к ячейке не смог взять
причитающиеся ему деньги. Поскольку в договоре была указана сумма меньшая, чем
реально участвующая в расчетах, покупатель мог смело забрать часть денег себе,
и никто бы потом не смог доказать его нечестность. Рассчитывать на порядочность
сторон при операциях с недвижимостью крайне непредусмотрительно. Чтобы такая
ситуация не случалась, следует предварительно внести в договор пункт о его
пролонгации в случае затягивания оформления необходимых документов. Кроме того,
часть денег или же вся сумма могут быть упакованы в так называемый ценный пакет
(об этом будет сказано ниже), и тогда банк хранит его. Нарушать целостность
пакета покупатель не имеет права. Единственное ограничение в этом случае –
передача сразу полной суммы по сделке.

Нелишним будет и оформление доверенности на получение денег. В случае
временного отсутствия (командировка, пребывание в больнице), а также смерти
продавца причитающуюся ему сумму сможет получить доверенное лицо.

В ряде случаев право пользования ячейкой может распространяться не
только на продавца и покупателя, но и на риелтора, сопровождающего сделку.
Права пользования ячейкой риелтором оговариваются отдельно и возникают обычно в
случае наступления внештатной ситуации. Насколько это хорошо и разумно? В ряде
случаев, конечно, удобно. Например, между покупателем и продавцом на последнем
этапе возникли разногласия, а доводить дело до судебного разбирательства явно
не хочется. Уж больно "волокитные" у нас разбирательства. В этом
случае риелтор может выступить в роли судьи, которому стороны доверяют. Он,
например, может возвратить деньги продавцу и тем самым приостановить завершение
сделки. Однако столь высокое доверие со стороны участников сделки – явление не
часто встречающееся. Ведь существуют же мошенники среди специалистов в области
операций с недвижимостью. Поэтому передача права на пользование банковской
ячейкой должна быть серьезно обоснована. Кстати, третьим лицом, обладающим
правом доступа к ячейке, может быть и юридическое лицо, например, агентство
недвижимости. В этом случае риелтор является представителем третьей стороны и
при этом может выполнить все вышеперечисленные функции, а риск утраты денежных
средств снижается.

Кстати, банковская ячейка может быть открыта для доступа как одному,
так и нескольким лицам одновременно. Например, участники сделки решат оформить
допуск к ячейке только в случае их совместного присутствия. Возможно, для
кого-то такой вариант окажется наиболее безопасным.

Одной из проблемных ситуаций при проведении взаиморасчетов является
фактор времени. Никто не знает, как именно сложится рыночная ситуация и что
произойдет с ценами на недвижимость. Конечно, сегодня обстановка более менее
стабильна, не то, что несколько лет назад, когда цены росли чуть ли не
ежедневно. И все-таки риск продешевить (или потерять) сохраняется. Представим
себе, что сделка заключена, деньги или часть денег вложены в банковскую ячейку,
идет процесс оформления документации на собственность. И вдруг цены стали
стремительно расти. Продавец в отчаянии, ведь он теряет свои деньги. Возможен
вариант, когда продавец пытается нарушить течение сделки. Конечно, изменить
что-либо в этой ситуации крайне сложно (раньше надо было думать), но все-таки
неприятности могут быть. Поэтому реальную продажную цену следует исчислять в
условных единицах, с привязкой к определенному валютному курсу. В этом случае
возможен вариант, когда покупатель сможет восстановить реально потерянную
выгоду продавцу. Разумеется, подобное развитие событий – не самый
распространенный случай, но всё же участникам сделки лучше оговорить и его.

Здравствуйте! Скажите как обычно происходит при расчетах через банковскую ячейку по договору купли продажи квартиры, у кого должен хранится ключ от ячейки после закладки туда денег? у продавца или у покупателя? И если у покупателя, то когда и как потом происходит передача ключа от этой банковской ячейки продавцу?

И что будет если покупатель не отдаст ключ от ячейки?

Банковскую ячейку арендует покупатель, поэтому и ключ от ячейки остается у него. А после регистрации перехода права по договору, покупатель передает ключ продавцу в обмен на расписку о получении денег.
Пока переход права не произошел, деньги принадлежат покупателю. И гарантии того, что продавец напишет расписку о получении денег тоже нет. А так обе стороны становятся заинтересованы в таком обмене.

Тут как договоришся, везде по разному бывает. И покупатель и продавец здесь имеет аргументы в пользу того, что ключ должен остаться у него. Если регистрация договора пройдет, то ключ от ячейки понадобится продавцу, а если не пройдет, то ключ понадобится покупателю. Из-за взаимного недоверия рискуют оба.

У продавца должен быть ключ от ячейки. Покупатель может не отдать ключ даже не по злому умыслу, а просто из-за неожиданных внешних обстоятельств. Напрмер он может улететь в командировку, может заболеть, может быть просто раздолбаем по жизни и уйти в запой например. Все это грозит продавцу остаться без денег.

А если сделка не срослась и у покупателя не будет ключа, чтобы сразу забрать деньги назад, то после окончания срока аренды банковской ячейки ее все равно будут вскрывать и все содержимое вернут арендатору. Поэтому покупатель здесь так не рискует, как продавец.

Обычно ключ от банковской ячейки передается получателю денег, то есть продавцу, прямо в банке сразу после подписания допсоглашения о допуске к ячейке и закладки туда денег.

Но у продавца есть весомый аргумент. Статистика показывает, что абсолютное большинство сделок проходит нормальным путем, переход права регистрируется и продавец забирает деньги из ячейки. Именно поэтому ключ от банковской ячейки отдают продавцу, а не покупателю. У покупателя низкая вероятность, что этот ключ ему понадобится, а у продавца эта вероятность высокая.

Не знаю как там это бывает обычно, а я когда продавал квартиру риэлтор покупателя не в какую не соглашалась отдавать мне ключ от ячейки. Ни какие аргументы на нее не действовали. Пришлось согласиться. Хотя даже сотрудники банка говорили что ключ от ячейки лучше сразу передавать продавцу.

Ну, если риэлтор оказалась убедительнее (или просто наглее), чем вы, то конечно все условия она развернула в свою пользу, не обращая внимания на ваши интересы. Здесь, действительно, жестких установок нет. Все зависит от здравого смысла и договоренности сторон.

А что если ключ по договоренности остался у покупателя квартиры и после регистрации сделки покупатель не отдает ключ от ячейки продавцу? Как это решается?

Лучше конечно заранее узнавать это в банке, где деньги закладываешь. Вообще банк все равно должен дать продавцу доступ к ячейке и без ключа, только на основании тех документов, которые записаны в допсоглашении. В самом банке всегда есть дубликаты ключей ко всем ячейкам. А потом уже банк сам будет разбираться с покупателем, как с арендатором этой ячейки.

Но банки бывают разные, так что может быть кто-то и не даст продавцу доступ к ячейке без ключа. Тогда уже надо будет разбираться со службой безопасности банка, она уже сама будет связываться с покупателем и выяснять в чем дело и почему он не отдает ключ.

В общем, большой опасности для продавца я здесь не вижу.

В депозитариях банков, где есть такая услуга, как проведение расчетов по сделкам купли-продажи квартир через ячейку, обычно, уже отработаны типовые варианты таких ситуаций. Сотрудники банка часто сами дают рекомендации насчет того, у кого должен храниться ключ от банковской ячейки.

А кроме того, еще на этапе подготовки сделки, в процессе переговоров, покупателю квартиры следует объяснить, что если он не получит расписку в получении денег по договору купли-продажи, то он вообще ничем не сможет доказать, что исполнил свое обязательство по договору и оплатил стоимость квартиры. А значит, это прямой повод признать в суде сделку недействительной.
Так покупатель будет сам заинтересован в том, чтобы продавец никуда не исчез, а выдал бы ему расписку в обмен на ключ от банковской ячейки.

Ничего подобного! Обычно как раз наоборот, ключ от банковской ячейки остается у покупателя и передается продавцу уже после регистрации сделки и только в обмен на расписку о фактическом получении денег. Для спокойствия продавца эту процедуру проводят прямо в банке, встречаются там после регистрации сделки, когда продавец приходит за деньгами.

Если ключ от ячейки остается у продавца, то у покупателя квартиры вообще нет никаких рычагов воздействия на продавца для получения расписки. А без этой расписки продавец потом вполне может заявить, что денег не получил, или получил не полностью.

А насчет того, что будет если покупатель не отдаст ключ от ячейки, то для банка это не новость, там такие вопросы решают уже давно. Само наличие ключа не является условием доступа к банковской ячейке.

Пришлось согласиться. Хотя даже сотрудники банка говорили что ключ от ячейки лучше сразу передавать продавцу.

Все правильно, покупатель отдает ключ продавцу так как все расчитывают на то что регистрация сделки пройдет нормально. Но даже если сделка не состоится и продавец не отдаст ключ от ячейки, то покупатель все равно сможет забрать свои деньги назад. Ему как арендатору ячейки "потерявшему от нее ключ", просто выдадут дубликат с небольшим штрафом за изготовление этого дубликата ключа.

Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

На первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

Для Договоров долевого участия (ДДУ), с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков стало обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – счет эскроу (подробнее – по ссылке).

На вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь часто рассчитываются за квартиру наличными, немного реже – по безналу (например, если квартира покупается в ипотеку или с помощью субсидий).

Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при «альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

Первый способ используется при расчетах наличными деньгами, второй и третий способы – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим все три способа по порядку.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Расчеты за квартиру через банковскую ячейку

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру в сделках купли-продажи на «вторичке» является расчет наличными с помощью банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых «альтернативных» (когда происходит одновременная покупка и продажа нескольких квартир).

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище-бункере банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем (важно!), банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему (ст.922 ГК РФ – Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе). Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность расчетов через ячейку при покупке квартиры.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки, когда он может это сделать, и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки (т.е. получит к ней доступ). Если же по истечении заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад. При этом, в течение того же заданного срока сам Покупатель не имеет доступа к ячейке.

Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра, печатью и подписью регистратора, и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию и квартира перешла в собственность Покупателя.

Примечание! Если регистрация сделки была электронной (в том числе, когда нотариус передает в Росреестр заверенные им документы по электронным каналам связи), то обратно договор возвращается тоже в электронном виде. Здесь уже штампа Росреестра, печати и подписи регистратора на договоре не будет. Это обстоятельство надо учитывать при оформлении условий доступа к ячейке с деньгами.

Если электронной регистрацией занимался нотариус, то он сам потом подшивает дополнительный лист с номером и датой регистрации к договору и удостоверяет их своей подписью и печатью. В банке должны быть в курсе этого, чтобы не блокировать доступ Продавца к ячейке.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры. Некоторые включают в условия доступа еще и Выписку из ЕГРН, где в качестве собственника уже фигурирует Покупатель.

Договор аренды банковской ячейки для сделки с квартирой может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке). Или – оставлен на ответственное хранение в самом банке.

Кто как это решает на практике – у кого хранится ключ от банковской ячейки – можно почитать и обсудить на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности.

Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник, например, форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа. Другой случай для совместного доступа – если в результате непредвиденных обстоятельств понадобилось увеличить срок допсоглашения или изменить условия доступа к ячейке.

♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦
(Жми! И откроется тебе схема передачи денег через ячейку во всплывающем окне)

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов в сделках с недвижимостью. В тех банках, где есть депозитарий (депозитарное хранилище), сотрудники всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 2-3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (3-5 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

Как происходит передача денег в альтернативных сделках купли-продажи квартир (алгоритм действий) – см. по указанной ссылке.

Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него (см. ниже «Расчеты через нотариуса»).

Еще один совет для Покупателя – уточняйте размер банковских ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за покупку трехкомнатной квартиры в Москве.

ВИДЕО: Нюансы расчетов за квартиру через банковскую ячейку

— В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката.

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со специального (аккредитивного) счета платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки (см. выше), но в ячейке расчет наличными, а здесь – безналом.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив обычно применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя.

♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦
(Жми! И откроется тебе алгоритм работы аккретитива во всплывающем окне)

Стоимость проведения расчетов по сделке через аккредитив сопоставима со стоимостью расчетов через банковскую ячейку. Сравнить цены и условия можно в разделе «СЕРВИСЫ».

Подробнее о процедуре открытия аккредитива, проведении расчетов через него (с образцами заявлений и договоров), о плюсах и минусах аккредитивной формы расчета – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Какие документы для раскрытия аккредитива на практике представляются в банк, а также о всяких нюансах таких расчетов, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Расчеты через нотариуса

При оформлении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – здесь), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

Открытый депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с этого депозита. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Подробнее о способе передачи денег через депозит нотариуса рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе нотариуса.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

Если Покупатель берет ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода). Подробнее о том, как Продавец получает ипотечные деньги от банка (сроки, условия и т.п.) – см. в отдельной заметке по ссылке.

В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

А самому Покупателю, при любом способе передачи денег за квартиру, нужно помнить, что после расчетов у него на руках от Продавца должна остаться расписка в получении денег (подробнее о ней – по ссылке).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: