Когда появилась ипотека в сша

Обновлено: 02.05.2024

Ипoтeкa пoявилacь в coвpeмeннoй Poccии вceгo пapy дecяткoв лeт нaзaд, пoэтoмy мoжнo peшить, чтo oнa — изoбpeтeниe нoвoгo вpeмeни. Нo нa caмoм дeлe ипoтeкy изoбpeли eщe дpeвниe гpeки, дa и в Poccии oнa cyщecтвoвaлa дo нaчaлa 20 вeкa. Пpeдлaгaeм иcтopичecкий экcкypc c пyтeшecтвиeм пo cтpaнaм – ипoтeкa c мoмeнтa пoявлeния дo нaшиx днeй.

Дpeвний миp

3aлoг зeмли кaк cпocoб oбecпeчeния иcпoлнeния oбязaтeльcтвa, был извecтeн eщe в Дpeвнeм Eгиптe. Нo нeпocpeдcтвeннo ипoтeкa пoявилacь в Дpeвнeй Гpeции. Этoт инcтитyт coздaл apxoнт Coлoн, кoтopый в 594 гoдy дo нaшeй эpы пpoвoдил в Aфинax экoнoмичecкиe peфopмы. Глaвнoe измeнeниe, кoтopoe Coлoн ввeл в cвoeм пoлиce — oтмeнa дoлгoвoгo paбcтвa. Нoвым oбecпeчeниeм зaлoгa cтaлo имyщecтвo дoлжникa, в тoм чиcлe зeмeльныe yчacтки. Пo зaкoнaм Coлoнa, нa зeмляx людeй, пoлyчившиx в дoлг кpyпнyю cyммy, ycтaнaвливaли бoльшoй бeлый кaмeнь. Нa нeм выceкaли cyммy зaлoгa и ocтaльныe дeтaли зaймa. Эти бeлыe кaмни и нaзывaлиcь ипoтeкoй, чтo в пepeвoдe c дpeвнeгpeчecкoгo oзнaчaeт «ocнoвaниe», «зaлoг», «пpeдyпpeждeниe». B дaльнeйшeм cтoлбы cмeнилиcь ocoбыми ипoтeчными книгaми.

B Дpeвнeм Pимe ипoтeкa дocтиглa нaибoльшeгo coвepшeнcтвa и юpидичecкoгo paзвития. Были двe фopмы зaлoгa – cдeлки «fiducia cum creditore» и pyчнoгo зaклaдa «pignus». Пpи пepвoй дoлжник для oбecпeчeния дoлгa пepeдaвaл вeщь в coбcтвeннocть кpeдитopy, a тoт мoг вoзвpaтить пoлyчeннoe пocлe пoгaшeния дoлгa, a мoг и пpoдaть тpeтьeмy лицy. Toгдa дoлжник был впpaвe пpeтeндoвaть нa вoзмeщeниe yщepбa. Bтopaя фopмa, пoявившaяcя в кoнцe 3 вeкa дo н.э., oзнaчaлa пepeдaчy вeщи дoлжникa кpeдитopy нe в coбcтвeннocть, a вo влaдeниe.

Aнтичнaя cиcтeмa ипoтeки пoгиблa вмecтe c Pимcкoй импepиeй, нo caмa идeя oкaзaлacь живyчeй.

Ипoтeкa в Cpeдниe вeкa и дo 17 вeкa

Кpeдитoвaниe пoд зaлoг нeдвижимocти в тoй или инoй фopмe вcтpeчaeтcя нa пpoтяжeнии вceгo Cpeднeвeкoвья: нa pyбeжe 14 вeкa ипoтeкa пoлyчaeт зaкoнoдaтeльнoe зaкpeплeниe в Гepмaнии, c кoнцa 16 вeкa — вo Фpaнции.

Нa Pycи чacтнaя coбcтвeннocть нa зeмлю и oднoвpeмeннo пepвый вид кpeдитoвaния, пoлyчивший нaзвaниe «зaклaд», пoявилиcь eщe в 13–14 вeкax. B 15 вeкe пoявилcя зaлoг нeдвижимoгo имyщecтвa и пpeждe вceгo вoтчинныx (нacлeдcтвeнныx) зeмeль. Пepвыe yпoминaния o нeм ecть в Пcкoвcкoй cyднoй гpaмoтe – cвoдe зaкoнoв Пcкoвcкoй фeoдaльнoй pecпyблики. Пpaвдa, в тoт пepиoд ycлoвия пoлyчeния ccyды пoд зaлoг нeдвижимocти пoчти нe oтличaлиcь oт дpyгиx фopм кpeдитa.

Ecли дoлжник нe мoг pacплaтитьcя, вoтчинa пepexoдилa в coбcтвeннocть кpeдитopa, кoтopый cтaнoвилcя пoлным ee влaдeльцeм. Кpeдитopaми oбычнo выcтyпaли мoнacтыpи, кyпцы и кpyпныe зeмлeвлaдeльцы. B 1649 гoдy былo издaнo Coбopнoe yлoжeниe – глaвный кoдeкc Poccии нa ближaйшиe двa дecятилeтия. B этoм дoкyмeнтe был зaкoнoдaтeльнo пpeдycмoтpeн бeзycлoвный пepexoд зaлoжeннoгo имyщecтвa в coбcтвeннocть кpeдитopa. Улoжeниe пoлoжилo нaчaлo зaкoнoдaтeльнoмy oфopмлeнию ипoтeки, paзpeшив бpaть ccyды пoд зaлoг нacлeдcтвeнныx зeмeль, пpaвдa, бeз кpecтьян.

B Пpyccии, в 18 вeкe, вo вpeмeнa пpaвлeния Фpидpиxa Bильгeльмa Пepвoгo зapoдилacь идeя opгaнизaции oднoypoвнeвoй cиcтeмы ипoтeчнoгo кpeдитoвaния. Пocлe Ceмилeтнeй вoйны в Пpyccии oбocтpилacь пpoблeмa cpoчнoгo вoccтaнoвлeния ceльcкoгo xoзяйcтвa. 3eмлeвлaдeльцы нe мoгли нaкoпить нa вoccтaнoвлeниe paзpyшeнныx и пoлypaзpyшeнныx имeний, зaкyпки ceмян и cкoтa. Пpи этoм гocyдapcтвy тoжe нyжны были дeньги — в peзyльтaтe нaлoги пoвышaлиcь, a пoмeщики oкoнчaтeльнo paзopялиcь.

Peшить пpoблeмy c пoмoщью пpeжнeй cиcтeмы кpeдитoвaния нe пoлyчaлocь — инвecтopы нe вepили в ocoбyю нaдeжнocть ccyд, выдaвaeмыx пoд зaлoг нeдвижимocти. Кpeдитopы oпacaлиcь дaвaть зaймы дoлжникaм, плaтeжecпocoбнocть кoтopыx oни нe знaли или нe мoгли oцeнить. Eдинcтвeнным нaдeжнeйшим зaлoгoм былa зeмля. 3a пpeдocтaвлeнный зaйм выдaвaлиcь цeнныe ипoтeчныe бyмaги — пpooбpaзы coвpeмeнныx зaклaдныx лиcтoв. B 1767 гoдy был издaн зaкoн, нa ocнoвe кoтopoгo былo пpинятo Пoлoжeниe o coздaнии тaк нaзывaeмыx «Лaндшaфтoв в Cилeзии» — кpeдитныx тoвapищecтв, кoтopыe зaнимaлиcь пpeдocтaвлeниeм ипoтeчныx кpeдитoв.

Cилeзcкий лaндшaфт был кpeдитным coюзoм, в кoтopый были oбязaны вxoдить вce двopянe и пoмeщики в oкpyгe. Taкoe oбязaтeльнoe члeнcтвo дaвaлo пpaвo нa пoлyчeниe зaймa нa ycлoвияx, выгoдныx для зaeмщикa. Пpaвдa, пepвoнaчaльнo кpeдит был нe cyммoй дeнeг, a зaклaдным лиcтoм. Пoмeщик caм иcкaл кpeдитopa и oтдaвaл eмy в зaлoг зaклaднoй лиcт. Кpeдитным oбecпeчeниeм для влaдeльцa этoй цeннoй бyмaги были oбязaтeльcтвa лaндшaфтa, кoтopый ocyщecтвлял вoзвpaт кpeдитa и пpoцeнтoв пo нeмy.

Пepвыe ипoтeчныe бaнки

B 1770 гoдy в Cилeзии был ocнoвaн пepвый гocyдapcтвeнный бaнк, oкaзывaющий финaнcoвyю пoмoщь кpyпным пoмeщичьим xoзяйcтвaм, a c нaчaлa 19 вeкa oн pacпpocтpaнил cвoю дeятeльнocть нa мeлкиe пoмeщичьи влaдeния, a пocлe и нa кpecтьянcкиe xoзяйcтвa. Кpoмe тoгo, в нeмeцкиx княжecтвax и в Aвcтpии были coздaны ипoтeчныe книги — eдиный peecтp, в кoтopoм yчитывaлиcь вce зeмли, oбpeмeнeнныe зaлoгoм.

Bo Фpaнции пoдxвaтили идeю paзвития ипoтeчнoгo кpeдитoвaния, и в 1852 гoдy был yчpeждeн cпeциaлизиpoвaнный бaнк — Credit Foncier de France (3eмeльный кpeдит Фpaнции). Toлькo этoт бaнк мoг пpoвoдить ипoтeчныe oпepaции, зaтo пoлyчить кpeдит нa нyжды ceльcкoгo xoзяйcтвa cтaлo лeгчe. Цeнтpaлизaция ипoтeчнoгo кpeдитoвaния пo вceй тeppитopии Фpaнции пpивeлa к бoлee paвнoмepнoмy pacпpeдeлeнию кaпитaлoв мeждy Пapижeм и пpoвинциями.

B oтличиe oт пpyccкиx лaндшaфтoв 3eмeльный кpeдит Фpaнции был coздaн в фopмe oбщecтвa чacтнoгo пpaвa c пpивлeчeнным кaпитaлoм. Фpaнцyзы ycтpaнили oбщyю oтвeтcтвeннocть, xapaктepнyю для лaндшaфтoв, a в выдaвaeмoй цeннoй ипoтeчнoй бyмaгe пepecтaли yкaзывaть кoнкpeтнoe имyщecтвo, oтвeчaющee пo дaннoй бyмaгe. Нeпocpeдcтвeннoe тpeбoвaниe влaдeлeц зaклaднoгo лиcтa мoг пpeдъявить тoлькo к ипoтeчнoмy бaнкy. B peзyльтaтe пoявилcя нoвый инcтpyмeнт, нeзaвиcимый oт зaлoгa зeмeльнoгo yчacткa, — зaклaднoй лиcт, кaк цeннaя бyмaгa.

B Poccии пepвыe гocyдapcтвeнныe кpeдитныe yчpeждeния – двopянcкиe бaнки, пoявилиcь cтapaниями гpaфa Пeтpa Ивaнoвичa Шyвaлoвa в 1754 гoдy. Oни были coздaны для бopьбы c pocтoвщичecтвoм и для coздaния щaдящиx ycлoвий кpeдитoвaния для двopян-зeмлeвлaдeльцeв. Нo в oтличиe oт дpyгиx cтpaн, гдe зaклaдывaли зeмлю, в Poccии дo oтмeны кpeпocтничecтвa пpeдмeтoм зaлoгa были в ocнoвнoм «дyши». Пpo тopгoвлю «мepтвыми дyшaми» пиcaл Гoгoль, и кaк пиcaл!

B 1786 г. пpи Гocyдapcтвeннoм зaeмнoм бaнкe былa coздaнa Cтpaxoвaя экcпeдиция – пepвoe yчpeждeниe в Poccии, cтpaxyющee кaмeнныe дoмa, кoтopыe пepeдaвaлиcь в зaлoг пpи пoлyчeнии кpeдитa. К дoгoвopy пpиклaдывaлcя cтpaxoвoй пoлиc, в кoтopый oбязaтeльнo включaли плaн oбъeктa зaлoгa, пepeдaвaeмoгo пoд oбecпeчeниe ccyды в Гocyдapcтвeнный зaeмный бaнк.

Ипотека — залог, по которому вы каждый месяц платите деньги за жилье, а выплатив целиком, получаете его в собственность. Перестаете оплачивать — дом становится собственностью банка и может его продать.

Ипотека в Америке станет намного проще вместе с компанией American Butler, специалисты которой будут осуществлять сопровождение и поддержку абсолютно на всех этапах оформления кредита на недвижимость. Оставьте Вашу заявку и мы свяжемся с Вами в ближайшее время для уточнения деталей.

Если в России проще получить ипотеку, то в США — проще ее вернуть. Почему? Узнаем далее.

История ипотечного кредитования в США

Ипотека в Америке - исключительно надёжный финансовый инструмент, который в современном мире, как никогда, позволяет расширить возможности потенциальных инвесторов, специализирующихся на рынке недвижимости.

Ипотечное кредитование зародилось еще при Рузвельте, в 30-е годы XX века. Подскочила мода покупать в собственность индивидуальное жилье, государство создало регулирующие органы — Федеральную Национальную Ипотечную Ассоциацию, Корпорацию жилищного кредитования.

К 60-м половину акций Ипотечной Ассоциации выставили на продажу — их мог купить любой желающий. Так учреждение стало наполовину государственным, наполовину частным — даже структурно его разделили на два. Так что за развитие отвечали граждане, а за регулирующие ипотеку законы — государство.

Количество ипотечных кредитов росло — уже к 1980 ими воспользовалось 8 500 000 семей, а затратили они суммарно $12 000 000. Спустя еще 10 лет выданные банками средства превысили $3,5 триллиона. Даже не пытайтесь подсчитать количество нулей.

К середине нулевых качество кредитов упало, ведь всё поставили на поток. Не станем грузить вас махинациями с перебрасыванием рисков друг на друга и покупкой облигаций — для этого есть фильм «Игра на понижение». Но итог был простой — к 2007 многие банки обанкротились, а семьи перестали выплачивать ипотеку, так как цены на жилье упали. Спрашивается, а зачем платить $300 000 за дом, который стал стоить $90 000, правда?

Пострадала не только Америка — пострадали вообще все страны, занимавшие у таких банков. Финансовая пирамида, построенная спекулянтами, многому научила США — теперь просто так ипотеку не получить, а ответственность за ее неуплату куда как выше.

Условия ипотеки в США для американцев

Ипотечное кредитование, в первую очередь, позволяет приобрести любую недвижимость - собственный дом, квартиру или таунхаус путём распределения платежа в удобном временном интервале для каждого клиента. В США ипотечное кредитование более распространено, чем в России. Приблизительно 89% всех покупок жилья осуществляется в кредит, при этом первоначальный взнос варьируется в пределах 20-50% от точной оценочной стоимости недвижимости.

Ипотека в США предоставляется на срок до 360 месяцев с фиксированной ставкой процентов в первые пять лет, далее происходит перерасчет в зависимости от величины ставки "ЛИБОР". Для физических и юридических лиц процесс оформления договора ипотеки занимает срок от 24 до 60 рабочих дней.

Если в 2008 цены на недвижимость рухнули, то сейчас они вновь поднимаются с колен — каждый год процентная ставка по кредиту увеличивается примерно на 0,5-1%. В 2018 средняя ставка равна 5%, а занимаемая сумма — 100 000$.

Такой подход, на самом деле, сделает жилье лишь доступнее — ведь меньше людей будут отказываться оплачивать ипотеку посередине срока.

Существует два вида процентных ставок:

фиксированная (процент не меняется во время всего срока кредита — а это 30-40 лет);
плавающая (ниже на 1-2%, но риски выше — так что выгоднее тем, кто выплатит кредит в первые 3-5 лет, до начала скачков ставки).

Требования для получения ипотеки гражданам США такие:

от 25 до 75 лет;
год стажа, а еще лучше — два, причем на одном месте;
первоначальный взнос (от 0 до 50% суммы);
гражданство США.

Вот на этом пункте, думаем, многие из вас опустили руки. Но ничего — и для иностранцев есть возможность взять ипотеку. Вот только о сказочных 5% ставки придется забыть.

Условия для всех остальных

Иностранцам доступна ипотека в США по двум вариантам процентных ставок: фиксированной и плавающей. Чтобы оформить данный вид кредита, следует перевести все документы на английский язык, осуществить страховку и пройти ряд проверок объекта ипотечного кредитования. Процентная ставка по кредитам зависит от многих факторов, начиная от истории по платежам, заканчивая лимитом по кредитным картам и может варьироваться от 5% до 8%.

Получить дом в кредит можно, если:

Необязательно иметь все четыре пункта, достаточно и чего-то одного. Первые две категории имеют практически те же права, что и обычные граждане: у них сниженная ставка, льготы, нет дополнительных поборов, а сам кредит получить проще.

Остальным хуже — с вами связано слишком много рисков для банка. Придется сразу выложить 25-50% стоимости, 3-5% невозвратной комиссии от банка, а потом платить еще и 10% как ставку. Да еще и сумму кредита урежут до 2-3 000 000$. Вам этого хватит, но особенно не пошикуете. Такие условия даже хуже, чем в самой России. И знаете что?

Вам все равно могут не одобрить. Для оформления ипотечного кредита в США клиенту потребуется иметь открытый счёт в американском банке и положить на него сумму денег, достаточную для покрытия первоначального платежа, всех страховок и сборов, а также ежемесячных платежей на протяжении первого года выплаты по кредиту.

Главный затык — нужно доказать финансовую состоятельность. И поди это докажи без счета в американском банке. А его удаленно вы точно не откроете — после 11 сентября 2001 года такую возможность прикрыли.

Так что делайте так:

открывайте счет в банке США;
обращайтесь за кредитом тоже туда;
вам проверяет кредитную историю;
соберите и подайте все документы;

PROFIT — подписываете все бумаги и можете чуть ли не сразу вселяться.

Ну или вам опять откажут, но тогда дело в кредитной истории или документах.

Какие нужны документы для ипотеки

От штата к штату требования меняются, но обычно банку нужны:

паспорт; ;
документы на жилье;
рекомендательное письмо от любого российского банка о том, что вы умница и все выплачиваете (могут и не дать);
подтверждение, что у вас есть работа;
подтверждение места жительства (хватит и квитанций об оплате);
выписка по американскому счету о том, что вас хватает денег на оплату первоначального взноса, комиссии и резерва на год.

Все документы — только на английском, по необходимости наймите переводчика. Заявку рассматривают месяц. За проверку переданных документов возьмут до 400$.

Если у вас рабочая виза, лучше сразу просить заем у Федеральной жилищной администрации. В этом случае и кредитную историю показывать не надо.

О чем надо помнить

Будущим заемщикам надо помнить, что сложности подстерегают везде. Так что лучше подготовиться к некоторым из них.

Припасите деньги на оценку (до 500$) и страховку жилья (1-2% стоимости). Это важно — вдруг вам достанется дом, который скрипит и трещит, а так вы сразу найдете все дефекты.
Чем больше документов подадите — тем меньше будет ежемесячная плата.
Держите в голове, что в среднем придется платить 700-1000$. Плюс коммуналку на 100-200$. Ваша зарплата позволит?
Если не позволит, то есть рефинансирование. Это такой займ с пониженной ставкой, которым покрывают старый кредит. Но лучше без необходимости им не пользоваться.
Банк учитывает не только вашу зарплату, но и пассивные доходы: от платы арендующих у вас квартиру до пенсионных накоплений.

Если ипотека для Вас новинка, тогда для правильного оформления всех документов лучше довериться специалистам компании American Butler. Клиенты компании получают лучшую выборку по существующему рынку недвижимости и процентным ставкам банков. Вся работа ведётся в правовых нормах американского законодательства, а специалисты, владеющие русским языком, помогут разобраться во всех пунктах кредитных договоров.

Не хотите заморачиваться с документами? Тогда правильно оформить ипотеку в США поможет компания American Butler. Мы найдем банк с выгодными процентными ставками и разберемся в тонкостях кредитного договора.

Типы ипотечных кредитов в США

Существует несколько типов ипотечных кредитов в США:

30-летний фиксированный (30 year fixed)

Это самый популярный вид ипотечного кредитования. При таком типе кредитования заемщик будет платить «фиксированную» процентную ставку в течение 30 лет. Это привлекательная перспектива, потому что сумма платежа не будет меняться в течение всего периода кредитования. Фиксированные ипотечные кредиты лучше всего подходят для тех покупателей, которые приобретают жилье под низкий процент, рассчитывают на предсказуемый платеж и планируют остаться в доме надолго.

15-летняя фиксированный (15 year fixed)

Этот вид ипотеки подходит для домовладельцев, которые хотят расплатиться с ипотекой быстро. Процентные ставки по 15-летним фиксированным ипотечным кредитам обычно более низкие, чем по 30-летним ипотечным кредитам.

ARMS – кредиты с регулируемыми / переменными процентными ставками.

Это рискованные ипотечные кредиты, потому что ежемесячный платеж будет колебаться от месяца к месяцу или иногда из года в год. Обычно процентная ставка фиксируется на 5 или 7 лет, после чего она перемещается вверх или вниз.

Для получения дополнительной информации о ипотеке в США, пожалуйста, прочитайте на нашем сайте. Ниже вы можете посмотреть видео по-русски о типах ипотеки в США. Это может быть подходящий тип ипотечного кредита, если вы думаете жить в доме только несколько лет. Безусловно, вы можете получить более низкую процентную ставку, чем на ипотеку на 30 лет. Но если вы думаете, что процентные ставки будут расти в течение нескольких лет, обычно рекомендуется получить ипотеку с фиксированной процентной ставкой на 30 лет или не менее 15 лет.

Пожалуйста, поделитесь этим Share this content

Майами или Тампа. Что выбрать?

15 августа, 2018

Переезд во Флориду и как мы помогли семье переехать во Флориду!

3 февраля, 2018

3 причины инвестирования в Тампа-Бэй в 2018 году

17 января, 2018

Впервые термин «ипотека» появился в Греции в начале 5-го века. С его помощью древние греки обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. В настоящее время это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

На данный момент ипотека является основным решением проблем ЖКХ в Европе и Америке, когда почти 90% квартир и домов покупается в кредит.

Положительные стороны ипотечного кредита в том, что он дает возможность за короткий временной период стать владельцем жилья, при этом оплачивать кредит можно в течение нескольких следующих лет, не боясь роста цен на недвижимость.

Таким образом, приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита является наиболее прогрессивным и надежным способом решить проблемы жилья. Необходимо выбрать более оптимальную ипотечную программу с учетом, размер платежа и срок погашения обязательства.

Ипотечное кредитование в США и России имеет некоторые различия, о чем речь пойдет ниже.

В США ипотечная индустрия работает иначе, чем в других странах. Ипотечные кредиты рассматриваются как коммерческие бумаги, это означает, что кредиторы могут свободно продавать и передавать их. Это приводит к тому, что финансовые учреждения связывают ипотечные кредиты с ценными бумагами, в которые люди могут инвестировать. Цель этой системы состоит в том, чтобы быстро освободить денежные средства для кредитования финансовых учреждений в форме новых ипотечных кредитов.

В России средняя цена квартиры составляет от 2 до 4 миллионов рублей, однако, в столице России - Москве цена может быть выше. Средняя стоимость жилья в РФ намного превышает цену на недвижимость в США. В штатах Америки дом с 5 комнатами можно приобрести от 60 до 150 тысяч долларов.

Ипотечное кредитование в США пользуется популярностью. В Штатах взять кредит на квартиру проще. В России доля купленных квартир в ипотеку составляет 10%, а в США, количество жилья, купленного в долг, составляет больше 90%.

Рассмотрим некоторые особенности ипотечного кредитования в США.

Срок ипотеки в США и России одинаковый. Он составляет от 5 до 30 лет. Граждане РФ пытаются расплатиться с ипотекой в более короткие сроки, чтобы не переплачивать по кредиту. Средняя годовая ставка по ипотечному кредиту в России составляет 12% - это в 2 раза выше уровня переплаты, устанавливаемого банками США. Банки Штатов позволяют гасить кредит на выгодных условиях.

Годовая процентная ставка.

В США размер переплаты зависит от условий банка. Он колеблется в диапазоне от 3,5 до 7% годовых. Одним из главных факторов, влияющих на размер ставки, является гражданство заемщика. Сотрудничество с жителем другой страны может привести к тому, что банк не получит обратно свои деньги. Годовая процентная ставка для иностранцев увеличивается от 1 до 2%. Переплата зависит и от вида ставок. Они могут быть плавающими — способными изменяться в течение взаимодействия с банком, и фиксированными — неизменными на весь период оформления ипотеки. В США предпочтение отдается плавающим ставкам, которые являются выгодными в денежном эквиваленте для заемщиков.

Первичный и вторичный рынок жилья.

В США банки работают с двумя разновидностями рынков (первичным и вторичным), при этом предпочтение отдается достроенной недвижимости, в отличии от России, поскольку это позволяет банкам США обеспечить предмет залога. В России покупка жилья на первичном рынке связана с немалыми рисками.

Если заемщик желает взять ипотеку, то он должен внести стартовый платёж. Это происходит вне зависимости от страны. Первоначальный взнос в России и США составляет от 10 до 50% от цены квартиры.

Когда вы подаете заявку на ипотечный кредит в США, вы, как правило, имеете дело с ипотечным кредитором. Большинство ипотечных кредиторов работают в банках, но вы также можете работать с брокерской конторой. Ипотечные брокеры не предоставляют кредиты напрямую, но имеют отношения с рядом кредиторов.

Во всех странах, чтобы получить ипотеку, нужны документы, которые подтверждают:

Система ипотечного кредитования Соединенных Штатов еще совсем недавно абсолютно не интересовала большую часть мировой общественности. Но с 2007 года именно ее не обсуждал разве что ленивый. Именно система ипотечного кредитования Америки стала главной причиной краха экономики мировых держав и небольших государств во всем мире. Восстановиться после финансового кризиса пока удалось не всем странам. Что «дало течь» в непоколебимой системе кредитования Америки?

История развития американской ипотеки

Ипотека, как направление кредитовая, зародилась в Америке в 20-30-е годы 20 века во времена Рузвельта. Именно тогда «бумом» в экономическом развитии страны стало приобретение в собственность индивидуального жилья частными лицами.

Тогда же были учреждены регулирующие данный процесс государственные и коммерческие органы - Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Последняя была учреждена правительством США в 1938 году и считалась главным регулирующим органом ипотечного кредитования.

В начале 60-х Ипотечная Ассоциация из государственной стала наполовину частной, так как 50% ее акций было выставлено на свободных биржевых торгах для американского населения. В 1968 году это учреждение и вовсе разделили на две отдельные структуры: одну – полностью коммерческую, вторую государственную. Первая призвана была заниматься технической стороной вопроса развития ипотеки, вторая – создавать и корректировать законодательную базу, касающуюся жилищного кредитования в стране.

С каждым годом число ипотечных кредитов в США росло. Так в 1980 году 8,5 миллионов семей купили собственное жилье с помощью ипотеки, на что было потрачено около 12 миллионов долларов. Уже через десять лет, в 1990 году, на те же цели банки выделили заемщикам 3,5 триллиона долларов. Рекордное количество кредитов было выдано в 2003 году.

«Докризисная ипотека»

Основным принципом обеспечения современных займов в США в «докризисный период» стало создание гарантийного Фонда для долговых ипотечных обязательств. Для создания Фонда Мировой Банк предоставил стране 15-летний заем в 500 миллионов долларов США с 7-летней отсрочкой платежа.

Цель создания этого Фонда была в том, чтобы данная организация выкупала выпускаемые американскими банками долгосрочные облигации. Когда метод выдачи кредитов на покупку жилья стал поточным, качество кредитных сделок ухудшилось кардинально. А в начале 2006-го - стало и вовсе плачевным. Именно тогда многие кредитные организации и напомнили Фонду об обязательстве выкупа у них долгосрочных облигаций.

Но, как вы знаете, такое количество ссуд этой регулятивной структуре было просто не осилить. Результатом стало банкротство многих известных банков страны.

Пострадали от «краха американской мечты» и прочие государства, кредитные организации которых брали американские займы по низкий процент. На родине же они перепродавали их по более высоким ставкам, за счет чего и существовали. «Нет денег в Америке – нет денег в мире» - такой внегласный лозунг ходил во многих странах Евросоюза на протяжении 2007-2009 годов.

Российские банки перестали выдавать кредиты по той же причине – нехватка ликвидных средств. Собственные деньги во время кризиса имели лишь крупные российские банковские структуры (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк), банкам помельче пришлось туго. Денег на выдачу новых кредитов у них не было. Попытки привлечь ликвидные активы за счет увеличения потока вкладов – были неэффективны, вкладчики не хотели хранить сбережения в банках и, напротив, закрывали вклады досрочно.

Купить квартиру на Манхеттене

Приобрести двухэтажный дом в 600 квадратных метров с двумя спальнями и садовым участком до кризиса в Америке можно было за 150-200 тысяч долларов в любом центральном штате страны. За 45-50 тысяч такой же дом со всеми удобствами, встроенной мебелью и техникой можно было купить в Канзасе, на Аляске и прочих не особо котирующихся регионах.

Цена одного квадрата жилой недвижимости колеблется в пределах 1-2 тысяч долларов, тоже в зависимости от штата, района, этажности здания, наличия садового участка. Для сравнения – средняя заработная плата в стране – 5 тысяч долларов в месяц.

Одно точно, чем удаленнее коттедж от городского центра – тем он дороже. Квартиру-студию в центре Лос-Анджелеса или Вашингтоне большинство американцев предпочитают арендовать, так как в дальнейшем планируют поменять это «добро» на уютный домик в пригороде.

Расходы по содержанию жилья в разных штатах тоже различны, так как в каждом штате – свои налоги на недвижимое имущество. Главной темой обсуждения экспертов в 2009 году стало то, что цена на элитное жилье на Манхэттене упала на 82%. Поэтому тем, кто смог купить в этот период жилье в элитном районе – несказанно повезло. В целом по стране снижение стоимости недвижимости наблюдалось в пределах – 30-40%.

Современные условия ипотечного кредитования

К сожалению, сложно сейчас назвать определенные рамки и условия во всех банках Америки, так как многие кредитные учреждения еще не оправились от финансового кризиса, но если оценивать ситуацию в целом, то условия ипотечного кредитования в Соединенных Штатах следующие:

размер первоначального взноса – 10-20%. Трудно сказать, если ли сейчас банки, выдающие, как несколько лет назад, кредиты без первоначального взноса. Раньше это в Америке было нормальной практикой, но после кризиса кредитные структуры стали вести себя более осторожно.
даже после кризиса приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынках не является принципиальным для американских банкиров. Поэтому, покупка жилья в строящемся доме, или уже готового объекта – особо не повлияет на условия кредитования.
приобретение недвижимости в США никак не повлияет на условия Вашего пребывания в стране. То есть, владение американской недвижимостью не делает вас американцем автоматически. Для получения права на постоянное проживание в этой стране необходимо стать обладателем «Грин-карты», которую можно получить после заключения брака с американцем, либо при наличии в США ваших родственников.

Также на получение «Грин-карты», являющейся одновременно и удостоверением личности гражданина этой страны, имеют право дети, усыновленные гражданами этой страны. Получить заветный документ можно также открыв в США собственный бизнес, правда, только его регистрация обойдется иностранцу в 25-50 тысяч долларов. Но это все равно дешевле, чем инвестирование в коммерческую недвижимость страны. Согласно условиям этой программы, иностранец, выкупивший коммерческую недвижимость стоимостью не менее 500 тысяч долларов, получает «Грин-карту» уже через 6 месяцев.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: