Банк втб развод ипотека

Обновлено: 17.05.2024

Мы с мужем разводимся. У нас есть однокомнатная квартира, которую мы купили в ипотеку и оформили в совместную собственность. Первоначальный взнос вносили в долях: я — 70%, а муж — 30%. Но нигде это не фиксировали. Брачного контракта у нас тоже нет.

Договорились, что квартиру я перерегистрирую на себя, как и ипотеку. То есть в итоге буду выплачивать кредит сама. Мужу за часть квартиры отдам компенсацию наличными. Одна беда: ипотека взята на нас двоих, и, чтобы все провернуть, нужно согласие банка на исключение мужа из состава заемщиков. А банк не хочет идти навстречу.

Можно ли сделать это без согласия банка? Какие у нас есть варианты?

Анастасия, можно попробовать перевести ипотеку и квартиру на себя и без согласия банка. Но не все так однозначно. Судебная практика содержит противоположные решения, хотя решений в пользу заемщиков, на первый взгляд, больше.

В ответе я сразу расскажу читателям, как избежать подобных проблем в будущем, а также разберу, что можно сделать вам.

Как можно было избежать подобных проблем

Жаль, что вы не заключили брачный договор, когда покупали эту квартиру. Тем более если вкладывались в нее в таких неравных долях. К сожалению, в России институт брачных договоров не сыскал особого уважения. И предложение его заключить воспринимается скорее как недоверие к супругу и личное оскорбление, а не как запасной план на случай, если что-то пойдет не так.

Конечно, нельзя сказать, что брачный договор — это панацея. Если вы заключили его до того, как купили квартиру, банку он может и не понравиться. Например, если по брачному договору все достается супруге, а с точки зрения банка она неблагонадежный заемщик. Кроме того, такой договор могут признать недействительным, если нарушаются права второго супруга. В этом случае банк не выдаст кредит или попросит внести изменения в брачный договор.

Брачный договор важен прежде всего вам, а не банку. Не у всех, как у вас, получается найти согласие с супругом и честно определить, кто сколько вложил и кто что получит при разводе. Когда в семье совет да любовь, в перспективе все выглядит прекрасно и можно даже на словах договориться, кому и что достанется. Однако когда дело доходит до развода, договоренности быстро забываются. И тут начинаются проблемы.

Вы вложили в квартиру деньги в пропорции 30 на 70, и супруг признает ваш вклад и просит только свою долю. А мог бы просить половину, так как документально вы свои вклады в общую квартиру никак не зафиксировали. И закон был бы, скорее всего, на его стороне.

О брачном договоре в законах довольно мало статей. Да, такой договор может изменять режим собственности супругов, а также устанавливать перечень имущества, которое будет передано каждому из них в случае, если они разведутся. И список вопросов, которые можно оговорить в брачном договоре, не ограничен. Однако нельзя заранее точно сказать, как суд воспримет то или иное условие: сочтет он его законным или выходящим за пределы того, что можно урегулировать брачным договором. Тем не менее наличие брачного договора со схемой раздела имущества лучше, чем его отсутствие, в случае развода.

Дважды в неделю в вашей почте: как составить брачный договор, поделить имущество и не потерять деньги при разводе

Как разделить ипотеку без согласия банка

Если банк не желает идти навстречу, вы, конечно, можете ходить туда каждую неделю и настолько замучить специалистов банка, что они дадут согласие на изменение состава заемщиков по кредиту. Именно так и поступила героиня нашей статьи про раздел ипотеки.

Но если супруги смогли договориться между собой, то выделить всю квартиру в собственность одного из них и возложить на него обязанность платить кредит можно попробовать и без согласия банка. Это делается через судебное решение.

Для этого вы должны обратиться с иском к супругу и потребовать:

Разделить совместно нажитое имущество. Вам — квартиру, мужу — денежную компенсацию.
Признать за вами единоличное право собственности на квартиру.
Распределить общий супружеский долг на вас.
Возложить на вас обязанности по кредитному договору.

Банк в таком иске будет привлечен как третье лицо — залогодержатель. Весь смысл в том, что раз у вас с супругом отсутствует спор как таковой и вам нужно только подтвердить ваши договоренности, то супруг иск признает. А у суда не будет оснований в нем отказать. При этом права банка не нарушаются.

Логика такая: по закону в состав имущества, которое будут делить, включается общее имущество супругов, которое на время, когда рассматривается дело, есть у них либо у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов и право требования по обязательствам, которые возникли в интересах семьи.

Общие долги супругов — это обязательства, которые возникли по инициативе супругов в интересах всей семьи, или обязательства одного из супругов, по которым все полученное было использовано им на нужды семьи. Например, муж взял кредит на себя, чтобы купить для семьи квартиру или построить общий дом.

Но общими такие долги являются только с точки зрения внутренних отношений между супругами. Даже если они перераспределят долг между собой в результате раздела имущества при разводе, долговые обязанности перед третьими лицами — в данном случае банком — у них не изменятся. Как был муж заемщиком по кредиту, так для банка и останется, даже если при разделе имущества указано, что долг должна выплачивать жена.

И то, что у супругов есть долг, — не основание отказывать, если они хотят определить доли в праве общей собственности. Потому что даже после того, как супруги разделят имущество, они все равно должны будут отвечать по совместным долгам.

Можно ли перераспределить доли без согласия банка

Теперь о залоге. С одной стороны, предметом залога — квартирой — нельзя распоряжаться без согласия банка, то есть нельзя ее продавать, дарить, обменивать, закладывать и вносить в качестве взноса в уставной капитал юридического лица или паевого фонда.

Однако в вашем случае перераспределение долей между супругами — это не распоряжение, которое оговорено в статьях закона. И если банк подаст иск в суд, чтобы признать вашу сделку недействительной как совершенную без его согласия, то у него ничего не выйдет. Потому что перечень оснований для признания сделок недействительными есть в статье 235 гражданского кодекса.

Раздел имущества, которое находится в общей собственности супругов, к таким основаниям не относится. Когда делят квартиру в залоге, права банка как залогодержателя не нарушаются: квартира не выбывает из залога, а у банка по-прежнему есть его залоговое право, но только с другим составом должников.

Такие выводы содержит, например, решение районного суда Томска. Там женщина в иске просила разделить имущество, признать за ней единоличную собственность на квартиру, исключить мужа из реестра прав на недвижимое имущество и перевести на нее обязанности по кредитному договору. Банк привлекли к участию в деле. В итоге суд пришел к выводу, что такой раздел не нарушит права банка, и постановил прекратить право собственности мужа, признать за женщиной право на всю квартиру и возложить на нее обязанности по кредитному договору. Аналогичное решение принял суд и в Новосибирске.

Стоит отметить, что мне встречались и обратные решения суда, где суд отказывался перевести квартиру в таких исках без согласия банка.

Например, так сделал районный суд в Амурской области, который в схожих обстоятельствах отказался распределить общий супружеский долг на одного на основании отзыва банка. Тот был не согласен и считал, что его права будут нарушены.

Но все же решений о разделе несколько больше, потому что фактически распределение долей и долга не изменяет кредитный договор, а устанавливает отдельное соглашение между супругами о том, кто что получает и кто платит.

Но поскольку у нас не прецедентное право, даже большое количество решений в пользу заемщиков не означает, что конкретно в вашем случае суд встанет на вашу сторону.

Как вывести супруга из кредитного договора

Основной минус такого решения: по кредитному договору второй супруг по-прежнему остается должником перед банком. Обойти это и исключить супруга из договора можно через рефинансирование кредита. В этом случае первоначальный кредит досрочно закрывается и следующий кредит оформляется на одного человека — того, кто владеет квартирой уже единолично. В вашем случае — на вас.

Благодаря решению суда бывший муж не сможет претендовать на квартиру, так как получил компенсацию, а вы теперь — единоличный собственник. А первоначальный банк при рефинансировании вообще ни о чем спрашивать не надо. Кредит закрывают, банк уведомляют об этом как о факте, и его согласия на это спрашивать не нужно.

Рефинансирование потребует времени и некоторых затрат: оценка квартиры обойдется в 2000—4000 Р , госпошлина за регистрацию новой ипотеки — 500 Р . Но в целом это небольшие расходы. Основная проблема — получить одобрение на такой кредит.

Но даже если не получится рефинансировать кредит и второй супруг останется должником по договору, то все не так печально. Конечно, если вы перестанете платить по кредиту, банк будет взыскивать долги со второго супруга как с созаемщика. Но у него на руках будет то самое решение суда. Оно позволит ему доказать, что все обязанности возложены на вас, и потом взыскать эти деньги с вас. Да, для супруга в этой схеме есть риск. Но это единственный возможный способ поделить квартиру, если не хочется ее продавать и банк не дает согласия на изменение кредитного договора.

Что в итоге

Договариваться о том, кому и что достанется при разводе, лучше на берегу. И лучше сделать это письменно — в виде брачного договора.

Если брачного договора нет, а есть квартира и грядет развод, пытайтесь договориться с банком.

Даже если банк против, все равно можно разделить ипотеку и перевести квартиру на одного супруга. Для этого нужно обратиться в суд.

Когда переоформите все на одного, рефинансируйте ипотеку на себя и выведите второго супруга из состава заемщиков.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

В браке приобретали квартиру, тогда банк назывался по другому (банк был поглощен банком ВТБ), при разводе по обоюдному согласию квартира осталась за мной, но банк отказал нам в переоформлении документов (сказали берите другой кредит - потребительский! и закрывайте ипотеку), неписьменное обращение подписанное обеими заемщиками не обращение в головной офис не помогли (2,5 мес. а это время и деньги да и с работы не отпрашиваешься, а в субботу не обслуживают ипотеку, а в будни до 17-00) мы пошли в суд и подали на раздел имущества, о чем уведомили и банк, банк проигнорировал заседание, и я получила решение суда о том, что квартира вместе с обременением теперь моя и опять уведомила банк.

Когда решение суда вступило в законную силу, пришла оформлять документы и опять банк не захотел переоформлять, просил написать заявление – «прошу рассмотреть меня в качестве заемщика»-что никак не может быть, т.к. суд уже признал меня единственным заемщиком, затем на рефинансирование-процентная ставка по нему выше, да и рефинансирование не делается на сумму менее 500 т.р. о чем написано на сайте банка, потом просто забыли про меня (4,5 мес. суд плюс 1 мес. на вступление в силу решения в законную силу), а написала на сайт банка многократно звонила на горячую линию.

В итоге банк сказал, что я должна с начало исполнить остальные пункты решения о разделе имущества при том, что они не имеют отношения к банку. И вот наконец мои обращения возымели действие и меня пригласили на подписание, оказалось нового кредитного договора с худшими условиями, хотя должны были составить дополнительное соглашение и опять месяц хождения по инстанциям. А все это время я платила комиссии и клала деньги на счет бывшего мужа и не имела информации, прошел ли платеж-тайна клиентской информации.

Когда мне наконец составили доп. соглашение, и мы пошли регистрировать его в росреестр, выяснилось, что банк даже закладную с первого банка не переоформил и опять деньги и время. Но теперь уже мне открыли счет, на который я внесла деньги и в срок их не списали – программеры что-то напутали, и я попала в должники и опять пришлось разбираться писать заявление на аннулирование пени и корректировки истории заемщика.

Итого 8 месяцев хождения по инстанциям 70 т.р оформление справок и судебных издержек. Пройти такой путь до конца под силу не многим.

Часто развод является единственным решением семейных проблем, но бывает, что ипотека связывает супругов крепче, чем штамп в паспорте. Решить такой вопрос на взаимовыгодных условиях очень сложно, ведь здесь присутствует «третий – лишний» — банк, с которым «договориться» не получится.

У бывших супругов возникает вопрос: как поделить квартиру, взятую в ипотеку, и кто будет продолжать выплачивать кредит? К сожалению, четкого ответа нет даже в законодательстве РФ, и часто даже в похожих ситуациях, судья может принять различные решения. Угодить в таком случае всем практически невозможно, и зачастую страдают интересы кого-то из супругов или банка – кредитора.

Чисто теоретически по законодательству такая квартира считается совместным имуществом и должна делиться пополам. Но, т.к. квартира находится в залоге у банка, и продать или разменять ее не представляется возможным, то необходимо взять разрешение у банка о продаже квартиры.
Банк в этом случае, конечно, может и согласиться, и отказаться. Иногда суд предписывает банку дать разрешение на определенные юридические действия с жильем или внести некоторые изменения в кредитный договор.

Возможно ли продать ипотечную квартиру?

Бывают случаи, когда банк идет на встречу и дает согласие на продажу или размен квартиры. Конечно, в таком случае банк теряет проценты, но зато вернет основной долг.

В данный ситуации есть один нюанс: найти на такую квартиру покупателя довольно сложно, т.к. ему предстоит заплатить деньги банку и ждать снятие обременения с квартиры. Привлечь такого покупателя можно низкой ценой.

Нюансы ипотечного договора

На данный момент банки при оформлении ипотеки кредитуют супругов как созаемщиков. В этом есть плюсы и для заемщиков — можно увеличить сумму кредита, т.к. предоставляются справки от двух граждан.

Некоторые банки в кредитном договоре используют следующую формулировку: «При расторжении брака между созаемщиками условия данного договора не изменяются». В таком случае, если один из супругов не платит, то вся ответственность переходит на другого. Таким образом, банк подстраховывает себя, а уже супруги между собой будут разбираться в судебном порядке.

Моя история негативного знакомства с ВТБ началась с того, что, будучи замужем мы с мужем взяли ипотеку
в это банке. На мужа был оформлен ипотечный договор, на меня оформили договор поручительства.
Все было бы хорошо, но мы с мужем развелись. По договоренности с бывшим мужем, квартира отошла в мою собственность, совместно с ипотекой, конечно. Тк меня банк ВТБ уже ранее одобрил, как поручителя, думали проблем никаких не будет, но, к сожалению, видимо это не про ВТБ.

Когда мы только планировали развод, приходили в банк ВТБ и просили банк о смене заемщика, нам сказали о том, что такого функционала в банке уже нет (хотя нотариус говорил обратное) и мы должны прийти в банк уже только после развода и переоформить ипотеку. После развода мы пришли в ВТБ со всеми заявлениями и документами. Первый раз документы были поданы в ВТБ в январе 2021 года. Предварительно мы получили согласие (на перевод долга), но потом менеджер банка сообщил что этот в нашем случае именно по процедуре перевода долга изменить заемщика будет не корректно и подал новое заявление. И вот тут начались проблемы.

Банк без объяснения причин отказывает нам в одобрении смены заемщика по ипотеки. При этом на меня оформлен договор поручительства, и я на ежемесячной основе в отделении банка вношу платежи! При подаче заявок мы предлагали банку ВТБ так же рассмотреть со заёмщиков для меня, если я им перестала
подходить по каким-то причинам, но каждый раз менеджер говорил, что это не требуется и мой доход позволяет все переоформить. И после этого каждый раз получали отказ без объяснения причин.

Сейчас без согласия банка, мы не можем оформить нотариально раздел имущества. Тк на мне уже висит договор поручительства, и квартира находится в собственности на нас двоих, взять ипотеку в другом банке на эту квартиру я не могу. Переоформить на меня ипотеку в ВТБ, по каким-то неизвестным причинам тоже.
Эпопея с ВТБ длится уже больше года….Уважаемый ВТБ, нервов на взаимодействие с Вами уходит гораздо больше, чем на всю процедуру развода!

Я юрист, консультирую клиентов и знакомых. Часто ко мне обращаются супруги, чтобы разделить имущество при разводе. Кроме имущества у супругов могут быть кредиты, потому что ипотеку оформляют на 20 и даже 30 лет, а развестись могут до того, как ее выплатят. И тогда возникает масса вопросов. Например, кому достанется квартира и кто будет оплачивать кредит. И как все это оформить юридически, если банк не разрешает изменить состав собственников по квартире и заемщиков по ипотечному кредиту.

В этой статье расскажу, какие есть варианты раздела квартиры и ипотеки и что об этом думают суды.

Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку

Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.

Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.

Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.

Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.

Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам.

Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.

Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон

Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.

Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.

Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.

Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — человек с алкогольной зависимостью и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.

Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.

Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.

Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.

Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.

Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен

Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:

Получить согласие банка на переоформление.
Потребовать изменить состав заемщиков в суде с определением долей каждого супруга в квартире и долге.
Обратиться в суд за разделом имущества, чтобы долг и квартира перешли на одного из супругов.

Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.

Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.

Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.

Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.

Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.

В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.

Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.

Варианты раздела ипотеки при разводе

Существует несколько вариантов. Расскажу о каждом.

Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.

У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.

Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.

Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.

В такой схеме есть три скользких момента:

Процедура продажи квартиры в залоге отработана не во всех банках, поэтому банк может отказаться.
Когда продается ипотечная квартира, процедура продажи усложняется. Не все покупатели готовы на это и обычно просят существенную скидку.
Если квартиру купили недавно и три года еще не прошло — придется платить налог с продажи.

Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.

Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.

Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.

Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.

Переоформление ипотеки на второго супруга. У нас есть история о том, как супруги взяли ипотеку в браке и начали ремонт. Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.

В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.

Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.

Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.

Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.

Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.

Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.

Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.

Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.

Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.

Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.

Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.

Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.

Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля. Мы рассказывали, что маленькие доли недвижимости — большая проблема.

Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.

Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: