Ипотека сельскохозяйственных угодий из личных подсобных хозяйств не допускается
Обновлено: 29.04.2024
Появление сельской ипотеки стало событием года на рынке недвижимости. Особенно на фоне существовавшего невысокого спроса на кредиты со стороны покупателей «загородки». По популярности с сельской ипотекой сегодня конкурируют только кредиты на новостройки под 6,5%. Впрочем, сельская ипотека – инструмент более тонкой настройки. Каждый объект, приобретаемый с её помощью, уникален. Чтобы понять, можно ли воспользоваться кредитом под 2,7%, надо узнать многое о статусе земли, качестве постройки, а то и всерьёз изучить географию родного края.
Наталья Родионова, специалист Агентства недвижимости «Добродел»:
Россельхозбанк в Екатеринбурге хорошо отработал по программе сельской ипотеки даже в условиях коронавируса. Правда, проведение сделок усложняло то, что юристы находились на удалёнке – экспертиза занимала больше времени, чем обычно. Отмечу ещё один момент – Россельхозбанк отказывает в кредите заёмщикам с испорченной кредитной историей. Причём, он смотрит историю не за три года, а на всю глубину. Если у человека ранее были просрочки по кредитам более 60 дней, то в сельской ипотеке ему откажут.
В ближайшие дни ожидается значительное оживление на рынке загородных кредитов. Строительный сезон идет, к тому же отмечен небывалый интерес к загородной недвижимости вообще после двухмесячного почти карантина. А в Екатеринбурге ограничительные меры все еще до конца не сняты.
Вице-премьер РФ Виктория Абрамченко сообщила, что объёмы финансирования программы сельской ипотеки со дня на день будут увеличены втрое – бюджет дополнительно выделит на неё 2 млрд руб. Считается, что это позволит выдать в общей сложности более 45 тыс. кредитов на общую сумму 120 млрд руб.
Ставки, сроки и другие тонкости
Процентная ставка по сельской ипотеке составляет 2,7% годовых (при отсутствии личного страхования ставка выше – 3%). Максимальный размер кредита – 3 млн руб. (в Ленинградской области и на Дальнем Востоке – до 5 млн). Основное требование сельской ипотеки – объект, под который выдаётся кредит, должен находиться в сельской местности. Это может быть деревня, село, поселок или малый город с числом жителей до 30 тыс. При этом сельская ипотека не распространяется на территории, входящие в границы областного центра. Например, на поселки Горный Щит или Шувакиш сельская ипотека не распространяется.
Сергей Никитин, замдиректора Свердловского филиала Россельхозбанка:
Заявку на получение льготной сельской ипотеки может подать любой житель Свердловской области в возрасте от 21 до 75 лет. Сумма выдаваемого на срок до 25 лет кредита находится в диапазоне от 100 тыс. до 3 млн рублей, при этом первоначальный взнос начинается от 10%.
На готовое жильё и на участки под застройку
Согласно условиям сельской ипотеки, существует три ситуации, в которых возможно получение кредита под 2,7%.
Ситуация 1. Можно купить готовый дом с земельным участком.
Ситуация 2. Можно приобрести участок и построить на нем дом по договору подряда.
Ситуация 3. Можно построить, или завершить строительство дома на участке, имеющемся у заёмщика.
Андрей Емикеев, партнёр по загородной недвижимости АН «Кулиговская и партнёры»:
На практике почти все кредиты в рамках программы сельской ипотеки сейчас выдают исключительно на покупку готовых жилых домов. Впрочем, многие клиенты ждут, что банки – участники программы – начнут кредитовать покупку земельных участков.
По правилам, дом, приобретаемый с помощью сельской ипотеки, должен быть пригодным для постоянного проживания, обеспечен инженерными системами (электричество, вода, канализация, отопление и т.д.). Вода может поступать из индивидуальной скважины, система канализации тоже может быть индивидуальной.
Сергей Никитин, замдиректора Свердловского филиала Россельхозбанка:
Если говорить про ипотеку на строительство домов, то мы принимаем заявки от клиентов и параллельно проводим аккредитацию подрядных организаций. В рамках данной программы строительство домов может осуществляться только подрядными организациями, которые подходят под определенные требования. В частности, они должны иметь опыт строительства индивидуальных жилых домов не менее двух лет. У специалистов банка можно уточнить, подпадает ли та или иная подрядная организация под программу сельской ипотеки.
С помощью сельской ипотекой можно покупать не только частные дома, но и квартиры в многоэтажках, главное, чтобы постройка располагалась в населённом пункте, подпадающем под программу.
В каких сёлах работает сельская ипотека?
Сельская ипотека выдаётся в соответствии с госпрограммой «Комплексное развитие сельских территорий», в которой сказано, что конкретный перечень сельских территорий составляет правительство региона. На Среднем Урале такой перечень утверждён распоряжением областного правительства от 27.07.2007 П 844-РП. Последние изменения в этот документ были внесены 21 апреля 2020 года (приказом минсельхоза №196).
Главное отличие нового списка территорий от старого в том, что в него включён ряд посёлков городского типа (ПГТ). В основном это посёлки – административные центры муниципалитетов, например ПГТ Дружинино – административный центр Дружининского городского поселения. Всего в списке упомянуты 26 ПГТ на территории Свердловской области. С обновлённым перечнем населённых пунктов с сельской ипотекой можно ознакомиться на сайте областного минсельхоза. Согласно этому документу, в программу сельской ипотеки попадают, например, сёла Курганово, Кашино, посёлки Коптяки, Габиевский, Лазоревый, деревня Гусева и т.д.
В Свердловском филиале Россельхозбанка пояснили, что они получили наибольшее количество заявок от заёмщиков из Ирбитского, Камышловского и Талицкого районов.
Владимир Воронов, юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»:
Потенциальному заёмщику следует обратить внимание не только на «прописку» дома, приобретаемого с сельской ипотекой, но и на статус земли. Например, опыт показывает, что Сбербанк выдаёт сельскую ипотеку только на покупку домов, расположенных на землях с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).
Что касается Россельхозбанка, то он кредитует покупку домов, расположенных не только на землях ИЖС и ЛПХ, но и на землях для ведения дачного хозяйства, а в некоторых случаях – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Наталья Родионова, специалист Агентства недвижимости «Добродел»:
Сельскую ипотеку от Россельхозбанка, например, получил покупатель готового дома в посёлке Прохладный Белоярского района. Посёлок находится на землях населённых пунктов с разрешённым использованием «ведение дачного хозяйства».
Первый кредит в рамках данной программы в Свердловской области был выдан 19 марта 2020 года на покупку дома в посёлке Кедровое на территории городского округа Верхняя Пышма. Размер кредита составил 3 млн руб. (максимально возможный размер кредита по сельской ипотеке).
Достаточно активно сельская ипотека используется для покупки недвижимости в коттеджных посёлках. В мае-июне 2020 года с помощью льготных кредитов от Россельхозбанка были, например, приобретены три коттеджа с участками в коттеджном посёлке «Полянка». Цена объектов недвижимости (дом плюс участок) – от 3,87 млн руб. Сами покупатели считают, что в пользу одобрения сделки сыграло то, что к домам подведены централизованные коммуникации, в том числе водопровод и канализация. Впрочем, в банке уточняют, что системы водоснабжения и канализации могут быть локальными (скважина и септик), главное, чтобы постройка была официально поставлена на учёт, как объект недвижимости – жилой дом.
Также в Россельхозбанке уже получили одобрение екатеринбуржцы, планирующие покупку домов в коттеджных посёлках «Заповедник», «Чистые Росы» и некоторых других. Одобрены как сами заёмщики, так и выбранные ими коттеджи.
Жители Свердловской области покупают в ипотеку дома и в соседних регионах. Показателен случай с екатеринбуржцем, присмотревшим себе участок в дачном посёлке Каслинского района Челябинской области. Посёлок относится к деревне Григорьевка, которая (по данным челябинского минсельхоза) подпадает под действие госпрограммы развития сельских территорий. То есть сельская ипотека здесь возможна. Покупатель обратился в Челябинский филиал Россельхозбанка, и тут выяснился интересный момент – оказалось, что выбранный участок имеет разрешённое использование «для ведения гражданами садоводства и огородничества». На такую землю сельская ипотека не полагается. Но крушения надежд не произошло. Мужчина из кадастровой карты узнал, что на территории этого же дачного посёлка имеются участки с разрешением на «ведение крестьянского хозяйства». В банке пояснили, что под такую землю сельскую ипотеку взять можно.
Посёлки, в которых можно купить дом/участок в сельскую ипотеку
Коттеджный посёлок «Александрия»
КП «Александрия» находится в 29 км от Екатеринбурга по Тюменскому направлению. Въезд в поселок возможен как с Тюменского тракта через село Гусева, так и с Каменск-Уральского тракта. Общая площадь коттеджного поселка около 250 гектаров. Здесь находятся более 1000 земельных участков площадью от 10 соток. Большинство участков имеют прямоугольную форму. Посёлок располагается на землях населённых пунктов. Инфраструктура первой и второй очередей поселка уже создана и включает в себя: дороги, электрические линии, газовые сети, ограждение периметра, въездную группу, контрольно-пропускные пункты с видеонаблюдением, детские и спортивные площадки, искусственные водоемы, магазин строительных материалов, детский клуб выходного дня, футбольная секция. В соседстве конно-спортивный комплекс. Посёлок полностью газифицирован.
Группа посёлков «Заповедник»
Группа посёлков «Заповедник» – это проект от Villa66, группа располагается в 23 км от границы Екатеринбурга по Челябинскому тракту, в Сысертском районе. Территория «Заповедника» относится к категории земель населенных пунктов. В настоящее время «Заповедник» состоит из 13 поселков, которые объединены между собой въездной группой и общими сетями. К каждому подведены водопровод, газопровод, электричество и оптоволоконный интернет, сделаны асфальтированные подъезды. В группе поселков запроектирована разнообразная инфраструктура: детские площадки, масштабный спортивный комплекс у пруда, прогулочные аллеи, магазины. Зимой для жителей поселка организовывается лыжня, строится ледяная горка. Поселок круглосуточно охраняется, действует пропускная система. Бонус – у всех жителей есть доступ в контактный зоопарк поселка.
Коттеджный посёлок «Марьино»
КП «Марьино» расположен рядом с пос. Кирпичный и Коптяки под Среднеуральском (Серовское направление). Удалённость от центра Екатеринбурга – 23 км. В пешей доступности: оз. Исетское, парк Исеть, горнолыжный курорт гора Мотаиха, Чёртово Городище. Земля в собственности, разрешённое использование – ИЖС. Посёлок раздёлен на 143 участка по 10-15 соток. В стоимость каждого надела включены дороги с твёрдым покрытием, оптоволокно, электросети и газопровод. В «Марьино» будут организованы уличное освещение, круглосуточная охрана.
Коттеджный посёлок «Родной»
КП «Родной» находится в Нижнесергинском районе недалеко от станции Дружинино и поселка Лазоревое, в соседстве с парком «Оленьи ручьи». Посёлок расположен на землях сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием под дачное строительство. По территории посёлка проложены дороги и линии электропередачи, на въезде – КПП. К услугам жителей «Родного» инфраструктура райцентра, находящегося в 10 минутах езды: магазины, почта, поликлиники и полицейский участок. Поселок включает в себя 2 очереди: I очередь занимает 57 га и состоит из 200 участков (от 15 до 45 соток); II очередь расположена в лесу, она занимает 42 га и разбита на 140 участков по 15 соток. Есть участки с собственным лесом или выходом к реке.
Микрорайон «Романово»
Микрорайон «Романово» расположен в границах села Курганово, в 19 километрах от Екатеринбурга по Полевскому тракту. Поселок имеет статус микрорайона в составе села Курганово Полевского городского округа. Территория поселка с северо-западной стороны окружена лесным массивом (Верхне-Макаровским ландшафтным заказником), недалеко береговая линия Верхне-Макаровского водохранилища. Земельные участки в поселке Романово оформлены в собственность, имеют назначение ИЖС, каждому участку присвоен почтовый адрес. Территория поселка Романово огорожена забором, на въезде в поселок организован КПП. По территории посёлка разведён интернет-кабель.
Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
(введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления.
Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.
После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
4. В случае, если земельный участок, указанный в пункте 1 настоящей статьи, подлежит реализации на основании пункта 4 статьи 56 настоящего Федерального закона, такой земельный участок реализуется в порядке, установленном статьями 39.11 - 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом следующих особенностей:
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;
организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора - организатором аукциона.
После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.05.2022) > Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности > Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
1. В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.
2. В извещении указываются:
1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
2) информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, заинтересованных в предоставлении земельного участка для указанных в пункте 1 настоящей статьи целей, в течение тридцати дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка;
3) адрес и способ подачи заявлений, указанных в подпункте 2 настоящего пункта;
4) дата окончания приема указанных в подпункте 2 настоящего пункта заявлений, которая устанавливается в соответствии с подпунктом 2 настоящего пункта;
5) адрес или иное описание местоположения земельного участка;
6) кадастровый номер и площадь земельного участка в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, за исключением случаев, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать;
7) площадь земельного участка в соответствии с проектом межевания территории или со схемой расположения земельного участка, если подано заявление о предоставлении земельного участка, который предстоит образовать;
8) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории в случае, если образование земельного участка предстоит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, условный номер испрашиваемого земельного участка, а также адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором размещен утвержденный проект;
9) адрес и время приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, если данная схема представлена на бумажном носителе.
3. В случае, если земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка и схема расположения земельного участка представлена в форме электронного документа, схема расположения земельного участка прилагается к извещению, размещенному на официальном сайте и на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
4. Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.
5. Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до сорока пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Об отсутствии заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств, поступивших в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, и о продлении срока принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган уведомляет заявителя.
6. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.
7. В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:
1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;
2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
2022 год стал не лучшим временем для банковских кредитов. Ипотечные ставки, которые долгое время планомерно снижались в России, теперь выросли больше чем в два раза. Но государство не стало лишать россиян льготных ипотечных программ, среди которых уже долгое время оставалась популярной сельская ипотека. Ставки по этому продукту по-прежнему остались низкие, а это значит, что интерес к загородной недвижимости продолжит расти. Но повезет не всем потенциальным заемщикам, ведь объем финансирования останется ограниченным.
История программы
Все началось в 2020 году, когда в России стартовала госпрограмма комплексного развития сельских территорий. Власти хотели привлечь интерес россиян к освоению сельской местности, инициатива принадлежала Министерству сельского хозяйства.
Первая сумма, выделенная на реализацию новой ипотечной программы, была совсем незначительной, поэтому кредиты на покупку частных домов смогли оформить только 32 заемщика. Предоставленная субсидия была исчерпана уже через 8 часов после объявления о старте программы.
С тех пор сельская ипотека возобновлялась снова и снова. Финансирование было значительно увеличено, а получить льготный кредит на покупку или строительство частного дома смогли десятки тысяч людей.
Когда возобновится сельская ипотека
В 2022 году о возобновлении сельской ипотеки было объявлено 22 апреля. И по сравнению с прошлым годом условия выдачи кредитов несколько изменились. Но, несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране, ставка по-прежнему осталась низкой — в пределах 3% годовых.
На что можно потратить кредитные средства
- приобретение готового частного дома или квартиры в сельской местности;
- покупку земельного участка с последующим строительством на нем загородного дома.
Основные условия сельской ипотеки на строительство дома
Главная причина, по которой сельская ипотека традиционно привлекает большое количество желающих ее оформить, — это низкий процент переплаты. Он может меняться в зависимости от региона, но в любом случае не превышает 3%.
Однако суммы, предоставляемые банком, ограничены:
- не более 3 млн рублей — в большинстве российских краев и областей;
- не более 5 млн рублей — в регионах Дальнего Востока, ЯНАО и Ленинградской области.
Согласовывать заявку на кредит будет не только банк, но и Министерство сельского хозяйства. Поэтому сроки рассмотрения значительно увеличиваются: ответа приходится ждать до 20 дней.
Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.
Земли, которые предоставляются для ведения сельского хозяйства, а также предназначенные для этого, называются сельскохозяйственными. Их территориальное расположение обязательно должно быть за пределами населенных пунктов (ч.1ст.77 ЗК РФ). Такие земли могут использоваться в качестве залога после составления соответствующего договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Залог сельхоз земельных участков регулируется ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст.7 ФЗ N 101-ФЗ).
Договор об ипотеке земель сельхозназначения
Ипотека, или предоставление недвижимого имущества под залог, регулируется соответствующим договором, в котором участниками выступают две стороны — залогодержатель и залогодатель. Залогодержатель является кредитором, для которого право возмещения его денежных средств гарантируется стоимостью заложенных земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих залогодателю. Однако не обязательно, чтобы должником и залогодателем было одно лицо. За должника могут поручиться и третьи лица.
Право собственности на земельный участок сельхозназначения, который предоставлен под ипотеку, не переходит кредитору, а остается в пользовании и владении залогодателя. По договору ипотеки залогодержатель имеет преимущество на возврат одолженных средств, который гарантируется заложенными землями, перед другими кредиторами залогодателя. После того, как договор об ипотеке заключен, на заложенные земли начинают применяться правила о залоге (ч.1,2 ст.1 гл.I Основные положения N 102-ФЗ).
Предмет и форма договора
Так как для ипотеки предоставляется сельскохозяйственный земельный участок, то в согласии с ч.1 ст.336 ГК РФ, именно он и является предметом договора. Статья 338 ГК РФ предусматривает, что предмет ипотеки остается у залогодателя. Будет считаться, что заложенный участок земли остался у залогодателя, даже если он отдаст землю во временное пользование или владение третьему лицу.
Если закон или соглашение сторон не предусматривает установление нотариальной формы договора ипотеки, то данный документ оформляется в письменном виде. Если договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору должен быть заверен нотариально, то это нужно сделать в обязательном порядке. Иначе соглашение будет считаться недействительным (ч.3 ст.339 ГК РФ).
Содержание договора ипотеки
В договоре ипотеки указывается:
- предмет залога и его оценка, сроки и размеры выполнения обязательств, которые обеспечивает ипотека;
- возможность обращения взыскания в судебном или во внесудебном порядке, порядок реализации земельного участка;
- достаточное количество сведений для идентификации предмета залога;
- наименование залогодателя и право, на основании которого заложенный участок принадлежит ему;
- срок аренды, если предметом ипотеки является право аренды;
- оценка участка сельскохозяйственного назначения, выраженная в денежном эквиваленте;
- обязательство, которое обеспечивает ипотека, основания его возникновения и сроки исполнения;
- информация о закладной, которая подтверждает права залогодержателя, за исключением случая, когда такой документ выдан при ипотеке в силу закона (ст.9 N 102-ФЗ).
Какие сельхоз земли могут быть заложены в ипотеку
Не все земли могут использоваться в качестве залога. Законодательство накладывает ряд запретов, которые связаны с его площадью и формой собственности. Следует также отметить, что ранее запрещался залог сельскохозяйственных угодий из земель с/х организаций и КФХ.
Земли, которые могут быть предоставлены в ипотеку
Для того, чтобы земля могла быть заложена в ипотеку, она не должна быть в соответствии с федеральным законом исключена из оборота или ограничена в нем. Если участок сельхозназначения передан ЮЛ или ФЛ на правах аренды, то последний может отдать эти права в залог на срок действия договора аренды. Однако перед этим он должен спросить согласия владельца на такой шаг.
Аналогичное утверждение применимо и к участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Но если срок аренды для них превышает 5 лет, то согласия собственника уже не требуется для предоставления прав аренды в залог. Необходимо лишь уведомить его об этом.
Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в совместной или общей долевой собственности, то ЮЛ или ФЛ может предоставить в ипотеку лишь принадлежащую ему землю, которая выделена в натуре из земель, числящихся в данной совместной или долевой собственности (ст.62 N 102-ФЗ).
Земли, не подлежащие ипотеке
Ипотека для сельскохозяйственных земель не допускается:
- если земля находится в муниципальной или государственной собственности;
- если площадь участка, планируемого для предоставления в залог, меньше допустимого значения, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст.63 N 102-ФЗ).
Обращение взыскания на заложенный с/х участок
Если обязательства, обеспечиваемые ипотекой, не реализуются в установленном договором порядке, то залогодержатель может обратить взыскание на участок, который находится в залоге. К несоблюдению обязательств относятся неуплата или неполная уплата долга, несвоевременное погашение задолженности или ее части, в зависимости от того, что предусмотрено договором ипотеки (ст.50 N 102-ФЗ).
Обращение взыскания на предмет залога может быть рассмотрено как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Во внесудебном порядке требования залогодержателя удовлетворяются, если это предусмотрено:
- договором ипотеки;
- договором, который влечет за собой возникновение ипотеки в силу закона;
- закладной, удостоверяющей права заявителя, если таковая имеется.
В случае, если вышеупомянутые договора нотариально заверенные, или в закладной содержится пункт, предусматривающий внесудебный порядок разрешения вопроса, то обращение взыскания на сельскохозяйственные земли можно осуществить по исполнительной надписи нотариуса(ст.55 N 102-ФЗ).
Порядок взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса:
Порядок взыскания в судебном порядке
Требования залогодержателя могут быть удовлетворены и в судебном порядке на основании судебного акта. В таком случае соответствующий иск подается согласно правилам подведомственности и подсудности дел, которые установлены процессуальным законодательством РФ (ст.51,52 N 102-ФЗ).
По итогам рассмотрения иска суд обязан принять решение, в котором будет указано следующее:
Автор статьи
Читайте также: