Что будет с ранее взятой ипотекой
Обновлено: 01.05.2024
Жить в собственной квартире – мечта любой семьи, однако свои несколько десятков квадратов могут позволить себе далеко не все. Кому-то везет – им на свадьбу заветные метры дарят родственники, но есть и те, кто по различным причинам вынужден жить с родителями. Сайт "РИА Недвижимость" вместе с экспертами выяснил, когда наступает та самая точка кипения, когда ипотеку, несмотря на высокие ставки, нужно брать без промедления.Съезжайте!Как ни странно, но эксперты назвали только одну ситуацию, когда люди должны влезать в ипотечную кабалу, несмотря на невыгодные условия – это молодые семьи, которые по различным причинам не могут позволить себе аренду квартиры и вынуждены проживать в квартире родителей одного из супругов.Дело в том, что совместное проживание ведет к ссорам и разногласиям. Но самое страшное, что молодожены или одни из супругов постепенно попадают в статус "обязанных". Кроме того, им приходится соблюдать правила и порядки, сложившиеся в семье старшего поколения. Все это рано или поздно приводит к конфликтам, итогом которых может стать развод. Именно в этом случае ипотеку нужно брать безотлагательно, уверен психолог.Определить бюджетКак ни банально это прозвучит, но перед тем, как пойти в банк, риелторы советуют четко определить бюджет покупки, а также оценить примерный размер ежемесячного платежа, сопоставив его с доходами и текущими расходами. Для этого можно воспользоваться как сайтами застройщиков, так и различными аналитическими обзорами и ипотечными калькуляторами.В среднем, чтобы оценить необходимое количество средств для обслуживания кредита и повседневных расходов, управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка рекомендует умножать сумму, полученную на сайтах застройщиков и банков, на коэффициент 1,6.Найти деньгиСледующим этапом подготовки к ипотечному кредиту будет являться поиск денежных средств на первый взнос. Им может стать, как подарок на свадьбу от родственников, так и собственные накопления."Одним из способов поиска денежных средств может стать продажа ненужных, но дорогостоящих вещей, например, неиспользуемого старого автомобиля или фотоаппарата. Также в качестве первого взноса можно использовать материнский капитал" – советует заведующий кафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.А вот брать потребительский кредит или обращаться в микрофинансовую организацию за денежными средствами на первый взнос не стоит ни при каких обстоятельствах. Во-первых, отмечает Цыганов – это создает дополнительную кредитную нагрузку, из-за чего в дальнейшем могут возникнуть проблемы с платежами. Во-вторых, можно наткнуться на недобросовестную организацию, из-за которой в дальнейшем можно будет потерять жилье.Экономить долго и счастливоГлавное, к чему нужно быть готовым, предупреждает Хорс, это режим жесточайшей экономии. Потенциальные заемщики должны понимать, что им придется урезать большую часть своих "хотелок", причем не только на стадии подготовки и сбора средств, но и в дальнейшем, когда этот кредит будет выплачиваться."Нужно внутренне объявить себя банкротом, чтобы не произошло так, чтобы на середине пути пришло понимание, что собрать необходимую сумму не получается", – рекомендует Хорс.На что рассчитывать?Эксперты отмечают, что несмотря на то, что ставки на первичном рынке выглядят гораздо привлекательнее, существует ряд нюансов, когда для молодой семьи покупка квартиры на вторичном рынке даже по ставке 17% может выйти выгоднее новостройки.По словам Кирюхиной, в настоящее время средняя стоимость однокомнатной квартиры на "вторичке" в Москве составляет 11,5 миллиона рублей. С учетом первоначального взноса 20%, ежемесячный платеж при кредите на 20 лет в среднем составит от 110 до 130 тысяч рублей.На первичном рынке, квартиру аналогичной площади и в той же локации можно купить на миллион дешевле. При ставке в 9% ежемесячный платеж составит 80 тысяч рублей. Однако тут нужно понимать, что в новостройке придется делать ремонт, особенно если приобретаются "голые стены". А при нынешнем росте цен на стройматериалы ремонт обойдется в более чем круглую сумму, так что придется брать еще один кредит.В целом, в случае неотложной потребности шанс найти новое жилье для разъезда в течение 2-3 месяцев достаточно высокий, уверен Цыганов. Но надо быть готовым к тому, что даже при наличии привлекательных кредитных условий от застройщика придется пожертвовать выбором, и локация будет не самой популярной. Возможно, что будет предложен 2 или 3 этажи или планировка, на которую меньший спрос.Льготные условияНу и, конечно, стоит изучить все возможности льготных ипотечных программ. Возможно, вы под них прекрасным образом попадаете. Так, директор департамента ипотечного кредитования Московского кредитного банка Игорь Селезнев напоминает, что среди самых доступных вариантов можно выделить семейную ипотеку. На нее могут рассчитывать те, в чьих семьях с 1 января 2018 года родился первенец или последующие дети, а также тем, кто воспитывает ребенка с инвалидностью."В МКБ ставка по данной программе начинается от 5,25% годовых. Воспользоваться ей могут совершеннолетние граждане РФ со стабильным источником дохода. Максимальная сумма кредита 12 миллионов рублей действует для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов максимальная сумма займа составляет 6 миллионов рублей. Кредит можно взять на срок до 30 лет с первоначальным взносом, который равен 15% от стоимости жилья", – отмечает он.Диагноз: противопоказаноНо есть и те, кому ипотеку взять не судьба и придется переключиться либо в сторону аренды квартиры, либо искать другие варианты. В первую очередь это касается людей, которые живут по принципу "здесь и сейчас", объясняет Хорс.Также в ипотечный кредит не стоит влезать людям, имеющим пристрастие к азартным играм, и тем, кто планирует брать кредит "на последние". В этой ситуации оптимальным вариантом будет принять правила родственников.
В условиях сложившейся экономической ситуации в стране многих волнует вопрос, что будет, если они не смогут выплачивать ипотеку, а также существует ли возможность списания долга. Вместе с экспертами разбираемся, реально ли это.
Возможно ли списание
Прямых механизмов для списания долга по кредиту под залог недвижимости перед банком российское законодательство не предусматривает, рассказывает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. «При ипотеке недвижимость находится в залоге у банка, поэтому списать или требовать «простить» имеющуюся задолженность не получится», — пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.
Что будет с ипотекой в случае дефолта
В последние недели стало чаще звучать слово «дефолт» из-за введенных против России санкций. В связи с этим у многих возникает вопрос, что в таком случае будет с кредитами и ипотекой. «Если говорить о страновом дефолте, то это означает неисполнение обязательств государства перед своими кредиторами. Поэтому данное событие не имеет отношения к ипотечным кредитам населения и погашать их придется», — пояснил директор по стратегии инвестиционного холдинга «Финам» Ярослав Кабаков. Дефолт не означает прекращения платежей по ипотеке, подтвердил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». «В этом случае банковская система страны остается в работоспособном состоянии, поэтому ранее взятые займы требуется погашать. Вероятно, Центробанк страны наложит определенные ограничения на выдачу новых ипотечных кредитов, их реструктуризацию или рефинансирование», — сказал он.
Аналогичную позицию озвучили в пресс-службе Росбанка. «Дефолт в стране предполагает, что государство не исполняет свои долговые обязательства. Однако кредитором по ипотечному кредиту выступает банк и дефолт в стране не повлияет на обязанность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту», — пояснили в пресс-службе.
Страновой дефолт может сопровождаться и дефолтом кредитных организаций, продолжил аналитик «Финама». «В этом случае не исключено, что в порядке, установленном нормативными документами, заемщики могут получить определенные послабления в отношении своих долговых обязательств», — допустил эксперт. В целом при дефолте и девальвации национальной валюты ситуация не скажется благоприятным образом на гражданах. Особенно если допустить, что государство в таком случае может отменить программы помощи ипотечным заемщикам, отметил Владимир Кузнецов.
Банкротство и списание
Списать долг по ипотеке могут при банкротстве, но тогда ипотечная недвижимость будет продана на торгах. Поэтому тем, у кого действующий ипотечный кредит, эксперты не рекомендуют прибегать к банкротству. Сама процедура имеет некоторые нюансы.
Во-первых, хоть единственное жилье и защищается исполнительским иммунитетом (на него не может быть обращено взыскание), ст. 446 ГПК РФ в качестве исключения из общего правила устанавливает обязательства по ипотечным кредитам, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. «Говоря проще, банк все равно сможет обратить взыскание на ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства заемщика для целей удовлетворения своих денежных требований», — пояснил эксперт.
Во-вторых, сама процедура не является простой: требуется сбор документов о должнике, несение расходов на арбитражного управляющего, слежение за ходом дела и подача процессуальных документов, что тоже означает определенные финансовые затраты.
В-третьих, завершение процедуры банкротства может навсегда закрыть для должника возможность получения кредита, так как не в интересах банка связываться с неблагонадежным заемщиком, который уже проходил через процедуру банкротства. «В рамках дела о банкротстве возможно и договориться с банком — согласовать план реструктуризации долгов в процедуре реструктуризации долгов гражданина либо подписать мировое соглашение», — добавил Владимир Кузнецов.
Комментарий пресс-службы Росбанка:
— Сама процедура банкротства применяется в отношении физических лиц нечасто, но с каждым годом становится все более популярной как способ урегулирования задолженности. В случае невозможности исполнения должником обязательств по кредиту должник или кредитор могут обратиться с заявлением в арбитражный суд о введении процедуры банкротства. Суд рассматривает заявление, привлекает финансового управляющего, выносит определение о введении процедуры реструктуризации или реализации в зависимости от обстоятельств дела.
В рамках процедуры реструктуризации долгов финансовый управляющий анализирует активы должника, запрашивает необходимую информацию, при возможности согласовывает план реструктуризации долгов. Затем согласовывается порядок реализации имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, в том числе на заложенное по кредиту ипотечное жилье. После продажи всего имущества арбитражным судом принимается решение о завершении процедуры и освобождении должника от обязательств.
Как снизить финансовую нагрузку ипотечному заемщику
Многодетные семьи могут получить от государства помощь в размере 450 тыс. руб. для погашения ипотеки. Важно, чтобы третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, а кредитный договор был подписан до 1 июля 2023 года. Финансовую нагрузку можно снизить с помощью налоговых вычетов: за покупку жилья (до 260 тыс. руб. на человека) и за уплаченные проценты по ипотеке (до 390 тыс. руб. на человека).
Снизить финансовую нагрузку можно с помощью льготных программ (программы «Льготная», «Семейная», «Дальневосточная», программа выплаты 450 тыс. руб. многодетным семьям). Сейчас программы сохранены и работают на прежних условиях. Ставки по ним пока составляют 2–7% годовых при рыночных 22–25%. Для заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации, доступны кредитные каникулы. Они позволяют взять отсрочку или временно снизить ежемесячные платежи. Подробнее об этом читайте в материале «Как уйти на кредитные каникулы по ипотеке. Новые правила в 2022 году». При возникновении сложностей с оплатой ипотеки эксперты рекомендуют сразу же обращаться в банк и искать совместно решение проблемы.
Банки повышают ставки вслед за новой ключевой. Что изменится для заемщиков, у которых уже есть ипотека?
Утром 28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых и рекомендовал банкам временно не начислять штрафы и пени по кредитам заемщиков, чье финансовое положение ухудшилось после 18 февраля 2022 года из-за санкций. Ключевая ставка прямо влияет на условия по новым кредитам — за исключением субсидированных программ, банки всегда устанавливают ставки выше стоимости заемных денег Центробанка. Спросили участников рынка, в каких случаях заемщикам могут пересмотреть условия по действующим ипотечным договорам.
Банки повышают ставки по новым кредитам
На момент публикации большинство кредитных организаций взяли паузу для пересмотра условий по новым кредитам. «Мы рассчитываем новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараемся обновить их максимально оперативно. Условия по действующим кредитам останутся без изменений», — рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Райффайзенбанка. В банке ВТБ также говорят, что по всем выданным раньше кредитам ставки меняться не будут.
Аналогичную позицию занял «Альфа-Банк». «Банк не будет менять ставки по уже выданным потребительским кредитам и ипотеке. Кроме того, банк обещает скоро рассказать про условия для новых кредитов», — говорится на сайте кредитной организации.
Ставки по выданным кредитам повышать не смогут
Ставки по действующим ипотечным договорам не могут быть изменены, это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны, поясняет пресс-служба ВТБ.
Невозможность пересмотра ставок по большинству действующих на сегодня договоров ипотеки подтверждают и юристы. «Ставка определяется на момент заключения договора, по общему правилу, не может быть в дальнейшем в одностороннем порядке пересмотрена банком ни в лучшую, ни в в худшую для потребителя сторону в силу принципа недопустимости обратной силы закона», — говорит адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.
«Отношения по выплате заемных средств лицом, оформившим ипотечный договор, регулируются Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». В ст. 29 этого закона устанавливается запрет на увеличение размера процентов по договору», — говорит юрист АБ S&K Вертикаль Никита Кузьмин. Эксперт добавляет, что, согласно постановлению Высшего арбитражного суда РФ (в 2014 году объединен с Верховным судом РФ) «О свободе договора», допускается пересмотр банком ставки в одностороннем порядке — но только в сторону снижения. «Императивное правило, которое невозможно изменить банку: проценты по кредитному договору увеличить в одностороннем порядке нельзя, в противном случае такое условие будет признано недействительным ввиду нарушения требований закона. Но в ипотечном договоре может быть включено условие об одностороннем изменении процентной ставки в сторону ее уменьшения», — поясняет эксперт.
Что может, а что не может поменять банк в одностороннем порядке
Никита Кузьмин, юрист АБ S&K Вертикаль:
— В ст. 29 закона «О банках и банковской деятельности» устанавливается запрет на:
- одностороннее изменение срока действия договора;
- изменение размера процентов и (или) изменение порядка их определения;
- увеличение или установление комиссии за операции по договору.
Исходя из этого, по общему правилу банк может включить в договор следующие условия, предусматривающие его право на одностороннее изменение договора в одностороннем порядке:
- право на уменьшение постоянной процентной ставки;
- уменьшение или отмена платы за оказание услуг, предусмотренных индивидуальными условиями договора;
- уменьшение размера неустойки (штрафа, пеней) или ее полная либо частичная отмена;
- установление периода, в течение которого неустойка не взимается;
- изменение общих условий кредитного договора, если это не приведет к увеличению размера платежей клиента по существующим отношениям с банком.
Стоит учитывать, что банк обязуется заранее уведомить об этом клиента и разъяснить смысл и назначение таких изменений.
Основное исключение из этого правила — кредиты с плавающей ставкой, говорят опрошенные юристы. «Если заключен договор с так называемой плавающей ставкой, которая определяется как раз в зависимости от ставки ЦБ, то ее размер сейчас увеличится, — говорит Илья Бахилин. — Такие договоры заключаются редко, но все же возможны».
Кому еще могут пересмотреть ставку по уже выданной ипотеке
Изменение ставок по уже выданным кредитам возможно по соглашению сторон, отмечает Илья Бахилин. «Такое иногда происходит — например, когда в связи с понижением ключевой ставки заемщик по уже заключенному кредитному договору обращается в банк с заявлением о снижении ставки. В теории возможно и увеличить ставку в таком же порядке, однако такую ситуацию трудно себе представить на практике», — говорит юрист.
Есть еще один случай, когда банк может в одностороннем порядке повысить ставку, предусмотренную договором, добавляет Илья Бахилин, но он напрямую не связан с повышением ключевой ставки. «Речь идет о ситуации, когда в договоре предусмотрено добровольное страхование обязательств заемщика по ипотеке. Если, несмотря на указание об этом в соглашении, заемщик отказывается от добровольного страхования в течение 14 дней и в течение 30 дней не заключает новый страховой договор, банк может увеличить ставку», — говорит юрист. Ставка при этом может быть увеличена до уровня, действовавшего на момент заключения сопоставимых договоров, но не выше той максимальной ставки, которая действует на момент увеличения. «То есть верхний предел новой ставки в этом случае определяется действующей ключевой ставкой, — отмечает Бахилин. — Другими словами, если 30 дней с момента отказа заемщика от договора страхования истекут, когда ключевая ставка повышена, банк вполне может приравнять к ней ставку по уже заключенному с данным заемщиком договору».
Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов отмечает, что в теории возможен еще один вариант пересмотра: банк может сослаться на ст. 450–451 Гражданского кодекса РФ («Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств»). Но такой вариант эксперт считает маловероятным — особенно с учетом рекомендаций ЦБ лояльно относиться к клиентам, у которых во второй половине февраля существенно ухудшилось материальное положение. «Вероятнее всего, в случае такого пересмотра будут работать меры поддержки со стороны правительства, чтобы конечный потребитель не пострадал в этих отношениях», — говорит Артем Денисов.
Банки начали повышать ставки по ипотеке еще до последнего решения ЦБ по ключевой. Так, вечером в воскресенье ВТБ сообщил о приостановке рефинансирования и поднял ставку по действующим программам на 4 п.п. Участники рынка считают, что при новой ключевой ставке банки приостановят выдачу ипотеки и, вероятно, аннулируют часть ранее одобренных заявок.
Рынок ипотеки в России показывает исторические рекорды второй год подряд. Россияне в 2021 году оформили 1,9 млн жилищных кредитов на общую сумму 5,7 трлн руб. Многие взяли ипотечные кредиты, но теперь опасаются, смогут ли обслуживать долг. Главный риск для ипотечных заемщиков — снижение дохода либо потеря работы.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты объяснили, что делать с жилищными кредитами в нынешней ситуации — гасить досрочно или продолжать платить по графику, а также что делать с ипотекой в случае падения доходов или потери работы.
Могут ли пересмотреть условия по действующим ипотечным договорам
Для тех, кто уже купил квартиру в ипотеку, условия по кредиту не поменяются и ставка не вырастет. Случаи незаконного повышения процентных ставок иногда бывают. Как объясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, такое может произойти из-за наличия в договоре незаконных пунктов. Но в подобных случаях действует защита прав потребителей и такие условия нетрудно оспорить.
Досрочно гасить ипотеку не имеет смысла
В вопросе досрочного погашения ипотечного кредита эксперты единодушны — торопиться с его закрытием сейчас нет никакого смысла. «Выплачивать ипотеку под 6%,10% или даже 12% годовых куда приятнее, чем под 18–23%. Так что тем, кто оформил жилищный кредит до 2022 года, можно только позавидовать», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Но все зависит от конкретной жизненной ситуации, и сейчас решения надо принимать с холодной головой. Если есть возможность погасить ипотеку досрочно, без дополнительной нагрузки на личный бюджет, то лучше это сделать, чтобы сократить возможную общую переплату по кредиту за весь срок, считает Доброхотова. Если же заемщик не уверен в стабильности своего заработка в ближайшей перспективе либо для досрочного погашения требуется продать какой-то другой актив (валюту, акции, недвижимость, автомобиль), то, по мнению эксперта, лучше не торопиться и лишний раз взвесить все за и против.
«Очевидный плюс для покупателей, которые уже выплачивают ипотеку, заключается в том, что в условиях ослабления рубля они сохранили денежные средства в недвижимости. Кроме того, они пользуются более выгодными условиями по ипотеке относительно тех, которые банки предлагают сейчас», — замечает руководитель департамента ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Евгений Парфенюк.
Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков добавляет, что тем, кто взял ипотеку, разумно исполнять обязательства постепенно по согласованным с банком условиям, зафиксированным в кредитном договоре.
В вопросе досрочного погашения ипотечного кредита эксперты единодушны — торопиться с его закрытием сейчас нет никакого смысла (Фото: VPales/shutterstock)
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:
— Решение о досрочном погашении ипотечного кредита — это всегда индивидуальная мера, поскольку сумма, срок и иные условия договора у каждого свои, как и уровень достатка, затратные статьи и перспективы занятости, которые являются в данном вопросе основополагающими факторами. Если заемщик уверен в своей финансовой стабильности и профессиональном будущем, то в условиях растущей инфляции досрочно погашать ипотеку не имеет смысла.
Когда можно брать ипотечные каникулы
В рамках нового антикризисного пакета власти предусмотрели возможность предоставления ипотечных каникул пострадавшим гражданам. Заемщики могут обратиться за кредитными каникулами до 30 сентября этого года, если их доход снизился на 30% по сравнению со средним доходом в 2021 году. Срок таких каникул составит от одного до шести месяцев, а оформить их можно на займы, выданные до 1 марта 2022 года. Каникулы по ипотеке можно будет взять максимум на 6 млн руб. для Москвы, 4 млн руб. — для Подмосковья, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока и на 3 млн руб. — для остальных регионов.
Если заемщик столкнулся с какими-то финансовыми сложностями, то можно попросить банк либо реструктурировать кредит, либо оформить ипотечные каникулы. Меры поддержки, которые предлагает государство, хорошо себя зарекомендовали в 2020–2021 годах, поэтому и сейчас это подходящий инструмент для поддержки заемщиков, заключает Алексей Новиков.
Ипотечные каникулы позволят заемщику временно приостановить платежи по кредиту или уменьшить их размер. При этом льготный период длится максимум шесть месяцев. Банк, в свою очередь, продлевает срок кредитного договора на период действия льготного периода, отмечет Евгений Парфенюк.
Не все смогут воспользоваться кредитными каникулами
«При таких лимитах кредита в Москве каникулами смогут воспользоваться далеко не все заемщики. По данным bnMAP.pro, в столице в 2021 году средний бюджет покупки недвижимости с ипотекой составлял 13,7 млн руб. Если учитывать тот факт, что большинство оформляет кредит с минимальным первоначальным взносом в 15–20%, размер ипотечного кредита при таких условиях может составлять 10 млн руб. и более», — говорит Ирина Доброхотова.
Однако в Московской области и других регионах России заемщиков, которые смогут воспользоваться каникулами, может быть больше в силу более низких цен на недвижимость, считает Ирина Доброхотова.
Каждый новый день добавляет гражданам повод для беспокойства. 28 февраля 2022 ключевая ставка ЦБ установлена на уровне 20%.
Ключевая ставка ЦБ является ориентиром для коммерческих банков при выдаче потребительских и ипотечных кредитов.
На данный момент большинство банков приостановило выдачу кредитов. Но при возобновлении работы, ставки по кредитам уже не вернуться на прежний уровень.
Может ли банк увеличить ставку по уже действующему кредиту?
Сейчас граждане и компании больше обеспокоены вопросами обслуживания уже взятых кредитов. До начала введения западных санкций многие граждане успели оформить ипотеку по льготной цене. Да и ставка по потребительским кредитам была очень привлекательной, особенно по автокредитам.
Но ситуация кардинально поменялась.
Объем автокредитов сократился в разы вслед за сокращением ввоза импортных автомобилей. По статистике примерно до 70% сделок с недвижимостью проходят по ипотеке. В связи с ростом квадратного метра и увеличенной ключевой ставки ЦБ ипотечная ставка будет просто заоблачной.
Заемщикам остается надеяться на государственное субсидирование жилищных программ.
Для того чтобы понять, могут ли банки в одностороннем порядке менять процентные ставки, обратимся к закону от 02.12. 1990 № 395-1"О банках и банковской деятельности«. В ст. 29 закона содержится запрет на односторонне изменение процентных ставок по уже заключенному договору. Но из общего правила есть исключения.
В законе прописана такая возможность, если по обоюдному согласию с заемщиком это условие включено в кредитный договор (абз. 2 ст. 29 закона). При этом заемщик может доказать, что такое повышение противоречит принципам разумности и добросовестности (информационное письмо Президиума ВАС от 13.09.2011 № 147). А соблюден ли баланс интересов между заемщиком и кредитором — решит суд.
Например, если банк выполнил все необходимые процедуры по уведомлению клиента- предпринимателя или компанию о новых тарифах, то суды встают на сторону банкиров (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 26.01.2022 № А19-22703/2020, АС Волго-Вятского округа от 22.11.2016 № А43-25435/2015, от 09.02.2016 № А04-2840/2015).
Но споры, как правило, касаются незначительного увеличения процентной ставки. Так, предпринимателю в одностороннем порядке была увеличена ставка по кредиту на 2%. Суд посчитал, что «увеличение произведено в разумных пределах и обусловлено экономическими факторами» (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2019 № А33-12035/2018).
В отношении физических лиц банки могут повысить первоначально установленную ставку:
- по согласованию с заемщиком;
- по решению суда;
- в связи с отказом заемщика заключать договор страхования жизни, если это предусмотрено кредитным договором.
Кредитные договоры с плавающей процентной ставкой, которая как раз-таки привязана к ключевой ставке ЦБ, в России — редкость.
Таким образом, оснований для изменения ставок по потребительским и ипотечным кредитам, нет.
Какие банки заявили о неизменности условий заключенных кредитных договоров?
Большинство уже крупных банков заявили о неизменности условий по старым кредитам в отношении физических лиц.
Уже 1 марта 2022 крупные банки адаптировали свои кредитные программы к новым условиям. У Сбербанка ставка по ипотеке составит до 18,6%. По потребительским кредитам в Сбербанке максимальная процентная ставка составит 29,9%, в то время как до 1 марта 2022 максимальная ставка составляла 12,9%.
Учитывая стремительный рост цен на квартиры, бытовую технику, вряд ли найдутся желающие взять кредит под такой высокий процент.
А для клиентов, которые успели заключить ипотечные договоры по льготным условиям, тоже ничего не изменится. Например, по программам субсидирования «Семейная ипотека» останется ставка 6%, а по «Дальневосточной ипотеке» по-прежнему будет действовать ставка 2%.
Что делать, если банк изменил ставку по кредиту?
Заемщик-юридическое лицо может обратиться в суд с иском о неосновательном обогащении.
Автор статьи
Читайте также: