Курсовая работа ипотека проблемы правового регулирования

Обновлено: 30.04.2024

Ипотека – это разновидность имущественного залога, выступающего фактором обеспечения исполнения основного денежного обязательства. Характерной особенностью ипотеки является то, что ее предметом всегда выступает недвижимость.

Ипотека – это залог имущества для получения кредита. Основное ее назначение – обеспечение залогом недвижимого имущества выданных кредитов, то есть ипотечного кредитования.

Ипотека является той разновидностью залога, при которой заложенное имущество остается в пользовании и владении залогодателя. Владение – это хозяйственное господство, фактическое обладание вещью. Пользование – это извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель лишен права распоряжения заложенной вещью, то есть лишен третьего правомочия собственника.

земельные участки (исключение составляют земли муниципальной или государственной собственности; части земельного участка, если их площадь меньше размера площади земель разрешенного пользования и разного целевого назначения, которая установлена нормативными актами муниципальных органов и актами субъектов РФ)
здания, сооружения, предприятия, которые используются в предпринимательской деятельности;
части квартир и жилых домов, квартиры, жилые дома;
садовые дома, дачи, гаражи, иные строения потребительского назначения;
незавершенное строительство;
суда внутреннего плавания, морские суда, воздушные и космические объекты.

Ипотека может устанавливаться на указанное имущество, в случаях, когда оно принадлежит залогодателю на правах собственности либо праве хозяйственного ведения (ст. 294-295 Гражданского кодекса).

Готовые работы на аналогичную тему

Не допускается ипотека участков, на которых находятся недра. Недра, в том числе подземное пространство, содержащиеся в них полезные ископаемые, энергетические ресурсы в границах территории РФ являются государственной собственностью.

Правовое регулирование ипотеки

Правовое регулирование ипотеки осуществляется на основе ряда законов и нормативно-правовых актов:

Конституция (каждый имеет право на обладание частной собственностью - ст. 35, каждый обладает правом на жилище (ст. 40);
Гражданский кодекс По данной теме мы уже выполнили курсовую работу Курсовая. Гражданское право подробнее (содержит правила о залоге, особенности ипотеки, обязанность государственной регистрации права собственности);
Жилищный кодекс;
Земельный кодекс (используется, когда предметом ипотеки выступает земельный участок);
Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости;
Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах;
Федеральный закон об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним;
Закон о залоге;
Постановление Правительства о мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования и др.
Постановление Правительства о целевой программе и др.

К договору об ипотеке По данной теме мы уже выполнили дипломную работу договор ипотеки подробнее предъявляют определенные требования. Они касаются его содержания и формы. Договор должен заключаться с соблюдение правил Гражданского кодекса и Закона об ипотеке По данной теме мы уже выполнили курсовую работу ипотека подробнее , в котором установлено содержание договора (ст. 9).

В договоре об ипотеке указываются:

предмет ипотеки – индивидуальное название (есть есть) и разновидность недвижимости (жилой дом, земельный участок, квартира), место нахождения (привязка к местности или адрес), описание, право собственности, название органа, при необходимости – срок аренды;
оценка предмета ипотеки – оценочную стоимость определяют по соглашению залогодержателя и залогодателя, указывается в денежном выражении;
срок, размер, существо исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой.

Если обязательства обеспечения ипотекой основывается на договоре, то должны указываться место, дата, стороны этого договора. Если сумма обязательства подлежит определению в будущем, то должны указываться порядок и необходимые условия ее определения. Если обязательство исполняется по частям, то в договоре указываются периодичность платежей, их размеры.

В договоре об ипотеке указываются данные, если права залогодержателя удостоверяются закладной. Договор об ипотеке заключается только в письменной форме, он подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. С этого времени он вступает в силу.

Субъекты ипотеки

К субъектам ипотечных правоотношений относятся: залогодатель (лицо, которое предоставило в залог недвижимое имущество), залогодержатель (лицо, которое приняло имущество в залог).

Залогодержателем может выступать только сам кредитор, залогодателем являются должник или третье лицо. Залогодатель – это лицо (физическое, предприятие или организация), которые предоставили в залог недвижимое имущество для обеспечения долга. Залог может представляться третьими лицами в пользу должника, если существовали соответствующие экономические отношения.

Залогодержатель – это лицо, принимающее в залог имущество в обеспечении своего требования (заимодавец, кредитор). Залогодержателем недвижимых объектов выступают банки, финансовые компании, которые имеют лицензию Центрального банка.

Кредитор может сохранить залоговое право в ситуациях отчуждения недвижимости в пользу третьих лиц собственником, может потребовать данное право у владельца или собственника. Ипотека представляет собой средство удовлетворения требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Права кредитора не включают права пользования или владения заложенным имуществом. Кредитор права собственности на заложенное имущество не приобретает даже если должник нарушил свои обязательства.

Залогодержатель обладает преимущественным правом перед иными кредиторами. Если он выступает должником по 2-3 обязательствам и их не исполнил, то интересы залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного имущества. Требования кредитора удовлетворяются в третью очередь только при банкротстве. Первая очередь предусматривает возмещение лицам вреда, причиненного их здоровью и жизни, вторая – расчет с работниками.

Возникновение, развитие и правовые основы института ипотека. Юридические проблемы заемщика и кредитора, связанные с ипотечным кредитованием в Российской Федерации. Понятие и существенные условия ипотеки в стране. Правовой статус субъектов ипотеки.

Рубрика	Государство и право
Вид	курсовая работа
Язык	русский
Дата добавления	10.11.2009
Размер файла	37,0 K

Подобные документы

Становление и развитие правового института ипотеки, развитие законодательства об ипотеке в современной России. Существенные условия договора ипотеки, предмет договора, взаимные права и обязанности субъектов. Государственная регистрация договора.

курсовая работа [62,8 K], добавлен 08.04.2013

Становление и развитие законодательства об ипотеке. Залог и договор ипотеки в действующем гражданском законодательстве. Дома и квартиры как предмет ипотеки. Существенные условия договора ипотеки. Функции ипотеки жилища в современном гражданском обороте.

дипломная работа [102,4 K], добавлен 21.08.2011

Нормативно-правовая база института ипотеки. Ипотечное кредитование на жилье. Особенности и механизм применения ипотечного кредита. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе. Необходимость и перспективы развития ипотеки в России.

курсовая работа [45,2 K], добавлен 30.10.2007

Изучение понятия и сущности ипотеки - одного из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Особенности составления договора ипотеки и закладной. Характерные черты ипотеки жилых домов и квартир, социальной и коммерческой ипотеки.

реферат [52,1 K], добавлен 23.02.2010

Понятие и общая характеристика ипотеки. Основные нормы законодательства о залоге недвижимости. Выявление различий между нормами Закона "Об ипотечном кредитовании" и нормами Гражданского кодекса РФ. Существенные условия и особенности договора ипотеки.

курсовая работа [69,3 K], добавлен 29.11.2011

Понятие, предмет, основания возникновения, сфера применения и законодательное регулирование ипотеки. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости. Общая характеристика ипотечных ценных бумаг. Анализ проблем правового регулирования ипотечных отношений.

дипломная работа [83,8 K], добавлен 26.12.2010

История становления и развития института ипотеки. Понятие договора об ипотеке, его существенные условия, фрмы, субъекты и государственная регистрация. Порядок заключения договора. Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений, жилых домов.

Ипотека — это разновидность залога, при котором закладываемое недвижимое имуществ остается в собственности должника, а кредитор при невыполнении должником его обязательств получает право на удовлетворение кредита за счет реализации заложенного имущества.

Институт ипотечного кредитования является одним из наиболее перспективных направлений в развитии банковской системы. Вложения в недвижимость даже при значительных колебаниях цен на фондовом рынке представляют большой интерес для инвесторов. Залоговые отношения выступают предпосылкой для развития ипотеки. Ипотечное кредитование регулируется Федеральными Законами «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимость», Законом «О залоге».

Система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что ипотека может быть оформлена одним из способов:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и последующей государственной регистрацией;
смешанным (трехсторонним) договором ипотеки и купли-продажи жилого помещения; все заинтересованные стороны (заемщик, кредитор, продавец) последовательно фиксируют, заверяют у нотариуса и регистрируют переход права собственности к заемщику от продавца, ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
договором приобретения жилого помещения за счет средств кредита, когда ипотека возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Современная ипотека — это процесс, зависящий от нескольких факторов одновременно, а именно, от:

социальной стабильности;
состояния рынка;
политической обстановки,
состояния экономики.

Виды ипотечных кредитов

В настоящее время в РФ применяют несколько видов ипотечного кредитования:

Типовая, или стандартная форма ипотечного кредита. Заемщик получает некоторую сумму, погашение которой производится ежемесячно, обычно равными взносами с соответствующими процентами. Данная форма относится к разряду самоамортизирующихся кредитов, то есть процесс погашения процентов и основного долга происходит к концу срока долга. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в начале и в конце каждого периода.
Кредиты с переменными выплатами. Включают кредиты с единовременным итоговым (шаровым) платежом: кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита; кредиты с выплатой исключительно процентов; кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.
Пружинные кредиты – подразумевают регулярные неравные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в первые годы погашаются только проценты, а в последующие — проценты и основной долг.
Кредиты с участием. Применяются при финансировании доходной недвижимости. Кредитор регулярно получает основной долг, проценты, доходы от объекта.

Готовые работы на аналогичную тему

В условиях развертывания мирового финансового кризиса для розничных клиентов банками формируется новая модель кредитного процесса, ориентированная на глубокий мониторинг состояния заемщиков и характеризующаяся большей осторожностью.

Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Законы, регулирующие ипотечное кредитование, часто не дополняют, а противоречат друг другу.

Проблемы ипотечного кредитования в РФ:

Заложенное по ипотечному договору имущество, на которое решением суда возложено взыскание, реализуется через продажу на публичных торгах. При этом поверхностно и недостаточно разработаны нормы законодательства, касающиеся порядка проведения публичных торгов, что значительно осложняет реализацию имущества.
Оформить залог недвижимости можно только через договор о залоге. Исходя из условий договора возможно составление закладной, при наличии которой передача прав осуществляется исключительно по этой закладной.
Недоработаны нормы закона в части применения прав на объекты незавершенного строительства. Основная проблема касается оборото способности оборота земельных участков. Нет конкретных предписаний относительно использования земельного участка согласно его назначению, что может привести к нарушению законодательства в части земельных участков.
Одним из главных принципов ипотечной системы выступает принцип бесповоротности, однако этому принципу противоречит норма закона, в соответствии с которой залог прекращается в виде виндикации. Предмет ипотечного договора у залогодателя можно изъять, сославшись на то, что собственником имущества является иное лицо, следовательно, и ипотека относительно такого имущества должна быть прекращена. Залогодержатель имеет право истребовать исполнение обеспеченного ипотекой обязательства досрочно.
Запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество можно изменить в соответствии с виндикацией, при этом ипотека немедленно прекращается (ст. 42 ФЗ № 102-ФЗ). В ипотечной системе появляется противоречие с принципом «прозрачности». Лица, опирающиеся на публичные данные, не обладают достоверной и реальной информацией, поэтому их права оказываются незащищенными. Кредитор при принятии недвижимости в качестве обеспечения обязательств считает, что в ЕГПР все права на данный объект недвижимости указаны, следовательно, можно опираться на достоверность сведений ЕГРП.

Российская модель виндикации противоречит основному принципу ипотеки, что приводит к отсутствию смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Построение модели виндикации в отечественном праве коснулось теории «наименьшего зла», согласно которой принятое в пользу одной из сторон решение принесло наименьший вред другой стороне. Спор разрешается в пользу той стороны, у которой меньше шансов защитить имущественные интересы за счет недобросовестного продавца.

Для развития и совершенствования института кредитования в России важно исключить в действующем законодательстве все противоречия касательно ипотеки.

Ипотечное кредитование, на сегодняшний день, остается одной из основных направлений в деятельности банковских организаций. В нашей статье мы расскажем о том, что такое ипотека, кто может получить этот кредитный продукт, можно ли получить ипотеку под материнский капитал, какие документы нужны для оформления ипотеки и как получить налоговый вычет при покупке новостройки по ипотеке.

Ипотечные кредиты – один из основных сегментов доходных программ банков. И даже несмотря на тот факт, что длительный срок кредита предполагает существенную переплату суммы основного долга (более чем в 2 раза), спрос на такой кредитный продукт, как ипотека, остается довольно высоким.

Что такое ипотечное жилищное кредитование?

Ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности. Стоит отметить, что банковские организации предъявляют очень жесткие требования к такому виду объектов жилой недвижимости, в частности, на них не должно быть никакие обременений (раннее оформленных залогов, наложение ареста на имущество должника и т.д.). Кроме того, тщательно проверяется платежеспособность и благонадежность заемщика, наличие у последнего ранее полученных и невыплаченных кредитов, а также иных неисполненных долговых обязательств. Информацию по данным вопросам банки, как правило, запрашивают в БКИ (бюро кредитных историй). Вместе с тем, ипотека относится к кредитным программам с обременением, зачастую требующим существенных гарантий для исполнения (например, участия созаемщика или поручителя, которые также будут нести ответственность по кредиту).

Какими правовыми актами контролируется ипотечное жилищное кредитование

Порядок оформления и получения ипотеки регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Правовой акт раскрывает подробно права и обязанности банковских организаций, условия и требования для оформления кредитного ипотечного договора. Стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». Порядок и условия оформления ипотеки регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о договоре, залоге недвижимости, праве собственности и титульном владении. Порядок взыскания на объект недвижимости, в случае неисполнения обязательств заемщиком, регулируется нормами ГПК РФ и Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Ипотечные программы, условия получения, процентные ставки, погашение

Программы ипотечного кредитования являются сугубо индивидуальными в каждой отдельной банковской организации и разрабатываются для заемщиков с учетом статуса приобретаемого жилья и его рыночной стоимости. Так, банки предлагают следующие виды ипотечных продуктов:

ипотека для покупки жилья в новостройке;
ипотека для покупки недвижимости на рынке вторичного жилья;
ипотека для приобретения загородной недвижимости;
ипотека для строительства собственного дома.

Условия кредитования в каждом отдельном случае различны, поэтому, перед тем, как начинать сбор необходимых документов для ипотеки, потенциальному заемщику следует тщательно ознакомиться с условиями кредитования, предложенными банком. В ряде основных и обязательных требований, как правило, являются:

платежеспособность заемщика;
наличие у заемщика постоянного дохода;
подтверждение у заемщика трудового стажа не менее 6 месяцев на последнем месте работы, и общего стажа не менее 3-х лет;
возраст заемщика должен быть, как правило, не менее 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита;
недвижимость, приобретаемая по ипотеке, оформляется в качестве залога в банке до полного погашения ипотечного займа;
в отдельных случаях требуется участие созаемщика или поручителя;
страхование приобретаемого объекта недвижимости;
страхование жизни и здоровья заемщика.

Отметим, что страхование приобретаемого жилья, а также жизни и здоровья заемщика может существенно повлиять на снижение процентной ставки по кредиту.

Размер процентных ставок по ипотеке на квартиру зависит от суммы первоначального взноса и срока кредита по ипотеке. Проценты начисляются в соответствии с условиями кредитной программы, так, например, средняя процентная ставка по ипотеке составляет в 2018 году 11-13%, если жилье приобретается в новостройке или на вторичном рынке, чуть выше, если кредит берется на строительство или покупку частного дома. Ипотечный кредитный договор предполагает фиксированную процентную ставку, которая не меняется в течение всего срока ипотеки. Однако, некоторые банковские организации предоставляют ипотечные программы с так называемой «плавающей» процентной ставкой, особенно, если речь идет о займе в иностранной валюте. Ипотечное кредитование предлагает лояльные условия для клиента, например: банковские организации вправе допустить рефинансирование ипотеки и предоставление отсрочки платежа, разрешает воспользоваться услугами ипотечного брокера, а также допускает поиск жилищного объекта для приобретения заемщиком самостоятельно. Срок для погашения ипотеки составляет до 30 лет. Если в ипотеку оформляется приобретение коммерческой недвижимости, в роли заемщика может выступать только юридическое лицо.

Льготы по ипотечному кредиту, военная ипотека

Льготная военная ипотека является доступным кредитным продуктом, которым могут воспользоваться участники НИС и получить жилищный сертификат после 3-5 лет службы. Преимуществом такого кредита являются: срок погашения ипотеки – до 25 лет, пониженная процентная ставка. Кроме военнослужащих лиц, закон предусматривает льготную ипотеку под материнский капитал, который принимается от заемщика в счет первоначального взноса за квартиру, при этом приобретаемая недвижимость будет оформлена в долевую собственность всех членов семьи заемщика. Также ипотечное кредитование предоставляется молодым семьям в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». Основное преимущество данной программы – возможность отсрочки платежа сроком до 3-х лет, размер государственной субсидии составляет 25% от стоимости приобретаемого жилого объекта.

Залоговое обязательство при оформлении ипотеки

Важным условием при ипотечном кредитовании является передача приобретаемой недвижимости в залог. Данное требование предусматривает любой ипотечный кредитный договор, действуя на основании ст. 6 ФЗ № 102. Закладная на предмет залога, в частности, объект жилой недвижимости, передается банку и находится там до полного погашения кредита. В случае просрочки платежей, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру путем продажи объекта недвижимости через публичные торги.

Основной порядок оформления ипотеки

Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:

Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
Выдача кредитных средств заемщику.

Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.

Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:

оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).

Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:

аннуитетными платежами – когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
дифференцированными платежами – когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.

К ипотечному договору прилагается обязательный график платежей с указанием полной стоимости кредитного займа.

Важно! Кредитный договор может предусматривать оплату комиссии и дополнительных процентов в случае просрочки платежей.

Возможен ли налоговый вычет по ипотеке

Налоговое законодательство РФ предусматривает имущественный вычет по ипотеке для тех, кто приобрел недвижимость в кредит, стоимость жилого объекта должна составлять при этом не менее 2 млн рублей и дополнительно вычет на начисленные проценты по кредиту на общую сумму переплаты 3 млн рублей. Срок давности налогового вычета по ипотеке не ограничен временем. Выплата льготы возможна путем исключения подоходного налога размером 13% из заработной платы или единой выплатой на банковский счет заявителя через ФНС РФ.

Ипотечное жилищное кредитование: плюсы и минусы

Подводя итог вышесказанному отметим, что основными преимуществами ипотечного кредитования, несомненно, являются возможность быстрого приобретения собственного жилья и при наличии постоянного высокого дохода – постепенная выплата кредита, не в ущерб жизненным интересам семьи. Главный же недостаток покупки квартиры по ипотеке – риск потерять постоянный доход, вследствие чего возможны просрочки обязательных платежей. Большому риску подвержены те, кто купил квартиру по ипотеке в иностранной валюте – нестабильность на валютном рынке может повлечь за собой выплаты кредитного долга в повышенном размере, в зависимости от курса.

В случае длительной просрочки банк вправе обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу. Ипотека – это, несомненно, важный шаг в жизни каждого заемщика, желающего приобрести собственную квартиру, однако, прежде, чем принять это решение, необходимо тщательно просчитать все возможные риски, создать резерв средств, благодаря которому обязательные платежи будут вноситься даже при потере постоянного заработка.

Имущество, на которое накладывается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя (должника по обязательству), однако право на распоряжение данным имуществом ограничено, и возможно только с разрешения залогодержателя (кредитора). Ипотека является обременением, устанавливаемым в отношении недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации в ЕРГП (по новым требованиям ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости). Предметом ипотеки могут являться квартиры, дома, комнаты, земельные участки и предприятия.

Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102. Помимо указанного перечня, к ним относятся объекты гражданских прав, указанные в ст.130 Гражданского Кодекса РФ — это части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения, главная черта которых — прочная связь с землей объекта недвижимости. Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут являться предметом ипотеки, поскольку они гражданским законодательством отнесены к категории недвижимого имущества. Новшеством ФЗ № 102 стало то, что предметом ипотеки с 2016г. могут являться и машино-места. Это довольно новый объект гражданского права, который является согласно ст.1 Градостроительного Кодекса РФ индивидуально-определенной частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, проанализировав в совокупности общие черты и характеристики имущества, которое может являться предметом ипотеки, можно заключить следующее: это индивидуально-определенный объект недвижимого имущества со строго определенными и установленными границами, являющийся отдельным объектом права и состоящий на кадастровом учете в качестве недвижимого имущества. Кроме того, данный объект должен быть не ограниченным в обороте, иметь прочно неразрывную связь с землей (кроме морских, воздушных судов и космических объектов) и должен принадлежать правообладателю на праве собственности или хозяйственного управления.

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и признается исключительно по факту внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.

Важным фактом является то, что отсутствие государственной регистрации права на земельные участки, государственная собственность на которую не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких участков. Решение об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Данные земельные участки в силу требований ст.62.1 ФЗ № 102 предназначаются для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Предметом ипотеки не может являться часть имущества, раздел в натуре которого невозможен без изменения его назначения и характеристик использования.

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота, а также имущество, на которое запрещено обращать взыскание, поскольку целью наложения ипотеки является обращение взыскания на данное имущество в случае неисполнения должником своих обязательств по договору.

Проблема правового регулирования ипотеки является довольно актуальной, поскольку, поскольку большинство сделок с недвижимым имуществом совершаются с помощью ипотеки. Исследование правового режима и проблем ипотеки идет активными темпами. Так, в статье И. Р. Раджабова [5] рассматриваются проблемные вопросы в сфере регулирования ипотеки земельных участков. Как указывается в работе, основным назначением ипотеки как гражданско-правового способа обеспечения обязательств является точное и неукоснительное исполнение должником обязательств к установленному сроку. Земля является наиболее надежным видов активов, так как она не изнашивается в отличие от других видов недвижимости.

Земельный участок является специфическим объектом залоговых отношений. Законодательство устанавливает целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, однако суды при рассмотрении споров обращают внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на правовой режим земельного участка. Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом возникновения ипотеки является договор о залоге (ипотеке), в дополнение к которому может быть выдана закладная. В договоре об ипотеке должны быть отражены его существенные условия — это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств по договору. Закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право на получение исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, право залога на заложенной имущество. Таким образом, закладная может объединять в себе признаки договора залога и договора займа и при этом является именной ценной бумагой, удостоверяющей титул ее владельца.

Закладная не выдается в случае ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также в случае ипотеки права аренды недвижимого имущества.

Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки. Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки — это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное — по решению суда. В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.

Таким образом, ипотека может устанавливаться в силу требований закона и в силу договора залога (ипотеки). В обоих случаях она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором, однако правовой режим ипотеки в силу договора предусматривает возможность обращения взыскания в случае неисполнения обязательства, а ипотека в силу закона такой возможности не предусматривает, что позволяет заключить, что ипотека в силу закона носит не коммерческий или предпринимательский характер, обеспечивая именно материальную сторону взыскания заемных средств, но налагаемая в силу обстоятельств, предусмотренных законом, при этом совместного согласия сторон на обременение объекта ипотекой в силу закона не требуется, и она налагается автоматически без волеизъявления сторон. Поэтому стоит отметить, что ипотека в силу закона является более императивной, однако существенным ее недостатком является то, что по ней, как правило, невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она носит фиксирующее значение.

В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира — не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.

Основные термины (генерируются автоматически): ипотека, недвижимое имущество, предмет ипотеки, вид ипотеки, договор купли-продажи, жилой дом, сила, гражданское законодательство, жилищное строительство, земельный участок.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: