Банк требует досрочного погашения ипотеки из за просрочек

Обновлено: 29.04.2024

Ипотека это ответственный шаг и в тоже время реальная возможность сделать свою жизнь комфортнее в более просторной и уютной квартире. Сегодня расскажу о хитростях банка в плане досрочного погашения ипотеки, наверняка каждый из нас, ипотечников, или тех кто только планирует присоединиться в наши ряды об этом думает.

Что говорит банк о досрочном погашении и платежах?

Ежемесячное списание происходит с 15 по 20 число, нужно чтобы к 15 числу нужное количество денег (ежемесячного платежа) лежало на ипотечном счете.
Погашать досрочно можно хоть каждый день, есть лишняя тысяча - закинули - уменьшили кредит.
Чтобы погасить кредит досрочно нужно сделать заявку в приложении в любой день, хоть в сам день открытия ипотеки.

Как происходит списание и погашение на самом деле?

На деле все выглядит немного иначе и сама идея досрочного погашения получается не такая выгодная (если мы будем закидывать ту самую тысячу, о которой нам говорили в банке). Если же закидывать сразу большую сумму - смысл будет более большой.

Списание средств происходит действительно в указанный период (15-20 число месяца). Для того что бы деньги списались нужно просто заранее положить их на ипотечный счет, списание произойдет автоматически. Здесь обмана нет абсолютно никакого.

А теперь главный нюанс, который мы с вами не учитывали, когда брали ипотеку. Итак, наш ежемесячный платеж состоит из двух частей - одна большая (в разы превышающая вторую) это проценты которые набежали нам по долгу, вторая меньшая - сумма основного кредита .

То есть изначально сумма списания основного долга предполагает уплату процентов, которую мы задолжали банку, а уже после этого списание оставшейся суммы на погашение основного долга.

По словам банка мы можем сделать досрочное погашение в любой момент времени, но как оказалось это не так. Мы можем сделать заявление на досрочное погашение в любой день, заявка будет обработана и исполнена на следующий день , кроме дней списания основного долга, то есть с 15 по 20 число месяца. В эти дни обрабатывается и пересчитывается основной платеж, сумма оставшегося кредита.

Вариантов погашения досрочно у нас два, тут банк не обманул - мы можем уменьшить ежемесячный платеж, или оставить платеж таким же, но уменьшить сумму основного долга. Выгоднее погашать сумму кредита, так как % мы платим именно по ней, и ежемесячные платежи лучше оставить в том размере, в котором они есть.

А теперь самое интересное. Досрочное погашение ипотеки подразумевает досрочное погашение основного долга. Распишу понятнее и как мы, простые смертные это пониманием:

То есть мы думаем, что внесли эти дополнительные 10 тысяч, и сумма нашего долга (не процентов) уменьшилась, а значит процентов мы в конечном итоге выплатим меньше. Ура, уроки по математике и экономики прошли не зря! Но как выяснилось, у банка совсем другая схема внесения ваших денег для погашения кредита.

То есть внося лишние 10 тыс которые у вас появились, банк сначала спишет с них сумму набежавших процентов (от момента погашения основного ежемесячного платежа), а затем уже оставшуюся сумму занесет в основной долг. При этом как бы вы не старались уйти от этой схемы, сделать это не получится. Фактически при небольшой сумме вы оплатите только сумму процентов, а основной долг останется таким же. Правда при следующем платеже уже уплаченные проценты будут учитываться, и следующий платеж по процентам будет меньше. Тем не менее вы потеряете целый месяц и по нему так же будете отдавать проценты. Объясню на примере:

Уйти от процентов и сразу сделать досрочное погашение не получится - в начале месяца и до 15 числа вы будете оплачивать проценты за набежавший последний месяц (с последнего числа оплаты и по сей день), если делать это в момент списания долга - функция закрыта, списать досрочно можно будет только после пересчета и оплаты основного платежа, то есть после 20 числа. То есть в любом случае за 5 дней вы сначала должны будете погасить проценты, а уже после этого оставшаяся сумма пойдет на уменьшение суммы основного долга.

Конечно в любом случае досрочное погашение будет выгоднее, но на меньшую сумму, чем на которую мы с вами рассчитывали. Наилучший вариант если есть возможность погашать сразу и проценты и часть основного долга сверху. В среднем за день при кредите в 3 миллиона вы будете отдавать в день около 800-900 руб за используемые проценты. Значит примерно 4250 после списания досрочного платежа изначально пойдут на погашение процентов.

Вот такая интересная схема у банков, о которой нам конечно же не сообщается. А какие вы подвохи встретили в своей ипотеке?

Если вам звонят по телефону и требуют досрочно погасить кредит, вы имеете полное право не реагировать на данные слова. Но вы должны усвоить, что и на ваши слова никакой реакции не последует.
Устное требование банка досрочно погасить кредит должно быть вами воспринято как первый звонок. Стоит проанализировать причины данного звонка.

Основаниями для требования досрочного погашения кредита или одностороннего расторжения договора Банком обычно являются:

нарушение заемщиком графика платежей (регулярные просрочки или полное прекращение выплат);
внутренние проблемы банка, связанные с финансовым кризисом, (то есть банку срочно нужны наличные);
нарушение заемщиком иного существенного условия кредитного договора (например, вы забыли поставить банк в известность об изменении адреса, места работы, финансового положения, появление новых кредитов и т.д.).

Поэтому, еще на стадии оформления кредита необходимо выяснить, какие пункты в договоре дадут банку право на досрочное расторжение и досрочное требование погашения кредита.

Устное требование. Итак, вам позвонили из банка и попросили досрочно погасить кредит. Берем договор и внимательно ищем основания одностороннего расторжения договора или требования досрочного погашения кредита. Требуется выяснить, какие условия договора вы нарушили. Если причина требований банка так и не была нами найдена, то лучшая стратегия – просто не обращать на звонок внимания. Но если вы обнаружили, что нарушили условия договора, и вот-вот нагрянут тяжелые последствия, не ждите письменного требования – действуйте сразу!

Если у вас имеется задолженность – погасите ее, хотя бы частично. Если нечем гасить, можно пойти на прием к управляющему банком и подать письменное заявление с просьбой изменения срока выплаты, даты выплаты, суммы ежемесячной выплаты. Если вы сможете обстоятельно пояснить причины задержек (тяжелая болезнь, увольнение с работы и другие), банк может пойти вам навстречу. Лучше всего указать в своем заявлении дату, когда вы сможете погасить задолженность.

Если вы нарушили другие условия договора, например, не уведомили об изменениях в своих персональных данных, направьте в банк уведомление об изменении адреса, работы или иных изменениях.

Письменное требование. Если вам пришло письменное требование о досрочном погашении кредита или письменное уведомление об одностороннем расторжении договора с указанием причин и оснований таких действий, необходимо в договоре найти и внимательно прочитать пункт и статью, на которую ссылается банк для требования досрочного погашения кредита. Если Вы считаете, что оснований для требований нет, то можете либо согласится с требованием банка, либо отказаться от него – и продолжать платить согласно графику. В этом случае требуется уведомить банк о своем решении в письменной форме. Если же нарушения с вашей стороны очевидны и основания для расторжения договора и требования досрочного погашения кредита есть, то единственный выход – согласиться с требованиями банка. В противном случае, будьте готовы к суду.

По закону, банк имеет полное право требовать досрочного погашения долга, если должник недобросовестно относится к долговым обязательствам. Это право предусмотрено положениями ст. 811 Гражданского кодекса. Однако, согласно Постановлению Высшего арбитражного суда, банк не может требовать от заемщика досрочного погашения кредита, если финансовое положение человека ухудшилось. Ваша стратегия в суде – доказать, что вы добросовестный заемщик, и причина нарушения обязательств по кредитному договору связана с ухудшением вашего финансового положения (потеря работы, появление дополнительных расходов – алименты, лечение, аренда жилья и т.п.). Это сильный аргумент.

В ходе судебного разбирательства вы должны привести убедительные аргументы в пользу своей добросовестности. Представьте документы, подтверждающие ваши слова и обстоятельства ухудшения материального положения (трудовую книжку с отметкой об увольнении, больничный лист, справку о получении инвалидности или временной нетрудоспособности, выписки из банка с полной историей ваших платежей, и т.п.). После этого можно просить уменьшения обязательств по процентам, а также отсрочки очередного платежа.

В конечном счете, мы добиваемся мирового соглашения в суде. Это самый лучший выход из создавшегося положения.

В случае, если договор был расторгнут банком при незначительном нарушении (например, пропуск одного платежа, или при просрочке до 90 дней по уважительной причине), вы можете подать встречный иск о несоразмерности нарушения и предъявленных требований.

Если заёмщик грубо нарушил условия ипотечного договора, банк вправе расторгнуть соглашение и потребовать выплатить оставшийся долг сразу. Если до конца ипотеки осталось много времени, такие условия, скорее всего, повергнут клиента в шок. Когда банки идут на крайние меры, и что будет, если не исполнить требование? Об этом читайте в статье.

Когда банк вправе потребовать досрочного погашения

Такое право банку дают Гражданский кодекс РФ (ст. 821.1) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ст. 50, п. 4).

Причиной может послужить:

нарушение клиентом срока оплаты очередного платежа;
утрата обеспечения;
нарушение заёмщиком условий целевого использования средств;
сокрытие от банка информации обо всех третьих лицах, имеющих права на объект залога;
грубые нарушения правил эксплуатации или ремонта, если это может привести к повреждениям или утрате имущества;
неисполнение заёмщиком обязанности по страхованию недвижимости;
продажа, дарение, обмен квадратных метров без согласия кредитора;
изъятие объекта залога государством.

Досрочное расторжение договора – это крайняя мера. На неё банки идут только в случаях, когда заёмщик не соглашается взаимодействовать и менять своё поведение. До этого кредитные учреждения могут в том числе обращаться к коллекторам. Зачастую они так и поступают, поскольку пени в этом случае растут и с клиента в итоге получится взыскать большую сумму.

Основания досрочного погашения кредита по инициативе финансовой организации описываются в условиях ипотечного кредитования.

Эта информация размещена в разделе, посвящённом правам и обязанностям сторон. Поскольку в каждом банке условия разные, рассмотрим их на примере трёх крупных игроков рынка.

Сбербанк

Сбербанк вправе потребовать досрочно выплатить долг и проценты по нему в следующих случаях:

просрочка дольше 60 дней в течение последнего полугода (считается общий срок всех допущенных просрочек, даже если каждая из них была незначительной);
утрата объекта залога, ухудшение его состояния;
грубые нарушения правил пользования недвижимостью, создание угроз повреждения или утраты;
необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома;
обнаружение банком незаявленных обременений;
отсутствие обязательного страхования или непродление полиса в установленный срок;
расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости;
отсутствие подтверждения целевого использования кредитных денег.

Обратите внимание, что требование о погашении долга банк вправе предъявить не только самому заёмщику и созаёмщикам, но и поручителю.

В правилах ипотечного кредитования Сбербанка говорится, что обратить взыскание на квартиру или дом учреждение может сразу, не дожидаясь реакции от клиента.

ВТБ заявит письменное требование о возврате долга и процентов в следующих случаях:

нецелевое использование кредита;
полная или частичная утрата или повреждение недвижимости;
утрата другого обеспечения, предоставленного по займу;
грубое нарушение правил использования квартиры или дома, нарушение правил содержания, выполнения ремонта;
необоснованный отказ кредитору в проверке предмета ипотеки;
нарушение обязанностей по страхованию риска утраты и повреждения жилья;
нарушение правила о замене объекта залога в случае его повреждения или утраты.

Кроме того, банк потребует расторгнуть договор, если заёмщик скрыл данные об обременениях и всех людях, претендующих на жильё, или нарушил правила распоряжения объектом залога. Строгое требование установлено насчёт просрочек. Если клиент не вносит очередной платёж в течение 15 дней или просто допустил несколько даже незначительных просрочек, это служит причиной для требования досрочного погашения. Договор считается расторгнутым со дня направления заёмщику уведомления.

Обратите внимание, что финансовая организация вправе проверять целевое использование кредита, контролируя расчёты по договору между продавцом и покупателем.

Также банк может в любое время потребовать письменно отчитаться об исполнении обязательств по договору.

В ВТБ условия по ипотеке немного отличаются от «сберовских». В частности, ВТБ не может сразу обратить взыскание на жильё, купленное в кредит. По условиям ипотечного продукта банк даёт клиенту срок на добровольное исполнение требований.

Совкомбанк

Банк потребует досрочного возврата, если:

очередной ежемесячный платёж просрочен более чем на 30 дней;
клиент необоснованно отказал кредитору в проверке состава лиц, проживающих в квартире;
заёмщик потерял трудоспособность (если он получил страховое возмещение, банк потребует погасить кредит этими деньгами).

Совкомбанк устанавливает жёсткие обязанности заёмщика. Все они прописываются в договоре. К примеру, клиент должен:

предоставлять в течение 5 дней документы, подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей;
ежегодно предоставлять документы, подтверждающие финансовое положение и доходы;
не регистрировать в квартире (постоянно и временно) третьих лиц и не сдавать жильё в аренду без согласия банка;
уведомлять банк в случае отсутствия в квартире более месяца;
не производить перепланировку без письменного согласия кредитора.

По сути, нарушение любого из указанных пунктов может вызвать недовольство банка и стать причиной требования о досрочном погашении задолженности. Выполнить его необходимо не позднее 15 дней с момента предъявления.

Когда банк вправе забрать жильё

Если требование о полном возврате займа не исполняется, жильё, купленное в ипотеку, забирают.

Обращение взыскания на заложенную недвижимость законно независимо от того, насколько добросовестно заёмщик исполняет обязательства по выплате кредита.

Например, собственник исправно платит по ипотеке, но провёл незаконную перепланировку. Банк требует единовременно погасить долг. Если клиент игнорирует – кредитор вправе изъять квадратные метры.

В случае ипотеки жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве, банк может забрать его не ранее чем через полгода после того как:

наступил срок сдачи дома;
строительство было прекращено и приостановлено, при этом стало понятно, что застройщик не успеет сдать его в срок.

Об этом говорится в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 14).

Основные ситуации, при которых недвижимость могут отнять, прописаны в законе, но каждый банк указывает нюансы в условиях кредитования. Если причина в просрочках, ВТБ вправе забрать жильё в следующих случаях:

нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 15 дней и более, если сумма составляет более 5% от величины ипотеки;
нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 3 месяца и более, если его сумма менее 5% от величины ипотеки;
3 и более просрочки за последний год, даже если каждая из них незначительна.

О чем нужно помнить заёмщикам

Чтобы не доводить ситуацию до точки кипения, когда банк потребует внести всю сумму долга целиком, следуйте правилам:

На рынке кредитования наметилась такая тенденция — требовать досрочного возврата долга по надуманным причинам . Видимо, жалоб стало так много, что Центробанку пришлось вмешаться. При этом ещё недавно была противоположная ситуация — банки упорно не давали закрыть кредит, устанавливая мораторий и неудобные условия. В чём же причина? Пользователи Выберу.ру делятся опытом, как договариваться с банком, если он требует досрочного погашения.

Нет — произволу, да — закону

Центробанк разослал во все кредитные организации , в том числе МФО и ломбарды письмо, где перечисляет случаи, когда требование досрочного погашения законно, а когда нет. ЦБ несколько раз подчёркивает, что любое требование к заёмщику должно быть в рамках закона .

Итак, кредитор может расторгнуть договор в одностороннем порядке с досрочным возвратом кредита в следующих случаях:

заёмщик не оплачивает страховку свыше 30 дней . Исключение — кредиты, у которых без страховки процентная ставка повышается и это прописано в договоре;
клиент нарушил условия целевого использования . Например, кредит выдаётся на покупку недвижимости, но клиент не предоставляет в банк нужные документы, а значит не может доказать целевое использование средств;
длительная просрочка . Конкретные сроки прописаны в кредитном договоре. Чаще всего это 90 дней.

Все остальные случаи, по мнению Центробанка нарушают права заёмщика .

Между тем, в кредитных договорах часто бывает пункт, который даёт банку право требовать досрочного закрытия кредита, если материальное положение клиента ухудшится или он меняет место работы, жительства и прочее. Чаще всего клиенты не обращают на это внимание. Уже есть случаи, когда банк требовал досрочного закрытия договора из-за смена работы .

Центробанк просит кредитные организации исключить этот пункт.

Что будет дальше?

Письмо Центробанка — это рекомендация, а не закон . Банки могут прислушаться, а могут нет, наказание за это не предусмотрено письмом. Как они себя поведут — покажет время.

По мнению Марка Гойхмана, руководителя группы аналитиков ЦАФТ, — «Показатель долговой нагрузки растёт, просрочек становится больше. Это и спровоцировало банки и других кредиторов массово требовать досрочного погашения, причём порой выходящего за рамки законодательства, на что и обращает внимание Центробанк».

Для банков необеспеченные кредиты и закредитованные клиенты становятся невыгодными, от них стараются избавиться. Возможно, это побочное действие ограничений ЦБ по потребительским кредитам.

Что делать, если банк просит погасить кредит досрочно?

С таким вопросом редакция Выберу.ру обратилась к одному из заёмщиков банка ВТБ , который оказался в подобной ситуации.

У меня несколько кредитов в банке ВТБ. Меня действительно можно назвать закредитованным, поскольку отдаю по их кредитам больше половины дохода. Случаются просрочки, в том числе, и более 90 дней. Служба по взысканию звонит регулярно и регулярно угрожает расторжением всех договоров, включая ипотечный. До суда и реального расторжения дело ни разу не доходило . Если не вступать в конфликт, то банк идёт навстречу и даже предлагает что-то вроде акций — закрываешь долг, а мы прощаем пени и штрафы. Главное — не выходить за 90 дней, не спорить и вносить хоть какие-то платежи.
В данном случае я сам виноват, что банк угрожает расторжением. Случаев, когда банк необоснованно просил вернуть кредит, не знаю. По идее, у них нет резона это делать, они же теряют доход. Даже я, закоренелый должник, и то приношу доход — всякие штрафы, пени и прочее. Это очень большие суммы, превышают проценты и основной долг.

Итак, действия банков ограничены законом. Расторгнуть договор они могут только через суд, поэтому надо вести себя спокойно, уверенно и не допускать просрочек, тогда и повода для расторжения не будет.

За просрочки по кредиту банк может отобрать или арестовать квартиру заемщика. Разберем, сколько времени можно не платить по кредиту без последствий, а когда стоит ждать постановление приставов о выселении.

Квартира в залоге у банка

Банк имеет право отобрать любое заложенное жилье как гарантию уплаты кредита.

Квартиру могут забрать, даже если:

должнику больше негде жить
часть квартиры принадлежит детям
в квартире прописаны несовершеннолетние дети и родственники.

Если квартира в ипотеке

В кредитном договоре прописывают, что банк имеет право отобрать ипотечную квартиру за долги. Но судебная практика не разрешает банкам отбирать жилье, если:

долг по кредиту меньше 5% от стоимости жилья
должник не платит меньше 3 месяцев.

Оба условия должны соблюдаться одновременно: только тогда суд разрешит забрать квартиру должника. Пока сумма просрочки меньше 5% от стоимости квартиры, банк не сможет отсудить квартиру.

Пример: ипотеку просрочили, но квартиру не забрали за долги

Олег взял в ипотеку квартиру за 3 млн. руб. Каждый месяц за жилье нужно было вносить 40 тыс. руб. Несколько лет платежи вносили вовремя.

Когда Олега уволили с работы, платить за квартиру стало нечем. За два месяца набежал долг по кредиту и неустойка за просрочку: 85 тыс. руб. Олег нашел новую работу, но погасить задолженность до первой зарплаты не смог.

Банк заметил просрочку и начал требовать погасить долг. Сотрудники банка угрожали отобрать квартиру через суд.

Олег посчитал, что процент долга от 3 млн. составляет 2.8%. Это меньше 5% от стоимости квартиры — банк не имеет права подавать в суд и забирать жилье. Олег позвонил в банк и сообщил о своих расчетах, сославшись на закон и судебный прецедент.

Больше сотрудники банка не звонили. Через месяц Олег погасил все долги.

Если квартира в залоге под другой кредит

Банк может отобрать квартиру не только при ипотечном займе, но и когда жилье заложили под другой кредит. Например, в счет потребительского кредита заложили квартиру, которую получили в наследство. Такой залог работает как ипотека: не выплатил кредит — потерял заложенную квартиру.

Банк может потребовать вернуть кредит досрочно, если за год было 3 просрочки платежа. Если должник не сможет погасить кредит по требованию банка — банк подаст в суд. Размер просрочек не имеет значения. Даже если заемщик не доплатил 5 копеек, банк посчитает это долгом.

По решению суда заложенную квартиру отберут в счет погашения кредита.

Пример: квартиру забрали за долги по потребительскому кредиту

Антон хотел сделать ремонт в квартире и взял в кредит 1.5 млн. руб. Банк согласился выдать такую сумму только под залог квартиры.

Первое время Антон выплачивал кредит без задержек. Потом уволился и 4 месяца не платил по кредиту. Банк не стал разбираться с Антоном и подал в суд. Суд вынес решение в пользу банка, залоговую квартиру выставили на торги.

Суд не принял доводы Антона о том, что это единственное жилье семьи, где прописаны двое детей. Залог означает согласие заемщика рисковать квартирой. По закону банк имеет право получить деньги назад от продажи квартиры.

Как поступает банк, когда появляется появляется просрочка

Когда платежи по ипотеке перестают поступать, банк передает договор в отдел взыскания. Сначала сотрудники банка выясняют, почему заемщик не платит. Часто предлагают новые условия по выплатам: оформить кредитные каникулы, реструктуризацию или рефинансирование кредита.

Если должник не отвечает или не принимает действия по выплате кредита, то могут начаться звонки из банка с угрозами отнять жилье. Это неприятно, но не критично.

Если должник не выходит на связь или отказывается платить, банк подает иск в суд.

Квартира не заложена, но есть долг по кредиту

За просрочки по кредитам квартиру могут отобрать за долги, — даже если квартира не была в залоге у банка. В этом случае действия банка зависят от количества недвижимости должника.

Есть долг и две квартиры

За просрочки по оплате банк может отобрать “излишки”, если у должника есть несколько квартир или домов.

Единственный шанс сохранить вторую квартиру – доказать, что долг по кредиту гораздо меньше стоимости жилья. Сравнение рыночной стоимости квартиры и суммы долга надо предоставить приставу при аресте квартиры. Если после этого будет наложен арест, должник может обжаловать действия пристава в суде.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: