Что будет с выплатами по ипотеке

Обновлено: 08.05.2024

Центробанк поднял ключевую ставку до 20% годовых, это исторический максимум. С ипотекой можно попрощаться? Могут ли повышаться ставки по уже взятым кредитам? Что будет с теми, кто не сможет платить по кредиту? А что с кредитами по госпрограммам? Мы выяснили ответы на самые волнующие заемщиков вопросы.

«Не взял ипотеку в январе — думал, высокие ставки. А сегодня оказалось, что январские ставки были цветочками, — сетует Сергей. — Похоже, ипотеки мне теперь не видать».

Эксперты подтверждают: на рынке паника, говоря экономическим языком — форс-мажор. Какие программы еще работают и стоит ли брать ипотеку прямо сейчас, выяснял Циан.Журнал.

Что делать тем, кто собирался брать ипотеку на покупку жилья?

В ближайшее время турбулентность на финансовом рынке сохранится. Многие аналитики считают, что без острой необходимости с ипотекой лучше подождать — до тех пор, пока ситуация успокоится и станут понятны новые экономические реалии. В первую очередь это касается возможности погашать кредит в долгосрочной перспективе, комментирует вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Рудакова.

Если же вы еще успеваете получить кредит на ранее одобренных условиях и уверены, что сможете его выплачивать, то такая сделка, скорее всего, окажется выгодной. При этом и в кризисное, и в спокойное время решать, брать кредит или нет, нужно исходя из разумной необходимости/потребности, возможностей заемщика и его семьи, а также при наличии подушки безопасности, считает эксперт.

Самый приемлемый вариант для каждой семьи — индивидуальный подход. Он определяется не только экономической ситуацией, но и совокупностью других факторов:

материальным положением;
регионом проживания;
планами на будущее;
возможностью получить льготные условия — например, социальную ипотеку и т. д.

Какие риски у тех, кто берет ипотеку прямо сейчас?

Сейчас ставки растут, когда этот рост прекратится — определить сложно. Поэтому у тех, кто берет кредит в таких условиях, очевидно, есть риск, что его будет очень сложно выплачивать, уточняет Ирина Рудакова.

Но так как государство будет предпринимать меры по стабилизации ситуации, через некоторое время ставки могут снизиться — скорее всего, появится возможность перекредитования/рефинансирования, что позволит снизить финансовую нагрузку — уменьшить ежемесячный платеж по кредиту/займу и как следствие дополнительно снизить расходы по страховым взносам.

Если вы еще не получили ипотеку и собирались сделать это в ближайшее время, не факт, что вам это удастся. Одна из читательниц Циан.Журнала рассказала вот такую историю: «Нам для покупки квартиры не хватает всего 1,5 млн — мы планировали взять их в ипотеку. Но когда сегодня дернулись получать одобрение Сбербанка, получили отказ. Понятное дело, что банк просто не пересчитал ставки: мы подали заявку под 11,3% — такая возможность была с утра на сайте банка. Но отказ пришел сразу же».

Экономическая ситуация меняется ежедневно. Но если сегодня есть возможность взять кредит на прежних условиях, берите.

На руках большая сумма денег, сделка почти готова, но банк отказался давать кредит. Что делать?

В такой ситуации, пожалуй, неплохим решением может оказаться размещение денежных средств на депозитах в надежных банках, полагает Ирина Рудакова. Уместно вспомнить, как развивалась ситуация в 2014–2016 годах. Тогда ставки по депозитам достигали 18% годовых, но в 2016 году в результате действий Банка России ставки опустились до 8–9% годовых.

Вслед за повышением ключевой ставки банки начали поднимать ставки по вкладам. Допустим, ВТБ (ставки по рублевым вкладам и счетам поднялись до 18%), Россельхозбанк (11,1% по рублевым вкладам при размещении на один–два года), Совкомбанк (ставка по вкладу «Оптимальный» на срок три месяца составит 23%, а ставка по валютным вкладам на один год — 8%), «Московский кредитный банк» (до 11% на сумму от 1 тыс. рублей), Уралсиб (до 10,6% по программе «Прибыльный сезон»), МТС-Банк (до 10,2% на сумму от 10 тыс. рублей), Газпромбанк (до 10%). И, видимо, это еще не предел.

А со 2 марта Сбербанк и ВТБ второй раз за несколько дней повысили ставки по вкладам. В ВТБ рублевые ставки повысятся до 21%, по депозитам в долларах — до 8%, в евро — до 7% годовых. В Сбере максимальная ставка по рублевому вкладу «СберВклад Прайм» составит 21% на один–три месяца, «СберВклад» на тот же срок предлагается разместить под 20%, а ставки для вкладов в валюте будут равны 4–6% в зависимости от суммы вклада.

Брать ли ипотеку?

«Если вы только в начале пути, то можно просто расслабиться и забыть эту идею. Если кредит одобрен, выбран объект и есть четкое понимание и план, как обслуживать кредит в кризисной ситуации, то можно и взять. Но, думаю, таких людей будет мало — считаные проценты», — считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Финансы.

А что будут делать банки?

В Райффайзенбанке Циан.Журналу пояснили, что не меняют условия по действующим кредитам. Аналогичной позиции придерживаются и в ВТБ. «Это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны», — уточнили в ВТБ.

Росбанк

«Росбанк продолжает обслуживать клиентов в полном объеме и предоставляет полный доступ ко всем финансовым услугам и сервисам. Мы внимательно следим за развитием рыночной ситуации и на основе ее тщательного анализа будем принимать решения о корректировке условий по финансовым продуктам, при этом мы будем стремиться обеспечить комфортные условия для клиентов. Изменение условий по уже выданным кредитам исключено.

Мы уверены в своей способности обеспечить бесперебойное и качественное клиентское обслуживание и адаптироваться к изменению ситуации там, где это необходимо, при соблюдении всех применимых норм и правил».

Альфа-банк

«Сейчас не самая стабильная экономическая ситуация. Поэтому с 12:00 28 февраля 2022 года выдачи ипотечных кредитов переносятся на неопределенный срок. Сделки по программам "Семейная ипотека" и "Ипотека с господдержкой" выдаются в стандартном режиме».

Сбербанк

«Никаких изменений по действующим потребительским и ипотечным кредитам Сбербанк не вводит ».

«В соцсетях и мессенджерах сейчас распространяется много слухов. В частности, что Сбербанк запретил снимать деньги с инвестиционных счетов в ближайшие 10 дней. Это неправда. Мы продолжаем выполнять свои обязательства перед вами, и ваши брокерские счета доступны вам полностью в любое время ».

Промсвязьбанк (ПСБ)

«Ставки по ранее выданным кредитам не изменятся. ПСБ выполняет и продолжит выполнять все обязательства перед клиентами в полном объеме, включая обслуживание всех вкладов, кредитов, расчетных операций, начисление и выплату процентов, а также прием и выдачу денежных средств.

Ставки по новым кредитам могут быть пересмотрены банком в сторону повышения.

В случае если у заемщика возникают сложности с погашением кредита, в ПСБ действует возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Эта опция позволяет заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, воспользоваться каникулами, сохранив при этом кредитную историю и избежав штрафа за просрочку платежа».

На сколько просядет выдача ипотеки?

Оценки разные, но очевидно — выдача ипотеки сократится в разы.

Чем дольше будут сохраняться заградительные ставки, тем сильнее будет проседать объём выдачи по ипотечным кредитам, уверена Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». Уже в ближайшие дни объем выдачи может снизиться в полтора–два раза. Хотя в компании не исключают, что правительство примет меры по поддержке рынка недвижимости: это способно частично компенсировать просадку.

При ипотечной ставке выше 20% рынок ипотеки сложится по сравнению с прошлым годом в пять раз, а это сокращение на 80%, прогнозирует Михаил Кочеров. Сделки могут встать: покупать и продавать недвижимость люди просто не будут.

Еще более жесткую оценку дает Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека». Его слова приводит «РИА Недвижимость»: «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование сократится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз».

Что будет с ипотечными госпрограммами?

Судьба госпрограмм под вопросом. Пока еще есть шанс воспользоваться семейной и субсидированной ипотекой, но уже сейчас большое количество заявок получают отрицательное решение в банках, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

1 марта во время эфира в Инстаграм глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ставку по льготным ипотечным кредитам может быть увеличена до 12%. По словам депутата, в условиях неопределенности банки взяли паузу, но скоро снова начнут выдавать льготные кредиты. Государство по-прежнему будет субсидировать разницу между ключевой и льготной ставками, но последняя при этом может вырасти до 12%.

Просрочки ипотечных платежей вырастут?

Если люди будут массово терять работу, просрочки по ипотеке вырастут кратно, считает Михаил Кочеров. В этих условиях, чтобы не создавать дополнительного очага напряжения, власти введут послабления. Например, мораторий на взыскание долгов при ипотеке на единственное жилье.

Татьяна Решетникова связывает рост невыплат с падением уровня доходов людей. Чем дольше будет сохраняться напряженность, тем выше эти риски.

Рост числа должников может увеличиться на 50%, по оценкам Катерины Соболевой. Многие люди к сложившейся ситуации были сильно закредитованы, но не создали подушку безопасности.

Какие ставки по ипотеке теперь будут в банках?

Большинство банков меняет ставки прямо сейчас. Так, в Райффайзенбанке нам ответили, что рассчитывают новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараются обновить их максимально оперативно.

Существует ли вероятность, что банки изменят ставки по уже выданным кредитам?

Вероятность очень невысока, но она есть, особенно это касается сельской ипотеки. Подробнее читайте здесь .

Будут ли банки давать ипотечные каникулы?

Банкам выгодно, чтобы выданные кредиты были возвращены, а качество кредитного портфеля оставалось высоким, констатирует Татьяна Решетникова. Им не нужен рост просроченной задолженности. Поэтому с большой вероятностью могут появиться предложения ипотечных каникул, связанные именно с нынешней ситуацией. В банках уже действуют аналогичные каникулы, привязанные к последствиям пандемии. Также не стоит забывать и о возможности договориться с банком о реструктуризации долга на индивидуальных условиях

Подорожает ли ипотечное страхование?

Стоимость ипотечного страхования не зависит от кредитной ставки. Стоимость определяется исходя из вероятности наступления того или иного события, на случай которого предоставляется страховое покрытие, и страховой суммы/лимита ответственности по договору страхования, объясняет Дарья Зуева, директор департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование».

Поэтому повышение ставки никак не отразится на стоимости договора комплексного ипотечного страхования для конкретного заемщика, подчеркивает она.

«Договоры комплексного ипотечного страхования не покрывают риски невозврата кредита, если невозможность обслуживать кредит не связана с гибелью или повреждением объекта залога, с проблемами со здоровьем у заемщиков или потерей имущества в результате утраты права собственности», — комментирует эксперт.

Будут ли пользоваться спросом высокие ставки?

Значительный рост ставок по ипотеке снизит спрос на жилищные займы, уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Изменится и сама концепция ипотеки: она будет скорее использоваться как краткосрочный кредит, в том числе при альтернативных сделках, отмечает эксперт.

Еще один тренд — растет востребованность субсидированной государством ипотеки по ставке ниже рыночной. Более того, ипотека с господдержкой в нынешних условиях — де-факто единственный инструмент поддержания спроса на приемлемом уровне.

А вот по силам ли будет новая ипотека заемщикам? Надежда Коркка предлагает рассмотреть такой пример.

В январе 2022 года средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы в старых границах составила 13 млн рублей, ставка по ипотеке — 11% (средний показатель на 20 февраля 2021 года по топ-20 банкам), первоначальный взнос — 20% (2,6 млн рублей), срок кредита — 21 год. Возможность досрочного погашения не предусмотрена.

Ежемесячный платеж составит 106 тыс. рублей, сумма процентов — 16,3 млн рублей, итоговая стоимость квартиры — 29,3 млн рублей, минимальный доход в месяц — 176,6 тыс. рублей.

Как правило, ставки по жилищным займам выше ключевой на 2%. Таким образом, при ипотеке под 22% и иных неизменных вводных ежемесячный платеж составит 192,6 тыс. рублей (+81,7%), сумма процентов — 38,1 млн рублей (рост в 2,3 раза), итоговая стоимость квартиры — 40,7 млн рублей (+38,9%), минимальный доход в месяц должен составлять 321,1 тыс. рублей (+81,8%).

Из-за международных санкций уровень благосостояния населения продолжит снижаться. Вместе с ростом ставок и цен на недвижимость это сделает жилье гораздо менее доступным.

Кредитные каникулы должны были стать выходом из ситуации. Но пока для большей части заемщиков они недоступны. А остальным получить помощь непросто.

По прогнозам аналитиков, только в Москве работу из-за карантинного кризиса могут потерять до 1 млн человек. Как выжить в таких условиях ипотечникам? Власти предложили выход — кредитные каникулы. Ранее Ранее правительством были утверждены максимальные размеры ипотечных займов для получения каникул — сумма кредита не может превышать 1,5 млн рублей. Для крупных городов — это настолько мало, что почти ничто. И две трети ипотечных займов оказались «отрезаны» от кредитных каникул, писал Forbes. Поэтому планируется все-таки этот предельный размер увеличить.

Что нужно сделать, чтобы получить помощь, независим от того, какой установят порог кредита?

Каникулы для взрослых

Что такое кредитные каникулы? Это льготный период, в течение которого вы можете уменьшить или приостановить выплаты кредитного обязательства на срок до 6 месяцев.

А претендовать на каникулы вы можете, если:

ваш официальный, облагаемый налогом доход снизился на 30% или больше за месяц до даты обращения по сравнению со среднемесячным доходом за 2019 год;
вы можете подтвердить снижение дохода документами;
размер кредита на этапе выдачи не превышает максимальный размер, установленный правительством РФ — то есть все те же 1,5 млн руб.

Каникулы — это не навсегда. Льготный период пройдет, и вы должны будете заплатить и сам кредит, и проценты по нему. Да-да, проценты все эти 6 месяцев продолжат начисляться.

Без штрафных санкций

Чего в кризисной ситуации категорически нельзя делать: сидеть и ждать, пока все образуется. Если работодатель отправил вас в неоплачиваемый отпуск или вы остались без работы, надо максимально быстро обратиться в банк с заявлением, в котором следует описать ситуацию и попросить предоставить ипотечные каникулы или уменьшить сумму платежа.

«Банки такие заявления рассматривают охотно и, если информация об отсутствии дохода подтверждается, идут навстречу заемщику».

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-супермаркет недвижимости»

Президент России Владимир Путин в своем обращении от 25 марта заявил о том, что человек, оказавшийся сегодня в трудной ситуации (если его среднемесячный доход уменьшился более чем на 30%), должен иметь возможность приостановить выплаты по кредитам без штрафных санкций. Многие банки, не дожидаясь, пока правительство завершит работу над соответствующим законом, уже предлагают меры поддержки клиентов, пострадавших из-за пандемии коронавируса.

Заявка на кредитные каникулы

Практически на следующий день после выступления президента банк ВТБ заявил о том, что с 31 марта начинает работу по программе помощи своим клиентам:

— Есть три варианта решения проблемы для клиентов, попавших в трудную ситуацию, — пояснили в пресс-службе банка.

1. Существуют ипотечные каникулы в рамках законодательства. Согласно этой программе, запущенной в июле прошлого года, клиент вправе отсрочить платеж на срок до 6 месяцев.

2. У каждого банка — своя процедура реструктуризации. В случае, когда человек потерял работу, он приходит в банк, сообщает об этом, показывает соответствующие документы и говорит, что раньше все платежи по ипотеке делал своевременно, а теперь не потянет ежемесячно ту же сумму. Но, чтобы не допускать просрочек по кредиту, готов платить меньше. И банк предложит клиенту различные варианты решения проблемы: отсрочку платежа, изменение срока кредита или ставки.

3. К этим двум существующим способам сейчас добавилась программа поддержки клиентов, пострадавших от коронавируса. Как рассказали в пресс-службе, банк уже получает заявки клиентов и работает с ними. Каждый случай разбирается индивидуально.

Банк «Открытие» запускает специальную программу поддержки для своих клиентов с 1 апреля. Как рассказали в пресс-службе, для заемщиков, получивших больничный лист более чем на 10 дней, либо для тех, кто документально подтвердит падение своего дохода более чем на 30%, предусматриваются кредитные каникулы на срок до трех месяцев.

30 марта Сбербанк заявил о том, что готов предоставить клиентам, пострадавшим от коронавируса, ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев (срок может быть увеличен до 12 месяцев). Штрафы за невыполнение обязательств по кредиту на этот период отменяются.

Ипотечные каникулы предоставляются заемщикам, которые находятся на лечении от коронавируса либо пребывают на карантине после возвращения из других стран, а также клиентам банка, которые потеряли работу из-за сокращения, вызванного эпидемией, или тем, кто находится в отпуске без сохранения заработной платы.

Чтобы подать заявку на кредитные каникулы, нужно заполнить специальную анкету . Как сообщили в пресс-службе, заявка на ипотечные каникулы подается онлайн, ее обещают рассмотреть в течение 10 рабочих дней.

В пресс-службе Райффайзенбанка отметили, что банк «предлагает гибкий набор инструментов для снижения финансовой нагрузки, включая отсрочку платежей и пролонгацию кредитного договора». Для того чтобы воспользоваться одной из программ, придется подтвердить временное снижение платежеспособности.

Все банки просят клиентов соблюдать карантин и использовать бесконтактные способы общения: в чатах или по телефону. Заявки на реструктуризацию долга также принимаются через специальные формы на сайтах банков.

Какие документы нужны для получения отсрочки?

Копия паспорта, оригинал предъявляется при подписании документов.
Выписка из ЕГРН.
Справка о доходах по форме 2-НДФЛ (или справка по образцу госучреждения), подтверждающая финансовое состояние за три последних месяца.
Документы, подтверждающие трудовую занятость: копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или оригинал трудовой книжки (в случае увольнения).

Дополнительно могут предоставляться:

копия приказа работодателя об изменении условий трудового договора (в том числе о предоставлении работнику отпуска без сохранения заработной платы), заверенная работодателем;
заверенная работодателем копия уведомления о предстоящем сокращении;
справка из службы занятости населения с указанием размера пособия по безработице (если вас сократили).

Перечень документов в разных банках отличается, поэтому заранее уточните на сайте или у менеджера, какие справки вам понадобятся.

Поверить на слово не получится

Ни в одном из опрошенных банков не подтвердили, что будут поддерживать таких клиентов. Типичный ответ: каждый случай будет рассматриваться индивидуально. Клиенту придется доказывать, что он действительно пострадал. «К сожалению, сложная жизненная ситуация должна быть документально подтверждена. На слово не поверит ни один банк», — честно ответили в одной из финансовых организаций.

Если человек официально трудоустроен в компании, справку, что он находится в неоплачиваемом отпуске, дадут обязательно, утверждает Елена Мищенко.

«Если работодатель не дает ипотечному заемщику справку для банка об изменении условий работы, но при этом отправляет его в неоплачиваемый отпуск на два–три месяца, у работника есть несколько способов защитить свои права», — комментирует ведущий юрист Европейской юридической службы Павел Кокорев.

По его словам, стоит напомнить работодателю, что на основании статьи 62 Трудового кодекса РФ сотрудник имеет право потребовать предоставления работодателем документов, связанных с работой, в том числе и приказа о предоставлении ему отпуска без сохранения заработной платы. Копии документов, связанных с работой, должны заверяться надлежащим образом и предоставляться работнику безвозмездно в течение трех рабочих дней с момента получения заявления.

После этого нужно передать документы в банк — они будут свидетельствовать о том, что у заемщика есть причина для получения кредитных каникул.

«Если не удается решить вопрос с работодателем путем переговоров, обратитесь с жалобой на него в органы прокуратуры или государственную инспекцию труда», — резюмирует специалист.

По собственному желанию

Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время участятся случаи, когда работодатели предлагают сотрудникам уволиться по собственному желанию. Павел Кокорев уточняет, что работник вправе все это зафиксировать с помощью видео- и аудиозаписи, предупредить работодателя о его незаконных действиях и негативных последствиях для него — в частности, о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 5.27 КоАП РФ.

Если работодатель продолжит настаивать на увольнении, следует подать заявление о нарушении трудовых прав в органы прокуратуры или государственную инспекцию труда.

За первый год пандемии мы привыкли к дешевой ипотеке. К концу этого года пришлось вспомнить доковидные времена: ставки по жилищным кредитам вернулись на уровень февраля 2020-го. Ипотечный рынок установил несколько рекордов: в том числе по объему выданных кредитов. Что дальше?

— Ключевая ставка сегодня вдвое выше, чем год назад.

— Банки повышают ставки, но осторожно.

— Ставки по ипотеке в 2022 году преодолеют отметку 10%.

— Размер среднего ипотечного кредита растет на протяжении полутора лет. За последний год он увеличился на 1 млн рублей.

— Объем выдачи ипотеки в 2021-м побьет исторический рекорд прошлого года: ожидается, что он составит 5,4–5,5 трлн рублей.

— Средний срок кредитования тоже обновил рекорд — 20 лет и 10 месяцев.

— Льготная ипотека, скорее всего, завершится летом 2022-го.

— В следующем году рынок поддержит ИЖС-ипотека.

Ставки перевалят за 10%

Главный вопрос декабря 2021-го: что будет с ипотечными ставками в 2022-м? Продолжат ли они расти и каких значений достигнут?

В следующем году на рынок будут оказывать влияние ужесточение денежно-кредитной политики, рост ключевой ставки ЦБ РФ и, как следствие, удорожание стоимости ипотеки, считают в ВТБ. Согласно прогнозам банка, в 2022-м ипотечные ставки точно перешагнут двузначный рубеж.

Подтверждают эти цифры и выводы экспертов Циан. «Я ожидаю, что в первой половине 2022-го мы увидим повторение 2018 года: средняя ставка для “вторички” будет в районе 10%, а для “первички” — 7,5%. Главную роль тут играет выросшая до 8,5% ключевая ставка Центробанка», — говорит Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».

В Промсвязьбанке считают, что в 2022 году тренд на повышение ставок по ипотеке продолжится, но банки будут пересматривать ставки более плавно. «В зависимости от решения регулятора и конъюнктуры рынка ставки по классическим ипотечным программам могут вырасти на 1,5–2 п. п. Это способно привести к замедлению роста рынка ипотечного кредитования», — отмечает Татьяна Чернышева, начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка.

Сравните ипотечные предложения от шести ведущих банков и выберите лучшее онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека .

Если все пойдет так, как и задумал регулятор, и к концу 2022 года инфляция снизится до целевых 4,0–4,5%, мы увидим плавный возврат к низким ставкам. «Но повторить рекордно низкие ставки 2021-го, вероятно, не успеем из-за силы инерции — думаю, что остановимся на 9,0% на “вторичке” и 6,5% на первичном рынке», — предполагает Михаил Кочеров.

Хроники повышения

В 2020-м регулятор понижал ключевую ставку, пытаясь поддержать первичный рынок жилья: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но разогнавшаяся инфляция заставила Центробанк изменить курс — маятник качнулся в другую сторону. Для замедления роста цен ключевая ставка начала повышаться.

Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2017-го.

Но это не предел. Ожидаемая годовая инфляция, по оценке Центробанка, составит 8%, тогда как ориентировочный «потолок» на следующий год — 4%. Следовательно, ключевая ставка может вырасти еще.

«Совет директоров склонен считать, что, скорее всего, мы пока еще не добрали той жесткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели в следующем году. Поэтому допускаем возможность дополнительного повышения ставки на ближайших заседаниях».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 17 декабря 2021 года

При этом в октябре 2021 года Эльвира Набиуллина заявляла, что в свой долгосрочный нейтральный диапазон (5–6%) ключевая ставка вернется не раньше середины 2023-го. Это означает, что ставки по ипотеке в 2022 году не пойдут вниз.

«Ставки [по ипотеке] выросли намного меньше, чем инфляция за тот же период. Банки понимают, что мы будем возвращать инфляцию к цели, и именно на это ориентируются, формируя свою процентную политику. Поэтому нет никакого противоречия между доступностью ипотеки и ужесточением денежно-кредитной политики, которое сейчас необходимо и которое мы проводим. Наоборот, ужесточение политики сдерживает рост ипотечных ставок».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, 18 ноября 2021 года

Размер кредита постоянно растет

Подскочившие цены на жилье не оставили в стороне и размер ипотечного кредита: он тоже рос. Если еще полгода назад, в июле 2021-го, он составлял чуть больше 3 млн рублей, то в декабре достиг 3,71 млн, сообщает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Это рекордный показатель за всю историю российского ипотечного рынка. Для сравнения: год назад размер среднего жилищного кредита был меньше на 1 млн рублей. Рост за год составил 36,6%.

Но это по стране в целом. В регионах картина разная. Максимальный средний размер ипотеки в ноябре 2021 года НБКИ отмечает в Москве — 7,62 млн рублей, в Московской области — чуть менее 6 млн, в Петербурге — почти 5 млн.

«Полтора года средний чек ипотечного кредита растет почти непрерывно. С начала второго полугодия опережающий рост наблюдается в регионах, где стоимость квартир позволяет уложиться в предельную сумму в рамках программы льготной ипотеки — 3 млн рублей. Все бо́льшее значение приобретают собственные ипотечные программы банков, которые пока не торопятся резко повышать стоимость кредита вслед за ключевой ставкой Банка России».

Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ

Это был рекордный год

Активный спрос и растущая сумма кредита вывели рынок ипотеки в 2021-м к новому рекорду. По оценке ВТБ, банки выдадут по ипотеке порядка 5,5 трлн рублей, а жилищные условия смогут улучшить 1,8 млн семей, что сопоставимо с населением крупного города-миллионника. Оценка экспертов Циан чуть скромнее: 5,4 трлн рублей. В любом случае это рекорд для рынка.

«С ростом ставки в 2022 году ипотечный рынок неизбежно сократится, — уверен Михаил Кочеров. — По нашим расчетам, объем ипотеки в 2022-м составит 4,5–4,8 трлн, то есть мы ожидаем сокращения на 11–17%». Впрочем, это все равно больше, чем даже в 2020-м.

Предыдущий рекорд, 4,3 трлн рублей, был поставлен в прошлом году. При этом количество кредитов (1,7 млн) не намного ниже, чем в 2021-м.

Какую ипотеку вам одобрят? Узнайте на Циан.Ипотеке

О своем личном рекорде заявил Сбер: он выдал рекордный объем ипотечных кредитов — 2,9 трлн рублей (в 2020 году — 2 трлн рублей), пишет Regnum. Прирост составил 38%.

Еще один рекорд 2021-го установил средний срок кредитования. Он достиг исторически максимальной цифры — 20 лет и 10 месяцев. За год он вырос, по данным Центробанка, на два с половиной года.

Банки повышают ставки, но осторожно

Действительно, как и ожидала Эльвира Набиуллина, банки повышают ставки очень осторожно и совершенно не теми темпами, которыми растет ключевая ставка. Например, Сбер увеличивал ставки по ипотеке в 2021 году четырежды, но в сумме они выросли не более чем на 1,5 п. п. — до 9,3% как на первичном, так и на вторичном рынке.

Аналогично поступил и банк ВТБ, также повысив ипотечную ставку в начале декабря до 9,3% годовых.

Льготная ипотека сделала свое дело

Первая версия программы льготной ипотеки, действовавшая на рынке с середины 2020-го по середину 2021 года, дала свои плоды: рынок новостроек не просто устоял, а набрал «жирка»: вырос спрос, резко пошли вверх цены. С 1 июля 2021 года спрос снизился, поскольку условия льготной программы изменились.

Теперь максимальная сумма кредита была ограничена 3 млн рублей, а ставка повысилась до 7%. И если второе условие повлияло незначительно, то ограничение суммы ипотеки сделало программу фактически не работающей в Москве и на побережье Краснодарского края, плохо работающей — в Петербурге и других крупных городах.

Льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года, но о ее дальнейшей судьбе уже спорят. Вероятно, больше ее продлевать не будут или как минимум видоизменят, но дальше разгонять цены на жилье ей не позволят.

«Ту льготную ипотеку, которая пришла взамен программы “6,5%”, мы предлагаем не продлевать. У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо».

Эльвира Набиуллина, глава Центробанка

«Свою задачу льготная ипотека на новостройки выполнила. Она должна была поддержать строительную отрасль в острый ковидный/постковидный период. Теперь правительство перенаправило фокус на более адресную семейную ипотеку, — объясняет Михаил Кочеров. — Думаю, что после 1 июля 2022 года льготная ипотека будет официально завершена».

Таких не берут в космонавты

Отчасти роль ипотечных волшебников перед Новым годом взяли на себя застройщики. Они предложили покупателям акции, в рамках которых самостоятельно субсидировали процентную ставку, причем иногда — даже не на год-два, а на весь срок кредитования. Так застройщикам удалось удержать спрос.

Эксперты Циан.Аналитики называют такие программы настоящим трендом второй половины 2021 года и подчеркивают, что девелоперы платили за уменьшение ставки собственным рублем, получая меньшую выручку, чем указано в прайс-листе.

В Промсвязьбанке говорят, что банки тоже заинтересованы в сохранении доступных условий по ипотеке и удержат низкие ставки по наиболее востребованным ипотечным программам, в том числе за счет партнерства с застройщиками. А льготная ипотека останется актуальна скорее в регионах — не потому, что ее действие продлят не везде, а потому, что в крупных городах просто не осталось недвижимости, подходящей под условия госпрограммы.

В 2022-м ипотечный рынок расширится за счет ипотеки на строительство индивидуальных домов — этот сегмент в пандемию развивается особенно бурно. В ВТБ подчеркивают, что сегодня фокус внимания государства сместился на сегмент ИЖС, и это станет настоящим стимулом для рынка ипотеки.

Гораздо более экзотичный тип заемщиков по сравнению с теми, кто строит собственный коттедж, — это… космонавты. Роскосмос и Промсвязьбанк подписали соглашение о предоставлении льготных условий по ипотеке для космонавтов и кандидатов в космонавты. Они смогут взять кредит по ставке 0,1% годовых. Максимальная сумма ипотеки составляет 12 млн рублей для космонавтов, 7 млн рублей — для кандидатов в космонавты. Первоначальный взнос — 10% суммы кредита, срок кредитования — от 3 до 15 лет. Возможно, стоит пойти в космонавты?

Рынок ипотеки в России показывает исторические рекорды второй год подряд. Россияне в 2021 году оформили 1,9 млн жилищных кредитов на общую сумму 5,7 трлн руб. Многие взяли ипотечные кредиты, но теперь опасаются, смогут ли обслуживать долг. Главный риск для ипотечных заемщиков — снижение дохода либо потеря работы.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты объяснили, что делать с жилищными кредитами в нынешней ситуации — гасить досрочно или продолжать платить по графику, а также что делать с ипотекой в случае падения доходов или потери работы.

Могут ли пересмотреть условия по действующим ипотечным договорам

Для тех, кто уже купил квартиру в ипотеку, условия по кредиту не поменяются и ставка не вырастет. Случаи незаконного повышения процентных ставок иногда бывают. Как объясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, такое может произойти из-за наличия в договоре незаконных пунктов. Но в подобных случаях действует защита прав потребителей и такие условия нетрудно оспорить.

Досрочно гасить ипотеку не имеет смысла

В вопросе досрочного погашения ипотечного кредита эксперты единодушны — торопиться с его закрытием сейчас нет никакого смысла. «Выплачивать ипотеку под 6%,10% или даже 12% годовых куда приятнее, чем под 18–23%. Так что тем, кто оформил жилищный кредит до 2022 года, можно только позавидовать», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но все зависит от конкретной жизненной ситуации, и сейчас решения надо принимать с холодной головой. Если есть возможность погасить ипотеку досрочно, без дополнительной нагрузки на личный бюджет, то лучше это сделать, чтобы сократить возможную общую переплату по кредиту за весь срок, считает Доброхотова. Если же заемщик не уверен в стабильности своего заработка в ближайшей перспективе либо для досрочного погашения требуется продать какой-то другой актив (валюту, акции, недвижимость, автомобиль), то, по мнению эксперта, лучше не торопиться и лишний раз взвесить все за и против.

«Очевидный плюс для покупателей, которые уже выплачивают ипотеку, заключается в том, что в условиях ослабления рубля они сохранили денежные средства в недвижимости. Кроме того, они пользуются более выгодными условиями по ипотеке относительно тех, которые банки предлагают сейчас», — замечает руководитель департамента ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Евгений Парфенюк.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков добавляет, что тем, кто взял ипотеку, разумно исполнять обязательства постепенно по согласованным с банком условиям, зафиксированным в кредитном договоре.

В вопросе досрочного погашения ипотечного кредита эксперты единодушны — торопиться с его закрытием сейчас нет никакого смысла (Фото: VPales/shutterstock)

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— Решение о досрочном погашении ипотечного кредита — это всегда индивидуальная мера, поскольку сумма, срок и иные условия договора у каждого свои, как и уровень достатка, затратные статьи и перспективы занятости, которые являются в данном вопросе основополагающими факторами. Если заемщик уверен в своей финансовой стабильности и профессиональном будущем, то в условиях растущей инфляции досрочно погашать ипотеку не имеет смысла.

Когда можно брать ипотечные каникулы

В рамках нового антикризисного пакета власти предусмотрели возможность предоставления ипотечных каникул пострадавшим гражданам. Заемщики могут обратиться за кредитными каникулами до 30 сентября этого года, если их доход снизился на 30% по сравнению со средним доходом в 2021 году. Срок таких каникул составит от одного до шести месяцев, а оформить их можно на займы, выданные до 1 марта 2022 года. Каникулы по ипотеке можно будет взять максимум на 6 млн руб. для Москвы, 4 млн руб. — для Подмосковья, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока и на 3 млн руб. — для остальных регионов.

Если заемщик столкнулся с какими-то финансовыми сложностями, то можно попросить банк либо реструктурировать кредит, либо оформить ипотечные каникулы. Меры поддержки, которые предлагает государство, хорошо себя зарекомендовали в 2020–2021 годах, поэтому и сейчас это подходящий инструмент для поддержки заемщиков, заключает Алексей Новиков.

Ипотечные каникулы позволят заемщику временно приостановить платежи по кредиту или уменьшить их размер. При этом льготный период длится максимум шесть месяцев. Банк, в свою очередь, продлевает срок кредитного договора на период действия льготного периода, отмечет Евгений Парфенюк.

Не все смогут воспользоваться кредитными каникулами

«При таких лимитах кредита в Москве каникулами смогут воспользоваться далеко не все заемщики. По данным bnMAP.pro, в столице в 2021 году средний бюджет покупки недвижимости с ипотекой составлял 13,7 млн руб. Если учитывать тот факт, что большинство оформляет кредит с минимальным первоначальным взносом в 15–20%, размер ипотечного кредита при таких условиях может составлять 10 млн руб. и более», — говорит Ирина Доброхотова.

Однако в Московской области и других регионах России заемщиков, которые смогут воспользоваться каникулами, может быть больше в силу более низких цен на недвижимость, считает Ирина Доброхотова.

В условиях сложившейся экономической ситуации в стране многих волнует вопрос, что будет, если они не смогут выплачивать ипотеку, а также существует ли возможность списания долга. Вместе с экспертами разбираемся, реально ли это.

Возможно ли списание

Прямых механизмов для списания долга по кредиту под залог недвижимости перед банком российское законодательство не предусматривает, рассказывает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. «При ипотеке недвижимость находится в залоге у банка, поэтому списать или требовать «простить» имеющуюся задолженность не получится», — пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

Что будет с ипотекой в случае дефолта

В последние недели стало чаще звучать слово «дефолт» из-за введенных против России санкций. В связи с этим у многих возникает вопрос, что в таком случае будет с кредитами и ипотекой. «Если говорить о страновом дефолте, то это означает неисполнение обязательств государства перед своими кредиторами. Поэтому данное событие не имеет отношения к ипотечным кредитам населения и погашать их придется», — пояснил директор по стратегии инвестиционного холдинга «Финам» Ярослав Кабаков. Дефолт не означает прекращения платежей по ипотеке, подтвердил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». «В этом случае банковская система страны остается в работоспособном состоянии, поэтому ранее взятые займы требуется погашать. Вероятно, Центробанк страны наложит определенные ограничения на выдачу новых ипотечных кредитов, их реструктуризацию или рефинансирование», — сказал он.

Аналогичную позицию озвучили в пресс-службе Росбанка. «Дефолт в стране предполагает, что государство не исполняет свои долговые обязательства. Однако кредитором по ипотечному кредиту выступает банк и дефолт в стране не повлияет на обязанность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту», — пояснили в пресс-службе.

Страновой дефолт может сопровождаться и дефолтом кредитных организаций, продолжил аналитик «Финама». «В этом случае не исключено, что в порядке, установленном нормативными документами, заемщики могут получить определенные послабления в отношении своих долговых обязательств», — допустил эксперт. В целом при дефолте и девальвации национальной валюты ситуация не скажется благоприятным образом на гражданах. Особенно если допустить, что государство в таком случае может отменить программы помощи ипотечным заемщикам, отметил Владимир Кузнецов.

Банкротство и списание

Списать долг по ипотеке могут при банкротстве, но тогда ипотечная недвижимость будет продана на торгах. Поэтому тем, у кого действующий ипотечный кредит, эксперты не рекомендуют прибегать к банкротству. Сама процедура имеет некоторые нюансы.

Во-первых, хоть единственное жилье и защищается исполнительским иммунитетом (на него не может быть обращено взыскание), ст. 446 ГПК РФ в качестве исключения из общего правила устанавливает обязательства по ипотечным кредитам, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. «Говоря проще, банк все равно сможет обратить взыскание на ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства заемщика для целей удовлетворения своих денежных требований», — пояснил эксперт.

Во-вторых, сама процедура не является простой: требуется сбор документов о должнике, несение расходов на арбитражного управляющего, слежение за ходом дела и подача процессуальных документов, что тоже означает определенные финансовые затраты.

В-третьих, завершение процедуры банкротства может навсегда закрыть для должника возможность получения кредита, так как не в интересах банка связываться с неблагонадежным заемщиком, который уже проходил через процедуру банкротства. «В рамках дела о банкротстве возможно и договориться с банком — согласовать план реструктуризации долгов в процедуре реструктуризации долгов гражданина либо подписать мировое соглашение», — добавил Владимир Кузнецов.

Комментарий пресс-службы Росбанка:

— Сама процедура банкротства применяется в отношении физических лиц нечасто, но с каждым годом становится все более популярной как способ урегулирования задолженности. В случае невозможности исполнения должником обязательств по кредиту должник или кредитор могут обратиться с заявлением в арбитражный суд о введении процедуры банкротства. Суд рассматривает заявление, привлекает финансового управляющего, выносит определение о введении процедуры реструктуризации или реализации в зависимости от обстоятельств дела.

В рамках процедуры реструктуризации долгов финансовый управляющий анализирует активы должника, запрашивает необходимую информацию, при возможности согласовывает план реструктуризации долгов. Затем согласовывается порядок реализации имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, в том числе на заложенное по кредиту ипотечное жилье. После продажи всего имущества арбитражным судом принимается решение о завершении процедуры и освобождении должника от обязательств.

Как снизить финансовую нагрузку ипотечному заемщику

Многодетные семьи могут получить от государства помощь в размере 450 тыс. руб. для погашения ипотеки. Важно, чтобы третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, а кредитный договор был подписан до 1 июля 2023 года. Финансовую нагрузку можно снизить с помощью налоговых вычетов: за покупку жилья (до 260 тыс. руб. на человека) и за уплаченные проценты по ипотеке (до 390 тыс. руб. на человека).

Снизить финансовую нагрузку можно с помощью льготных программ (программы «Льготная», «Семейная», «Дальневосточная», программа выплаты 450 тыс. руб. многодетным семьям). Сейчас программы сохранены и работают на прежних условиях. Ставки по ним пока составляют 2–7% годовых при рыночных 22–25%. Для заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации, доступны кредитные каникулы. Они позволяют взять отсрочку или временно снизить ежемесячные платежи. Подробнее об этом читайте в материале «Как уйти на кредитные каникулы по ипотеке. Новые правила в 2022 году». При возникновении сложностей с оплатой ипотеки эксперты рекомендуют сразу же обращаться в банк и искать совместно решение проблемы.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: