Ипотека в 2006 году какая ставка

Обновлено: 04.05.2024

Главная новость рынка недвижимости и ипотеки в текущем году — беспрецедентное подорожание квартир. Его не ожидал никто: ни аналитики, ни специалисты, ни представители власти. Конечно же, к этому не были готовы и покупатели, ажиотажное поведение которых во многом спровоцировало столь бурный рост цен. Безусловно, от безумной динамики цен выиграли продавцы жилья, прежде всего застройщики и инвесторы, частные и корпоративные, которые оперируют на рынке новостроек.

Многие из них, беседуя в кулуарах Международного ипотечного клуба, были очень довольны и даже благодарили депутатов за неудачный Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…», вначале весьма осложнивший им жизнь, но затем позволивший существенно увеличить прибыль. Конечно, и граждане, продавцы квартир, тоже не оказались внакладе. Реализовав «лишнюю», например доставшуюся по наследству, трехкомнатную хрущевку в спальном районе столицы, рядовой горожанин вполне мог стать владельцем апартаментов где‑нибудь на берегу Средиземного моря в Испании или Франции.

Но московский рынок недвижимости с давних пор характеризуется одной особенностью: до 80 % сделок купли-продажи тут являются альтернативными, а они возможны только при стабильном развитии. В первой половине 2006 года столичные риелторы зачастую работали подобно инкассаторам: приходилось по нескольку раз в день отдавать и забирать задатки за жилье, поскольку рушились цепочки или продавцы резко взвинчивали цены. Из-за такого хаоса многие продавцы (они же покупатели) уходили с рынка до лучших времен. Он начал постепенно сжиматься, как шагреневая кожа, и цены выросли.

В наиболее сложной ситуации оказались ипотечные заемщики, которые порой вынуждены были переплачивать за квартиру, лишь бы только продавец согласился на кредитную сделку. Однако, как ни странно, именно в период ажиотажа в Москве на рынке ипотеки наконец‑то случился прорыв: за девять месяцев 2006 года количество выданных кредитов удвоилось по сравнению с тем же периодом 2005 года. Во столько же увеличилась и средняя сумма кредита — с 60 тыс. до 120 тыс. долл. Это тоже не могло не радовать банки.

Отчасти такую активность заемщиков можно объяснить как раз бурным ростом цен: не надо было убеждать клиентов в выгодности ипотеки, они и сами видели, что рост цен на недвижимость на 50–60 % в год даже при 12 % годовых по кредиту выглядит просто подарком судьбы. Возможно, этому способствовала и активная рекламная кампания многих крупных игроков ипотечного рынка. Следует отметить, что и сама ипотека стала гораздо доступней для граждан: в этом году в среднем на 1 % уменьшились процентные ставки за пользование кредитом. Минимальные долларовые ставки в октябре 2006 года составили 9 %, а рублевые — 10 %.

Многие банки увеличили срок кредитования до 30 лет, и, самое главное, некоторые из них уже не требуют от клиентов делать первоначальный взнос, что является беспрецедентным шагом для развивающейся российской ипотеки. Это стало возможно именно благодаря стабильно высокому росту цен на недвижимость. В самом деле, выдавая кредит в размере 100 %, банк мог быть уверен, что к концу года стоимость заложенной недвижимости составит 130 % (все равно как если бы клиент сделал первоначальный взнос) и при дефолте заемщика риски банка при реализации заложенного имущества окажутся минимальными. Однако вполне возможно, учитывая нынешнюю стабилизацию цен, что кредитные организации вернутся к классической схеме выплаты клиентами первоначального взноса в размере 10–15 % от общей суммы.

На столичный рынок ипотеки в 2006 году вышли ряд новых игроков, например Альфа-банк, БИН-банк, Росевробанк, ICICI и др. Два кредитных учреждения, имеющих ипотечные программы, сошли с дистанции, так как лишились лицензии. Но вряд ли их заемщикам стоит особо беспокоиться: для кредиторов банка ипотечные долги являются наиболее привлекательными, а условия кредитного договора в одностороннем порядке никто менять не имеет права. Есть приятная новость и для ипотечных заемщиков прошлых лет: ряд банков предложили в этом году новую услугу — рефинансирование ранее полученных кредитов с пониженной ставкой. Если разница в ставках достигает 2 % и более, имеет смысл перекредитоваться в другом банке, так как экономия за весь срок ипотеки составит не одну тысячу долларов США.

Наконец‑то видны первые результаты деятельности кредитных бюро. Не так давно в нашем агентстве был случай с одной клиенткой. Она показалась нам вполне платежеспособной и могла рассчитывать на ипотечный кредит. Но в одном банке ей было отказано без объяснения причин, поэтому мы отвели ее в другой и там сообщили о неудачном опыте в предыдущей кредитной организации. Поскольку мы имели с этим банком договор о сотрудничестве, нас тут же проинформировали: оказывается, клиентка числилась в бюро кредитных историй как неблагонадежная — уже были случаи невозврата ею потребительского кредита. Увы, с дамой пришлось расстаться.

Ипотека стала доступней и для покупателей загородной недвижимости. Количество кредитных программ на этом рынке увеличилось более чем в два раза. На первичном рынке с ними работают 36 банков, в том числе некоторые кредитуют жилье строительных компаний, продающих недвижимость по вексельным схемам. Стали возможны и сделки при покупке в кредит нежилых помещений. Активно развивается и рынок ломбардного кредитования недвижимости (когда кредит выдают не на покупку недвижимости, а под залог уже имеющегося жилья). Таких банков в Москве уже более 40.

Итак, ипотека стала реальностью во всех сегментах рынка недвижимости и по многим позициям может конкурировать с ипотечными программами развитых стран (скорость рассмотрения заявки, отсутствие у многих банков штрафов за досрочное погашение, возможность подтверждения «серых» доходов и т. д.). Минимальные процентные ставки по кредитам на сегодняшний день ниже уровня инфляции в стране. Для многих развитых стран это нонсенс.

Более 20 банков, работающих на московском рынке ипотеки, как уже отмечалось выше, декларируют в своих программах 30‑летний срок кредитования. Некоторые в погоне за клиентами уменьшают требования к заемщикам, что существенно повышает риски. В текущем году уже появились первые ласточки в виде судебных решений о взыскании имущества и продаже квартир с торгов, в том числе при наличии прописанных в них несовершеннолетних детей.

Главная интрига рынка недвижимости уходящего года следующая: стало ли доступнее жилье для граждан с развитием ипотеки и что будет с последней после резкой остановки роста цен, которая произошла в сентябре? Казалось бы, увеличение количества ипотечных сделок, числа игроков (1 октября в Москве насчитывалось 76 банков, предлагающих такое кредитование) и многообразие программ (их уже более тысячи) налицо.

Но при внимательном анализе социологического портрета заемщика выясняется, что большинство сегодняшних клиентов — те, кто не сумел или не захотел купить квартиру в 2003–2004 годах без кредита, а теперь при увеличении цен более чем в два раза без ипотеки этого уже сделать не способен. Представители среднего класса, которые могли бы стать клиентами ипотечных банков два-три года назад (бармены, официанты, стюарды, журналисты и т. д.), в 2006 году, увы, уже выбыли из категории потенциальных заемщиков. Ведь теперь для приобретения однокомнатной квартиры стоимостью 150 тыс. долл. в спальном районе Москвы по стандартным условиям ипотечного кредита (первоначальный взнос — 15 %, срок кредита — 15 лет, ставка за пользование кредитом — 11 %) они должны иметь совокупный семейный доход от 2300 долл. и ежемесячно в течение 15 лет выплачивать банку сумму в размере 1450 долл. К сожалению, подобные условия для большинства граждан неприемлемы: их доходы в последний год не росли такими бурными темпами, как цены на недвижимость.

Следует отметить, что в тех городах, где цены на квартиры примерно соответствовали росту заработка, например в Кемеровской и Кировской областях, ипотека развивалась гораздо активней, чем в столичном регионе. Учитывая большой интерес многих крупных банков к регионам, в следующем году там можно ожидать еще большего всплеска активности ипотеки.

Однако и банкам, и местным властям следует помнить, что увеличивать за счет кредитования покупательский спрос, не подкрепленный массовым строительством жилья, — значит отодвинуть его доступность для большинства граждан на многие годы вперед. К большому сожалению, планы российских властей, которые были направлены на стимулирование развития строительной отрасли страны, в уходящем году по разным причинам так и остались лишь благими намерениями, в то время как государственные институты в лице Сбербанка РФ, ВТБ, АИЖК весьма преуспели в деле выдачи кредитов, в том числе в регионах.

Вопреки всем прогнозам относительно роста деловой активности в конце года, которая наблюдалась на протяжении многих последних лет, осень на столичном ипотечном рынке выдалась на редкость спокойной. Это лишний раз демонстрирует, что сфера недвижимости живет по своим законам. И для того, чтобы ее анализировать, нужно иметь не только опыт, но и талант и интуицию. Возможно, ипотечный сегмент, как и природа, лишь замер на время, но с приходом весны его ждет новый виток развития: станет больше предложений новых квартир и ипотечных продуктов, увеличится число профессионалов как среди банков, так и среди представителей новой специальности — ипотечных брокеров. Будем надеяться, что количество новоселий, которые смогут отметить россияне в 2007 году, в том числе с помощью ипотечных сделок, станет рекордным по сравнению с предыдущими годами ожиданий этого счастливого для многих семей события.

30 апреля вышло постановление, в котором зафиксированы условия выдачи льготной ипотеки IT-специалистам. Разбираем непонятные и самые больные моменты.

О чем постановление

Среди этих правил — финальные требования к заемщикам, компаниям-работодателям, банкам (и другим кредитным организациям) и недвижимости.

Постановление вступает в силу 12 мая.

Кто может претендовать на льготу

Сотрудник аккредитованной IT-компании

Возраст от 22 до 44 лет включительно

Средняя зарплата за последние 3 месяца (до вычета налога): от 150 000 рублей — для регионов-миллионников, от 100 000 рублей — для остальных.

При этом учитывается место нахождения компании. Если вы работаете удаленно на московскую фирму, то должны иметь зарплату не менее 150 000, где бы вы сами ни жили. Посмотреть численность населения в своем регионе можно здесь.

Выходит, что получить льготу может любой сотрудник IT-компании: и бухгалтер, и уборщица? Теоретически да, если он подходит под все параметры и зарабатывает нужную сумму, — и банки будут не вправе отказать. По факту, сейчас отсекающим критерием является именно размер заработной платы. Но если вдруг непрофильных желающих будет слишком много, существует вероятность, что власти скорректируют требования к профессиям. Все-таки бюджет программы лимитирован.

Требования к работодателю

IT-компания должна быть аккредитована Минцифры. Для этого она должна иметь ОКВЭД 62.01, 62.02, 62.02.1, 62.02.4, 62.03.13, 62.09, 63.11.1, подтвержденный доход от IT-деятельности не менее 90% и численность сотрудников от 7 человек. Список аккредитованных IT-компаний есть на сайте Минцифры.

Компания не менее одного отчетного периода должна пользоваться налоговыми льготами и/или пониженными страховыми тарифами.

Какая недвижимость подходит

Программа действует только на первичном рынке жилья:

Квартира в новостройке: как строящаяся (в этом случае вы покупаете по ДДУ у застройщика), так и готовая (по договору купли-продажи у юрлица или ИП; обычно их открывает тот же застройщик для реализации непроданных квартир после сдачи дома).

Любое жилье в малоэтажном комплексе: таунхаус или дуплекс (в постановлении они указаны как дома блокированной застройки), а также коттедж — все так же от застройщика.

Участок под строительство частного дома (ИЖС) или просто строительство частного дома. При этом стройка должна быть официальной — по договору подряда с юридическим лицом или ИП, и в банке придется уточнять требования к аккредитации проекта дома и компании-исполнителя.

Как видно, сейчас программа IT-ипотеки ориентирована в том числе на помощь застройщикам, поэтому на вторичный рынок она пока не распространяется. Однако в случае с обычной льготной ипотекой уже звучали предложения расширить ее на вторичку, — т. к. люди часто продают старую квартиру, чтобы потом в ипотеку купить новую побольше.

В каких банках можно взять льготную ипотеку

Как выбрать банк? В целом акционные ставки — это хорошо, но еще стоит учитывать удобство обслуживания: есть личные кабинеты, где можно сделать все от ежемесячных платежей до справок и досрочного погашения, в некоторых же банках из-за любой мелочи нужно идти в отделение. Еще выгодно брать в том банке, на карту которого вы получаете зарплату: меньше документов, быстрее одобрение.

Можно ли рефинансировать старую ипотеку

На сегодняшний день — нет. Нужно помнить, что цель программы — улучшить жилищные условия айтишников и предотвратить отток кадров за границу. Если у человека уже есть ипотека, — вероятно, он уже меньше нуждается в улучшении жилищных условий, да и переехать насовсем в другую страну с открытой ипотекой достаточно проблематично.

Более того, если ранее вы уже брали ипотеку с господдержкой: льготную, семейную, дальневосточную или сельскую, — в том числе как созаемщик или поручитель, то ставка под 5% для вас действовать не будет. Льготой на ипотеку можно воспользоваться только один раз.

Вероятно, в дальнейшем пересмотрят условия для рефинансирования обычной ипотеки, но пока такой возможности нет.

Что будет, если уволиться

В течение 3 месяцев после увольнения можно устроиться в аналогичную аккредитованную IT-компанию, — тогда условия, на которых вы взяли ипотеку, не изменятся. При этом нужно предупредить банк по форме, зафиксированной в договоре: письмом, звонком и т. д.

Если в течение 3 месяцев не сообщить банку о трудоустройстве в новую компанию, тот вправе повысить ставку. При покупке квартиры в новостройке или жилья на территории малоэтажного комплекса ставка может вырасти в пределах размера ключевой ставки ЦБ, действующей на момент заключения кредитного договора, + 2,5 п. п. (т. е. 16,5% при расчете на начало мая). Для остальных видов недвижимости — в пределах размера ключевой ставки ЦБ + 4,5 п. п. (т. е. 18,5% при расчете на начало мая).

То есть если вы взяли льготную IT-ипотеку на новостройку, а потом а) перешли на фриланс, б) устроились в неаккредитованную компанию или в) просто забыли сказать банку о новом месте работы, — вам придется платить ипотеку по ставке 16,5%. Это уместно, только если вы собираетесь быстро погасить ипотеку досрочными платежами. В остальных случаях очень невыгодно.

Если вы подходите под программу льготной IT-ипотеки, вам в бухгалтерию — за всеми документами и справкой об аккредитации компании. Если нет, — сейчас действует обычная льготная ипотека, пусть с более высокими ставками, но тоже вполне адекватными. Если вы уже взяли другую ипотеку процентов под 10-12 и сейчас кусаете локти, — не расстраивайтесь, ведь с тех пор цены на недвижимость все равно выросли :)

Высокие ипотечные ставки, рекордная с 2015 года инфляция, неопределенность в экономике затронули и рынок жилья. Покупатели рассчитывают на снижение цен, инвесторы оценивают новые уровни доходности недвижимости

В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти. Высокая инфляция, повышение ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотечным кредитам поставили перед инвесторами вопрос, сохранит ли недвижимость статус защитного от обесценивания денег актива, а перед теми, кто собирался покупать жилье для жизни, — ждать ли падения цен.

Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?

За последний год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с ₽97,5 тыс. до ₽141 тыс. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с ₽81,1 тыс. до ₽118,5 тыс.). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика» с апреля 2021 года по апрель 2022 года.

Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.

Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году?

Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос.

Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году

Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за ним — скачок инфляции, в годовом выражении она составляет 17,62%, строительные материалы с начала 2022 года подорожали на 9,95%, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.

После мартовского резкого всплеска цен (на 7,61%, с 9,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом выражении) темпы инфляции хоть и начали замедляться, но по-прежнему значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в докладе «О чем говорят тренды. Макроэкономика и рынки». Согласно апрельскому опросу профессиональных аналитиков, они ожидают инфляцию к концу года на уровне 22% (вместо 20%, которые прогнозировали в марте).

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года», — уверен эксперт.

Как ставки по ипотеке повлияют на цены на жилье в 2022 году?

Повышение Центробанком в феврале ключевой ставки до рекордных 20% повлекло за собой повышение ипотечных ставок. На пике ставки в Сбербанке поднимались выше 18%, в ВТБ — выше 23%.

Средняя ставка по ипотеке на первичное жилье на 1 апреля составляла 21,41% годовых (от 13,8% до 27,7%), на вторичном рынке — 21,22% (от 13,8% до 24,5%), согласно данным Frank RG, который оценивает ипотечные программы около 30 банков.

После понижения ключевой ставки до 17% в Сбербанке и ВТБ ставки по ипотеке понизили до 16,9% (данные на 22 апреля 2022 года).

«С такими ставками — более 15% — никто брать ипотеку не будет, поэтому необходимо делать ипотеку доступной для поддержания спроса и предложения, для поддержки строительной отрасли. Этот вопрос понимают и обсуждают в правительстве, решения будут приниматься», — рассказал председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

Ставки по льготной ипотеке были пересмотрены в сторону повышения: с 7% до 12%, при этом сумму лимита снова увеличили для регионов до ₽6 млн, а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до ₽12 млн (ранее сумма составляла ₽3 млн для всех российских регионов, что практически лишало москвичей, петербуржцев и жителей крупных городов возможности воспользоваться программой, так как квартиры стоят в них дороже). По трем разновидностям льготных ипотечных программ ставки остались на прежнем уровне: семейной — 6%, сельской — 3% и дальневосточной — 2%.

В марте выдача ипотечных кредитов стала единственным выросшим сегментом в розничном кредитном портфеле банков благодаря льготным программам. Аналитики ЦБ ожидают значительное по сравнению с 2021 годом изменение спроса и структуры выдач ипотечных кредитов в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.

На льготную ипотеку делают ставку и застройщики, которые совместно с банками тоже субсидируют ипотечные ставки. Так, системообразующие застройщики — группы компаний «ПИК» и «Самолет» — предлагают клиентам ставки 6,99% и 5,99% соответственно на весь срок кредитования. «Подобные программы поддержат спрос со стороны покупателей, так как для заметной их части они становятся единственным способом купить новое жилье. Предпосылок для падения цен нет», — считает директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский.

Каким будет спрос на недвижимость и как он повлияет на цены?

Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России (Фото: Sutterstock)

Еще один фактор, который оказывает влияние на цены, это спрос. Отложенный из-за локдауна во время пандемии спрос внес существенный вклад в раскручивание маховика цен на жилье.

Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цену в первую очередь будет определять платежеспособный спрос — он сейчас находится в зоне риска. Как экономика перенесет санкции и удастся ли людям успешно зарабатывать — увидим в скором будущем. Пока перспектива кажется неплохой: цены на сырье высоки, денег в страну приходит больше, чем выходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому спрос на жилье существует. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что обвалится спрос. Сейчас причин для роста стоимости жилья нет. Похоже, наиболее вероятный сюжет — небольшие колебания стоимости около сегодняшних значений», — объяснил свое мнение эксперт.

«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов», — уверены в ГК «ПИК».

Илья Витковский говорит, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

Сжатие спроса не приведет к кардинальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, потому что с переходом строителей на проектное финансирование за счет поступления средств от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках перестало напрямую зависеть от количества сделок в проекте. «Сейчас девелоперы делают прямой дисконт только на отдельные наименее ликвидные лоты, чаще же происходит предоставление скидок через дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен», — уверен Попов.

Насколько выгодно инвестировать в жилье в 2022 году?

В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру в качестве объекта инвестирования (Фото: Sutterstock)

Средняя доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах в последние годы снижается: в 2020 году средний по стране показатель составлял 6%, в 2021-м — 5,5%, по данным на конец апреля 2022 года она опустилась до 4,9% годовых. Для того чтобы окупить покупку квартиры благодаря сдаче в аренду, потребуется не меньше 20,3 года. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены на недвижимость в 70 крупных российских городах. Причиной падения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.

Топ-5 городов с низкой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Москва — доходность 3,5%, средняя цена квартиры составляет ₽17,7 млн, арендная ставка — ₽51,9 тыс./мес., окупаемость 28,4 года;
Курск — доходность 3,6%, средняя цена квартиры составляет ₽4,4 млн, арендная ставка — ₽13,4 тыс./мес., окупаемость 27,5 года;
Санкт-Петербург — доходность 3,8%, средняя цена квартиры составляет ₽11,9 млн, арендная ставка — ₽37,6 тыс./мес., окупаемость 26,3 года;
Белгород — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽5,6 млн, арендная ставка — ₽18,1 тыс./мес., окупаемость 25,5 года;
Владивосток — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽8,3 млн, арендная ставка — ₽27,3 тыс./мес., окупаемость 25,3 года.

В нынешних условиях приобретать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, считает Владимир Попов. «Спрос на вторичном рынке сжимается, на нем не действует льготная программа (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большой доход — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно усилилась, а ставки аренды снизились. Учитывая, что стоимость жилья увеличивается, а ставки аренды нет, доходность и дальше будет снижаться», — уверен эксперт.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в апреле 2022 года средняя ставка аренды однушки в Москве — ₽45,8 тыс. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке столицы составляет ₽16,7 млн. «Только для того чтобы возвратить потраченные на покупку квартиры средства (предположим, что квартира куплена на «живые» деньги без ипотеки), потребуется более 12 лет (при условии, что квартира будет сдаваться без простоев). Доходность составляет всего 3% (год назад — 4,5%)», — привел расчеты Попов.

Топ-5 городов с высокой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Нижний Тагил — 8,3% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽15,6 тыс./мес., окупаемость 12 лет;
Астрахань — доходность 8%, средняя цена квартиры составляет ₽3,7 млн, арендная ставка — ₽24,7 тыс./мес., окупаемость 12,5 года;
Якутск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры составляет ₽6,1 млн, арендная ставка — ₽36,3 тыс./мес., окупаемость 13,9 года;
Мурманск — доходность 7%, средняя цена квартиры составляет ₽4,7 млн, арендная ставка — ₽27,5 тыс./мес., окупаемость 14,3 года;
Грозный — доходность 6,9%, средняя цена квартиры составляет ₽4,5 млн, арендная ставка — ₽25,9 тыс./мес., окупаемость 14,4 года.

Дмитрий Лебедев обращает внимание на то, что в условиях кризиса надо помнить: главное — это денежный поток. «В этом и состоит основная ценность недвижимости, этим она и выручает в период турбулентности. Я бы предлагал инвесторам поумерить аппетит, довольствоваться даже малым и ценить недвижимость за надежность — сейчас фактически отсутствуют альтернативные способы инвестирования и сохранения средств, учитывая, что сейчас происходит с зарубежными счетами и ценными бумагами. А рост стоимости недвижимости всегда обгоняет инфляцию, хотя и видно это только на длительном промежутке времени. Я считаю, что инвестировать в недвижимость надо, исходя из горизонта планирования более десяти лет — тогда вы получите гарантированно успешный результат. Даже если инфляция будет высокой, а стоимость недвижимости не расти или опускаться, то это будет временно, надо этот период просто переждать», — заключил эксперт.

Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее

Ипотека сегодня — главный способ решения жилищного вопроса для россиян. Особенно в последние годы, когда в стране предпринимались меры по улучшению доступности кредитов, а ставки планомерно снижались.

Мы собрали десять важных фактов о российском ипотечном кредитовании, которые помогут оценить, кому и на каких условиях сегодня дают ипотеку, что сейчас происходит на этом рынке и какие ожидаются рекорды.

20 лет рынку ипотеки в России

Закон об ипотеке был принят в России в 1998 году, активное развитие ипотечного рынка началось в 2005 году. С тех пор ежегодный объем выдачи ипотеки увеличился с 54 млрд руб. до более чем 2 трлн руб. в 2017-м. Объемы выдачи ипотеки выросли в 35 раз. Ипотека стала основным инструментом решения жилищного вопроса — в 2018 году более 56% всех квартир в новостройках и около 45% на вторичном рынке жилья приобретаются с использованием кредитования.

Более 7 млн семей купили жилье с помощью ипотеки с 2004 года

Ипотека из нишевого продукта для состоятельных граждан со ставками от 30% годовых в валюте превратилась в массовый продукт со ставками ниже 10% в рублях. Сегодня ипотека — самый востребованный способ улучшения жилищных условий граждан.

6% ВВП составляет ипотечный портфель банковской системы

По мировым меркам крайне невысокий уровень: в странах Восточной Европы — это около 15%, в США, Канаде и Западной Европе — 40–80%. Такое соотношение говорит о большом потенциале развития рынка ипотеки в России.

2 млн рублей — средний размер ипотечного кредита в 2018 году

По итогам 2017 года он составлял 1,7 млн руб. Это говорит о том, что с помощью ипотеки граждане приобретают квартиры лучшего качества и/или большей площади. Ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту составляет около 20 тыс. руб.

1,94% — уровень просроченной задолженности 90+

Это самый низкий процент задолженности, что говорит о качестве ипотечного портфеля. Год назад данный показатель составлял 2,44%, а максимум зафиксирован в октябре 2010 года — 7,1%. Выдача ипотечных кредитов в валюте, которая была широко распространена в 2006–2010 годах, сейчас практически прекращена — граждане и банки хорошо усвоили уроки 2008 и 2014 годов.

30–35 лет — средний возраст ипотечного заемщика

Ипотечный заемщик сегодня — это человек с семьей и детьми, получивший высшее образование и работающий специалистом или руководителем среднего звена. За 15 лет доля заемщиков в возрасте до 30 лет выросла более чем в три раза (с менее 15% в 2000–2005 годах до 50% и более в 2014–2016 годах).

9,42% — средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в августе 2018 года

Еще в начале 2017 года средние ставки по рыночным ипотечным продуктам составляли 12–13%. Динамичное снижение ставок привело к существенному росту ипотечного рынка — 37% в 2017 году и более 60% по данным за восемь месяцев 2018 года. Темпы роста ипотечного портфеля составляют порядка 20% в годовом выражении. Правда, в сентябре 2018 года ЦБ РФ поднял ключевую ставку на 0,25 п. п. Ожидается, что банки также поднимут ставки по ипотечным кредитам.

1,5 млн ипотечных кредитов будет выдано в 2018 году

10–12% составит доля рефинансирования в выдаче ипотеки в 2018 году

Рефинансирование — достаточно новое явление для российского ипотечного рынка. Этот продукт начал активно развиваться с третьего квартала 2017 года в условиях динамичного снижения ставок по ипотечным кредитам. За счет рефинансирования выгоду от этого смогли извлечь не только новые, но и действующие ипотечные заемщики — их платежная нагрузка при снижении ставки с 12–13% до 9–10% сокращается примерно на 20% от суммы ежемесячного аннуитета. Рынок ипотеки растет в основном за счет новых ипотечных заемщиков.

8% и ниже составит ставка по ипотечным кредитам в 2024 году

Это — целевой показатель развития ипотечного рынка на 2024 год согласно майскому указу президента России. Для его выполнения приоритетным проектом «Жилье и городская среда» предусмотрен комплекс мер по формированию ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг, перевод выдачи ипотеки в электронный формат. Количество выдаваемых ипотечных кредитов увеличится до более чем 2 млн ежегодно.

Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ:

Государство будет субсидировать ипотечные ставки до 9% годовых, но застройщики и банкиры уже предлагают кредиты значительно дешевле. Стройка не останется без денег в ближайшее время, но объемы ипотеки скорее всего упадут.

Ипотека перешла в наступление: ставки снижены до 0,1%, но есть нюансы

Строительная отрасль уже немыслима без кредитования – без ипотеки таких поразительных результатов за последние годы добиться было бы невозможно. Именно поэтому государственные чиновники всеми силами стараются поддержать ипотечные ставки, а после роста их до 20% годовых логичным ходом стало очередное субсидирование. Причем вторичный рынок поддерживать никто не спешит, главная задача – не дать задохнуться стройке. Эффективность такого субсидирования не вызывает сомнения. Жаль, что других инструментов стимулирования строительства не придумано. В результате недвижимость продолжает дорожать при снижении доходов населения, что влияет на доступность.

Государство – в помощь

«Пересмотр условий льготной программы в марте не повлиял на решение москвичей приобретать квартиры в кредит как в новостройках, так и на вторичном рынке», — прокомментировал данные своего ведомства Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. В общем рекорды по всем фронтам. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина оптимистично заявила, что по льготным программам банки в этом году выдадут до 2 трлн рублей. В прошлом году было выдано 1,6 трлн рублей по льготным программам.

Не столь оптимистичны застройщики, которым приходится в новых условиях жить. «Спрос на ипотеку начал снижаться еще осенью, когда изменились условия выдачи ипотеки с господдержкой, - комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. - Сейчас ставка по льготной ипотеке составляет 12% годовых, что почти вдвое выше, чем было год назад. Естественно, спрос на ипотечный продукт несколько снизился. В компании «Л1» на некоторые объекты ставки по ипотеке с господдержкой начинаются от 9,99%. Востребована семейная ипотека, по ней ставки начинаются от 4,2% годовых».

Субсидии до нуля

Кроме государства, ипотечным программам помогают и сами девелоперы. Совместные с банками программы становятся явлением повсеместным – мало найдется жилых комплексов, где нет субсидируемой застройщиком ипотеки.

Схема субсидирования понятна: за нее все равно платит дольщик, но несмотря на это сумма переплаты за квартиру получается значительно меньше. «Застройщикам, находящимся на проектном финансировании, банк предлагает различные программы, выгодные всем участникам, – рассказывает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». - Так, например, продукт «Новостройка с эскроу» предполагает гибридную модель, предусматривающую скидку на проектное финансирование застройщика и на ипотечные кредиты клиентам. Дисконт к процентной ставке по ипотеке устанавливается в размере до 4% на льготный период – это срок условного депонирования средств на счете эскроу (в среднем 2 – 2,5 года), далее процентная ставка становится стандартной».

Вот как это выглядит на практике (напомним, что государство субсидирует ставку до 12% годовых). «Петербургская Недвижимость» и «Сбербанк» запустили совместную ипотечную программу со сниженными ставками. При покупке квартир в жилых комплексах от Setl Group процентная ставка на первый год кредитования составит от 0,1%, после льготного периода – от 5,7%. Первый взнос для приобретения жилья от 15 %. Максимальный срок предоставления кредита до 30 лет.

Есть субсидируемая ипотека и на весь срок. «ПИК» совместно в банком ВТБ запустил акцию – 0,1% на весь срок (до 30 лет). В акции участвуют 1000 квартир от крупнейшего российского застройщика по всей территории РФ. Компания не скрывает, что по таким условиям квартира обойдется дороже. В ЖК «Ютаново» «трешка» ценой 16 млн рублей в ипотеку по ставке 0,1% дорожает до 19,7 млн.

Как правило, ставки субсидируются значительно меньше. «В наших комплексах «Юнтолово» и «Северная долина» ставки начинаются от 6,2% на весь срок кредита», — комментирует Ольга Кузнецова, заместитель гендиректора АН «Главстрой» .

Другой политики придерживаются в компании «БФА-Девелопмент». «Мы выбрали иную стратегию и не практикуем субсидирование ипотечной ставки, – комментирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Предпочитаем работать с предоставлением скидки на определенные квартиры – мы считаем это более гибким поведением по отношению к клиентам. Программа субсидирования ставки предполагает какой-то один банк, но наш покупатель может почему-то не пройти как заемщик внутри этого банка (но оказаться надлежащим заемщиком в другом банке). Заемщику, зачастую, выгоднее вместо субсидированной ставки получать от застройщика скидку на конкретный тип квартиры, на который распространяется акция. И при этом иметь большой выбор ипотечных банков, с которыми мы работаем».

Новая реальность

Безусловно, застройщики и банки будут использовать любые «варианты» ипотеки, чтобы стимулировать продажи. 25 апреля Президент РФ Владимир Путин порекомендовал уменьшить ставку по госипотеке с 12 до 9% годовых и продлить ее как минимум до конца года. Для новостроек шаг важный, но вот «вторичке», которая не попадает в программу субсидированной, льготной ипотеки, конкурировать с «первичкой» становится еще сложнее. Скорее всего, ипотечный обвал случится именно на вторичном рынке, а кредиты на готовое жилье – это более половины ипотечного рынка (в прошлом году, по данным Frank RG, доля кредитов на готовое жилье составила 59% в количественном выражении и 54% - в денежном).

Но и «первичке» будет непросто из-за выросших цен. «Льготная ипотека в действующих параметрах сопоставима с предложением с июля 2021 года после отмены ипотеки с господдержкой. Однако, цены на первичном рынке продолжали расти (и даже с начала нынешнего года выросли на 13-15%) и по соотношению параметров ипотеки и уровня цен предложение стало менее привлекательным, – комментирует Светлана Денисова. – Из-за того, что вырос чек покупки, некоторые клиенты, имеющие тот же уровень доходов, что и в июле 2021 года, могут уже не пройти как заемщики на желаемую квартиру».

«Говорить о том, что нынешняя программа позволит повторить рекорды 2020 года, нельзя. Все-таки 12% – это довольно высокая ставка, и ежемесячный платеж получается большой. Да и итоговая переплата за квартиру будет существенной. А на фоне снижения уровня доходов населения это критично», – отмечает Надежда Калашникова. Она добавляет, что и рассрочка тоже не может быть полноценной альтернативой ипотеке: этот продукт рассчитан, в первую очередь, на людей с довольно высокими доходами, или на тех, кто ожидает крупных денежных поступлений в ближайшем будущем. Например, вступление в наследство или получение большого гонорара. «Да, рассрочка позволяет не переплачивать проценты банку и выплатить взносы за квартиру в короткие сроки, но при этом каждый платеж здесь очень существенный», – заключает эксперт.

Думается, что ставка и под 9%, о которой заявил президент Владимир Путин, кардинально ситуацию не изменит, хотя, если такими темпами руководство страны будет снижать ставку, к концу года она может опуститься до нуля. А такие предложения уже есть (читайте выше).

Ипотека дорожает. В следующем году ставка, скорее всего, вырастет как минимум до 10% годовых. Можно ли сэкономить на ипотеке? Как снизить платежи?

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: