Какая ставка по ипотеке была в 2013 году

Обновлено: 17.05.2024

Спрос на ипотеку в очередной раз показал высокую чувствительность к процентным ставкам: их рост привел к замедлению рынка ипотечного кредитования в 2012 году, до 44% против 90% годом ранее. При этом заметно поменялась его структура: доля ссуд на покупку квартир в новостройках в общем объеме выдачи увеличилась с 23% до 28%, благодаря росту предложения нового жилья и снижению рисков недостроя. В 2013 году темп прироста рынка упадет до 20-25%, что исключает сценарий его перегрева.

Сбавили обороты: в 2012 году рынок ипотеки рос вдвое меньшими темпами, чем в 2011-м, и едва преодолел планку 1 трлн рублей. Темп прироста предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году составил 43,5%, объем выдачи достиг 1,03 трлн рублей. Портфель ипотечных кредитов на балансах вырос за год на 34%, до 2 трлн рублей. Удорожание фондирования банков сказалось на росте процентных ставок во II полугодии и привело к заметному охлаждению спроса на ипотеку. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам (выданным в течение месяца) выросла с 11,6% в январе до 12,5% в декабре 2012 года. Рынок быстро отреагировал на увеличение ставок: еще по итогам I полугодия прирост составлял 57% к соответствующему периоду 2011 года. Наибольшее замедление рынка пришлось на IV квартал: за этот период прирост выдачи по сравнению с IV кварталом 2011 года составил 33% (против 72% в I квартале).

Заемщики проявляют все больший интерес к первичному рынку жилья: доля выданных кредитов на новостройки в общей выдаче растет опережающими темпами.По данным банков из топ-20, в 2012 году темп прироста кредитов на первичном рынке в полтора раза превышал совокупный прирост выдачи ипотеки, в результате чего их доля выросла за год с 23% до 28% (без учета данных по Сбербанку). Интерес заемщиков к первичному рынку подогревает устойчивое расширение предложения жилья уже второй год подряд: в 2012 году объем введенного жилья вырос на 4,4%. Один из драйверов роста – застройка территорий ближайшего Подмосковья и «Новой Москвы», где возводится жилье хорошего качества по сравнительно невысоким ценам. Решиться на приобретение новостроек заемщикам помогает активно дорабатываемый закон о защите прав дольщиков (214-ФЗ), в рамках которого с каждым годом работает все больше застройщиков жилья. Соблюдение 214-ФЗ – одно из стандартных требований банков при аккредитации объекта.

Возвращение на рынок ипотеки Банка Москвы укрепит позиции госбанков: в текущем году их доля в выдаче ипотеки может превысить 70%. Значимым событием на ипотечном рынке стало возвращение Банка Москвы, который в 2011 году был включен в группу ВТБ. Объем его выдачи за 2012 год составил 4,7 млрд рублей против 338 млн рублей годом ранее, что позволило ему вернуться в топ-30. В 2013 году Банк Москвы ставит перед собой цель войти в десятку ипотечных банков, что еще больше укрепит позиции госбанков: их доля в объеме выдачи ипотеки перешагнет отметку 70% (67% за 2012 год). Что касается лидера рынка – Сбербанка, то в прошлом году он одним из первых пошел на повышение ставок, и его доля в объеме выдачи снизилась на 1,4 п. п., до 43,3%. Доля топ-20 увеличилась с 80% до 82,5%, при том что отдельные банки показали отрицательную динамику (см. таблицу 1).

В 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 20-25% и составит 1,2-1,3 трлн рублей. Драйвером роста останутся ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном рынке. Базовыми предпосылками являются выполнение прогнозов по темпу роста российской экономики в 3,6% ВВП, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения (в пределах 1 п. п.) темпы прироста могут составить 25%. Вероятность последнего сценария мы оцениваем как достаточно низкую – 20-30%. По нашим оценкам, прогнозируемые темпы роста будут соответствовать здоровому росту без риска перегрева ипотечного рынка. Драйвером роста вновь станут кредиты на приобретение жилья в новостройках: с учетом текущей динамики доля таких кредитов к концу 2013 года может достичь уровня 35% объема выдачи.

Приложение 1. Методика исследования

Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 февраля 2013 года и результатах анкетирования банков.
В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.
В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие более 90 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению «Эксперта РА», в топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов мог бы войти ТрансКредитБанк, однако агентству не были предоставлены соответствующие данные.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

В 2013 году российский ипотечный рынок вырос на 32% против 44% годом ранее, хотя еще в 2011–2012 годах наблюдалось двукратное снижение темпов прироста. Объем выдачи составил 1,35 трлн рублей, а совокупный ипотечный портфель на 01.01.2014 достиг 2,65 трлн рублей. Ипотека становится новым драйвером розницы: снижение маржинальности необеспеченного кредитования, высокое качество портфеля и активный рост жилищного строительства привлекают на данный рынок все больше банков. Ожидаемое усиление конкуренции будет сдерживать рост процентных ставок и обеспечит стабильный спрос на кредиты. В результате в 2014 году темпы роста ипотечного кредитования снизятся незначительно – до 22–25%, а портфель кредитов вырастет на 30–35% (до 3,6 трлн рублей) против всего 25% в необеспеченной рознице.

В 2013 году объем ипотечного кредитования составил 1,35 трлн рублей, показав темп прироста 32%, что лишь на четверть ниже темпов прироста годом ранее (43,5%). В 2011–2012 годах темпы прироста выдачи ипотеки каждый год замедлялись примерно вдвое (см. график 1). Динамика ипотечного портфеля в прошедшем году вообще осталась на уровне 2012 года (+34%). Позитивно на темпах роста ипотечного кредитования отразилось заметное снижение ставок, наблюдавшееся во втором полугодии 2013 года. Помимо этого, множество игроков заметно упростили условия кредитования, в том числе снизили требования по первоначальному взносу. У половины из опрошенных «Экспертом РА» банков коэффициент ипотечной задолженности (отношение суммы кредита к стоимости залога, LTV) за вторую половину 2013 года снизился в среднем на 1–2 п. п.

Доля Сбербанка на ипотечном рынке выросла до четырехлетнего максимума. В целом присутствие государства на рынке ипотеки продолжает расти: доля крупнейших госбанков (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-Банк и Банк Москвы) за год выросла с 67,4 до 74%. Однако не всем госбанкам удалось укрепить свои позиции: так, незначительно уменьшились доли Газпромбанка и Связь-банка. Зато доля Банка Москвы выросла более чем в два раза: с 0,5 до 1,1% рынка, что позволило ему войти в топ-10 ипотечных банков (23-е место по итогам 2012 года). Основной вклад в увеличение доли государства внесли Сбербанк и ВТБ 24 (их доли рынка увеличилась на 3,8 и 2,7 п. п. соответственно). Следует отметить, что доля Сбербанка России неуклонно снижалась с 2009 года (см. график 4) и вновь пошла в рост только в прошедшем году. На руку Сбербанку сыграло снижение ставок по ипотечным программам весной 2013 года, а также проведение специальных акций на протяжении всего года.

Уже в 2014 году ипотека может стать драйвером розничного кредитования, а в ближайшие полтора-два года – и всего банковского рынка. Ипотека, в отличие от необеспеченной розницы, фактически не затронута регулятивными новациями в части резервов и расчета достаточности капитала. Более того, ипотечный портфель демонстрирует стабильно высокое качество: просроченная задолженность снижается с середины 2010 года (3,7%) и к началу 2014 составляет только 1,5% портфеля. Для сравнения – без учета ипотеки доля просрочки в розничном кредитовании выросла в 2013 году с 4,7 до 5,5%, и по мере замедления рынка данный показатель будет только расти (на 01.02.14 уже достиг 5,9%). Перспективы кредитования бизнеса омрачаются стагнацией экономики, а также недостаточно продуманной налоговой политикой в отношении небольших предприятий. С другой стороны, темпы жилищного строительства устойчиво растут (см. график 5), при этом все больше заемщиков готовы брать ипотеку уже на этапе возведения жилья.

В 2014 году темпы роста ипотечного кредитования снизятся незначительно – до 22–25%, а портфель кредитов вырастет на 30–35% (до 3,6 трлн рублей) против всего 25% в необеспеченной рознице. Базовый прогноз предполагает незначительный рост реального ВВП (на 0,5–1%), инфляцию в 6–6,5% и отсутствие значимых потрясений в финансовом секторе (сохранение стабильной ситуации с ликвидностью и стоимостью заемных средств, отсутствие дальнейших санкций со стороны США и Евросоюза). При таком развитии событий объем ипотечного кредитования в 2014 году сможет прибавить 20–25% (около 1,7 трлн рублей), а совокупный ипотечный портфель – 30–35% (3,58 трлн рублей, см. график 1). Несмотря на рост интереса к секьюритизации ипотечных активов со стороны ведущих банков (в 2014 году ВТБ24 планирует продать ипотечный портфель объемом в три раза больше, чем годом ранее), нестабильность на финансовых рынках сможет снизить интерес инвесторов к приобретению российских активов. В своем прогнозе мы также исходим из того, что процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем сохранятся на текущем уровне: из-за ощутимого снижения ставок по вкладам в 2013 году у банков есть определенный запас маржи на случай роста стоимости фондирования ипотеки (см. график 6). В случае нулевого или даже отрицательного роста ВВП (до -0,5%) и значительном оттоке капитала (свыше 90 млрд долларов), в 2014 году ипотечный рынок сможет прибавить не более 15%, но вероятность реализации такого сценария мы оцениваем как достаточно низкую.

Если в 2012 году, согласно данным Росреестра, по ипотеке приобретался каждый пятый объект (20,5%), то в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем достигла 24,6%.

Ипотека ушла в новостройки

А в некоторых сегментах, указывают аналитики, например на рынке новостроек эконом-класса, доля сделок с ипотекой еще выше. "По некоторым объектам она превышает 50% и даже 70% объема продаж", — говорит заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк.

С ним согласен и старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Андрей Осипов, по данным которого, на покупателей с ипотекой в строящихся домах приходится 40-45% сделок.

Все дело в либерализации подходов банков к аккредитации застройщиков и строящихся объектов недвижимости, признается директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова. "В Сбербанке за 11 месяцев было аккредитовано порядка 10 тысяч новостроек на этапе строительства, что более чем в 3 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Данные тенденции отразились и на структуре выдач ипотечных кредитов в Сбербанке — доля сделок на первичном рынке жилья выросла в октябре 2013 года по сравнению с октябрем 2012 года почти в 2 раза до 30%", — поясняет она.

Глава службы розничного кредитования КБ "МИА" объясняет увеличение доли ипотеки на рынке жилья прежде всего тем, что покупателей за "живые деньги" не так уж много при сегодняшних ценах на жилую недвижимость в России.

К тому же, отмечает он, в этом году некоторые девелоперы стали продавать новостройки даже не на "стадии котлована", а еще на "стадии забора", так что стоимость "входного билета" на рынке снизилась, и теперь взять ипотечный кредит могут те, для кого раньше он был недоступным.

30-процентный рост объёмов

По прогнозам аналитического центра АИЖК, по итогам этого года объемы выдачи ипотеки в РФ составят около 1,3 триллиона рублей или немного больше. Это на 30% выше объемов прошлого года. "Это даже немного выше того уровня, который прогнозировало АИЖК в начале года", — радуется Семенюк.

Удачным 2013 год оказался и для самого крупного игрока ипотечного рынка — Сбербанка. Так, по данным Алымовой, только за 11 месяцев кредитной организацией было выдано 392 тысячи ипотечных кредитов на 559 миллиардов рублей, что на 23% больше, чем за аналогичный период 2012 года по количеству кредитов и на 38% по объемам. Она также напоминает, что за весь предыдущий год Сбербанк выдал 357,7 тысячи ипотечных кредитов на сумму 455,5 миллиарда рублей.

Продажи ипотечных кредитов в "ВТБ 24" по итогам 2013 года составят более 230 миллиардов рублей, что на 44% больше показателей 2012 года, говорит в свою очередь Осипов.

В целом, ожидает заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов агентства "Эксперт РА" Михаил Доронкин, по итогам года доля госбанков — Сбербанка, "ВТБ 24" и Газпромбанка — на ипотечном рынке России не изменится, оставшись на уровне 68%. Правда, не исключает эксперт, возможна небольшая корректировка доли Сбербанка на 1 — 1,5 процентного пункта за счет снижения ставок в течение года. Эксперт напоминает, что на топ-20 банков — лидеров ипотечного рынка приходится 72% всего рынка ипотеки.

При этом, как и в прошлом году, рассказывают аналитики, в России остается низкой доля выдачи кредитов в валюте. Алымова из Сбербанка оценивает ее в 0,7% во всем портфеле и менее чем в 0,1% в выдачах, а Осипов из "ВТБ 24" говорит о "среднерыночном" показателе в 1%.

Валютные кредиты пользуются очень ограниченным спросом, в основном в нескольких городах — Москва, Калининград, Владивосток, где есть сегмент клиентов, чьи доходы так или иначе привязаны к валюте, указывает старший вице-президент "ВТБ 24".

"В настоящее время спрос на долларовые кредиты значительно сократился. Если 5 лет назад на них проходилось порядка 5% от всего числа выдаваемых кредитов, то уже два-три года назад этот объем сократился до 1,1 — 1,6%. На 1 ноября 2013 года доля долларовых ипотечных кредитов, выданных с начала года, составляла 1,3% в денежном выражении и 0,2% в количественном", — добавляет в свою очередь член правления, руководитель кредитно-операционного блока банка DeltaCredit Денис Ковалев. Однако, признается он, именно в DeltaCredit доля валютной ипотеки в портфеле довольно высока: на 1 декабря 2013 года она составила около 25,2% в денежном выражении и 17,4% в количественном.

Плавное снижение ставок

Позитивными оказались итоги года для рынка ипотеки и с точки зрения динамики стоимости кредитов. Если во второй половине 2012 года ипотека планомерно дорожала, то для большей части этого года было характерно снижение ставок.

"Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться — со второго квартала их стали уменьшать почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом", — рассказывает Семенюк.

Эксперт отмечает, что в первом квартале 2013 года ни один банк из десятки крупнейших банков по объемам ипотечного кредитования не повысил процентную ставку. Более того, не менее четырех игроков провели корректирующее снижение ставок, а Сбербанк, например, уменьшил ставки по ипотеке на 1 процентный пункт, подчеркивает эксперт. Всего же со второго квартала 2013 года по декабрь 2013 года аналитический центр АИЖК зафиксировал около 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка.

В итоге, обращает внимание Семенюк, в октябре средневзвешенные месячные ставки достигли 12,3%, впервые в 2013 году опустившись ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года (в октябре 2012 года средняя стоимость ипотеки в РФ была равна 12,4%).

Правда, со скепсисом замечает начальник управления ипотечного кредитования Судостроительного банка (СБ Банка) Максим Честикин, в целом по рынку серьезного снижения цены ипотеки так и не произошло.

Более того, подчеркивает генеральный директор "Независимого бюро ипотечного кредитования" (НБИК) Евгения Таубкина, для получения низкой ставки банки требуют от клиентов 50-процентный залог. "Если раньше ставка зависела от многих параметров (от валюты, от срока, от способа подтверждения дохода), то сейчас наблюдается прямая зависимость ставки от первоначального взноса: чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. Объясняется это тем, что если заемщик внес своих 50%, то он сделает все возможное, чтобы выплатить кредит", — разъясняет эксперт.

Новые рубежи военной ипотеки

Самый значительный рывок среди различных социальных ипотек в 2013 году удался военной ипотеке, считают эксперты.

По данным ФГКУ "Росвоенипотека", с начала 2013 года объем выданных кредитов по продукту АИЖК "Военная ипотека" составил 28,14% от общего объема кредитов, выданных военнослужащим банками и небанковскими кредитными организациями. За все время существования программы АИЖК "Военная ипотека" по ее условиям военнослужащим было предоставлено более 31 тысячи ипотечных кредитов на сумму 60,96 миллиарда рублей, говорит Семеняка.

При этом в 2013 году АИЖК улучшило условия кредитования по программе "Военная ипотека". Во-первых, были снижены ставки (сейчас от 9,5% годовых), а во-вторых, расширены цели кредитования — кроме ипотеки на приобретение квартиры, военнослужащий может получить кредит на покупку жилого дома с земельным участком, а также квартиры на этапе строительства, продолжает он.

"Программа обеспечения военнослужащих жильем вышла на стабильные объемы. В программу включаются новые участники, условия кредитования улучшаются. Появились новые возможности: с нового года ставка будет дополнительно снижена, размер накопительного взноса проиндексирован, в результате, доступность жилья вырастет", — говорит собеседник агентства.

По словам старшего вице-президента "ВТБ 24", в 2013 году военная ипотека стала по-настоящему прорывным проектом и для этого банка. "За период январь — ноябрь выдачи выросли более чем в 10 раз, в настоящее время "ВТБ 24" является самым активным участником этой программы, выдавая каждый четвертый кредит по военной ипотеке в стране. До конца года "ВТБ 24" предоставит кредитов по программе на сумму до 15 миллиардов рублей", — рассказывает Осипов.

Как отмечает Алымова, в этом году Сбербанк распространил продукт "Военная ипотека" на все территориальные банки, что позволило увеличить его доступность для всех участников накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих. В результате расширения территории обслуживания банк выдал за 11 месяцев этого года 1,3 тысячи кредитов на 2,2 миллиарда рублей, что в 2,3 раза больше по количеству и в 2,2 раза по объемам, чем за аналогичный период 2012 года.

О положительной динамике в выдаче кредитов по военной ипотеке говорит и заместитель начальника департамента развития розничного бизнеса Газпромбанка (ГПБ) Юлия Елсукова: прирост за 11 месяцев текущего года к аналогичному периоду прошедшего года составил 59% по количеству кредитов и 56% в суммарном выражении. "Всего на 30 ноября 2013 года было выдано 6,172 тысячи кредитов на сумму 12,4 миллиарда рублей", — уточняет она.

Тем не менее, как замечает Либкинд, жилье, которое можно приобрести военному в рамках накопительно-ипотечной системы, все дальше уходит от МКАД, поскольку в военной ипотеке максимальная сумма, на которую могут рассчитывать заемщики, составляет 2,3 миллиона рублей плюс 10% накопленного взноса. "Сейчас в столичном регионе в среднем за 2,5 миллиона можно только купить однокомнатную квартиру в доме на низкой стадии строительства, поэтому военной ипотеки не так много в Москве и области", — замечает эксперт.

Банки смягчают требования

Еще одна тенденция уходящего года, по мнению Таубкиной из НБИК, это упрощение процедуры одобрения ипотечного кредита. В 2013 году, напоминает она, банки стали предлагать определенным категориям заемщиков возможность оформить ипотечный кредит по двум документам — паспорту и водительским правам или пенсионному удостоверению.

"По статистике банков, заемщики с большим первым взносом реже допускают просрочки. Для таких заемщиков, например, "ВТБ 24" и некоторые другие банки запустили программы по выдаче ипотечного кредита по двум документам — по паспорту РФ и пенсионному свидетельству либо водительским правам, позволяющие заемщику фактически без подтверждения дохода получить ипотечный кредит", — утверждает собеседница агентства.

Впрочем, предупреждает Либкинд, если банк не берет какие-то дополнительные документы, это не значит, что он не проверяет предоставленную информацию. Клиент заполняет анкету, предоставляет о себе и доходах полные данные, по которым можно проверить информацию по компании. Однако зачастую тем, кому лень предоставить дополнительные документы, приходится платить дороже за свою ипотеку.

Таубкина считает, что такие программы получения ипотеки по паспорту — это выход для индивидуальных предпринимателей или владельцев бизнеса. Данные программы популярны и среди наемных сотрудников, например, если работодатель отказывается предоставить справку о "зарплате в конверте", рассуждает она.

Перспективы 2014 года

Заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк ждет, что в 2014 году продолжится рост ипотечного рынка, а темп роста выдачи ипотечных кредитов составит около 15%, по сравнению с 30-процентным ростом в 2013 году.

В целом с ним согласен и Осипов, но его позиция даже оптимистичнее. "Рынок ипотеки несколько снизит темпы роста: мы прогнозируем рост рынка на уровне 25%, что является очень высоким показателем — выше, чем по рынку кредитования физлиц в целом", — отмечает банкир.

По словам старшего вице-президента "ВТБ 24", увеличение объемов ипотеки в России будет связано с по-прежнему очень низким развитием рынка — проникновение ипотеки в ВВП страны менее 4% против 20% в таких странах, как Чехия или Польша. При этом аналогичный показатель по потребительским кредитам уже практически сравнялся с европейским уровнем. "Таким образом, потенциал развития ипотеки в стране огромный, и рынок будет расти опережающими темпами в ближайшие 5-10 лет как минимум", — уверен Осипов.

А вот генеральный директор НБИК считает, что в 2014 году для серьезного роста объемов выдачи ипотеки предпосылок не видно: российская и мировая экономики замедляются, активность потребителей падает, сделки на рынке недвижимости в основном альтернативные. "Сейчас рынок покупателя, многие квартиры на вторичном рынке стоят, на первичном практически отсутствует инвестиционный спрос", — сетует Таубкина.

В свою очередь Либкинд называет и другие социальные причины, которые могут отразиться на темпах роста ипотеки в России. "В следующем году рост доходов сильно замедлится, вряд ли вырастут зарплаты потенциальных потребителей ипотеки. Безработица у нас сейчас низкая. У нас этим очень сильно гордятся, но производительность труда тоже очень низкая. Если мы начнем заниматься реальными вещами по совершенствованию нашей экономики, по совершенствованию ее конкурентоспособности, у нас высвободится огромное количество низкоквалифицированных людей. В результате не приходится ожидать роста зарплат, и перспективы роста ипотечного рынка носят ограниченный характер", — перечисляет эксперт.

Позицию Алымовой можно назвать срединной между оптимистами и пессимистами на рынке ипотеки. По ее мнению, в наступающем 2014 году ипотечное кредитование продолжит рост при сохранении умеренных цен на жилье и дальнейшем развитии отрасли строительства, которая является источником более доступной недвижимости. "В Сбербанке предварительно ожидается, что темпы роста выдач в следующем году будут сопоставимы с 2013 годом", — говорит она.

Что касается ставок по ипотеке, то, как ожидает замгендиректора АИЖК, они в 2014 году продолжат снижаться, но не так значительно, как во втором полугодии 2013 года. При базовом сценарии развития экономики от АИЖК на 2014 год, уточняет Семенюк, в среднем ипотека в следующем году может стоить от 11,8% до 12,5%.

"В 2014 году при отсутствии непредвиденных нововведений от регулятора ситуация на ипотечном рынке не претерпит существенных изменений. Процентная ставка может корректироваться в пределах 0,25 — 0,5 процентного пункта в обе стороны, что мы видели в том числе и в этом году. Также в соответствии с зарождающимся трендом по первичному рынку жилья будет больше программ, акций, продвижения продуктов, ориентированных именно на этот сегмент", — резюмирует общее мнение экспертов рынка ипотеки Ковалев из DeltaCredit.

Президент России Владимир Путин предложил запустить специальную льготную программу ипотеки со ставкой 6,5% на покупку жилья в новостройках, чтобы поддержать россиян и стройотрасль. Об этом он заявил в ходе видеосовещания по вопросам развития строительной области.

По словам президента, льготную ипотеку можно будет оформить под 6,5% годовых. Сниженная ставка сохранится на весь период кредитования. Сумма кредита по ипотеке составит до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге.

«Программа поддержит строительную отрасль»

Комментарий заместителя президента — председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова:

— Мы считаем, что новая программа поддержит как строительную отрасль в текущих условиях, так и даст возможность всему ипотечному рынку сохранить высокие темпы роста, показанные в первом квартале. В частности, ВТБ увеличил выдачу ипотечных кредитов на треть, при этом март стал рекордным месяцем по объему проведенных сделок (84 млрд руб.).

Аналогичная программа поддержки, запущенная в 2015 году, сразу показала свою эффективность, поэтому мы считаем, что этот опыт необходимо использовать для оперативного запуска нового проекта.

Субсидирование ставок по ипотеке в предыдущий кризис

В сентябре 2014 года котировки нефти пошли вниз и к декабрю рухнули до $60 за баррель. Падение цен на московское жилье в конце 2014-го — начале 2015 года составило 55% в долларах и 15–20% в рублях. Рынок недвижимости отреагировал на кризис так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии. Государство стало поддерживать застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на покупку нового жилья.

Программа ипотеки с господдержкой завершилась в конце 2016 года. В рамках этой программы заемщики могли оформить ипотеку на первичном рынке с фиксированной ставкой в 12% годовых. За время действия программы заемщики получили 513 тыс. жилищных кредитов на общую сумму в 928 млрд руб. Таким образом государство профинансировало строительство 25 млн кв. м жилья.

Семейная, сельская и деревянная

В настоящее время в России уже действует ряд льготных ипотечных программ. Так, в 2018 году была запущена ипотека с господдержкой для семей с детьми, или семейная ипотека. Она распространяется на покупку квартир в новостройках как на стадии строительства, так и на готовое жилье от застройщика. Оформить льготную ипотеку под 6% годовых могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года до 1 марта 2023 года родился второй и (или) последующий ребенок. Минимальный первоначальный взнос по такому кредиту — не менее 20% от стоимости жилья, сумма — до 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. в остальных регионах.

В декабре 2019 года власти запустили программу «Дальневосточная ипотека». Она охватывает весь Дальневосточный федеральный округ. Ипотечный кредит под 2% выдается сроком до 20 лет и предоставляется молодым семьям. Супруги должны быть гражданами РФ, состоять в официальном браке и быть не старше 35 лет (на момент заключения договора о кредитовании). Оформить дальневосточную ипотеку может и одинокий родитель с ребенком до 18 лет. В этом случае возраст папы или мамы также не должен превышать 35 лет.

Еще одно важное условие программы — прописка. В течение девяти месяцев после оформления прав собственности нужно будет зарегистрироваться в купленной недвижимости и сохранять прописку не менее пяти лет с даты выдачи кредита.

В прошлом году была перезапущена программа льготных кредитов на покупку деревянных домов заводского изготовления, или «деревянная» ипотека. Ее действие продлили до 2021 года включительно. Впервые она была запущена в 2018 году, но популярность не получила из-за короткого срока действия. Власти рассчитывали, что россияне с 1 апреля по 1 ноября 2018 года заключат 2,5 тыс. сделок, однако их оказалось меньше 100.

Банки будут предоставлять потребительские кредиты по сниженной на 5% ставке. В результате ставка на дома заводского изготовления в среднем составит 10–12%, что приближает ее к уровню ставок по ипотеке.

Главная цель «деревянной» ипотеки — стимулирование спроса на деревянные дома заводского изготовления и, как следствие, увеличение объемов их производства.

С 2020 года в России заработала сельская ипотека. Она позволяет жителям оформить льготные кредиты под 3% годовых. В некоторых регионах ставка может составлять 0,1%. Действие льготной ипотеки распространяется почти на все населенные пункты, которые расположены в сельской местности. Это может быть деревня, село, поселок или малый город.

Главное условие: в таком населенном пункте должно проживать не более 30 тыс. жителей и он не должен входить в городской округ. Оформить сельскую ипотеку можно сроком до 25 лет. Максимальная сумма займа составляет 5 млн руб. Чтобы стать участником программы, нужно сделать первоначальный взнос не менее 10%

Высокие ипотечные ставки, рекордная с 2015 года инфляция, неопределенность в экономике затронули и рынок жилья. Покупатели рассчитывают на снижение цен, инвесторы оценивают новые уровни доходности недвижимости

В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти. Высокая инфляция, повышение ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотечным кредитам поставили перед инвесторами вопрос, сохранит ли недвижимость статус защитного от обесценивания денег актива, а перед теми, кто собирался покупать жилье для жизни, — ждать ли падения цен.

Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?

За последний год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с ₽97,5 тыс. до ₽141 тыс. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с ₽81,1 тыс. до ₽118,5 тыс.). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика» с апреля 2021 года по апрель 2022 года.

Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.

Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году?

Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос.

Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году

Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за ним — скачок инфляции, в годовом выражении она составляет 17,62%, строительные материалы с начала 2022 года подорожали на 9,95%, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.

После мартовского резкого всплеска цен (на 7,61%, с 9,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом выражении) темпы инфляции хоть и начали замедляться, но по-прежнему значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в докладе «О чем говорят тренды. Макроэкономика и рынки». Согласно апрельскому опросу профессиональных аналитиков, они ожидают инфляцию к концу года на уровне 22% (вместо 20%, которые прогнозировали в марте).

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года», — уверен эксперт.

Как ставки по ипотеке повлияют на цены на жилье в 2022 году?

Повышение Центробанком в феврале ключевой ставки до рекордных 20% повлекло за собой повышение ипотечных ставок. На пике ставки в Сбербанке поднимались выше 18%, в ВТБ — выше 23%.

Средняя ставка по ипотеке на первичное жилье на 1 апреля составляла 21,41% годовых (от 13,8% до 27,7%), на вторичном рынке — 21,22% (от 13,8% до 24,5%), согласно данным Frank RG, который оценивает ипотечные программы около 30 банков.

После понижения ключевой ставки до 17% в Сбербанке и ВТБ ставки по ипотеке понизили до 16,9% (данные на 22 апреля 2022 года).

«С такими ставками — более 15% — никто брать ипотеку не будет, поэтому необходимо делать ипотеку доступной для поддержания спроса и предложения, для поддержки строительной отрасли. Этот вопрос понимают и обсуждают в правительстве, решения будут приниматься», — рассказал председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

Ставки по льготной ипотеке были пересмотрены в сторону повышения: с 7% до 12%, при этом сумму лимита снова увеличили для регионов до ₽6 млн, а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до ₽12 млн (ранее сумма составляла ₽3 млн для всех российских регионов, что практически лишало москвичей, петербуржцев и жителей крупных городов возможности воспользоваться программой, так как квартиры стоят в них дороже). По трем разновидностям льготных ипотечных программ ставки остались на прежнем уровне: семейной — 6%, сельской — 3% и дальневосточной — 2%.

В марте выдача ипотечных кредитов стала единственным выросшим сегментом в розничном кредитном портфеле банков благодаря льготным программам. Аналитики ЦБ ожидают значительное по сравнению с 2021 годом изменение спроса и структуры выдач ипотечных кредитов в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.

На льготную ипотеку делают ставку и застройщики, которые совместно с банками тоже субсидируют ипотечные ставки. Так, системообразующие застройщики — группы компаний «ПИК» и «Самолет» — предлагают клиентам ставки 6,99% и 5,99% соответственно на весь срок кредитования. «Подобные программы поддержат спрос со стороны покупателей, так как для заметной их части они становятся единственным способом купить новое жилье. Предпосылок для падения цен нет», — считает директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский.

Каким будет спрос на недвижимость и как он повлияет на цены?

Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России (Фото: Sutterstock)

Еще один фактор, который оказывает влияние на цены, это спрос. Отложенный из-за локдауна во время пандемии спрос внес существенный вклад в раскручивание маховика цен на жилье.

Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цену в первую очередь будет определять платежеспособный спрос — он сейчас находится в зоне риска. Как экономика перенесет санкции и удастся ли людям успешно зарабатывать — увидим в скором будущем. Пока перспектива кажется неплохой: цены на сырье высоки, денег в страну приходит больше, чем выходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому спрос на жилье существует. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что обвалится спрос. Сейчас причин для роста стоимости жилья нет. Похоже, наиболее вероятный сюжет — небольшие колебания стоимости около сегодняшних значений», — объяснил свое мнение эксперт.

«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов», — уверены в ГК «ПИК».

Илья Витковский говорит, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

Сжатие спроса не приведет к кардинальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, потому что с переходом строителей на проектное финансирование за счет поступления средств от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках перестало напрямую зависеть от количества сделок в проекте. «Сейчас девелоперы делают прямой дисконт только на отдельные наименее ликвидные лоты, чаще же происходит предоставление скидок через дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен», — уверен Попов.

Насколько выгодно инвестировать в жилье в 2022 году?

В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру в качестве объекта инвестирования (Фото: Sutterstock)

Средняя доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах в последние годы снижается: в 2020 году средний по стране показатель составлял 6%, в 2021-м — 5,5%, по данным на конец апреля 2022 года она опустилась до 4,9% годовых. Для того чтобы окупить покупку квартиры благодаря сдаче в аренду, потребуется не меньше 20,3 года. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены на недвижимость в 70 крупных российских городах. Причиной падения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.

Топ-5 городов с низкой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Москва — доходность 3,5%, средняя цена квартиры составляет ₽17,7 млн, арендная ставка — ₽51,9 тыс./мес., окупаемость 28,4 года;
Курск — доходность 3,6%, средняя цена квартиры составляет ₽4,4 млн, арендная ставка — ₽13,4 тыс./мес., окупаемость 27,5 года;
Санкт-Петербург — доходность 3,8%, средняя цена квартиры составляет ₽11,9 млн, арендная ставка — ₽37,6 тыс./мес., окупаемость 26,3 года;
Белгород — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽5,6 млн, арендная ставка — ₽18,1 тыс./мес., окупаемость 25,5 года;
Владивосток — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽8,3 млн, арендная ставка — ₽27,3 тыс./мес., окупаемость 25,3 года.

В нынешних условиях приобретать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, считает Владимир Попов. «Спрос на вторичном рынке сжимается, на нем не действует льготная программа (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большой доход — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно усилилась, а ставки аренды снизились. Учитывая, что стоимость жилья увеличивается, а ставки аренды нет, доходность и дальше будет снижаться», — уверен эксперт.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в апреле 2022 года средняя ставка аренды однушки в Москве — ₽45,8 тыс. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке столицы составляет ₽16,7 млн. «Только для того чтобы возвратить потраченные на покупку квартиры средства (предположим, что квартира куплена на «живые» деньги без ипотеки), потребуется более 12 лет (при условии, что квартира будет сдаваться без простоев). Доходность составляет всего 3% (год назад — 4,5%)», — привел расчеты Попов.

Топ-5 городов с высокой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Нижний Тагил — 8,3% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽15,6 тыс./мес., окупаемость 12 лет;
Астрахань — доходность 8%, средняя цена квартиры составляет ₽3,7 млн, арендная ставка — ₽24,7 тыс./мес., окупаемость 12,5 года;
Якутск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры составляет ₽6,1 млн, арендная ставка — ₽36,3 тыс./мес., окупаемость 13,9 года;
Мурманск — доходность 7%, средняя цена квартиры составляет ₽4,7 млн, арендная ставка — ₽27,5 тыс./мес., окупаемость 14,3 года;
Грозный — доходность 6,9%, средняя цена квартиры составляет ₽4,5 млн, арендная ставка — ₽25,9 тыс./мес., окупаемость 14,4 года.

Дмитрий Лебедев обращает внимание на то, что в условиях кризиса надо помнить: главное — это денежный поток. «В этом и состоит основная ценность недвижимости, этим она и выручает в период турбулентности. Я бы предлагал инвесторам поумерить аппетит, довольствоваться даже малым и ценить недвижимость за надежность — сейчас фактически отсутствуют альтернативные способы инвестирования и сохранения средств, учитывая, что сейчас происходит с зарубежными счетами и ценными бумагами. А рост стоимости недвижимости всегда обгоняет инфляцию, хотя и видно это только на длительном промежутке времени. Я считаю, что инвестировать в недвижимость надо, исходя из горизонта планирования более десяти лет — тогда вы получите гарантированно успешный результат. Даже если инфляция будет высокой, а стоимость недвижимости не расти или опускаться, то это будет временно, надо этот период просто переждать», — заключил эксперт.

Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: