Как проходит альтернативная сделка с ипотекой

Обновлено: 01.05.2024

За последний год я поучаствовала в трех сделках с недвижимостью.

1. Покупка квартиры в ипотеку мной и моим супругом (альтернатива).

2. Продажа квартиры моей мамы (без альтернативы).

3. Покупка квартиры моей маме по доверенности от нее (альтернатива).

Важно оговориться: У нас были простые альтернативы, где всего три звена: покупатель (мы), наш продавец, и продавец нашего продавца. В сделках было по две квартиры. Мы покупали одну квартиру, и наши продавцы покупали вторую квартиру.

В всех трех сделках мы не привлекали риелторов. Риелторы были только у продавцов в 1 и 3 сделках.

НИКАКОЙ РЕКЛАМЫ, просто личный опыт.

Она не альтернативная, но нам процесс по сделке ооочень понравился. Мы обратились в Зеленый Банк (тут цензура, и названия писать нельзя) за сделкой под ключ. На их сайте ПО ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ есть эта услуга. Я от нее в восторге, хоть и все там не без проблем. Получается, наши покупатели квартиры во Владивостоке, просто подали "откликнулись" на объявление по покупке квартиры. На этом этапе они ничего не платили. Началась сразу юридическая проверка квартиры, от нас сотрудники банка попросили залить документы для проверки (документы подтверждающие право собственности, переход собственности, паспорт продавца и пр.), хоть менеджер и обещал проверку ДО 5 рабочих дней, у нас она по факту заняла больше времени, хотя в квартире не было прописанных и собственник был один - моя мама. И наши покупатели, т.к. они торопились, они очень ругались с сотрудниками банка. По итогу, когда проверка закончилась, банк попросил нас назначить дату и выбрать ЛЮБОЕ отделение Зеленого банка во Владивостоке. Потом оказалось, что мы могли из любых городов оформлять сделку. Т.е. моя мама могла быть в Москве, а покупатели во Владивостоке, и просто они бы заключили сделку на расстояние. Но тем не менее мы все собрались в _Зеленом банке (я была в качестве моральной поддержки мамы). Сотрудница подготовила договор при нас, мы его прочитали, и все подписались. Потом участникам сделки сделали электронно-цифровые подписи, и они сразу отправили документы в росреестр. Потом менеджер оформила "безопасный платеж" или как-то так, это не аккредитив, это просто перевод, когда сделка будет одобрена росреестром, деньги просто поступят на счет, и ничего открывать не надо, и никому никуда ходить не надо. ОООчень удобно.

Тут же были произведены расчеты: покупатель оплатил всю сделку под ключи: туда входили юридическая проверка квартиры, дкп, перевод денег, электронная регистрация. Услуга во Владивостоке стоила 25т.р.. Причем судя по тому, что заявляет Зеленый Банк(точнее его сайт по покупке недвижимости), эта юр.проверка дает сертификат на возмещение до 10мил.рублей, если будут какие-то проблемы с правом перехода собственности (об этом лучше почитать на сайте), и дают "справку", что покупатель добросовестный.

Из минусов, как я писала, проверка заняла больше 5 рабочих дней, и надо было постоянно пинать менеджеров. И еще менеджер три раза перепечатывала договор, потому что 3 раза косячила: то дату не ту прописала, то паспортные данные не все ввела. Т.е. СЛЕДИТЬ за ними дано внимательно, все внимательно читать и проверять. Вся сделка (при учете перепечатывания договора) заняла меньше 1.5 часа. И потом только маме, ровно через неделю пришла смс о переводе денег за квартиру на ее счет, а нашим продавцам информация, что они стали собственниками.

После такого прекрасного опыта, я ооочень хотела купить в Москве маме квартиру таким же образом. Но тут начались проблемы, что все квартиры, которые мы рассматривали, искали себе квартиру и настаивали на альтернативе. Но я хотела заказать у Зеленого банка отдельно юр.проверку (т.к. не пользовалась услугами риелторов), но тут начались проблемы, Зеленый банк затянул проверку, потом у них какие-то косяки полезли. Я ходила с ними разбираться. Короче проверку отдельно я так и не смогла заказать.

Но мы думали, что проведем альтернативную покупку в Зеленом банке, но когда я начала узнавать про аккредитивы Зеленого банка, то я не захотела так покупать квартиру.

Мне не понравилось, что аккредитив может быть открыт ТОЛЬКО между двумя лицами, и что я должна была переводить деньги третьему лицу (продавцу, своего продавца (звено 3), за вторую квартиру). Чем мне не нравился этот вариант? Да тем, что меня с 3 звеном не связывают договорные отношения. И по факту у меня не было бы на руках подтверждения, что Я (от лица своей мамы, первое звено) отдала деньги своим продавцам (второму звену). И чтобы не возникло проблем, нам надо было всем обменяться Расписками или Поручениями (впервые услышала этот термин, типа второе звено, написало бы поручение первому звену, чтобы первое звено оплатило третьему звену в квартиру для второго звена). Короче какая-то дичь. Да, я поняла, что 90% сделок оформляются именно так. Что всем всего хватает. Но я хотела перевести деньги именно своему продавцу (1 -> 2), а уже мой продавец пусть кому хочет переводит. Зеленый банк оказывается есть ТРАСФЕРНЫЙ аккредитив, это значит, что мы могли открыть аккредитив, и часть денег пошла бы 2му звену (они квартиру дешевле покупали), а часть денег 3му звену. НО Зеленый банк такое делать отказался, т.к. якобы у меня (1го звена) с третим звеном НЕТ ДОГОВОРНЫХ отношений, но при этом делать аккредитив 1->3 - проблем Зеленый банк не видит, хотя тут то точно у меня нет договорных отношений с продавцом продавца. Короче я ооочень долго общалась с сотрудниками Зеленого банка(у них есть отдел, которой дает бесплатную консультацию по аккредитивам, но тут нельзя оставлять электронный адрес, но думаю, в самом банке вы сможете его получить), но мы ни до чего не договорились. В защиту сотрудников могу сказать, что они ооочень приятные, человечные, и прям ведут диалог, звонят, говорят, пишут доступным языком, вникают в проблему - но помочь в моем случае не смогли. Так что тут без негатива обошлось, но времени на это у меня ушло пару дней, при том, что эту почту я смогла получить только лично в отделение Зеленого банка по ипотекам (а таких на всю Москву штук 6).

И тут на помощь мне пришел Францезский банк с российским названием (Р.Б). У них есть АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ аккредитив. Его суть в том, что я перевожу деньги на счет продавца и пишем в назначение платежа, покупка квартиры. Продавец тут же открывает аккредитив на своего продавца, и пишутся условия не раскрытия аккредитива. Если сделка не состоится и условия не будут выполнены (хотя бы один из 2х дкп не пройдет регистрацию), то деньги уйдут МНЕ, первому звену (все остальные банки, делают возможным перевод денег только обратно человеку открывшем аккредитив, а это для меня опасно, ибо мой продавец может не возвращать деньги, и с ним придется судиться).

Правда с Р.Б. много много много всякий приколов. (Р.Б. - это банк, но у них есть банк, который занимается только ипотеками, Р.Б.Дом., и это разные банки)

1. сложно перевести деньги прямо в Р.Б.Дом если у вас там уже нет открытого счета (я не уверена, но вроде как его можно открыть, там только в момент какой-то сделки).

2. Вывод денег. Сам Р.Б.Д. позволяет обналичить деньги, но с АДОВОЙ комиссией, чуть ли 5 т.р. с миллиона. т.е. за 10 мил, с вас могут снять 50т.р., т.е. нет какой-то ограничивающего максимума. Хотя легенды (! и это ужасно, что НИКТО из работников Р.Б. и Р.Б.Д., не может дать 100% верную инфомрацию!), но хотят легенды, что можно бесплатно вывести деньги из Р.Б.Д. в Р.Б., и там заказав деньги в кассе, и придя с документами о покупке квартиры, вам без комиссии отдадут деньги. А перевод в другой банк из Р.Б.Д. стоит от 1500-2000, но там надо узнавать у других банков, сколько будет комиссия за снятие. Ходили опять же легенды, что в Зеленом банке такие деньги можно снять через месяц без комиссии, хотя потом вроде как опроверглись эти легенды, и воде как если будет назначение платежа раскрытие аккредитива за покупку квартиры (или что-то такое), то Зеленый банк даст деньги без комиссий - но это все надо проверять.

3. Как клиент Р.Б., могу сказать, что у чуваков колоссальные проблемы с поддержкой и консультацией (у Р.Б.Д. хороших спецов больше, а вот Р.Б. - прям жесть). Очень низкие знания у поддержки, даже в филиалах не могут дать точную информацию. Куча вопросов и непонимания.

4. Еще есть прикол во банках с ценами на аккредитивы. Например, в Р.Б.Д. аккредитив за собственные средства стоит 3900р, а если у вас ипотека в Р.Б.Д. , то аккредитив будет 2000р. А вот в Зеленый банк наоборот, аккредитив за собственные средства стоит 2000, а за ипотечные 3400. Поэтому забавно, но тоже это надо узнавать.

5. Перевод большой суммы денег из Зеленый банк (мама перевела мне деньги на счет Зеленого банка), а вот перевод в Р.Б. мне стоил всего 1500р и прошел меньше чем за сутки - т.к. эти банки в Системе Быстрых Платежей участвуют. А с Р.Б. на Р.Б.Д. (я ипотечный клиент, и у меня есть счет, с которого я гашу ипотеку) - перевод был бесплатный, и деньги почти моментально поступили на Р.Б.Д. (хотя при погашение ипотеки, деньги бывают зависают на 1-2 дня, но это если на выходные или праздники платеж приходится).

И так, схема самой альтернативной сделки: Мы открываем счет на мою маму в Р.Б.Д. , и счет на второе звено в Р.Б.Д. . Я перевожу большую часть суммы за квартиру второму звену (эта сумма равна, цене второй квартиры). Открывается альтернативный аккредитив со всеми условиями, вторым звеном на первое звено, на сумму их договора (сумму, которую я перевела второму звену на счет). Потом я отрываю на оставшуюся сумму аккредитив на второе звено. Мы подписываем все договора, отдаем это регистраторам (предварительно все пишем доверенности на регистраторов, чтобы те подали документы за нас, эта доверенность нотариальная и будет стоить денег). Когда проходит регистрация, нам отдают договора и ЕГРНы, продавцы идут в Р.Б.Д. и открывают аккредитивы. И потом будет процесс передачи квартир (и подписание актов приема-передачи). Конец.

Теперь про мою первую сделку. Она была через ипотеку. Она очень похожа на третью сделку (собственно про Р.Б.Д. и про такой аккредитив, мы узнали после этой сделки, и желание получить такой аккредитив у Зеленого банка у нас возникло после этой сделки, но оказалось, что Зеленый банк не гибкий в этих вопросах).

У нас была точно такая же сделка со звеньями и продавцами, одно отличие, наш продавец (второе звено) покупал более дорогую квартиру. И получилось, что мы перевели деньги ему на счет, он (наш продавец) открыл альтернативный аккредитив на третье звено. И потом наш же продавец (второе звено), открыл на недостающую сумму второй аккредитив на третье звено.

Хочу также похвалить Р.Б.Д. , потому что в этой сделке мы брали не сторонних регистраторов, а тех кто прям базируются в Р.Б.Д. , и также там есть Нотариус у которого все быстро можно сделать. Когда мы делали эту сделку, то было очень приятно: нам выделили закрытую большую переговорную с шикарным видом на МоскваСити, к нам приходили по очереди все специалисты: наш ипотечный менеджер, юрист по договорам, аккредитивный менеджер, все нас водили за ручки в кассы для переводов денег, потом также за ручку нас повели к нотариусу, который уже знал что нам надо дать. Все было так приятно, и легко. Т.е. у меня был положительный опыт при этой сделке. Поэтому я с позитивом отнеслась к проведению 3ей сделки в Р.Б.Д. .

Но пожалуйста, узнавайте все подводные камни, потому что с Р.Б.Д. может быть не всем комфортно работать. Например, вы без бешенных комиссий из другого банка не переведете туда деньги, если у вас еще нет счета в Р.Б.Д. , а наличкой принести всю сумму за квартиру - ни каждый решится. Мы несли сумму первоначального взноса, и это было напряжно - мне не понравилось в 21 веке, ходить с большой (для меня) суммой денег.

Эпилог

Все эти сделки мы проводили без риелторов с нашей стороны. Но это не призыв отказываться от риелторов. Нам пришлось много чего читать, много чего гуглить. Но не скажу, что риелторы с которыми я взаимодействовала (которые были от лица продавцов) производили на меня хорошее впечатление. Даже они косячили, даже они не знали про все возможные аккредитивы.

Я считаю, что сделка под ключ от Зеленого банка, это очень крутая штука, и она может оздоровить рынок риелторов, т.е. за счет того, что легкие сделки будут дешевыми и быстрыми у Зеленого банка (25-35 т.р. под ключ, вместо 100+ от риелторов + еще регистраторы около 7-10 т.р. + госпошлины 2т.р, + договор 3т.р., + аккредитив 2-4т.р., + нотариальные доверенности - 2-4т.р.), и я думаю, что такие сервисы уберут с рынка плохих риелторов, и останутся только "прошаренные акулы", которые действительно профи и которые будут вершить сложные штуки, и помогать при трудных сделках.

Я очень рекомендую изучать банковские продукты. Например, у Зеленого банка уже есть продукт быстрой оценки квартир - где они за 150р, могут сказать сколько стоит аналогичная квартира, причем сказать это не из объявлений на циане, а именно (как они утверждают) из информации о реальных сделках на их портале. Т.е. я так понимаю (я на это надеюсь), что они видят реальные дкп и реальные деньги, которые получает продавец за свою квартиру, и на основе этой информации говорит о рекомендованной цене на вашу квартиру, а не просто по ценам на циане где продавцы только выставляют квартиру за желаемую цену, а продать ее могут как дороже-так и дешевле. И круто знать, эту информацию, это позволит понимать на сколько вы переплатите, или на сколько выгодно тот или иной объект.

Это не реклама никого. Это просто мой личный опыт. Цены на период август 2020-март 2021 года. Цены могут меняться, их НАДО узнавать у банков, ибо даже сотрудники банков каждый раз говорят разную стоимость.

Желаю всем удачи в покупке и продаже квартир. И чтобы никто не был обманут или обижен. Пусть для всех эти сделки будут взаимовыгодные и удачные!)

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным "Дом.РФ", в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.

Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.

Содержание

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Пример альтернативной сделки

Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.

При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.

При проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку (Фото: Lisa-S/shutterstock)

Виды альтернативных сделок

Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.
Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.
Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, все же является более сложной и многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше (Фото: CrizzyStudio/shutterstock)

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы (Фото: kan_chana/shutterstock)

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.

«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.

Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.

«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель;

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки);

Цепочка - состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:

- Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;

- Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.

Расчет при альтернативной сделке

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные. И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях. Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки. И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.

Риски альтернативной сделки

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас.

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права. Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки.

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте.

Альтернативная сделка с ипотекой.

- Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству.

- Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку.

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья.

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени.

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года.

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет.

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет.

Все эти особенности - важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.