Анализ ипотечного кредитования на примере пао сбербанк

Обновлено: 03.05.2024

Данная работа направлена на изучение ипотечного кредитования. Анализируя данные, полученные в процессе исследования предложений ПАО «Сбербанк» по ипотеке, были сделаны расчеты с использованием ипотечного калькулятора и предоставлены выводы.

Операции с недвижимостью являются одним из самых востребованных способов сохранения и вложения накоплений. В России происходит значительное расширение фонда недвижимости как жилого, так и промышленного назначения. При этом возникает проблема получения необходимых средств, которых будет достаточно для приобретения такой недвижимости физическими или юридическими лицами. Спрос на такие средства обуславливает дальнейший порядок развитие такого направления банковской деятельности, как ипотечное кредитование.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1]. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом [1].

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию [2].

Современному человеку необходимо для начала ознакомиться с предложениями по ипотечному кредитованию от разных банков, проанализировать их, чтобы в дальнейшем успешно оформить ипотечный кредит на выгодных для клиента условиях и выплачивать соответствующие проценты.

В системе ипотечного кредитования РФ банковская организация ПАО «Сбербанк» занимает особое место. Основное направление в развитии ипотечного кредитования разрабатывается именно специалистами данного предприятия. Политика ПАО «Сбербанк» по формированию средств на ипотечное кредитование связана с решением трех основных задач: нахождение источника инвестиционных ресурсов с минимальной стоимостью; обеспечение инвестиционных операций в запланированных объемах; оптимальное использование привлеченных, заемных и непосредственно собственных средств в инвестиционных активах.

Весомой долей ресурсов ПАО «Сбербанк» являются привлеченные и заемные средства. Их доля в разных банках колеблется от 75 % и выше, а это значит, что они более зависимы от стабильности экономической ситуации в стране [3].

Кредитный процесс – один из важнейших элементов в механизме банковского ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк». Это сложная процедура, включающая несколько взаимодополняющих стадий:

1) планирование и анализ;

2) предоставление банковской ссуды и собственные условий отбора заемщиков;

3) контроль использования ипотечного кредита;

4) возвращением банковского займа.

Международный опыт ипотечного банковского кредитования послужил для дальнейшего развития ипотечного механизма в нашей стране. ПАО «Сбербанк» адаптировал ипотечное банковское кредитование к отечественной экономике и решил проблему в недостатке долгосрочных ресурсов и повышенных рисков.

ПАО «Сбербанк» продолжает разрабатывать новый механизм ипотечного кредитования на базе установления взаимовыгодных условий банком и созданными им фондами, а не банковскими финансовыми институтами. В 2020 году в России выдано ипотечных кредитов на 4,2 трлн рублей [4]. Сбербанк оформил за 2020 год в Москве более 63,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 309 млрд рублей [5].

Самостоятельно разобраться заемщику в расчетах по ипотеке сможет помочь разработанный ипотечный калькулятор Сбербанка в формате онлайн [6]. Он поможет рассчитать сумму ипотеки, используя актуальные процентные ставки и ознакомить с действующими условиями банка. Необходимо просто задать сумму первоначального взноса, размер ипотечного кредита и другие условия. Например, сумма первоначального взноса составляет 900 000 руб., далее выбираем срок, на который рассчитываем взять ссуду, например, 5 лет, указываем стоимость жилья – 3 000 000 руб. и выбираем вид ипотеки – приобретения строящегося жилья, после чего нажимаем на кнопку Рассчитать ипотеку. Нам приводится сводка по ипотеке с круговым графиком и данными по ежемесячному платежу (35 807 руб.), общая сумма платежа (2 148 400 руб.), сумма кредита (2 100 000 руб.), стоимость кредита (48 400 руб.) и процентная ставка 0,9 % (рис. 1) [6]. Необходимый доход при этом должен составлять 54 299 руб. Также для более подробного ознакомления приведены графики выплаты процентов (рис. 2) и графики выплат по датам (рис. 3).

Рис. 1. Ипотечный калькулятор

Рис. 2. График выплаты процентов

Рис. 3. График выплат по датам (часть)

Рис. 4. Расчеты по ипотечным кредитам в ПАО «Сбербанк» [7]

С требованиями к заёмщику можно ознакомиться на официальном сайте ПАО «Сбербанк». Например, про оформлении ипотека на новостройки необходимо иметь возраст не младше 21 года и не старше 75 лет на момент возврата кредита, стаж работы от 3-х месяцев на нынешнем месте работы и должен быть созаемщик, которым всегда является супруг(а), если собственность не разделена по брачному договору. При этом заемщик, соглашаясь на ипотечный кредит, берет на себя серьезные финансовые обязательства перед банком, иной раз даже не понимая до конца всю принятую им ответственность. Основными рисками и угрозами ипотечного кредитования в России в текущей экономической ситуации являются следующие: полная или частичная потеря дохода, непрогнозируемые колебания курса валют, риск изменения кредитного договора банком в одностороннем порядке, вероятность колебаний стоимости жилой недвижимости, риск замораживания строительства, увеличение вероятности отказа в выдаче кредита и т.д.

ПАО «Сбербанк» предлагает разнообразные ипотечные кредиты: ипотека по льготной ставке на приобретение квартиры в новостройке в Москве и других городах России (господдержка); ипотека на новостройки; приобретение готового жилья в ипотеку; рефинансирование ипотеки и других кредитов; ипотека с господдержкой для семей с детьми; комната в ипотеку; военная ипотека и т.д.

Также в ПАО «Сбербанк» при оформлении ипотечного кредита на приобретение строящегося жилья предлагаются дополнительные услуги, снижающие ставку по кредиту: наличие зарплатной карты СберБанка (снижение на 0,8 %), страхование жизни и здоровья (снижение на 1 %), скидка от застройщика на 1 год (снижение на 6,7 %), электронная регистрация сделки (снижение на 0,3 %). Выгода от снижения ставки при этом может составить в рамках примера до 155 145 руб. Если при остальных равных условиях в рассмотренном нами примере изменить цель кредита на приобретение готового жилья в ипотеку, то увеличивается процентная ставка до 8 %, ежемесячный платеж до 42 580 руб., необходимый доход должен быть при этом как минимум 54 815 руб., частично изменяются услуги, снижающие ставку по кредиту (рис. 4).

Таким образом мы видим, что ипотечное кредитование в нашей стране развивается и ищет способы для разработки новых идей и планов, что не так просто в нынешней экономической ситуации. Но даже в таких трудных условиях деятельность наших банков на примере ПАО «Сбербанк» направлена на то, чтобы заемщик мог подробно ознакомиться с ипотечным кредитованием, со всеми предлагаемыми услугами в этом направлении, с требованиями к заемщику и, при необходимости, легко оформить ипотечный кредит на льготных условиях.

Статья посвящена рассмотрению тенденций развития и совершенствования ипотечного кредитования в России. Автором обозначена актуальность и практическая значимость выбранной темы. Проанализированы основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России, а также ключевые факторы, экономические барьеры и перспективы развития ипотечного кредитования в России. Изучена динамика ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» за последние годы, рассмотрены актуальные программы ипотечного кредитования . Предложены меры по совершенствованию ипотечного кредитования в России.

ANALYSIS OF THE MORTGAGE LENDING MARKET FOR EXAMPLE PJSC "SBERBANK"

The article is devoted to the consideration of trends in the development and improvement of mortgage lending in Russia. The author indicates the relevance and practical significance of the chosen topic. The main trends of the mortgage lending market in Russia, as well as key factors, economic barriers and prospects for the development of mortgage lending in Russia are analyzed. The dynamics of mortgage lending of PJSC "Sberbank" in recent years, considered the current program of mortgage lending. Measures to improve mortgage lending in Russia are proposed.

Текст научной работы на тему «Анализ рынка ипотечного кредитования на примере ПАО «Сбербанк»»

АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ

В.Е. Сочеева, магистрант Самарский университет (Россия, г. Самара)

Аннотация. Статья посвящена рассмотрению тенденций развития и совершенствования ипотечного кредитования в России. Автором обозначена актуальность и практическая значимость выбранной темы. Проанализированы основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России, а также ключевые факторы, экономические барьеры и перспективы развития ипотечного кредитования в России. Изучена динамика ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» за последние годы, рассмотрены актуальные программы ипотечного кредитования. Предложены меры по совершенствованию ипотечного кредитования в России.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, процентная ставка, банки, кредит.

Российский ипотечный рынок на сегодня уже можно назвать вполне состоявшимся - устоялось законодательство, население разобралось с «правилами игры» и активно берет ипотеку даже в кризис. Поэтому зачастую мы даже не задумываемся, что ипотечный рынок может быть устроен как-то по-другому.

Ипотечное кредитование в нашей стране имеет массу нюансов, ограничений и минусов. Прежде чем заключать договор следует внимательно изучить целый список показателей, условия программ в различных банках и проанализировать их с точки зрения собственной выгоды.

Относительно молодой рынок ипотеки РФ имеет отправной своей точкой 1995 год, когда ДельтаКредит и Сбербанк начали выдачу ипотечных займов населению. Именно с этого периода начинается поступательное развитие рынка, его взлеты и падения.

Чтобы понимать состояние сферы банковского ипотечного кредитования, важно обладать сведениями об основных показателях.

По данным ЦБ РФ на начало текущего года (1 квартал) в России работает 400 банков, уполномоченных заниматься оформлением ипотечных кредитов.

Среди них большинство относится к участникам рынка с высокой надежностью и эффективными результатами работы.

Крупнейшими игроками являются:

Каждый из них имеет многолетнюю историю своей деятельности и предлагает потенциальным и действующим клиентам множество вариантов оформления ипотеки. Получить займ можно на покупку собственной квартиры, дома, апартаментов, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Исследуем динамику объемов ипотечных кредитов по четырем крупным банкам: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк. Данные представим в виде таблицы 1.

Таблица 1 - Данные объемов ипотечных кредитов по годам

Итоги 2017 года Итоги 2016 года Итоги 2015 года

Банк Объем, млн руб. Банк Объем, млн руб. Банк Объем, млн руб.

1. Сбербанк 1 082 413 1. Сбербанк 722 000 1. Сбербанк 661 800

2. ВТБ 24 376 736 2. ВТБ24 293 687 2. ВТБ24 198 368

3. Газпромбанк 79 821 3. Россельхозбанк 65 758 3. Россельхозбанк 37 748

4. Россельхозбанк 73 323 4. Газпромбанк 47 848 4. ДельтаКредит 31 678

На рисунке 1 приведена динамика объ- Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке и Рос-емов ипотечных кредитов по годам в сельхозбанке.

1 200 ООО 1 ООО ООО 800 000 600 000 400 000

Сбербанк I ВТБ 24

Рис. 1. Динамика объемов ипотечных кредитов по годам

Таким образом, мы видим, что Сбербанк является крупнейшим Российским банком по объему выданных ипотечных кредитов и объемы растут с каждым годом.

Рассмотрим структуру розничного кредитного портфеля (Группа Сбербанк, МСФО), данные представим на рисунке 2.

Анализируя данные, представленные на рисунке 2, мы видим, в структуре кредитного портфеля ПАО «Сбербанк» наиболь-

ший объем занимают жилищные кредиты, также они имеют тенденцию роста.

Построим график динамики изменения жилищных кредитов в розничном кредитном портфеле ПАО «Сбербанк» и добавим линию тренда, отразим прогноз на следующем графике (рисунок 3). Коэффициент детерминации R равен 0,99, это значит, что связь выбранного тренда и динамического ряда положительная, очень высокая.

Рис. 2. Розничный кредитный портфель ПАО «Сбербанк»

Рис. 3. Жилищные кредиты в кредитном портфеле ПАО «Сбербанк» в период 2015-2018 с прогнозом по логарифмическому тренду до 2020 г.

Качество приближения оцениваем по величине достоверности аппроксимации Я2. Из

всех приведенных функций, при данной функции связь самая высокая, поэтому используем ее для прогнозирования

жилищных кредитов в кредитном портфеле ПАО «Сбербанк» на период с 2019 г. по 2020 г. Данные представим в виде таблицы 2.

Таблица 2. Жилищные кредиты в кредитном портфеле ПАО «Сбербанк» на период с

2019 г. по 2020 г., рассчитанные логарифмическим трендом

Год Жилищные кредиты в розничном кредитном портфеле ПАО «Сбербанк», млрд. руб.

По мнению автора, рост объемов жи- Данные объемов, количества выданных

лищного кредитования, связан со сниже- Сбербанком жилищных кредитов сведем в нием ставок по кредитам. таблицу 3.

Таблица 3. Объем, количество выданных Сбербанком жилищных кредитов, доля Сбербанка на российском рынке жилищного кредитования, средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредитованию по годам_

2015 2016 2017 2018

Доля Сбербанка на российском рынке жилищного кредитования, % 50,4 53,0 55,0 54,6

Объем выданных Сбербанком кредитов, млрд. руб. 638 661 722 1 082

Количество выданных Сбербанком кредитов, тыс. шт. 451 589 439 632

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредитованию, % 15,0 12,0 9,4 8,6

Жилищное кредитование оставалось приоритетом Сбербанка в отчетном году. Всего за 2018 год Сбербанком было выдано 632 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1 082 млрд. рублей.

Построим график динамики изменения доли Сбербанка на рынке ипотечного кре-

дитования в Российской Федерации и добавим линию тренда, отразим прогноз на следующем графике (рисунок 4). Коэффициент детерминации R равен 0,93, это значит, что связь выбранного тренда и динамического ряда положительная, очень высокая.

Рис. 4. Доля Сбербанка на Российском рынке жилищного кредитования в период 20152018 с прогнозом по логарифмическому тренду до 2020 г.

Качество приближения оцениваем по величине достоверности аппроксимации Я2. Из всех приведенных функций, при данной функции связь самая высокая, поэтому используем ее для прогнозирования

доли Сбербанка на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации на период с 2019 г. по 2020 г. Данные представим в виде таблицы 4.

Таблица 4. Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации на период с 2019 г. по 2020 г., рассчитанная логарифмическим трендом

Год Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования, %

Таким образом, мы видим, что доля Сбербанка на Рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации растет с каждым годом, кроме того, является наи-

большей по сравнению с его позициями в других сегментах деятельности.

Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования представлена в таблице 5.

Таблица 5. Доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования

Кредитование на рынке, по состоянию на 01.01.2019 года: Доля Сбербанка

физических лиц около 40%

юридических лиц около 30%

вклады населения около 45%

привлечения средств организаций около 20%

Построим график динамики изменения средневзвешенной процентной ставки по ипотечному кредитованию ПАО «Сбербанк» и добавим линию тренда, отразим прогноз на следующем графике (рисунок 5). Коэффициент детерминации R равен 0,99, это значит, что связь выбранного тренда и динамического ряда положительная, очень высокая.

Рис. 5. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредитованию в период 20152018. с прогнозом по полиномиальному тренду до 2020г.

Качество приближения оцениваем по величине достоверности аппроксимации Я2. Из

всех приведенных функций, при данной функции связь самая высокая, поэтому используем ее для прогнозирования

средневзвешенной процентной ставки по ипотечному кредитованию ПАО «Сбербанк» на период с 2019 по 2020 гг. Данные представим в виде таблицы 6.

Таблица 6. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредитованию на период с 2019 по 2020 гг., рассчитанная полиномиальным трендом

Год Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредитованию, %

Таким образом, мы видим, что средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредитованию имеет тенденцию роста.

Важными факторами формирования и развития механизма ипотечного банковского кредитования для ПАО «Сбербанк» является международный опыт и его адаптация к отечественной законодательной

базы с учетом условий, присущих современной экономике России, в частности недостатка долгосрочных ресурсов и повышенных рисков.

Для ПАО «Сбербанк» ипотечное кредитование физических лиц - очень доходный бизнес, и он не собирается уступать его другим кредитным институтам. Однако в

этой сфере банковского бизнеса также существуют определенные проблемы:

- во-первых, это существенное снижение платежеспособности и благосостояния граждан;

- во-вторых, наличие монопольных операторов на рынке ипотеки и, как следствие, недоступная большинству заемщиков завышенная стоимость конечного ипотечного продукта;

- в-третьих, недостаток доступных социальных ипотечных программ с государ-

ственной поддержкой, которые бы реально работали.

Современная российская практика ипотечного кредитования требует своего совершенствования, как с точки зрения расширения объектов кредитования, так и дифференциации условий предоставления ссуд. Необходимо развивать комплексное банковское обслуживание населения. Расширять кредитные взаимоотношения с населением. Ипотечное кредитование всегда будет стоять на первом месте, так как это

удобно и надежно.

2. Морозкина С. С., Муллинова С. А. Финансовое управление денежными потоками в коммерческих организациях // Проблемы экономики и управления предприятиями, отраслями, комплексами Верещагина Л.В., Ворожейкина Т.М., Демидова Е.В., Зуб А.Т., Кожина А.А., Кузьмин С.С., Морозкина С.С., Муллинова С.А., Мыльникова Е.М., Нагибина Н.П., Шепелева С.В. Монография. Новосибирск, 2017. С. 85-102.

ANALYSIS OF THE MORTGAGE LENDING MARKET FOR EXAMPLE PJSC

V.E. Socheeva, graduate student Samara university (Russia, Samara)

Abstract. The article is devoted to the consideration of trends in the development and improvement of mortgage lending in Russia. The author indicates the relevance and practical significance of the chosen topic. The main trends of the mortgage lending market in Russia, as well as key factors, economic barriers and prospects for the development of mortgage lending in Russia are analyzed. The dynamics of mortgage lending of PJSC "Sberbank" in recent years, considered the current program of mortgage lending. Measures to improve mortgage lending in Russia are proposed.

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Козырева Анастасия Васильевна, Галочкина Ольга Анатольевна

Данная статья посвящена анализу системы ипотечного кредитования на примере крупнейшего банка в России Сбербанка. Рассмотрены особенности ипотечного кредитования в современных условиях, а также механизмы ипотечного кредитования.

Текст научной работы на тему «Анализ системы ипотечного кредитования на примере "Сбербанк России"»

Анализ системы ипотечного кредитования на примере "Сбербанк

Козырева Анастасия Васильевна

Научный руководитель: Галочкина Ольга Анатольевна

Профессор, к.э.н, доцент

Ключевые слова: ипотечное кредитование, банковская система, ипотечный рынок, фонд недвижимости, механизмы ипотечного кредитования

Аннотация. Данная статья посвящена анализу системы ипотечного кредитования на примере крупнейшего банка в России — Сбербанка. Рассмотрены особенности ипотечного кредитования в современных условиях, а также механизмы ипотечного кредитования.

Актуальность темы. В России наблюдается значительное расширение фонда недвижимости как промышленного, так и жилого назначения, поскольку проведение операций с недвижимостью является одним из самых распространенных способов сохранения и приумножения капитала. Стремительный рост объемов строительства новых промышленных объектов недвижимости и жилых зданий направлено на максимальное обеспечение потребностей населения и субъектов хозяйствования.

В связи с этим возникает проблема получения физическими и юридическими лицами средств, которые будут достаточными для приобретения такой недвижимости на выгодных условиях. Спрос на дешевые долгосрочные ресурсы обуславливает дальнейшее развитие такого направления банковской деятельности, как ипотечное кредитование.

Российский рынок ипотечного кредитования в 2016 г. показал высокие темпы роста по сравнению с 2015 г.. Число выданных кредитов выросло на 26% и составило почти 900 тысяч. Более чем на 30% наблюдается рост объёмов кредитования, что в денежном эквивалент составляет более полутора триллиона рублей [6].

Удельный вес ипотеки в кредитном портфеле коммерческих банков составляет всего 3,6%, тогда как в развитых странах этот показатель составляет 10%. Это свидетельствует о недостаточно эффективном функционировании механизма банковского ипотечного кредитования в России.

Особое место в системе ипотечного кредитования занимает ведущая банковская организация в РФ ПАО «Сбербанк». Основные тренды и направления в развитии ипотечного кредитования разрабатываются именно специалистами данного предприятия.

Теоретические вопросы и практические аспекты развития ипотечного кредитования нашли свое отражение в научных трудах многих российских и других зарубежных ученых и практиков: Акулова Т.А., Александрова Л.С., Белолапенко А.Ю., Булаков Д.Ю., Гарипова З.Л., Иванищева П.А., Казакова Е.Б., Каширина М.В., Коробчанская Е.А., Крякова Л.И., , Оселедец В.М., Разумова И.А., Резванова Л.М., Солодилова М.Н., Столбова О.И., Федоров А.Ю.

Вместе с тем, положительно оценивая результаты данных исследований, необходимо отметить, что для увеличения потенциала ипотечного рынка России актуально: дальнейшее исследование и устранение недостатков действующего механизма банковского ипотечного кредитования с учетом институциональных особенностей России; выявление роли маркетинга банковских услуг

по кредитованию; обоснование целесообразности применения моделей ценообразования на ипотечные кредиты; анализ эффективности проведения аудита ипотечных кредитных операций для обеспечения контроля и правильной оценки реальной ситуации кредитной деятельности в коммерческом банке.

Механизм банковского ипотечного кредитования можно определить как последовательность этапов предоставления кредитов под залог недвижимости коммерческими банками на основе главных принципов и новых условий (финансовых, организационно-экономических, нормативно-правовых), которые объединяют такие элементы в единое целое для создания устойчивой системы и учитывают специфику современного этапа развития банковской системы. Покажем на примере Сбербанка России (рис. 1).

Возвращение ипотечного кредита.

пла.а га кредит 'пгоценгь: и комиссия>

С ос с т венные ~еньгн огнь:а

Привлеченные деньги клиентов оанка

Организационно -экономично е обеспечение ипотечного кредитования

Имущественны е права на незавершенное строительство

Нормативно-правовое обеспечение ипотечного кредитования

Рис. 1. Механизм банковского ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк»

Политика ПАО «Сбербанк» по формированию средств на ипотечное кредитование связано с решением трех задач: найти источники инвестиционных ресурсов с минимальной стоимостью; обеспечить осуществление инвестиционных операций в заданных объемах и направлениях; эффективно использовать собственные, привлеченные и заемные средства, вложенные в инвестиционные активы [4, с. 38].

В настоящее время финансовым обеспечением ипотечного кредитования в России являются инвестиционные ресурсы коммерческих банков, они составляют собственные (уставный и резервный капитал, нераспределенная прибыль); привлеченные (средства юридических, физических лиц и бюджетных организаций) и заемные средства (средства НБУ, других банков и ценные бумаги собственного долга).

Привлеченные и заемные средства является наиболее весомой долей ресурсов ПАО «Сбербанк», что в несколько раз превышает его собственные средства. Следует отметить, что их доля в разных банках колеблется от 75% и выше, что делает их в большей степени зависимыми

от стабильности экономической ситуации в стране. Важное звено в механизме банковского ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» — это кредитный процесс, который является сложной процедурой, включающей несколько взаимодополняющих стадий.

На первой стадии осуществляется планирование и анализ, это входит в обязанности сотрудников маркетинговых, кредитных подразделений банка; вторая стадия связана с предоставлением банковской ссуды и использованием собственных условий отбора заемщиков; третья стадия включает контроль за использованием ипотечного кредита. Четвертая стадия связана с возвращением банковского займа, именно на которой определяется, насколько профессионально была проведена работа ответственными банковскими работниками на всех стадиях кредитного процесса.

По оценкам экспертов, насыщение ипотечного рынка сегодня не превышает 10-20%. Поэтому для банковских институтов, имеющих достаточный объем ресурсов, чтобы удовлетворить потребности заемщиков и покупателей недвижимости, ипотечная специализация выступает как средство получения прибыли от слабой насыщенности рынка [2, с. 27-29]. При этом для долгосрочной работы на рынке ипотеки необходимо иметь стабильный источник длинных пассивов, которыми могут быть депозиты населения. Вторичный ипотечный рынок предоставляет улучшенный доступ к долгосрочным источникам финансирования. Средства долгосрочных фондов могут быть инвестированы в ипотечном кредитовании, если станут доступными необходимые инструменты инвестирования.

Развитие механизма банковского ипотечного кредитования в России обуславливает потребность внедрения современных инструментов финансирования и рефинансирования ипотечных кредитов, а также эффективных схем ипотечного кредитования. Зарубежный опыт свидетельствует о наличии различных схем ипотечного кредитования, которые обеспечивают эффективное функционирование ипотечного рынка.

Покажем взаимосвязь между ПАО «Сбербанк» и участниками кредитно-финансовых механизмов развития рынка ипотеки с целью создания условий для долгосрочного кредитования инвестиционных проектов учреждениями кредитной системы России и преодоления трудностей формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов (рис. 2).

Рис. 2. Взаимосвязь ПАО «Сбербанк» и участниками рекомендованного внедрение кредитно-финансовых механизмов развития рынка ипотеки

Исходя из вышесказанного можно сделать следующие выводы :

1. Банковское ипотечное кредитование имеет большой потенциал по обеспечению существенных качественных сдвигов в экономике России, поскольку оно считается эффективной

формой привлечения долгосрочных дешевых финансовых ресурсов для инвестирования в развитие реального сектора хозяйства. Однако либерализация кредитной политики в условиях конкуренции усиливается, что формирует угрозу повышения уровня кредитных рисков, которые берут на себя банковские учреждения. Поэтому в настоящее время необходимо особое внимание уделить формированию эффективного механизма банковского ипотечного кредитования с учетом особенностей институциональной среды России.

2. Важными факторами формирования и развития механизма ипотечного банковского кредитования для ПАО «Сбербанк» является международный опыт и его адаптация к отечественной законодательной базы с учетом условий, присущих современной экономике России, в частности недостатка долгосрочных ресурсов и повышенных рисков. Исходя из этого обосновано, что развитие системы ипотечного кредитования целесообразно начинать с инвестиций в строительство, поскольку при строительстве жилья период от начала инвестиций (выдачи ипотечного кредита) до получения законченного строительством объекта значительно короче, чем при кредитовании промышленности.

3. Опираясь на положения современной теории финансового посредничества и анализ опыта различных стран в сфере ипотечного кредитования, можно утверждать, что в отличие от существующего в России усовершенствованный механизм банковского ипотечного кредитования должен включать этапы предоставления кредитов под залог недвижимости коммерческими банками и комплекс определяющих принципов и новых условий (финансовых, организационно-экономических, нормативно-правовых), которые объединяют такие элементы в единое целое для создания устойчивой системы и учитывают специфику современного состояния развития банковской системы.

4. ПАО «Сбербанк» необходимо сформировать новый механизм ипотечного кредитования на основе установления взаимовыгодных экономических связей между банком и созданными им фондами (финансирование строительства, операций с недвижимостью) и не банковскими финансовыми институтами (страховыми компаниями, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, институтами совместного инвестирования).

1. Грудцын Г. О. Банковское ипотечное жилищное кредитование в РФ: состояние и перспективы развития // Молодой ученый. — 2017. — № 2. — С. 34-36.

2. Гулько А. А., Колесникова И. В. Современные реалии банковского ипотечного кредитования жилищного строительства в России // Молодой ученый. — 2016. — № 7. — С. 27-33.

3. Демичева A.C. Актуальные вопросы экономических наук. Анализ основных показателей ипотечного жилищного кредитования в России на конец 2016 года// — 2017 — № 5 — с.26-28

4. Ломовцева H.H. Московский Экономический Журнал. Развитие ипотечного кредитования жилья в РФ// г. Ульяновск — 2016. — № 2 — С. 37-39

5. Однокоз, В.Г. Этапы и тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России / В.Г. Однокоз // Новый университет. Серия «Экономика и право». — 2015. — № 1 (47). — С.67-70.

Анализ эффективности ипотечных операций Сберегательного банка и пути ее повышения. Изучение ипотечных кредитов Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк. Структура портфеля кредита физическим лицам. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования.

Рубрика	Банковское, биржевое дело и страхование
Вид	дипломная работа
Язык	русский
Дата добавления	28.11.2016
Размер файла	1,2 M

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Динамика изменения выданных ипотечных жилищных кредитов

Количество выданных кредитов (млрд. руб.)

Всего в 2015 году было выдано 1 012 312 ипотечных кредитов на общую сумму 1 762,6 млрд. рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2014 года в количественном и в 1,3 раза -- в денежном выражении. Однако месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались -- от 52 % в январе до 13 % в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения банками требований к заемщикам. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля в середине месяца и опасений резкого роста ставок по ипотеке вследствие повышения ключевой ставки до 17 %. Ряд банков приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов, включая уже одобренные ранее, или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2016 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5-16 % (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах).

В 2015 году объемы выданных кредитов достигли своего пикового значения. По прогнозам экспертов объем выдачи ипотечных кредитов в 2016 году составит 1 трлн. рублей. Анализ ценовой динамики рынка жилья показывает, что развитие ипотеки не приводит к формированию «пузыря» -- рост цен на жилье по итогам 9 месяцев 2015 года по отношению к соответствующему периоду 2014 года в среднем составил 5,2 %. С учетом зафиксированной по итогам 9 месяцев годовой инфляции в 7,2 % можно констатировать даже снижение реальных цен на жилье, и, соответственно, рост его доступности для населения. Дальнейшая динамика цен на жилье будет определяться соотношением спроса и предложения. При этом в условиях роста рисков замедления экономики можно ожидать снижения активности (числа сделок) на рынке жилья и вероятного снижения цен на жилье в реальном (за вычетом инфляции) выражении. Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, по данным на 01.10.2015 года, суммарный ипотечный портфель на балансах банков составил 3 277,4 млрд рублей, что на 36,6 % превышает уровень соответствующего периода 2013 года. В ипотечном портфеле доля проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней) стабильна -- 2,0 %, во многом за счет высоких темпов роста ипотечного портфеля. При этом настороженность вызывает рост просроченной задолженности в абсолютном выражении: за 9 месяцев 2015 г. она увеличилась на 21,3 % до 65,5 млрд рублей. Следует отметить, что качество портфеля кредитов населению в целом (включая не обеспеченные залогом кредиты) снижается. Наблюдается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных населению (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.10.2015 г. составила 7,8 % по сравнению с 5,8 % на 01.01.2015 г.). При этом качество ипотечного портфеля пока остается на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,0 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет около 95,2 %.

Рис.1.1 Доля просроченной задолженности в 2013-2015 гг. в России

Исходя из (рис. 1.1) доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2015 г. составила 1,3 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности равна 0,9 %, а по валютной -- 14,0 %. Объем просроченных валютных платежей составляет 15,2 млрд рублей (36,1 % от всего объема просроченных платежей). Анализ месячных темпов роста выдачи ипотеки (рис. 2) свидетельствует о замедлении развития рынка ипотеки: объемы выданных кредитов снизились до 20 %-23 % в августе-сентябре 2015 года (по сравнению с августом-сентябрем 2014 года), в то время как в январе они составляли 52 %.

Рис. 1.2 Динамика темпов роста объёмов выдачи ипотечных кредитов в России в 2014-2015 году, % к соответствующему месяцу предыдущего года

Большинство участников пересмотрело в конце 2015 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2016 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5-16 % (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2016 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной валентности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Вместе с тем, разработанная Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. В 2015 году средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5 %, что примерно соответствует уровню 2014 года. Вместе с тем, в декабре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2 %, а в январе 2016 г. -- уже по ставке 14,2 %, что является максимумом с конца 2012 года.

Рис. 1.3 Ставки по ипотечным кредитам в рублях выданным в течении месяца в России в 2012-2016 году, %

Несмотря на то, что макроэкономическая ситуация в целом по стране ухудшилась за последнее время, рынок ипотечного кредитования не пострадал и остаётся одним из основных источников роста банковского кредитования. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет более 3 трлн. руб., а его качество остаётся на высоком уровне. Дальнейшее развитие ситуации и возможность реализации накопленных ранее рисков зависит от способности кредитных организаций адаптироваться к изменившимся условиям. В наиболее вероятном на текущий момент сценарии ожидается сохранение тенденций к замедлению экономического роста по сравнению с прошлым годом, что будет способствовать замедлению роста потребительского кредитования и увеличит риски нарастания проблем в банковском секторе, в первую очередь, в секторе необеспеченного кредитования.

2. Анализ ипотечного кредитования на примере Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк

2.1 Организационно-экономическая характеристика деятельности Псковского отделения №8630 ПАО Сбербанк

Дополнительный офис №8630 ПАО Сбербанк, находящийся по адресу г. Псков, Рижский проспект, д.29/31 и входит в единую систему Банка и организационно подчиняется Псковскому отделению №8630 ПАО Сбербанк. Создан на основании Решения Правления Северо-Западного банка России.

В сегодняшнем Сбербанке почти ничего не напоминает о сберегательных кассах, функции которых он выполнял на протяжении значительного периода своей истории. Но удивительно другое: Сбербанк уже мало похож даже на самого себя всего лишь десятилетней давности! Способность к переменам и движению вперед -- признак отличной «спортивной» формы, в которой находится сегодня Сбербанк. Титул старейшего и крупнейшего банка России не мешает ему открыто и добросовестно конкурировать на банковском рынке и держать руку на пульсе финансовых и технологических перемен. Сбербанк не только шагает в ногу с современными тенденциями рынка, но и опережает их, уверенно ориентируясь в стремительно меняющихся технологиях и предпочтениях клиентов.

Сбербанк сегодня -- это кровеносная система российской экономики, треть ее банковской системы. Банк дает работу и источник дохода каждой 150-й российской семье.

На долю лидера российского банковского сектора по общему объему активов приходится 28,7% совокупных банковских активов (по состоянию на 1 января 2016 года).

Банк является основным кредитором российской экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. На его долю приходится 46% вкладов населения, 38,7% кредитов физическим лицам и 32,2% кредитов юридическим лицам.

Только в России у Сбербанка более 110 миллионов клиентов -- больше половины населения страны, а за рубежом услугами Сбербанка пользуются около 11 миллионов человек.

Спектр услуг Сбербанка для розничных клиентов максимально широк: от традиционных депозитов и различных видов кредитования до банковских карт, денежных переводов, банковского страхования и брокерских услуг.

Все розничные кредиты в Сбербанке выдаются по технологии «Кредитная фабрика», созданной для эффективной оценки кредитных рисков и обеспечения высокого качества кредитного портфеля.

Стремясь сделать обслуживание более удобным, современным и технологичным, Сбербанк с каждым годом все более совершенствует возможности дистанционного управления счетами клиентов. В банке создана система удаленных каналов обслуживания, в которую входят:

- онлайн-банкинг «Сбербанк Онлайн» (более 13 млн активных пользователей);

- мобильные приложения «Сбербанк Онлайн» для смартфонов (более 1 млн активных пользователей);

- SMS-сервис «Мобильный банк» (более 17 млн активных пользователей);

- одна из крупнейших в мире сетей банкоматов и терминалов самообслуживания (более 86 тыс. устройств).

Председателем правления ПАО Сбербанк, на даный момент является Герман Оскбрович Греф- государственный деятель, президент и председатель правления Сбербанка России, бывший министр экономического развития и торговли Российской Федерации (2000--2007). Сопредседатель попечительского совета Мариинского театра, член попечительского совета Российского совета по международным делам. Председатель совета Центра стратегических разработок. Член совета директоров «Яндекса». Председатель Попечительского совета фонда поддержки слепоглухих «Со-единение».

Сбербанк сегодня -- это команда, в которую входят более 260 тыс. квалифицированных сотрудников, работающих над превращением банка в лучшую сервисную компанию с продуктами и услугами мирового уровня.

Ипотечное кредитование -- долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России -- это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека-- это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Рус ипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Росбанк.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

- банковские и не банковские.

По виду заемщиков:

- как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

- размера вашего дохода;

- стоимости приобретаемой недвижимости;

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

- с постоянной, фиксированной процентной ставкой -- «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);

- фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;

- переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением).

Участниками ипотечной системы являются:

- банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;

- оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;

- страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;

- ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.

Основные игроки на ипотечном рынке являются такие банки как: Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк, Уралсиб. На первом месте в рейтинге банков по размеру портфеля ипотечных кредитов числится ПАО Сбербанк. Это можно проследить в таблице 2.1.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1]. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом [1].

Весомой долей ресурсов ПАО «Сбербанк» являются привлеченные и заемные средства. Их доля в разных банках колеблется от 75% и выше, а это значит, что они более зависимы от стабильности экономической ситуации в стране [3].

планирование и анализ;

предоставление банковской ссуды и собственные условий отбора заемщиков;

контроль использования ипотечного кредита;

возвращением банковского займа.

Самостоятельно разобраться заемщику в расчетах по ипотеке сможет помочь разработанный и потечный калькулятор Сбербанка в формате онлайн [6]. Он поможет рассчитать сумму ипотеки, используя актуальные процентные ставки и ознакомить с действующими условиями банка. Необходимо просто задать сумму первоначального взноса, размер ипотечного кредита и другие условия. Например, сумма первоначального взноса составляет 900 000 руб., далее выбираем срок, на который рассчитываем взять ссуду, например, 5 лет, указываем стоимость жилья – 3 000 000 руб. и выбираем вид ипотеки - приобретения строящегося жилья, после чего нажимаем на кнопку Рассчитать ипотеку. Нам приводится сводка по ипотеке с круговым графиком и данными по ежемесячному платежу (35 807 руб.), общая сумма платежа (2 148 400 руб.), сумма кредита (2 100 000 руб.), стоимость кредита (48 400 руб.) и процентная ставка 0,9% (рис. 1) [6]. Необходимый доход при этом должен составлять 54 299 руб. Также для более подробного ознакомления приведены графики выплаты процентов (рис. 2) и графики выплат по датам (рис. 3).

Рис. 1. Ипотечный калькулятор

Рис.2. График выплаты процентов

Рис. 3. График выплат по датам (часть)

Также в ПАО «Сбербанк» при оформлении ипотечного кредита на приобретение строящегося жилья предлагаются дополнительные услуги, снижающие ставку по кредиту: наличие зарплатной карты СберБанка (снижение на 0,8%), страхование жизни и здоровья (снижение на 1 %), скидка от застройщика на 1 год (снижение на 6,7 %), электронная регистрация сделки (снижение на 0,3 %). Выгода от снижения ставки при этом может составить в рамках примера до 155 145 руб. Если при остальных равных условиях в рассмотренном нами примере изменить цель кредита на приобретение готового жилья в ипотеку, то увеличивается процентная ставка до 8%, ежемесячный платеж до 42 580 руб., необходимый доход должен быть при этом как минимум 54 815 руб., частично изменяются услуги, снижающие ставку по кредиту (рис. 4).

Рис. 4. Расчеты по ипотечным кредитам в ПАО «Сбербанк» [7]

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также:

Анализ ипотечного кредитования на примере пао сбербанк

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — В. Е. Сочеева

ANALYSIS OF THE MORTGAGE LENDING MARKET FOR EXAMPLE PJSC "SBERBANK"

Текст научной работы на тему «Анализ рынка ипотечного кредитования на примере ПАО «Сбербанк»»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Козырева Анастасия Васильевна, Галочкина Ольга Анатольевна

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Козырева Анастасия Васильевна, Галочкина Ольга Анатольевна

Текст научной работы на тему «Анализ системы ипотечного кредитования на примере "Сбербанк России"»