Правовая экспертиза от сбербанка нужна ли

Обновлено: 28.04.2024

Есть такая пословица: «Знал бы, где упадешь, соломки бы подстелил». Но многие готовы пожертвовать безопасностью, если сокращение рисков связано с финансовыми расходами. Рассказываем, почему не стоит экономить на услугах юриста при покупке недвижимости.

Марьяна переехала в Москву из провинции и спустя несколько лет наконец-то накопила на первоначальный взнос по ипотеке. Свой выбор девушка остановила на квартире в недавно сданном доме неподалеку от места работы.

На этапе обсуждения сделки продавец честно рассказал, что в процессе строительства дом сменил двух застройщиков, каждый из которых продал одни и те же площади нескольким дольщикам, и тут же предъявил решение суда, согласно которому он признан единственным собственником жилья.

Расположение, планировка, вид из окна – все настолько соответствовало ожиданиям, что покупательница решила закрыть глаза на нюансы. Специалист банка, сопровождающий оформление ипотеки, тоже не нашел в этих обстоятельствах ничего криминального, и через пять дней Марьяна стала счастливой обладательницей личной квартиры. Счастливой ненадолго.

Буквально через неделю после описанных событий на праздничном ужине у друзей девушка познакомилась с юристом, который посоветовал проверить на сайте суда актуальность вынесенного ранее решения. Как в воду глядел! Оказалось, что с момента покупки еще один дольщик (уже третий!) обратился в кассационный суд, и предыдущее решение аннулировано.

Теперь Марьяна рискует потерять жилье или его часть. А если бы она не поторопилась и своевременно обратилась к юристу, то наверняка получила бы заключение о том, что от приобретения такой квартиры стоит воздержаться.

Юридическая проверка – важный этап перед покупкой недвижимости, особенно если речь идет о вторичном рынке. Пропустив этот шаг, можно столкнуться с серьезными и необратимыми последствиями. Стресс, судебные разбирательства, финансовые потери и даже угрозы – совсем не об это мечтаешь, когда представляешь жизнь в новой квартире. Не рискуйте несколькими миллионами рублей, позаботьтесь о безопасности сделки заранее.

Некоторые нюансы можно выявить самостоятельно (например, с помощью платной услуги на сайте Росреестра), но лучше доверить это дело профессионалам, которые за относительно невысокую цену проверят объект сразу по многим параметрам.

Риски при покупке недвижимости

Банковская проверка при покупке в ипотеку, подписи в документах, регистрация права собственности не дают никакой гарантии чистоты недвижимости и не спасают от возможных рисков.

Какие опасности скрывает прошлое квартиры:

ущемление интересов несовершеннолетних, например, при использовании маткапитала или приватизации недвижимости;
пересмотр наследственных долей через суд по заявлению наследников, чьи права были нарушены;
отсутствие согласия на сделку третьих лиц – супруги(а) продавца, получателя платежа по договору ренты или держателя залога;
после покупки отдельных комнат или долей может выясниться что продавец проигнорировал приоритет дольщиков;
в квартире произведена незаконная перепланировка;
в ней могут быть прописаны люди с правом пожизненного проживания, не являющиеся собственниками;
действующее исполнительное производство в отношении продавца или признание его банкротом может привести к аннулированию договора купли-продажи;
сделку признают незаконной, если продавец недееспособен;
вас могут принудительно выселить, если жилье подлежит сносу или реконструкции.

Если не уделить должного внимания правовой оценке сделки, можно лишиться потраченных миллионов и прав собственности на недвижимость

Любое из этих обстоятельств способно привести к судебным разбирательствам и, в конечном итоге, к лишению права собственности или существенному ограничению в виде постороннего жильца.

Продавец квартиры может умышленно скрыть какие-то факты или не знать о нарушениях при предыдущих сделках с объектом, если недвижимость продавалась уже не один раз.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Для чего нужна дополнительная экспертиза

Юридическая проверка помогает выявить существенные риски, неочевидные для рядового покупателя недвижимости.

Специалисты тщательно анализируют личность и права продавца, документы на объект, его состояние, вероятность притязания третьих лиц.

При оценке личности продавца юристы проверяют:

его дееспособность,
подлинность и целостность паспорта,
даты заключения брака и оформления прав собственности,
достоверность документов в случае продажи по доверенности.

Обязательный этап проверки – оценка документов, подтверждающих права продавца на владение объектом недвижимости (свидетельства о праве на наследство, дарственной, договора купли-продажи или мены и т. д.).

В случае выяснения факта оспаривания прав в суде необходимо запросить у продавца судебное решение. Если процесс по делу еще не завершен, от покупки стоит воздержаться.

Для проверки недвижимости на наличие незаконных перепланировок нужен план квартиры из БТИ (запросить его должен продавец). Если перепланировка произведена в нарушение законодательства, это станет препятствием для государственной регистрации перехода права.

Как видите, процедура проверки недвижимости – дело трудоемкое, требует довольно много времени и знаний для однозначного понимания полученной информации.

Гарантии клиента после выполнения юридической проверки недвижимости

В результате проверки заказчик получает от юриста развернутый документ, в котором содержатся все добытые сведения о рассматриваемой недвижимости, заключение о возможных рисках и советы по их минимизации.

Вы сможете вернуть свои деньги в случае лишения прав собственности на недвижимость, если в результате проверки юрист вынес заключение о безопасности покупки

Некоторые фирмы предоставляют гарантии по возврату стоимости жилья в случае лишения клиента права собственности на недвижимость, рекомендованную к покупке.

Какие документы требуются для юридической проверки недвижимости

Юридическая проверка возможна в отношении любого объекта недвижимости: жилой или коммерческой, квартиры, дома или земельного участка.

Для заказа услуги, как правило, нужны такие же документы, как при оформлении ипотеки:

выписка из ЕГРН,
документ-основание возникновения права собственности.

Правовая оценка сделки обычно занимает два-три дня, а стоимость варьируется в пределах 10-40 тысяч рублей (в зависимости от региона).

Планирую покупать квартиру по ипотеке Сбербанка в Москве или ближайшем Подмосковье, имеет ли смысл пользоваться услугой правовой экспертизы от Центра недвижимости от Сбербанка (ДомКлик), чтобы проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры и оформить все через Центр недвижимости Сбербанка или надо обращаться в агентство недвижимости . Сколько примерно стоит в риэлторских фирмах юридическое сопровождение сделки без подбора вариантов? (Если простая сделка)

Никакого.
От слова "совсем".
Категорически не рекомендую. "Филькина грамота" за 20 000.
Нанимайте добросовестного грамотного агента на юр.сопровождение. Который доведет сделку до конца , то есть до подписания сторонами АПП.
Два дня назад клиент давний звонил.
Брат его жены , купившись на "А зачем Вам риэлтор? Есть мы - Домклик" , получил приостановку в регистрации ипотечной сделки на неопределенный срок. Менеджер - устранился , клиенты (самостоятельный покупатель и такой же продавец БЕЗ риэлтора ) теперь бегают и звонят всем знакомым "Спасите/помогите".
Квартира в Химках.

Вопрос в том, как этого грамотного специалиста найти. Все говорят, что они грамотные и с большим опытом. Если бы была какая-то официальная база в которой указывалось такой-то провел столько-то сделок из них столько удачных, после стольких возникли проблемы у клиентов.

Здравствуйте. Сбербанк и так проводит правовую экспертизу. Если им что-то не понравится, то они "завернут" объект. Если всё хорошо, то одобрят и нет никакой необходимости дополнительно это оплачивать. Экспертиза, которую проводит Сбербанк, является поверхностной, так как для банка нет необходимости глубоко копать. Их риски застрахованы за счёт заёмщика. (Кстати, можете спросить у менеджера, можно ли будет отказаться от страхования титула, если оплатите проверку.) Крайне желательно обратиться за услугой по сопровождению сделки, но решать только Вам.

Обязательного страхования титула у Сбербанка нет. Обязательно только объект недвижимости. При отказе от страхования жизни увеличивают процентную ставку на 1%, а услуги страхования титула у "Сбербанк страхования" нет. Можно только самому в других СК.

Вы обратились на форум риэлторов, и вполне можете думать, что мы являемся заинтересованными лицами и ждём, что Вы обратитесь к кому-то из нас за сопровождением, что и рекомендуем сделать. Скорее всего, именно так Вы и считаете. Вряд ли можно что-то добавить к тому, что написал я и мои коллеги. Принимайте решение самостоятельно.

там есть раздел "Что включает сервис правовой экспертизы?". в нём описано что конкретно они проверяют.
если вы принципиально не хотите использовать риэлтора/агентство на свой страх и риск и не знаете, как сделать эти проверки самостоятельно, то может и имеет смысл (но вряд ли там будут покрыты все риски).

То что там написано я читал, интересует вопрос качества этих услуг.

А вопрос качества - это лотерея, вы же заранее не можете знать кто конкретно будет делать эту проверку. А спросить деньгами (например, взыскать через суд деньги за некачественную проверку) вы почти наверняка не сможете.

зато они вам красивую бумажку дадут, что правовую экспертизу делали (которая в случае чего, сбер ни к чему не обязывает)

От 50 000 до 100 000 . В зависимости от степени сложности. Это в Москве. В регионах на порядок дешевле

Вот то что они предлагают за 20 тыс, Вы можете самостоятельно заказать за 450 р. Все остальное,что требуется от экспертизы документов и анализа сделки, стоит других денег,и делают это за вполне вменяемые деньги специалисты. Плачущих людей с кредитом и без квартиры,к сожалению,уже видела.

Присоединяюсь к Людмиле. Именно когда происходит проблема, не только сбер, но и прочие, отходят в сторону, мол это не в их компетенции. А риски несёт заёмщик. Согласен в том числе и с приостановкой. И у меня было такое, что после отказа работать со мной (стоимость услуг не устроила и по видимому не только моя), человек решил, что ему посоветуют, что делать после приостановки. Проверка поверхностная. Поэтому сейчас можно встретит много судебной практики, когда после "проверки" банком квартиры/собственника-продавца, тем не менее квартира изымается, а ипотека остаётся.

Только возникает вопрос - а риэлтор за что-нибудь чем-нибудь отвечает ? Банку одобрять сомнительный объект невыгодно, т.к. он останется без обеспечения, а риэлтор возьмет свои 50-100т. в любом случае не зависимо от того какой объект или если объект отклоняется риэлтором, то берут меньше.

ID: 21273395, не будьте наивны. Ещё раз пишу: квартиры изымаются в судебном порядке, кредит остаётся. Читайте судебную практику. Риэлтор не отвечает, но дорожит репутацией, он живёт за счёт рекомендаций и повторных обращений. Тот, который не дорожит, это не риэлтор, он не присутствует на рынке постоянно.

Если добросовестный специалист "забракует" выбранный Вами вариант и без всяких домкликов расскажет вам все риски , то скажите ему огромное спасибо! Потому что у Вас появится шанс подобрать чистую квартиру. Задача риэлтора не срубить по-легкому деньги , а помочь клиенту купить квартиру, в которой жить потом будет и радоваться. Некоторые варианты квартир не то что покупать нельзя, а даже смотреть ходить не нужно! Специалист это фильтрует на моменте прозвона.
А то что экспертиза банков условна и поверхностна - это факт, полностью согласна с коллегами.

Цитата:"Вопрос в том, как этого грамотного специалиста найти. Все говорят, что они грамотные и с большим опытом. Если бы была какая-то официальная база в которой указывалось такой-то провел столько-то сделок из них столько удачных, после стольких возникли проблемы у клиентов. "

Здесь найдёте хорошего специалиста, на этом ресурсе. Загляните в странички тех специалистов, которые Вам ответили, посмотрите время их работы в недвижимости и на ЦИАНе (причем на ЦИАНе время нахождения выставляется автоматически, его не придумаешь), почитайте иные ответы для пользователей и тогда определитесь. Вы попали в хорошее место, поверьте!

Выбирают риэлтора обычно так, как и всех других специалистов: стоматолога, автослесаря, ремонтника. При желании можно найти. Если же есть желание найти оправдание тому, что хочется обойтись без риэлтора и сделать всё самому, то в этом нет никакой необходимости.

Стоматологов и ремонтников очень многие выбирают опытным путем, однако квартиры большинство людей покупает реже чем лечит зубы или ремонтирует машину, многие покупают квартиру раз в жизни. Что касается врачей, то большинство граждан идет к тому, к кому записали в регистратуре. (Если есть возможность выбирать врача и никого не знаю, то смотрю на то чтобы хотя бы по фамилии был не из Средней Азии)

Тем и удивительно для меня, что покупая квартиру один раз в жизни, уплачивая миллионы рублей люди делают это самостоятельно на свой страз и риск, при этом не имея никакого понятия о том, как всё должно быть. У многих есть уверенность в том, что именно у них всё получится. Да я не против. Просто какой смысл приходить на форум и спрашивать? Действуйте.

На прошлой неделе у коллеги была неприятная ситуация со Сбером. Когда им на сделке только сообщили, что не будут делать электронную регистрацию. Пришлось сразу ряд моментов переигрывать. Благо риэлторы были профи и все вопросы согласовали за короткий срок.
И надо еще учитывать, что сейчас Росреестр по области сейчас конкретно "завис". По некоторым сделкам уже больше двух недель документы не могут выдать. И в этом вопросе тоже Сбер ничем не поможет.

Чем плоха электронная регистрация? Почему от неё отказываются ? или это Сбер отказался ее делать ? Каким образом риэлтор может ускорить работу Росреестра ?

ID: 21273395, электронная регистрация плоха тем, что по ней происходят часто сбои и на самом деле она проходит так же как обычная, а порой и затягивается. Банк навязывает эту услугу, а бонусом является скидка по ипотечной ставке. Но, если пересчитать и сопоставить сумму скидки и стоимость электронной регистрации, то получается, что овчина выделки не стоит. Но при этом Вы получаете ДКП без штампа Росреестра, который при продаже наводи покупателей на сомнения. Вы не получаете выписку из ЕГРН, которая может понадобиться в различных организациях, а значит Вам придётся за неё заплатить. Риэлтор не может повлиять на сроки регистрации, но может повлиять на сроки получения документов с регистрации, сэкономив 2-4 дня.

Добрый день, стоит ли пользоваться этой услугой Сбербанка? Чем она отличается от аналогичных услуг, оказываемых агентствами недвижимости и юридическими фирмами?

Банки ничего не проверяют! Задача банка выдать кредит, а в качестве обеспечения принимается квартира. если вы перестаете платить по кредиту, то банк возвращает свои средства путем реализации этой квартиры, а если у вас по суду изымают эту квартиру по иску третьих лиц, то вы все равно остаетесь должны банку. А страховая как правило находит миллион причин по которым такое изъятие не будет являться страховым случаем.

1. Нет
2. Кардинально. Банк, как и любая другая официальная структура, может проверить лишь те сведения, которые находятся в открытом доступе.

Но, кмк, в суде заключение дочерней компании Сбербанка, которое законопослушный и добросовестный покупатель ипотечной квартиры заказал и оплатил, будет иметь больший вес, чем любые справки, полученные нелегальным путем. Только это меня склоняет к тому, чтобы эту услугу заказать, а так я собиралась проверять через фирму (Безопасная сделка), вы о ней что-то слышали?

Всё, что "проверяет" банк, может сделать любое лицо. Хотите, платите. Вы спросили, я ответил. СМИ, к сожалению, не будут писать про "взрывы", которые произошли в результате банковских и нотариальных сделок/проверок.

Случай из жизни: знакомые покупали квартиру в ипотеку, заказали правовую экспертизу, когда смотрел заключение и документы, обнаружил лишнее окно на плане БТИ. Банк пытается поставить на поток то, что в каждом отдельном случае уникально и не имеет однотипных стандартов. Ни кто там(в банке) досконально ничего не проверяет, а если вопрос с налогами, оптимизацией и т. д. "голова в песке"

Как бумажка для суда эта "экспертиза" в каком-то редком, исключительном случае, может, и принесет пользу - зависит от того, какие именно проблемы всплывут по квартире.
Как проверка в общепринятом профессиональном понимании этого слова, она ничего не стоит.
Вам выбирать, что лучше: надеяться в на то, что в суде прикроетесь этим "фиговым листочком" или сделать такую проверку, которая с большой долей вероятности не даст Вам попасть в суд. Ну а если есть лишние 20тр на фиговый листочек, то можно сделать и его, и нормальную проверку))

Можно узнать, сколько будет стоить заказать у вас именно услугу правовой экспертизы? Искать варианты для меня не нужно, вариант подобран и на первый взгляд он не мутный, покупка с ипотекой, будет проходить в Сбербанке, на этапе организации сделки помощь тоже не нужна - безналичный расчет, только экспертиза документов и заключение: покупать/не покупать - сколько это стоит?

Ульяна, спасибо, но во-первых я в другом регионе работаю (Питер) и нужную для экспертизы информацию я могу добыть только по своему региону, а во-вторых отдельно от сопровождения сделки мало кто станет заниматься этим.
Но попробуйте поискать среди московских спецов - может, кто и согласится. Выбирайте на этом сайте помощника - здесь есть из кого выбрать и промахнуться, я бы сказала, сложно.

Добрый день. Если Вы абсолютно не ориентируетесь в основах Гражданского, Семейного, и пр. законодательства и при этом желаете сэкономить на услугах риэлторов, при этом желаете получить на руки документ, в котором на одном листе будет сведена вся общедоступная официальная информация с абстрактными рекомендациями "а бы да кабы", то можете воспользоваться. Практической ценностью данный документ не обладает, дополнительной ответственности за приведенную в нем информацию банк не несет. По большому счету точно такой же поверхностный анализ проводится при оценке любого кредитуемого банком объекта, с единственным отличием: заемщику на руки красивая бумажка с печатью не выдается. Единственный законный способ позаботиться о своей добросовестности как покупателя - заказать выписку из ЕГРН и проявить комплекс разумных мер при приобретении. Для суда даже не бумажка важна, а очевидность добросовестных действий покупателя. В последнем предложении заключается весь смысл работы профессионального риэлтора: предупредить покупателя от неблагонадежного приобретения или максимально грамотно с т.з. действующего законодательства организовать и провести сделку.

Если вы хотите купить квартиру с использованием ипотечного кредита от Сбера, готовьтесь, что вам будут пытаться навязать множество ненужных, или ограниченно нужных, или нужных, но по завышенной стоимости услуг.

Сразу предупрежу - внимательно читайте все, с чем вам предлагают согласиться на сайте этой организации. Изначально там стоят галочки, отмечающие максимальное количество услуг этой организации. Проглядели и уже с вас списали деньги за Телемедицину. Рассеялось внимание и вы получите электронную регистрацию от Сбера, в результате которой у вас останется недодокумент (про электронную регистрацию подробно - но не полностью, не соберусь дописать - вот здесь и здесь ).

Очень, очень настойчиво менеджеры Сбера предлагают, я бы даже сказал навязывают услугу по проверке покупаемой недвижимости - правовое заключение. Цена на момент написания «от» 12 тысяч, реально - 19 тысяч рублей. Чтобы понять, как Сбер проверяет предмет залога, почитайте эту статью .

После получения согласия последует предложение воспользоваться услугой сопровождения сделки от Сбера за 30 тысяч, и застраховать сделку в Сберстраховании по цене, в 2 раза превышающей тарифы других страховых компаний (занятно, что эти компании аккредитованы в самом Сбере, просто их отжимают в сторону).

Теперь разберем, что представляет из себя правовая экспертиза от Сбер, и надо ли ее заказывать. Пример юридического заключения я привел здесь.

Эту информацию вы найдете в выписке из ЕГРН, которую вам – обязательно! Вам лично! - надо будет заказать в любом МФЦ «Мои документы» или на сайте Росреестра. Стоит порядка 700 рублей в бумажной версии. Кроме того, при наличии обременений объекта сделка по продаже просто не состоится. Самое лукавое здесь в том, что банк все равно закажет выписку из ЕГРН и без всяких пожертвований с вашей стороны будет изучать наличие обременений - ведь в залог надо взять чистый объект, без чужих залогов!

Наличие прав и полномочий у лиц на совершение сделок.

Права и полномочия лиц определяются сотрудниками банка изучением правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а так же паспортов собственников, и согласия супругов на проведение сделки, если право продавца возникло в результате возмездной сделки в период брака. То же самое - банк будет изучать этот вопрос безвозмездно, то есть даром, для того, чтобы получить в залог объект без проблем.

Соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц.

Если хотя бы один из собственников - ребенок, вы никак не сможете совершить куплю-продажу в обход нотариуса. А самый безответственный нотариус будет намного серьезнее проверять документы, чем проверяльщики Сбера, в отличие от них он рискует всем своим имуществом. И можете не беспокоиться, разрешение органов попечительства и опеки от вас потребуют без всяких оплат заключений- и на сделке у нотариуса, и в самом банке. Единственный момент- следить за прописанными детьми, если ребенок не собственник, но прописан и при этом сирота- разрешение опеки необходимо. Вопрос- а следит ли за этим Сбер?

Наличие сведений о банкротстве Правообладателя.

Банкротство продавца- штука серьезная. Чтобы минимизировать свои риски, необходимо попросить продавца заказать кредитную историю, в том же Сбере она стоит 580 рублей. Так же можно бесплатно заказать ее на сайте Госуслуг.

Кредитная история- это попытка увидеть будущее, попытаться понять, насколько финансово устойчив и дисциплинирован продавец. Настоящее открывается на сайте Арбитражного суда и сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Бесплатно. И грамотный риелтор вполне справляется с этой проверкой, в моем чек-листе эти пункты стоят как обязательные.

Принадлежность объекта недвижимости к объектам культурного наследия

Эта информация находится все в той же выписке из ЕГРН! И поверьте, сотрудники Сбера изучат ее без оплаты проверки. И озвучат вам свои соображения в случае, если вам повезло покупать жилье в памятнике культуры. Так же не помешает задать вопросы про отнесение дома к объектам культурного наследия в местной управляющей компании- если вы на доме увидели мемориальную табличку, скажем. Понятно, что в новостройке или в домах индустриального домостроения этот вопрос не актуален.

Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости

Информация об этом содержится в ЕГРН, так же обращаемся в управляющую компанию.

Сайт судебных приставов вы и сами можете посмотреть. Он прекрасно работает и моментально обновляется. Прямого телефона приставов у сотрудников Сбера нет, более актуальную информацию им получить некогда. Только не надо думать, что все так просто- зашли на сайт, проверили, чисто – значит, у нас все хорошо. Есть нюансы. Как я понял из общения с сотрудниками Сбера, они про них не знают… Тут либо надеяться на своего ангела -хранителя, либо на риелтора.

Смотрим сайты районных судов и Арбитражного суда. Источник и у вас, и у проверяльщиков Сбера будет один. Опять же, для риелторов, сопровождающих сделку, изучение сайтов судов – обязательный пункт в программе.

Если случай тяжелый – сведения можно получить из Единого федерального реестра сведений о банкротстве. На сайте Налоговой службы можно узнать о долгах до копейки. Бесплатно. И да, тоже проверяется риелтором в рамках его проверок объекта.

Наличие сведений о признании объекта недвижимости аварийным строением.

Смотрим выписку из ЕГРН. информацию также можно получить и в управляющей компании, на сайте районной администрации. Можно так же посмотреть Реестр аварийных домов вашего города. Обходим дом по кругу, изучаем его на предмет трещин. Особо неприятно, если на трещине наклеен маячок - полоска стекла, или вы видите свежую стяжку из раствора. Это значит, что трещина серьезная. Дом же при этом может не числиться среди аварийных

Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.

Дословно название графы из выписки из ЕГРН, откуда Сбер и берет эту информацию.

Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

То же самое. Дословно название графы из выписки. И вся информация - оттуда же.

«И иные факты в соответствии с технологией проверки объектов недвижимости и с учетом особенностей сделки»- «мы не знаем, что еще написать, чтобы выглядело солидно и тянуло на 19 тысяч!»

Да, документ будет красивый, с печатями, подписью юристов. На вопрос- а что будет, если все же будет суд, квартиру у меня отсудят? Вы мне вернете деньги? – вам ответят, что они не страховая компания, а юристы, они провели проверку, выдали заключение и за это получили деньги. В заключение все правильно? Тогда какие претензии? «К пуговицам претензии есть?»

Да, вам дадут рекомендации. Но эти рекомендации вы, как ипотечник Сбера, услышите и так, без всяких проверок. Просто потому, что банку не нужен залоговый объект с юридическим изъянами. Вдруг вы не сможете выплатить ипотеку, потеряете работу- банк получит свои деньги, реализуя заложенный объект.

Резюмируем.

Никаких особых технологий или сокровенных знаний у проверяльщиков Сбера нет. Вы платите за перепечатку выписки из ЕГРН, которую можете взять за 700 рублей сами. А так же за сведения, которые можно получить бесплатно в интернете, обладая необходимыми знаниями. Которые есть у любого грамотного риелтора. Гарантий- тоже вам эта бумага не прибавляет. Дальше - решать вам.

Каждая сделка по купле-продаже недвижимости уникальна. Выработать единую схему действий, которая будет работать во всех случаях, невозможно. Всегда имеются нюансы и риски в отношении отдельного объекта собственности. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.

Основные риски при покупке квартиры

При совершении сделки по купле-продаже квартиры покупатель рискует не только лишиться денег, но и остаться без жилья. Дело в том, что ему приходится идти на компромисс. Сначала покупатель должен передать задаток, который является частью стоимости квартиры. Рассчитывать на то, что денежные средства будут возвращены в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств, как правило, не приходится. К примеру, задаток не возвращается покупателю, если по условиям соглашения, подписанного сторонами, это не предусмотрено.

Чтобы не стать жертвой обмана, покупателю стоит заблаговременно проверить чистоту сделки и ознакомиться с документами на недвижимость, узнать, кто является собственником и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Перечень документов

Обязательно стоит затребовать у продавца:

выписку из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
документ-основание (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.);
технический паспорт объекта недвижимости или кадастровый паспорт;
паспорта всех собственников;
нотариально оформленное разрешение на продажу от супруга;
справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
справки из нарко-и психдиспансера;
выписку из домовой книги.

Напомним, что с 15 июля 2016 года свидетельство о праве собственности участникам сделок с недвижимостью не выдается (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Новым действующим документом является выписка из ЕГРН. Она бывает простой и расширенной. В простой форме может заказать через Интернет любой желающий. Так, в Сети много рекламных объявлений компаний, предоставляющих такие выписки по 70 руб., в среднем ее цена составляет 200-300 руб.

Рекомендую заказывать такую выписку самостоятельно, а не брать у второй стороны. В ней указывается:

ФИО владельца квадратных метров;
количество собственников;
наличие или отсутствие обременений (арест недвижимости или залоговое имущество);
техническая информация по квартире.

Однако, чтобы узнать более подробную информацию о квартире и всех ее собственниках, потребуется сам владелец и его желание реализовать свою недвижимость.

Продавец-банкрот

Владелец квадратных метров может продавать недвижимость по причине своего банкротства. Казалось бы, причина вполне логична и понятна. Однако, согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" такая сделка будет считаться недействительной и аннулированной в судебном порядке.

Оформляя договор купли-продажи покупатель может подстраховаться. Для этого в документ следует внести пункт о том, что продавец на данный момент не является банкротом и в ближайшие 3 года заявлять об этом не планирует.

Ущемлены права наследников

Наиболее сложные ситуации при сделках с недвижимостью возникают, когда через какое-то время на пороге дома новых собственников появляются не учтенные ранее наследники со стороны продавца. Незваные гости обязательно сообщат, что и понятия не имели о смерти наследодателя или о его имуществе. Такие наследники могут обратиться в суд, чтобы доказать ущемление своих прав и признать сделку недействительной. Покупателю в этом случае также придется решать проблему в судебном порядке. Для этого стоит обратиться к юристу. Он также поможет в других спорных ситуациях.

Одна квартира – много собственников

Некоторые объекты недвижимости переходят из рук в руки насколько часто, что будущему покупателю стоит проявить предусмотрительность и поинтересоваться в чем же дело: квартира неблагополучная либо работают мошенники. Чтобы понять реальность происходящего, стоит обратиться к риелторам или, как минимум, заказать простую выписку из ЕГРП, доступную для каждого желающего. Для этого необходимо знать лишь адрес объекта недвижимости.

Признание сделки по договору купли-продажи недействительной

Фактически каждая сделка является недействительной, если таким образом нарушается закон. Важно понимать, какими полномочиями обладает продавец. Если собственник в браке и квартира покупалась именно в этот период, то потребуется согласие на продажу от супруга. Оно заверяется нотариально. Также придется предоставить заявление, по которому, напротив, недвижимость была приобретена не в годы брака. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда собственник по документам в разводе, но на раздел имущества никто не подавал. Узнав такую информацию, лучше вообще отказаться от сделки. Хотя, есть и другой вариант. Получить согласие на продажу от бывшего супруга.

В случае, когда продавец – юридическое лицо, стоит убедиться, что у него имеется полный пакет документов, подготовленный к сделке, а именно:

выписка из ЕГРЮЛ;
бухгалтерский баланс;
документы на уполномоченного представителя компании, который вправе подписывать ДКП;
справка о балансовой стоимости недвижимого имущества;
учредительные и регистрационные документы.

В некоторых случаях сделка с юрлицом должна быть зафиксирована и одобрена уполномоченным органом компании.

Недееспособные собственники

Обязательно перед покупкой квартиры стоит обратить внимание на психическое состояние продавца, а еще лучше убедиться в этом наверняка. Нужно знать, не стоит ли человек на учете в таких медучреждениях как нарко- и психдиспансер, так как согласно п. 1 ст. 171 Гражданского кодекса сделка с такими лицами оспорима. В последнее время такой медицинский осмотр на выявление психических нарушений предлагают проходить всем, кому больше 60 лет. Однако все зависит от доверчивости покупателя.

Продажа по доверенности

В некоторых случаях квартиры продаются по доверенности. Зачастую это случается от того, что владелец квадратных метров не может присутствовать на сделке, так как проживает в другом городе либо не в состоянии заниматься продажей в связи с ухудшением состояния здоровья. В этом нет ничего незаконного, если же доверенность реальная, а не подделка. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса.

Каждому, кто желает приобрести жилье, стоит обратить внимание на этот документ. Особенно приглядеться нужно в том случае, когда доверитель и его законный представитель проживают в одном городе.

Квартира с обременением

Узнать о наличии обременения на объекте недвижимости можно из простой выписки ЕГРП. В ней имеется информация о том, находится ли квартира в залоге. Непогашенная сумма кредита не позволяет продать квартиру, не сняв предварительно с нее обременение в виде банковской ипотеки. В случае с небольшим остатком платежа делается это просто. Покупатель может погасить ипотеку продавца, считая этот взнос задатком, который оформляется документально между сторонами.

Жильцы, не участвующие в приватизации

Проблемы для покупателя могут возникнуть с лицами, которые пусть и не являются собственниками, но официально и по закону могут проживать на приобретенной жилплощади. Такое случается, если человек на момент приватизации квартиры не успел реализовать свое право, например, находился в армии, трудился в другом городе. Такие лица не могут быть выселены даже по суду.

Покупателю стоит заказать архивную выписку из домовой книги и разобраться в том, все ли собственники участвовали в приватизации. Если нет, то почему, и где они проживают сейчас?

Проверка юридической чистоты квартиры позволит защитить покупателя от неблагонадежных собственников и не позволят стать жертвой мошенников.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: