Если квартира в ипотеке считается ли она в собственности

Обновлено: 13.05.2024

Читатель Т—Ж спрашивает, как продать квартиру, которая находится в ипотеке.

У меня такая ситуация: несколько лет назад взял ипотеку и купил квартиру в Москве. Налоговый вычет получил. Ипотеку еще не выплатил.

Отвечает юрист Анастасия Корнилова:

«Если кратко, то продать ипотечную квартиру можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продажи квартиры в ипотеке.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку продать квартиру в ипотеке сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Еще теоретически можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. Можно ли продать ипотечную квартиру по такой схеме в реальности, сказать трудно. Вариант может не сработать, и вот почему.

Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в продаже квартиры, купленной по ипотеке, и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку , открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае, чтобы понять, можно ли продать квартиру в ипотеке таким способом, вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи . Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если квартира в собственности больше пяти лет, налог платить не нужно . Но если квартира принадлежит вам меньше пяти лет, налог на полученный доход платить придется.

Есть способы, как не платить налог с продажи квартиры или уменьшить его. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 ₽ − 2 400 000 ₽ − 450 000 ₽ = 350 000 ₽. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 ₽. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2022 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2022 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 ₽. Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 ₽ × 13% = 351 260 ₽.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 ₽. И если вы за покупку квартиры получили обратно 100 000 ₽, эти 45 500 ₽ вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 000 ₽».

Совет: как взять ипотеку и не прогадать

Мы очень часто слышим, что ипотека — это невероятная кабала и что банки только и ждут повода отобрать квартиру.

С другой стороны, появляются все новые программы господдержки, ставки снижаются и все больше людей задумываются о том, чтобы взять ипотеку. И это объяснимо: для многих это единственный способ купить собственное жилье.

Мы уверены, что ипотечный кредит — это отличный инструмент, если мудро им воспользоваться: трезво оценить свои возможности, понять условия и составить план действий. Мы проходили через все это и хотим помочь вам.

Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.

Курс состоит из девяти уроков по 10–15 минут со схемками, примерами и калькуляторами. Вместо абстрактной теории — пошаговое руководство с практическими советами и расчетами. Все уроки можно проходить в своем темпе в любое удобное время.

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->

Высшее экономическое образование.
15 лет работы в банке.
Независимый эксперт.
Финансовый аналитик.
Обладает сертификатами от ЦБ РФ. . Facebook. .

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка. При этом права заемщика на недвижимость хоть и полные, у него есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение
Продажа с согласием банка
Три способа продажи жилья в ипотеке
Сдача жилья квартиросъемщикам
Ремонт и перепланировка
Прописка в жилье родных или посторонних лиц
Продажа заложенной квартиры по настоянию банка
Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению
Ипотечные каникулы
Реструктуризация
Рефинансирование ипотеки
Погашение ипотеки до срока
Завещание на недвижимость в залоге
Обязательные и необязательные страховки

Кому принадлежит квартира в ипотеке, что можно и чего нельзя делать с имуществом в залоге, а также ответы на другие вопросы, относящиеся к заложенной собственности, дает Бробанк.

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение

При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.

Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст. 37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:

продать квартиру можно только при согласии банка;
оформить на заложенное жилье дарственную тоже можно с разрешения и согласия банка-кредитора.

Кроме этого важно соблюдать дополнительные условия, которые прописаны в кредитном договоре.

Продажа жилплощади, которая куплена в ипотеку, возможна по двум схемам:

Продать имущество вместе с непогашенной заложенностью. Фактически это переоформление ипотеки на другого заемщика.
Закрыть кредит в банке, снять залог. И только после этого продать жилье новому собственнику.

Какую из схем выбрать зависит от суммы задолженности и срока погашения. Не всем удастся получить одобрение на потребительский кредит в несколько миллионов.

Продажа с согласием банка

Перед началом сделки купли-продажи или дарения заемщик обязан получить согласие банка. Для этого следует обратиться с заявлением в банк-кредитор. Бывает так, что в принципе банк не против сделки, но не одобряет кандидатуру нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.

К примеру, нынешний владелец квартиры, который оформлял ипотеку, 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей. А после продажи имущество перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительна для банка, поэтому он не согласится на такой вариант. Либо у нового клиента плохая кредитная история или высокая долговая нагрузка.

Если новый заемщик удовлетворяет основным критериям банка и его заработной платы достаточно для исполнения обязательств, вероятность одобрения достаточно высока.

Три способа продажи жилья в ипотеке

Продажу заложенной жилплощади после погашения ипотеки можно реализовать тремя путями:

Напрямую запретить заемщику продажу квартиры банк не вправе. Но он может не одобрить проведение сделки. Пока имущество находится в залоге у кредитора, продать жилье без его согласия или без привлечения других денег не получится.

Сдача жилья квартиросъемщикам

Собственники квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим жильцам, даже если еще не рассчитались с банком. Согласие банка при этом не требуется ст. 40 ФЗ-102. Так прописано в законе, но гражданский кодекс разрешает кредиторам вносить в договор условия, которые запретят сдачу внаем заложенного жилья. И многие банки таким правом пользуются. Поэтому если в ипотечном договоре указано, что сдача запрещена, собственник не сможет передавать свою жилплощадь другим квартиросъемщикам. Иногда в договор вносят условие, что для сдачи жилья в аренду следует получить согласие банка.

Если собственник нарушит такие условия договора, последствия могут быть разными:

банк не будет проверять, кто проживает в жилье и тогда получится гасить ипотеку за счет арендной платы, которую вносят квартиросъемщики;
банк выяснит, что в квартире живет не собственник, а посторонние лица и обяжет заемщика досрочно погасить ипотеку.

Не обязательно в условиях написано, что запрещено сдавать в аренду или в наем. В тексте могут быть внесены другие формулировки – «временная передача в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». Но это и относится к найму. Если в планах был расчет по ипотеке за счет арендаторов, то можно попасть в сложную ситуацию — денег на досрочное погашение не будет, а закон будет на стороне банка.

Ремонт и перепланировка

Делать ремонт в своем жилье может любой собственник, в том числе и тот, который купил квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой вид ремонта делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст. 30. Главное чтобы в процессе не произошло ухудшение условий проживания и снижение первоначальной стоимости недвижимости.

К таким последствиям могу привести существенные перепланировки. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилплощадь с раздельным санузлом превратиться в квартиру-студию с бассейном. Формально – это изменение объекта залога, которое должно быть внесено в договор. Поэтому некоторые банки указывают, что изменение первоначального проекта квартиры возможно только после получения разрешений в уполномоченных органах.

На самом деле все собственники квартир обязаны для начала получить разрешение, а потом ломать стены или объединять комнаты. Но некоторые владельцы жилья пренебрегают такой последовательностью, а узаконивают уже готовые переделки. Поэтому кредиторы из-за опасения таких действий со стороны собственника прописывают в договоре пункт – получение согласия на перепланировку и от банка.

Прописка в жилье родных или посторонних лиц

Собственник жилплощади может прописать в квартиру близких родственников: родителей, детей, супруга. Это не запрещает российское законодательство. Хотя некоторые банки могут прописывать запрет на регистрацию в заложенном жилье посторонних лиц.

При подаче документов на прописку в МВД не уточняют, заложена квартира или нет. Поэтому формально владелец недвижимости может составить договор с жильцом или написать согласие на проживание в своей квартире другого лица. Повлиять на эту ситуацию банку будет сложно. Но при этом заемщику важно соблюдать грань и не проводить массовую регистрацию граждан в своей квартире. Тогда можно беспрепятственно прописать своих детей, родителей или брата с сестрой. ЖК РФ ФЗ-188 ст. 31.

Продажа заложенной квартиры по настоянию банка

При неисполнении обязательств по ипотечному договору и нарушении графика выплат банк может потребовать у заемщика продать заложенное имущество. Например, в тексте договора может быть указано, что собственник обязан продать квартиру и возместить заем при просрочке 3-6 очередных платежей.

Также банк-кредитор может прописать много других поводов для досрочного расторжения договора. В том числе прописку в заложенной квартире посторонних лиц, сдачу жилья внаем или самовольную перепланировку.

Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению

Если денег на очередные выплаты нет из-за ухудшения материального положения, лучше не дожидаться просрочки или принуждения к досрочному расторжению договора по инициативе банка. У заемщика как минимум три варианта выхода из ситуации:

ипотечные каникулы;
реструктуризация;
рефинансирование.

Какой вариант подойдет заемщику лучше всего решать вместе с банковским служащим. Однако наиболее выгодный способ – получить одобрение на ипотечные каникулы. Но не все смогут на них претендовать из-за законодательных ограничений у такого вида отсрочки по выплатам. ФЗ-353 ст. 6.1-1.

Если прав на каникулы нет, следует сравнить условия по реструктуризации и рефинансированию в своем обслуживающем банке или в другом.

Ипотечные каникулы

С августа 2019 года все ипотечные заемщики в РФ могут оформить ипотечные каникулы на законных основаниях. При этом банк не может отказать заемщику, у которого выполнены все условия:

квартира, купленная в ипотеку, – единственное жилье заемщика;
общая сумма займа, оформленного в банке, не превышает 15 млн рублей;
заемщик обращается за ипотечными каникулами впервые;
доходы заемщика снизились на 30% и он оказался в сложной жизненной ситуации.

К сложным ситуациям причисляют:

постановку на учет в качестве безработного лица;
получение инвалидности 1 или 2 группы;
потерю трудоспособности на срок 2 месяца и больше;
понижение заработной платы и других доходов;
появление детей, с одновременным снижением дохода.

В период карантина из-за коронавируса заемщики также могут попросить льготные каникулы по ипотеке. Они отличаются по условиям:

первоначальная сумма ипотеки для россиян до 2 млн рублей, для жителей Москвы – 4,5 млн, Санкт-Петербурга и Дальневосточного округа – 3 млн рублей;
меньшее количество поводов – снижение доходов на 30% и более по сравнению с 2019 годом или лишение работы с постановкой на учет в ЦЗН.

При этом обратиться за ипотечными каникулами из-за коронавируса можно только в период с 02.04.2020 по 30.09.2020 года. Льготу дадут только по договорам, которые были заключены до 03 апреля 2020 года.

При любом из вариантов ипотечных каникул не пострадает кредитная история заемщика и рейтинг. Кроме того банк не сможет требовать досрочного погашения ипотеки и не будет начислять штрафы. Более подробно о вариантах ипотечных каникул прочитайте в статьях Бробанка.

Реструктуризация

Если прав на ипотечные каникулы нет, можно обратиться за отсрочкой или уменьшением ежемесячной выплаты по ипотеке. Банк может предложить реструктуризацию с условием выплаты только процентов за пользование кредитными деньгами, без внесения оплаты по основному долгу.

В большинстве банков индивидуальный подход к каждому заемщику. Тут главное не молчать о своих финансовых проблемах и обратиться за поиском решения заранее.

Обратите внимание: реструктуризация удлиняет срок кредитования и увеличивает итоговую сумму переплаты. Но при этом она помогает сохранить кредитную историю заемщика без просрочек, штрафов и неустоек. Такой период снижения ежемесячной нагрузки поможет восстановить финансовое положение семьи без продажи жилья, которое находится в залоге у банка.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование – это оформление новой ипотеки для погашения уже действующей в этом же или другом банке. Так можно поступить, если предложение более выгодно по процентной ставке. Она должна быть ниже как минимум на 1,5-2% по сравнению с текущими условиями. Кроме того стоит обратить внимание на оставшийся срок кредитования. Он должен быть не меньше года, а в некоторых случаях даже половины срока. Так происходит потому, что при аннуитетных выплатах на погашение процентов большая часть денег уходит вначале ипотеки.

Если подавать заявку на рефинансирование ипотеки в другой банк, то заемщика будут оценивать как нового клиента. Понадобится подтвердить платежеспособность и принести договор текущей ипотеки. Если новому банку-кредитору подойдет кандидатура заемщика, он переведет деньги в первый банк кредитор, а залог жилья перейдет к нему.

При рефинансировании в другом банке возникают дополнительные расходы. На оформление документов, повторную оценку жилья, пересылку денег между банками и другие затраты. Их все следует учесть до подписания нового договора.

Некоторые кредиторы одобряют рефинансирование внутри банка. Они идут на такие не очень выгодные для себя шаги, чтобы клиенты не уходили в другие банки. В этом случае процедура будет в разы быстрее, а дополнительных затрат не будет вообще. Поэтому прежде чем обращаться в другие банки-кредиторы уточните возможность рефинансирования в обслуживающем банке. Но если заемщику откажут, ему не смогут запретить перевод ипотеки в другой банк.

Погашение ипотеки до срока

Все заемщики по российскому законодательству наделены правом досрочно погашать кредиты, в том числе ипотечные. При досрочном погашении надо обратиться в банк, выяснить точный размер задолженности на дату внесения денег. Это важно, чтобы заем был закрыт полностью, и не осталось какой-либо даже незначительной суммы.

Не обязательно погашать досрочно всю сумму ипотеки. Можно вносить суммы больше, чем предусмотрено договором кредитования. При этом также следует предупреждать банк. Потому что без распоряжения заемщика деньги могут лежать на счете до наступления очередного срока.

Например, сумма ежемесячного платежа 20 тысяч рублей, а заемщик вносит по 30 тысяч. Автоматически со счета снимают только 20 тысяч, а остальные деньги могут лежать без пользы. Таким способом не получится уменьшить сумму процентов и снизить итоговую переплату. Поэтому так важно всегда оповещать банк, что «запасные» деньги должны быть направлены на оплату процентов или тела.

Иногда в условиях ипотечного договора может быть прописан пункт, что запрещен досрочный возврат кредита в первые полгода или год. Обратите внимания на такие ограничения. На самом деле банк не может запрещать клиентам погашать кредиты и ипотеку досрочно. Главное условие, которое обязан соблюдать заемщик – уведомление банка в течение 30 календарных дней о досрочном внесении денег. В некоторых банках или договорах можно встретить даже меньший срок в 10-15 дней.

Завещание на недвижимость в залоге

При оформлении сделки купли-продажи недвижимость сразу принадлежит покупателю. Банк не фигурирует в документах. Но при этом на квартиру наложено обременение, которые будет снято после завершения выплат по ипотеке.

Заемщик с ипотекой – собственник недвижимости, поэтому он может включить имущество в завещание без согласия банка. При этом неважно кому будут завещана квартира мужу-бизнесмену или несовершеннолетней сыну-школьнику. Банку вообще будет неизвестно, что заложенное жилье фигурирует в каком-либо завещании.

Если ипотека к моменту смерти заемщика будет не погашена, при вступлении в права наследования правопреемникам перейдет и ипотечный долг. Даже если не будет никакого завещания, заложенная недвижимость все равно достанется наследникам. А если их несколько, то им гораздо сложнее будет делить как само имущество, так и долги по нему.

О том, как оформить завещание и что для этого нужно, читайте в отдельной статье Бробанка.

Любой наследник вправе отказаться от вступления в наследство. Так можно сделать, чтобы не платить по обязательствам умершего заемщика, если они окажутся непосильными для правопреемника. Но получить квартиру без оплаты долгов не получится.

Обязательные и необязательные страховки

Оформление ипотеки возможно только при страховании объекта залога – недвижимости. Если заемщик откажется застраховать жилье, ему не оформят ипотеку. А отказаться от страхования жизни, здоровья или титульных прав на имущество клиент может на законных основаниях. Все перечисленные виды страхования относятся к добровольному, а не обязательному. Поэтому банк не может заставить заемщика оформлять все эти страховые полисы.

Обычно при отказе клиента от дополнительных страховок банк поднимает процентную ставку по ипотеке. При этом большинство банков предлагают комплексное страхование. В него уже включены несколько рисков. Такой полис обходится дешевле, чем отдельные страховки. Тем, кто выбирает такой полис, банк снижает ставку по ипотеке.

Очень важно подсчитать заранее, какой вариант самый выгодный для заемщика. Кому-то важно застраховать максимальное число рисков, чтобы рассчитывать на страховую компанию в сложных жизненных обстоятельствах. Другим некритично повышение ставки на 1-1,5% без оформления страховых полисов.

Ипотечный кредит – самый крупный займ, который человек оформляет в своей жизни. Выплачивать его приходится несколько лет, поэтому неудивительно, что заемщики интересуются собственными правами и тем, является ли ипотечная квартира их собственностью.

Когда будущий владелец квартиры находится на этапе выбора кредитора, он интересуется процентными ставками и суммой кредита. Реже – условиями его оформления. Еще реже – собственными правами, что неправильно.

На этапе заключения ипотечного договора человек имеет право:

получить информацию об общей стоимости кредита, включая процентную ставку, дополнительные баллы и комиссии, которые начисляются при досрочном погашении или в случае просрочки платежа;
задавать вопросы обо всех непонятных сборах и условиях, указанных в ипотечном договоре.

Является ли квартира в ипотеке собственностью и чьей

Получив предварительное разрешение на кредит, человек может приступать к выбору вариантов недвижимости. Важно не торопиться и искать квартиру, которая:

подходит по ценовому диапазону;
отвечает вашим интересам в части местонахождения, размера, количества комнат и по другим критериям.

После того, как квартира выбрана, гражданин подает заявку на ипотеку своему кредитору. После подписания договора банк перечислит средства продавцу, который может быть как частным лицом, продающим свою квартиру, так и компанией-застройщиком.

Чьей собственностью считается квартира в ипотеке? По документам это собственность заемщика. Того, кто брал кредит в банке для покупки. Но на квартиру накладывается обременение. Она попадает в залог у банка, поэтому некоторые действия заемщик может выполнить только с согласия банка или без согласия, если он полностью погасил взятые на себя обязательства.

Состав участников ипотечного договора

Чаще всего ипотеку оформляют семейные пары. Поэтому может возникнуть вопрос: считается ли ипотечная квартира собственностью обоих супругов или только одного. Если в ипотечном договоре указать мужа и жену, то они становятся созаемщиками. И, соответственно, оба являются собственниками недвижимости. Банк не будет возражать против такого договора, так как он выгоден обеим сторонам:

супружеская пара может рассчитывать на большую сумму кредита, чем один человек;
банк получает дополнительные гарантии возврата кредитных средств, поскольку увеличивается количество лиц, обслуживающих кредит.

Созаемщиками могут выступать не только члены семьи. Эти люди могут даже не быть родственниками. Каждый из них получает долю в приобретаемой собственности. Размер долей определяется соглашением сторон.

Процедура оформления ипотеки с созаемщиком не отличается от обычной ипотеки. Отличительная черта в том, что пакет документов должен быть предоставлен по каждому из созаемщиков: заявление, паспорт, справка о доходах, СНИЛС, трудовую книжку и другие.

Доли созаемщиков прописываются в ипотечном договоре, т.е. факт того, чьей собственностью будет квартира, купленная в ипотеку, определяется в договоре. После подписания документы отдают на регистрацию в Росреестр.

Выделение долей: как и когда должно проводиться

Россияне часто покупают недвижимость используя несколько источников финансирования. Например, соединяют ипотечные деньги и средства от материнского капитала. Это не противоречит закону, но появляются нюансы в определении собственности ипотеки на квартиру.

До 2020 года при использовании сертификата, требовалось предоставить в ПФР нотариально заверенное Соглашение о выделении долей. Документ свидетельствовал, что жилье приобретено семьей в совместную собственность и детям выделены в нем доли, т.е. части жилья, которыми совершеннолетний собственник сможет распоряжаться по своему усмотрению без согласия других членов семьи. В 2020 году требование о предоставлении документа в Пенсионный фонд отменили, но никто не отменял само соглашение. Его по-прежнему рекомендуется оформить у нотариуса. Документ помогает определить, кто является собственником квартиры, купленной в ипотеку.

Несовершеннолетний ребенок не может быть заемщиком или созаемщиком по ипотеке. Поэтому в соглашение вносится пункт о том, что дети получат свои доли после того, как ипотека будет погашена. Поэтому на момент подписания ипотеки дети не являются собственниками, но у них есть право получить доли после выплаты кредита.

Срок выделения долей – не позже 6 месяцев после погашения кредита, т.е. после того, как банк снимет обременение с квартиры. Доли выделяются в соответствии с условиями, прописанными в соглашении. Но, если на момент покупки квартиры у семьи был один ребенок, а позже родился еще один, то ему тоже должны выделить долю, несмотря на то, что в день составления соглашения он еще не родился. К размерам долей закон не предъявляет строгих требований. Требуется только подписать новое Соглашение о перераспределении долей и зарегистрировать в Росреестре права родившегося ребенка путем подачи заявления через МФЦ.

Кто еще может быть собственником ипотечной квартиры? Могут ли это быть другие родственники? Могут, но только в том случае, если являются созаемщиками по кредиту. Институт прописки не делает их владельцами жилья.

Как действует институт прописки в отношении ипотечной квартиры

Поэтому в договоре появляются пункты, которые обязуют собственника согласовывать регистрацию по каждому члену семьи отдельно. По статистике 43% россиян испытывают трудности при регистрации в ипотечной квартире.

По укоренившемуся со времен прописки мнению о том, кто становится собственником купленной квартиры, граждане считают, что тот, кто в ней прописан, получает определенные права. Поэтому с одной стороны, сами покупатели не желают прописывать родственников, а с другой стороны, этого не требует государство.

Поэтому для начала, нужно ответить себе на вопрос: для какой цели нужно прописать родственников. Можно ли решить проблему без прописки? Если да, то попробуйте это сделать. Ведь факт того, кому принадлежит квартира, взятая в ипотеку, не изменится. Поэтому нет смысла собственнику ввязываться в длительный конфликт с банком.

Как прописаться в ипотечной квартире

Обязанность регистрационного учета возложена на МФЦ. Собственнику нужно обратиться туда с заявлением (форма №6). К документу приложить копию выписки из ЕГРН и паспорт. После того, как будут выполнены все действия, связанные с внесением информации в базу МВД, собственнику поступит уведомление о необходимости прибыть и МФЦ и забрать документы. Весь процесс займет от 3 дней до 1 недели.

Обязанности заемщика

Подписание кредитного договора означает, что заемщик берет на себя ряд обязанностей. В том числе обязанности:

выплатить ссуду вместе с процентами за использование кредитных средств;
выполнять взятые на себя обязательства;
в случае возникновения вопросов, обращаться к менеджеру, обслуживающему кредит за разъяснениями и дополнительной информацией.

Права заемщика по ипотеке

Заемщик имеет 3 права:

пользоваться;
владеть;
распоряжаться помещением.

Право собственности дает владельцу возможность жить в квартире, делать ремонт и т.д. Можно извлекать выгоду. Например, сдавать помещение в аренду. Можно покупать и дарить. Но делать все это можно только на условиях, прописанных в кредитном договоре.

Право распоряжаться собственностью

Разберем права заемщика более детально. Так как квартира является залогом, то право распоряжаться ею регламентируется статьей 346 ГК РФ. В этом нормативном документе говорится, что гражданин вправе пользоваться предметом залога (т.е. квартирой), если иное не предусмотрено договором.

Это правило дает банку широкие права в отношении пунктов соглашения. Но не обязывает заемщика принимать все, что хочет банк. Гражданин может отказаться от подписания договора, который его не устраивает и заключить ипотечный договор с другим банком. Подписанный сторонами документ означает, что заемщик согласился с условиями и будет их соблюдать.

Следовательно, Гражданский кодекс РФ не запрещает продавать квартиру или сдавать в аренду. Но если банк ввел такой пункт в договор, и заемщик согласился, то условие становится обязательным к выполнению всеми сторонами.

Залогодатель не имеет право отчуждать залоговую квартиру без согласия залогодателя, если иное не введено законом или договором между сторонами.

Пункт 4 статьи 346 ГК РФ гласит, что в случае если клиент использовал свои вещные права без согласия банка, например, сдал недвижимость в аренду, то банк может опротестовать это через суд.

Если случился форс-мажор и клиенту понадобилось продать квартиру, то он может обратиться в банк с просьбой разрешить сделку. Так как это нежелательное для кредитного договора событие, то банк может выдвинуть заемщику определенные требования:

погасить ипотеку раньше оговоренного срока;
выставить квартиру на торги, если заемщик не может досрочно погасить кредит.

Что касается права наследования, то заемщик может включить квартиру в завещание. Но наследник должен согласиться принять имущество и обязательства с ним связанные. Поэтому в случае внезапной смерти заемщика, банк с большой долей вероятности заберет залоговое имущество и выставит его на торги.

Если планируется подарить квартиру, то это действие тоже согласовывают с банком. Прежде всего банк интересует финансовая состоятельность одариваемого и его возможность выплатить ипотеку. Поэтому решение будет принято исходя из уровня дохода одариваемого, динамики этого дохода на протяжении длительного периода и количества иждивенцев.

В случае согласия банка, заключается дополнительный договор о передаче остатка непогашенной суммы на нового заемщика. В результате новый собственник получит квартиру и обязанность погасить остаток долга по ипотеке.

Иногда банк не против самой сделки, но после проверки документов выяснилось, что его не устраивает кандидатура, предложенная заемщиком. Тогда у заемщика останется только один способ подарить или продать недвижимость – это полностью погасить ипотеку. После чего банк снимет обременение, и вы сможете реализовать свои планы.

Если есть возможность, заемщик может договориться с покупателем о том, что полученные от него средства пойдут на закрытие ипотеки, после чего владелец квартиры передаст квартиру и права собственности на нее покупателю. Способ не запрещен законом. Чтобы не волноваться из-за возможного мошенничества, стороны могут заключить дополнительное соглашение у нотариуса и воспользоваться нотариальным депозитом или банковской ячейкой для проведения расчетов между сторонами и передачи документов.

Еще один способ решить проблему – это реструктуризация кредита. Ее суть сводится к тому, что человек берет кредит в другом банке для того, чтобы погасить первый кредит.

В результате заемщик погашает ипотеку. Банк снимает обременение с квартиры. Вы продаете ее покупателю. Получаете от него деньги. И полученной суммой гасите взятый в банке кредит для реструктуризации.

К реструктуризации прибегают нескольких ситуациях. Например, кредит брался несколько лет назад на действовавших тогда условиях. Но ситуация изменилась. Появились более выгодные процентные ставки, и заемщик считает, что ему выгоднее взять новый кредит на лучших условиях, а старый погасить. Среди других причин для реструктуризации:

увеличение срока кредитования;
изменение валюты кредита;
комбинация нескольких вариантов.

Реструктуризацию рекомендуют оформлять в том же банке, который выдал кредит. Но в связи с экономическим кризисом банкам приходится конкурировать за клиентов. Поэтому высока вероятность, что заемщику предложат более интересные условия в другом банке и возьмут на себя диалог с банком, выдавшим ипотеку.

С 2015 года в России действует специальная программа для реструктуризации ипотечных кредитов. По условиям программы, заемщик получает отсрочку в выплате сроком до 1,5 года и может снизить кредитную ставку. Также согласно Федеральному закону №76-ФЗ, заемщик может получить ипотечные каникулы.

Залог и замена залоговой недвижимости

Так как квартира считается залогом по кредиту, то очевидно, что клиент может предложить вместо нее банку другой эквивалентный залог в том случае, когда твердо намерен продать ипотечную квартиру, но сомневается в согласии кредитора.

На практике это выглядит так. Молодая семья покупает в ипотеку однокомнатную квартиру. Выплачивает её. Через несколько лет, с появлением детей, возникает потребность купить квартиру больших размеров. Поэтому при оформлении ипотечного договора, молодые родители могут предложить в качестве залога свою однокомнатную квартиру.

Очевидно, что залоговая сумма не будет большой, исходя из стоимости однокомнатной квартиры. Но ведь можно оформить договор с созаемщиком и таким образом увеличить сумму, поделив обязанности по выплате процентов между обоими супругами.

Условия, на которых вы можете взять такой кредит, следует обсудить с банком. Сотрудник банка проверит предоставленные документы и примет решение. При положительном результате, в условия кредитного договора внесут ту квартиру, которую заемщик планирует оставить в залог. Затем документы представят в Росреестр для регистрации обременения на недвижимости.

Право сдавать собственность в аренду

Сдача квартиры в аренду происходит по тем же правилам, что и покупка / продажа. Если в ипотечном договоре нет прямого запрета, то владелец квартиры вправе сдавать ее и получать доход. Некоторые собственники сдают недвижимость, не оформляя официальных документов.

Чем чревата такая ситуация? Если банк установит факт нахождения в квартире посторонних людей, то это еще не означает, что квартира сдается. Они могут быть друзьями или родственниками хозяев. Чтобы доказать, что квартира сдается, нужны доказательства. Поэтому банки в какой-то степени закрывают глаза на подобные ситуации. Но владельцам квартиры лучше не конфликтовать с банком. Если в планах сдавать квартиру в аренду, то нужно сразу оговорить этот пункт при обсуждении условий ипотечного договора.

Что делать, если банк не согласен с планами заемщика

В такой ситуации заемщик может только погасить кредит досрочно. В случае нехватки собственных средств, стоит воспользоваться рефинансированием, предложить другой залог или выбрать другой способ из перечисленных для решения вопроса.

Подводя итог, напоминаем, что внимательное чтение документов, в том числе ипотечного договора до подписания, и обсуждение всех важных для заемщика моментов необходимы. Обсуждайте спорные вопросы, ведь после того, как все стороны ипотечной сделки поставят свои подписи, они приобретут силу закона и их придется выполнять. Иначе возможны последствия для заемщика.

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до тех пор, пока не выплачен весь кредит. Проще говоря, недвижимость — это гарантия погашения займа. Но она не принадлежит банку, собственник квартиры — покупатель. Он может распоряжаться своим имуществом, правда, с ограничениями на время срока действия ипотечного договора.

Ремонт

Если вы хотите отремонтировать квартиру, согласие от банка на это не нужно. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель. Другими словами, можно делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости.

Перепланировка

Для перепланировки потребуется разрешение банка. В статье 29 ФЗ РФ № 102-ФЗ (абз.3 п.1) сказано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

«Нужно понимать, что для банка есть обоснованный риск. Если перепланировка сильно повлияет на технические характеристики квартиры и впоследствии на ее стоимость, необходимо предварительно согласовать работы с кредитором», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Сдача в аренду

Предположим, вы решили сдать квартиру, чтобы вложить арендные деньги в погашение ипотеки. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено, это тоже сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это предусмотрено кредитным договором.

«В случае нарушения такого условия и сдачи квартиры в аренду собственник может получить от банка требование об акселерации кредита — досрочной выплаты всего тела долга и процентов на соответствующий период», — говорит Владимир Кузнецов.

Для получения согласия нужно подать в банк заявление, договор аренды и письмо от страховой компании о том, что она согласна покрыть риски. Кредитор рассмотрит документы и примет решение. Кроме того, если ипотека оформлена с использованием жилищных субсидий от государства (прежде всего материнского капитала), потребуется согласование с органами опеки.

«Если пренебречь условиями договора и не уведомить кредитора о планируемых действиях с заложенной недвижимостью, он в любой момент может потребовать от заемщика полного досрочного возврата долга по договору. И если это не будет выполнено — приступить к реализации ипотечного жилья с торгов. Таким образом, лучше поставить банк в известность, даже если такого пункта в договоре ипотеки нет», — говорит ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова.

Продажа

Для регистрации права собственности на другого владельца нужно обращаться в Росреестр. А там указаны права банка на этот залог. Поэтому его согласие требуется для продажи квартиры. Это прописано и в статье 346 ГК РФ.

«Несмотря на то, что закон содержит формулировку "…если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога", принципиально ситуацию это не меняет. Банк вряд ли включит в кредитный договор условие об отсутствии необходимости своего согласия на заключение договора купли-продажи. Кроме того, банку потребуется одобрить нового собственника (если тот хочет купить квартиру в ипотеку — Прим. ред.)», — говорит Владимир Кузнецов.

Покупатель для получения ипотеки должен соответствовать требованиям банка для заемщика. Узнать, какие предложения по ипотеке представляют банки, можно в нашем каталоге.

Подборка наиболее важных документов по запросу Право собственности на квартиру в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Право собственности на квартиру в ипотеке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 446 "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам" ГПК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", статьей 446 ГПК РФ и установив, что у должника отсутствует какое-либо иное имущество, пригодное для проживания; учитывая, что возврат имущества в конкурсную массу в случае признания сделки недействительной не повлечет восстановление нарушенных прав кредиторов должника, арбитражные суды пришли к верному выводу о том, на 1/4 доли в праве собственности на квартиру, которая не является предметом ипотеки, не может быть обращено взыскание вне зависимости от природы образования задолженности, правомерно отказали в признании недействительным договора дарения доли в собственности квартиры, заключенного должником с его дочерью, ввиду того, что квартира является единственным пригодным для жилья помещением для должника и членов его семьи.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Право собственности на квартиру в ипотеке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Банк и физическое лицо заключили кредитный договор, обеспеченный ипотекой. Заложенное имущество является долей квартиры в праве общей долевой собственности на квартиру. Должен ли банк зарегистрировать у нотариуса договор об ипотеке доли квартиры в праве общей долевой собственности на квартиру?
(Консультация эксперта, 2020) Вопрос: Банк и физическое лицо заключили кредитный договор, обеспеченный ипотекой. Заложенное имущество является долей квартиры в праве общей долевой собственности на квартиру. Должен ли банк зарегистрировать у нотариуса договор об ипотеке доли квартиры в праве общей долевой собственности на квартиру?

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2022) Если для приобретения жилья вы используете ипотечный кредит, представьте в банк документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на жилое помещение (ДУДС) и ипотеки в пользу банка. На основании них банк должен перечислить денежные средства за приобретенное жилье (п. п. 21, 22, 43, 64, 65 Правил).

Нормативные акты: Право собственности на квартиру в ипотеке

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 26.03.2022)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)" Статья 41.1. Последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: