Ипотека в пользу продавца на основании п 5 ст 488 гк рф не возникает
Обновлено: 02.05.2024
Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.
Ипотека в силу закона - это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.
Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве ( п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:
· при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488 , п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона о госрегистрации);
· приобретении земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором ( п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
· приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа ( п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);
· регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу ( п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
По общему правилу за регистрацией ипотеки в силу закона может обратиться одно из следующих лиц ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации):
нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.
При этом ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
Поэтому на практике такое заявление в большинстве случаев подает залогодатель (то есть приобретатель недвижимости). Например, при приобретении квартиры за счет кредитных средств банка он одновременно подает заявление о регистрации своего права и регистрации ипотеки.
Документом-основанием для регистрации ипотеки (то есть правоустанавливающим документом) будет договор, по которому возникает ипотека в силу закона ( ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, это может быть договор купли-продажи, по которому недвижимость приобретается за счет кредитных средств.
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Существует три способа подачи такого заявления:
- в форме документа на бумажном носителе при личном обращении в многофункциональный центр или филиал Федеральной службы кадастровой палаты;
- в форме документа на бумажном носителе посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека в пользу продавца не возникает (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Ипотека в пользу продавца не возникает
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2021 N 307-ЭС19-11629(2) по делу N А56-87803/2018
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании требований обеспеченными залогом имущественных прав, вытекающих из договора купли-продажи вещи, которая будет создана продавцом в будущем.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как приведенные в жалобе доводы основаны на неверном толковании положений законодательства, сводятся к изложению обстоятельств дела, получили надлежащую правовую оценку судов и мотивированно отклонены, не опровергают, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и (или) процессуального права и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. Отказывая в признании залогового статуса за уже установленными требованиями банка, суды, основываясь на буквальном содержании договора залога, составляемом как правило кредитными организациями, исходили из того, что право залога у банка не возникло, поскольку не возникли обязательства продавца объекта недвижимости, с которым связывалось возникновение у покупателя (должника) требований к продавцу и, как следствие, залоговые права банка. Кроме того, суды приняли во внимание, что сам покупатель (должник) уже обращался к продавцу с требованием о возврате денежных средств, уплаченных по расторгнутому договору за будущий объект недвижимости, однако судами было отказано в удовлетворении этих требований за пропуском срока исковой давности, что в данном случае по существу приравнивается по правовым последствиям к гибели предмета залога.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ипотека в пользу продавца не возникает
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как оформить договор купли-продажи жилья с использованием материнского капитала?
("Электронный журнал "Азбука права", 2022) При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Смущает следующий пункт в договоре по продаже квартиры: "Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ у ПРОДАВЦА возникает право залога на Квартиру." Риэлторы объясняют, что это для быстрой регистрации в Росреестре(5 дней, как при ипотеке). После регистрации залог снимается. Чем мне это может грозить, как Продавцу?
Добрый день, данный пункт в договоре купли продажи недвижимости обычно указывается если оплата за недвижимое имущество производится после регистрации перехода права. Т.е. на вашу квартиру будет наложено обременение в виде залога (ипотеки) после того как вы выплатите всю стоимость предыдущий собственник должен подать соответствующее заявление и снять обременения. Если он откажется добровольно то снимать обременение будете в судебном порядке.
Добрый день Виталий, данный пункт говорит о том, что данная квартира будет находится в залоге у продавца. Данный пункт применяется в случае если покупатель не произвел платеж по данному договору. Прямой пример — ипотека, как только собственник выплачивает денежные средства банку, последний дает сведения о закрытии ипотечного кредита, с данным документом собственник идет в росреестр и производит снятие обременения (залога). Поэтому в вашем случае, если вы полностью оплатили покупку квартиры, то ни каким образом право залога у продавца не возникает. В противном случае у вас будет обременение квартиры и для снятии данного обременения потребуется документ от продавца, согласно которому вы полностью рассчитались за покупку квартиры. В общем не соглашайтесь.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста у несовершеннолетнего сына в собственности 3-х комнатная квартира, 58 кв.м., у меня в собственности однокомнатная квартира 32 кв.м. Могу ли я продать обе квартиры и приобрести жилье 60-70кв.м, составив при этом документ, заверенный Нотариально, что в эту жил. площадь я вложила средства от продажи своей собственности? Допустят ли такую сделку органы опеки? И имею ли я право на постоянную прописку в такой квартире? Заранее спасибо за ответ.
Аренда квартиры. Договор найма жилого помещения. Я являюсь арендатором квартиры. Назначили на сегодня (23.05.2021) на 11 утра встречу в квартире для передачи ключей (с моей стороны) и депозита (со стороны арендодателя). Подхожу к квартире в назначенное время. Открывает неизвестная мне девушка (далее узнается, что это родственник арендатора). Она говорит, что хозяйка сказала что я привезу ключи. Я говорю: Ок, но хозяйка мне также должна отдать мой залог за квартиру. Но девушка ничего не знает о залоге и денег она передать не может. Говорит, что хозяйка приедет в 6 вечера. Я разумеется ухожу, так как в квартире у меня уже ничего из моих вещей нет и квартира мне уже не очень нужна. Но меня эта ситуация очень насторожила. Я начинаю созваниваться с хозяйкой - но та не отвечает. отправляет мне только массу смс по whatsapp c претензиями о том что было сломано в квартире. - перечисляется все что только можно, даже то, о чем я даже не знал все время - мол того я (и моя семья все сломали). Встречаться не хочет. Далее я вызываю полицию, мне направляют участкового (я его начинаю ждать). Пока я его жду - вижу на улице ту самую женщину, которая открывала мне дверь в квартиру. Я ее сфоткал на всякий случай - так как не знаю кто она и что делает в моей квартире. Мы с ней долго разговариваем. Она не хочет ни что решать, и ссылается на хозяйку, что она приедет в 6 вечера и со мной все обсудит. Далее раз они ушли из квартиры - решаю вернуться и зайти в квартиру, чтобы все проверить. Пытаюсь открыть дверь своим ключом, но она не открывается. Попробовал закрыть все замки - закрываются. Это значит, что в квартире кто-то есть. И реально. Хозяйка не заставила себя долго ждать - она перепугалась, что я открою деверь и начала очень сильно ругаться из-за двери. Мол я ломлюсь в чужую квартиру и хочу ей как-то навредить. Я максимально стараюсь спокойным голосом с ней говорить, чтобы уладить обстановку, но она как будто специально все срежиссировала. Она не шла на договор никак. Просто истерила, что вызывает полицию, что я пытаюсь сломать дверь и тд, что мы разрушили всю ее квартиру и разговаривать она с нами не хочет. После длительных попыток о чем-то договориться, я решил уйти и дожидаться спокойно участкового. Звони ему несколько раз, даже разговаривал. Он мне жаловался на то что у него очень много работы, что он работает на нескольких участках и пока не может подъехать. В общем мы поехали на обед всей семьей (у нас 2 детей - 5 лет и 3 года - нужно было их покормить, так как к этому времени мы уже находились рядом с квартирой около 4х часов). После обеда мы решили не дожидаться, так как у нас уснула младшая и мы поехали до квартиры, в которой сейчас арендуем. Не смогли дождаться участкового, который как оказалось все-таки приехал к самому вечеру. Но мы его не застали. Нами и правда были сломаны несколько мелочей - стульчак от унитаза и закрывашка от розетки, также один раз за все время был обмочен матрац (моей младшей дочерью) - за все за это я готов был выплатить средства. Но она не идет на договор ни в какую. В общем ей нужно купить новый матрац (из-за маленького недоразумения), который как она утверждает стоит 30 тыс рублей. Также она придумала, что мы разбили раковину - хотя мы этого не делали и она уже была сломана до нас. Ей также найдена куча всяких мелочей, о которых я даже и не знал вообще. Сейчас я даже в квартиру попасть не могу, чтобы все проверить. Теперь вопросы: 1. Как я понимаю юридически я еще являюсь владельцем квартиры на правах аренды. Как мне лучше дальше поступить? Вообще мне доступ в квартиру как таковой не нужен. - Я уже вывез все вещи из квартиры. 2. Но мне не вернули депозит (50 тыс руб) и я не уверен во всех тех дефектах, которые мне хозяйка предъявляет. Как мне его вернуть? Нюансы в договоре: 1. Мы его заключали удаленно - хозяйка была в Москве, показывали квартиру соседи. 2. Подписывали также удаленно - хозяйка подписала договор рукой, сфотала его и переслала нам по whatsapp 3. Далее мы просто распечатали договор этот (даже видно на фото, что ее текст черным написан) и уже сами подписали. Далее сфотали и передали ей по ватсапп. 4. Нет в договоре никакого акта приема передачи имущества хозяйки - и в договоре вообще нету упоминаний об имуществе. 5. Соответственно мы не смогли встретиться с хозяйкой и для подписания акта приема передачи имущества назад и возврата залога. 6. Все денежные переводы оплачивались нами через мой банковский счет на счет арендодателя. (Правда не было ничего написано в назначении платежа)
Здравствуйте интересует вопрос: планировали купить аппартаменты, внесли залог, но когда нам показали договор на землю, то оказалось, что он оформлен был на завод ( который впоследствии продал здание другому собственнику, который подарил здание нашему собственнику, а уже наш собственник сделал ремонт , разделил все на маленькие аппартаменты и продает уже нам, но почему-то от своего ИП. Но земля была передана в аренду заводу от москвы на 49 лет в 2015 году, под здание, которое должно было использоваться под административные нужды завода. В договоре указано, что и капремонт здания и другие действия нужно совершать с разрешения г. москвы. Ничего этого не было сделано.В нашем же случае поменялось и целевое назначение здания, но г. Москву никто не поставил в известность об этом, и первая продажа прошла уже больше года назад. Мы боимся, что могут возникнуть сложности по земле, а продажники ссылаются на закон 35 земельного кодекса. Кто прав и можно ли нам покупать такие аппартаменты или лучше поберечься?? и может ли наш собственник продать от своего ИП , если ему подарили долю ( этаж) в этом здании? Договор есть
Здравствуйте! Заключён Договор на съем квартиры с залогом на 10 тысяч. Нашла квартиру дешевле и хочу съехать, предупрежу хозяина квартиры за неделю, подскажите как мне вернуть залог?
Ошибки в договоре купли-продажи квартиры
Неточное описание квартиры или технические ошибки. В договоре купли-продажи (ДКП) важно верно указать свои данные и информацию о квартире. Если объект недвижимости описан недостаточно чётко, договор могут признать незаключённым. Чтобы избежать таких проблем, указывайте кадастровый номер квартиры, он индивидуальный.
Если опечатку в ДКП заметит сотрудник Росреестра на регистрации, то её приостановят и дадут время на исправление. Договор или другой документ, в котором допущена ошибка, придётся переподписать и подать в Росреестр заново.
Отсутствие уточнения, что квартира не передаётся в залог, если деньги за неё продавец получает через банковскую ячейку или аккредитив после регистрации сделки. Часто оплату квартиры разбивают на две части: сначала покупатель вносит небольшой аванс, а после регистрации права собственности отдаёт оставшуюся сумму. Как правило, продавец забирает деньги из банковской ячейки или получает их через аккредитив после возвращения документов из Росреестра, где регистрируют сделку. Такое разделение оплаты на две части попадает под категорию рассрочки, и по закону квартира считается заложенной продавцу до момента полной оплаты.
Если в договоре отдельно не прописать, что квартиру не отдают в залог, то по умолчанию жильё будет считаться заложенным, и в ЕГРН внесут информацию не только о новом собственнике квартиры, но и о том, что она остаётся в залоге у продавца, хотя он получит деньги сразу после регистрации. Такой залог придётся снимать отдельно — для этого понадобится подать в Росреестр документы о погашении записи об ипотеке (то есть залога).
Чтобы не пришлось заниматься снятием залога, стоит указать в договоре такую формулировку: «Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у продавца на недвижимое имущество не возникает».
В таком случае залога не будет, и Росреестр внесёт в ЕГРН только запись о новом собственнике квартиры.
Ошибки в договорах найма квартиры
Путаница с арендой и наймом. Зачастую договор на съёмную квартиру называют договором аренды. Это неправильно — физические лица заключают договор найма, его регулируют другие положения закона. Договор аренды между физическими лицами будет недействителен.
Например, только для договора найма существуют правила о временных жильцах, а для расторжения долгосрочного договора нужно задолжать больше чем за 6 месяцев, в отличие от договора аренды, который арендодатель может прекратить за двухмесячный долг.
А ещё возникает путаница со сроками: если в договоре найма не прописать срок действия договора, то он считается заключённым на 5 лет, и такое обременение нужно зарегистрировать в Росреестре. В такой же ситуации договор аренды рассматривается как подписанный на неопределённый срок и не регистрируется.
Неполное или неправильное описание квартиры и вещей. Обязательно нужно составить и подписать акт приёма-передачи квартиры. В нём должно быть подробно описано состояние жилья на момент передачи нанимателю и все вещи, которые остаются в квартире. Стоит указать всё: потёртости паркета, трещины в столешнице, марку и модель холодильника и стиральной машины. Когда наниматель будет выезжать, по этому документу станут сверять соответствие квартиры описанию.
Если сделать ошибку в описании квартиры или в перечислении остающегося в ней имущества, то собственник может не досчитаться вещей, а квартирант — получить обвинения в пропаже микроволновки, которая якобы передавалась вместе с квартирой.
Ошибки в договорах дарения квартиры
Обязательства для одаряемого. Договор дарения — безвозмездный договор. Это означает, что у получателя подарка не может быть никаких встречных обязательств. Любые упоминания о том, что за подаренную квартиру одаряемый должен отдать что-то взамен или что-то совершить, не допускаются. Если написать в договоре дарения квартиры, что её получатель обязан оплатить все долги за квартиру, то такой договор могут признать недействительным, потому что на самом деле он маскирует куплю-продажу.
Дарение после смерти дарителя. Подарить квартиру можно только при жизни дарителя. Поэтому при выборе формулировок не допускайте, чтобы в договоре была ссылка на то, что недвижимость достанется одаряемому только после смерти собственника квартиры. Это прямо запрещено законом. Сам по себе этот договор действовать не будет, но его положения могут учесть при распределении наследства.
Ошибки в завещании
Все описки в завещании, которые не мешают понять намерение наследодателя, никак не сказываются на правах наследника. Например, неправильно записанный кадастровый номер единственной квартиры, которую он завещал, не делает желание наследодателя недействительным. Даже если наследодатель выразился не совсем чётко, закон говорит, что завещание можно толковать — сопоставлять отдельные положения и завещание в целом.
Если ошибки или нарушения в порядке составления завещания обнаружились после смерти наследодателя, и они настолько серьёзные, что его желания невозможно истолковать, то завещание могут признать недействительным, какие-то его части или целиком. Одна ошибка не отменяет остальных распоряжений умершего. Если не понятно, кому он хотел завещать коллекцию книг, но предельно чётко обозначена позиция о наследовании квартиры, то наследники без проблем могут претендовать на недвижимость.
Если завещание признали недействительным целиком, то оно отменяется, и всё имущество наследуется по общим правилам, в законном порядке. Мы подробно писали о получении квартиры по наследству и нюансах этой процедуры в статье «Гид по получению наследства».
Банк не предоставил в Росреестр документ, который является основанием для заключения кредитного договора, являющийся подтверждением передачи продавцу наличной части стоимости квартиры. Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка, предоставившего ипотечный кредит на покупку вторичного жилья, причиненный последствиями ошибки в документообороте?
Какие-либо ошибки документооборота в общении заемщика и банка являются проблемой их взаимоотношений и не являются основанием для предъявления претензий банку со стороны продавца, не являющегося стороной кредитной сделки, обеспеченной ипотекой (залогом квартиры, который возникает не ранее перехода права на нее к покупателю). Банк возможно и по недосмотру, но формально вправе был предоставить кредит без предоплаты (первоначального взноса) своему клиенту. Неоплата покупателем всей стоимости сделки находится в сфере его ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств перед продавцом по договору купли-продажи, в том числе если это нарушение повлекло убытки (ст. 15, 309, 310 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что в регистрации рассматриваемой сделки участвуют все стороны. Таким образом, если оплата не произведена в полном объеме, продавцу не следовало подавать со своей стороны заявление о регистрации до получения полной оплаты, на что у него было полное право (ст. 328 ГК РФ), либо не выдавать доверенность на соответствующее действие иным лицам. Согласившись на регистрацию, продавец фактически согласился и с переходом права на квартиру к покупателю и залогом (ипотекой) в пользу банка, не получив предоплаты. В силу вышеприведенных норм закона это не лишает продавца права на взыскание неоплаченной суммы с покупателя в судебном порядке в случае его уклонения, но не с банка.
Для банка вышеуказанный залог в пользу продавца, фактически предшествующий банковской ипотеке, вероятнее всего недопустим его внутренними правилами кредитования и договором, в котором обычно прописывается, что предмет залога (квартира) не обременен правами третьих лиц (в том числе залоговыми правами того же продавца ввиду неполной оплаты). В связи с этим банк вправе потребовать досрочного возврата заемщиком суммы кредита. Однако, очевидно, что банку, выдавшему средства на покупку квартиры, такой иск не выгоден, так как это не поможет ему оперативно вернуть деньги с заемщика-покупателя, уже перечисленные продавцу, в том числе путем обращения взыскания на «дважды» заложенную квартиру, а любые проблемы продавца его не будут интересовать, пока продавец не предъявит иск к покупателю, в том числе об обращении взыскания на квартиру.
В связи с этим вам не следует медлить, необходимо поставить банк в известность о неоплате квартиры и предъявить иск к покупателю о взыскании неоплаченных средств с привлечением банка к участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса РФ. Также следует обратиться в орган государственной регистрации с заявлением о внесении залоговой записи в вашу пользу, если залог в силу закона не был отменен сторонами договора купли-продажи. В совокупности такие действия будут мотивировать банк на оказание давления на заемщика с целью выплатить вам обусловленную сумму предоплаты. Это будет единственно правильным и эффективным способом защиты нарушенного права в вашем случае, если наше предположение о контексте вопроса было верным.
Автор статьи
Читайте также: