Что лучше построить дом или купить готовый в ипотеку

Обновлено: 01.05.2024

Перед покупателями загородной недвижимости встает извечный вопрос, по какому пути пойти:

купить новый дом, только что построенный специально на продажу?
купить дом, в котором уже кто-то ранее жил (на вторичном рынке)?
купить земельный участок и нанять для строительства дома компанию или бригаду?

Сторонников и противников того или иного варианта найдется предостаточно, причем каждый из них будет по-своему прав. Как же поступить тем, кто еще не смог определиться и взвешивает все за и против?

В этой статье мы объективно рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех перечисленных вариантов, чтобы дать возможность нашим читателям принять обдуманное решение.

Забегая вперед, скажем, что нет и не будет однозначно правильного ответа на этот вопрос, как нет и идеального варианта, а потому выбор покупателя будет сводиться к компромиссу: с какими сложностями он готов мириться и какие преимущества для него первостепенны.

Дом на продажу

Новые дома, построенные на продажу, предлагаются сегодня на рынке загородной жилой недвижимости в двух случаях:

в организованном коттеджном поселке от официального застройщика;
на вторичном рынке (в деревне, селе, поселке, СНТ, ДНП) – от строительной бригады или небольшой строительной компании; в данном случае земельный участок приобретается хозяином с инвестиционными и девелоперскими целями.

И в том, и в другом случае дома чаще продаются без внутренней отделки, но с минимальной инженерной подготовкой.

Главная цель девелоперов здесь – получить наибольшую выгоду от вложений и как можно быстрее их окупить, вот почему они ставят перед собой следующие задачи:

предложить наиболее востребованный формат жилья и универсальные планировочные решения;
попасть в наиболее востребованную ценовую категорию;
минимизировать себестоимость строительства.

И именно последний пункт – самый опасный для покупателя, ведь для того, чтобы продать дом подороже, а построить подешевле, нечестный застройщик чаще всего экономит на качестве.

нанимается рабочая сила низкой квалификации,
используются дешевые материалы и оборудование,
занижаются необходимые объемы стройматериалов;
нарушаются технологии строительства;
принимаются неграмотные инженерные решения.

Расплачиваться за такую экономию в итоге будут жильцы дома. Чем им все это может грозить? Перечислим самые частые проблемы, на которые жалуются покупатели готовых домов (по статистике обращений в нашу компанию за услугами технадзора или экспертизы объектов).

Дом плохо держит тепло, а потому на отопление приходится тратить больше ресурсов (газа, электричества), что выливается в слишком дорогое обслуживание жилья;
Обмерзание стен или внутренних углов;
Намокание стен, полов;
Повышенная влажность в помещениях и, как следствие, образование грибка;
Неудовлетворительная шумоизоляция;
Появление трещин на оштукатуренных поверхностях;
Протечки кровли;
Неприятный запах из сантехприборов;
Постоянный запах затхлости в закрытом помещении;
Образование конденсата на водопроводных трубах;
Частый выход из строя систем отопления и водоснабжения.

Причинами этих и многих других проблем становятся чаще всего:

использование дешевых, некачественных материалов и оборудования;
нарушение технологии монтажа фундаментов, несуще-ограждающих конструкций, кровли;
некачественная гидроизоляция;
нарушения при укладке утеплителя, паро- и гидроизоляционных материалов;
некачественно выполненная герметизация стыков и вводов коммуникаций;
несоблюдение уклонов кровли, канализационных труб;
агрессивное воздействие на конструкции влаги и перепадов температур, а также конденсата;
отсутствие естественной вентиляции;
нарушение технологий при монтаже инженерных систем и пр.;
длительные перерывы в процессе строительства без необходимых мер консервации недостроя.

Помимо риска столкнуться с неудовлетворительным качеством строительства, покупатель готового дома еще и значительно переплачивает, ведь цена домовладения устанавливается продавцом без учета экономии. В ту же цену, а возможно, и дешевле обошлось бы строительство дома своими силами или с привлечением строительной компании, только с соблюдением всех технологий и нормативов.

Еще одним минусом покупки готового дома можно считать необходимость мириться с проектными и планировочными решениями, выбранными застройщиком, и невозможность учесть пожелания и потребности своей семьи.

Конечно, не хочется огульно обвинять всех застройщиков в безответственном отношении к своей работе, безусловно, есть среди них и порядочные, однако найти их очень сложно. Это скорее вопрос везения. Опыт нашей работы в области технического надзора говорит о том, что, к сожалению, даже имя солидной и известной строительной или девелоперской компании не является гарантией высокого качества построенного дома.

Объективным плюсом приобретения готового дома можно считать только один – отсутствие необходимости тратить силы, время и нервы на организацию его строительства. Хотя, сколько здоровья и денег придется потратить на устранение недостатков, негативно влияющих на качество жизни и безопасность эксплуатации неграмотно построенного дома, посчитать трудно!

Нельзя забывать и о том, что в большинстве случаев въехать в уже построенный дом сразу не получится, поскольку на дизайн интерьера и внутреннюю отделку все равно придется потратить немало времени и денег. Вот почему и единственный несомненный плюс такого варианта сразу меркнет на фоне серьезных минусов.

Если же вы твердо решили остановиться именно на этом варианте и понимаете, что самостоятельно организовать строительство дома вам не под силу, советуем перед покупкой заказать независимую экспертизу выбранного дома в специализированной организации

Рассказываем, во сколько обойдется строительство загородного дома, во сколько — покупка готового и что из этого выгоднее.

Самостоятельное строительство обычно выгоднее покупки готового дома, а для многих еще и приятнее сделать дом мечты, нежели покупать то, что есть. Но кризис и дефицит сырья из-за бурного роста спроса на загородное строительство изменили ситуацию — теперь всё не так однозначно. Циан.Журнал сравнил средние цены на строительство и покупку примерно одинаковых домов. Такое сравнение весьма условно, так как от дома к дому ситуация меняется. Но «среднюю температуру» мы все же измерили.

При покупке готового дома на вторичном рынке вам пригодятся следующие советы:

Если же вы запланировали строительство, почитайте эти статьи:

Перед тем как решаться на стройку

Сколько стоит строительство и сколько — готовый дом?

При проведении расчетов Циан.Журнал обратился за помощью к эксперту рынка — владельцу строительной компании «Дом Лазовского» Максиму Лазовскому.

По его словам, при выборе между покупкой готового загородного дома и строительством нового дешевле всего будет построить бюджетный каркасный дом. При площади около 150 кв. м это можно сделать за 7 млн рублей.

«Следует учитывать, что речь идет именно о доме, пригодном к постоянному проживанию. Это значит, что к нему подведены все коммуникации, есть отопление, гараж. Многие понимают под строительством лишь возведение "коробки" и жестоко разочаровываются, когда под конец процесса смета начинает резко расти из-за канализации, газификации и отопления».

Материал/технология	Строительство дома (150 кв. м) с коммуникациями и инженерией	Покупка готового дома (150 кв. м) с коммуникациями и инженерией*
Клееный брус	12 млн рублей	От 9,5 млн рублей (48 км от МКАД) до 35 млн рублей (12 км от МКАД). Больше всего предложений в диапазоне 15–17 млн рублей
Кирпич	12 млн рублей	От 4,6 млн рублей (94 км от МКАД) до 35,5 млн рублей (24 км от МКАД). Чаще диапазон колеблется между 12–15 млн рублей
Газобетон (с минимальным утеплением)	9 млн рублей	От 9 млн рублей (55 км от МКАД) до 25,2 млн рублей (7 км от МКАД). Больше всего предложений в диапазоне 14–16 млн рублей
Каркасный дом	7 млн рублей	От 5,1 млн рублей (80 км от МКАД) до 18 млн рублей (2 км от МКАД). Больше всего предложений в диапазоне 9–12 млн рублей

*в выборке участвовали дома площадью 140–160 кв. м с газом, электричеством, канализацией, расположенные в Московской области и построенные до 2015 года.

Не забывайте, что в стоимость готового дома включена и цена участка, которая при близком расположении к Москве может достигать нескольких миллионов рублей. Причем выбирать землю покупателю уже не приходится — дом построен там, где построен.

Выберите участок земли (под ИЖС, с электричеством и газом), чтобы построить дом своей мечты, на Циан

«Мы искали готовый дом — не хотелось связываться со стройкой и переживать, что смета в процессе вырастет и нам не хватит денег, — говорит читатель Циан.Журнала Александр. — По ходу поиска мы поняли, что все желаемые параметры совместить невозможно. Изначально мы хотели, чтобы дом находился недалеко от Москвы, рядом с одним из нескольких городов на выбранных нами направлениях. Участок хотелось купить с деревьями и неподалеку от леса. А еще была куча требований к самому дому: статус земли, коммуникации, качество строительства. Поездив по просмотрам, мы поняли, что лучше сосредоточимся на качестве дома, а деревья и сами посадим. В итоге "наш" вариант оказался расположен в поле. Но зато он устраивает нас во всем остальном».

Как долго ждать?

Бывает, дом нужен здесь и сейчас: некуда деть ребенка на лето или просто семейные обстоятельства требуют скорейшего переезда. В этом случае больше подойдет покупка готовой постройки.

Выбрать дом за городом со всеми коммуникациями, включая центральное газовое отопление, можно тут

А вот покупатели, которые никуда не торопятся, могут искать «свой» дом годами — кстати, это тоже повод задуматься о постройке собственного идеала с нуля.

Сроки строительства зависят от выбранной технологии, сложности проекта и даже сезона: если брусовому дому зимние работы будут только на пользу, то строительство из газоблоков в морозы выйдет гораздо дороже из-за необходимости подогрева.

В среднем же строительство каркасного или деревянного дома занимает около пяти месяцев

Дому из дерева при этом понадобится дополнительное время на усадку: в идеале год, но это мало кому удается.

Иногда стройка движется быстрее: к примеру, герой одной из наших статей построил барнхаус всего за несколько дней. Речь, разумеется, о сборке самого дома. На подготовку площадки, прокладку коммуникаций и обустройство участка времени ушло больше — около полугода.

Дом из газоблоков, керамоблоков или кирпича будет готов в среднем через 8–10 месяцев.

Как посчитать стоимость строительства?

Составление сметы — скрупулезный процесс, требующий понимания технологий и принципов строительства. Циан.Журнал не рекомендует непрофессионалам браться за это, иначе разочарований не избежать. Если же вам хочется хотя бы приблизительного понимания, с чем придется столкнуться, то ниже вы найдете примерный план.

По просьбе Циан.Журнала Максим Лазовский составил список строительных работ, которые, как правило, проводятся при реализации как типового, так и индивидуального проекта.

Подготовительные работы (расчистка земельного участка).
Устройство фундамента/закладных деталей в него.
Строительство стен первого этажа.
Устройство плиты межэтажного перекрытия.
Строительство стен второго этажа.
Устройство основной кровли.
Возведение перегородок.
Производство и монтаж лестницы.
Установка окон и входной двери.
Обустройство террасы/техпомещения/навеса под автомобиль.
Фасадные работы.
Благоустройство участка (парковка, забор, дорожки).
Черновая отделка помещений.
Монтаж внутреннего электрооборудования и освещения.
Прокладка систем отопления, вентиляции, водоснабжения и канализации.
Финишная отделка помещений.
Устройство внешних инженерных коммуникаций (подведение газопровода, канализации и т. д.).
Ландшафтно-озеленительные мероприятия.

Дополнительные работы

При строительстве дома с нуля нужно приготовиться и к дополнительным тратам. Некоторые из них невелики, но отнимают время на поездки. Например, оформление разрешения на строительство, которое требует сбора довольно внушительной папки документов.

Среди прочих трат будьте готовы к следующим:

1. Подготовка коммуникаций (если застройщик не включил их в смету):

бурение скважины (от 200 тыс. рублей; зависит от уровня воды и других обстоятельств);
обустройство септика (зависит от выбранного типа: самый дешевый накопительный стоит от 25–30 тыс. рублей, а станция биоочистки типа «Топас» — от 100 тыс. и дороже);
подведение газа (в зависимости от обстоятельств и длины трубы заплатить придется от 200 тыс. рублей, не считая оборудования);
подведение электричества к дому (пока это обходится в 550 рублей + не менее 17 тыс. за дополнительные работы, но уже в ближайшее время чиновники планируют ввести новые правила, по которым присоединение нового дома подорожает в десятки раз).

2. Спустя год, скорее всего, потребуется строительство отмостки. Для дома площадью 150 кв. м это может обойтись в сумму от 50 тыс. рублей.

3. Облагораживание участка: выравнивание, высаживание деревьев, кустарников и цветов, установка забора (зависит от масштаба работ, но, к примеру, один кубометр самого простого почвогрунта может строить 500–700 рублей; а пятилетняя яблоня высотой 1,6–1,8 м — около 2 тыс. рублей). Самый простой забор с калиткой и воротами из профнастила для участка в 12 соток обойдется в 170–200 тыс. рублей.

4. Внутренняя отделка дома (необходима для каркасных и каменных домов, стоит как обычный городской ремонт и полностью зависит от пожеланий заказчика).

5. Внешняя отделка дома (деревянным домам не требуется, каменным и каркасным — обязательно; сайдинг для 100-метрового дома может стоить 50–80 тыс.рублей).

6. Строительство сарая для хранения садового инвентаря и покупка самого инвентаря — от 40 тыс. рублей.

7. Обустройство парковки. Площадку можно просто засыпать песком, можно залить бетоном, а можно выложить плиткой (от 20 тыс. рублей).

Разброс цен поистине огромен — Циан.Журнал дает лишь примерное представление о порядке сумм.

Риски самостоятельной стройки

В качестве повода для рассуждений приведем печальный факт: стройматериалы стремительно дорожали весь 2021 год и, вероятно, эта тенденция продолжится в 2022-м. Учитывая февральский обвал рубля на фоне политической обстановки, импортные материалы станут еще дороже. Это значит, что строительство домов в 2022 году, скорее всего, обновит ценовой максимум.

В качестве наглядной иллюстрации рисков Максим Лазовский приводит следующую ситуацию:

«Наши запасы блоков сейчас подошли к концу, и если в 2021 году мы закупили блоки на сезон по 3 тыс. рублей, то в этом будем закупать за 9 тыс., и это при благоприятных условиях. При плохих — по 11 тыс. рублей. Еще очень подорожали инженерные системы — электрика теперь обходится почти в два раза дороже. В целом за последнее время мы получили 50–60-процентный рост цены».

Заложить возможное подорожание материалов и рабочей силы в себестоимость строительства проблематично, продолжает эксперт. Подрядчик вправе в одностороннем порядке увеличить стоимость договора, если цены на материалы выросли более чем на 10%.

Риск внезапного удорожания проекта существует, и его нужно иметь в виду

О других подводных камнях рассказала читательница Циан.Журнала Елена. Они с мужем строили свой дом в 2021 году и сейчас живут в нем круглогодично.

«Стройка постоянно вдохновляет на изменения, допустимые в рамках проекта. То стенку переставить, сделав гардеробную больше за счет санузла, то более дорогую плитку купить. Остановиться невозможно даже после окончания строительства. Там начинаются новые "хотелки": беседка, газонокосилка, другой вид внешней отделки — целая прорва вариантов! Но еще более тяжелая задача во время строительства — постоянные поездки и контроль бригады. Причем мало просто разобраться в правилах строительства и следить, чтобы в твоем доме все было как положено — надо еще заставить бригаду все переделать, если сделано плохо или средне. В общем, это не только трата времени, но и огромный стресс».

Зато при таком щепетильном подходе становится понятно, что есть внутри вашего дома и как все это устроено, подытоживает Елена.

У другого нашего читателя — Алексея — основной проблемой было взаимодействие со строительной бригадой. Собеседник Циан.Журнала не отрицает, что был неопытным заказчиком, поэтому сложности с поиском рабочих начались сразу же:

«Во-первых, я недостаточно озадачился отзывами о работе бригады — больше ориентировался на цену. В результате найденные в интернете строители работали на троечку: то выйдут неполным составом, то испортят материал. Распрощались. Вторую бригаду я нанимал уже будучи опытным. Собрал информацию, заручился рекомендациями. И снова провал: бригадир уехал на выходные на родину да там и остался. В итоге пришлось делать ход конем: искать специалиста по технадзору и вербовать его в бригадиры».

Составить представление о стоимости услуг бригады рабочих можно с помощью этого калькулятора (спойлер: счет пойдет на сотни тысяч рублей).

Риски при покупке готового дома

Если вы не хотите тратить силы на самостоятельное строительство, варианта может быть два: купить объект «на котловане» или уже построенный дом. Во первом случае у вас будет возможность наблюдать за строительством. Во втором вы приобретаете объект, от которого по какой-то причине отказываются его нынешние владельцы.

Выявить эту причину и убедиться, что ключевую роль сыграла именно она, — непростая задача.

К примеру, дом может продаваться якобы из-за развода собственников, но на самом деле причиной будет неустранимая трещина в фундаменте, о которой хозяева будут молчать, как партизаны. Настолько критичных проблем не так много — большинство решаемы, но стоимость этих решений может быть очень высока, поэтому разбирайтесь с причинами продажи со скрупулезностью Шерлока Холмса.

Не стоит расслабляться и если вы покупаете уже готовый новый дом от застройщика. В этом случае часто работает правило «строили не для себя» (читай: экономили на материалах). Поэтому обязательно вызывайте строительного эксперта, который оценит качество строительства.

Так, например, поступил наш читатель Евгений перед покупкой брусового дома. По словам собеседника Циан.Журнала, наиболее эффективным оказался Forumhouse — там есть собственная биржа, где удобно искать строительных специалистов. У многих есть рекомендации и специализация, так что здесь включается метод «сарафанного радио». Именно там Евгений и подобрал эксперта.

«Мероприятие заняло около двух часов и обошлось мне в 7 тыс. рублей. Эксперт облазил весь дом, откопал часть фундамента, простучал стены, залез под вагонку. С собой у него был тепловизор, с помощью которого он обнаружил утечку тепла. Выяснилось, что в этом месте испортился утеплитель, и это стало основанием для торга. Дом мы в итоге решили покупать, но все лето занимались устранением проблем».

Дело каждого

Итак, даже после подробного анализа стоимости услуг на строительном рынке невозможно однозначно определить, что выгоднее: строить свой дом или покупать готовый. Решение упирается не только и не столько в финансовую составляющую, но и в вопрос ресурсов: есть ли кому ездить на объект и наставлять строителей на путь истинный, не боитесь ли вы покупать готовый дом с неизведанными тайнами фундамента и крыши?

«С одной стороны, строить выгоднее, — резюмирует Максим Лазовский. — Вы можете купить участок, который вам нравится и соответствует бюджету, а затем еще и оформить для строительства на нем льготную ипотеку у аккредитованной подрядной организации. Это выгодно. Но с другой стороны, вы теряете время и зависите от стоимости материалов и рабочей силы».

На вопрос, стоит ли строить в 2022 году, ответил аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. По мнению эксперта, это не первый и увы не последний кризис в истории России.

«Если вы планировали обзавестись загородным домом и накопили на эту затею определенный капитал, ждать лучших времен не стоит: кирпич надежнее рубля. В нашем же случае надежнее рубля будет и каркас, и бетон, и брус».

И такой вопрос, посоветуйте, пожалуйста. Мы находимся в поисках дома в Ленинском районе, но знакомые говорят, что дешевле купить участок и на нем построить дом. То есть построенный дом будет дешевле готового с теми же параметрами. Так ли это? Спасибо. Игорь.

Если у ВАС есть опыт строительства. знаете цены, мастеров и т.д. и вы готовы потратить 1-2 года жизни на это, стройтесь. Готовый дом, плюс-въехал и поддерживай, минус, а кто и как его строил, все подводные камни этого дома, сразу не разберетесь
Решать ВАМ

Строить или покупать готовый - вечная дилемма! Готовый дом так или иначе предполагает дополнительных вложений, плюс неполная информация о том как он был построен, где что и как? Строить - значит держать под контролем каждый из этапов строительства с расчетом материалов их типов, оплаты работ и т.д и т.п Четко понимать, что должно получиться в итоге (Проект, материалы, рабочая бригада, коммуникации), готовьтесь к эмоциональным и психологическим издержкам в процессе строительства. Ну и естественно выбор зависит от того, какой вы дом предполагаете, какова его сложность исполнения.

Это примерно так же, что купить хлебопечку и печь хлеб дома. Посчитайте, что у вас получится на выходе. На столько же % будет дешевле строить, либо купить готовый дом

Могу сказать на личном опыте - если есть деньги, то лучше - строить. По-крайней мере, все достоинства и недостатки дома будете знать и иметь возможность контролировать.
А покупать - и деньги вкладывать, всё равно, придётся, да ещё и не будете знать, откуда проблем ждать.

Купить готовый дом, чтобы соответствовал всем вашим требованиям к планировке, качеству и стоимости - очень сложно. Но подумайте, если вы построите для себя дом и выберете самые качественные материалы, не будете экономить на хороших работниках, он вам обойдется не дешевле, чем готовые дома, но он будет отвечать всем вашим требованиям. Но со временем вы поймете, что по каким либо причинам вы не хотите проживать в этом доме. (Дом окажется слишком большой или наоборот очень маленький, вы разочаруетесь в выбранной местности и т.д. и т.п.) Вам сложно будет его продать. Вам жаль будет отдавать его по себестоимости, а кругом будет много домов, которые строились на продажу и стоят дешевле вашего.
Нужно взвесить все за и против и только потом принимать решение о строительстве.

С 1 июля 2019 года изменился порядок покупки квартиры в новостройке — у застройщиков больше нет доступа к деньгам дольщиков. Строить станут на свои или заёмные (!) А деньги клиента получат после регистрации собственности на первую квартиру в доме. С одной стороны, хорошо — меньше обманутых дольщиков. А с другой?

Ага, цены на жильё вырастут и будет не выгодно покупать квартиру в строящемся доме. Для застройщика это продажа готового объекта. Ему нужно отбить кредит и затраты. А для нас — здравствуй, ипотека и прощайте инвестиции на новостройках.

А что выгоднее свой дом или квартира? Ну купишь квартиру в ипотеку — это же кабала лет на 15-20 минимум.

Брать ипотеку без анализа нельзя. Сначала нужно узнать условия, рассчитать ипотеку правильно, учесть страхование и процент по ипотеке. В результате хвалёная ипотека без первоначального взноса окажется обыкновенным супер-дорогим кредитом.

А выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ? Ведь погашение ипотеки будет за счет платежа по аренде.

Дешевле всего самим копить и дом постепенно построить! А жить в съёмном пока…

Нее, мыкаться по съемным квартирам — это не вариант. Лучше пожить с родителями и дом строить — квадратных метров больше. Цены на квартиры — это же ужас! В однушке всем ютиться столько лет?! Лучше уж построить дом на участке …

Куда? За город? А сколько стоит построить дом? Ипотечный кредит брать под участок?

Нужно учесть, что много денег на бензин уйдёт. Вторая машина точно нужна! А это ещё траты на содержание, обслуживание и налоги… А если жить бесплатно негде — пока строим нужно аренду платить…

Бррррр… Мозг уже закипел от всех этих «за» и «против»… Опустим эмоциональную часть вопроса и сделаем сухой расчёт возможных вариантов.

Цель — своё жильё за 3,5 миллиона рублей. Есть запас на 500 тысяч рублей, ежемесячный доход — 50 000 рублей, расходы на жизнь — 20 000 рублей. Траты на ипотеку, аренду или стройку — 25 000 в месяц, остаток копим в банке под 5% годовых. Период расчетов — 30 лет.

Выиграет тот способ, у которого будет больше капитал и меньше расходы, связанные с целью.

Частные условия — ипотека под 10% на 30 лет, сумма кредита 3 миллиона. Страховка в пользу банка — 2000 рублей в месяц, полмиллиона с депозита потратили на первоначальный взнос.

При строительстве дома на 500 тысяч купили земельный участок и дом строим за 3 миллиона. После постройки дома купили автомобиль за 300 тысяч рублей, расходы на содержание двух авто = 10 000 в месяц. При наличии бесплатного жилья тратим на стройку 25 000. Если снимаем и строим, то живем в комнате за 10 000, а на стройку уходит 15 000 в месяц.

При аренде — деньги остались во вкладе. И…. та-даааа-ммм!

Выгоднее жить у кого-то и строить свой дом. Ну это и так было понятно, если всё гладко, то через 10 лет переедем к себе. Общие расходы за 30 лет на покупку авто и содержание — 2 640 000 рублей. Накопленный капитал 9 миллионов рублей. Скачайте таблицу с расчётами: Что выгоднее: ипотека, аренда, построить дом или копить?. Проверите меня или поиграете со своими данными.

Второе место — строим дом и арендуем жильё. Всего-то 17 лет стройки,
2 миллиона на аренду и у вас свой дом!

Кажется, что у покупки квартиры в новостройке на стадии котлована много финансовых преимуществ. Но в некоторых случаях гораздо выгоднее приобрести квартиру в доме уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Разбираемся в теме

Редкий жилой комплекс на столичном рынке первичной недвижимости полностью распродается еще до получения РВЭ. Доля свободных квартир в сданных новостройках занимает до 20%. Часто застройщики придерживают значительный объем предложения, чтобы реализовать его после окончания строительства по более высокой цене. Но как быть покупателям в такой ситуации? Означает ли это, что приобретение квартир от застройщика в готовой новостройке — это финансово невыгодное решение, особенно после роста цен на жилье в 2021 году?

Если брать в расчет только денежную сторону, то кажется, что наиболее выгодно приобретать жилье на стадии котлована. Известно, что в процессе строительства стоимость 1 кв. м в среднем растет на 12–15% в год, а при влиянии макроэкономической ситуации, которую мы наблюдали в 2020–2021 годах, может показывать и более существенный рост. Однако у покупки жилья в новостройках с РВЭ есть множество других потребительских плюсов, о которых не стоит забывать.

Финансовая сторона

«На этапе котлована раньше на протяжении многих лет двигателем рынка были гораздо более низкие цены. Так, допустим, в допандемийном 2019 году средний разрыв цен между квартирами на стадии котлована и в готовых домах составлял 22%. Сейчас ситуация изменилась благодаря введению эскроу-счетов и повышенному спросу на новостройки. Проекты даже «на котловане» взлетели в цене, наблюдается парадоксальная картина, когда такие проекты в среднем по рынку стоят дороже, чем в готовых домах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Напомним, на декабрь 2021 года «квадрат» на первичном рынке столицы стоил в среднем 302 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы, по оценке ЦИАН, увеличились на существенные 33,3%. Однако средние цены в новостройках на разных стадиях готовности по итогам года практически не различаются, что связано с выходом на рынок более дорогих проектов на раннем этапе строительной готовности. Относительная разница между усредненной по всем проектам ценой на стадии котлована и на завершающем этапе стройки составила 2%, подсчитали по запросам редакции в компаниях Savills и Est-a-Tet.

При покупке квартиры в новостройках на этапе котлована стоимость 1 кв. м может вырасти на 12–15%. Иногда это единственное преимущество такого приобретения (Фото: Pavel L Photo and Video/shutterstock)

Средневзвешенный уровень цен в новостройках с РВЭ находится на уровне 346,7 тыс. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. Средневзвешенная цена предложения в корпусах на начальном этапе составляет 341,0 тыс. руб./кв. м (без учета элитного сегмента), что на 2% ниже, чем квартиры в готовых корпусах, уточнили в Est-a-Tet.

Таким образом, основное финансовое преимущество покупки новостройки на этапе котлована — это рост цены за счет стадии строительства и рыночной конъюнктуры. В 2022 году рост цен на столичные новостройки замедлится, полагают эксперты. Динамика изменения средней стоимости квадрата для новостроек всех типов вернется на допандемийный уровень и не превысит 12–15%. Это означает, что разница между ценами на новостройки на этапе котлована и готовыми новостройками нивелируется полностью, а снижение покупательской активности будет нести риски для дальнейшего ценообразования в домах, которые только-только начинают строить.

К финансовой составляющей при выборе новостройки — на стадии котлована или готового объекта — также стоит прибавить траты на ипотеку и аренду жилья. В случае покупки квартиры в непостроенном доме придется платить и за то, и за другое. При продолжительности строительного цикла в два-три года сумма расходов и переплаты получается внушительной.

Выбираем умом и сердцем

Кроме финансовой стороны, у приобретения жилья в готовой новостройке есть потребительские, бытовые, а также эмоциональные преимущества. «Готовые новостройки выбирают те, у кого нет времени на ожидание и в силу разных причин необходимо достаточно быстро заселиться. Другие покупатели исходят из прагматизма, расценивая покупку в готовом доме как более надежное вложение средств. Третьи выбирают готовые дома, поскольку могут оценить качество объекта. Основная аудитория готовых новостроек — это те, кто покупают для себя и кому надо заселяться быстро», — рассказывает Дмитрий Халин.

«При грамотном распоряжении ассортиментом, равномерном выводе в продажу ликвидных и неликвидных лотов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками)», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: