Как решиться на ипотеку

Обновлено: 18.08.2022

На днях я закрыла вторую в своей жизни ипотеку. Осталась еще одна, но я уже подумываю к концу года сходить за следующей. Для тех, кто хочет улучшить условия жизни для своей семьи, но при этом не имеет возможности одним махом выложить всю сумму, ипотека — отличный инструмент. Это не страшно и не больно, но понадобится дисциплина и — внезапно — азарт. И, конечно, первый взнос. Существуют варианты войти в ипотеку с нуля, но выгоднее и проще накопить 20-30% общей стоимости. Заодно посмотрите, насколько вы вообще готовы к самоограничениям.

Я коплю в валюте, покупая понемножку долларов и евро всякий раз, когда получаю плату за уроки. Таким образом меньше соблазнов растрынькать сбережения. Моя подруга копит в инвестициях. Каждый выбирает свой путь. Можно также взять взаймы, но этот вариант — не лучший. Потом одновременно с ежемесячными выплатами придется отдавать еще и долг. В такой ситуации ипотека и вправду может показаться проклятьем.

Перед тем как идти в банк с заявлением, имеет смысл хотя бы 3-4 месяца вести учет доходов/расходов. Так вы поймете, сколько у вас остается свободных денег, и какие расходы можно урезать, если захочется ускорить выплаты банку. А вам, скорее всего, захочется. На основе этих данных станет понятно, какой максимальный ежемесячный платеж вы можете себе позволить.

Допустим, я изначально рассчитывала на 40 тыс. рублей Однако банк готов был дать мне денег на более короткий срок, чем хотелось бы, поэтому в ипотеку я вошла с платежом 42 300 рублей. Вроде бы 2,5 тысячи не такая большая сумма, но психологически угнетало. Причем, с моими вводными данными банк давал и 7.5 млн. рублей. В тех условиях этого хватило бы на двушку вместо однушки. Но и платеж был бы 80 тысяч рублей в месяц. Что для меня являлось хоть и подъемной, но завышенной суммой на фоне остальных трат. В первую очередь грядущего ремонта.

Короче, в конце мая банк дал мне денег, квартира перешла в мою собственность, в январе следующего года я решительным жестом закруглила ремонт — и настало время заняться уменьшением ежемесячного платежа до психологически комфортного. В моем случае это было 30 тысяч рублей.

Как раз тут удобно включить геймификацию. Я ставила себе цели и старалась до них дотянуться. Например:

  • вложить в ипотеку больше 100 тысяч в следующем месяце, 101 тысяча — уже победительница.
  • снизить платеж до 42 тысяч, потом до 41, потом ниже 40. Первая цифра 3 выглядит приятнее, даже если после нее идет 9999. Этим пользуются продавцы, когда ставят ценник типа 199.99 вместо 200.
  • уменьшить срок ипотеки на полгода, на год.
  • увеличить долю основного долга в ежемесячном платеже на 100 рублей, на 200 рублей.
  • уменьшить общую переплату по ипотеке на 1000 рублей, на 10 тысяч рублей.

Любые цели, даже самые маленькие, когда вы их достигаете, наполняют вас гордостью за себя, азартом, стимулируют выброс эндорфинов и желание продолжать игру. Параллельно вы начинаете более избирательно тратить деньги на прочие нужды, снижается процент импульсивных покупок, радость от которых пропадает в среднем через полчаса после их совершения. Теперь ваша главная радость — это пройти еще один уровень в игре под названием «Выплати ипотеку».

Я часто слышу мысли из серии «А когда же жить?!» А кто мешает жить-то? Только для кого-то жить означает потратить максимум денег на удовольствия и побаловать внутреннего ребенка. Таким людям брать на себя серьезные денежные или иные обязательства действительно не стоит. А они и не берут. Если же ваш внутренний взрослый считает, что собственное жилье — это место силы и необходимая часть жизни, спокойно берите ипотеку. Но предварительно все тщательно подсчитайте, конечно.

P.S. Похвастаюсь результатами собственных игр в ипотеку:

Сумма кредита: 4 150 000,00 Р .

Сумма переплат: 877 914,51 Р .

Итоговая сумма к погашению: 5 027 914,51 Р .

Развод редко когда бывает мирным и полюбовным делом, особенно если супруги не могут поделить нажитое и заходят в тупик с камнем преткновения в виде ипотеки. Специально для сайта "РИА Недвижимость" эксперты разобрали наиболее распространенные случаи раздела залогового имущества при разводе и дали совет, как с меньшими потерями пережить и без того болезненный процесс, обремененный ко всему прочему ипотекой.

Азы развода с ипотекой

Прежде чем рассматривать конкретные примеры, стоит обозначить некоторые нюансы, которые будут актуальны практически в любых ситуациях с разводом супругов-ипотечников.

Нужно ли уведомлять банк?

Первый вопрос, которым часто задаются супруги-заемщики после подачи заявления о разводе: "Необходимо ли сообщать об этом в банк?" По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой, требования уведомлять банк о расторжении брака в законе нет. Однако сделать это так или иначе придется, если супруги захотят разделить имущество, в частности ипотечную квартиру.

"Кредитор должен быть привлечен в качестве третьего лица к участию в деле при подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, и о разделе долгового обязательства по возврату кредита", – поясняет Волкова.

Как и кем делится квартира?

Обычно квартира, приобретенная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет брачного договора или специального соглашения об определении долей.

"Однако бывшие супруги могут сами договориться, как разделят квартиру и долг. В таком случае нужно заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будет указан основной заемщик. Сделать это просто: достаточно подать заявление об изменении состава заемщиков", – поясняют в пресс-службе "Райффайзенбанка".

При этом главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко предупреждает, что для банка важны поступления платежей, поэтому при неграмотном поведении и отношении к делу поссорившихся супругов, вне зависимости от того, кто является собственником, кредитор может применить различные механизмы взыскания, вплоть до реализации залогового имущества.

Однако чаще всего банк при разводе идет навстречу супругам-заемщикам, так как ему важно, чтобы кредит не перешел в портфель проблемных активов, добавляет эксперт. При этом он не будет участвовать в бракоразводном процессе, а также в последующем разделе имущества, однако юристы банка могут предложить различные варианты, которыми могут стать, например, добровольный выход из созаемщиков при согласии второй стороны.

Поможет ли делу брачный договор?

Действительно, брачный договор является эффективным механизмом, способным облегчить разбирательства супругов при разводе, говорит Волкова.

Если между мужем и женой заключен брачный договор, то совместно нажитая квартира делится в соответствии с его условиями. При этом в документе можно прописать, что режим общей собственности не распространяется на денежные средства, которые один из супругов выплачивает на погашение обязательств по ипотечному кредиту. То есть, например, после расторжения брака квартира перейдет только к тому, кто осуществлял выплаты, указывает юрист.

Она также отметила, что без брачного договора режим общей собственности действует по умолчанию. Это значит, что если один из супругов выплачивал ипотеку, то есть фактически вкладывал в недвижимость свою зарплату, то эти деньги являются совместной собственностью супругов. Исключение – если супруг выплатил часть ипотеки за счет своего личного имущества, например, продал квартиру, полученную в наследство. Тогда при разделе имущества он сможет потребовать денежной или имущественной компенсации.

А можно просто не платить?

Зачастую поссорившиеся супруги решают и вовсе прекратить выплаты, мотивируя это тем, что не ясно, кому и сколько "квадратов" отойдет после раздела имущества. Завкафедрой "Ипотечное кредитование" Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов напоминает, что это самый неправильный путь.

"Главная проблема заключается в том, что в случае непоступления платежей и игнорирования требований бака, кредитор может начать процедуру взыскания и квартиры можно лишиться вовсе", – говорит эксперт.

Он также добавляет, что помимо надоедливых звонков, писем и прочих мер взыскания, которые могут дополнительно подпортить нервы супругам, у них может портиться кредитная история, что может сказаться на невозможности взять ипотеку в будущем.

"И ни в коем случае нельзя брать потребительский кредит на погашение ежемесячного платежа, так как, не рассчитав кредитную нагрузку, в дальнейшем заемщик может столкнуться с еще большими проблемами. Это путь в кабалу!" – предупреждает эксперт.

Если упредить банк о своих намерениях, то вполне реально получить несколько месяцев перерыва. Конечно, это не сильно радует кредитора, но ответственный заемщик может рассчитывать на поддержку. Для банка целесообразнее реструктуризация долга, чем дефолт заемщика и продажа квартиры с дисконтом, объясняет эксперт.

Детальный разбор конкретных кейсов

Как говорил классик, каждая несчастная семья несчастлива по-своему. Вот так и с разводом супругов-ипотечников, у каждой пары в отношениях свои нюансы и претензии, что, разумеется, вносит коррективы и в механику процесса раздела имущества.

Вкладывались изначально оба, но затем платил один

Одна из самых распространенных проблемных ситуаций, когда в первоначальный взнос вкладывались оба супруга, но в дальнейшем выплаты производил только один из них, указывает руководитель практики юридической компании "Интерцессия" Григорий Скрипилев.

Он отмечает, что вне зависимости от того, вкладывались в первоначальный взнос оба супруга или только один, квартира, приобретенная в ипотеку, будет разделена при разводе, поскольку приобреталась она в период брака. Как правило суд делит общее имущество пополам.

"Займ для бывших супругов тоже поделят при разводе: когда ипотека взята на одного из них, второй становится созаемщиком, в связи с чем каждый супруг будет уплачивать определенную часть", – отмечает Скрипилев.

Если же есть разногласия относительно выделенных долей, то раздел имущества будет совершен судом на основании документов, подтверждающих величину расходов каждого супруга на приобретение и содержание спорной недвижимости, а именно: договора купли-продажи, соглашения между супругами о распределении расходов по приобретению недвижимости, договора подряда (если в квартире проводился ремонт, неотделимые улучшения), договора со страховой компанией, выписки со счета о движении денежных средств.

Например, если один из супругов использовал собственные средства для погашения займа и может это доказать, скорее всего его доля будет больше.

"Бывшая пара также может в процессе суда договориться о выплате одной из сторон компенсации за долю другой стороны", – добавляет эксперт.

Купил до брака один, но платят по ипотеке вместе

Не менее распространены случаи, когда человек приобретает недвижимость задолго до заключения брака, но после свадьбы к платежам подключается его супруг, приводит пример Гордейко. Он отмечает, что формально, с точки зрения законодательства, недвижимость будет считаться личной собственностью того супруга, который брал на себя кредит, но при наличии у второго супруга доказательств платежеобеспечения, возможны варианты, когда через гражданские суды может быть осуществлен взаимозачет.

"Такими документами могут стать банковские выписки, где будет указана сумма перевода по кредитному договору, равная ежемесячному платежу. Переводы на сумму договора на карту одно из супругов, либо прямые платежи в банк, где будут указаны паспортные данные второго супруга", – перечисляет Гордейко.

У другого супруга действительно есть право получить компенсацию в объеме как минимум половины денежных средств, внесенных им в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака, добавляет Волкова.

"Если ипотечные платежи производились за счет совместных семейных средств, то эти деньги принадлежат пополам обоим супругам. Однако если платежи произведены за счет личного имущества одного из них, например, деньги были получены в наследство, то можно требовать компенсировать всю эту сумму", – уточняет собеседница агентства.

Купил до свадьбы, но зарегистрировал право после

Нередки случаи, когда человек подписал кредитный договор и договор купли-продажи квартиры до свадьбы, а сама регистрация права собственности осуществилась уже после заключения брака. В таких случаях Скрипилев рекомендует обратиться к практике Верховного суда Российской Федерации.

"В частности, ВС постановил, что факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов. Соответственно, недвижимость, приобретенная по сделке, заключенной до брака, не является совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу при разводе", – объясняет юрист.

При этом он напоминает, что если после заключения брака за счет средств каждого супруга в отдельности или их общих средств были произведены улучшения объекта, которые увеличили его стоимость, то суд на основании 37 ст. Семейного кодекса РФ может признать данное имущество общим, и, соответственно, делиться оно будет в соответствии с законодательством.

Маткапитал в нагрузку

Случается и такое, что семья с двумя детьми покупает квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, но разводится до того, как полностью ее выплачивает. При разделе имущества отец просит передать ему большую долю в квартире, аргументируя тем, что работал и совершал выплаты только он, а мать сидела в декрете.

В суде этот аргумент не сработает, отмечает юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев. По закону право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (пункт 3 статьи 34 Семейного кодекса РФ).

"То есть жене причитается не только доля, соответствующая 1/4 размеру маткапитала, но и половина от стоимости той доли квартиры, которая не оплачена материнским капиталом. К сожалению, отцы не всегда понимают тяжесть воспитания маленьких детей и ведения домашнего хозяйства. Другое дело, что отцу тоже положена доля, но часто бывает так, что ее нельзя выделить, и в итоге в квартире остается мама с детьми, а бывший супруг де-факто лишается жилья", – говорит Кучембаев.

Но при этом обоим супругам нужно понимать, что за долями будет следовать пропорциональная нагрузка по выплате кредита. То есть кто получит большую долю, тот будет больше платить по остатку долга.

Гражданский брак и ипотека

А вот гражданским супругам, выступающим созаемщиками, семейное законодательство не поможет, предупреждает Волкова.

Право собственности на квартиру после расставания пары будет зависеть от того, как изначально приобреталась квартира – в долевую собственность или в единоличную.

В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. А если созаемщик захочет выйти из договора, потребуется согласие банка.

"Банк оценит способность оставшегося заемщика платить ипотеку в одиночку. Положительное решение будет принято, если у банка будет уверенность, что один заемщик справится с нагрузкой", – говорит собеседница агентства.

В случае, если собственность была оформлена только на одного из сожителей, другому будет крайне сложно отстоять свои права.

Не получится просто так решить вопрос рассорившихся супругов и в тех случаях, когда квартира не нужна ни мужу, ни жене, не их родственникам. Волкова еще раз подчеркивает, что банкам выгоднее получать регулярные взносы, чем самим продавать квартиру с торгов.

"Проще всего продать заложенную квартиру, досрочно погасить ипотеку и поделить оставшиеся деньги между бывшими супругами. Игнорировать ипотечные платежи также не рекомендуется, так как можно получить штрафы, пени и плохую кредитную историю", – заключает юрист.

И , конечно, все эксперты единогласны в том, что разводящимся супругам не стоит идти по пути "все само рассосется", ведь даже несмотря на то, что банкам не выгодно признавать ипотечный актив непрофильным, терпение у него не вечное и можно остаться без квартиры вовсе.

В 2014 году я взял ипотеку и начал отдавать треть зарплаты на погашение кредита.

За несколько лет я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

Как взять ипотеку правильно

  1. Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
  2. Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
  3. Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
  4. Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
  5. Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
  6. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

Ошибка №1. Импульсивный выбор

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Как правильно

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

  • где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
  • во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
  • где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за несколько миллионов рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете

Ошибка №2. Быстрое заключение сделки

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

У застройщика договор с определенным банком. Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)

Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2-НДФЛ, копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В банке сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

Как правильно

«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Ошибка №3. Небрежное отношение к документам

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

В договоре было написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но переживать не стал. Подумал, что зарплата к тому моменту тоже наверняка вырастет.

Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор.

Ошибка №4. Взять ипотеку, не зная свой бюджет

Ипотечные взносы составили 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Как правильно

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

Ошибка №5. Платить сверхипотеку

Как-то мне позвонили из банка. Оказалось, что я просрочил платеж по ипотеке. Поругался, я же всё вносил вовремя, даже немного с запасом. Оказалось, что забыл продлить договор страхования жизни. А в условиях кредита прописано: если нет договора страхования жизни, ставка по кредиту повышается. После этого я должен был платить больше на 1500 рублей в месяц, а еще оплатить пени за просрочку платежа.

Менеджер напомнил: если ситуация повторится еще два раза в году, банк потребует выплатить весь кредит досрочно.

Помимо ипотеки я вносил платежи по кредитной карте — 1000 рублей ежемесячно. Из-за этого мне не удалось отложить денег на отпуск: нужно было оплатить новый договор страхования. Ежедневный бюджет снова пришлось корректировать.

Как правильно

Банки зарабатывают дополнительные деньги на ошибках клиентов, чтобы покрыть свои риски. Поэтому вы платите комиссию за внесение средств на счет через кассу, пени за просрочки платежа, увеличение процентной ставки в случае отсутствия договора страхования.

Каждый месяц сверяйтесь со своим платежным календарем. Желательно настроить автоплатеж, который будет переводить деньги на ипотечный счет до даты списания ежемесячного платежа. Обязательно проверяйте, корректно ли проходят переводы и списания по графику. Обратите внимание на комиссии за перевод: необходимо учесть их в бюджете либо выбрать другой банк, который позволяет делать переводы без комиссий.

Если вы просрочили платеж, постарайтесь как можно быстрее закрыть задолженность. Пересмотрите свой бюджет, чтобы не допускать повторения ситуации.

Запомнить

  1. Выбирая жильё, оцените свои потребности и возможности. Дешево — не значит выгодно.
  2. Потратьте время на самостоятельный поиск и сравнение лучших условий по ипотеке.
  3. Ипотечная сделка происходит не на словах, а на бумаге. Внимательно читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
  4. Перед ипотекой проведите двухмесячную тренировку: откладывайте сумму, которую вам придется платить каждый месяц. Так вы поймете, можете ли скорректировать свой бюджет, и на 100% проверите, насколько вы готовы к ипотеке.
  5. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

Как взять ипотеку и не прогадать

Мы очень часто слышим, что ипотека — это невероятная кабала и что банки только и ждут повода отобрать квартиру.

С другой стороны, появляются все новые программы господдержки, ставки снижаются и все больше людей задумываются о том, чтобы взять ипотеку. И это объяснимо: для многих это единственный способ купить собственное жилье.

Мы уверены, что ипотечный кредит — это отличный инструмент, если мудро им воспользоваться: трезво оценить свои возможности, понять условия и составить план действий. Мы проходили через все это и хотим помочь вам.

Сделали бесплатный курс о том, как подготовиться к ипотеке, оформить сделку и переплатить по минимуму.

Курс состоит из девяти уроков по 10–15 минут со схемками, примерами и калькуляторами. Вместо абстрактной теории — пошаговое руководство с практическими советами и расчетами. Все уроки можно проходить в своем темпе в любое удобное время.

За семь лет в Москве Наташа сменила два общежития и две квартиры. Но душа, тело и мысли требовали постоянства, и в 23 она взяла ипотеку сроком на 20 лет. Оставив в прошлом пять сломанных телевизоров, тараканов и пыльные ковры съемных квартир, она нашла свой комфорт и уют в ЖК на Речном вокзале. Свою ипотеку Наташа нежно любит и называет самым постоянным явлением своей жизни. Вот её рассказ.

Аренда жилья (и почему я выбрала ипотеку, а не аренду)

В период учёбы в университете я жила в общежитии в Одинцово . Там всё было замечательно, кроме большого расстояния до университета. На втором курсе мы с подружкой решили вместе снять квартиру поближе к центру. В то время я подрабатывала, но мне финансово помогали родители. Было психологически стыдно и сложно брать у них деньги, но на переезде из общежития и съёме квартиры настояли они.

Это был мой первый опыт аренды жилья, и мы с подругой, ввязавшись в это, совершили большую ошибку — взяли одну комнату на двоих. Квартира была хорошей, аренда — посильной, но жить вдвоём в одной комнате было тяжело. Так мы прожили год, летом решили разъехаться, и я снова вернулась в общагу. Честно — я тогда вздохнула с облегчением, потому что больше не надо было просить денег у родителей. Прожила в общежитии третий курс, и снова приступила к поиску жилья.

К тому моменту у меня было не так много опыта аренды жилья, но я была твёрдо убеждена в одном: никогда нельзя снимать квартиру с друзьями. Мы с лучшей подругой искали квартиры одновременно, и наши общие друзья удивлялись, почему мы не хотим снимать вместе. Мы обе были против. Точно знали, что если будем жить вместе, то обязательно поссоримся.

Тогда я написала в университетском паблике Вышки, что собираюсь снимать квартиру и ищу соседку. Из откликнувшихся девочек я выбрала самую тихую и милую, с которой точно не будет проблем. С ней мы сняли квартиру на Каширской. Прелесть жилья была в том, что до метро можно было дойти за две минуты. Каждая из нас платила примерно по 18 000 рублей в месяц. Дом был очень старый, и грохот мусоропровода мы слушали с утра до вечера. Квартира была не новой, но ремонт — вполне терпимым.

До этого я никогда в жизни тараканов не видела, поэтому легко поверила. Документы на квартиру я заполняла сама, потому что писать по-русски риэлтор не умел. Владелец жилья был тихим заикающимся мужчиной. На мой вопрос, зачем ему в квартире пять неработающих старых телевизоров, он не ответил, но пообещал спросить у мамы, можно ли их убрать.

На полу лежали старые ковры. Они были в ужасном состоянии, все в пыли и грязи, а я очень люблю чистоту. В грязном месте мне становится физически плохо. Хозяин пообещал ковры убрать, но за разрешением снова пошел к маме. В пуфике, что стоял в коридоре, было полно хлама, как и в шкафу в моей комнате. Разбитые вазы, разорванные торшеры, бюст Пушкина. Хозяин убедительно просил не трогать эти вещи, так как хранить их было негде. Видимо, как и пять телевизоров.

Мои родители живут в Твери и сдают там квартиру. Я знаю, каково это — готовить жильё к сдаче. Оно по умолчанию должно быть чистым. Здесь же повсюду были хлопья пыли, спутанные волосы, грязная посуда. По словам хозяев, до нас в квартире жили совсем нечистоплотные девушки.

Во время первой уборки мы с соседкой вынесли нереальное количество мусора, убрали всю квартиру. Оказалось, что белые таблеточки, разбросанные по ней — это средство против тараканов. Я позвонила хозяину спросить, когда он заберёт ковры с телевизорами и компенсирует клининг, но хозяин ничего не ответил. Он периодически приходил к нам, и я просила забрать хотя бы один телевизор, но он упорно отнекивался. Позже оказалось, что он и его жена (которую он почему-то называл мамой) — запойные алкоголики. Во время запоев они звонили мне, кричали и грозили вышвырнуть из квартиры. Тогда моя соседка сползала по стенке на пол и начинала рыдать. Я же хотела с боевым настроем проблему решить. Терпела это месяц, второй, а потом ночью вынесла ковры на помойку. Ненавижу их до сих пор.

Мы с соседкой пожили там ещё полгода и съехали. Я боялась, что хозяева вспомнят о выброшенных коврах, но они сказали оставить ключи от квартиры в почтовом ящике и ничего о них позже не написали. После этого опыта вопрос съёмных квартир вызывал у меня дрожь и поток нецензурной лексики — я совсем не была готова дальше испытывать судьбу и ждать возможности нарваться на очередной виток жести.

В общем, продолжать искать квартиры по всей Москве, встречаться с неграмотными риелторами и ловить тараканов я не хотела

На тот момент я подумывала о том, чтобы купить квартиру в ближайшем Подмосковье. У меня был небольшой первоначальный взнос, но родители сказали, что если и брать своё жильё, то лучше в Москве. Тогда ещё работала программа долевого строительства, и мы начали искать квартиры в строящихся ЖК. Хотели найти дом, который был бы сдан к концу моей учебы в магистратуре, чтобы к тому времени переехать. Как водится, сроки сдвигались тысячу раз, и дом сдали через 3 месяца после завершения моей учебы. Это нормально, и к этому надо быть готовым. Если собираетесь покупать квартиру в строящемся доме, смело прибавляйте год к планируемой сдаче.

Своя квартира: ипотека и ремонт

Ипотеку я тянула, но с трудом. Моя журналистская зарплата была не очень большой, и бывали случаи, когда платёж по ипотеке был в двадцатых числах, а зарплата в конце месяца, и приходилось снимать деньги с кредитки (без комиссии, естественно), чтобы покрыть платёж в день получения зарплаты. В самой квартире ещё не жила, а на горизонте уже маячил ремонт — а значит, и новые траты. Ремонт обошёлся ещё в 2 миллиона.


Обучение закончилось, и я съехала из общежития. Мы получили ключи в первый день их выдачи, и тогда же начали сносить стены. Строителя мы пригласили из Твери, он поселился в квартире и делал весь ремонт самостоятельно. Отдельных специалистов мы приглашали только для установки электрики и сантехники.

3a пocлeдниe 10 лeт ипoтeкy cтaли бpaть в тpи paзa чaщe. Нo вce paвнo ecть клиeнты, кoтopыe oткaзывaютcя oт ипoтeки, дaжe ecли в иx cлyчae этo выгoднo.

Paзбиpaeмcя, чтo cкaзaть pиeлтopy пpo ипoтeкy, чтoбы пoтoм нe ycлышaть oт клиeнтa: «Нaдo былo бpaть, нo вы мнe нe oбъяcнили».


Peшeтникoвa Taтьянa

экcпepт пo кpeдитaм в «‎Этaжax»

C ипoтeкoй мoжнo выбpaть бoльшe oбъeктoв

Бывaeт, чтo pиeлтop пoкaзывaeт paзныe квapтиpы пo бюджeтy клиeнтa, нo ничeгo нe пoдxoдит: тo paйoн нeyдaчный, тo cocтoяниe yбитoe. Bapиaнты мoгyт cтaть лyчшe, ecли выбpaть oбъeкты xoтя бы нa 100 тыcяч дopoжe, a нeдocтaющyю cyммy взять в ипoтeкy.

Mнoгим клиeнтaм кaжeтcя, чтo ипoтeкa — этo cyммa, минимyм oт миллиoнa pyблeй. Нe вce знaют, чтo бaнк выдaeт кpeдит дaжe нa 100-500 тыcяч. Ecли нe пpeдлoжить ипoтeкy, клиeнт мoжeт yпycтить xopoший вapиaнт или дoлгo иcкaть квapтиpy.


Дapья Epeмeeвa

yзнaлa, кaк cнимaть cтpax ипoтeки




C ипoтeкoй мoжнo взять oбъeкт, кoтopый чepeз нecкoлькo лeт выpacтeт в цeнe, и клиeнт зapaбoтaeт

Paньшe в квapтиpax жили пo 20 лeт, a пoтoм жильe пepeдaвaли дeтям и внyкaм. Teпepь квapтиpy пpoдaют чepeз 5-7 лeт, чтoбы пepeexaть в нoвocтpoйкy, yвeличить плoщaдь или yлyчшить paйoн.

Pиeлтop cмoтpит, кaкoвы шaнcы клиeнтa пpoдaть квapтиpy в бyдyщeм. Для этoгo oн yчитывaeт paзвитиe инфpacтpyктypы, изнoc дoмa, плaны нa кaпитaльный peмoнт. Нoвaя гимнaзия и пapк pядoм c дoмoм пoвышaют цeнy, a нoчнoй клyб или зaвoд cнижaют.

Ипoтeкa пoдoйдeт в cлyчae, ecли зa нaличныe клиeнтa нaйти ликвиднoe жильe нe пoлyчaeтcя. Нaпpимep, квapтиpы в нoвocтpoйкax дopoжaют, и coбcтвeнники oкyпaют пpoцeнты пo ипoтeкe.



Из-зa инфляции в 4-5% плaтить ипoтeкy cтaнoвитcя пpoщe

C инфляциeй и pocтoм зapплaты чepeз 5-10 лeт плaтить фикcиpoвaннyю cyммy cтaнoвитcя пpoщe. Taк, в 2010 гoдy cpeдняя зapплaтa в Poccии былa 20 тыcяч pyблeй, в 2020 гoдy — 50 тыcяч.

Клиeнты зaбывaют yчecть этoт фaктop, кoгдa peшaют бpaть ипoтeкy. Ecли ceйчac клиeнт бyдeт плaтить бaнкy 15 тыcяч pyблeй, чepeз 10 лeт oн бyдeт выплaчивaть тe жe 15 тыcяч pyблeй, — дaжe ecли цeны и зapплaтa выpacтyт в нecкoлькo paз.

Пpимepныe цeны пo Mocквe c yчeтoм инфляции:

Pacxoды в 2011 гoдy Pacxoды в 2021 гoдy Pacxoды в 2031 гoдy
Ипoтeкa — 15 тыcяч pyблeй Ипoтeкa — 15 тыcяч pyблeй Ипoтeкa — 15 тыcяч pyблeй
Пoeздкa нa мeтpo — 28 pyблeй Пoeздкa нa мeтpo — 60 pyблeй Пoeздкa нa мeтpo — 95 pyблeй
Дecятoк яиц — 50 pyблeй Дecятoк яиц — 80 pyблeй Дecятoк яиц — 100 pyблeй
Билeт в кинo — 180 pyблeй Билeт в кинo — 250 pyблeй Билeт в кинo — 330 pyблeй

Ипoтeкy мoжнo yмeньшить зa cчeт мaткaпитaлa

нa пepвoгo peбeнкa

нa втopoгo peбeнкa

нa тpeтьeгo peбeнкa, тoлькo нa пoгaшeниe ипoтeки

Maткaпитaл мoжнo пoтpaтить в любoй мoмeнт, пoкa ecть ипoтeкa. Бaнк мoжeт yмeньшить eжeмecячный плaтeж, coкpaтить cpoк кpeдитa или зaкpыть ипoтeкy, ecли cyммa пoкpывaeт дoлг.

B кaждoм бaнкe cвoи ycлoвия пo дocpoчнoмy пoгaшeнию мaткaпитaлoм. Этo нyжнo пpoвepить пepeд тeм, кaк зaключить дoгoвop. Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa этo ycлoвиe измeнить нeльзя.

Бывaeт, чтo клиeнт пoлyчaeт мaткaпитaл и xoчeт coкpaтить cpoк пoгaшeния. Нeкoтopыe бaнки oткaзывaют в coкpaщeнии, вмecтo этoгo пpeдлaгaют yмeньшить плaтeж.


Ипoтeкy мoжнo yмeньшить зa cчeт вычeтa НДФЛ

3aeмщик мoжeт вepнyть дo 650 000 pyблeй, кoгдa бepeт ипoтeкy. Этo дeньги c нaлoгa нa дoxoд физичecкиx лиц, кoтopыe oн зaплaтил гocyдapcтвy.

Нaпpимep, coтpyдник кoмпaнии oфициaльнo пoлyчaeт 100 000 pyблeй. Из ниx oн плaтит гocyдapcтвy 13 000 pyблeй нaлoгa. Нaлoг зa гoд cocтaвит 156 000 pyблeй. Нo ecли взять ипoтeкy, чacть дeнeг c этoгo нaлoгa пoлyчитcя вepнyть.

C ипoтeки мoжнo пoлyчить двa вычeтa, в paзмepe 13%: oт cтoимocти квapтиpы и eщe c yплaчeнныx пpoцeнтoв пo кpeдитy.

13%

физ. лицa плaтят гocyдapcтвy c дoxoдa

Нo ecть oгpaничeния:

  • Bepнyть нaлoгoвый вычeт oт cтoимocти квapтиpы мoжнo в paзмepe 2 млн pyблeй, нo нe oбязaтeльнo c oднoй квapтиpы.
  • Bычeт c пpoцeнтoв вoзвpaщaют oдин paз c oднoй ипoтeки.
  • У нaлoгoвoгo вычeтa c квapтиpы ecть лимит: 2 млн pyблeй. Квapтиpa мoжeт cтoить 10 миллиoнoв или 100, нo 13% вычeтa бyдyт cчитaть тoлькo c 2 млн pyблeй: этo дo 260 000 pyблeй.
  • Нa пpoцeнты пo кpeдитy тoжe ecть лимит: 3 млн pyблeй. Moжнo вepнyть дo 390 000 pyблeй.
  • Нaлoгoвый вычeт нeльзя пoлyчить c мaткaпитaлa. Кoгдa к нaличным нa пoкyпкy квapтиpы дoбaвляют мaткaпитaл и пepeдaют пpoдaвцy, вычeт пoлyчaют тoлькo c личныx дeнeг.

Пpимep
Ceмья взялa квapтиpy зa 4 млн. pyб, из ниx 616 617 pyблeй зaплaтили пpoдaвцy мaткaпитaлoм. Cyммy вычeтa бyдyт cчитaть тaк: 4 000 000 — 616 617 = 3 383 383 pyблeй.

Oднaкo, ecли мaткaпитaл нaпpaвляют нe пpoдaвцy, a нa пoгaшeниe ипoтeки, тoгдa ничeгo oтнимaть бyдeт нe нyжнo. Дoпycтим, бaнк дaeт в ипoтeкy вcю cyммy нa пoкyпкy квapтиpы — 4 млн pyблeй. A мaткaпитaл идeт нa пoгaшeниe ипoтeки, yмeньшeниe дoлгa, coкpaщeниe cyммы пpoцeнтoв. B этoм cлyчae, нaлoгoвый вычeт мoжнo пoлyчить c 4 млн pyблeй c yчeтoм лимитa.

Cyммa нaлoгoвoгo вычeтa, кoтopyю мoжнo вepнyть в 2021

oт cтoимocти квapтиpы

c yплaчeнныx пpoцeнтoв

Итoгo: дo 650 000 pyб

13%

oт cтoимocти квapтиpы и пpoцeнтaм пo кpeдитy пoлyчитcя вepнyть


C ипoтeкoй квapтиpy пoлyчитcя кyпить быcтpee

Ecли peшили кyпить нeдвижимocть зa мaткaпитaл, нyжнo пoдaть дoкyмeнты в Пeнcиoнный фoнд и oкoлo мecяцa ждaть, пoкa фoнд пepeвeдeт дeньги в бaнк. Бывaeт, чтo пpoдaвeц нe coглaceн ждaть cтoлькo вpeмeни.

Чтoбы нe yпycтить пoдxoдящий вapиaнт, лyчшe пpeдлoжить клиeнтy ипoтeкy. Taк пoлyчитcя быcтpee pacплaтитьcя c пpoдaвцoм, a ипoтeкy зaкpыть, кoгдa фoнд пepeвeдeт дeньги.

oт 3 днeй

нyжнo, чтoбы пoлyчить ипoтeкy, ecли вce дoкyмeнты гoтoвы

C ипoтeкoй бeзoпacнeй бpaть квapтиpy, нa кoтopoй ecть oбpeмeнeния

Бывaeт, чтo клиeнтy нpaвитcя квapтиpa, кoтopaя нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa. Пo зaкoнy тaкyю квapтиpy мoжнo пpoдaть тoлькo пocлe тoгo, кaк coбcтвeнник paccчитaeтcя c бaнкoм, и c oбъeктa cнимyт oбpeмeнeниe.

Кyпить квapтиpy c oбpeмeнeниeм вce жe мoжнo. Для этoгo oфopмляют coглaшeниe, гдe yкaзывaют, чтo дeньги клиeнтa пoйдyт нa пoгaшeниe ипoтeки. Пpaвдa, ecть pиcк, чтo coбcтвeнник вoзьмeт дeньги, a пpoдaвaть пepeдyмaeт. Eщe бывaeт, чтo cyд пpинимaeт peшeниe apecтoвaть нeдвижимocть или cлyчaeтcя чтo-тo eщe.

Ecли клиeнт вoзьмeт ипoтeкy, pиcкoв пoлyчитcя избeжaть. B этoм cлyчae бaнк пepeoфopмит квapтиpy пpoдaвцa нa клиeнтa. Клиeнт пepeплaтит нeзнaчитeльнyю cyммy. Нaпpимep, клиeнт бepeт 300 000 pyб. пoд cтaвкy 8% гoдoвыx, гacит чepeз двe нeдeли — пo пpoцeнтaм нaбeжит 923 pyбля.

Oбъeкты c oбpeмeнeниeм чacтo пpoдaют дeшeвлe. Ecли дoгoвopитьcя o cкидкe c пpoдaвцoм, пepeплaты зa квapтиpy нe бyдeт.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: