Когда лопнет ипотечный пузырь в россии 2022

Обновлено: 13.06.2024

Включим машину времени и перенесемся в штаты, 2008 год. Рухнул рынок ипотечных облигаций. Триггером катастрофы назначили биржевой инструмент CDO.

Раскручивая цепочку, нужно вкратце рассказать, что CDO — это некий пакет ипотечных облигаций, от людей с разными рейтингами, уровнями доходов и т.д.

Обеспечение в случае банкротства одного из ипотечников, упакованных в наш CDO, было обеспечено недвижимостью. А недвижимость, как известно, всегда растет, поэтому банки не парились и выдавали ипотеки с условно низкими процентами кому попало.

Наряду с этим происходили следующие 3 процесса:

1) Большой приток мигрантов в страну , 90% из которых работали на птичьих правах и могли потерять работу в любой момент.

В таких условиях любой мексиканский мигрант, назовем его Хулио, в 70% случаев принимал решение взять квартиру в ипотеку, а не в аренду.

Думал он так потому, что даже если он потеряет работу и не будет денег, то он сможет рассчитаться с банком, продав недвижимость.

2) Вследствие наплыва мигрантов на протяжении 6 лет подряд, у низших слоев населения начала снижаться зарплата , т.к. мигранту можно платить меньше, а работать он будет больше, чтобы не вылететь из страны. Так что наши Хулио не только завоевывали рынок труда, но и демпинговали зарплаты обычных Джонов.

3) Активно работала система льготного кредитования от Fannie Mae и FreddieMac (это такие полугосударственные банки были в Штатах).

Они де факто не страховали риски по выданным ипотекам.

Итого мы имеем 3 основные причины, которые можно сформулировать примерно так: людей больше, зарплата меньше, ипотеку каждому! Прямо коммунизм в кредит.

Спичку поджог, скорее всего, один из Хулио или Джонов, который не смог продать свой дом или квартиру (в непрестижном районе) по той цене, которой бы ему хватило, чтобы разойтись с банком.

Но дело в том, что и банк не смог продать эту недвижимость по цене, чтобы просто выйти в 0, потому, что дома в этих районах и за бесплатно никому не были нужны. Т.е. банки начали терпеть убытки, и в итоге наш производный фининструмент CDO чуть не утащил ко дну вотчину первого чернокожего парня, который смог.

Так запустилась цепная реакция.

Назревала эта ситуация в Штатах с уменьшением реальных доходов у граждан примерно с 2000 го года. Т.е. США понадобилось 8 лет для того, чтобы мина взорвалась.

Переносимся в РФ в 2020 год. Какие удары после пандемии мы почувствовали на себе?

1) Нерабочие дни (все же мы понимаем, что если ты не бюджетник, то нет работы — нет зарплаты).

2) Льготная ставка по ипотеке (давалась не всем, и тем не менее очень много простых людей ей воспользовалось).

3) Разгоном инфляции и рост цен (на вообще все).

Что происходит в 2021-м в стране.

Темп роста цен на недвигу бьет все рекорды.

Риелторы счастливы, инвесторы счастливы , и ничего как бы не предвещает беды, т.к. в РФ существует механизм страхования вкладов, стабфонд и прочие государственные механизмы, чтобы не допустить ситуации штатов 2008 года.

Но как всегда есть одно «но» .

Если мы сейчас взглянем на рынок вторичной недвижимости, то мы увидим картину примерно такую.

Купленные в льготную ипотеку квартиры продают по оооочень дорогой цене (в сравнение даже с той, что брали).

И скидывают её не только инвесторы.

Дело в том, что порядка 40% людей, продающих вышеописанную недвижимость, покупали её в ипотеку на последние деньги. Многие брали кредит на первый взнос.

А как известно, любой кризис, который больше локальной потасовки, влечет за собой перераспределение ресурсов. Человеческих, в том числе.

Если сформулировать коротко, то люди с ипотеками, попавшие под сокращения или потерявшие по тем или иным причинам работу, устраиваются на работу с меньшей зарплатой (относительно инфляции и стоимости денег). Согласитесь, 50 т.р сейчас и 50 т.р 5-7 лет назад (особенно до 2014) — это совершенно разные деньги.

Из этого вытекает фактор снижения реальных доходов населения, который влечет за собой неспособность обслуживать свой долг.

Но! Россия же это страна возможностей! И любой гражданин (назовем его Иван) может совершенно спокойно пройти процедуру банкротства и не париться по поводу. Дело в том, что де факто процедура банкротства позволяет не париться только нашему Ивану. Для банка, выдавшего ипотеку, — это однозначный убыток. И банки вынуждены просить эти деньги у государства.

Госпожа Набиуллина с удовольствием печатает новые рубли и повышает ключевую ставку в расчете на то, что инфляцию удастся затормозить. Конечно, стоит отдать ей должное за то, что она все же предупреждала наше правительство о таком варианте развития событий. Но эффект пока оставляет желать лучшего.

Что по итогу мы имеем. В красном углу ринга Банкроты с упавшими доходами во главе с нашим простым парнем Иваном.

В синем углу ринга АСВ, стабфонд, Минфин и ЦБ.

В нашей стране также есть огромный ресурс в виде газа, нефти, ФНБ и Сбера с Яндексами.

И тут возникает вопрос — кто кого?

Очень не хочется, чтобы победил Иван.

Так и что с этим всем делать, спросите вы?

Отвечу просто — позаботиться о себе и своей компании. По статистике более образованные кадры больше зарабатывают . А компании, которые повышают квалификацию персонала, более привлекательны на рынке для квалифицированных кадров. А, как известно, «Кадры решают все!».

Выход один — быстро адаптироваться под постоянно изменяющиеся условия ведения бизнеса. Конечно, это невозможно с сотрудниками, получившими раз и навсегда диплом в вышке. Они должны постоянно обновлять свои знания и навыки, а кадровики и руководители — отслеживать их компетенции. То есть создать систему внутрикорпоративного обучения. Создавать ее самому — долго и дорого. Да и не за чем — на рынке уже все давно придумали, миллион предложений. Важно выбрать оптимальное по соотношению цена/качество.

Мы в «Клерке» создали такую систему. Сейчас она доступна в рамках корпоративной подписки на закрытую часть «Клерка» .

Мы изучили основные потребности бухгалтеров в их ежедневной работе. Продумали способы, как эту работу облегчить, структурировать. Разработали дополнительные сервисы.

В итоге, вот, что на целый год получит бухгалтерия в корпоративной подписке:

— программу обучения из 30 онлайн-курсов по точно подобранным темам. Никакой теории, воды или повторений азов. Только новые алгоритмы решения практических задач.

— вспомогательные материалы из 350 видео с вебинаров и лекций. Записывали лучших лекторов страны, когда они разбирали конкретные рабочие вопросы.

— персональный круглогодичный консультант на «Клерке». Бухгалтеры не останутся в растерянности со своими вопросами. Эксперты «Клерка» будут 24/7 с ними на связи весь год.

— моментальные компетентные разборы новых законов с практической инструкцией. Чего бы ни придумали законодатели, бухгалтер за минуту разберется с нашей подсказкой.

— больше 40 полезных инструментов для работы. Топчик — Проверка контрагентов и Мониторинг Росстата.

Оставляйте заявку в форме ниже , я лично расскажу вам про эту систему. Не стесняйтесь! Жду!

Руслан Хасбулатов о том, как бестолково страна деньгами распоряжается

Вера Жердева

Ипотека-2022: «Цирконы» Путина - это хорошо, а жить где, когда жилищный пузырь лопнет, а он лопнет



Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было квартирный вопрос только испортил их…" Так писал о москвичах 30-х годов Михаил Булгаков. Прошло без малого сто лет, а проблемы с жилплощадью по-прежнему будоражат умы, причём не только жителей Первопрестольной, но и всей нашей необъятной родины.

Решить пресловутый квартирный вопрос должна была дешевая ипотека и льготы. Вот только вмешался кризис, вызванный пандемией. И оказалось, что на фоне роста стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке, заёмщиков, способных «поднять» ипотеку, практически не осталось. А те, кто ранее впрягся в ипотечный хомут, вот-вот окажутся неплатёжеспособными. Напомним, в октябре 2021 года медианная стоимость квадратного метра вторичного жилья в России составила 65 тысяч рублей. В октябре 2020 года она была на целых 19% ниже.

В столице России квадратный метр «вторички» подорожал на 24,5%. В октябре прошлого года 1 кв. м готового жилья в столице стоил в среднем 190 тысяч рублей, то в октябре нынешнего — уже 237 тысяч рублей. Не хило так цены скакнули…

В регионах тоже картина неутешительная. Да, в некоторых субъектах РФ, на вторичное жильё цены начали снижаться. Но не потому, что оно вдруг стало доступнее, а из-за низкого качества, которое уже не устраивает даже наших непридирчивых граждан.

Предположение о грядущем снижении цен на недвижимость подтверждает и поведение инвесторов, вкладывавших деньги в столичные новостройки на этапе котлована. Некоторые из них явно забеспокоились и начали перепродавать еще недостроенные квартиры. За девять месяцев 2021 года количество таких сделок увеличилось на 38,2%.

Какова вероятность того, что граждане уже в 2022 году перестанут брать ипотеку, а те, кто её уже оформил, окажутся неплатежеспособными?

— Да, ипотечный пузырь может лопнуть уже в 2022 году, — полагает экономист Руслан Хасбулатов.

— Наша ипотека по сравнению с европейской и американской слишком жесткая. Ее условия надо даже не смягчить, а пересмотреть. Потому как сейчас они просто зверские, люди уже стали бояться брать ипотеку. В настоящее время сам механизм ипотечного кредитования нуждается в коренном пересмотре. И это нужно сделать законодательно. Тем более, что средства есть.

Банки сейчас вкладывают деньги в паразитарное потребление, а не в производство. При этом все вокруг делают вид, что страна движется вперёд. Вот сейчас по ТВ всё время программы крутят, в которых рассказывают, что мы крутые и можем всем показать Кузькину мать, потому что у нас есть «Цирконы» и много чего ещё. Что, в 1991 году у нас сильной армии не было? А страна распалась. И до этого довела бедность населения. Людям детей надо было кормить!

Так что бесполезно себя «Цирконами» утешать. А нужно срочно решать внутренние проблемы. И в первую очередь, проблемы с жильём, с которыми сталкивается почти половина граждан России.

Политолог Михаил Делягин полагает, что кризисный процесс уже пошёл:

— А чего вы ожидали? Льготная ипотека закончилась. Ставка по ней растёт. Есть еще и плавающие ставки, и это просто катастрофа для людей, погружающихся в нищету. И я не утрирую. Два года разрушались бизнесы, которые казались стабильными. К тому же многие теряют дополнительный доход.

Вот пример: в Алтайском крае запретили забивать скот на подворье. Теперь животных нужно везти на скотобойню за много километров, платить и за перевозку и за забой. И местные жители стали отказываться от разведения скота на своих участках, потому как невыгодно.

К тому же сейчас много случаев, когда люди подрывают здоровье, стараясь заработать. А на помощь государства надеяться не приходится. Оно, конечно, должно поддерживать граждан. Но оно еще должно их лечить и учить. А по факту — убивает оптимизированной медициной и оболванивает в реформированных школах.

По оценкам Росстата, доходы россиян за два пандемийных года упали, причём — значительно. Количество людей, живущих за чертой бедности, за 2020 год увеличилось на 400 тысяч. Их было почти 20 миллионов человек. В 2021 их, по всей вероятности, станет еще больше. Потому как в первом квартале спад доходов населения по сравнению с тем же периодом 2020 года ускорился в четыре раза.

Тем не менее Андрей Бунич, президент Союза предпринимателей и арендаторов России, полагает, что делать точный прогноз, касающийся ипотечного рынка — дело неблагодарное.

— Знал бы прикуп, жил бы в Сочи! Пока нельзя точно сказать, что будет с ипотекой. У финансовой системы есть возможность оттягивать кризис, особенно если она в нём не заинтересована. А вот если заинтересованность есть, то тогда могут даже сыграть на опережение. На Западе это, кстати, часто проделывают и дивиденды получают. В нашем же случае риски могут совпадать с изменениями в макроэкономике. Если ситуация на финансовом или сырьевом рынке ухудшится, то рынок ипотечного жилья на это сразу же среагирует и рухнет.

В общем, главная проблема в том, что платёжеспособных граждан становится всё меньше. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина призвала брать ипотечные кредиты, хорошо поразмыслив и взвесив свои возможности. Да еще учитывая, что ставки по ипотеке могут вырасти. К слову, на текущий момент ставки по не льготной ипотеке составляют порядка 9−10%.

В 2021 году ипотечные заемщики отдавали банкам уже более 56% своих доходов. Например, в ноябре за московскую «однушку» средний платёж составлял 49 210 рублей. Чтобы получить такой кредит, зарплата или ежемесячный доход должны быть не меньше 150 тысяч рублей. А средняя зарплата в столице крутится в пределах 100 тысяч родных деревянных. При этом понятно, у что большинства людей, трудящихся в Москве, она по факту ниже. И кардинального роста зарплат, увы, пока не предвидится.

Кто не успел, тот опоздал: кредиты на жилье в 2022 могут вырасти до 14%


Стало известно, когда ипотека грохнется



В следующем году средние ставки по ипотеке могут превысить 10−12%, что приведет к снижению числа выданных кредитов и небольшому охлаждению на рынке недвижимости. Таков консенсус-прогноз аналитиков, опрошенных агентством ТАСС.

Уходящий 2021 год стал рекордным по объему выданной ипотеки. По оценкам Дом. РФ этот показатель может достигнуть 5,5 триллиона рублей (1,9 млн. кредитов), что на 23% выше, чем в 2020-м. Однако если в этом году средневзвешенная ставка держалась в пределах 7,7%, в том числе благодаря программе льготной ипотеке, то в следующем даже она не поможет удержать цифры в нынешнем диапазоне.

Генеральный директор ипотечного агентства «Бюро кредитных решений» Александр Мельников в комментарии «СП» предположил, что если ключевая ставка останется в нынешнем диапазоне, ипотечные ставки будут находиться в районе 10−12%. В этом случае выдача кредитов замедлится на 10−15%. Небольшой позитив в том, что цены на жилье могут не расти такими темпами, как в этом году, или даже снизиться на 5−10% на фоне падения спроса.

В целом же, по мнению экспертов, рост ипотечной ставки, обусловленный ростом ключевой ставки (17 декабря она была повышена до 8,5%, тогда как в июле 2020 года составляла всего 4,5%), приведет к тому, что все меньше россиян смогут решить свой «квартирный вопрос».

А ведь в августе 2021 года президент РФ Владимир Путин говорил о том, что у страны появился «исторический шанс решить проблемы с жильем».

Но, как считают аналитики, для этого необходимо пересмотреть государственный подход к льготному жилью, в противном случае, многим россиянам на фоне высокой инфляции и недостаточно быстрого роста доходов придется отложить покупку жилья до лучших времен.

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко предположила, что многие россияне переориентируются на аренду жилья, так как не смогут взять ипотеку.

— Из-за роста ключевой ставки все кредиты дорожают — и ипотека, и автомобильные, и потребительские кредиты.

Еще несколько недель назад Сбербанк анонсировал повышение ипотечной ставки до 9%. Но если посчитать еще и страхование, ставка уже превышает 10%. Если учесть, что наши банки работают по принципу «ключевая ставка плюс два процента за обслуживание ипотечного кредита», вполне логично, что уже сейчас при ставке в 8,5%, ипотека превысит 10%. Прибавьте страховку, и вы получите 11,5%. Это реалии сегодняшнего дня, так что незачем ждать 2022 года.

«СП»: — Как это скажется на рынке недвижимости?

— К сожалению, за последние полтора года стоимость квадратного метра по России в среднем выросла на 30%. С учетом снижения доходов населения за этот период, доступность жилья резко упала. Сейчас ни стоимость квадратного метра, ни ипотечная ставка многим не подходят по параметрам, и люди переориентируются на рынок аренды. Поэтому цены на аренду также начали идти вверх. В период пандемии, когда многие разъехались по домам, цены на аренду сократились на несколько десятков процентов, но сейчас начали восстанавливаться. Просто потому, что люди не могут позволить себе покупку жилья даже с ипотекой.

Я ожидаю, что в начале следующего года наступит охлаждение рынка за счет того, что цены на недвижимость выросли, в отличие от доходов, а ипотека для большинства граждан будет недоступна. Возникнут ножницы между возможностью клиентов покупать и желанием застройщиков продавать. Это противостояние выразится в стагнации рынка — покупатели будут ждать скидок, а продавцы — надеяться на чудо или на авось.

«СП»: — Предложит ли в связи с этим государство новые программы поддержки вроде льготной ипотеки?

— Льготная ипотека под 7% будет действовать еще полгода до 1 июля 2022-го. Она распространяется исключительно на новостройки и на сумму до 3 миллионов рублей. Если для многих российских городов это еще более-менее актуально, то для Москвы, Санкт-Петербурга или Краснодарского края это не самая серьезная сумма.

Думаю, ближайшие полгода новых программ поддержки ждать не стоит, так как застройщики поднакопили жирок за счет активных продаж и не будут спешить снижать цены. До такого кризиса, как весной 2020 года, еще далеко. Возможно, в июне, когда закончит свое действие льготная программа, ее захотят модифицировать, но это будет уже исходя из реалий того времени.

Но тому, кто хочет купить жилье, я бы посоветовала не ждать того, что будет в следующем году. Да, ставки высокие, но когда человек берет ипотеку под 10,5%, если через 2−3 года ситуация в стране с инфляцией улучшится и ключевая ставка снизится, он может рефинансировать свой кредит. Это не приговор, который означает, что все 20 лет ему придется выплачивать ипотеку по высокой ставке. Если квартирный вопрос нужно решать, лучше делать это по мере необходимости, а не ждать чудес от природы.

Вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков считает, что решение квартирного вопроса требует кардинального изменения подхода государства.

— Уже к июлю ипотечная ставка может дойти до 12−14%. Цены растут, инфляция оказалась выше того, что мы предполагали, и она будет раскручиваться и дальше, а, значит, будут расти и ставки по ипотеке. Пока люди не привыкнут к этим ставкам, число выданных кредитов будет снижаться.

Естественно, это будет иметь последствия и для строительного рынка. Ипотека — это платежеспособный спрос. Когда он уменьшается, падают продажи. Если падают продажи, сокращается производство, в данном случае — строительство. В лучшем случае, мы будем иметь те же показатели по количеству сданных квадратных метров, что и в этом. Роста не будет.

«СП»: — Будет ли государство предпринимать какие-то меры, чтобы поддержать отрасль и людей, желающих приобрести жилье?

— Конечно, будет. Но эффект от этих мер всегда проявляется с запаздыванием, поэтому они начнут сказываться не раньше, чем к концу 2022 года. Скорее всего, это будут какие-то стимулирующие программы для определенных групп населения, так как это в интересах и социальной политики, и поддержания тонуса в строительной отрасли, которая является двигателем для многих других сфер.

Скорее всего, 2022 год сложится примерно так же, как этот по объемам строительства, но цены вырастут и будут проблемы.

«СП»: — Президент этим летом говорил, что у России появилась историческая возможность решить «квартирный вопрос» для населения. Учитывая рост цен и ставок по ипотеке, это решение откладывается?

— Я неоднократно говорил, что если поставить такую задачу, то выполнить ее можно. Но способы решения должны быть другими. Это не просто создание платежеспособного спроса, а создание крупного сегмента льготного рынка недвижимости, в том числе и арендного рынка. В этом направлении у нас есть резервы, и государство могло бы заметно скорректировать структуру рынка. Но пока серьезных усилий в этом направлении не видно, хотя разговоры об этом есть.

Высокие ипотечные ставки, рекордная с 2015 года инфляция, неопределенность в экономике затронули и рынок жилья. Покупатели рассчитывают на снижение цен, инвесторы оценивают новые уровни доходности недвижимости

Фото: Sutterstock

В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти. Высокая инфляция, повышение ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотечным кредитам поставили перед инвесторами вопрос, сохранит ли недвижимость статус защитного от обесценивания денег актива, а перед теми, кто собирался покупать жилье для жизни, — ждать ли падения цен.

Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?

За последний год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с ₽97,5 тыс. до ₽141 тыс. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с ₽81,1 тыс. до ₽118,5 тыс.). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика» с апреля 2021 года по апрель 2022 года.

Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.

Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.

Фото:Группа ПИК

Что будет с ценами на жилье в 2022 году?

Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос.

Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году

Инфляция в России выросла до 17,62% годовых, по данным на 15 апреля 2022 года

Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за ним — скачок инфляции, в годовом выражении она составляет 17,62%, строительные материалы с начала 2022 года подорожали на 9,95%, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.

После мартовского резкого всплеска цен (на 7,61%, с 9,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом выражении) темпы инфляции хоть и начали замедляться, но по-прежнему значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в докладе «О чем говорят тренды. Макроэкономика и рынки». Согласно апрельскому опросу профессиональных аналитиков, они ожидают инфляцию к концу года на уровне 22% (вместо 20%, которые прогнозировали в марте).

Фото:Shutterstock

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года», — уверен эксперт.

Как ставки по ипотеке повлияют на цены на жилье в 2022 году?

Фото:Sutterstock

Повышение Центробанком в феврале ключевой ставки до рекордных 20% повлекло за собой повышение ипотечных ставок. На пике ставки в Сбербанке поднимались выше 18%, в ВТБ — выше 23%.

Средняя ставка по ипотеке на первичное жилье на 1 апреля составляла 21,41% годовых (от 13,8% до 27,7%), на вторичном рынке — 21,22% (от 13,8% до 24,5%), согласно данным Frank RG, который оценивает ипотечные программы около 30 банков.

После понижения ключевой ставки до 17% в Сбербанке и ВТБ ставки по ипотеке понизили до 16,9% (данные на 22 апреля 2022 года).

Фото:Shutterstock

«С такими ставками — более 15% — никто брать ипотеку не будет, поэтому необходимо делать ипотеку доступной для поддержания спроса и предложения, для поддержки строительной отрасли. Этот вопрос понимают и обсуждают в правительстве, решения будут приниматься», — рассказал председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

Ставки по льготной ипотеке были пересмотрены в сторону повышения: с 7% до 12%, при этом сумму лимита снова увеличили для регионов до ₽6 млн, а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до ₽12 млн (ранее сумма составляла ₽3 млн для всех российских регионов, что практически лишало москвичей, петербуржцев и жителей крупных городов возможности воспользоваться программой, так как квартиры стоят в них дороже). По трем разновидностям льготных ипотечных программ ставки остались на прежнем уровне: семейной — 6%, сельской — 3% и дальневосточной — 2%.

Фото:с сайта flickr.com пользователя hey tiffany!

В марте выдача ипотечных кредитов стала единственным выросшим сегментом в розничном кредитном портфеле банков благодаря льготным программам. Аналитики ЦБ ожидают значительное по сравнению с 2021 годом изменение спроса и структуры выдач ипотечных кредитов в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.

На льготную ипотеку делают ставку и застройщики, которые совместно с банками тоже субсидируют ипотечные ставки. Так, системообразующие застройщики — группы компаний «ПИК» и «Самолет» — предлагают клиентам ставки 6,99% и 5,99% соответственно на весь срок кредитования. «Подобные программы поддержат спрос со стороны покупателей, так как для заметной их части они становятся единственным способом купить новое жилье. Предпосылок для падения цен нет», — считает директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский.

Каким будет спрос на недвижимость и как он повлияет на цены?

Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России

Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России (Фото: Sutterstock)

Еще один фактор, который оказывает влияние на цены, это спрос. Отложенный из-за локдауна во время пандемии спрос внес существенный вклад в раскручивание маховика цен на жилье.

Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цену в первую очередь будет определять платежеспособный спрос — он сейчас находится в зоне риска. Как экономика перенесет санкции и удастся ли людям успешно зарабатывать — увидим в скором будущем. Пока перспектива кажется неплохой: цены на сырье высоки, денег в страну приходит больше, чем выходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому спрос на жилье существует. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что обвалится спрос. Сейчас причин для роста стоимости жилья нет. Похоже, наиболее вероятный сюжет — небольшие колебания стоимости около сегодняшних значений», — объяснил свое мнение эксперт.

«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов», — уверены в ГК «ПИК».

Илья Витковский говорит, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

Сжатие спроса не приведет к кардинальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, потому что с переходом строителей на проектное финансирование за счет поступления средств от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках перестало напрямую зависеть от количества сделок в проекте. «Сейчас девелоперы делают прямой дисконт только на отдельные наименее ликвидные лоты, чаще же происходит предоставление скидок через дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен», — уверен Попов.

Насколько выгодно инвестировать в жилье в 2022 году?

В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру в качестве объекта инвестирования

В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру в качестве объекта инвестирования (Фото: Sutterstock)

Средняя доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах в последние годы снижается: в 2020 году средний по стране показатель составлял 6%, в 2021-м — 5,5%, по данным на конец апреля 2022 года она опустилась до 4,9% годовых. Для того чтобы окупить покупку квартиры благодаря сдаче в аренду, потребуется не меньше 20,3 года. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены на недвижимость в 70 крупных российских городах. Причиной падения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.

Топ-5 городов с низкой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

  • Москва — доходность 3,5%, средняя цена квартиры составляет ₽17,7 млн, арендная ставка — ₽51,9 тыс./мес., окупаемость 28,4 года;
  • Курск — доходность 3,6%, средняя цена квартиры составляет ₽4,4 млн, арендная ставка — ₽13,4 тыс./мес., окупаемость 27,5 года;
  • Санкт-Петербург — доходность 3,8%, средняя цена квартиры составляет ₽11,9 млн, арендная ставка — ₽37,6 тыс./мес., окупаемость 26,3 года;
  • Белгород — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽5,6 млн, арендная ставка — ₽18,1 тыс./мес., окупаемость 25,5 года;
  • Владивосток — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽8,3 млн, арендная ставка — ₽27,3 тыс./мес., окупаемость 25,3 года.

В нынешних условиях приобретать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, считает Владимир Попов. «Спрос на вторичном рынке сжимается, на нем не действует льготная программа (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большой доход — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно усилилась, а ставки аренды снизились. Учитывая, что стоимость жилья увеличивается, а ставки аренды нет, доходность и дальше будет снижаться», — уверен эксперт.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в апреле 2022 года средняя ставка аренды однушки в Москве — ₽45,8 тыс. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке столицы составляет ₽16,7 млн. «Только для того чтобы возвратить потраченные на покупку квартиры средства (предположим, что квартира куплена на «живые» деньги без ипотеки), потребуется более 12 лет (при условии, что квартира будет сдаваться без простоев). Доходность составляет всего 3% (год назад — 4,5%)», — привел расчеты Попов.

Топ-5 городов с высокой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

  • Нижний Тагил — 8,3% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽15,6 тыс./мес., окупаемость 12 лет;
  • Астрахань — доходность 8%, средняя цена квартиры составляет ₽3,7 млн, арендная ставка — ₽24,7 тыс./мес., окупаемость 12,5 года;
  • Якутск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры составляет ₽6,1 млн, арендная ставка — ₽36,3 тыс./мес., окупаемость 13,9 года;
  • Мурманск — доходность 7%, средняя цена квартиры составляет ₽4,7 млн, арендная ставка — ₽27,5 тыс./мес., окупаемость 14,3 года;
  • Грозный — доходность 6,9%, средняя цена квартиры составляет ₽4,5 млн, арендная ставка — ₽25,9 тыс./мес., окупаемость 14,4 года.

Дмитрий Лебедев обращает внимание на то, что в условиях кризиса надо помнить: главное — это денежный поток. «В этом и состоит основная ценность недвижимости, этим она и выручает в период турбулентности. Я бы предлагал инвесторам поумерить аппетит, довольствоваться даже малым и ценить недвижимость за надежность — сейчас фактически отсутствуют альтернативные способы инвестирования и сохранения средств, учитывая, что сейчас происходит с зарубежными счетами и ценными бумагами. А рост стоимости недвижимости всегда обгоняет инфляцию, хотя и видно это только на длительном промежутке времени. Я считаю, что инвестировать в недвижимость надо, исходя из горизонта планирования более десяти лет — тогда вы получите гарантированно успешный результат. Даже если инфляция будет высокой, а стоимость недвижимости не расти или опускаться, то это будет временно, надо этот период просто переждать», — заключил эксперт.

Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее

Фото: Mistervlad/shutterstock.com

Банк России ожидает замедления роста ипотеки в России до 10–15% по итогам 2022 года. Такой прогноз содержится в материалах регулятора (.pdf). В среднесрочном прогнозе от 11 февраля речь шла о росте ипотечного портфеля банков на 15–19% в 2022 году по сравнению с 26,7% в 2021 году (.pdf).

«С учетом планируемого завершения льготной ипотеки к 1 июля можно ожидать заметного замедления роста ипотеки уже во втором полугодии, тем не менее поддержку окажет семейная ипотека, лимит по которой будет достаточен для обеспечения спроса в этом году. В результате в целом за 2022 год можно ожидать замедления темпов роста ипотеки до 10–15%», — говорится в исследовании.

Несмотря на рост ставок, ипотека пока практически не снижает темпов, отмечается в материалах Центробанка. По предварительным данным ЦБ, в марте ее рост составил 2,1% (в феврале — 2,2%). Этого удалось достичь благодаря резкому росту выдач по двум основным госпрограммам — ипотеки на новостройки с господдержкой и семейной ипотеки. Выдачи по ним в марте выросли до 211 млрд руб. против 127 млрд руб. в феврале. На мартовских ипотечных показателях также сказалась выдача кредитов по одобренным ранее заявкам, отмечают в ЦБ. Выдачи рыночной (вне льготных программ) ипотеки в марте пока сократились незначительно — приблизительно на 10–15% — и составили около 300 млрд руб., говорится в исследовании.

Вместе с тем существенно выросли выдачи по госпрограммам. По семейной ипотеке выдача за месяц выросла с 76 млрд до 112 млрд руб., а по льготной ипотеке почти удвоилась — с 51 млрд до 99 млрд руб. Повышенный спрос на льготные программы регулятор связывает с ожиданиями дальнейшего ужесточения условий программ поддержки ипотечного кредитования. В материалах отмечается, что такие настроения в марте были свойственны как заемщикам, так и самим банкам.

Однако условия по семейной, сельской и дальневосточной ипотекам были сохранены. По льготной программе на новостройки с 1 апреля ставка была повышена с 7% до 12%, а сумма кредита увеличена, что может оказать «нейтральное воздействие на ежемесячный объем выдач», считают в ЦБ.

На прошлой неделе ЦБ сообщил о росте ставки по нельготной ипотеке до 21% в марте. За месяц рост составил 10 п.п. Кредиты по таким условиям в основном выдавались с возможностью снижения ставки — в том случае, если ЦБ снизит ключевую.

Ипотечный рекорд — 2021

В 2021 году россияне оформили 1,9 млн жилищных кредитов на общую сумму 5,7 трлн руб. Это стало рекордным показателем за всю историю наблюдений ипотечного рынка. По сравнению с показателями 2020 года выдача ипотеки выросла на 7% в количественном выражении и на 28% в денежном. Рекордную выдачу ипотеки эксперты объясняют влиянием двух основных факторов — низкими ставками по ипотеке в первой половине прошлого года и действием льготных программ (льготная ипотека, семейная, дальневосточная и другие).

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: