Какую квартиру лучше купить с ремонтом или без на вторичном рынке в ипотеку

Обновлено: 02.05.2024

Когда метраж — сопоставим, год постройки становится едва ли ни решающим фактором выбора

Понятно, что даже квартиры похожей площади могут сильно различаться по планировке. Да и этажность дома также влияет на комфорт проживания и использования — об этом я уже рассказывал в статье «Формула идеальной квартиры: Этаж, тип дома, что еще учесть?». Сегодня предлагаю сравнить исходные данные объектов похожей площади в домах, построенных в разное время.

Рассмотрим две квартиры, приблизительно равные по площади (35-40 кв.м). Обе однокомнатные, первая — типичная новостройка, вторая — в пятиэтажке. Какую квартиру лучше купить: «вторичку» или новостройку? В чем их плюсы и минусы? И какие параметры стоит учесть при выборе квартиры в новостройке или «вторички»?

1. Откуда деньги на покупку квартиры?
Если вы покупаете квартиру на собственные накопления, то вопрос, что лучше: новостройка или «вторичка» — снимается. Если решили привлечь заемные средства, большинство покупателей предпочтут покупать квартиру в новостройке. Не просто потому, что хочется жить в новом доме — под такую квартиру легче дают ипотеку. Так что купить новостройку в данном случае проще. Ипотеку для приобретения «вторички» также можно получить, но это немного сложнее и требует сбора большего пакета документов.

2. Есть ли у вас машина?
Казалось бы, какое это имеет отношение к вашей новой квартире. Но нет, имеет, причем непосредственное. В этом случае при ответе на вопрос: « вторичка » или новостройка — плюсы и минусы очевидны. Е сли посмотреть на расположение, то «вторичка» выигрывает — старые дома, как правило, находятся в благоустроенных районах со сложившейся инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Тогда как новостройки возводят, что называется «в полях», куда сложно добраться и где нет полноценной инфраструктуры.

В новых микрорайонах темпы возведения социальной инфраструктуры уступают темпам возведения жилья, поэтому нередко там есть дефицит мест как в школах, так и в детских садах. Прибавьте сложности с возможным поиском няни (не все согласятся ездить на своей машине к месту работы), доставкой детей в кружки и секции — это может стать огромной статьей расходов на такси или вынудить одного из родителей стать «водителем ученика».

На плане: однокомнатная квартира в доме серии П-44

3. Хочется простора?
Вернемся к планировке: новостройка или «вторичка» — что лучше? Здесь плюсы-минусы квартир тоже понятны. Квартиры в новостройках отличаются большей площадью, по сравнению с вторичным жильем. Хотя бы потому, что нормативы площадей квартир были актуализированы и увеличены по сравнению с теми временами, когда застраивался центр города. Новостройки возводят из современных материалов, так что купить квартиру в новостройке выгоднее: срок службы таких домов выше, чем старого жилого фонда. Лифты, мусоропроводы, современные коммуникации — это тоже плюсы новостройки. Хотя можно обновить инженерию и старого дома, но этот процесс весьма затратный.

4. Собираетесь делать «из однушки двушку»?
Если посмотреть на исходную планировку квартиры, то организация пространства удобнее в старенькой пятиэтажке. Так, в квартире три окна на две стороны, что позволяет солнечному свету дольше проникать в помещение и лучше его проветривать. Эти три окна теоретически позволят сделать перепланировку и разделить комнату на две.

Важно: Перепланировка «вторички» происходит без сноса стен, а возведенная перегородка позволит сделать в квартире отдельную спальню и автономную гостиную.

В новостройке перепланировка возможна, но она сильно ограничена капитальной стеной и наличием всего двух окон в квартире. Превратить эту 40-метровую квартиру в комфортную «двушку» не получится, поскольку по жилищным нормативам запрещено делать комнаты без окон и по тем же нормам в кухне должно находиться окно. Получается, что новостройка предполагает не так много вариантов организации обособленного спального места в квартире, хотя и они есть.

Квартира для жизни или для инвестиций?
Новостройка или « вторичка » : что выбрать? Если рассматривать квартиры как инвестиции, то лучше здесь новостройка — на нее спрос выше. Однако ликвидность «вторички» тоже высока: многие предпочтут покупать квартиру для проживания в районе с хорошей инфраструктурой.

В кризисные времена «вторичку» с развитой инфраструктурой выгоднее сдавать в аренду, тогда как арендаторы новостройки будут требовать снижения стоимости из-за плохой транспортной доступности и недостатка инфраструктуры. Это закон рынка — спрос заметнее падает на новые районы, где многие приобретали квартиры в новостройках в инвестиционных целях.

Факт: Столичное законодательство позволяет «играть» с ценой небольших объектов недвижимости, оформляя их как апартаменты. То есть будущему владельцу предлагают купить объект в доме с квартирами, которые выглядят совершенно так же, как жилые. Важно учесть, что новостройки не имеют статуса квартиры: они (формально) предназначены для создания офисов. И неважно, что по соседству такой же точно дом, с такими же планировками квартир сдается для постоянного проживания.

Сдавать в аренду апартаменты вы, конечно же, сможете, но прописаться в них — нет. Выгодно продать через несколько лет? Вряд ли: часть покупателей оттолкнут ограничения с пропиской. А оплачивать коммунальные счета придется по другому тарифу, что значительно дороже. Поэтому формальная выгода при покупке апартаментов едва ли не полностью нивелируется переплатами в процессе их использования. Да и расположение на месте бывших заводов, выведенных за черту столицы, вызовет вопросы у многих будущих арендаторов.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Если вы стояли перед выбором — купить новостройку или «вторичку», какое решение вы приняли и почему? Расскажите нам в разделе комментариев!

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.

Мы запустили сервис «Открытые данные» , где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.

Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.

Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.

Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов .

У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Подробнее обо всех плюсах и минусах каждого варианта можно узнать в статье: «Новостройка или "вторичка": что выбрать?» .

Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.

Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.

Так, купить новостройку можно по ставке:

По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых
По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%

Купить вторичное жилье можно по ставке:

По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока

Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик .

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.

Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

Узнайте обо всех скидках на ставку в статье «Как получить скидку на ставку при оформлении ипотеки» .

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.

С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры» . У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

Сразу скажем — единственно правильного ответа нет. Но есть любопытные аргументы «за» и «против» каждого решения

Постоянный автор HouzzRu, историк искусства, журналист, блогер. Закончила Российский университет дружбы народов, Московскую государственную художественно-промышленную академию им.С.Г.Строганова (Строгановку), РГГУ. Основные профессиональные интересы: декоративно-прикладное искусство. дизайн, мода, кино, спорт.

Случалось ли вам, услышав цену ремонта, мысленно произнести: «Да за эту сумму можно было половину такой квартиры купить!» На Houzz время от времени появляются подобные комментарии под описаниями новых проектов. Мы решили ответить на вопрос, стоит ли покупать квартиру без отделки побольше или лучше сразу с ремонтом, но поменьше, максимально подробно: опросили пользователей на форуме, а потом узнали у практикующих архитекторов и дизайнеров интерьера, что думают они о выборе между лишними метрами и капитальным (дорогостоящим) ремонтом. Публикуем результаты нашего исследования.

«Конечно, метры! Потом как-нибудь разберемся»
В голосовании, которое мы проводили на форуме Houzz, 69% участников проголосовали именно так — за квартиру большей площади вместо дорогого ремонта. Но опрошенные нами дизайнеры говорят: выбор отнюдь не так однозначен. Важно понять стратегию пользования этой квартирой: покупаете для себя на многие годы, ремонтируете для скорой перепродажи (нужен ли возврат инвестиций) или аренды (как повлияет качество ремонта на доходность). Наконец, сколько человек будут жить в квартире?

На фото: Алена, хозяйка квартиры, посмотрела около 19 разных предложений, прежде чем решилась на покупку этой хрущевки у м. Севастопольская. Решающим аргументом стала транспортная доступность к нынешнему месту работы. Для нее одной квартира 30.5 метров тесной не кажется

1. Поймите, кто будет жить с вами
«Во что вложиться, зависит от потребностей семьи, — убеждена Наталья Преображенская. — Нередко приходят заказчики, которым на данном этапе не нужна просторная трешка — вот просто не нужна и все. А кому-то важно построить перспективу на будущее. Потому одни, как правило, жертвуют метрами ради комфорта, а другие — готовы ждать ремонта годами, лишь бы было просторнее».

«Если семья имеет перспективу роста, стоит подумать сперва о метрах. В дальнейшем можно и перепланировкой заняться. Если семья небольшая и не будет расти, то лучше вложить деньги в качественный с комфортом ремонт на небольшой площади», — считает читатель Houzz Николай Коцебенко.

2. Оцените исходные данные квартиры
Из небольшой и даже маленькой квартиры можно сделать удобную, если «исходник» правильный. Тогда при грамотном подходе даже на небольшой площади можно получить удачную планировку со множеством спален. При этом большое количество метров — не панацея: бывает, что и площадь достаточная, но ничего не влезает.

«Самое главное, на что надо обращать внимание — это количество окон, — убеждена архитектор Александра Федорова. — От этого зависит, сколько получится сделать комнат в квартире. Пространство можно здорово сэкономить, если возможна планировка с минимальным количеством коридоров, а в идеале — вообще без них. Зачастую конфигурация квартиры не дает избежать коридоров. Поэтому хорошо, если на этапе выбора на изначальную планировку взглянет дизайнер или архитектор. Если вы в принципе планируете привлекать профессионала, искать и выбирать его имеет смысл уже на стадии выбора квартиры».

Так, традиционно нелюбимые всеми «хрущевки» в контексте обсуждаемого вопроса имеют ряд преимуществ: например, отсутствие несущих стен внутри квартиры. Зачастую это позволяет сделать более удобную планировку, чем в имеющей большую площадь квартире, расположенной в панельном или монолитном доме.

3. Посчитайте цену обслуживания
Эксперты напоминают, что лишняя площадь — это дополнительные расходы: выше цена ремонта, больше затраты на содержание, сложнее уборка, выше коммунальные платежи и налоги.

«Очень часто, особенно в загородных домах, люди покупают большое количество ненужных площадей, а потом не могут их обставить и не пользуются ими, — отмечает архитектор Надежда Малых. — Отремонтировать что-то при нулевом бюджете здесь вряд ли получится. Трезво оцените, какое число метров вам нужно, и постарайтесь их прилично их отремонтировать».

Наша читательница Adelina Weber поделилась своим опытом: «В нашем поселке сейчас ровно половина проживающих — вдовы с разъехавшимися по всему свету детьми, дети уже не приезжают даже на Новый год. У каждой осталось по два, а то и три этажа с итальянской мебелью. Пользуются они кухней-гостиной и спальней, все остальное только метут и моют, неизвестно для кого. Продать так, чтобы хотя бы выручить вложенное — невозможно, некому. В результате все мечтают о маленьком домике».

4. Определитесь, что для вас — хороший ремонт
Само определение «качественный ремонт» неоднозначно: действительно, что имеется в виду — тотальная перепланировка с полной заменой коммуникаций или отделочные материалы получше?

«Говоря, что качественный дизайн интерьера не менее важен, чем метраж квартиры, я подразумеваю не просто красивую картинку и новую отделку, а продуманный функциональный проект от профессионалов, — отмечает Наталья Преображенская. — В это действительно стоит вложить деньги, если есть такая возможность. Продуманный проект избавит от множества мелких затрат на ремонт в дальнейшем. А именно они, как правило, суммарно превращаются во внушительный чек».

5. Выберите стратегию для квартиры в аренду
Обычно, когда квартира предназначена для аренды, эксперты советуют выбирать метры, а не дизайнерский ремонт. Хотя и здесь все не так однозначно.

Квартира с необычным ремонтом может выгодно выделить ваше предложение на фоне прочих, если речь идет о краткосрочной аренде. Таисия Васильевна, хозяйка квартиры с фото, много лет шьет лоскутные одеяла, а ее супруг Владимир Васильевич — изготавливает сундуки ручной росписи. «Л юди к нам приезжают разные, в том числе иностранцы, и мне нравится с ними знакомиться, общаться. За год, что мы сдаем квартиру, появились постоянные гости», — говорит Таисия Васильевна.

То же касается квартир в историческом центре для долгосрочной аренды: как правило, их ремонтируют хотя и лаконично, но крайне добротно. В городском центре домов новой застройки крайне мало, речь чаще всего о покупке квартир в старом фонде (с ветхими перекрытиями, износившимися коммуникациями). Такие интерьеры приходится «расчищать до основания» и проводить дорогостоящий масштабный ремонт. В противном случае вы рискуете потерять стабильный доход: ведь оплату мелких поломок принято вычитать из арендной платы.

«В престижных районах дорогой ремонт в квартире выгодно сказывается на цене аренды. В спальных районах разница будет меньшей», — подводит итог дизайнер Дмитрий Букач.

6. Определите инвестиционную стратегию
Когда квартира покупается для последующей (скорой) перепродажи, нет смысла вкладываться в ремонт. О вкусах, как известно, не спорят, и большинство новых владельцев при первой же возможности будет переделывать жилье под себя.

«Уровень ремонта почти не влияет на рыночную стоимость квартиры. В моей практике лишь один раз из двух одинаковых по метражу квартир (одна из которых была без ремонта и стоила дешевле, а другая — с перепланировкой и хорошим ремонтом) клиенты предпочли квартиру с ремонтом», — комментирует дизайнер Дмитрий Букач.

«На мой взгляд, уместнее говорить о целесообразности капиталовложений в ту или иную недвижимость. Как известно, при продаже вложенные в ремонт деньги если и удастся вернуть, то лишь частично. Один раз мне встретились клиенты, которые, имея большую квартиру на первом этаже панельного дома в спальном районе со сложной транспортной доступностью, планировали вложить в ремонт большую сумму, чем стоила сама квартира. Хотя ее недостатки от этого бы не исчезли, — приводит пример дизайнер Дарья Харитонова. — Но и у них были свои аргументы».

«Мне кажется, лучше было спросить: что бы вы предпочли — квартиру побольше / лучшего местоположения / вид из окна / инфраструктуру (подземную парковку, например, или огороженную территорию) или качественный ремонт? Вопрос ведь был вызван тем, что часто ремонт за 2,5 млн руб в квартире 38 кв.м для семьи с двумя детьми вызывает недоумение. Это же от 10 до 25 кв.м дополнительной площади или, при той же площади, переезд в лучший район. К тому же ремонт ни в коем случае нельзя считать инвестицией, а жизнь слишком непредсказуема», — комментирует пользователь Татьяна на форуме.

7. Определите ценность вашего местоположения
Предположим, хозяева решили сделать ремонт в старой квартире — менять ее на новую не планируют. Причин масса: это и близость к центру, к определенной станции метро, хорошей школе во дворе.

«Один мой клиент хотел жить ближе к центру и работе, купил квартиру в старом фонде. Здесь, на крошечной площади, мне пришлось буквально по сантиметру продумывать планировку. А экономили уже на отделке стен, использовали недорогие обои и краску, недорогую мебель и светильники. Но инженерия, электрика, встроенное освещение было качественными и будут служить долго», — вспоминает архитектор Юлия Пискарева.

«Я думаю, «ремонт получше» и «площадь побольше» — несопоставимы по цене, по крайней мере, для многих районов Москвы. Если вы хотите в одном и том же доме хорошую двушку поменять на хорошую трешку, то стоимость между ремонтом и «ремонтом получше» не идет ни в какое сравнение», — комментирует пользователь Home project.

«Кроме того, жить в подъезде на 20-30 квартир зачастую комфортнее, чем в многоэтажном доме с несчетным количеством квартир. Идеальных соседей не бывает, но чем их меньше — тем легче наладить контакт и, когда надо, договориться или разрешить конфликт. И конечно же, никакая новостройка не сможет соревноваться с уютом зеленых дворов в районах, застроенных полвека назад», — добавляет пользователь Александра Витицкая

ЧИТАЙТЕ О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
В гостях: Квартира учительницы — с бетонным потолком и винтажной мебелью

Потому заранее и трезво оцените не только свой бюджет, но и собственные перспективы (не родится ли за это время ребенок, хватит ли терпения у домашних жить «в вечном ремонте», или он рискует никогда не завершиться). Отложить на потом можно мелочи, но ни в коем случае не глобальные капитальные работы: электрику, сантехнику, замену пола, окон или дверей. А уж поменять обои или мебель на более эффектные — значительно проще.

Ремонт квартиры перед продажей — извечный камень преткновения. ЦИАН.Журнал собрал несколько историй о том, как можно решить этот вопрос.

Дядюшкин дом

Большинство продавцов уверены: если не ремонт, нужна хотя бы предпродажная подготовка. Дарья Б. вспоминает, как продавала квартиру, доставшуюся по наследству от очень дальнего родственника.

«У меня был дядя, с которым я даже не была толком знакома — он состоял в родстве с бабушкой, с кем и поддерживал отношения. А квартиру оставил мне, потому что я — представитель молодого поколения. Когда дяди не стало, а я вступила в права наследства, мы решили продать квартиру. Однако стало очевидно: работы — непочатый край. Дядя жил один и в силу возраста, холостяцких привычек квартиру, мягко говоря, подзапустил. Продавать ее в таком виде было нельзя, так что пришлось готовиться.

В первую очередь мы безжалостно вынесли все дядины реликвии. Да, эта мера достойна осуждения сентиментальными гражданами, однако многочисленные безделушки очень захламляли квартиру. Выбросили всю сломанную и обшарпанную мебель, оставили только выжившее. Весь этот минимум мы задрапировали чехлами, чтобы «потертое седло» не бросалось в глаза. Мы подкрасили батареи и подклеили обои. Ремонт кухни в последний раз проводился еще при Брежневе: белая плитка и крашеные желтеньким стены. Плитку отмыли, обработали специальной грунтовкой, покрыли белой акриловой матовой краской, а покрашенную часть стен поскоблили, обмазали шпаклевкой и получили подобие средиземноморской штукатурки. Затрат — минимум, зато смотрится аккуратно и даже современно.

Потом мы провели очень качественную генеральную уборку. В коридоре и на кухне освещение пришлось сменить полностью: было слишком темно, квартира выглядела неуютно. Выстирали шторы (на кухне их не было вообще, так что пришлось купить), обновили и шторку в ванную. Унитаз пришлось купить новый, а страшное дно ванны мы закрыли нескользящим ковриком.

Наконец, дело дошло до продажи. Цену занижать не стали, продали квартиру довольно быстро — на третьем просмотре. При этом все три потенциальных покупателя обращали внимание, что квартира уютная и светлая. Ну еще бы!»

Фронт работ

Риэлтор Ольга Цанова говорит, что всегда проводит с клиентами предпродажную подготовку. По ее словам, важно учесть недостатки, к которым собственники привыкли и замыленным глазом не замечают. Фразы в духе «это нас сосед затопил всего один раз», «это я клеем мазнул неаккуратно», «это у нас крыша текла, но уже не течет пять лет» продаже не способствуют.

Уберите все портящие вид мелочи. Больших денег это не стоит, а квартира приобретет ухоженный вид.

Сейчас 80% покупателей — ипотечники. Небрежное состояние квартиры из-за мелких недочетов может оттолкнуть потенциальных покупателей, так что лучше эти мелочи предусмотреть самим.

Ольга Цанова, риэлтор

Теория подтверждается практикой. Михаил П. основательно подготовил квартиру: уложил новый ламинат, заменил сантехнику, поклеил обои и вместе с мебелью, бытовой техникой продал ее в течение недели.

Михаил П., продавец

Управляющий агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков считает, что каждая конкретная ситуация должна рассматриваться отдельно, в зависимости от состояния продаваемой квартиры ремонт нужно делать или не нужно вообще. Например, в бывшей новостройке категории «голый бетон» ремонт делать бессмысленно: покупатель обустроит все под себя, затраты не окупятся.

У меня был случай, когда продавцы в процессе продажи решили провести полный ремонт. Вскрывали полы, выносили всю засыпку (уголь, строительный мусор и пр.), заново штукатурили стены и так далее. Цену не увеличили, продаже мешали — один большой минус! А есть пример и обратной ситуации. Когда квартиру продавали долго, никто не хотел ее брать. После минимального ремонта (совсем легкого, косметического) квартира была продана с первого показа и дороже, чем у конкурентов.

Сергей Вишняков, управляющий агентства недвижимости «Вишня»

Сначала сдававшая, а потом продавшая квартиру Анастасия К. считает, что необходимо определиться с целевой аудиторией: если люди покупают под себя, то, скорее всего, предусматривают последующий ремонт. А когда планируют приспособить жилье под аренду, то «косметика» от продавца им выгодна.

Зачем тратиться?

Риэлтор Алексея Д., наоборот, придерживался мнения: продавать нужно как есть — все равно новые жильцы все переделают, поэтому лишние траты не нужны.

«Мы продавали квартиру в первый раз и, будучи людьми неопытными, положились на знакомого риэлтора. Тот уверенно заявил, что покупатели смотрят на район, двор, планировку и цену, а шторы и чистые полы — дело наживное. По его словам, потенциальный покупатель прекрасно понимает, что выбирает не дизайн, а только помещение, которое со временем можно отмыть и отремонтировать на свой вкус.

Риэлтор самостоятельно сделал фотографии квартиры, попрощался и ушел работать — подавать объявление, назначать просмотры и так далее. Прошло три недели — никаких вестей. На исходе месяца мы поняли: что-то идет не так. Стали искать свое объявление по базам. Нашли и сразу все поняли: фотографии были очень темными, перевернутыми и совершенно непрезентабельными — на них попадались не только личные вещи, вроде висящего на спинке стула пиджака, но даже наш кот, наполовину входящий в кадр! Конечно, мы сразу позвонили риэлтору и попытались высказать свое «фи». Однако тот ответил, что помогал нам по дружбе и мы ему должны быть благодарны за бесплатную работу. А еще он заявил, что как раз нашел для нас клиента и вечером можно будет показать ему квартиру.

К вечеру приехал какой-то ужасно деловой мужичок, долго ходил по двору и подъезду, а саму квартиру осмотрел мельком. И сказал, что ему, кажется, все подходит. Мы были очень озадачены, а потом выяснилось: нашу квартиру продали под офис, так что — да, ни шторы, ни люстры, ни даже уборка принципиальной роли не сыграли бы. Оказалось, что у риэлтора изначально был такой план, просто он забыл нам о нем сообщить».

Риэлтор Алина Степанова также из тех, кто считает предпродажный ремонт пустой тратой денег и времени.

Искренне считаю предпродажный ремонт (не подготовку!) пустой затеей. Квартиры под ремонт продаются лучше и быстрее. Достаточно выбросить лишнее, вызвать клининг (отмыть). Единственное, что стоит завуалировать ремонтными работами, — грибок и протечки.

Алина Степанова, риэлтор

«Я сумела продать квартиру на 10% дороже рынка именно из-за ремонта. Однако он был дорогой: не предпродажный, а для себя. Перед продажей в другой квартире мы просто покрасили, где надо, обновили обои — минимально бюджетно. Но человек, который ее купил, сказал, что все равно сразу будет все переделывать. Так что, думаю, перед продажей нужно просто хорошо все помыть, чуть подклеить-покрасить своими силами или за копейки — и все».

«По мнению нашего риэлтора, стоимость квартиры ремонт не увеличит, зато нам прибавит затрат, которые не окупятся, смысла — ноль. Люди покупают в первую очередь «место». В итоге примерно так и вышло: мы продали квартиру неожиданно быстро. У нас на полу лежал шикарный паркет (как зеркало!), однако новые собственники уже при просмотре планировали, как они полы уберут и все снесут. На мой взгляд, важно, чтобы было чисто. А риэлтор нам еще подсказала: хорошо, если при просмотрах в доме вкусно пахнет — кофе или выпечкой».

«Продавали «двушку», провели предпродажную подготовку по рекомендации риэлтора (раздали мебель, отмыли квартиру и т. д.). Порывалась сделать «косметику», но прислушалась к рекомендациям и лишь заменила деревянные окна на пластиковые, поставила железную дверь. Продали за три дня!».

«Я знаю, что люди делают дизайнерский ремонт, чтобы продать квартиру дороже в пару раз. Но не просто ремонт, а именно дизайнерский! С макетом, определенным стилем, крутой мебелью. Есть люди, которые хотят именно такие квартиры и готовы за них платить: чтобы въехать и уже ни о чем не думать. Вариант актуален не только для центра — так поступил мой знакомый, продававший квартиру в Долгопрудном».

Итак, основные выводы из собранных историй таковы:

1. Прежде чем затевать ремонт или предпродажную подготовку определитесь: на какого покупателя вы рассчитываете — кто будет сам обустраивать жилище или того, кто намерен сдавать квартиру? Кто купит и въедет или кто уберет следы бывших жильцов, сделает из квартиры помещение совсем иного предназначения?

2. В зависимости от выбранной концепции можно вести и политику продаж — расставлять акценты в объявлении, выбирать тактику показа.

3. Не отчаивайтесь: даже если стратегия продажи не привела к успеху с первого раза, всегда можно что-то поменять. Возможно, эти минимальные изменения сыграют роль.

В результате быстрого роста цен на первичном рынке в 2020–2021 годах в большинстве российских городов новостройки опережают вторичное жилье по стоимости. Аналитики Циан сравнили цены на первичном и вторичном рынках: в 75% городов новостройки обойдутся покупателям дороже.

— Цены на первичном рынке недвижимости в 2022 году продолжают расти быстрыми темпами (за январь — +2,1%). Если в 2021-м на стоимость влиял повышенный спрос, то сейчас такая динамика обусловлена в большей степени изменением структуры предложения, а не реальной индексацией цен.

— Вторичный рынок также показывает высокие темпы роста: в среднем по анализируемым локациям — +2,5%. Быстрее дорожает готовое жилье в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, в городах-миллионниках темпы сдержаннее.

— Только в четверти городов «квадрат» на первичном рынке дешевле, чем на «вторичке». Причина — в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние два года.

В выборку вошло 35 городов с численностью населения от 500 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном, и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области.

Новостройки вновь стремительно дорожают, но причина — не в спросе

В январе средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке анализируемых локаций составила 109,4 тыс. рублей — на 2,1% выше, чем месяц назад. Так быстро рынок рос на фоне ажиотажного спроса осенью 2020 года и зимой 2021-го. Значительные темпы все же больше обусловлены динамикой структуры предложения, нежели реальной индексацией цен на отдельные лоты.

С начала года на рынок вышло мало новых предложений. Так как спрос все последние месяцы смещается в сторону более дешевых лотов, то в активной реализации остались наиболее дорогие предложения. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже — на уровне 2% (с 116,1 до 118,4 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 2,9%: с 80,7 до 83 тыс.

Ключевые причины роста цен на первичном рынке:

первая половина 2021 года — повышенный спрос за счет желания успеть взять квартиру в ипотеку на льготных условиях;
вторая половина 2021-го и начало 2022 года — изменение структуры предложения в пользу более дорогих лотов.

За год (относительно января 2021-го) цены выросли на 33,9% (c 81,7 тыс. рублей). Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие, что было связано действием льготной ипотеки еще на старых условиях.

После пересмотра условий льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика объясняется изменением структуры предложения. С неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели предпочитают выбирать бюджетные варианты. Это привело к тому, что на рынке оставались самые дорогие лоты.

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке

По данным Циан.Аналитики

«Вторичка» не отстает

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке анализируемых локаций в январе 2022 года составила 102,5 тыс. рублей. За месяц цены увеличились на 2,5% (со 100 тыс. рублей), за год — на 28,8% (с 79,6 тыс. рублей).

В городах-миллионниках рост сдержаннее — +1,6% в месяц, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — +3%. Темпы роста на «вторичку» сопоставимы с темпами на первичном рынке, но примечательно, что в городах-миллионниках новостройки дорожают немного быстрее, чем вторичное жилье, а в 500-тысячниках — наоборот.

С начала 2022 года в городах-миллионниках чуть быстрее дорожали новостройки, а в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — вторичная недвижимость .

В течение 2021 года цены на «вторичке» увеличивались вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика объясняется в среднем меньшим уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на «вторичке» цены сильнее, чем на рынке новостроек, зависят от доходов населения, которые почти не растут.

К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился — сюда постепенно перетекал спрос из сегмента новостроек, где «квадрат» продолжал дорожать, несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор.

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке

По данным Циан.Аналитики

В 2021-м первичный рынок опережал вторичный по темпам роста цен в 70% городов

Аналитики Циан сравнили стоимость 1 кв. м на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России. В начале 2022 года только в 10 локациях из 38 «квадрат» в готовом жилье дороже, чем в новостройках. Год назад их было больше — 15. То есть почти в 75% городов новостройки являются менее доступными.

Причина в том, что в большинстве локаций (70%) в 2021 году новостройки дорожали быстрее, чем вторичное жилье.

Действие льготной ипотеки (особенно в первом полугодии), выход большого количества дорогих новых проектов, повышенный спрос на доступное жилье, более высокое качество продукта на первичном рынке — всё это привело к значительному увеличению цен (в среднем +34%). «Вторичка» дорожала вслед за новостройками, но сдержаннее (+29%).

Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой» — в Сочи (1 кв. м в новостройках на 128 тыс. рублей, или на 49%, дороже, чем в готовом жилье). Также значительно дороже «первичка» в Томске, Омске и Ярославле (примерно на 30 тыс. рублей за «квадрат»).

В тех городах, где «вторичка» остается дороже, в прошлом году наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье, — там разрыв между вторичным (более дорогим) и первичным (более дешевым) рынками сокращался. Вероятно, в 2022 году цены на обоих рынках сравняются или новостройки окажутся даже дороже вторичного жилья.

В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала) — напротив, «вторичка» дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье всё больше обгоняло новостройки по уровню цен.

В Махачкале — самое высокое превышение цены 1 кв. м на «вторичке» над ценой 1 кв. м на «первичке» — 28,5 тыс. рублей. Более чем на 10 тыс. рублей за «квадрат» «вторичка» также дороже в Санкт-Петербурге, Самаре, Владивостоке и Иркутске.

Только в трех городах-миллионниках из 16 «квадрат» на вторичном рынке дороже, чем на первичном: это Воронеж, Санкт-Петербург и Самара. Год назад в эту категорию входили также Москва, Краснодар и Красноярск. Во всех трех городах в прошлом году новостройки росли в цене сильнее, чем готовое жилье. И если в Красноярске разрыв между динамикой цен на «первичке» и «вторичке» невелик, то в Краснодаре и Москве новостройки стремительно опережали вторичный рынок.

В Москве большой вклад в рост цен на первичном рынке оказало действие льготной ипотеки на старых условиях в первой половине года. Население разгоняло спрос (а значит, и цены), стремясь успеть выгодно приобрести квартиру.

Оставьте запрос на подбор профессионала рынка недвижимости для решения вашего жилищного вопроса на сервисе Циан «Заявка риелтору»

В Краснодаре темпы роста цен на новостройки были самыми высокими среди городов-миллионников и среди всех анализируемых локаций уступали только ценам в Сочи. Недвижимость в городах Кубани в 2021 году была востребована как среди инвесторов, так и среди жителей других регионов России, работающих удаленно.

В большинстве локаций (75%) «квадрат» на первичном рынке дороже, чем на вторичном. Среди городов-миллионников только в трех городах готовое жилье доступнее для покупателей, чем новостройки.

В настоящее время в миллионниках в среднем квартиры на первичном рынке по-прежнему дорожают сильнее, чем на вторичном. В городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, напротив, «вторичка» немного обогнала «первичку».

Динамика в обоих случаях во многом зависит от изменения структуры предложения в пользу более дорогих лотов. Особенно это актуально для городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, где объем предложения обычно меньше.

По данным Циан.Аналитики

«В 2021 году цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынке значительно возросли. Более высокие темпы роста стоимости новостроек привели к тому, что в большинстве анализируемых локаций “вторичка” теперь уступает в стоимости “первичке”, — отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — В 2022 году мы ожидаем более сдержанные темпы роста цен (10–15% против 25–30% в 2021-м), но ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем с высокой долей вероятности будет еще увеличиваться».

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: